Offentliggøres i redigeret form

Spørgsmål

1. Kan Skattestyrelsen bekræfte, at spørger kan frasælge en del af ejendommen Y som en selvstændig ejerlejlighed, inden opdelingen i ejerlejligheder har fundet sted, men betinget af, at ejendommen opdeles i ejerlejligheder, uden at dette udløser ejendomsavancebeskatning?

Svar 

1. Ja

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger ejer i lige sameje ejendommen Y.et matrikelnummer.

Ejendommen består af et grundareal på 749 m² og ifølge ejendommens BBR-meddelelse er der på ejendommen opført 2 bygninger. Der findes ikke på ejendommen en bygning 1-3. Bygning 4 er registreret som et fritliggende enfamilieshus med et boligareal på i alt 282 m², mens bygning 5 er registreret som værende en bygning til detail med et samlet erhvervsareal på 49 m² og hertil en kælder på 50 m².

Bygning 4 anvendes af spørger til beboelse og har været anvendt hertil siden bygningens opførsel i 2021, mens bygning 5 udlejes til erhvervsmæssigt formål og er indrettet som butik.

Ejendommens offentlige ejendomsvurdering, som fritliggende enfamilieshus er fra tiden forud for byggeriets færdigmelding og afspejler dermed ikke ejendommens nuværende forhold. Ejendommen er ikke omfattet af reglerne i EVL § 83 a om fremrykket kategorisering og ejendommens juridiske kategori efter ejendomsvurderingslovens § 3 kan ikke fastlægges i et bindende svar. Ejendommen er ved den foreløbige ejendomsvurdering vurderet som ejerbolig.

Ejendommen er på nuværende tidspunkt ikke opdelt i hverken ejerlejligheder eller i ideelle anparter, men spørger påtænker at dele ejendommen op i to separate enheder. En enhed, der består af halvdelen af boligarealet i bygning 4, som forventes at udgøre ca. 141 m². Den anden enhed skal bestå af de resterende ca. 141 m² i bygning 4 samt hele bygning 5, der udlejes til erhverv.

Efter en opdeling, forventer spørger fortsat at bebo den enhed, som kommer til at bestå af halvdelen af bygning 4 samt hele bygning 5.

Opdelingen af ejendommen i to separate enheder, påtænkes udført som en opdeling i to selvstændige ejerlejligheder med en lille ejerforening, der tager sig af vedligeholdelse mv. af fælles bestanddele på ejendommen.

Det er undersøgt, at en opdeling kan finde sted. Der blev i første omgang tildelt et afslag af kommunen, som efterfølgende er ophævet ved afgørelse fra Planklagenævnet ved afgørelse medio2024.

Af planklagenævnets afgørelse fremgår følgende:

"2.2. Umiddelbart tilladt eller krav om dispensation

2.2.1 Klagen

Det fremgår af klagen, at kommunen har givet afslag på klagernes ansøgning om opdeling af den eksisterende bolig i to selvstændige boliger, selvom der ikke står noget i lokalplanen om, at en sådan opdeling ikke er tilladt i delområde 3.

Planklagenævnet har forstået det som en klage over, at det ansøgte er umiddelbart tilladt efter lokalplanens § 3.2.

2.2.2 Generelt om umiddelbart tilladt eller krav om dispensation

Bestemmelserne i en lokalplan er bindende over for borgerne, jf. planlovens § 18. Det betyder, at nye forhold, der er i overensstemmelse med lokalplanen, eller som ikke er reguleret af lokalplanen, er umiddelbart tilladte efter planloven. Derimod forudsætter dispositioner, der ikke er i overensstemmelse med lokalplanen, at kommunen kan og vil dispensere fra lokalplanbestemmelserne.

En bestemmelse i en lokalplan må - for at kunne håndhæves som en bindende bestemmelse - være så klart og præcist formuleret, at der ikke kan herske tvivl om, hvorvidt den er overholdt eller ej i den situation, som sagen vedrører.

2.2.3 Planklagenævnets vurdering

Lokalplanen fastsætter i § 3.2, at delområde 3 kun må anvendes til helårsboligformål i form af fritliggende villabebyggelse og etageejendomme (de bestående).

Det fremgår af sagens oplysninger, at det eksisterende enfamiliehus ønskes opdelt i to boliger med lodret lejlighedsskel. Nævnet lægger derfor til grund, at der er ansøgt om opdeling af enfamiliehuset i et dobbelthus.

Spørgsmålet er herefter, om et dobbetlhus kan være omfattet af begrebet "fritliggende villabebyggelse" i lokalplanens § 3.2.

