Sag BS-5352/2023-FRB

H1
(advokat Thomas Booker)

mod

Skatteministeriet
(advokat Asger Hinsch) 

og

Sag BS-5368/2023-FRB

H1
(advokat Thomas Booker)

mod

Skatteministeriet

(advokat Asger Hinsch)

Denne afgørelse er truffet af dommer Louise Falkenberg.

Sagens baggrund og parternes påstande
Disse sager, som retten har modtaget den 31. januar 2023, drejer sig om ansættelse af ejendomsværdien af ejendommen beliggende Y1-adresse pr. 1. oktober 2014 og 1. oktober 2016.

H1 har nedlagt følgende påstand, der omfatter begge sager:

Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at ejendomsværdien pr. 1. oktober 2014 og pr. 1. oktober 2016 for ejendommen beliggende Y1-adresse, skal nedsættes til henholdsvis 9.200.000 kr. og 10.200.000 kr.

H1 har subsidiært nedlagt påstand om, at sagerne hjemvises til fornyet behandling ved Vurderingsmyndigheden.

Skatteministeriet har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært at ansættelse af ejendomsværdien af ejendommen, Y1-adresse, pr. 1. oktober 2014 og/eller pr. 1. oktober 2016, hjemvises til Vurderingsstyrelsen.

Retten har i overensstemmelse med parternes samstemmende påstand besluttet at sambehandle sagerne.

Oplysningerne i sagen

Vedrørende BS 5252/2023-FRB 

Af Skatteankestyrelsen, Vurderingsankenævn Hovedstaden Nords, afgørelse af 10. november 2022, fremgår bl.a.:

"…

Ejendomsværdien pr. 1. oktober 2014 fastholdes på 18.400.000 kr.

…

Vurderingsankenævn Hovedstaden Nords begrundelse for afgørelsen

Vurderingsankenævnet behandler klagen efter reglerne om fremrykket klageadgang i ejendomsvurderingslovens § 89 a, stk. 1. Klagen behandles på baggrund af prisforskellen i vurderingsåret, jf. ejendomsvurderingslovens § 89, stk. 3, 1. pkt.

Ejendomsværdi

Ved ejendomsværdien forstås værdien af den faste ejendom i sin helhed. Vurderingen foretages på grundlag af ejendommens samlede værdi i handel og vandel, hvis købesummen skulle erlægges kontant. Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt. og § 9, stk. 1.

Ved ansættelsen af ejendomsværdien skal der foretages et skøn over alle de forhold, der har betydning for prisdannelsen, herunder en afvejning af ejendommens rent bygningsmæssige værdi og de økonomiske muligheder i øvrigt.

Ved ansættelsen af ejendomsværdien skal der også tages hensyn til de offentlige byrder og rettigheder, der knytter sig til den faste ejendom (grund og bygninger mv.). Det fremgår af vurderingslovens § 10, stk. 1.

Handelsværdien for ejendomme, som er erhvervet eller opført med henblik på erhvervsmæssig udnyttelse, vil i høj grad være bestemt af forventninger til afkastet. Ejendomsværdien for erhvervsejendomme ansættes med udgangspunkt i en markedsværdiberegning, da denne metode efter praksis anses for at være den sikreste til at understøtte skønnet over den enkelte ejendoms værdi.

Vurderingsankenævnet skal fastsætte ejendommens handelsværdi.

Vedrørende den i sagen foreliggende købsaftale fra november 2018 for ejendommen skal vurderingsankenævnet bemærke, at denne ikke kan tillægges afgørende betydning ved fastsættelse af ejendomsværdien pr. 1. oktober 2014. Handelsprisen for ejendommen er ikke nødvendigvis udtryk for handelsprisen for ejendommen, som den fremstod på vurderingstidspunktet, idet handelsprisen påvirkes af markedet.

Nævnet finder, at udviklingen i de realiserede handelspriser for parcel- og rækkehuse i Y2-by ikke kan tillægges vægt. Den påklagede ejendom har på vurderingstidspunktet ifølge bygnings- og boligregisteret et etageareal på 2.334 m2, heraf 619 m2 dyb kælder. Ejendommen er beliggende i Y2-by bymidte og er en erhvervsejendom med brede anvendelsesmuligheder, idet der bl.a. kan opføres eller indrettes detailhandel, caféer, restauranter, diverse håndværks- og servicevirksomheder, liberale erhverv samt boliger.

