Klagepunkt	Skattestyrelsens afgørelse	Klagerens opfattelse	Landsskatterettens afgørelse
Skattepligtig fortjeneste ved salg af ejendommen Adresse Y1, By Y1	228.391 kr.	0 kr.	Annulleres
Fremførselsberettiget tab ved salg af ejendommen Adresse Y1, By Y1	0 kr.	2.448.155 kr.	Annulleres og hjemvises til fornyet behandling ved Skattestyrelsen

Faktiske oplysninger
Klageren [A] og dennes ægtefælle, B, købte den 23. december 2015 i lige sameje ejendommen beliggende Adresse Y1, By Y1, med overtagelse den 1. februar 2016. Købesummen var 3.145.000 kr.

Ifølge BBR er ejendommen en "Bolig i etageejendom, flerfamiliehus eller to-familiehus (Anvendelseskode: 140)". Ejendommens areal er 85 m², og den har altan, 3 værelser, bad og køkken.

Klagerens datter har siden 1. februar 2016 haft bopæl på ejendommen.

Ifølge fremsendt dokumentation til Skattestyrelsen afholdt klageren og dennes ægtefælle udgifter til renovering af lejligheden på i alt 646.809 kr. i 2016 og 2017. Udgifterne vedrører bl.a. istandsættelse af lejligheden med nyt køkken, nyt bad, ny altan og afslibning og behandling af trægulve i lejligheden.

Ved skøde af 11. december 2017 overdrog klageren og dennes ægtefælle ejendommen til deres datter, C. Ifølge skødet blev ejendommen overdraget for i alt 1.402.400 kr. med overtagelse den 31. oktober 2017.

Den offentlige ejendomsvurdering for ejendommen udgjorde 1.650.000 kr. på overdragelsestidspunktet. Overdragelsessummen lå derfor uden for +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering.

Klagerens datter optog i december 2017 et realkreditlån i ejendommen på 2.269.000 kr.

Sagsforløb
Den 2. september 2020 indberettede klageren for indkomståret 2017 et tab på 2.448.155 kr. til fremførsel vedrørende fast ejendom.

I brev af 10. september 2020 bekræftede Skattestyrelsen klagerens digitale henvendelse om at få ændret skatten for 2017.

Skattestyrelsen traf herefter afgørelse om genoptagelse af klagerens skatteansættelse for indkomståret 2017 og opgørelse af klagerens ejendomsavance i forbindelse med overdragelsen af ejendommen til datteren den 3. marts 2021 (den påklagede afgørelse). Afgørelsen indebærer, at Skattestyrelsen ansatte klagerens fortjeneste ved salg af ejendommen beliggende Adresse Y1, By Y1, til 228.391 kr., og at Skattestyrelsen ikke godkendte det indberettede tab på 2.448.155 kr. til fremførsel vedrørende fast ejendom.

Skattestyrelsen traf afgørelse om klagerens gaveafgift i forbindelse med overdragelsen af ejendommen til datteren den 19. maj 2021.

Den 9. juni 2021 påklagede klageren afgørelsen om fastsættelse af gaveafgift.

Under klagesagsbehandlingen blev der foretaget syn og skøn af ejendommen, og syn- og skønsmanden vurderede handelsværdien af ejendommen til 3.900.000 kr. pr. 11. december 2017.

Landsskatteretten traf den 7. november 2023 afgørelse om, at handelsværdien ved overdragelsen af ejendommen til datteren i december 2017 udgjorde 3.900.000 kr., svarende til syn- og skønsmandens vurdering af handelsværdi, og at det er denne værdi, som skal lægges til grund ved beregningen af gaveafgiften.

Skattestyrelsens afgørelse
Skattestyrelsen har genoptaget indkomståret 2017 og fastsat klagerens ejendomsavance ved overdragelse af ejendommen Adresse Y1, By Y1, til 228.391 kr. og et fremførelsesberettiget tab på 0 kr.

Skattestyrelsen har som begrundelse bl.a. anført:

"1.4. Skattestyrelsens bemærkninger og begrundelse som fremsat i forslag af 23. februar 2021:
Vi vurderer, at 15% reglen ikke kan anvendes i situationer, hvor der er indtruffet væsentlige faktiske eller retlige ændringer ved ejendommen siden den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, f.eks. bygningsforandringer.

I har siden jeres køb den 23. december 2015 foretaget væsentlige forbedringer af lejligheden på Adresse Y1 for i alt 646.809 kr.

Vi har bedt Vurderingsstyrelsen om en udtalelse på ejendommens handelsværdi pr. 11. december 2017, som er det tidspunkt, hvor I har solgt ejendommen til jeres datter C. Vi har modtaget et brev fra Vurderingsstyrelsen den 17. februar 2021, hvor det fremgår, at ejendommens handelsværdi pr. 11. december 2017 er 4.050.000 kr.

Grundet Corona restriktioner har Vurderingsstyrelsen ikke besigtiget lejligheden, men i har i stedet for indsendt billedmateriale af lejligheden. Ud fra billedmaterialet er det konstateret, at lejligheden er i flot stand, bl.a. nyere køkken og nyere bad.
Der er i prisfastsættelsen af lejligheden taget hensyn til lejlighedens beliggenhed, lejlighedens stand og handlede ejendomme i 2017 inden for postnummeret, ligesom der er henset til et usikkerhedsskøn.

Denne handelsværdi afviger væsentligt fra den offentlige ejendomsvurdering og den værdi, der er anvendt ved videresalg af ejerlejligheden til jeres datter C.

Vi vurderer endvidere, at jeres hensigt med at erhverve den omhandlede ejerlejlighed var at videreoverdrage den til jeres datter C, da hun flyttede ind i lejligheden straks fra overtagelsen den 1. februar 2016 og det forhold, at I aldrig selv har beboet lejligheden.

Da overdragelsen til jeres datter er sket til en værdi, der er langt under den kendte handelsværdi og at jeres hensigt ved erhvervelse af lejligheden vurderes at være at videreoverdrage den til jeres datter finder vi, at der foreligger særlige omstændigheder, jævnfør afgørelse i SKM2016.279.HR.

Den vejledende regel i værdiansættelsescirkulæret nr. 185 af 17.11.1982 (15% reglen) kan således ikke anvendes ved fastsættelse af lejlighedens handelsværdi, jævnfør afgørelsen i SKM2016.279.HR sammenholdt med afgørelsen i SKM2018.41.HR.

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 2, stk. 2 følger, at overdragelse af fast ejendom som gave eller arveforskud sidestilles med salg. Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 3, stk. 2 fremgår, at såfremt afståelse af fast ejendom er sket ved gave eller arveforskud, betragtes den værdi, der lægges til grund ved beregningen af gaveafgift eller indkomstskat i forbindelse med overdragelsen, som afståelsessum. Er overdragelsen hverken gaveafgifts- eller indkomstskattepligtig, betragtes værdien i handel og vandel på overdragelsestidspunktet som overdragelsessum.
Overdragelsessummen for ejerlejligheden på Adresse Y1 ansættes i overensstemmelse med Vurderingsstyrelsens udtalelse til 4.050.000 kr.
Af de afholdte udgifter til forbedring af lejligheden er udgiften på 9.045 kr. til Elgiganten i 2016 ikke dokumenteret ved indsendelse af bilag. Udgiften kan derfor ikke tillægges forbedringsudgifterne.

