H1

(advokat Janne Kastrup-Larsen)

mod

Skatteministeriet Departementet

(advokat Maja Højholt-Nielsen)

 

Denne afgørelse er truffet af dommer Jeanette Thørholm Andersen.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling.

Der er ikke afgivet forklaringer under sagen.

Indledning samt parternes påstande og hovedanbringender 

Sagsøgeren, H1 (herefter kaldet H1), ejer ejendommen med ejendomsnummer (red. …6), beliggende Y1-vej nr. 14. Der er tale om en ejerlejlighed. Moderejendommens samlede grundareal udgør 6.499 kvadratmeter og etagearealet 3.153 kvadratmeter. Moderejendommens adresse er Y1-vej nr. 12, Y2-by. H1’s ejendom indgår i moderejendommen med et fordelingstal på 65/71. Ejendommen er i sagen beskrevet som beliggende centralt i Y2-by med direkte adgang til byens handelscentrum. Ifølge lokalplanen er ejendommen bevaringsværdig og udlagt til centerformål i form af butik, restauration, liberalt erhverv samt beboelse. Stueetagen må kun anvendes til butiks- eller restaurationsvirksomhed. 

Den 21. juni 2021 påklagede H1 den fastsatte grundværdi for ejendommen pr. 1 oktober 2014, 1. oktober 2016, 1. oktober 2018 og 1. oktober 2019 til Skatteankestyrelsen. (Red. vurderingskreds 1 udeladt) traf afgørelser om klagen den 7. november 2023, hvorved grundværdien pr. 1. oktober 2014, 1. oktober 2016, 1. oktober 2018 og 1. oktober 2019 blev fastholdt på 7.853.700 kr.   

H1 har herefter den 7. februar 2024 anlagt disse sager.

Retten har i medfør af retsplejelovens § 254, truffet afgørelse om sambehandling af sagerne.

H1 har nedlagt påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at grundværdierne skal nedsættes til 1.299.800 kr., subsidiært 2.310.432 kr. pr. 1. oktober 2014, 2.429.649 kr. pr. 1. oktober 2016, 2.486.873 kr. pr. 1. oktober 2018 og 2.610.859 kr. pr. 1. oktober 2019, mere subsidiært 3.022.815 kr. pr. 1. oktober 2014, 3.178.791 kr. pr. 1. oktober 2016, 3.253.659 kr. pr. 1. oktober 2018 og 3.415.874 kr. pr. 1. oktober 2019.

H1 har til støtte herfor gjort gældende, at grundværdierne skal tilsidesættes og ændres, da de er ansat på mangelfuldt eller fejlagtigt grundlag, og at det har medført, at der er foretaget et åbenbart fejlagtigt værdiskøn. H1 har nærmere overordnet anført, at det beror på fejl og mangler i grundlaget for vurderingerne, at grundværdierne er ansat med udgangspunkt i en maksimal bebyggelsesprocent på 48 svarende til den faktiske bebyggelse af ejendommen, og at grundværdien er ansat med udgangspunkt i en estimeret etagearealpris på 2.518 kr. H1 har anført, at retten selv bør ansætte grundværdierne og ikke hjemvise til fornyet behandling ved Vurderingsstyrelsen henset til, at vurderingerne angår 2014, 2016, 2018 og 2019, og at vurderingsankenævnets afgørelse blev truffet den 7. november 2023. H1 har således ventet længe på en afgørelse om vurderingerne, som har indgået i grundlaget for beregning af skat.  

Skatteministeriet har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært at ansættelserne af grundværdierne hjemvises til fornyet behandling ved Vurderingsstyrelsen. 

Skatteministeriet har til støtte for sin principale påstand overordnet gjort gældende, at betingelserne for at tilsidesætte grundværdiansættelserne ikke er opfyldt. Det er ikke godtgjort, at vurderingsankenævnets skøn hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og at dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen. Det er ikke godtgjort, at værdiansættelsen er åbenbart urimelig. 

Skatteministeriet har til støtte for sin subsidiære påstand gjort gældende, at det følger af fast højesteretspraksis, at domstolene ikke sætter sit eget skøn over skattemyndighedernes. Værdiansættelserne af grunden skal derfor hjemvises, så Vurderingsstyrelsen kan foretage skønnet over grundværdierne på ny i lyset af rettens præmisser, hvis retten tilsidesætter vurderingsankenævnets værdiansættelser.  