Vedrørende ejendommens bygningsarealer, skal Vurderingsankenævnet bemærke, at fastsættelse af ejendomsværdien foretages på grundlag af de oplysninger, der fremgår af bygnings- og boligregisteret (BBR) på vurderingstidspunktet, jf. dagældende vurderingslovs § 39, stk. 1.

Formanden og et medlem finder under hensyntagen til ejendommens beliggenhed i tilknytning til gågaden i Y2-by, ejendommens alder, anvendelsesmuligheder og oplysninger om lejeindtægter for ejendommen i salgsmaterialet samt markedsanalyserne for området, at ejendomsværdien passende kan fastsættes til 18.400.000 kr.

Et nævnsmedlem finder, at ejendomsværdien bør nedsættes til 14.000.000 kr. henset til ejendommens beliggenhed, alder, bebyggelsens standard og anvendelsesmuligheder samt oplysninger om lejeindtægter.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Vurderingsankenævn Hovedstaden Nord fastsætter derfor ejendomsværdien pr. 1. oktober 2014 til 18.400.000 kr.

…"

Vedrørende BS 5368/2023-FRB

Af Skatteankestyrelsen, Vurderingsankenævn Hovedstaden Nords, afgørelse af 11. november 2022, fremgår bl.a.:

"…

Ejendomsværdien pr. 1. oktober 2016 fastholdes på 18.400.000 kr.

…

Vurderingsankenævn Hovedstaden Nord begrundelse for afgørelsen

Vurderingsankenævnet behandler klagen efter reglerne om fremrykket klageadgang i ejendomsvurderingslovens § 89 a, stk. 1. Klagen behandles på baggrund af prisforskellen i vurderingsåret, jf. ejendomsvurderingslovens § 89, stk. 3, 1. pkt.

Ejendomsværdi

Ved ejendomsværdien forstås værdien af den faste ejendom i sin helhed. Vurderingen foretages på grundlag af ejendommens samlede værdi i handel og vandel, hvis købesummen skulle erlægges kontant. Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt. og § 9, stk. 1.

Ved ansættelsen af ejendomsværdien skal der foretages et skøn over alle de forhold, der har betydning for prisdannelsen, herunder en afvejning af ejendommens rent bygningsmæssige værdi og de økonomiske muligheder i øvrigt.

Ved ansættelsen af ejendomsværdien skal der også tages hensyn til de offentlige byrder og rettigheder, der knytter sig til den faste ejendom (grund og bygninger mv.). Det fremgår af vurderingslovens § 10, stk. 1.

Handelsværdien for ejendomme, som er erhvervet eller opført med henblik på erhvervsmæssig udnyttelse, vil i høj grad være bestemt af forventninger til afkastet. Ejendomsværdien for erhvervsejendomme ansættes med udgangspunkt i en markedsværdiberegning, da denne metode efter praksis anses for at være den sikreste til at understøtte skønnet over den enkelte ejendoms værdi.

Vurderingsankenævnet skal fastsætte ejendommens handelsværdi.

Vedrørende den i sagen foreliggende købsaftale fra november 2018 for ejendommen skal vurderingsankenævnet bemærke, at denne ikke kan tillægges afgørende betydning ved fastsættelse af ejendomsværdien pr. 1. oktober 2016. Handelsprisen for ejendommen er ikke nødvendigvis udtryk for handelsprisen for ejendommen, som den fremstod på vurderingstidspunktet, idet handelsprisen påvirkes af markedet.

Nævnet finder, at udviklingen i de realiserede handelspriser for parcel- og rækkehuse i Y2-by ikke kan tillægges vægt. Den påklagede ejendom har på vurderingstidspunktet ifølge bygnings- og boligregisteret et etageareal på 2.334 m2, heraf 619 m2 dyb kælder. Ejendommen er beliggende i Y2-by bymidte og er en erhvervsejendom med brede anvendelsesmuligheder, idet der bl.a. kan opføres eller indrettes detailhandel, caféer, restauranter, diverse håndværks- og servicevirksomheder, liberale erhverv samt boliger.

Vedrørende ejendommens bygningsarealer, skal Vurderingsankenævnet bemærke, at fastsættelse af ejendomsværdien foretages på grundlag af de oplysninger, der fremgår af bygnings- og boligregisteret (BBR) på vurderingstidspunktet, jf. dagældende vurderingslovs § 39, stk. 1.

Formanden og et medlem finder under hensyntagen til ejendommens beliggenhed i tilknytning til gågaden i Y2-by, ejendommens alder, anvendelsesmuligheder og oplysninger om lejeindtægter for ejendommen i salgsmaterialet samt markedsanalyserne for området, at ejendomsværdien passende kan fastsættes til 18.400.000 kr.

