A

(advokat Rasmus Ingemann Moesgaard Sørensen)

mod

Skatteministeriet Departementet

(advokat Maja Højholt-Nielsen)

Denne afgørelse er truffet af dommer Nina Stendal Pedersen.

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag, der er modtaget den 26. januar 2023, drejer sig om, hvorvidt der er grundlag for at tilsidesætte Vurderingsankenævn Nordjyllands værdiansættelse pr. 1. oktober 2019 af grunden beliggende Y1-vej 21, Y2-by i Y4-by.

A har nedlagt følgende påstande:

"…

Principalt:

Skatteministeriet tilpligtes at ændre den offentlige grundværdi pr. 1. oktober 2019 på den ubebyggede grund matr.nr. (red. ...2) (red. ejerlav 1 udeladt), beliggende Y1-vej 21, Y2-by, Y3-postnummer til 187.087 kr.

Subsidiært:

Vurderingen pr. 1. oktober 2019 af grundværdien af ejendommen matr.nr. (red. ...2) (red. ejerlav 1 udeladt), beliggende Y1-vej 21, Y3-postnummer hjemvises til fornyet behandling af Vurderingsstyrelsen.

…"

Skatteministeriet har nedlagt påstand om frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Det fremgår af oplysningerne i sagen, at den offentlige vurdering af grunden på tidspunktet for A's klage til Vurderingsstyrelsen var 202.300 kr. svarende til 110 kr. pr. m2 med et tillæg på 88.000 kr. for byggeretten. Vurderingsstyrelsen fandt ikke, at der var grundlag for at ændre denne vurdering. Den 27. oktober 2022 traf Vurderingsankenævn Nordjylland afgørelse i sagen og ændrede grundværdien pr. 1. oktober 2019 til 500.000 kr. Af begrundelsen for afgørelsen fremgår følgende:

"…

Grundværdi

Ved de almindelige vurderinger er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages. Ejendommens tilstand og prisforholdene pr. vedkommende 1. oktober lægges til grund ved ansættelsen, jf. vurderingslovens § 2.

Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på baggrund af Værdien i handel og vandel.

Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, jf. vurderingslovens § 13.

Grunden ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16.

Bestemmende for denne handelspris er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet og prisniveauet på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet.

Vurderingsstyrelsen har ansat grundværdien pr. 1. oktober 2019 til 202.300 kr., som en videreførelse af vurderingen pr. 1. oktober 2012.

Ved skønnet over grundværdien pr. 1. oktober 2019 lægger nævnet vægt på tre ubebyggede ejendomme, der er solgt i perioden fra den 4. oktober 2013 til den 2. august 2021 for mellem 77.000 kr. og 1.100.000 kr. Nævnet finder, at ejendommene er sammenlignelige med den påklagede ejendom, idet ejendommene har samme anvendelsesmuligheder for åben-lav boligbebyggelse og beliggende indenfor en afstand på op til 700 meter fra den påklagede ejendom samt op til 450 meter fra stranden og op til 750 meter fra lystbådehavnen.

Klageren har bopælsadresse på den tilstødende ejendom og har oplyst, af han anvender den påklagede ejendom til grønt-og prydhave. Nævnet bemærker hertil, at grundværdien skal ansættes efter en i økonomisk henseende god anvendelse. Uanset den faktuelle anvendelse lægger nævnet vægt på ejendommens retlige og faktiske anvendelsesmuligheder, herunder at ejendommen kan bebygges. Endvidere henser nævnet til prisniveauet i området.

Nævnet lægger vægt på, at Y5-vej 10 og Y6-vej 5 har grundstørrelser, der er 339 m2 og 179 m2 mindre end den påklagede ejendom. Nævnet vurderer samtidig, at den påklagede ejendoms karakter af koteletgrund ikke er til hinder for fuld udnyttelse af bebyggelsesmulighederne i henhold til kommuneplanen henset til hovedstykkets form og størrelse. Nævnet lægger endvidere vægt på, at Y7-vej 30 har et grundareal, der er 149 m2 større end den påklagede ejendom. Der må således bebygges mindre på den påklagede ejendom i forhold til Y7-vej 30. Nævnet bemærker i den forbindelse, at retten til at bebygge en grund udgør en væsentlig del af prisfastsættelsen.

Nævnet lægger desuden vægt på, at Y7-vej 30 mod syd og øst er beliggende op i marker, hvor den påklagede ejendom mod sydøst og sydvest grænser op til boligområdets store grønne friareal. Derudover er Y7-vej 30 beliggende henholdsvis 300 meter og 400 meter længere væk fra stranden og lystbådehavnen end den påklagede ejendom. Ydermere har Y7-vej 30 et mere kuperet terræn end den påklagede ejendom. Nævnet finder derfor, at den påklagede ejendom har et bedre terræn og også samlet set må anses for at have en mere attraktiv beliggenhed.

Nævnet lægger endvidere vægt på, af salget af Y7-vej 30 er sket seks år før vurderingsterminen den 1. oktober 2019, og derfor er det salg af de fem sammenlignelige salg, der er foretaget tidsmæssigt længst fra vurderingstidspunktet.