Enkelte oplysninger i sagen
I partshøringsbreve af 9. september 2022 fra Skatteankestyrelsen til H1 hedder det blandt andet:

"…

Salgsoplysninger

Der er ifølge Vurderingsstyrelsens statistik over ejendomssalg registreret følgende frie salg af ejendomme udlagt til etage bebyggelse i Y2-by midtby.

Ejendomsnummer	Beliggenhed	Handelsdato	Kontantpris	Solgt areal	Etagearealpris
(red. ...4)	Y4-vej nr. 4	23-08-2011	600.000 kr.	56 m2	611 kr.
(red. ...3)	Y5-vej nr. 17	26-04-2017	2.375.000 kr.	2082 m2	1.342 kr.

• Y4-vej nr. 4 er omfattet af (red. lokalplan 1 udeladt), og er udlagt til Centerformål, offentlige formål, butikker, restauranter, hotel, administrativt erhverv, kontor, undervisning, liberalt erhverv, parkering i 2 etager med en bebyggelsesprocent på 130%,
  
  
• Y5-vej nr. 17 er omfattet af (red. lokalplan 2 udeladt), og er udlagt til etagebebyggelse i op til 3 etager, med en bebyggelsesprocent på 85%,
  
  
• Y5-vej nr. 17 er overtaget af Y3-kommune, der handler med en privat. Senere sælges ejendommen igen til samme pris.
  
  
• I forhold til de omhandlede ejendomme foreligger der ikke oplysninger om byggemodning af ejendommene på handelstidspunktet.

• Ejendommene er beliggende under 180 meter fra påklagede ejendom.

…" 

Det fremgår af oplysningerne i sagen, at H1 i anledning af partshøringen fremkom med blandt andet følgende bemærkninger:

"…

I forhold til de 2 ejendomme, som der er henvist til, fremgår det af OIS.dk, at salget i 2017 er et "salg i øvrigt" - altså ikke et frit salg. Ved et opslag på nettet har jeg fundet vedhæftet artikel tilbage fra 2018, hvor det fremgår, at ejendommen blev handlet som led i et mageskifte. Der er altså klart ikke tale om et frit salg, hvorfor salget ikke kan indså som sammenligningssalg. Det er korrekt, at ejendommen blev handlet i ubebygget stand igen i marts 2021 - altså mere end 2 år efter Y3-kommune havde sat den til salg - til en købesum på 1,9 mio. kr. + moms, svarende til 1.073 kr. pr. byggeretsmeter. Hvis denne salgspris skal indgå som sammenligningsgrundlag skal der - hvilket altså også er den praksis, som Skatteankestyrelsen/Vurderingsankenævnet anvender - ske en justering i forhold til prisniveauet pr. 1. oktober 2014, 1. oktober 2016, 1. oktober 2018 og 1. oktober 2019.

…

Ud fra de to handler som Skatteankestyrelsen har henvist til, er den gennemsnitlige pris pr. byggeret 731 kr. altså væsentlig højere end de 1.100 kr., som nærværende ejendom er ansat til. "

I (red. vurderingskreds 1 udeladt) afgørelser af 7. november 2023 hedder det blandt andet: (det bemærkes herved, at afgørelserne er identiske bortset fra vurderingsåret)

"…

Lokalplanen angiver en maksimal bebyggelsesprocent for området på 120 %. Samtidig beskrives det, at de 120 % er et teoretisk tal, der ikke vil kunne opnås i praksis blandt andet grundet kravet til parkering og opholdsareal. I forbindelse med bebyggelse, skal der for hver 30 m2 erhverv opføres en parkeringsplads samt en ekstra plads for hver 150 m2. Dertil skal der opføres 15 m2 opholdsareal for hver 150 m2 erhvervsbebyggelse. Lokalplansområdet er opdelt i byggefelter, hvor området må bebygges i 2 ½ etager, med undtagelse af et randområde mod Y1-vej, der må bebygges i 4 ½ etager og et område mod Y6-vej, der må bebygges i 3 ½ etager. Selskabets ejendom er ikke omfattet af områderne ved Y1-vej og Y6-vej. 