Et nævnsmedlem finder, at ejendomsværdien bør nedsættes til 14.000.000 kr. henset til ejendommens beliggenhed, alder, bebyggelsens standard og anvendelsesmuligheder samt oplysninger om lejeindtægter.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Vurderingsankenævn Hovedstaden Nord fastsætter derfor ejendomsværdien pr. 1. oktober 2016 til 18.400.000 kr.

…"

Vedrørende begge sager

H1 erhvervede ejendommen beliggende Y1-adresse i Y2-by den 23. juli 2003 for 13.051.000 kr. H1 solgte ved købsaftale underskrevet den 14. november 2018 ejendommen i fri handel med overtagelse den 1. marts 2019 for 11.000.000 kr.

Parternes synspunkter

H1 har i sit påstandsdokument gjort følgende anbringender gældende til støtte for den nedlagte påstand:

"…

Det gøres overordnet gældende, at ejendomsværdien skal ansættes med udgangspunkt i den handelsværdi, der blev aftalt i november 2018.

Sagsøgers anbringende understøttes af, at det fremgår direkte af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. Derudover kan der henvises til, at det fremgår af betænkning nr. 10 af 13. juni 1956, at vurderingen skal foretages på grundlag af den pris, der kan opnås ved salg til en fornuftig køber.

Det understøttes ligeledes af, at det både af forarbejderne og af vurderingsnormens bestemmelse, at vurderinger efter ejendomsvurderingsloven kan afvige fra handelsprisen for den pågældende ejendom, og at sådan en hjemmel ikke findes i den dagældende vurderingslov.

Som anført i pkt. 3 blev Ejendommen solgt ved underskrivelse af købsaftale i november 2018 imellem uafhængige parter, hvorfor der er tale om et frit salg på markedsvilkår. Det betyder derfor også, at handelsprisen på de 11.000.000 kr. må anses for at være det, som en fornuftig køber ville give for Ejendommen.

Vurderingslovens § 6, stk. 1 og forarbejderne hertil vil være illusorisk, såfremt man ikke anvender Ejendommens faktiske handelsværdi ved et salg imellem uafhængige parter, idet der ved salget af Ejendommen er taget de forhold i betragtning, som netop gør sig gældende for denne Ejendom, herunder beliggenhed, indretning, fysisk stand osv.

Det vil således være uhørt, hvis ikke man skulle tage udgangspunkt i en handelsværdi sat af henholdsvis en ejendomsmægler og to uafhængige parter.

Dette understøttes i øvrigt også af to Afgørelser fra Vurderingsankenævn Hovedstaden Syd af 30. november 2023 (sagsnummer 21-0050112 og 21-0050111), hvor Vurderingsankenævn Hovedstaden Syd nedsatte ejendomsværdien pr. 1. oktober 2014 og pr. 1. oktober 2016 fra 60.000.000 kr. til 45.000.000 kr. med udgangspunkt i handelsværdien.

Sagerne omhandlede ejendommen beliggende Y3-adresse, som blev handlet imellem uafhængige parter ved købsaftalt den 3. oktober 2017 til en kontantpris på 45.000.0000 kr.

Vurderingsankenævn Hovedstaden Syd anførte bl.a. følgende som begrundelse for afgørelsen vedrørende vurderingen pr. 1. oktober 2014:

"Ejendomsværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende faste ejendom ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse.

Ejendomsværdien for selskabets ejendom er pr. 1. oktober 2014 fastsat til 60.000.000 kr.

Selskabet har nedlagt påstand om, at ejendomsværdien er for høj under henvisning til, at selskabet købte ejendommen for 45.000.000 kr. den 3. oktober 2017 med overtagelse den 1. oktober 2017.

Vurderingsankenævnet lægger til grund, at salget af ejendommen i 2017 er en almindelig fri handel på markedsvilkår.

Ved vurderingen har nævnet henset til, at der ikke er tale om en handel mellem interesseforbundne parter, hvilket ligeledes fremgår af skødet. I forbindelse med ejendomshandlen er der ikke overtaget gældsposter ud over købesummen.

Idet vurderingen i henhold til vurderingslovens § 6 skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, finder nævnet, at den konstaterede handelspris bør lægges til grund ved ansættelsen af ejendomsværdien

Nævnet finder på denne baggrund, at ejendommen passende på vurderingstidspunktet kan fastsættes i overensstemmelse med handelsprisen på 45.000.000 kr."

Forholdene i de to pågældende afgørelser ses altså at være sammenlignelige med nærværende sag.