Endvidere lægger nævnet vægt på, at Y5-vej 10 er beliggende 50 meter tættere på lystbådehavnen og med udsigt til vandet modsat den påklagede ejendom. Y5-vej 10 ligger dog 150 meter længere væk fra stranden end den påklagede ejendom. Nævnet finder, at Y5-vejs udsigt til vandet gør, at denne ejendom må anses for at have en mere attraktiv beliggenhed sammenlignet med den påklagede ejendom også uanset Y5-vej 10 er beliggende længere fra stranden.

Derudover lægger nævnet vægt på, at Y6-vej 5 er beliggende som nabo til (red. tekst 1 udeladt), tæt på (red. tekst 2 udeladt), men 550 meter længere væk fra lystbådehavnen end den påklagede ejendom. Ydermere har Y6-vej et mere kuperet terræn end den påklagede ejendom

Nævnet finder derfor, at den påklagede ejendom har et bedre terræn, og samlet må anses for at have en mere attraktiv beliggenhed selv om, at afstanden til stranden er den samme.

Nævnet finder, at byggemodningen af den påklagede ejendom ifølge skødet fra 2000 ikke kan tillægges en merværdi i forhold til de sammenlignelige salg eksklusive byggemodningsomkostninger i perioden 2013 til 2021. Nævnet lægger til grund, at der ikke er betalt tilslutningsafgifter for den påklagede ejendom eller for de tre sammenlignelige ejendomme. Nævnet lægger i øvrigt vægt på, at Y5-vej 10 og Y6-vej 5 ifølge luftfotos fra salgstidspunkterne fremstår som ryddelige byggegrunde, hvor Y7-vej 30 er en tilvokset grund.

Der foreligger ikke statistik for prisudviklingen for ubebyggede grunde for perioden 2013 til 2021. Nævnet har derfor henset til, at kvadratmeterpriserne for parcel- og rækkehuse i postnummer Y3-postnummer indikerer et forholdsvis stabilt prisniveau fra 2013 til 2019 og fra 2019 til 2021 indikerer en stigning i prisniveauet. Henset hertil formodes prisudviklingen af have fulgt tilnærmelsesvis den samme udvikling for ubebyggede grunde i postnummer Y3-postnummer.

Herefter udtaler ét nævnsmedlem, at efter en samlet vurdering og med særlig vægt på beliggenheden fsva. ejendommen Y6-vej 5, findes den påklagede ejendoms beliggenhed at være mindre attraktiv i forhold til Y6-vejs beliggenhed, hvilket der i skønnet bør tages højde for. Dette medlem finder derfor, at en realistisk skønnet handelsværdi på vurderingstidspunktet passende kan ansættes til 202.300 kr. Medlemmet stemmer således for en stadfæstelse af Vurderingsstyrelsens afgørelse.

To nævnsmedlemmer udtaler, at efter en samlet vurdering, findes grundværdien pr. 1. oktober 2019 passende at kunne ansættes til 500.000 kr., hvilket efter medlemmernes opfattelse er udtryk for en lisfisk skøn net handelsværdi på vurderingstidspunktet.

Sagen afgøres efter stemmeflertal.

Vurderingsankenævn Nordjylland fastsætter således grundværdien pr.

1. oktober 2019 til 500.000 kr.

…"

Ejendomsmægler & Valuar MDE SC har til brug for sagen den 12. juli 2023 udarbejdet en skønserklæring, hvoraf følgende fremgår:

Spørgsmål 1:

Hvad er værdien på helårsgrunden, hvor der ikke er betalt tilslutningsafgifter til el, vand, varme eller spildevand, matr.nr. (red. ...2) (red. ejerlav 1 udeladt), beliggende Y1-vej 21, Y2-by, Y3-postnummer, i handel og vandel henholdsvis pr. 1. oktober 2019 og pr. 1. januar 2023.

Svar på spørgsmål 1:

Da der ikke er handlet nok sammenligningsgrunde i Y2-by, er jeg nødsaget til at inddrage postnummer Y3-postnummer i beregningerne. Jeg har anvendt den realiseret handelspris fra Finans Danmarks bolig statistik (https://rkr.statistikbank.dk/statbank5a/SelectVarVal/Define.asp?MainTable=BM011) for villa/rækkehuse, da der ikke er postnummer beregninger for helårsgrunde og markedet ikke giver reelle sammenlignings ejendomme i de perioder, der er ønsket svar på.

Jeg vurderer at villa/rækkehuses prisudvikling kan sidestilles med prisudviklingen for helårsgrunde da det er 2 typer som følges ad i prisudviklingen

Derudover har jeg besigtiget grunde med tilsvarende beliggenhed og benyttet en af dem som ligger på samme vej.

Markedet i Y2-by bærer tydeligt præg af at grunde ofte bliver solgt til naboejendommen, til en pris under den reelle værdi. Der er i år 2020 solgt byggegrunde på Y8-vej til kr. 80.000, - pr. stk. til byggefirma. Sælger var den G1, selvom de er skødet som salg på almindelige markedsvilkår vurderer jeg, at sælger ønskede at komme af med porteføljen, da det ikke ligger indenfor sælgers forretningsområde.