Lokalplansområdet er på nuværende tidspunkt overbebygget. Ejendommene omfattet af området er Y1-vej nr. 4, Y7-vej nr. 5A, Y7-vej nr. 3A, Y1-vej nr. 2A og Y1-vej nr. 12 (moderejendom for selskabets ejendom). Den samlede bebyggelsesprocent for området udgør 157%, inkl. høj kælder og tagetage. Sættes Y1-vej-nr. 12 til et bebygget areal på nul, er den samlede bebyggelsesprocent for området 146%. Ejendommene er opført i op til 5 etager. 

…"

Det fremgår af afgørelsen, at Skat ved sin forudgående afgørelse regnede med et maksimalt tilladt etageareal på 6.499 m2 x 120 % = 7.798 m2 og en områdepris pr. m2 tilladt etageareal på 1.100 kr. svarende til i alt 8.578.680 kr., hvorved den ansatte grundværdi på 7.853.700 kr. fremkom ud fra fordelingstallet 65/71. 

Det fremgår også, at grundværdien senest var vurderet pr. 1. oktober 2012 og ansat til 7.853.700 kr. 

I vurderingsankenævnets afgørelse hedder det videre:

"…

Nævnet finder, at etagearealprincippet kan anvendes i forbindelse med værdiansættelsen.

Princippet er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, men bedømmelsen af grundens værdi beror på et konkret skøn. Det afgørende er, at ejendommens grundværdi ansættes til prisen i handel og vandel, jf. vurderingslovens § 6, 1. pkt.

…

Selskabet har anført, at den retlige bebyggelsesprocent for ejendommen er lig det faktisk opførte, da bebyggelsen på andre ejendomme i lokalplansområdet medfører, at påklagede ejendom ikke kan bebygges yderligere. Nævnet bemærker, at den faktiske bebyggelsesprocent for ejendommen udgør 48%, det samlede lokalplansområdes faktiske bebyggelsesprocent udgør ca. 157 %. Da lokalplanen muliggør en bebyggelsesprocent på 120%, må lokalplansområdet anses for overbebygget. Nævnet finder på den baggrund, at der ud fra lokalplanens bestemmelser, ikke kan opføres yderligere bebyggelse end den allerede opførte faktiske bebyggelse, der svarer til en bebyggelsesprocent på 48 %, hvilket således efter nævnets opfattelse skal finde anvendelse i det vurderingsfaglige skøn.

Ved udøvelsen af skønnet over grundværdien for 2014 lægger nævnet vægt på, at der ifølge Vurderingsstyrelsens statistik om ejendomssalg kun er registreret et sammenligneligt salg af en ubebygget grund med en placering tæt på Y2-by centrum.

Ejendommen beliggende Y5-vej nr. 17 er solgt i 2017 til en pris af 1.900.000 kr. eksklusive moms, svarende til en etagearealpris 1.074 kr. eksklusive moms. Nævnet bemærker, at ejendommen er udlagt til boligområde med bebyggelse i op til maksimalt 3 etager og bebyggelsesprocenten må ikke overstige 85 for den samlede bebyggelse. Dermed adskiller ejendommen sig fra selskabets ejendom ved udelukkende at være udlagt til bolig. Endvidere har den solgte ejendom en højere bebyggelsesprocent.

Det fremgår ikke af historiske oplysninger af Tinglysning.dk eller af oplysninger andre steder, hvorvidt den solgte ejendom er handlet inklusive byggemodning. Ifølge Arealinformation.dk har ejendommen været ubebygget siden 2006. Det er således nævnets opfattelse, at ejendommen i hvert fald ikke fuldt ud er byggemodnet. Da selskabets ejendom fremstår byggemodnet, tages der højde for dette i skønnet over grundværdien for selskabets ejendom.

Y5-vej nr. 17 er beliggende ca. 110 m fra den påklagede ejendom og har en tilsvarende afstand til banegården. Nævnet bemærker, at selskabets ejendom er beliggende ved gågaden og trafikken ledes til ejendommens kørsel via Y6-vej, hvor der også er indblik fra. Derimod er ejendommen Y5-vej nr. 17 beliggende på en mindre vej uden indkig. Yderligere er Y5-vej nr. 17 i hvert fald ikke fuldt byggemodnet.