Det er derfor sagsøgers opfattelse, at ejendomsværdien i 2014 skal nedsættes til 9.200.000 kr. og i 2016 til 10.200.000 kr. Baggrunden for reguleringen af købesummen på 11.000.000 kr. i 2018 til 9.200.000 kr. pr. 1. oktober 2014 og til 10.200.000 kr. i 2016 er nærmere begrundet i den prisudvikling, der i Y2-by har været i perioden fra 1. oktober 2014 til 1. oktober 2019.

Eftersom der ikke eksisterer offentligt tilgængelige statistikker over prisudviklingen for denne type ejendom, så er der taget udgangspunkt i realiserede salgspriser for parcel- og rækkehuse i Y2-by fra den 1. oktober 2024 til og med 1. kvartal 2019.

Salgspriserne er opgjort som de realiserede handelspriser pr. kvadratmeter, som følger:

3. kvartal 2014	22.779 kr.
3. kvartal 2016	25.281 kr.
3. kvartal 2018	28.217 kr.
1. kvartal 2019	27.213 kr.

Sagsøgte har overordnet gjort gældende, at betingelserne for tilsidesættelse af Vurderingsankenævnets skøn vedrørende Ejendommens ejendomsværdi pr. 1. oktober 2014 og pr. 1. oktober 2016 ikke er opfyldt.

Det skal heroverfor bemærkes, at der ikke skal tages stilling til et værdiskøn, når vurderingsnormen er en handelsværdinorm, og når der faktisk imellem uafhængige parter er taget stilling til Ejendommens handelsværdi, hvorfor denne skal lægges til grund ved vurderingen. Dermed er bevisbyrden, for hvad den rigtige ejendomsværdi er, løftet.

Sagsøgte har derudover anført, at ejendomsværdien er konkret ansat på et korrekt grundlag og i overensstemmelse med principperne i vurderingsloven, hvorefter vurderingen skal afspejle værdien i handel og vandel.

Sagsøger er selvsagt på baggrund af ovenstående uenig med sagsøgte heri. Den fastsatte ejendomsværdi på 18.400.000 kr. afspejler netop ikke den konkrete ejendomsværdi i handel og vandel, eftersom Ejendommen de facto er handlet for 11.000.000 kr. Sagsøgte har derved også tilsidesat den vurderingsnorm, der er efter vurderingsloven.

Sagsøger er også af den opfattelse, at når der foreligger en konkret handelsværdi for Ejendommen aftalt imellem uafhængige parter, så skal denne lægges til grund, medmindre Vurderingsmyndighederne kan begrunde, at den aftalte handelsværdi ikke afspejler værdien af Ejendommen i handel og vandel.

Sagsøgte har slutteligt med henvisning til U2016.191H anført, at en ejendomsvurdering kun kan tilsidesættes, såfremt skønnet hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller hvis det godtgøres, at værdiansættelsen er åbenbart urimelig.

Hertil bemærker sagsøger, at værdiansættelsen i nærværende sag netop er åbenbart urimelig. Ejendomsværdien er ansat til 18.000.000 kr., og Ejendommen blev handlet for 11.000.000 kr. i 2019, hvilket giver en procentvis forskel på 38,8 %. Hvis der derimod tilbagediskonteres til henholdsvis 2014 (9.200.000 kr.) og 2016 (10.200.000 kr.), giver dette en procentvis forskel på henholdsvis 48,8 % og 43,3 %. Det er derfor sagsøgers klare opfattelse, at når der foreligger et meget klart bevis - i form af en konkret handelsværdi af Ejendommen indgået imellem to uafhængige parter - så understøtter dette, at værdiansættelsen er åbenbart urimelig.

I den forbindelse kan der også bl.a. henvises til SKM2017.134.BR, hvor retten fandt, at en afvigelse på 41 % måtte bevidne om, at Skats ansættelse hvilede på et forkert grundlag. Det samme gjorde sig gældende i SKM2021.626.BR, hvor en procentvis forskel på ca. 25 % var nok til, at retten konstaterede, at der forelå et mangelfuldt grundlag.

Derudover kan der henvises til SKM2019.227.BR, hvor der var tale om en afvigelse på ca. 14,87 %, hvortil retten udtalte følgende:

"Retten finder, at Vurderingsankenævnets vurdering herved væsentligt overstiger ejendommens handelsværdi, og vurderingen har derfor ført til et åbenbart urimeligt resultat. Retten har lagt vægt på den procentvise difference samt på, at der er tale om et betydeligt beløb."