Det skal dog påpeges at der ikke er bygget på dem endnu. Ud fra det må jeg konkludere, at der ikke er salg i nybyggeri i Y2-by og slet ikke på grunde uden udsigt til (red. tekst 3 udeladt).

Y1-vej 21 er en velbeliggende grund uden mulighed for udsigt af nogen art, den anvendes i dag som ekstra have. Grunden er en kotelet grund magen til Y1-vej 9, jeg vurderer ikke Y1-vej 21 bliver en selvstændig grund i ejers levetid, da der bl.a. er bygget (udhus mm.) ind over skel samt der er plantet hæk, således ca. 765 m2 indgår i ejers have.

Den sammenligningsgrund jeg har brugt, er fremregnet i værdi via Finans Danmarks bolig statistik (bilag A). Jeg har valgt den grund, som jeg vurderer, passer bedst beliggenhedsmæssigt.

Sammenlignings ejendomme
Matrikel nr.	Adresse	M2 grund	Handelspris/år	Off. Vurdering/år
(red. …l)(red. ejerlav 1 udeladt)	Y1-vej 9	927	65.000/1985	190.000/2020
Omregning til 2019K4 kroner
Adresse	Handelspris/år	Årstal	Faktor	2019k4 pris
Y1-vej 9	65.000	1985	2,568	166.920
Omregning til samme arealstørrelse
Adresse	M2 grund	Y1-vej 21	2019k4 pris	Pris v/1039 m2
Y1-vej 9	927	1039	166.920	187.087

Første linje er grundens størrelse, handelspris & år samt den offentlige vurdering & år, i anden linje har jeg beregnet grundens værdi i fjerde kvartal 2019 via Finans Danmarks bolig statistik Bilag A, her giver det en faktor 2,568 ([Beregning udeladt af anonymiseringshensyn. Beregningen viser hvilket to tal, der anvendes til at udlede faktoren 2,568]), dog går Finans Danmarks bolig statistik ikke tilbage til år 1985, derfor er der brugt første kvartal 1992.

Linje 3 viser en beregning af m2, så vi sammenligner ens grundstørrelser.

Min vurdering er at ovenstående beregning giver et klart og tydeligt billede af grundens værdi ud fra de sammenligningsmuligheder/beregningsmuligheder der er muligt at benytte i området.

Konklusion:

Y1-vej 21, Y2-by, Y3-postnummer vurderes, i handel og vandel pr. 1.

oktober 2019 til en værdi på kr. 187.087, -

Y1-vej 21, Y2-by, Y3-postnummer vurderes, i handel og vandel pr. 1.

januar 2023 til en værdi på kr. 217.360, -

Grundens værdi 01. januar 2023 er beregnet via Finans Danmarks bolig statistik Bilag A, her giver det en forskel på faktor 1,144 (7368:6244).

Spørgsmål 2:

Skønsmanden bedes oplyse, om besvarelsen af spørgsmål 1 er baseret på, handler af sammenlignelige grunde i nærområdet i henseende til både vurderingstidspunktet og størrelsen på ejendommen og i bekræftende fald bedes skønsmanden angive sine referencer.

Svar på spørgsmål 2.

[billedet udeladt af anonymiseringshensyn. Billedet viser at grundene Y1-vej 21 og Y1-vej 9 ligger tæt på hinanden, adskilt af en tredje grund]

Som det fremgår af svar på spørgsmål 1, har jeg brugt Y1-vej, Y2-by, Y3-postnummer som sammenligningsejendom, da den efter min vurdering giver det bedste sammenligningsgrundlag, som er muligt at finde i området.

Jeg har derudover besigtiget: Y9-vej 6A, Y10-vej 40B, Y11-vej 10 samt grundene på Y8-vej.

…"

Der er fremlagt oversigtsfotos, højdekurver og beregning af afstande vedrørende grunden beliggende Y6-vej 5.

Forklaringer

Der er afgivet forklaring af A og af skønsmand SC.

A har forklaret, at han sammen med sin kone, H, købte Y9-vej 12 tilbage i 2000. I 2003 købte de nabogrunden beliggende Y1-vej 21, da de gerne ville have en større have. Sælgerne, der var et søskendepar, ville egentlig have 90.000 kr. for grunden, men det endte med, at de købte grunden for 80.000 kr. De bruger grunden som have og til opbevaring af brænde. De har ikke udsigt ud over vandet fra grunden. Det fremgår af afgørelsen fra vurderingsankenævnet, at grunden ligger i 3. række, men den ligger faktisk i 4. række fra vandet.  

På et tidspunkt lagde han mærke til, at grundværdien på den ubebyggede grund på Y1-vej 21 var højere end på den grund, hvor de har deres hus. Det undrede han sig over, og derfor klagede han over vurderingen. De grunde, vurderingsankenævnet har sammenlignet med, har udsigt ud over vandet. Når der sælges grunde i Y2-by, er det typisk de grunde med udsigt ud over vandet, som folk vil købe, og det er de grunde, folk er villige til at betale lidt mere for. Grunden på Y7-vej 30 ligger så højt, at den får udsigt, hvis man bygger på den. Grunden på Y5-vej 10 ligger meget tæt på vandet, og den har nærmest fri og uhindret udsigt til vandet. Det samme med Y6-vej 5, da den ligger så højt, at man godt kan kigge hen over (red. tekst 4 udeladt). Y6-vej 5 er nok den af de 3 grunde, der har den mest attraktive placering i forhold til, hvor folk helst vil bo.