Avance i forbindelse af overdragelse af ejerlejligheden på Adresse Y1 til jeres datter C kan herefter opgøres således:

Overdragelsessum udgør den 11. december 2017 4.050.000 kr.
Udgift i forbindelse med salg (tinglysningsafgift)      -10.160 kr.
Reguleret overdragelsessum udgør                      4.039.840 kr.

Anskaffelsessum udgør den 23. december 2015   3.145.000 kr.
Udgift i forbindelse med køb (tinglysningsafgift)       20.560 kr.
Udgift i forbindelse med køb (advokat)                      8.125 kr.
I alt                                                                 3.173.685 kr.
10.000 kroners tillæg for 2015 og 2016                   20.000 kr.
Forbedringer ud over bundfradrag på 10.000 kr. pr. år:
2016: (120.463 kr. - 9.045 kr. + 135.028 kr. - 10.000 kr.) 236.446 kr.
2017: (391.318 kr. - 10.000 kr.)                                      381.318 kr.
Reguleret anskaffelsessum udgør                                  3.811.449 kr.

Avance udgør i alt 4.039.840 kr. - 3.811.449 kr.                228.391 kr.

Anskaffelsessummen er forhøjet med et tillæg på 10.000 kr. for anskaffelsesåret 2015 og hvert af de efterfølgende kalenderår, hvori I har ejet ejendommen. Tillægget gives dog ikke for det kalenderår, hvori ejendommen afstås, medmindre afståelsen sker i samme kalenderår som anskaffelsen. Der henvises til ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1.

Anskaffelsessummen er endvidere forhøjet med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, i det omfang disse har oversteget 10.000 kr. pr. kalenderår, jævnfør ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2.

Avancen på 228.391 kr. er skattepligtig efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1, § 2, stk. 2, § 3, stk. 2, § 4, stk. 1, § 5, stk. 1 og stk. 2 og § 6, stk. 1.

1.5 Skattestyrelsens bemærkninger og endelig afgørelse:
I har fremsendt jeres bemærkninger til vores forslag af 23. februar 2021.

I giver udtryk for, at vi forsøger, at ændre værdiansættelsescirkulæret med tilbagevirkende kraft. Cirkulære nr. 185 af 17.11.1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning er fortsat gældende og vi ændrer ikke på dette cirkulære, men tager udgangspunkt i gældende praksis på området.

I er af den opfattelse, at der ikke er sket en væsentlig forbedring af lejligheden, selvom i endte med at bruge en hel del penge på det.
Ifølge den indsendte dokumentation har I siden jeres køb den 23. december 2015 foretaget forbedringer af lejligheden for i alt 646.809 kr., hvilket vi anser for en væsentlig forbedring af lejligheden.

Vores vurdering af, at jeres hensigt ved erhvervelse af lejligheden var at videreoverdrage den til jeres datter C, beror alene på vores formodning. Dette har ikke nogen betydning for sagens udfald.

Vi mener ikke, at jeres bemærkninger til vores forslag af 23. februar 2021 ændrer vores opfattelse og vi har derfor fastholdt ændringerne som tidligere foreslået.

Vi henviser i øvrigt til sagsfremstillingens punkt 1.4, som ligger til grund for afgørelsen."

I forbindelse med Skatteankestyrelsens klagesagsbehandling har Skattestyrelsen den 3. juni 2021 udtalt følgende:

"I forbindelse med opgørelse af avance efter ejendomsavancebeskatningsloven er overdragelsessummen ansat til en handelsværdi på 4.050.000 kr. i overensstemmelse med udtalelse fra Vurderingsstyrelsen.

Ved opgørelse af avancen har Skattestyrelsen godkendt, at der tillægges udgifter til forbedring og vedligeholdelse af lejligheden på Adresse Y1 på 236.446 kr. for 2016 og 381.318 kr. for 2017. Begge beløb er reduceret med 10.000 kr. pr. år efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2.

Udgifter til forbedring og vedligeholdelse af lejligheden fremgår af indsendte kontospecifikationer og vedrører arbejdsløn til forskellige håndværkere i forbindelse med nedbrydning af køkken, nedtagning af gasinstallationer, opsætning af nyt køkken og hvidevarer og nye elinstallationer, opsætning af fliser gulv til loft og på gulv i badeværelse og baderum, nedbrydning af spansk hvælving imellem stuer, afblænding af dør, pudsning af murstensvæg i stue, opsætning af ny altan mod gård, maling af lejlighed og afslibning og behandling af gulve.

Skattestyrelsen er af den opfattelse, at lejlighedens overdragelsessum skal fastsættes til en handelsværdi på 4.050.000 kr., ud fra udtalelsen fra Vurderingsstyrelsen og det forhold, at der anses at foreligge særlige omstændigheder ved at lejligheden er forbedret for 646.809 kr. i ejer perioden fra 2015 til 2017, hvilket anses at være en væsentlig forbedring af lejligheden, som skal afspejles i overdragelsessummen til datteren C."

Skattestyrelsen har fremsendt yderligere materiale og fremsat supplerende udtalelse til Skatteankestyrelsen:

"Skattestyrelsen har truffet afgørelse i ejendomssagen på A.

Skattestyrelsen har foranlediget, at gaveafgiftsafdelingen i […] har truffet afgørelse i ejendomssagen på datteren C. Denne afgørelse blev sendt til Jer i går den 11. juni 2024. Denne afgørelse og tidligere forslag dateret den 23. april 2021 er den underretning, som datteren C har fået i forbindelse med ændring af lejlighedens anskaffelssum."

Klagerens opfattelse
Klagerens repræsentant har fremsat principal påstand om, at ejendomsavancen ved afståelsen af ejendommen Adresse Y1, By Y1, skal nedsættes til 0 kr., og at det fremførselsberettigede tab på 2.448.155 kr. anerkendes. Repræsentanten har fremsat subsidiær påstand om, at Vurderingsstyrelsens fastsatte værdi på 4.050.000 kr. er for høj, da lejlighedens handelsværdi på tidspunktet for overdragelsen til datteren var lavere.

Til støtte for påstandene er bl.a. anført:

"SAGSFREMSTILLING

Ved slutseddel dateret den 23. december 2015 købte A og B lejligheden beliggende Adresse Y1, By Y1, for en købspris på 3.145.000 kr., jf. købsaftale, der fremlægges som bilag 2. Straks efter overtagelsen blev lejligheden lejet ud til datteren C.

Der er tale om en treværelseslejlighed på ca. 85 m2 fordelt på 77 m2 beboelse og et pulterrum på 8 m2 på loftet. Kopi af salgsopstilling udarbejdet af ejendomsmæglerfirmaet "R1" i forbindelse med salget af lejligheden i 2015 fremlægges som bilag 3.

