H1
(v/adv. Mads Roikjer)
mod
Skatteministeriet
(v/adv. Birgitte Kjærulff Vognsen)
Afsagt af byretsdommere (undladt navne byretsdommere af anonymiserings hensyn).
Sagens baggrund og parternes påstande
Retten har modtaget sagen den 10. marts 2020.
Sagen drejer sig om den offentlige grundværdi for ejendommen Y1-adresse.
H1 har nedlagt påstand om principalt, at Skatteministeriet skal anerkende, at den offentlige ejendomsværdi for ejendommen Y1-adresse, pr. 1. oktober 2016 andrager (red. lav værdi 2 fjernet) kr.
Subsidiært har H1 nedlagt påstand om, at ansættelsen af grundværdien for ejendommen Y1-adresse, pr. 1. oktober 2016 hjemvises til Vurderingsstyrelsen.
Skatteministeriet har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært at ansættelse af grundværdien af ejendommen Y1-adresse, pr. 1. oktober 2016 hjemvises til Vurderingsstyrelsen.
Oplysningerne i sagen
Ejendommen Y1-adresse, der ejes af H1, er beliggende i Y2-kommune. Ejendommen består af (red. antal fjernet) matrikler og har et grundareal på (red. areal fjernet) m2.
Ejendommen er omfattet af Lokalplan nr. (red. …42) som blev vedtaget den (red. dag og måned fjernet) 2015. Tidligere var ejendommen omfattet af Lokalplan nr. (red. …4), som var vedtaget den (red. dag og måned fjernet) 1989.
Af Lokalplan nr. (red. …4), fremgik om områdets anvendelse bl.a.:
"§ 3. OMRÅDETS ANVENDELSE
3.1 Området udlægges til offentligt formål.
3.2 Arealerne eller derpå opførte bygninger må kun anvendes af offentlige og private institutter til forskning og udvikling eller formidling af resultatet heraf og i forbindelse hermed en begrænset produktion.
3.3 Inden for området kan endvidere opføres fælles anlæg eller bygninger, der har tilknytning til (red. område 1 fjernet)'s opgaver."
Af Lokalplan nr. (red. …42) fremgår om områdets anvendelse bl.a.:
"§ 3 Områdets anvendelse
3.1 Området udlægges til erhvervsformål.
Området kan kun anvendes til videnintensive virksomheder, samt videnintensive offentlige og private institutioner. (Red. procentdel fjernet) af områdets til enhver tid eksisterende samlede etageareal skal anvendes til (red. område 1 fjernet).
Området kan endvidere anvendes til service, lettere industri og håndværk, der understøtter og betjener områdets anvendelse som (red. område 1 fjernet).
Videnintensivt erhverv forstås som højteknologisk og markedsorienteret videnservice samt højteknologisk og mellemhøjteknologisk fremstillingserhverv."
Efter vedtagelsen af Lokalplan nr. (red. …42) omvurderede SKAT ejendommen pr. 1. oktober 2016, jf. dagældende ejendomsvurderingslovs § 3, stk. 1, nr. 6. Grundværdien, der før havde udgjort (red. lav værdi 2 fjernet) kr., blev ansat til (red. høj værdi fjernet) kr.
Landsskatteretten har den 11. december 2019 stadfæstet SKATs afgørelse. Af Landsskatterettens afgørelse fremgår bl.a.:
"Faktiske oplysninger
Ejendommen Y1-adresse består af (red. antal fjernet) matrikler. Den er beliggende i Y3-by og ejendommen er beliggende ca. 650 meter fra Y4-vej og ca. 2,5 kilometer fra Y5-by ST.
Selskabet har i en samlet handel den (red. dag og måned fjernet) 2002 erhvervet ejendommen og Y6-vej. Den samlede købesum udgjorde (red. købesum fjernet) kr.
Den påklagede ejendoms areal udgør (red. areal fjernet) m2.
Ejendommen er omfattet af Lokalplan nr. (red. …42), som er vedtaget d. (red. dag og måned fjernet) 2015, for H1. Lokalplanen udlægger området til erhvervsformål, herunder (red. område fjernet) til videnintensive virksomheder samt videnintensive offentlige og private institutioner, der har relation til forskning og udvikling. Området kan også anvendes til funktioner, der betjener området og understøtter områdets anvendelse som (red. område 1 fjernet). Dette kan være i form af offentlig og privat service, lettere industri og værksted. Det fremgår af lokalplanen at den enkelte ejendom kan bebygges med 40 % og det samlede område maksimalt med (red. areal fjernet) m2.
Lokalplanen dækker over Y1-adresse og matrikel (red. …q, s og ø). På de tre matrikler, der ikke er en del af påklaget ejendom, er der opført (red. areal fjernet) m2 bebyggelse.