Planklagenævnet finder, at det ikke fremgår tilstrækkeligt klart og præcist af bestemmelsen, at der ikke må opføres et dobbelthus på ejendommen. Nævnet lægger herved vægt på, at lokalplanen ikke indeholder en definition eller fortolkningsbidrag i forhold til forståelsen af "fritliggende villabebyggelse". Hertil kommer, at lokalplanens § 3.1 udtrykkeligt fastsætter, at der i delområde 1 og 2 maksimalt må opføres én bolig pr. ejendom, men at der ikke er fastsat en tilsvarende begrænsning i § 3.2 for delområde 3. Der er heller ikke holdepunkter i lokalplanredegørelsen for at antage, at samme begrænsning for antallet af boliger også skulle gælde for delområde 3.

Planklagenævnet finder på den baggrund, at den ansøgte opdeling af enfamiliehuset i et dobbelthus er i overensstemmelse med § 3.2 i lokalplanen og derfor ikke kræver dispensation, jf. planlovens § 19. Planklagenævnet har på denne baggrund ikke fundet anledning til at tage stilling til de øvrige klagepunkter.  

3. Afsluttende bemærkninger

Planklagenævnet ophæver X Kommunes afgørelse af medio2023 om afslag på dispensation fra lokalplanen til opdeling af et enfamiliehus i to boliger på ejendommen..

Ifølge afgørelse fra planklagenævnet og udtalelse fra landinspektør, synes der ikke at være noget til hindrer for en opdeling af ejendommen i to enheder enten ved opdeling i ejerlejligheder eller ideelle anparter."

Det bedes bemærket, at Skattestyrelsen tidligere har afvist en anmodning om bindende svar vedr. denne ejendom med samme spørgsmål. Skattestyrelsens opfattelse var, at de stillede spørgsmål var af en sådan karakter, at en besvarelse heraf ikke ville indebære en skattemæssig stillingtagen til en konkret påtænkt disposition, men mere var et spørgsmål af teoretisk og hypotetisk karakter, jf. skatteforvaltningslovens § 24, stk. 2. Årsagen til afvisningen var, at Spørgerne ikke kunne fremskaffe en udtalelse fra X kommune om, hvorvidt der kunne gives tilladelse til opdeling af ejendommen i to boligenheder, som den påtænkte disposition afhænger af. Denne tilladelse foreligger nu.

Spørgers opfattelse og begrundelse

Det er spørgers opfattelse, at spørgsmål 1) skal besvare med "Ja".

Hjemmel: Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, Den juridiske vejledning afsnit C.H.2.1.15.5, SKM2005.538.LSR, Den juridiske vejledning afsnit C.H.2.1.15.1 og SKM2015.192.SR

Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, at helårsboliger kan afstås uden ejendomsavancebeskatning, når ejendommen har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i hele eller dele af ejertiden.

Skattefrihed efter "parcelhusreglen" forudsætter at:

1. ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m² eller
2. der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse eller
3. udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil medføre værdiforringelse på mere end 20 pct. af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1 finder anvendelse ved afståelse af både en- og tofamilieshuse, herunder også den erhvervsmæssige anvendte del af en- og tofamilieshuse, når ejendommen har bevaret karakter af et en- eller tofamilieshus og i overvejende grad tjener til beboelsesformål.

Ifølge den juridiske vejledning afsnit C.H.2.1.15.5 og SKM2005.538.LSR foretages vurderingen af, hvorvidt ejendommen i overvejende grad tjener til beboelsesformål ud fra følgende kriterier:

• Vurderingsmyndighedernes fordeling af ejendomsværdien på beboelsesdelen og den erhvervsmæssig andel
• Ejendommens fysiske fremtræden
• Den faktiske arealfordeling mellem beboelsesdelen og den erhvervsmæssige andel

I SKM2005.538.LSR fandt man, at ejendommen var omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, da ejendommen i overvejende grad fremtrådte og havde karakter af en beboelsesejendom, og da 52,5% af ejendomsværdien kunne henføres til boligdelen.

For nærværende ejendom, hvor der ikke er udarbejdet en ny offentlig ejendomsvurdering efter byggeriets færdigmelding, må vurderingen alene baseres på ejendommens fysiske fremtræden samt arealfordelingen mellem beboelsesdelen og den erhvervsmæssige andel.

Fra kortbilaget i ejendommens BBR-meddelelse, kan det ses, at ejendommens bygning 4, som anvendes til beboelse, fylder størstedelen af grundarealet og i sin helhed fremstår som den væsentligste del af ejendommen.