Nævnet finder, at Y5-vej nr. 17 har en nærliggende, men ikke tilsvarende central placering i Y2-by. Da selskabets ejendom er udlagt til etagebebyggelse i form af forretninger og restauration samt beboelse på etagerne over stueetagen, vil ejendommens placering, med en aktiv trafiktilstrømning til og omkring ejendommen, have en positiv virkning på ejendommens handelspris og dermed nævnets skøn over grundværdien. Da det retlige plangrundlag således foreskriver muligheden for både at have beboelse og erhverv i ejendommen, adskiller selskabets ejendom sig væsentligt fra Y5-vej nr. 17. Selskabets ejendom har således en bredere anvendelsesmulighed. I forhold til både beboelse og erhverv er der via lokalplanen sikret gode parkeringsforhold for ejendommen, dermed har både kunder og eventuelle beboere parkering ved ejendommen.

Nævnet inddrager således i det vurderingsfaglige skøn over grundværdien for den påklagede ejendom, at denne har væsentligt bredere retlige anvendelsesmuligheder end ejendommen beliggende på Y5-vej nr. 17. Den påklagede ejendom har gode parkeringsmuligheder og en helt central og attraktiv beliggende for denne type ejendom, herunder lige ud til byens gågade. Yderligere henser nævnet til, at selskabets ejendom er byggemodnet modsat ejendommen beliggende Y5-vej nr. 17. På baggrund heraf er det nævnets skøn, at etagearealværdien for selskabets ejendom, bør ansættes højere end etagearealprisen for det sammenlignelige salg, og dermed også højere end den ved vurderingen anvendte. Nævnet er samtidig af den opfattelse, som ovenfor anført, at ejendommen bør vurderes med en bebyggelsesprocent 48.

Herefter udtaler nævnsformanden, at med disse bemærkninger og henset til at referenceejendommen Y5-vej er handlet til en etagearealpris på 1.074 kr., findes etagearealprisen for den påklagede ejendom passende at kunne fastsættes højere. Efter en samlet vurdering er det således nævnsformandens skønsmæssige vurdering, at ejendommens grundværdi pr. 1. oktober 2014 passende kan fastsættes til 4.500.000 kr., hvilket således er et udtryk for en realistisk handelspris på vurderingstidspunktet.

To nævnsmedlemmer udtaler herefter, at ejendommen har en yderst attraktiv beliggenhed og at dette derfor er ensbetydende med, og også uanset der alene er fremfundet ét enkelt referencesalg, at der således skal lægges stor vægt på ejendommens særdeles attraktive beliggenhed sammenholdt med det retlige anvendelsesgrundlag, hvorefter grundværdi på 7.853.700 kr. pr. 1. oktober 2014 samlet set må anses udtryk for en realistisk handelspris på dette tidspunkt.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

(red. vurderingskreds 1 udeladt) stadfæster således grundværdien pr. 1. oktober 2014 på 7.853.700 kr.

…"

Y3-kommune har i en mail af 24. maj 2024 udtalt blandt andet:

"…

Dermed vil der ikke være en umiddelbar ret til opførelse af nybyggeri på Y1-vej nr. 12 hvis den nuværende bebyggelse nedrives, da evt. nybyggeri på ejendommen vil forudsætte, at kommunen giver dispensation.

Hvorvidt der vil kunne gives dispensation fra lokalplanens bestemmelse om max. bebyggelsesprocent vil vi først kunne træffe afgørelse om, når der foreligger et konkret projekt og begrundet dispensationsansøgning og efter forudgående naboorientering af omboende.

…"

Parternes synspunkter

H1 har indleveret et påstandsdokument dateret 19. august 2025.

Skatteministeriet har indleveret et påstandsdokument dateret 19. august 2025.

Parterne har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med deres påstandsdokumenter. 

 

Rettens begrundelse og resultat

Det kan efter oplysningerne i sagen og parternes enighed herom lægges til grund, at plangrundlaget tillader en bebyggelsesprocent på 120, at ejendommene i lokalområdet under ét er bebygget med en bebyggelsesprocent på 157, og at den omhandlede ejendom er bebygget med en bebyggelsesprocent på 48.