SC har som skønsmand forklaret, at han blev udpeget som skønsmand på sagen af G2. Han er uddannet ejendomsmægler og valuar. Han har tidligere arbejdet som ejendomsmægler i området ved Y2-by. Han har været ejendomsmægler siden 1998. Han er nu også blevet medlem af vurderingsankenævnet. 

I relation til skønserklæringen har han kun valgt én sammenligningsgrund, da det er et område, hvor det er meget svært at finde relevante sammenligningsgrunde. Han synes, det er vigtigere at finde en grund, der rent faktisk er sammenlignelig, end det er at finde mange grunde. Han mener ikke, at de 3 grunde, vurderingsankenævnet har anvendt til sammenligning, er egnede. Grunden på Y7-vej ligger ud mod åbne marker. Grundene på Y5-vej og Y6-vej har begge udsigt ud over vandet. Han har været på de 3 grunde, og de er efter hans opfattelse ikke sammenlignelige med en koteletgrund, hvorfra der ikke er udsigt til vandet. De andre grunde, han har besigtiget, synes han heller ikke, var egnede til sammenligning. Y1-vej 9, som han har sammenlignet med er handlet langt tilbage i tiden, men det er usædvanligt som valuar at anvende en handelspris, der ligger langt tilbage i tiden og derefter fremskrive prisen. Han har kontrolleret salgsprisen for grunden. Hans beskrivelse af, at det er sædvanligt for området, at grundene sælges til naboejendommen, er baseret på, at det også er sket med grunden på Y1-vej 9, og hans undersøgelser vedrørende andre ubebyggede grunde. Det er hans erfaring, at det er svært at sælge grunde i området, der ikke har udsigt ud over vandet. Han vil derfor forvente, at grunden er svær at sælge. Det har helt sikkert indflydelse på handelsprisen, om grunden har udsigt over vandet eller ej. Sådan er det alle steder, men i Y2-by er det svært at sælge grunde, der ikke har udsigt. Hvis Vurderingsankenævnet Nordjylland har lagt til grund, at der ikke er udsigt ud over vandet fra Y6-vej 5, er det forkert, hvilket kan skyldes, at der er tale om en skrivebordsvurdering. Han har været på grunden. Han synes ikke, at en vurdering på 500.000 kr. for grunden på Y1-vej 21 er rimelig.

Han frasorterede de andre grunde, han besigtigede, da de ikke var sammenlignelige. Grundene ligger mere frit og med udsigt til markområder samt op ad i terrænet, som giver bedre mulighed for udsigt. Grundene havde ikke udsigt ud over vandet, men de lå alligevel bedre placeret end grunden på Y1-vej 21. Det er lidt forskelligt, hvordan grundene lå afstandsmæssigt til strand og havn, men da der er tale om helårsgrunde, vurderer han ikke, at det er så væsentligt. Det har ikke været afgørende for hans valg af sammenligningsgrund, at der også er tale om en koteletgrund. Han har undersøgt, om der har været salg af andre grunde, og han tog også Y4-by med i den undersøgelse. Han fandt ikke i den forbindelse grunde, der var solgt som ubebyggede, men senere bebygget. Han mener ikke, at det har betydning for hans fremskrivning, at der ikke foreligger tal for perioden fra 1985 til 1992. Andre har heller ikke tallene, og deres tal vil derfor være baseret på samme beregning som hans. Han mener ikke, at det udgør en usikkerhed, da han også ved, at handelspriserne i den periode ikke forandrede sig væsentligt. Foreholdt, at (red. tekst 4 udeladt) ligger i 2 etager foran grunden på Y6-vej 5, har han forklaret, at grunden har udsigt ud over vandet, da grunden ligger højere end (red. tekst 4 udeladt), og man derfor kan se over den. Han har holdt på grunden i sin bil, og han kunne se vandet hen over (red. tekst 4 udeladt). Han er lidt i tvivl, om der var bygget på grunden, eller det var den bagved, men han ved, at man tidligere undrede sig over, at grunden ikke blev bebygget, da den har udsigt ud over vandet.         

Parternes synspunkter 

A har i påstandsdokument af 15. februar 2024 til støtte for sine påstande anført følgende:

"…

ANBRINGENDER:

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende,

 

at vurdering af grunden i den hidtidige sagsbehandling i såvel Vurderingsstyrelsen som Skatteankestyrelsen er sket uden egentlig besigtigelse af grunden, men alene som en "skrivebordsvurdering",

 

at der er divergens mellem Vurderingsstyrelsens fastsættelse af grundværdien og Skatteankestyrelsens fastsættelse af grundværdien,

 

at Vurderingsstyrelsens fastsættelse af grundværdien reelt sker uden argumentation, idet det ikke for Vurderingsstyrelsen var muligt at finde referencesalg,

 

at Skatteankestyrelsens fastsættelse af grundværdien sker ved divergens mellem nævnsmedlemmerne,