Tilsvarende udgør denne andel af ejendommen også størstedelen af den samlede ejendoms antal m², hvor 282 m² ud af samlet 331 m² eller svarende til ca. 85% (282 m² fra bygning 4 + 49 m² fra bygning 5 = 331 m²) kan henføres til beboelsesdelen.

Herudover er ejendommen beliggende på en grund med et grundareal på 749 m², hvorfor betingelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, anses for at være opfyldt.

Det er på baggrund af ovenstående forhold spørgers opfattelse, at ejendommen er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, og at hele ejendommen dermed kan afstås, uden at dette udløser ejendomsavancebeskatning.

At opdele ejendommen i lejligheder kan ifølge spørger betragtes som et delsalg efter ejendomsavancebeskatningslovens § 3A, og i en sådan situation kan det udledes både af den juridiske vejledning afsnit C.H.2.1.15.1 og SKM2015.192.SR, at salget kan ske uden ejendomsavancebeskatning, forudsat at ejendommen forud for salget opfylder betingelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Spørger er dermed af den opfattelse, at spørgsmål 1 skal besvares med "Ja".

Skattestyrelsens indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

Det ønskes bekræftet, at spørger kan frasælge en del af ejendommen Ysom en selvstændig ejerlejlighed, inden opdelingen i ejerlejligheder har fundet sted, men betinget af, at ejendommen opdeles i ejerlejligheder, uden at dette udløser ejendomsavancebeskatning

Begrundelse

Det er oplyst, at der på ejendommen er opført 2 bygninger. Bygning 4 er registreret som et fritliggende enfamilieshus med et boligareal på i alt 282 m², mens bygning 5 er registreret som værende en bygning til detail med et samlet erhvervsareal på 49 m² og hertil en kælder på 50 m².

Det er oplyst, at ejendommen er ændret i 2021 og der endnu ikke foreligger en ny ejendomsvurdering. Den tidligere ejendomsvurdering var "fritliggende enfamilieshus". Ejendommen er ikke omfattet af reglerne om fremrykket kategorisering i ejendomsvurderingslovens § 83 a. Ejendommen har en foreløbig vurdering som ejerbolig, og det må antages også fremover, at den vil blive kategoriseret som ejerbolig.

I forhold til ejendomsavancebeskatningsloven er det den faktiske anvendelse af ejendommen, der er afgørende for om ejendommen omfattes af skattefritagelsesbestemmelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 8 og 9, og ikke den vurderingsmæssige status, jf. SKM2003.11.DEP.

Er en væsentlig del af ejendommen benyttet erhvervsmæssigt, vil ejendommen som udgangspunkt være omfattet af den delvise skattefrihed i ejendomsavancebeskatningslovens § 9 som en blandet ejendom.

Efter den tidligere lov om vurdering af landets faste ejendomme var de ejendomme, hvor der var en væsentlig erhvervsmæssig benyttelse, ejendomme, der var vurderet som blandet benyttede ejendomme. For disse ejendomme foretog vurderingsmyndighederne en fordeling af ejendomsværdien på den del, der tjente til bolig for ejeren, og på den øvrige ejendom. Væsentlig erhvervsmæssig benyttelse var efter praksis, at mindst 25 pct. af ejendommens værdi anvendtes erhvervsmæssigt. 

Efter ejendomsvurderingsloven foretages der ikke længere en fordeling af ejendomsværdien på den del, der tjener til bolig for ejeren, og på den øvrige ejendom. Begrebet blandet benyttet ejendom eksisterer således ikke længere. Efter ejendomsvurderingsloven vurderes disse ejendomme, hvor der er en erhvervsmæssig del, enten som ejerbolig eller som erhverv. På disse ejendomme ansættes efter ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 1, en ejendomsværdi for boligdelen efter samme lovs § 16. Der er således ikke længere et væsentlighedskriterie indbygget i ejendomsvurderingsloven.

I forbindelse med indførelsen af ejendomsvurderingsloven ændrede ejendomsavancebeskatningslovens § 9 ordlyd således, at det af bestemmelsen i dag fremgår, at den del af fortjenesten, som vedrører ejerboligen, ved afståelse af en ejendom, der indeholder en eller to selvstændige lejligheder, hvor ejendommen både tjener eller har tjent til bolig for ejeren og i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, er skattefri. Det fremgår af de specielle bemærkninger, at der er tale om ændringer af teknisk karakter af hensyn til strukturen og dermed paragrafhenvisningerne i det samtidigt fremsatte forslag til en ny ejendomsvurderingslov.