Ejendommen var tidligere omfattet af Lokalplan nr. (red. …4), som blev vedtaget d. (red. dag og måned fjernet) 1989. Lokalplanen udlagde området til offentlige formål, herunder offentlige og private institutioner, organisationer og virksomheder til forskning og udvikling eller formidling af resultater heraf og i forbindelse hermed en begrænset produktion. Bebyggelsen måtte i henhold til lokalplanen opføres i maksimalt 3 etager.
…
Ifølge Vurderingsstyrelsens statistik om ejendomssalg sammenholdt med Vurderingsstyrelsens salgsoplysninger, tinglysningen og lokalplaner er der registreret følgende frie salg af ubebyggede grunde i perioden 1. januar 2007 til 31. december 2014, som alle er udlagt til (red. område 2 fjernet)´s formål i Y2-kommune og Y7-komune.
| Ejd.nr | Beliggenhed | Areal | Handelsdato | Handelspris | Pris pr. m2 |
| (Red. ejd.nr ...69) | Y8-adresse | 7.447 m2 | 04-06-2007 | 6.602.300 kr. | 887 kr. |
| (Red. ejd.nr. ...) | Y8-adresse | 3723 m2 | 19-03-2008 | 3.500.000 kr. | 940 kr. |
Y8-adresse er beliggende ca. 16 kilometer fra den påklagede ejendom. Den er omfattet af bestemmelserne for delområde 4, i lokalplan nr. (red. … 06). Det fremgår af lokalplanen, at området er udlagt til fremstillingsvirksomhed, forsknings- og laboratorievirksomhed, fortrinsvis inden for IT-, medico, og miljøvirksomhed samt tilhørende administrations- og servicevirksomhed. Bebyggelsesprocenten for delområdet under ét må ikke overstige 50.
Følgende fremgår af skødet af (red. dag og måned fjernet) 2007:
"Hvis der for det planlagte byggeri kræves pilotering/ekstrafundering betales samtlige udgifter inkl. moms til nævnte pilotering/ekstrafundering af køber. Sælger har ladet udføre geoteknisk undersøgelse af arealet og køber har modtaget en kopi af rapport.
Det er særligt aftalt, at sælger har givet nedslag i prisen på kr. 100.000 som kompensation for evt. ekstrafundering. Beløbet er fratrukket i købesummen."
Klagerens repræsentant har fremlagt en værdiindikation af 29. juni 2017, samt et notat af 6. september 2018, udarbejdet af F1.
I værdiindikationsrapporten fremgår der tre referencesalg:
"Adresse: Y9-adresse
- Grundareal: 20.000 m2.
- Bebyggelse: 40% svarende til 8.000 m2.
- Udbudspris: DKK 9.500.000,-
- Værdi per byggeretsmeter: ca. DKK 1.190,-
- Ejendom udbud til salg via mægler.
- Placeringen er i Y10-by ca. 12 km nord for H1.
Grundens placering er ligeledes nær Y4-vej.
- Der kan bygges erhverv på grunden.
Adresse: Y11-adresse
- Grundareal: 25.781 m2.
- Bebyggelse: ca. 40% svarende til 10.300 m2.
- Udbudspris: DKK 15.425.000,-
- Værdi per byggeretsmeter: ca. DKK 1.500,-
- Ejendom udbud til salg via mægler.
- Placeringen er i Y12-by ca. 17 km nord for H1.
Grundens placering er ligeledes nær Y4-vej.
- Der kan bygges erhverv på grunden.
Adresse: Y13-adresse
- Grundareal: 55.299 m2.
- Bebyggelse: 40% eller maksimalt 20.600 m2.
- Udbudspris: DKK 25.000.000,-
- Værdi per byggeretsmeter: ca. DKK 1.130,-
- Ejendom udbud til salg via mægler.
- Placeringen er i Y14-by ca. 20 km nordvest for H1.
Grundens placering er i et erhvervsområde beliggende under 1 km fra Y14-by centrum og 1,5 km fra Y14-by station.
- Der kan bygges erhverv på grunden."
Ejendommen Y9-adresse, er omfattet af delområde 1 i Lokalplan nr. (red. …16). Det fremgår at området kun må anvendes til erhvervsformål, herunder mindre industri- og håndværkervirksomhed, lagervirksomhed samt forretningsvirksomhed, der har tilknytning til de pågældende virksomheder. Det fremgår af tinglysningen.dk, at ejendommen er overdraget d. (red. dag og måned fjernet) 2017. Af skødet fremgår følgende:
"Købesummen er angivet til kr. 0, idet den tinglyste ejer af ejendommen overfører en del af eller samtlige sine aktiver og passiver til køber af ejendommen. Vederlaget erlægges helt eller delvist som aktier mv. til deltagere i det indskydende selskab, og vederlaget erlægges i samme forhold som værdien af deres aktier m.v. udgør i det indskudte selskab."