Ud fra ovenstående retspraksis er det sagsøgers opfattelse, at en procentvis forskel på 38,8 % - 48,8 % bevidner om, at værdiansættelsen af Ejendommen er åbenbart urimelig.

Som et yderligere argument for, at en så stor procentvis forskel bevidner om, at værdiansættelsen er åbenbart urimelig, kan der henvises til ejendomsvurderingslovens § 6, stk. 3, hvoraf det fremgår, at noget anses for væsentligt, når det medfører en ændring af grundværdien eller ejendomsværdien med mere end 20 %.

Slutteligt skal det bemærkes, at sagsøger ikke har fundet det relevant for sagen at begære om syn og skøn. Et syn og skøn vil således være en sagkyndig vurdering af handelsværdien af Ejendommen, men denne vil aldrig kunne erstatte den værdiansættelse, som professionelle uafhængige parter har aftalt på baggrund af en konkret due diligence med blandt andet en besigtigelse.

…"

Skatteministeriet har i sit påstandsdokument gjort følgende anbringender gældende til støtte for den nedlagte påstand:

"…

Skatteministeriet gør overordnet gældende, at betingelserne for at tilsidesætte Vurderingsankenævn Hovedstaden Nords skøn vedrørende ejendommens ejendomsværdi pr. 1. oktober 2014 og 1. oktober 2016 ikke er opfyldt. Ved ejendomsværdien forstås værdien af den faste ejendom i dens helhed, jf. vurderingslovens § 9, stk. 1. Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. vurderingslovens § 6, 1. pkt.

Ved ansættelsen af ejendomsværdien skal der tages hensyn til de til den faste ejendom (grund og bygninger mv.) knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, jf. vurderingslovens § 10, stk. 1. Ved ansættelsen af ejendomsværdien regnes der for udlejningsejendommes vedkommende med sædvanlige udlejningsforhold, jf. vurderingslovens § 10, stk. 3.

Det fremgår af vurderingslovens § 2, at de almindelige vurderinger er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages. Ejendommens tilstand og prisforholdene pr. 1. oktober i det pågældende år lægges til grund ved ansættelsen.

Videre fremgår det af vurderingslovens § 39, stk. 3, at ved bedømmelsen af prisforholdene pr. 1. oktober, jf. § 2, anvendes de af told- og skatteforvaltningen senest indsamlede oplysninger om salgsprisen for sammenlignelige ejendomme suppleret med en fremskrivning af prisniveauet til den 1. oktober. Den anvendte fremskrivning af prisniveauet skal godkendes af Skatterådet.

Ejendomsværdien er konkret ansat på et korrekt grundlag og i overensstemmelse med principperne i vurderingsloven, hvorefter vurderingen skal afspejle værdien i handel og vandel. Skønnet er foretaget i overensstemmelse med de principper, der fremgår af vurderingsloven.

Ved ansættelsen er der således foretaget et skøn over alle de forhold, der har betydning for prisdannelsen, herunder foretaget en afvejning af ejendommens rent bygningsmæssige værdi og de økonomiske muligheder i øvrigt. Ejendomsværdien er ansat med udgangspunkt i en markedsværdiberegning.

Vurderingsankenævnet har herefter under hensyntagen til ejendommens beliggenhed i tilknytning til gågaden i Y2-by, ejendommens alder, anvendelsesmuligheder og oplysningerne om lejeindtægterne for ejendommen i salgsmaterialet samt markedsanalyserne for området, truffet afgørelse om, at ejendomsværdien passende kan fastsættes til 18.400.000 kr., jf. bilag 1 i begge sager.

Det følger af fast retspraksis, at en ejer alene kan få tidsidesat en ejendomsvurdering, såfremt det godtgøres, at skønnet hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller hvis det godtgøres, at værdiansættelsen er åbenbart urimelig, jf. f.eks. U.2016.191H, U.2009.749H, U.2009.476/2H, U.2000.1071H og SKM2003.554.VLR.

Det påhviler således sagsøgeren at godtgøre, at skønnet kan tilsidesættes.

Denne bevisbyrde er ikke løftet.

Der er i sagerne ved domstolene ikke fremlagt nye oplysninger, som ikke er indgået i vurderingsankenævnets afgørelse, og det er ikke godtgjort, at skønnet er baseret på forkerte oplysninger eller andre forkerte faktiske forhold vedrørende ejendommen på vurderingstidspunktet.