Der er således ikke tilsigtet nogen ændring af reglen i forhold til, hvilke ejendomme, der er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 9. Derfor vil ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stadig indeholde et krav om, at den erhvervsmæssig benyttelse skal være væsentlig før ejendommen omfattes af ejendomsavancebeskatningslovens § 9 i stedet for ejendomsavancebeskatningslovens § 8. Ved væsentlig erhvervsmæssig benyttelse forstås efter praksis, at 25 pct. af ejendommens værdi anvendes erhvervsmæssigt.     

Erhvervsmæssig anvendelse af en helårsbolig udelukker dog ikke fuld skattefritagelse efter parcelhusreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Udover kravene om, at ejendommen tjener eller har tjent til bolig for ejeren og /eller dennes husstand, er det en forudsætning, at ejendommen har bevaret karakteren af et en- eller tofamiliehus, uanset den erhvervsmæssige anvendelse, så ejendommen i overvejende grad tjener beboelsesformål. Ved afgørelsen af om dette kriterium er opfyldt, anvendes vurderingsmyndighedernes fordeling af ejendomsværdien på beboelsesdelen og den resterende del af ejendommen. Hvis mindst 50 pct. af ejendomsværdien er henført til beboelsesdelen, vil dette krav som udgangspunkt være opfyldt. Det er vurderingsmyndighedernes fordeling efter den tidligere vurderingslov, som ind til videre skal anvendes, jf. ejendomsvurderingslovens § 35 a, stk. 1, da der efter den nye ejendomsvurderingslov alene foretages en vurdering af beboelsesdelen, jf. Den juridiske vejledning afsnit C.H.2.1.15.5.

Den tidligere vurdering af ejendommen indeholder ikke en fordeling efter ejendomsvurderingslovens § 35 a, stk. 1, da ejendommen efter vurderingen er ændret, således at den i dag også indeholder en erhvervsdel. Efter ejendomsvurderingslovens § 35 a, stk. 2, kan man anmode om en sådan fordeling, hvis ejendommen er ændret. Efter ejendomsvurderingslovens § 35 a, stk. 3 foretager Told- og skatteforvaltningen efter anmodning en vurdering af, om betingelserne i stk. 2 er opfyldt. Er betingelserne opfyldt, foretages en ansættelse af ejendomsværdien og fordeling efter § 88 i forbindelse med den næstkommende almindelige vurdering eller omvurdering. Næstkommende vurdering eller omvurdering for denne ejendom er 2022-vurderingen, som ikke er udsendt endnu.

Ejendommen i nærværende sag har hidtil været vurderet som beboelsesejendom efter den tidligere gældende lov om vurdering af landets faste ejendomme. Ejendommen er også vurderet som ejerbolig efter den foreløbige ejendomsvurdering efter ejendomsvurderingsloven. Da ejendommen indeholder en meget lille erhvervsdel i forhold til den meget opfattende boligdel, er det Skattestyrelsens opfattelse, at ejendommens erhvervsdel i forhold til regelsættet i ejendomsavancebeskatningsloven ikke skønnes at være væsentlig.  

Ejendommen fremtræder også som et parcelhus. Erhvervsdelen er beliggende i en særskilt mindre bygning på grunden. Det er derfor Skattestyrelsens opfattelse, at ejendommen som udgangspunkt vil være omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, hvilket også stemmer overens med den foreløbige ejendomsvurdering som ejerbolig.

Spørgerne har oplyst, at de påtænker at opdele ejendommen i to selvstændige ejerlejligheder med en lille ejerforening, der tager sig af vedligeholdelse mv. af fælles bestanddele på ejendommen.

Når der sker opdeling af et tofamiliehus i ejerlejligheder, ændres der på, hvor stor en del af ejendommen, der kan sælges skattefrit. Efter opdelingen vil den ejerbolig, der fortsat tjener som bolig for ejeren, være omfattet af parcelhusreglen ved et senere salg. Derimod vil den anden ejerlejlighed ikke være omfattet af fritagelsesreglen, da den ikke har tjent som bolig for ejeren efter ændringen af ejendommen, der sker ved opdelingen. Det gælder også selv om et salg af tofamiliehuset ville have været omfattet af fritagelsesreglen før opdelingen i ejerlejligheder, jf. Den juridiske vejledning afsnit C.H.2.1.15.1.

Skatterådet har dog i forhold til tofamilieshuse, som generelt er omfattet af skattefriheden, taget stilling til, at salget af den anden lejlighed i et tofamilieshus kunne sælges skattefrit, hvis salget blev foretaget inden opdelingen blev gennemført, men betinget af opdeling, jf. SKM2015.192.SR, SKM2004.91.LR, SKM2002.290.LR

og den juridiske vejledning afsnit C.H.2.1.15.1.