Alle voterende i (red. vurderingskreds 1 udeladt) var enige om, at etagearealprincippet kan anvendes i forbindelse med værdiansættelsen, og at det skal ske med en bebyggelsesprocent på 48, hvorimod Skat havde anvendt en bebyggelsesprocent på 120, da man nåede frem til grundværdien 7.853.700 kr. 

Skat havde ved anvendelsen af etagearealprincippet anvendt en områdepris på 1.100 kr. Områdeprisen er ikke nævnt i vurderingsankenævnets afgørelser.

H1 har anført, at grundværdierne ikke kan ansættes med udgangspunkt i etagearealprincippet, da området er overbebygget med den betydning, at H1’s ejendom pr. terminerne for de indbragte vurderinger var uden faktisk bebyggelsesmulighed. H1 har videre anført, at der i stedet skal ansættes en symbolsk kvadratmeterpris på 200 kr. pr. kvadratmeter. 

Retten bemærker herom, at etagearealprincippet er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, der indgår i skønnet over ejendomsværdien med udgangspunkt i værdien af en kvadratmeter etagebebyggelse på en grund i det pågældende område. Herefter kan den omstændighed, at området er overbebygget, ikke føre til, at princippet er uanvendeligt. 

Retten lægger derfor til grund, at etagearealprincippet finder anvendelse ved de omhandlede vurderinger og ud fra en bebyggelsesprocent på 48 som fastslået af vurderingsankenævnet. 

I partshøringen af H1 var der anført to sammenligningssalg med etagearealpriser på henholdsvis 611 kr. og 1.342 kr., og Skat havde ansat områdeprisen til 1.100 kr. Dette måtte af H1 forstås således, at skattemyndighederne fandt de beskrevne ejendomme sammenlignelige med H1s ejendom. Der er også i partshøringen henvist til, at ejendommene ligger under 180 meter fra H1’s ejendom. H1 påklagede Skats ansættelse ud fra H1’s synspunkt om betydningen af overbebyggelse og fik til dels medhold af vurderingsankenævnet, som nedsatte den anvendte bebyggelsesprocent fra 120 til 48.  

Det fremgår af vurderingsankenævnets afgørelse, at vurderingsankenævnet i modsætning til Skat fandt, at H1’s ejendom adskilte sig væsentligt fra ejendommen Y5-vej nr. 17, der var handlet til en etagearealpris på 1.342 kr. Retten finder, at H1 efter klagesagens problemstillinger i forhold til H1’s klage burde have haft lejlighed til at udtale sig angående de faktiske forhold, der er indgået ved den ændrede vurdering af etagearealprisen for H1’s ejendom i forhold til ejendommen Y5-vej nr. 17, og at det ikke kan udelukkes, at yderligere oplysninger fra H1, eksempelvis angående spørgsmålet om byggemodning, hvor vurderingsankenævnet har lagt til grund, at ejendommen Y5-vej nr. 17, i hvert fald ikke fuldt ud er byggemodnet, kunne have haft betydning for vurderingsankenævnets afgørelse, jf. herved forvaltningslovens § 19.

Da det samtidig ikke fremgår af ankenævnets afgørelse, hvordan nedsættelsen af bebyggelsesprocenten fra 120 til 48 er indgået ved anvendelsen af etagearealprincippet i forbindelse med skønsudøvelsen, finder retten, at H1 har godtgjort, at den skønsmæssige ansættelse af grundværdierne hviler på et mangelfuldt grundlag, og at dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen. Retten følger derfor Skatteministeriets subsidiære påstand om hjemvisning af sagerne til fornyet behandling ved Vurderingsstyrelsen.

Det bemærkes herved, at retten ikke finder tilstrækkeligt grundlag i sagsoplysningerne til at kunne fastsætte den rigtige ejendomsværdi. 

T  H  I    K  E  N  D  E  S    F  O  R    R  E  T :

Ansættelsen af grundværdien for ejendommen Y1-vej nr. 14, Y8-postnummer, pr. 1. oktober 2014, 1. oktober 2016, 1. oktober 2018 og 1. oktober 2019, hjemvises til fornyet behandling ved Vurderingsstyrelsen.