Ejendommen Y11-adresse, er omfattet af enhed 4 i Lokalplan nr. (red. … 7). Det fremgår af lokalplanen, at området kun må anvendes til administration, lettere produktion EDB-, reklame- og fotografiske virksomheder. Det fremgår af tinglysningen.dk, at ejendommen er handlet den (red. dag og måned fjernet) 2004.
Ejendommen Y15-vej, er omfattet af Lokalplan nr. (red. …0). Det fremgår af lokalplanen, at området må anvendelse til erhverv indenfor miljøklasse 1 og 2. Det fremgår af tinglysningen.dk, at ejendommen er handlet den (red. dag og måned fjernet) 2016 til 20.250.000 kr. Af skødet fremgår følgende:
"Ansvarsfraskrivelse
Køber overtager Ejendommen i den jordbunds-, forurenings- og bygningsmæssige stand, som Ejendommen er i på tidspunktet for underskrift af denne købsaftale. Ansvarsfraskrivelsen omfatter ethvert forhold vedrørende Ejendommens jordbundsforhold, bæreevne og miljøforhold, herunder forurening (i såvel jord som grundvand).
Ejendommen overdrages med fuldstændig ansvarsfraskrivelse for Sælger for mangler af enhver art såvel retlige som faktiske, bortset fra vanhjemmel. Sælger indestår således ikke for blandt andet mangler ved brugsforhold, relevante dispensationer/tilladelser etc., idet opregningen ikke er udtømmende.
Sælgers ansvarsfraskrivelse er afspejlet i købesummen, hvorfor Køber hverken nu eller i fremtiden kan gøre nogen form for krav gældende i anledning af fejl og mangler ved Ejendommen over for Sælger, det være sig i form af erstatning, forholdsmæssigt afslag i købesummen eller ophævelse af handlen"
SKATs afgørelse
SKAT har ansat grundværdien pr. 1. oktober 2016 således:
| Vurderet areal: | | (red. areal fjernet) m2 |
| Max bebyggelsesprocent: | | 40 % |
| Max tilladt etageareal: | (red. areal fjernet) m2 x 40 % | (red. areal fjernet) m2 |
| Områdepris pr. m2 tilladt etageareal: | | 2.790 kr./m2 |
| Etagearealværdi: | (red. areal fjernet) m2 á 2.790 kr./m2 x 40 % | (red. høj værdi fjernet) kr. |
| Kvadratmeterpris | (red. areal fjernet) m2 á 0 kr. | 0 kr. |
| Grundværdi i alt | | (red. høj værdi fjernet) kr. |
| Grundværdi afrundet | | (red. høj værdi fjernet) kr. |
SKAT har i forbindelse med klagesagen udtalt følgende:
"Derfor mener vi ikke, at der er grund til at ændre vurderingen. R1 klager på vegne af ejer over vurderingen pr. 1. oktober 2016 og henviser til, at grundværdien er fastsat for høj og bør nedsættes fra (red. høj værdi fjernet) kr. til (red. lav værdi 2 fjernet) kr. svarende til niveauet for grundværdien pr. 1. oktober 2014 og 2015.
Ejendommen er årsomvurderet pr. 1. oktober 2016 på grund af ændrede planforhold, jf. vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6.
Ejendommen består af et grundareal på (red. areal fjernet) m2 fordelt på (red. antal matrikler fjernet) matrikler og bygninger til blandt andet kontor, (red. anvendelse fjernet). Matriklerne er sammenvurderet, jf. vurderingslovens § 8.
Gældende lokalplan
Ejendommen er omfattet af Lokalplan nr. (red. …42), som udlægger området til (red. område 1 fjernet), herunder til videnintensive virksomheder samt videnintensive offentlige og private institutioner, der har relation til forskning og udvikling. Området kan også anvendes til funktioner, der betjener området og understøtter områdets anvendelse som (red. område 1 fjernet). Dette kan være i form af offentlig og privat service, lettere industri og værksted.
Den enkelte ejendom kan bebygges med 40 % og det samlede område maksimalt (red. areal fjernet) m2.
Hidtidige lokalplan
Ejendommen var tidligere omfattet af Lokalplan nr. (red. …4), som udlagde området til offentlige formål, herunder offentlige og private institutioner, organisationer og virksomheder til forskning og udvikling eller formidling af resultater heraf og i forbindelse hermed en begrænset produktion. Der kunne endvidere opføres fælles anlæg eller bygninger, der havde tilknytning til (red. område 1 fjernet)´s opgaver.