I SKM2015.192.SR opnåede ejerne ved opdelingen ejerskab til en bestemt lejlighed i tofamilieshuset i stedet for en ideel andel af hele tofamilieshuset. Ved afgørelsen blev der lagt vægt på, at ejendommen allerede kunne sælges skattefrit efter parcelhusreglen. Herefter vil også fortjeneste ved salg af en del af ejendommen være skattefri, forudsat at salget skete inden opdelingen, men betinget af opdeling.

Det er derfor en forudsætning, at salget af den anden lejlighed er gennemført inden opdelingen, da der ved opdeling vil være opstået to nye ejendomme, i stedet for den ejendom, som omfattes af skattefriheden. Er opdelingen gennemført vil fortjeneste ved salg af den anden lejlighed, som ejeren ikke bebor, være skattepligtig. Jf. Den juridiske vejledning afsnit C.H.2.1.15.1.

I nærværende sag påtænkes salget af den lejlighed, som ejerne ikke bebor, gennemført inden opdelingen af ejendommen i ejerlejligheder. Der bliver derfor tale om et delsalg af en ejendom som opfylder betingelserne for skattefrihed i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

På den baggrund indstilles det, at der svares ja til, at spørger kan sælge lejligheden, inden opdeling i ejerlejligheder, men betinget af opdeling.

Indstilling

Skattestyrelsen indstiller, at spørgsmål 1 besvares med "Ja".

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder Skattestyrelsens indstilling og begrundelse.

Lovgrundlag, forarbejder og praksis

Spørgsmål 1

Lovgrundlag

Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1

Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke. Med hensyn til en- og tofamilieshuse gælder denne fritagelse dog kun, såfremt

1) ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m² eller

2) der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse eller

3) udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil medføre værdiforringelse på mere end 20 pct. af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1

Ved afståelse af en ejendom, der på afståelsestidspunktet anses for landbrugs- eller skovejendom efter ejendomsvurderingsloven, skal den del af fortjenesten, som vedrører stuehuset med tilhørende grund og have, ikke medregnes. Tilsvarende gælder for den del af fortjenesten, som vedrører ejerboligen, ved afståelse af en ejendom, der indeholder en eller to selvstændige lejligheder, hvor ejendommen både tjener eller har tjent til bolig for ejeren og i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, jf. ejendomsvurderingslovens § 35, stk. 1. Anvendelse af reglen i 1. pkt. er betinget af, at ejendommen har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har været omfattet af ejendomsvurderingslovens § 2, stk. 3, § 3, stk. 1, nr. 2 eller 3, eller § 35, stk. 1. § 8, stk. 1, 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse.

Ejendomsvurderinglovens § 16, stk. 1

Ved ejendomsværdien forstås værdien af den samlede ejendom, sådan som ejendommen forefindes på vurderingstidspunktet. Driftsmateriel og inventar medtages ikke.

Ejendomsvurderinglovens § 35, stk. 1

Anvendes en ejendom, som indeholder en eller to selvstændige boligenheder, bortset fra en landbrugsejendom eller en skovejendom til såvel boligformål som erhvervsmæssige formål, ansættes en ejendomsværdi for boligdelen efter § 16.  For erhvervsejendomme m.v., der er omfattet af 1. pkt., og som indeholder to selvstændige boligenheder, fordeles ejendomsværdien mellem de to selvstændige enheder efter stk. 2, 2. pkt.

Ejendomsvurderinglovens § 35 a

Stk. 1. For ejendomme, der anvendes til såvel boligformål som erhvervsmæssige formål, anvendes den senest ansatte ejendomsværdi efter § 88 som beregningsgrundlag for beskatning efter øvrig lovgivning og som grundlag for ydelse af lån efter kapitel 1 i lov om lån til betaling af kommunale ejendomsbidrag m.v., hvis en fordeling af ejendomsværdien er nødvendig for at afgrænse den del af ejendommen, som anvendes til erhvervsmæssige formål. Undtaget herfor er beskatning efter ejendomsskattelovens kapitel 1-3.

Stk. 2. For ejendomme, der anvendes til såvel boligformål som erhvervsmæssige formål, skal ejendomsejeren anmode told- og skatteforvaltningen om en ny ejendomsværdi og fordeling, hvis en ejendom bliver omfattet af stk. 1, eller hvis den værdimæssige fordeling mellem den del af en ejendom, der anvendes til boligformål, og den del, der anvendes til erhvervsmæssige formål, ændres som følge af:

1) Ændringer i grundareal.

2) Opførelse af nybyggeri.

3) Nedrivning eller om- eller tilbygning i henhold til en byggetilladelse.