Lejligheden var nymalet og nyrenoveret ved overtagelsen i februar 2016. Bl.a. var der et velfungerende lyst HTH-køkken, ligesom der også var et stort, lyst badeværelse med separat bruseafsnit.

Kort tid efter overtagelsen besluttede ejerforeningen imidlertid, at gassen i ejendommen skulle nedlægges, da rørene var tærede og utætte og derfor farlige for hele ejendommen. For A og B betød det, at man i køkkenet måtte udskifte det relativt dyre gaskomfur af mærket SMEG til et nyt elkomfur, ligesom gasinstallationerne måtte nedtages og nye elinstallationer føres frem.

I sommeren 2016 blev der etableret en mindre altan på 6 m2 på gårdsiden af lejligheden. Altanen kostede i alt 127.538 kr., jf. kontoudskrift fra F1-Bank, der fremlægges som bilag 4, og hvor udgiften til altanen er markeret med overstregningstusch.

Herudover har der i perioden fra 2016-2017 været udgifter til afslibning og behandling af trægulve i lejligheden, ligesom der også har været udgifter til nyt køkken og renovering af badeværelset samt generel istandsættelse af lejligheden, herunder oppudsning af en "New Yorker-væg" i stuen. Videre er en "meget flot spansk hvælving" blevet fjernet, ligesom en uoriginal dør fra gangen til stuen blev afblændet. Som bilag 5 fremlægges billeder fra lejligheden, der viser arbejdet med de nævnte ændringer.

Selve rumfordelingen i lejligheden er der ikke ændret på. Formålet med det udførte arbejde har været at reetablere lejligheden til den oprindelige arkitektur. Som bilag 6 fremlægges billeder af lejligheden taget den 13. februar 2021 i forbindelse med Skattestyrelsens behandling af sagen.

Ved slutseddel dateret den 11. december 2017 blev ejerligheden solgt til datteren C for en købspris på 1.402.400 kr. Kopi af skøde fremlægges som bilag 7. Overtagelsesdagen blev aftalt til den 31. oktober 2017.

På salgstidspunktet var den offentlige ejendomsvurdering for lejligheden fastsat til 1.650.000 kr., jf. kopi af den offentlige ejendomsvurdering pr. 1.10.2019, der fremlægges som bilag 8. Med udgangspunkt i værdiansættelsescirkulæret blev overdragelsesprisen herefter fastsat til 1.650.000 kr. ÷ 15 % svarende til 1.402.500 kr.

Skattestyrelsen var imidlertid af den opfattelse, at prisforskellen mellem overdragelsessummen til datteren C og lejlighedens handelsværdi var alt for stor, hvorfor Skattestyrelsen rettede henvendelse til Vurderingsstyrelsen med henblik på at få lejligheden vurderet. Som bilag 9 fremlægges kopi af Vurderingsstyrelsens udtalelse af den 17. februar 2021, hvoraf det fremgår, at Vurderingsstyrelsen skønner handelsværdien af lejligheden pr. 11. december 2017 til 4.050.000 kr. Under deloverskriften "Begrundelse" er følgende anført: "Der er i prisfastsættelsen af lejligheden taget hensyn til lejlighedens beliggenhed, lejlighedens stand og handlede ejendomme i 2017 indenfor postnummeret, ligesom der er henset til et usikkerhedsskøn." I udtalelsen er det videre anført, at lejligheden ikke er besigtiget grundet Corona-restriktioner, men at der er modtaget billedmateriale af lejligheden.

ANBRINGENDER

Til støtte for den nedlagte principale påstand gøres det helt overordnet gældende, at A i forbindelse med salget af lejligheden beliggende Adresse Y1, By Y1, i 2017 til datteren C har været berettiget til at anvende 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulære nr. 185 af 17. november 1982, og at der dermed ikke er grundlag for at tilsidesætte den anvendte overdragelsespris på 1.402.500 kr., der indebærer, at der er realiseret et fremførselsberettiget tab på 2.448.155 kr.

Til støtte for den nedlagte subsidiære påstand gøres det helt overordnet gældende, at såfremt lejligheden skal overdrages til handelsværdien som antaget af Skattestyrelsen, da kan den af Vurderingsstyrelsen foretagne vurdering af lejligheden til 4.050.000 kr. ikke uden videre lægges til grund, da den er for høj pr. 11. december 2017.

1 Retsgrundlaget

En gave er skattepligtig for modtageren, medmindre den er omfattet af boafgiftslovens § 22. Det følger af statsskattelovens § 4, litra a, og § 5, litra b.

Ved overdragelse af formuegoder, herunder fast ejendom mellem forældre og børn, vil parterne være omfattet af boafgiftslovens § 22, således at reglerne om værdiansættelse i boafgiftslovens § 27 finder anvendelse. Efter denne bestemmelse skal aktivernes værdi fastsættes til handelsværdien på tidspunktet for modtagelsen.

Ved familieoverdragelser kan fast ejendom, der handles mellem forældre og børn, værdiansættes efter bestemmelserne i værdiansættelsescirkulæret, cirkulære nr. 185 af 17. november 1982.

Hovedreglen i cirkulærets pkt. 2 er, at det er værdien i handel og vandel, det vil sige i fri handel mellem uafhængige parter på det åbne marked, der skal danne grundlag for værdiansættelsen af det overdragne aktiv.

I cirkulærets pkt. 6 findes en undtagelse til værdien i handel og vandel, idet parterne ved overdragelse af fast ejendom kan handle indenfor plus/minus 15 % af den senest offentliggjorte kontante ejendomsvurdering. Hvis parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 % højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af gaveafgiften.

Af cirkulærets pkt. 8 fremgår videre, at:

"Ved efterprøvelsen må der tages hensyn til faktiske og retlige ændringer, der måtte være indtruffet ved ejendommen, såsom bygningsforandringer, udstykninger eller ændret zonestatus, som endnu ikke har givet sig udslag i kontantejendomsværdien." 

I Den juridiske vejledning 2021, afsnit C.A.6.2 under afsnittet med overskriften "Værdiansættelsen af gaven" fremgår bl.a. følgende:

"En gaves værdi skal fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen. Se § 27 i BAL 

Værdiansættelsen er bindende for gavegiver og gavemodtager. 

Parterne kan anvende skattedepartementets cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning." 

1.1 Nærmere om "særlige omstændigheder"

(…)

2 Den konkrete sag

Det gøres helt overordnet gældende, at A har været berettiget til at overdrage lejligheden på Adresse Y1, til datteren C til 1.402.400 kr. svarende til den offentlige ejendomsvurdering på kr. 1.650.000 ÷ 15 %, jf. pkt. 6 i værdiansættelsescirkulæret, der bl.a. fastslår, at: "Hvis parternes værdiansættelse omregnet til kontantværdi højst er 15 % højere eller lavere end den nævnte kontantejendomsværdi, skal værdiansættelsen lægges til grund ved beregningen af gaveafgiften." 