 

at to af Skatteankestyrelsens referencesalg fra perioden 2013 til 2021 ikke er repræsentative referencer, idet referencerne (Y5-vej 10 salgspris senest kr. 575.000 og Y6-vej 5 salgspris senest kr. 1.100.000) er med fri og uhindret panoramaudsigt over (red. tekst 3 udeladt), mens sagsøgers grund beliggende Y1-vej 12 er i 4. række fra vandet og uden nogen form for udsigt til vandet og således bedst kan sammenlignes med Skatteankestyrelsens 3. referencesalg på Y7-vej 30, hvor grunden senest er handlet til kr. 77.000,

 

at den offentlige grundværdi skal svare til ejendommens værdi i handel og vandel,

 

at Skatteankestyrelsen ikke har lagt til grund for værdiansættelsen, at der ikke er betalt tilslutningsafgifter til min klients grund beliggende Y1-vej 12, Y2-by, Y3-postnummer.

Det gøres videre gældende, at det forhold, at der ikke er nogen, eller i bedste fald meget få referencesalg i området, og dermed ingen, eller kun en meget lille omsætning af grunde i området, hvorfor værdien af grunden som konsekvens heraf bør fastsættes lavt.

…"

Skatteministeriet har i påstandsdokument af samme dato til støtte for sin påstand anført følgende:

"…

2. ANBRINGENDER

Til støtte for frifindelsespåstanden gør Skatteministeriet overordnet gældende, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte grundværdiansættelsen af A's ejendom, idet A ikke har godtgjort, at Vurderingsankenævn Nordjylland ikke har foretaget et skøn over grundværdien af ejendommen, eller at dette skøn hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, der er egnet til at påvirke ansættelsen, eller at ansættelsen er åbenbart urimelig.

Under alle omstændigheder kan retten ikke - som principalt påstået af A - sætte en anden ansættelse af grundværdien i stedet for Vurderingsankenævn Nordjyllands. Hvis retten måtte tilsidesætte grundværdiansættelsen af A's ejendom, må sagen i givet fald hjemvises i overensstemmelse med A subsidiære påstand.

2.1     Rammerne for den skønsmæssige ansættelse af grundværdien

Grundværdien er værdien af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. § 13 i den tidligere gældende vurderingslov (lbkg nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer), jf. ejendomsvurderingslovens § 87. Grundværdien skal ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, jf. § 16 i den tidligere gældende vurderingslov.

Behandlingen af A's klage over vurderingen pr. 1. oktober 2019 skal foretages på baggrund af prisforholdene i vurderingsåret, jf. ejendomsvurderingslovens § 89, stk. 3, 1. pkt.

2.2     Betingelser for at tilsidesætte grundværdiansættelsen

Højesteret har fastslået, hvornår domstolene kan tilsidesætte vurderingsmyndighedernes værdiansættelse af en ejendom, jf. UfR 2016.191 H (SKM 2015.615 H):

"Domstolene kan - i overensstemmelse med almindelige principper for prøvelse af forvaltningsafgørelser tilsidesætte værdiansættelsen, hvis skatteyderen godtgør, at vurderingsmyndighederne ikke har foretaget et skøn, eller at den skønsmæssige ansættelse af grundens værdi hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen. Værdiansættelsen kan dog ikke tilsidesættes, hvis Skatteministeriet under retssagen godtgør, at fejlen eller manglen ikke har betydning for værdiansættelsen. Værdiansættelsen kan ligeledes tilsidesættes, hvis skatteyderen godtgør, at den ansatte værdi ligger uden for rammerne for det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne, dvs. hvis værdiansættelsen må anses for åbenbart urimelig."

Det er således en forudsætning for at tilsidesætte vurderingen af A's ejendom, at A godtgør, at Vurderingsankenævn Nordjylland ikke har foretaget et skøn ved grundværdiansættelsen, eller at dette skøn hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, der er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller at værdiansættelsen er åbenbar urimelig.

2.3     Intet grundlag for at tilsidesætte grundværdiansættelsen

2.3.1 Vurderingsankenævnet har foretaget et skøn og der er ikke fejl i skønsgrundlaget

Der er ingen tvivl om, at Vurderingsankenævn Nordjylland ved ansættelsen af grundværdien har foretaget et skøn.

A har ikke godtgjort, at den skønsmæssige ansættelse hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, der er egnet til at påvirke værdiansættelsen.

Skønnet er foretaget i overensstemmelse med bestemmelserne i den dagældende vurderingslov.

Vurderingsmyndighederne foretager som udgangspunkt vurderinger på baggrund af det datagrundlag, der er tilgængeligt, og det er kun i helt særlige situationer, at besigtigelser bliver brugt til at supplere dette datagrundlag, jf. Den juridiske vejledning 2023-1, afsnit H,A.9.2.1. Den omstændighed, at vurderingsmyndighederne - som påpeget af A (stævningen, s. 3, 8. afsnit) - har vurderet ejendommen uden at foretage en besigtigelse, indebærer derfor ikke, at skønsgrundlaget er mangelfuldt.

De faktiske forhold, der er lagt vægt på vedrørende ejendommen, er også korrekte.