For så vidt angår den fremlagte købsaftale (bilag 2 i begge sager) fra november 2018 med overtagelse den 1. marts 2019 vedrørende ejendommen med en købesum på 11.000.000 kr., bemærkes det, at denne ikke kan tillægges afgørende betydning ved ansættelsen af ejendomsværdien pr. 1. oktober 2014 og 1. oktober 2016. Handelsprisen for ejendommen er nødvendigvis ikke et udtryk for handelsprisen for ejendommen, som den fremstod på vurderingstidspunktet, idet handelsprisen påvirkes af markedet, jf. tillige Vurderingsankenævnets begrundelser (bilag 1, side 12 (påtrykt 10), 7. afsnit i begge sager). Dette gør sig særligt gældende i den konkrete sag, jf. nedenfor.

Den konstaterede handelspris (bilag 2 i begge sager) medfører ikke, at der ikke skal udøves et skøn, som det er anført af sagsøgeren, ligesom den konstaterede handelspris heller ikke medfører, at det ikke er sagsøgeren der bærer bevisbyrden for at skønnet kan tilsidesættes.

Den konstaterede handelspris er indgået ved vurderingsankenævnets afgørelser. Der er som nævnt ikke fremlagt nye oplysninger ved domstolene, som ikke er indgået i sagens behandling ved ankenævnet.

Vurderingsankenævnets afgørelser understøttes også af Vurderingsstyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsen i sagerne i forbindelse med ankenævnets behandling af sagerne (bilag 4 i begge sager og gengivet i bilag 1, side 7 (påtrykt 5) og frem i begge sager).

Det fremgår af udtalelsen, at det er Vurderingsstyrelsens opfattelse, at der ikke er grundlag for at ændre vurderingerne, og der i den forbindelse er inddraget oplysninger om fem konkrete salg af "ren forretning efter etagearealprincippet i Y2-kommune alle i byzone", ligesom der er inddraget markedsrapporter fra Colliers og Nybolig vedrørende leje- og afkastniveauer.

Sagsøgeren har desuden henvist til en række konkrete domme og anført, at den procentvise forskel (38,8 % samt 48,8 % og 43,3% ved tilbagediskontering) på den konstaterede handelspris (bilag 2 i begge sager) og vurderingerne medfører, at ansættelserne er åbenbart urimelige, jf. processkrift 1, side 1 nederst og frem. Afvigelserne medfører ikke sig selv, at ansættelserne kan tilsidesættes, jf. bl.a. U.2000.1071H og U.1999.1178 H.

Hertil kommer, at der ikke er fremlagt oplysninger om faktiske lejeindtægter på vurderingstidspunktet, samt at en del af ejendommen tidligere har været benyttet som bankfilial af F1, men at filialen på adressen er lukket pr. (red. dag og måned 1 udeladt) 2017 ifølge en artikel på (red. hjemmeside udeladt), jf. bilag 1, side 5 (påtrykt 3), 3. og 4. afsnit i begge sager.

I den forbindelse skal det fremhæves, at det bl.a. fremgår af e-mail af 6. september 2022 fra ejendomsmægleren (bilag 7 i begge sager) vedrørende salget i 2018/2019, at:

"…Det var kun 2. sal som var udlejet, resten af ejendommen stod tom, med en slidt og forældet indretning/stand.

Et større butiks lokale havde stået tomt til udlejning i flere år og en anden del, som havde været benyttet til Bank, var special indrettet til et stort lejemål, med banklokaler i stueplan, bankboks og andre særindretninger, kontor, kantine, møderum på 1. sal. Der skulle bruges et stort beløb på ændring i indretning og istandsættelse, for at kunne anvende lokalerne til anden benyttelse…"

Det fremgår af købsaftalens pkt. 13.3. (bilag 2, side 6 i begge sager), at de faktiske årlige lejeindtægter udgjorde 276.062,96 kr. pr. 1. januar 2018 inkl. omkostninger og uden forbrug. Af den vedlagt salgsopstilling af 9. november 2018 til købsaftalen, fremgår det, at den (forventede) årlige leje på dette tidspunkt var opgjort til 1.670.863 kr., hvoraf 1.394.800 kr. er anslået, da de omfattede anslåede indtægter for uudlejede arealer, dvs. ledige lejemål, jf. bilag 2, side 20 og 26 i begge sager. Således fremgår det også af lejemålsoversigten pr. 9. november 2018, at størstedelen af ejendommen bestod af uudlejede lejemål.