Det gøres videre helt overordnet gældende, at der ikke foreligger særlige omstændigheder, som nævnt i værdiansættelsescirkulærets pkt. 8, der kan begrunde, at værdiansættelsescirkulærets pkt. 6 ikke finder anvendelse.

... ...

Skattestyrelsen har i afgørelsen af den 3. marts 2021 bl.a. henvist til, at overdragelsen er sket til en værdi, der er langt under den kendte handelsværdi, og at hensigten ved erhvervelsen af lejligheden var at videreoverdrage den til datteren. På den baggrund er det Skattestyrelsens opfattelse, at der foreligger særlige omstændigheder, jf. SKM2016.279.HR.

Indledningsvis bemærkes, at Højesterets dom af den 8. marts 2016 - SKM2016.279.HR - vedrørte værdiansættelsen af to ejendomme i et dødsbo, og som anført af skatteministeren ved besvarelsen af spørgsmål 262 har Højesteret ikke med denne dom taget stilling til, hvad der gælder for gaver.

Videre bemærkes, at det klart fremgår af praksis, at parternes værdiansættelse ikke skal tilsidesættes, uanset at markedsværdien for en ejendom må antages at være højere end den senest offentlige vurdering, jf. eksempelvis de ovenfor refererede afgørelser i SKM2018.551.LSR, SKM2019.281.LSR samt i Landsskatterettens afgørelse af den 22. marts 2021, j.nr. 20-0051920, der alle relaterer sig til gaveoverdragelser.

Med den seneste kendelse fra Højesteret af 26. april 2021 er det klart fastslået, at det offentlige er nærmest til at bære risikoen, hvis den offentlige ejendomsvurdering er for lav, hvilket også gælder, hvor de offentlige ejendomsvurderinger gennem en længere periode ikke er blevet ajourført. At en ejendom som følge af generelle prisstigninger må antages at være steget i værdi i forhold til den seneste offentlige vurdering, kan således ikke i sig selv udgøre en særlig omstændighed.

Den subjektive hensigt med erhvervelsen af lejligheden ses heller ikke at være et moment, der kan medføre, at der dermed foreligger særlige omstændigheder, der kan begrunde, at +/÷ 15 % reglen dermed ikke kan anvendes. I den forbindelse bemærkes videre, at på erhvervelsestidspunktet var der ikke fra forældrenes side taget stilling til, hvorvidt datteren senere skulle overtage lejligheden. Dette er således alene Skattestyrelsens formodning.

Skattestyrelsen har videre henvist til, at der er foretaget væsentlige forbedringer af lejligheden siden købet af lejligheden i december 2015. Der er i den forbindelse henvist til, at lejligheden er i flot stand med nyere køkken og bad. Hertil bemærkes, at lejligheden allerede ved købet i december 2015 var i meget fin stand, jf. salgsopstillingen fremlagt som bilag 3.

Det gøres gældende, at det håndværksmæssige arbejde, der er udført i lejligheden i perioden efter købet af lejligheden i december 2015, ikke har medført væsentlige ændringer, der kan medføre, at +/÷ 15 %-reglen ikke kan anvendes. Det gøres således gældende, at etablering af en altan på 6 m2 ikke kan bevirke, at der dermed er tale om "bygningsforandringer" som angivet i værdiansættelsescirkulærets pkt. 8. Heller ikke renovering af køkken og bad samt omlægning fra gas til el kan bevirke, at der foreligger bygningsforandringer. Det bemærkes i den forbindelse, at der ikke er foretaget nogen ændringer af rumfordelingen i lejligheden siden købet i december 2015.

Den af Skattestyrelsen indhentede vurdering af lejlighedens handelsværdi fra Vurderingsstyrelsen er reelt udtryk for et synspunkt om, at den offentlige ejendomsvurdering er for lav i forhold til den almindelige prisudvikling på markedet for lejligheder i dette område af By Y1, men som anført af Højesteret er det ikke skatteyder, men derimod det offentlige, der må bære risikoen for en for lav ejendomsvurdering.

Sammenfattende gøres det gældende, at der ikke er grundlag for at ændre den mellem parterne aftalte overdragelsespris, der er fastsat i overensstemmelse med værdiansættelsescirkulærets regler. Der foreligger ikke sådanne særlige omstændigheder, der kan begrunde fravigelsen af udgangspunktet om anvendelse af 15 %-reglen.

... ...

Såfremt det mod forventning fastholdes, at lejligheden skal overdrages til handelsværdien til datteren, og at parterne således ikke kan støtte ret på +/÷ 15 %-reglen, gøres det til støtte for den subsidiære påstand gældende, at handelsværdien af lejligheden ikke var 4.050.000 kr. pr. 11. december 2017 som fastslået af Vurderingsstyrelsen, men derimod var lavere.

Til støtte herfor skal der henvises til Skattestyrelsens eget sagsnotat, hvor der under datoen 8. februar 2021 henvises til en mail fra [navn udeladt] fra Vurderingsstyrelsen, hvori der anføres følgende:

"Jeg kan udtale mig om at det generelle prisniveau jf. finansdanmarks boligstatistik indenfor postnummeret […] er steget med ca. 25% fra ejendommen er handlet i fri handel december 2017 til 4. kvartal 2017. -Hun må mene december 2015 ! Efter udsøgninger på boliga over handlede lejligheder på [omhandlede gade] i 2017 ses der at være handlet 5 lejligheder til kvm-priser mellem kr. 35.714- 44.231. Gennemsnitlig kvm-pris for disse 5 handlede lejligheder er kr. 41.525." 

Kopi af sagsnotatet fremlægges som bilag 10.

Såfremt den højeste m2-pris på kr. 44.321 anvendes for Adresse Y1, vil handelsprisen for 85 m2 være 3,75 mio. kr. og for det tinglyste areal på 77 m2 3,4 mio. kr.

Som det videre fremgår af udtalelsen fra [navn udeladt] fra Vurderingsstyrelsen, er det generelle prisniveau steget med 25 % i perioden december 2015 til oktober 2017. Med andre ord kan prisstigningen alene tilskrives den generelle prisudvikling - uafhængig af den vedligeholdelse/forbedring der er foretaget for den enkelte lejlighed.

Til støtte for, at den af Vurderingsstyrelsen skønnede værdi på 4.050.000 kr. er for høj, skal der videre henvises til, at lejligheden to år senere - i 2019 - blev vurderet til en lavere værdi. Henset til prisudviklingen på ejerlejligheder i By Y1, der har været kraftigt stigende gennem de seneste år, gøres det gældende, at værdien af lejligheden ikke kan have været højere i 2017.