Vurderingsankenævn Nordjylland har (bilag 1, s. 9, 6. afsnit, 2. linje) lagt til grund, at der ikke er betalt tilslutningsafgifter for A ejendom, og det er således ikke rigtigt, når A (stævningen, s. 9, afsnit 14) hævder, at "Skatteankestyrelsen" (rettelig Vurderingsankenævnet) ikke har lagt dette til grund.

Vurderingsankenævn Nordjylland træffer afgørelse efter stemmeflertal. Det er derfor ikke en fejl eller mangel i skønsgrundlaget, at medlemmerne i nævnet - som påpeget af A (stævningen, s. 3, 11. afsnit) - ikke alle var enige i vurderingen.

Det er heller ikke en fejl eller mangel i skønsgrundlaget, at Vurderingsankenævn Nordjylland og Vurderingsstyrelsen - som påpeget af A (stævningen, s. 3, 9. afsnit) - ikke var enige i vurderingen, idet Vurderingsankenævn Nordjylland netop foretager en prøvelse af Vurderingsstyrelsens vurdering.

Indholdet af Vurderingsstyrelsens begrundelse - som A har (stævningen, s. 3, 10. afsnit) fremhævet - udgør heller ikke en fejl i skønsgrundlaget for Vurderingsankenævn Nordjyllands værdiansættelse, idet det er Vurderingsankenævn Nordjyllands ansættelse - og ikke Vurderingsstyrelsens ansættelse - der er under prøvelse i nærværende sag.

2.3.2 Værdiansættelsen er ikke åbenbart urimelig 

Det er heller ikke godtgjort, at værdiansættelsen er åbenbart urimelig.

2.3.2.1 Vurderingsankenævnets værdiansættelse er saglig og velunderbygget

Vurderingsankenævn Nordjyllands har ved udøvelsen af skønnet (bilag 1, s. 8-10) navnlig henset til handelsprisen for tre ubebyggede ejendomme (Y5-vej 10, Y6-vej 5 og Y7-vej 30). Y7-vej 30 (1.188 m2) er i 2013 solgt for 77.000 kr., Y5-vej 10 (700 m2) er i 2017 solgt for 275.000 kr. og igen i 2021 for 575.000 kr., og Y6-vej 5 (860 m2) er i 2019 solgt for 995.000 kr. og igen i 2021 for 1.100.000 kr. jf. Vurderingsankenævn Nordjyllands afgørelse (bilag 1, s. 4, 3. og 6. afsnit, og s. 5. 3. afsnit).

Vurderingsankenævn Nordjylland har sammenlignet disse tre ubebyggede ejendomme med A's ejendom. Vurderingsankenævn Nordjylland har anført (bilag 1, s. 8-10), hvilke forhold nævnet har lagt vægt på, og anført, at grundværdien er ansat efter en samlet vurdering heraf.

Vurderingsankenævn Nordjylland (bilag 1, s. 9, 4. afsnit) har i sit skøn over grundværdien af A's ejendom taget højde for, at Y5-vej 10 i modsætning til A's ejendom er beliggende med udsigt til vandet. Det forhold, at der er udsigt til vandet fra Y5-vej 10 indebærer derfor ikke en fejl i skønsgrundlaget (modsat stævningen, s. 3, afsnit 12). Det bestrides desuden, at udsigten til vandet fra Y5-vej 10 er en såkaldt "fri og uhindret panoramaudsigt", som hævdet af A (stævningen, s. 3, 12. afsnit).

Det er rigtigt, at Vurderingsankenævn Nordjylland (bilag 1, s. 5, 3. afsnit) har lagt til grund, at der ikke er udsigt til fjorden fra Y6-vej 5 (modsat stævningen, s. 3, afsnit 12), jf. billeder og matrikelkort over Y6-vej 5 (bilag A). Det er således forkert, at der er en "fri og uhindret panoramaudsigt over (red. tekst 3 udeladt)", som A (stævningen, s. 3, 12. afsnit) har hævdet.

Vurderingsankenævn Nordjylland (bilag 1, s. 5, sidste afsnit) har også henset til Finans Danmarks boligmarkedsstatistik over prisudviklingen for parcel- og rækkehuse i postnummer Y3-postnummer. Statistikken viser en stigning i prisniveauet fra 2013 til 2017 til 2019 og til 2021.

Henset til prisniveauet for de tilsvarende ejendomme og udviklingen heri for parcel- og rækkehuse i samme område, fremstår den ansatte grundværdi af A's ejendom (1.039 m2) på 500.000 kr. ganske rimelig.

Det er i øvrigt ikke rigtigt, at få salg af grunde i sig selv siger noget om prisniveauet (modsat stævningen, s. 3, 5. afsnit).

2.3.2.2 SC skønserklæring giver ikke grundlag for at tilsidesætte værdiansættelsen

Der skal ifølge retspraksis præsteres et sikkert bevis for at få tilsidesat myndighedernes skøn, jf. f.eks. UfR 2000.1071 H.

Den omstændighed, at der foreligger en skønserklæring fra SC med et andet skønsresultat end Vurderingsankenævnets, giver ikke i sig selv grundlag for at antage, at den ansatte grundværdi ligger uden for rammerne af det skøn, der tilkommer Vurderingsankenævnet, jf. f.eks. UfR 2000.1071 H.