Ejendommens udlejningsforhold på vurderingstidspunktet i 2014 og 2016 adskiller sig dermed - efter det oplyste - væsentligt fra forholdene på handelstidspunktet ved udgangen af 2018. Netop udlejningsforholdene omkring ejendommen er centralt for værdiansættelsen. Særligt de manglende oplysninger om faktiske lejeindtægter på vurderingstidspunktet, hvor ejendommen var udlejet til i hvert fald én meget solid lejer, der tegnede sig for et "stort lejemål", der var special indrettet til benyttelse til bank. Det må komme sagsøgeren til skade. Og det må i sagen lægges til grund, at lejeindtægterne på vurderingstidspunktet i 2014 og 2016 var væsentligt højere end på handelstidspunktet. Handelsprisen i 2018 er således ikke retvisende for forholdene pr. 1. oktober 2014 og 2016.

Hertil kommer også, at sagsøgeren ikke har ønsket at begære syn og skøn, jf. retsbog af 20. juni 2023, side 2, 5. afsnit, samt sagsøgerens processkrift 1 i sagerne. Dette må komme sagsøgeren til skade, herunder særligt henset til forskellen vedrørende ejendommens udlejningsforhold på vurderingstidspunktet og handelstidspunktet, ligesom de faktiske lejeindtægter på vurderingstidspunktet i 2014 og 2016 er uoplyste, herunder også hvordan de var i forhold til de faktiske og anslåede lejeindtægter på handelstidspunktet som anført i købsaftalen (bilag 2 i begge sager). Dette understreger også, hvorfor bevisbyrden påhviler sagsøgeren.

Det er også med rette, at nævnet ikke har lagt vægt på udviklingen i realiserede handelspriser for parcel- og rækkehuse i Y2-by. Vurderingsejendommen er ikke sammenlignelig med sådanne ejendomme. Det bemærkes i den forbindelse, at handelsværdien for ejendomme, som er erhvervet eller opført med henblik på erhvervsmæssig udnyttelse, i høj grad vil være bestemt af forventningerne til afkastet, jf. herved bl.a. Den juridiske vejledning 2016-2, afsnit H,A.2.2.1.1. Ejendomsværdien ansættes med udgangspunkt i en markedsværdiberegning.

Vurderingsejendommen havde på vurderingstidspunktet, ifølge bygnings- og boligregistret (BBR), et etageareal på 2.334 m², heraf 619 m² dyb kælder. Vurderingsejendommen er beliggende i Y2-by bymidte og er en erhvervsejendom med brede anvendelsesmuligheder, idet der bl.a. kan opføres eller indrettes detailhandel, caféer, restauranter, diverse håndværks- og servicevirksomheder, liberale erhverv samt boliger, jf. tillige Vurderingsankenævnets begrundelse (bilag 1, side 12 (påtrykt 10), 8. afsnit i begge sager).

Efter vurderingslovens § 39, stk. 1, foretages vurderingerne bl.a. på grundlag af de oplysninger, der fremgår af bygnings- og boligregistret (BBR). Det skal i den forbindelse bemærkes, at det af BBR-meddelelse for vurderingsejendommen (bilag A i begge sager), udskrevet den 23. april 2023, fortsat fremgår, at det samlede erhvervsareal udgør 2.334 m², hvoraf 619 m² er dyb kælder. Det er ikke godtgjort, at opgørelsen af arealerne, som gengivet i BBR-meddelelsen, ikke er retvisende.

Samlet set har sagsøgeren ikke godtgjort, at Vurderingsankenævn Hovedstaden Nords skøn er udøvet på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at ejendomsværdien ikke er ansat inden for rammerne af det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne. Der er derfor ikke grundlag for at tilsidesætte skønnet.

Sagsøgerens principale påstande indebærer, at ejendomsværdien ansættes til et konkret beløb. Det følger af fast retspraksis, at domstolene ikke udøver sådanne skøn, jf. f.eks. U.2000.2039 H, U.1982.1115 H, U.1978.660 H og U.1975.196 H. Hvis retten anser betingelserne for at tilsidesætte skønnet for opfyldt, skal sagen derfor hjemvises i overensstemmelse med den af ministeriet eller sagsøgeren nedlagte subsidiære påstand, således at den fornyede grundværdiansættelse foretages af vurderingsmyndigheden

…"

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat
Efter § 5, stk. 1, i lov om vurdering af landets faste ejendomme (herefter vurderingsloven) ansættes ejendomsværdien og grundværdien samt et eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer. Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. § 6, 1. pkt. Ved ejendomsværdien forstås værdien af den faste ejendom i sin helhed, jf. § 9, stk. 1.

Det følger af § 2 i vurderingsloven, at vurderingsterminen for vurderingen af faste ejendomme er den 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages, og at det er ejendommens tilstand og prisforholdene pr. vedkommende 1. oktober, der lægges til grund ved ansættelsen.