Såfremt Skatteankestyrelsen er af den opfattelse, at lejligheden skulle have været overdraget til handelsværdien i 2017, skal vi anmode om, at der gives tilsagn om fuld omkostningsgodtgørelse til udgifterne i forbindelse med afholdelse af et syn og skøn i sagen, jf. skatteforvaltningslovens § 52, stk. 3. Det er således vores opfattelse, at der er behov for en sagkyndig vurdering af handelsværdien af lejligheden, herunder en besigtigelse af lejligheden, hvilket alene kan tilvejebringes via et syn og skøn. Det er således vores opfattelse, at Vurderingsstyrelsens fastsættelse af lejlighedens værdi pr. 11. december 2017 ikke er korrekt, idet denne er for høj sammenlignet med værdien af lejligheden to år senere. Videre fremgår det klart af Vurderingsstyrelsens udtalelse af den 17. februar 2021, at lejligheden ikke er besigtiget forud for fastsættelsen af værdien heraf. Det er i den forbindelse vores opfattelse, at fastsættelse af handelsværdien af en lejlighed forudsætter en besigtigelse heraf."

Klagerens bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse
Klagerens repræsentant har fremsat følgende bemærkninger til Skattestyrelsens udtalelse:

"Skattestyrelsen har i udtalelsen primært fokuseret på de udgifter, der har været afholdt til håndværkere m.v. i forbindelse med det arbejde, der er udført i lejligheden i perioden fra 2015-2017. Efter Skattestyrelsens opfattelse er der foretage en væsentlig forbedring af lejligheden, hvilket betyder, at overdragelsessummen skal fastsættes til handelsværdien på 4.050.000 kr., jf. Vurderingsstyrelsens udtalelse.

Det er fortsat vores opfattelse, at der ikke foreligger "særlige omstændigheder", der kan begrunde, at den mellem parterne aftalte overdragelsespris på minus 15 % af den offentlige ejendomsvurdering kan tilsidesættes. Prisstigningen på lejligheden i perioden fra købet i 2015 og frem til salget i 2017 skyldes den generelle prisstigning, der har været på lejligheder i By Y1 - og ikke det håndværksmæssige arbejde, der er udført i lejligheden i perioden. Det bemærkes i den forbindelse, at lejligheden allerede ved overtagelsen i 2015 fremstod i meget fin stand, jf. det allerede fremlagte billedmateriale. Det må således siges at være en smagssag, hvorvidt man foretrækker den stil, som lejligheden havde ved købet i 2015, eller man foretrækker den stil, som lejligheden har på nuværende tidspunkt, hvor den er ført tilbage til den oprindelige stil. Under alle omstændigheder er der ikke i perioden udført "bygningsforandringer" som krævet i værdiansættelsescirkulærets pkt. 6.

Som anført i vores klage til Skatteankestyrelsen er det i anden række vores opfattelse, at såfremt lejligheden skal overdrages til handelsværdien til datteren - og parterne således ikke kan støtte ret på +/- 15 %-reglen - da kan handelsværdien af lejligheden ikke fastsættes til 4.050.000 kr. pr. 11. december 2017 som fastslået af Vurderingsstyrelsen. Dette synspunkt er ikke nærmere kommenteret af Skattestyrelsen. For god ordens skyld bemærkes, at anmodningen om afholdelse af syn og skøn med henblik på fastsættelse af lejlighedens værdi pr. 11. december 2017 fastholdes, såfremt Skatteankestyrelsen måtte være af den opfattelse, at lejligheden skulle overdrages til handelsværdien pr. 11. december 2017."

Klagerens yderligere bemærkninger til sagen
Klagerens repræsentant har den 9. december 2022 fremsat følgende supplerende bemærkninger:

"Sammenfatning 

Som anført i klagen til Skatteankestyrelsen af den 1. juni 2021 er det i første række vores overordnede opfattelse, at A i forbindelse med salget af lejligheden beliggende Adresse Y1, By Y1, i 2017 til datteren C har været berettiget til at anvende 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulære nr. 185 af 17. november 1982, og at der dermed ikke er grundlag for at tilsidesætte den anvendte overdragelsespris på 1.402.500 kr., der indebærer, at der er realiseret et fremførselsberettiget tab på 2.448.155 kr.

I anden række er det vores overordnede opfattelse, at såfremt lejligheden skal overdrages til handelsværdien som antaget af Skattestyrelsen, da kan den af Vur­deringsstyrelsen foretagne vurdering af lejligheden til 4.050.000 kr. ikke lægges til grund, da den er for høj pr. 11. december 2017.

På baggrund af den afgivne skønserklæring gøres det gældende, at skønsman­dens skønnede markedsværdi af lejligheden på 3,9 mio. kr. understøtter, at den af Skattestyrelsen skønnede handelsværdi på 4.050.000 kr. ikke kan fastholdes.
Dette synspunkt understøttes yderligere af, at F1-Bank pr. 11. oktober 2017 vurderede lejligheden til 3,8 mio. kr., jf. kopi af e-mail fra F1-Bank til C, der fremlægges som bilag 14. Ikke engang to år senere — i oktober 2019 — hvor priserne ellers var steget i perioden, vurderede F1-Bank, at lejlig­heden havde en værdi på 4.050.000 kr., idet banken på det tidspunkt fastsatte værdien til 4.000.000 kr.

Under hensyntagen til, at skønsmanden opererer med en usikkerhed på +/­150.000 kr., jf. besvarelsen af spørgsmål 6, gøres det gældende, at en retvisende markedsværdi pr. 11. december 2017 passende kan fastsættes til 3,8 mio. kr., idet man herved dels fastsætter en værdi, der ligger inden for skønsmandens vur­dering af markedsværdien i intervallet 3.750.000 kr.-4.050.000 kr., dels tager høj­de for F1-Banks vurdering pr. 11. oktober 2017 på 3,8 mio. kr."

På mødet med Skatteankestyrelsens sagsbehandler anførte klagerens ægtefælle, at det var umuligt at fastsætte den korrekte salgspris på ejendommen, da der var kæmpe forskel på den offentlige ejendomsvurdering og de faktiske salgspriser, og at klageren burde få fradrag for de udgifter, klageren ville have haft, hvis ejendommen var solgt til tredjemand, fx udgifter til ejendomsmægler, advokat mv.

Klagerens ægtefælle har fremsat følgende bemærkninger efter mødet med Skatteankestyrelsen:

"Jeg synes, at referatet fra vores tlf. samtale/møde er lidt mangelfuldt, men jeg fik nok heller ikke sagt “det hele". Jeg har derfor hermed lave mit eget resume af sagen, som jeg forstår det.

Jeg vil indledningsvist bemærke, at der i vores tilfælde er tale om et helt almindeligt forældrekøb/salg, som tidligere har været godkendt for tusinder af forældre, hvor man så de senere år har ændret fortolkning af loven med tilbagevirkende kraft. C har boet i lejligheden fra dag et og bor der stadigvæk - nu på 9 år.

Vedr. fastsættelse af handelsværdi på 3,9 mio kr.
Syns- og skønsmanden vurderede handelsværdien til at ligge imellem 3,75 og 4,05 Mio kr og valgte - naturligt nok - 3,9 Mio kr - som er midt imellem. Skats vurdering var 4,050 Mio kr - (og ikke 4 mio kr, som anført i referatet).