4) Ændret anvendelse, når dette er af betydning for vurderingen.

5) Ændret ejendomsværdi eller grundværdi som følge af ændrede anvendelses- og udnyttelsesmuligheder.

6) Dokumentering af ikke hidtil kendt forurening eller konstatering af afhjælpning af forurening.

7) Skade lidt på grund af brand, storm, oversvømmelse eller anden pludselig opstået hændelse.

8) Ændring eller ophør af en samlet vurdering, jf. § 2, stk. 3.

Stk. 3. Told- og skatteforvaltningen foretager efter anmodning en vurdering af, om betingelserne i stk. 2 er opfyldt. Er betingelserne opfyldt, foretages en ansættelse af ejendomsværdien og fordeling efter § 88 i forbindelse med den næstkommende almindelige vurdering eller omvurdering.

Forarbejder

L 212 af 3. maj 2017 om ny vurderingsankenævnsstruktur, regler om klagebehandling for vurderingssager og ændringer som følge af en ny ejendomsvurderingslov m.v.

Til § 9

(…)

Til nr. 4

Vurderingsmyndigheden skal efter § 33, stk. 1, i lov om vurdering af landets faste ejendomme, træffe afgørelse om, hvorvidt en ejendom helt eller delvis må anses for benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, eller til hvilken benyttelse ejendommen i øvrigt henføres.

Denne kategorisering anses ikke for at være operationel i den kommende vurderingsordning i det samtidigt fremsatte forslag til en ny ejendomsvurderingslov. Det foreslås derfor i § 3, stk. 1, i forslag til en ny ejendomsvurderingslov, at vurderingsmyndigheden som led i vurderingen skal beslutte, hvilken af følgende kategorier en ejendom skal henføres til:

1) Ejerbolig.

2) Landbrugsejendom.

3) Skovejendom.

4) Erhvervsejendom eller anden ejendom, som ikke er omfattet af nr. 1-3.

I § 9, stk. 1, 1. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven anvendes begrebet landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug. Det foreslås som konsekvens heraf, at henvisningen ændres i overensstemmelse hermed.

Herudover er der tale om ændringer af teknisk karakter af hensyn til strukturen og dermed paragrafhenvisningerne i det samtidigt fremsatte forslag til en ny ejendomsvurderingslov.

Praksis

SKM2003.11.DEP

Landsskatteretten afsagde den 18. april 2000 en kendelse, hvor ejendomsavance ved salg af en ejendom, der var vurderet som landbrugsejendom, men på afståelsestidspunktet blev anvendt til beboelse, ikke blev anset for omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, parcelhusreglen. Kendelsen blev indbragt for Østre Landsret, hvor Skatteministeriet tog bekræftende til genmæle.

Når Skatteministeriet tog bekræftende til genmæle skyldtes det, at forarbejder og den foreliggende praksis ikke støttede en fortolkning af bestemmelsen, hvorefter en ejendoms vurderingsmæssige status på afståelsestidspunktet var eneafgørende.

Baseret på forarbejder og praksis var det opfattelsen, at afståelse af en ejendom kunne falde ind under reglerne i EBL § 8 - forudsat at betingelserne i øvrigt er opfyldt - i stedet for reglerne i EBL § 9, hvis det uanset ejendommens vurderingsmæssige status kunne bevises, at ejendommen på afståelsestidspunktet ikke længere benyttes til landbrug.

I den foreliggende sag, var der tale om, at hovedparten af jorden var frasolgt, og at boligen i øvrigt selvstændigt opfyldte betingelserne i EBL § 8, stk. 1, nr. 1-3. Endvidere havde Told- og Skattestyrelsens Ejendomsvurderingskontor under sagens behandling i Landsskatteretten afgivet en udtalelse, hvoraf fremgår, at ejendommen efter styrelsens opfattelse burde have været omvurderet fra landbrugsejendom til boligejendom på et langt tidligere tidspunkt end den faktisk gennemførte omvurdering pr. 1. januar 1997.

SKM2015.192.SR

Skatterådet kunne bekræfte, at ejendommen beliggende X- Gade, kunne overdrages til spørgerne i forbindelse med en opdeling af ejendommen i ejerlejligheder uden spørgerne eller andelsselskabet blev beskattet af fortjenesten efter ejendomsavancebeskatningsloven. Skattefriheden forudsatte, at salget af ejendommen skete inden opdelingen, men betinget af opdeling. Når en ejendom opdeles i ejerlejligheder, opnås der ejerskab til en bestemt lejlighed i tofamilieshuset i stedet for en ideel andel af hele tofamilieshuset

SKM2004.91.LR

Ligningsrådet har afgivet bindende forhåndsbesked om, at ejere af beboelsesejerlejligheder, som opfylder betingelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, vil være skattefri af deres andel af vederlaget for afståelse af byggeretten til opførelse af nye ejerlejligheder i en ny tagetage på ejerlejlighedsejendommen. Det er forudsat at den enkelte ejer kun modtager en del af salgsprovenuet svarende til fordelingstallet for den pågældende lejlighed.