Som fastslået af Højesteret i afgørelsen gengivet i U2016.191H, kan domstolene tilsidesætte værdiansættelsen, hvis skatteyderen godtgør, at vurderingsmyndighederne ikke har foretaget et skøn, eller at den skønsmæssige ansættelse af grundens eller ejendommens værdi hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen. Værdiansættelsen kan ligeledes tilsidesættes, hvis skatteyderen godtgør, at den ansatte værdi ligger uden for rammerne for det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne, dvs. hvis værdiansættelsen må anses for åbenbart urimelig.

Bevisbyrden for, at Vurderingsankenævnets skønsmæssige ansættelse af ejendommens værdi på vurderingstidspunkterne den 1. oktober 2014 og den 1. oktober 2016 må anses for åbenbart urimelig, således som det er gjort gældende af H1, påhviler derfor H1 som skatteyder.

Det er ubestridt, at ejendommen blev solgt i november 2018 til en salgspris på 11.000.000 kr. Retten lægger til grund, at ejendommen blev solgt i fri handel og på markedsvilkår. Det fremgår af sagens oplysninger, at der den 9. november 2018 alene var udlejet et mindre lejemål på 302 m2 til en årlig leje på 276.063 kr., og at de i købsaftalen oplyste lejeindtægter for de resterende lejemål i ejendommen, der ifølge BBR har et samlet areal på 2.334 m2, var anslåede.

Efter indholdet af mail fra 6. september 2002 fra erhvervsmægler SL lægges det til grund, at ejendommen var vanskelig at sælge, og at der var flere forhandlinger og købstilbud, inden salget i november 2018. Det lægges efter mailen endvidere til grund, at et større butikslokale i ejendommen havde stået tomt i flere år, at der formentlig skulle anvendes et stort beløb på istandsættelse og ændret indretning af de lokaler, der tidligere var udlejet til bank, og at gågaden i Y2-by på daværende tidspunkt havde mange ledige butikker og kontorer, hvorfor udlejningsmulighederne var usikre.

Det er ikke oplyst præcist, hvor længe butikslokalet og det lokale, der tidligere var udlejet til bank, stod tomt forud for salget ejendommen. Af en artikel, der ikke er fremlagt under sagen, fremgår det angiveligt, at bankfilialen i ejendommen lukkede pr. (red. dag og måned 1 udeladt) 2017.

Det lægges efter sagens oplysninger til grund, at der hverken for så vidt angår vurderingen pr. 1. oktober 2014 eller vurderingen pr. 1. oktober 2016 var solgt ejendomme i Y2-by, der reelt var sammenlignelige. Det lægges endvidere til grund, at markedsrapporter fra henholdsvis 3. kvartal 2014 for kontor under middel i region Hovedstaden og Y4-by og 3. kvartal 2016 for forstæderne Nord i Y4-by viser en pris pr. m2, der er højere end prisen pr. m2 for ejendommen ved en værdiansættelse på 18.400.000 kr.

Retten finder det efter de foreliggende oplysninger godtgjort, at i hvert fald Vurderingsankenævnets vurdering pr. 1. oktober 2016 væsentligt overstiger ejendommens handelsværdi på dette tidspunkt, og at det udøvede skøn derfor for så vidt angår denne vurdering er åbenbart urimeligt. Retten har herved navnlig lagt vægt på den salgspris, der blev opnået ved salget af ejendommen i november 2018 sammenholdt med de foreliggende oplysninger om lejeforholdene i ejendommen, som retten lægger til grund var usikre i hvert fald i et par år forud for salget.

Den af H1 nedlagte hjemvisningspåstand tages derfor delvis til følge, idet retten ikke finder grundlag for at tage den af H1 principalt nedlagte påstand til følge.

Efter sagens udfald anses H1 for at have fået delvist medhold. Skatteministeriet skal derfor betale delvise sagsomkostninger til H1. Udgifterne til advokatbistand dækkes delvist med et beløb på 16.250 kr. ekskl. moms, idet det er oplyst, at H1 er momsregisteret. Beløbet til dækning af advokatudgift er fastsat under hensyntagen til sagens betydning, karakter og omfang. Herudover skal Skatteministeriet afholde 3.000 kr. af dem af H1 erlagte retsafgift.

T H I  K E N D E S  F O R  R E T:

Ansættelsen af ejendomsværdien for ejendommen beliggende Y1-adresse pr. 1. oktober 2016 hjemvises til Vurderingsstyrelsen.