Min påstand er, at beløbet (handelsværdien) på de 3,9 Mio kr bør nedsættes af to grunde:
1) SKAT (Vurderingsstyrelsen) angiver selv, at deres vurdering er en forsigtig vurdering. Efter min opfattelse må en forsigtig vurdering, i forbindelse med en handel, ligge i bunden af syns- og skønsmandens interval - det vil sige 3,75 - 3,8 Mio kr.
2) Skønsmandens vurdering på de 3,9 Mio kr er pr definition vurderet på baggrund af salg til tredjemand. Specielt for sælger - og ikke køber - vil der i en handel til tredjemand være udgifter til ejendomsmægler, advokat, revisor m.m., hvilket uomtvisteligt yderligere vil reducere beskatningsgrundlaget - jævnfør at man ikke beskattes af udgifter..

Vi tabte jo sagen om gaveafgift (C), og vi er derfor enige med vores advokat om, at As skattesag efter al sandsynlighed er tabt på forhånd - jævnfør at det må antages, at være de samme begrundelser der bliver lagt til grund. Af sparehensyn deltager vores advokat derfor ikke i møderne.

Vi har imidlertid desværre ikke forstået afgørelsen i gaveafgift sagen (?)

Vi taber sagen - såvidt jeg forstår det - på grund af særlige omstændigheder i form af, at et kreditforeningslån hjemtaget af C viser, at den offentlige vurdering er forkert. Tilsvarende henviser man til, at vi “kun" har haft lejligheden i knap to år (- og derfor vistnok bør vide, at handelsværdien er betydelig større end den offentlige vurdering).
Med andre ord så må vi ikke vide, at den offentlige vurdering er alt for lav - Efter den har været fastfrosset i ca. 12 år - samtidigt med at prisen på ejerlejligheder i By Y1 er eksploderet (?) Hertil må vi sige, at alle - alle uden undtagelse - der har haft en ejerlejlighed i By Y1 i disse år, har vidst, at der var en meget stor forskel på handelsværdien og den fastlåste offentlige vurdering.
Det forekommer mig højst besynderlig, at man som sælger ikke må vide det som ALLE ved. Eller handler det om, at juristerne ikke må få det at vide som alle (andre) ved ?
Jeg kan næsten ikke tro, at min udlægning her er korrekt, men det er hvad jeg foreløbigt er nået frem til. Håber at nogen kan gøre begrundelserne forståelige."

Retsmøde

Skattestyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsens indstilling
Skattestyrelsen har udtalt følgende til Skatteankestyrelsens indstilling:

"

Klagepunkt	Skattestyrelsens afgørelse	Klagers opfattelse	Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse	Skattestyrelsens udtalelse
Ejendomsavance ved afståelsen af ejendommen Adresse Y1	228.391 kr.	-2.448.155 kr.	Ugyldig, hjemvises til fornyet behandling	78.391 kr.

 

Skattestyrelsens vurdering
Skattestyrelsen er ikke enig med Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse af sagen.

Det er Skattestyrelsens opfattelse, at afgørelsen af den 3. marts 2021 ikke er ugyldig og at overdragelsessummen udgør 3.900.000 kr. jf. Landsskatterettens afgørelse for så vidt angår gaveafgiftssagen, sagsnr.: 21-0049768.

Skattestyrelsen indstiller derfor til at afgørelsen stadfæstes, dog således at handelsværdien fastsættes til den af Landsskatteretten fastsætte handelsværdi på 3.900.000 jf. gaveafgiftssagen, sagsnr.: 21-0049768.

Som fastslået af Landsskatteretten foreligger der særlige omstændigheder, hvilket medfører, at værdiansættelsescirkulæret ikke finder anvendelse. Den manglende henvisning til EBL § 4, stk. 6 kan ikke føre til afgørelsens ugyldig.

Gaveafgiftssagen (21-0049768):
Landsskatteretten fandt, at der foreligger særlige omstændigheder i sagen, hvilket medfører, at værdiansættelsescirkulæret ikke finder anvendelse.

Landsskatteretten har i den forbindelse henset til, at klageren og hendes ægtefælle, i almindelig fri handel, købte ejendommen til en handelsværdi på 3.145.000 kr. ca. to år før overdragelsen til datteren, og herefter foretog renovering af ejendommen for i alt 646.809 kr. i 2016 og 2017, herunder afholdt udgifter til opsætning af altan, sammenholdt med, at der ved overdragelsen til datteren i december 2017 blev optaget et realkreditlån på 2.269.000 kr. svarende til, at realkreditinstituttet vurderede ejendommen til minimum 2.836.250 kr..

Landsskatteretten fandt herefter, at handelsværdien ved overdragelsen i december 2017 udgjorde 3.900.000 kr. svarende til syn- og skønsmandens vurdering af handelsværdien, og at det er denne værdi, som skal lægges til grund ved beregningen af gaveafgiften.

Hjemmel for skønsmæssig ansættelse af ejendomsavance
Som anført af Skatteankestyrelsen gælder EBL § 3, stk. 2, 1. pkt. alene i situationer, hvor der er beregnet gaveafgift eller indkomstskat i forbindelse med overdragelsen.

Det vil sige, at der er tale om situationer, hvor der er indgivet en gaveanmeldelse om gaveafgiftspligtige gaver eller der er oplyst om en indkomstskattepligtig gave på oplysningsskemaet. Dette er også anført i Skatteankestyrelsens indstilling ved henvisning til lovbemærkningerne.

I den påklagede sag er der midlertidig ikke anmeldt gave efter boafgiftslovens regler. Klager gøres i øvrigt i forslag og afgørelse opmærksom på, at de skal ind­sende en anmeldelse om gaveafgift i forbindelse med deres overdragelse af ejerlej­ligheden.

Gaveafgiftssagen behandles således som en sag om skønsmæssig ansættelse af gavens værdi efter boafgiftslovens § 26, stk. 3, hvor afståelsessummen, der er fastslået i den påklagede sag, bliver lagt til grund for beregning af gaveafgift, således at den lovbestemte symmetri mellem gave- og avancebeskatning opnås.

Opmærksomheden henledes endvidere på ejendomsavancebeskatningslovens § 3, stk. 2, 2 pkt., hvoraf fremgår:
"Er overdragelsen hverken gaveafgifts- eller indkomstskattepligtig, betragtes værdien i handel og vandel på overdragelsestidspunktet som overdragelsessum".

En særskilt hjemmel til ændring af overdragelsessummen findes i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6, som har følgende ordlyd:
"Såvel den samlede kontantomregnede afståelsessum som den fordeling på aktiver efter stk. 5, som parterne har aftalt, er undergivet told- og skatteforvaltningens prøvelse. Afgørelsen er bindende for både sælger og køber". 

Det fremgår af bemærkningerne til bestemmelsen, at myndighedernes prøvelsesadgang gælder såvel ved overdragelse mellem uafhængige parter som ved overdragelse mellem interesseforbundene parter.