SKM2002.290.LR

Lingsrådet fandt, at en samlet ejendom kunne sælges skattefrit. Herefter ville også fortjeneste ved salg af en del af ejendommen være skattefri. Skattefriheden forudsatte, at salget skete betinget af udstykning, men inden udstykning havde fundet sted.

Den juridiske vejledning afsnit C.H.2.1.15.1. Parcelhusreglen

Regel

Når ejere (personer) sælger en helårsbolig, er fortjenesten ved salget skattefri, hvis ejerboligen har tjent som bolig for ejeren og/eller dennes husstand i hele eller en del af ejertiden, og hvis beboelsen har fundet sted, mens helårsboligen opfylder betingelserne for at kunne sælges skattefrit. Se EBL § 8, stk. 1.

Reglen kaldes i daglig tale parcelhusreglen.

(…)

Sameje

Reglen gælder også, når en ejendom ejes i lige eller ulige sameje, og det er uden betydning, om ejerne sælger ejendommen samlet, eller om en enkelt ejer sælger sin andel.

Skattefritagelsen forudsætter dog, at ejendommen skal have tjent som bolig for den enkelte ejer og/eller dennes husstand.

Ejendomme omfattet af reglen

Reglerne gælder for følgende typer af ejendomme:

• Enfamiliehuse
• Tofamiliehuse
• Ejerlejligheder
• Ejerlejligheder og huse, der er placeret på lejet grund
• Anpartslejligheder
• Huse, der delvist anvendes erhvervsmæssigt
• Stuehuse på land- og skovbrugsarealer
• Aktielejligheder
• Andelslejligheder.

Betingelser

Når en helårsbolig sælges, skal der ikke betales skat af en fortjeneste, hvis disse to betingelser er opfyldt:

Første betingelse

Ejendommen skal have tjent som en bolig for ejeren og/eller dennes husstand i hele eller en del af ejertiden. Det er ikke et krav, at ejeren eller dennes husstand bor i ejendommen på salgstidspunktet.

Anden betingelse

Arealet på den grund, som boligen ligger på, skal være under 1.400 m2

Har grunden et areal på 1.400 m2. eller mere, er fortjenesten dog stadig skattefri, hvis

1. der efter en offentlig myndigheds bestemmelse ikke kan udstykkes fra grunden, eller
2. hvis udstykning ifølge erklæring fra Vurderingsstyrelsen vil medføre værdiforringelse på mere end 20 pct. af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Er hverken a) eller b) opfyldt, er fortjenesten ved salget skattepligtig.

(…)

Bemærk

Ejendommen skal på salgstidspunktet have karakter af en helårsbolig, således at ejendommen må siges at tjene til beboelsesformål.

Selvom det ikke er et krav, at ejeren eller dennes husstand bebor ejendommen på salgstidspunktet, vil ejendommen ikke kunne sælges skattefrit, hvis ejendommen har ændret karakter efter beboelsen. Se SKM2009.669.HR. I SKM2003.91.HR var ejendommen på salgstidspunktet udlejet til en selvejende institution, som anvendte hele ejendommen erhvervsmæssigt som led i institutionens virksomhed. Ejendommen blev brugt til at drive et opholdssted for børn og unge. Ejendommen var derfor ikke et en- eller tofamilieshus i ejendomsavancebeskatningslovens forstand på salgstidspunktet.

Det er den faktiske anvendelse af ejendommen, der er afgørende, og ikke den vurderingsmæssige status. Se SKM2003.11.DEP.

(…)

Opdeling i ejerlejligheder

Når der sker opdeling af et tofamiliehus i ejerlejligheder, vil den ejerbolig, der efter opdelingen tjener som bolig for ejeren, være omfattet af parcelhusreglen ved et senere salg. Derimod vil den anden ejerlejlighed ikke være omfattet af fritagelsesreglen, da den ikke har tjent som bolig for ejeren. Det gælder også selv om et salg af tofamiliehuset ville have været omfattet af fritagelsesreglen før opdelingen i ejerlejligheder.