En tilsidesættelse af Vurderingsankenævnets skøn forudsætter, at skønserklæringen indeholder en sikker, velunderbygget konklusion, der viser, at Vurderingsankenævnets skøn er åbenbart urimeligt, jf. også UfR 1999.1178 H, SKM 2010.371.VLR, og SKM 2001.64 Ø, eller at dette kan påvises på andet objektivt grundlag, jf. f.eks. UfR 1999.793/3 H.

SC’s skønserklæring indeholder ikke en sådan sikker, velunderbygget konklusion, at den giver grundlag for at tilsidesætte Vurderingsankenævnets saglige og velunderbyggede skøn over grundværdien af A's ejendom. Tværtimod fremstår skønsresultatet tilfældighedspræget.

For det første er SC's skøn kun baseret på én referencehandel. Et skøn baseret på én handel er typisk mindre sikkert og mindre velunderbygget end, hvis skønnet var baseret på flere handler.

Det fremgår ikke af skønserklæringen, hvorfor SC kun har brugt én handel som grundlag for skønnet, men alene, at dén konkrete grund (Y1-vej 9) er valgt, fordi SC vurderer, at den "passer bedst beliggenhedsmæssigt" og "giver det bedste sammenligningsgrundlag, som er muligt at finde i området", jf. 4, 7. afsnit og s. 6, 1. afsnit. Det indikerer således, at der var andre (egnede) grunde at sammenligne med.

Det er ikke oplyst, hvorfor SC i skønsgrundlaget ikke tillige har inddraget handelspriserne for de grunde (Y9-vej 6A, Y10-vej 40B, Y11-vej 10 og Y8-vej), som han også besigtigede (skønserklæringen, s. 6, 2. afsnit), eller hvorfor han ikke tillige har inddraget de 5 handler af ubebyggede grunde, som Vurderingsankenævnet (bilag 1, s. 8-10) har henset til ved udøvelsen af skønnet.

For det andet er den handel (Y1-vej 9), som SC skøn er baseret på, helt tilbage fra 1985, det vil sige hele 34 år før tidspunktet for grundværdiansættelsen. En så gammel handel er uegnet til sammenligning. Skønnet - baseret (alene) på denne handel - giver derfor ikke grundlag for at tilsidesætte Vurderingsankenævnets velunderbyggede skøn, jf. herved UfR 2000.1071 H, hvoraf det fremgår, at en forudsætning for, at en skønsmands vurdering kan være afgørende, er, at vurderingen har støtte i gennemførte, handler på almindelige vilkår eller i konkrete oplysninger om salgsudbud.

Det uegnede i at basere skønnet (alene) på en handel helt tilbage fra 1985 understreges af, at SC (skønserklæringen, s. 4, 7. afsnit) har fremregnet handelsprisen fra 1985 til prisniveauet i 2019 ved brug af Finans Danmarks bolig statistik (fremlagt som bilag A til skønserklæringen) på trods af, at statistikken slet ikke går helt tilbage til 1985, men først starter syv år herefter (1992).

Det uegnede heri forstærkes af, at SC i fremregningen har brugt prisniveauet i første kvartal af 1992 uden at forholde sig til - endsige underbygge - om, det kan antages at være den samme som prisniveauet i 1985, dvs. syv år tidligere.

Desuden har SC ikke fremlagt noget dokumentation for handelsprisen for Y1-vej 9, og den kan heller ikke kan genfindes på www.ois.dk (Udviklings og forenklingsstyrelsens database over ejendomsdata).

For det tredje har SC, selvom han har anført (skønserklæringen, s. 4, 3. afsnit), at "[m]arkedet i Y2-by bærer tydeligt præg af at grunde ofte bliver solgt til naboejendommen, til en pris under den reelle værdi" (min understregning), baseret skønnet på en handel af en grund, der tilsyneladende har været solgt til netop naboejendommen. Handlen af Y1-vej 9 (matrikelnr. (red. ...l), (red. ejerlav 1 udeladt)) har tilsyneladende været til naboejendommen Y1-vej 7 (matrikelnr. (red. ...o), (red. ejerlav 1 udeladt)), idet det fremgår af www.ois.dk, at de to ejendomme har samme ejere, at det kun er Y1-vej 7, der benyttes til beboelsesejendom, og at der ikke er registreret nogen historiske salgspriser for nogen af de to matrikler, hvorfor de formentlig ikke har været solgt i den periode, hvor historiske salgspriser har været registreret.

Det afsvækker i betydelig grad skønserklæringens bevisværdi, at SC (tilsyneladende) har baseret skønnet på en handel, der efter sin karakter, ifølge hans eget udsagn, ofte bliver solgt til en pris under den reelle handelsværdi.

For det fjerde har SC i skønserklæringen foretaget en vurdering, der ikke burde være tillagt nogen betydning i skønnet, hvilket skaber generel tvivl om skønserklæringens konklusioner. Det har formodningen for sig, at de vurderinger, SC har foretaget og angivet i skønserklæringen, også har haft betydning for hans skøn.