Der kan i den forbindelse henvises til Vestre Landsret dom i SKM2017.428.VLR, hvor en handelspris mellem en onkel og nevø blev tildesat, da der forelå en væsentlig afvigelse mellem den aftalte købssum for to ejendomme og handelsværdien af ejendommene. Se endvidere SKM2005.137.HR, hvor en ejendom blev solgt fra et selskab til eneanpartshaverens søn til underpris. Uanset at ejendommen var udlejet til sønnen skulle handelsværdien fastsættes uden hensyn til lejeforholdet og uden hensyn til sædvanlige handelsomkostninger.

Skattestyrelsen finder derfor ikke, at en ejendomsavancesag og en gaveafgiftssag i situationer, hvor en gave ikke er anmeldt, skal behandles i den rækkefølge, som følger af Skatteankestyrelsens indstilling, altså først gaveafgiftssagen, og dernæst ejendomsavancesagen.

Rækkefølgen har ingen betydning, så længe sagerne blot bliver behandlet og at dette sker inden for ansættelsesfristerne samt at den værdi, der er anvendt ved beregning af ejendomsavancen også anvendes ved i forbindelse med den skønsmæssig ansættelse af gavens værdi efter boafgiftslovens § 26, stk. 3.

At Skattestyrelsen kun har henvist til EBL § 4, stk. 1 og ikke § 4, stk. 6, udgør en begrundelsesmangel jf. forvaltningslovens § 24, stk. 1, 1. pkt. Begrundelsesmanglen kan efter Skattestyrelsens opfattelse, ikke anses for en væsentlig mangel som medfører ugyldighed. Den manglende henvisning har ikke haft betydning for afgørelsens materielle korrekthed eller for klagers mulighed for at varetage sine interesser.

Idet Landsskatteretten har fundet, at handelsværdien ved overdragelsen i december 2017 udgjorde 3.900.000 kr., kan avancen efter EBL således opgøres til:

Handelsværdi pr. 11.12.2017 (sagsnr. 21- 0049768)	3.900.000 kr.
Omkostninger ifm salg = tinglysningsafgift	-10.160 kr.
Reguleret salgssum	3.889.840 kr.
		3.889.840 kr.
Anskaffelsessum udgør pr. 23.12.2015	3.145.000 kr.
Omkostninger ifm køb = tinglysningsafgift	20.560 kr.
Omkostninger ifm køb = advokat	8.125 kr.
I alt	3.173.685 kr.
10.000 kroners tillæg 2015-2016	20.000 kr.
Forbedringer udover 10.000 kr.:
2016: 120.463 kr. - 9.045 kr. + 135.028 kr.	236.446 kr.
2017: 391.318 kr.	381.318 kr.
Reguleret anskaffelsessum	3.811.449 kr.

                                                                                                               -3.811.449 kr.

Avancen efter EBL udgør herefter (3.889.840 - 3.811.449)                                 78.391 kr.

Ændring af ejendomsavancen udgør således 78.391 kr.
Der henvises til ejendomsavancebeskatningslovens § 1, § 2 stk. 2, 1. pkt., § 3 stk. 2, 1. pkt., § 4, stk. 1 og stk. 6, § 5, stk. 1 og 2 samt § 6, stk. 1

Videre henvises der til den lignende Landsskatteretsafgørelse med sagsnr. 21-­0015997, hvor Landsskatteretten ved vurderingen af en lignende problemstilling stadfæstede Skattestyrelsens afgørelse."

Klagerens bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling og Skattestyrelsens udtalelse
Klagerens repræsentant har fremsat følgende bemærkninger til Skatteankestyrelsens indstilling og Skattestyrelsens udtalelse:

"Skatteankestyrelsen har i det reviderede forslag af den 5. februar 2025 henvist til ejendomsavancebeskatningslovens § 3, stk. 2, 1. pkt., og har i den forbindelse konstateret, at denne bestemmelse ikke giver selvstændig hjemmel til at foretage en skønsmæssig forhøjelse af afståelsessummen.

Vi kan fuldt ud tilslutte os Skatteankestyrelsens vurdering af, at der ikke foreligger den fornødne hjemmel til at foretage forhøjelsen af As skattean­sættelse for indkomståret 2017, hvorfor der bør ske en annullation af afgørelsen.

Skattestyrelsens henvisning til, at rækkefølgen er uden betydning, så længe sa­gerne blot bliver behandlet, stemmer ikke overens med bestemmelsens ordlyd og forarbejderne, der netop fremhæver værdien, der er lagt til grund ved beregningen af gaveafgift.

Skattestyrelsen har i udtalelsen endvidere henvist til SKM2017.428.VLR samt SKM2005.137.HR. I ingen af de to nævnte sager er der imidlertid taget stilling til fortolkningen af ejendomsavancebeskatningslovens § 3, stk. 2. Det er derfor vores opfattelse, at de to nævnte sager ikke er sammenlignelige med nærværende sag."

Indlæg under retsmødet
Repræsentanten nedlagde påstand om, at Skattestyrelsens opgørelse af ejendomsavance nedsættes til 0 kr., og at det fremførelsesberettigede tab på 2.448.155 kr. anerkendes. Herefter gennemgik repræsentanten sine anbringender i overensstemmelse med de skriftlige indlæg og det materiale, der blev udleveret på retsmødet. Derudover anførte repræsentanten at være enig i Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse.

Skattestyrelsen indstillede i overensstemmelse med tidligere udtalelse, at der er grundlag for at foretage en ansættelse af afståelsessummen, og at Skattestyrelsens afgørelse skal stadfæstes, dog med korrektion i overensstemmelse med den fastsatte gaveværdi.

Landsskatterettens afgørelse
Sagen angår, om Skattestyrelsen med rette har fastsat afståelsessummen til 4.050.000 kr., således at ejendomsavancen ved afståelsen af ejendommen Adresse Y1, er ansat til 228.391 kr., og at der derfor ikke er et fremførelsesberettigede tab.

Retsgrundlaget
Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i loven.

Overdragelse af fast ejendom som gave eller arveforskud sidestilles med salg. Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 2, stk. 2, 1. pkt.

Er en afstået fast ejendom erhvervet ved gave eller arveforskud, benyttes den værdi, der er lagt til grund ved beregningen af gaveafgift eller indkomstskat af erhvervelsen, som udgangspunkt for beregningen af fortjeneste ved afståelse, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 3, stk. 1, 1. pkt.

Er en afståelse sket ved gave eller arveforskud, betragtes den værdi, der lægges til grund ved beregningen af gaveafgift eller indkomstskat i forbindelse med overdragelsen, som afståelsessum. Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 3, stk. 2, 1. pkt.

Følgende fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6 og 7:

"Stk. 6. Såvel den samlede kontantomregnede afståelsessum som den fordeling på aktiver efter stk. 5, som parterne har aftalt, er undergivet told- og skatteforvaltningens prøvelse. Afgørelsen er bindende for både sælger og køber."