Skatterådet har i SKM2015.192.SR taget stilling til, om et tofamilieshus kunne opdeles i ejerlejligheder. Ved opdelingen opnåede ejerne ejerskab til en bestemt lejlighed i tofamilieshuset i stedet for en ideel andel af hele tofamilieshuset. Ved afgørelsen blev der lagt vægt på, at ejendommen allerede kunne sælges skattefrit efter parcelhusreglen. Herefter vil også fortjeneste ved salg af en del af ejendommen være skattefri, forudsat at salget skete inden opdelingen, men betinget af opdeling. Er opdelingen gennemført, vil der være opstået to nye ejendomme, i stedet for den ejendom som skattefriheden var opfyldt for. Fortjeneste ved salg i en sådan situation vil være skattepligtig.

(…)

Den juridiske vejledning afsnit C.H.2.1.15.5 Blandet benyttede ejendomme samt land- og skovbrugsejendomme m.m.

(…)

Ejendomme, der væsentligt benyttes erhvervsmæssigt

Ved afståelse af en ejendom, der indeholder en eller to selvstændige lejligheder, og hvor ejendommen i væsentligt omfang anvendes erhvervsmæssigt, er den del af fortjenesten, der vedrører ejerboligen eller stuehuset med tilhørende grund og have, ikke skattepligtig. Det er en betingelse, at ejendommen er omfattet af EVL § 35, stk. 1 og den erhvervsmæssige benyttelse er væsentlig, og at ejendommen tjener eller har tjent som bolig for ejeren og/eller dennes husstand. Se EBL § 9.

Særlige momenter ved erhvervsmæssig benyttelse af helårsbolig

Når en del af ejendommen anvendes til erhverv og der er foretaget en fordeling efter EVL § 35, stk. 1. Er en væsentlig del af ejendommen anvendt erhvervsmæssigt, er ejendommen som udgangspunkt omfattet af EBL § 9. Er anvendelsen derimod ikke væsentlig, vil ejendommen fortsat være omfattet af EBL § 8. EBL § 9 har ved indførelsen af den nye ejendomsvurderingslov fået en anden ordlyd. Der er ifølge forarbejderne alene tale om ændringer af teknisk karakter og af hensyn til strukturen i den nye ejendomsvurderingslov. Ejendomme med en fordeling efter EVL § 35, der i væsentligt omfang anvendes erhvervsmæssigt er derfor som udgangspunkt fortsat omfattet af EBL § 9, når ejendommen anvendes erhvervsmæssigt på afståelsestidspunktet og tjener eller har tjent til bolig for ejeren og/eller dennes husstand. Det svarer til de ejendomme, som efter den tidligere vurderingslov havde en vurderingsfordeling, det vil sige, hvor over 25 pct. er anvendt erhvervsmæssigt.

Erhvervsmæssig anvendelse af en helårsbolig udelukker dog ikke skattefritagelse efter parcelhusreglen i EBL § 8, stk. 1.

Udover kravene om, at ejendommen tjener eller har tjent til bolig for ejeren og /eller dennes husstand, er det en forudsætning, at disse ejendomme har bevaret karakteren af et en- eller tofamiliehus, ejerlejlighed eller eventuelt sommerhus uanset den erhvervsmæssige anvendelse, så ejendommen i overvejende grad tjener beboelsesformål. Ved afgørelsen af om dette kriterium er opfyldt, anvendes vurderingsmyndighedernes fordeling af ejendomsværdien på beboelsesdelen og den resterende del af ejendommen. Hvis mindst 50 pct. af ejendomsværdien er henført til beboelsesdelen, vil dette krav som udgangspunkt være opfyldt. Det er vurderingsmyndighedernes fordeling efter den tidligere vurderingslov, som ind til videre skal anvendes, jf. EVL § 35 a, stk. 1, da der efter den nye ejendomsvurderingslov alene foretages en vurdering af beboelsesdelen.

Desuden lægges der vægt på ejendommens fysiske fremtræden og den faktiske arealfordeling mellem beboelsesformålet og den erhvervsmæssige benyttelse. Derudover kan bygningsmyndighedernes betegnelse af ejendommen indgå som et vejledende moment i bedømmelsen.

Ovenstående kriterier blev lagt til grund ved afgørelsen af, om fortjenesten ved salget af en blandet benyttet ejendom efter den tidligere vurderingslov var skattefri. Ejendommen var af bygningsmyndighederne registreret som et fritliggende enfamiliehus, og ca. 52,5 pct. af ejendomsværdien var af vurderingsmyndighederne henført til boligdelen, og da ejendommen i overvejende grad fremtrådte og havde karakter af en beboelsesejendom, fastslog Landsskatteretten, at avancen var omfattet af parcelhusreglen. Se SKM2005.538.LSR.