Således burde SC's vurdering (skønserklæringen, s. 4, 6. afsnit) af, at A's grund "ikke bliver en selvstændig grund i ejeres levetid" ikke være tillagt betydning i hans skøn, idet A's intentioner med grunden - og SC antagelser herom - er uden betydning for skønnet over værdien i handel og vandel af grunden.

For det femte er skønnet præget af slutninger, der er tvivlsomme.

SC har således konkluderet (skønserklæringen, s. 4, 4. og 5. afsnit), "at der ikke er salg i nybyggeri i Y2-by og slet ikke på grunde uden udsigt til (red. tekst 3 udeladt)". "Konklusionen" er imidlertid en tilsnigelse, idet den tilsyneladende alene er baseret på, at der, ifølge SC, i 2020 er solgt byggegrunde til et byggefirma, der ikke er bygget på endnu. Der kan være flere årsager til, at grundene ikke er bebygget, herunder grundenes retlige og faktiske anvendelsesmuligheder, likviditetsudfordringer hos køber, taktiske overvejelser eller tidsprioriteringer. Desuden er det ikke direkte relevant for skønnet, om der er salg i nybyggeri, idet skønnet vedrører en ubebygget grund. For at vurdere, om der "ikke er salg i" ubebyggede grunde (og for så vidt nybyggeri) i Y2-by, ville det i stedet have været nærliggende at holde antallet af salg op imod salgsudbuddet. Det har SC ikke gjort.

For det sjette er der i skønserklæringen ikke oplysninger om, at der i SC's skøn er indgået oplysninger, der burde være indgået i Vurderingsankenævnets skøn. Der er derfor også af den grund ikke grundlag for, at SC's skøn over grundværdien på A's ejendom er tilstrækkelig til at tilsidesætte Vurderingsankenævnets saglige og velunderbyggede skøn, jf. SKM2020.48BR.

De overstående forhold viser, at skønserklæringens konklusion - der ikke har støtte i en eneste samtidig handel - ikke er underbygget i en sådan grad, at den giver grundlag for at tilsidesætte Vurderingsankenævnets saglige skøn, der er underbygget af fem samtidige handler af tre ubebyggede, sammenlignelige grunde både for så vidt angår beliggenhed, grundareal og maksimal bebyggelsesprocent, jf. oplysningerne i Vurderingsankenævnets afgørelse (bilag 1), s. 2-5, og afsnit 2.3.2.1 ovenfor.

2.4  Grundværdiansættelsen skal subsidiært hjemvises

Det følger af fast højesteretspraksis, at domstolene ikke sætter sit skøn i stedet for skattemyndighedernes jf. f.eks. UfR 2000.2039 H, UfR 1982.1115 H, UfR 1978.660 H og UfR 1975.196 H.

Virkningen af, at retten måtte tilsidesætte grundværdiansættelsen, vil derfor være, at vurderingsmyndighederne må foretage skønnet over grundværdien på ny. Måtte retten tilsidesætte skønnet må sagen derfor hjemvises i overensstemmelse med A's subsidiære påstand.

…"

Parterne har under hovedforhandlingen henvist til påstandsdokumenterne og nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat 

Efter den dagældende vurderingslovs § 13 er grundværdien værdien af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomiske henseende god anvendelse, og efter samme lovs § 16 ansættes grundværdien til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse.

Det er A, der har bevisbyrden for, at Vurderingsankenævn Nordjyllands skøn vedrørende grundens værdi efter ovenstående regler hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, der er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller at værdiansættelsen må anses for åbenbart urimelig.

Skønsmandens svar på spørgsmål 1 vedrørende værdien af den i sagen omhandlede grund er alene baseret på en sammenligning med en enkelt handel, der er sket tilbage i 1985, og uden at det er nærmere belyst, hvilken form for handel der var tale om og den heraf eventuelle afledte betydning for handelsværdien.  

A og skønsmanden har samstemmende forklaret, at grunden beliggende Y6-vej 5 har udsigt over fjorden, uanset at (red. tekst 4 udeladt) ligger mellem grunden og (red. tekst 3 udeladt). Forholdet er imidlertid ikke nærmere belyst i skønserklæringen, herunder betydningen i relation til en værdiansættelse, ligesom der heller ikke er andet i sagen, der kan belyse forholdet nærmere.  

På den baggrund finder retten, uanset at det fremgår af oplysningerne i Vurderingsankenævn Nordjyllands afgørelse, at der ikke er udsigt til fjorden fra grunden beliggende Y6-vej 5, at A ikke har bevist, at Vurderingsankenævn Nordjyllands skøn hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, der er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller at værdiansættelsen i øvrigt må anses for åbenbart urimelig. Retten har herved også lagt vægt på, at grunden beliggende Y6-vej 5 både i 2019 og 2021 er handlet til en væsentligt højere pris end 500.000 kr., som A's grund er vurderet til, ligesom det er indgået i Vurderingsankenævn Nordjyllands afgørelse, at grunden beliggende Y5-vej 10 har udsigt til fjorden.

Herefter, og da der heller ikke i øvrigt er grundlag for at tilsidesætte Vurderingsankenævn Nordjyllands afgørelse, tager retten Skatteministeriets påstand om frifindelse til følge.

T H I   K E N D E S   F O R   R E T : 

Skatteministeriet frifindes.