"Stk. 7. Ved enhver ændring af sælgers afståelsessum for et aktiv som følge af en ændret skatteansættelse skal købers anskaffelsessum for det pågældende aktiv ændres tilsvarende. Ved enhver ændring af købers anskaffelsessum for et aktiv, skal sælgers afståelsessum for det pågældende aktiv ændres tilsvarende."

Ovennævnte bestemmelser i ejendomsavancebeskatningsloven blev indsat ved lov nr. 434 af 26. juni 1998. Samtidig blev lignende bestemmelser i afskrivningsloven indsat ved lov nr. 433 af 26. juni 1998.

Af bemærkningerne til bestemmelsen i lovforslag nr. 103 af 2. juni 1998 fremgår:

"… Der henvises nærmere til bemærkningerne til § 45 i forslaget til lov om skattemæssige afskrivninger (afskrivningsloven)."

Af bemærkningerne til bestemmelsen vedrørende afskrivningslovens § 45, stk. 4, i lovforslag nr. 102 af 2. juni 1998 fremgår:

"Efter den foreslåede bestemmelse i stk. 4 vil en efterfølgende ændring af fordelingen på overdragne aktiver, dvs. en ændret værdiansættelse for nogle af de overdragne aktiver, hos enten køber eller sælger medføre en tilsvarende (med modsat fortegn) ændret værdiansættelse af de samme aktiver hos sælger henholdsvis køber, dog med respekt af fristreglerne i skattestyrelseslovens § 35. En ændret værdiansættelse kan fremkomme som følge af en skatteankenævnskendelse, en kendelse fra Landsskatteretten eller en domstolsafgørelse.

Landsskatteretten kan i tilfælde, hvor afgørelsen af et klagepunkt angår bedømmelsen af de skattemæssige virkninger af et retsforhold mellem klageren og en tredjemand, allerede i dag bestemme, at tredjemand skal have mulighed for at udtale sig over for Landsskatteretten. Partshøring kan komme på tale, når der er grund til at antage, at denne tredjemand ønsker en anden bedømmelse af retsforholdet lagt til grund end den bedømmelse, som klageren ønsker lagt til grund."

Ændringer i ovennævnte bestemmelser i ejendomsavancebeskatningslovens § 4 og afskrivningslovens § 45 blev vedtaget ved lov nr. 958 af 20. december 1999.

Af bemærkningerne til afskrivningslovens § 45 i lovforslag nr. 85 af 3. november 1999 fremgår følgende om høringspligten:

"… Afgørelsen er efter bestemmelsen i 2. pkt. direkte bindende for såvel køber som sælger. Den skatteansættende myndigheds afgørelse er en forvaltningsafgørelse, hvilket medfører, at såvel sælger som køber har partsstatus efter forvaltningsloven med deraf følgende retssikkerhedsgarantier, herunder om høring. Efter reglerne i skattestyrelseslovens § 3, stk. 4, skal sælgers skattemyndighed underrette køber om den påtænkte ændring og med en frist for køber til at udtale sig herom. De skatteydere, der bliver berørt af den påtænkte ansættelse vil blive gjort bekendt med de oplysninger, der er nødvendige for, at de kan varetage deres interesser, dog med respekt af de tavshedspligtsregler, som skattemyndighederne skal følge efter skattestyrelseslovens § 37…

… Efter forvaltningsloven skal den myndighed, der skal træffe en afgørelse, foretage partshøring. Dette har til formål at sikre, at den, der er part i en sag får lejlighed til at gøre sig bekendt med og kommentere det faktiske grundlag for afgørelsen inden der træffes afgørelse. Hermed får parterne på såvel køber- som sælgersiden mulighed for at kunne udtale sig eller indtræde i en sag vedrørende overdragelsessum og fordeling af denne på enkeltaktiver…."

Af bemærkningerne til bestemmelsen vedrørende ejendomsavancebeskatningslovens § 4 i lovforslag nr. 85 af 3. november 1999 fremgår følgende:

"Der henvises i det hele til bemærkningerne til lovforslagets § 1, nr. 26."

Overholder skattemyndighederne ikke bestemmelserne indebærer det, at afgørelsen er ugyldig, jf. Landsskatterettens afgørelser af 27. september 2004, offentliggjort som SKM2004.430.LSR, 22. december 2004, offentliggjort som SKM2005.46.LSR og 18. juli 2005, offentliggjort som SKM2005.365.LSR.

Landsskatterettens begrundelse og resultat
Klageren og dennes ægtefælle, B, købte den 15. december 2015 ejendommen Adresse Y1, By Y1, i lige sameje for 3.145.000 kr.

Ved skøde af 11. december 2017 overdrog ægtefællerne ejendommen til deres datter, C, for 1.402.400 kr.

I forbindelse med skatteansættelsen for indkomståret 2017 oplyste klageren ikke noget om tab ved salg af ejendommen.

Den 2. september 2020 indberettede klageren for indkomståret 2017 et tab på 2.448.155 kr. til fremførsel vedrørende fast ejendom.

Indberetningen førte til, at Skattestyrelsen genoptog klagerens skatteansættelse for indkomståret 2017. Skattestyrelsen har under genoptagelsen i den indbragte afgørelse af 3. marts 2021 herefter fastsat klagerens skattepligtige avance til 228.391 kr. Denne avance er beregnet på grundlag af bl.a. en skønnet handelsværdi af ejendommen på 4.050.000 kr. ved overdragelsen til datteren. Som følge heraf har Skattestyrelsen i samme afgørelse ikke anerkendt, at klagerens fremførselsberettigede tab udgør 2.448.155 kr., som klageren indberettede den 2. september 2020, men ansat dette til 0 kr.

Skattestyrelsen har under Skatteankestyrelsens sagsbehandling oplyst, at datteren (køberen) ikke var inddraget i Skattestyrelsens afgørelse af 3. marts 2021.

Skattestyrelsen har således truffet afgørelsen af 3. marts 2021 uden at inddrage både sælger (klageren) og køber (datteren) i overensstemmelse med ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6 og 7.

Landsskatteretten finder, at denne sagsbehandlingsfejl, hvorefter køberen ikke blev inddraget i sagen i overensstemmelse med ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6 og 7, er så væsentlig, at Skattestyrelsens afgørelse af 3. marts 2021 er ugyldig, hvorfor afgørelsen annulleres, jf. også Landsskatterettens afgørelser af 27. september 2004, offentliggjort som SKM2004.430.LSR, 22. december 2004, offentliggjort som SKM2005.46.LSR, og 18. juli 2005, offentliggjort som SKM2005.365.LSR.

For så vidt angår den del af afgørelsen, der angår klagerens fremførselsberettigede tab vedrørende fast ejendom, som blev indberettet af klageren med 2.448.155 kr., og som Skattestyrelsen genoptog på klagerens anmodning og materielt behandlede i afgørelsen af 3. marts 2021, indebærer Skattestyrelsens sagsbehandlingsfejl og den deraf følgende annullation af afgørelsen, at klageren ikke har fået taget stilling til dette spørgsmål. Landsskatteretten hjemviser derfor denne del af afgørelsen til fornyet behandling ved Skattestyrelsen.