Inden for området som helhed kunne der maksimalt opføres (red. areal fjernet) m2 bruttoetageareal og med retningsgivende fordeling af etagearealet inden for de enkelte delområder.
Det vil sige, at Lokalplan nr. (red. …42) afviger fra Lokalplan nr. (red. …4) hvad angår anvendelsesmulighederne, idet området udlægges til erhvervsformål i stedet for offentlige formål og bebyggelsens omfang ændres fra et absolut maksimum etagemeter for hvert delområde til et maksimum for området som helhed og en bebyggelsesprocent på hver ejendom. Herudover ændres maksimale antal etager fra 3 til 4.
Det er herefter vores opfattelse, at ændringer af områdets anvendelse og bebyggelsens omfang har medført en stigning i ejendommens grundværdi og samtidig giver hjemmel til en årsomvurdering pr. 1. oktober 2016, jf. vurderingslovens § 3.
Det er endvidere vores opfattelse, at grundværdiniveauet for ejendomme udlagt til offentlige formål er lavere end grundværdiniveauet for ejendomme, der også kan anvendes af private virksomheder.
Grundværdien
Ejendommen var tidligere vurderet efter kvadratmeterprincippet og ved vurderingen pr. 1. oktober 2016 blev vurderingsprincippet ændret til etagearealprincippet.
Ejendommens grundværdi skal ansættes til handelsværdien i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. vurderingslovens § 13.
Det bemærkes, at der ikke er et krav om, at et bestemt beregningsprincip skal anvendes på den enkelte ejendom, så længe den anvendte metode må antages af frembringe handelsværdien, jf. SKM2011.776.VLR, som er stadfæstet af SKM2013.862.HR.
Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, jf. vurderingslovens § 6. Der er givet særlige bestemmelser om anvendelse af prisniveau ved omvurderinger, der foretages pr. 1. oktober 2013 - 2016. For påklagede ejendoms vedkommende skal prisforholdene pr. 1. oktober 2012 anvendes.
Det er vores opfattelse, at det centrale ved ansættelse af grundværdien er at frembringe handelsværdien af grunden, jf. vurderingsloven § 13.
…
Sammenlignelig (red. område 1 fjernet)
Vi har i forbindelse med vurdering af sagen undersøgt sammenlignelige (red. område 1 fjernet) beliggende i nærheden af Y3-by.
Vi kan i den forbindelse fremhæve ejendommen Y16-adresse, hvor G7 er beliggende. Grundværdien er ved den seneste vurdering vurderet til 78.526.800 kr. Ejendommen består af et grundareal på 120.152 m2 og bygninger til blandt andet (red. område 2 fjernet).
Ejendommen er omfattet af Lokalplan nr. (red. …9), som udlægger området til administrations- og kontorformål, offentlige formål, grønne områder samt center og et mindre område til erhvervsformål. Det fremgår af lokalplanens § 7, at bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom varierer indenfor området og fremgår af kortbilag 3. Bygninger må ikke opføres med mere end 3 etager. Ifølge kortbilag 3 udgør bebyggelsesprocenten for ejendommen G7 51.
Det er herefter vores opfattelse, at ejendommene er sammenlignelige med hensyn til udnyttelsesmulighederne.
Den samlede grundværdi på ejendommen Y16-adresse svarer til en gennemsnitlig kvadratmeterpris på 653 kr.
Ved påklagede ejendom svarer den samlede grundværdi til en gennemsnitlig kvadratmeterpris på 661 kr. pr. m2. Ved beregning af den gennemsnitlige kvadratmeterpris er der ikke taget højde for, at (red. areal fjernet) m2 er ansat til 0 kr.
Vi har endvidere beregnet kvadratmeterprisen for den del af grundarealet, som kan bebygges. Kvadratmeterprisen er 1.116 kr. (40 % x områdeprisen 2.790 kr.).
Ejendommen Y16-adresse har en kvadratmeterpris for den del af grundarealet, som kan bebygges på 1.294 kr. pr. m2 (78.526.800 kr. / 118.980 m2 x 51 %).
Det er vores opfattelse, at grundværdiniveauet i Y3-by ikke bør være lavere end niveauet i Y18-by.
Det er herefter vores opfattelse, at grundværdien for ejendommen pr. 1. oktober 2016 ikke er ansat for højt i forhold til grundens handelsværdi."
…
Landsskatterettens afgørelse
Indledningsvis bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer.
Ved de almindelige vurderinger er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages. Ejendommens tilstand og prisforholdene pr. vedkommende 1. oktober lægges til grund ved ansættelsen, jf. vurderingslovens § 2.
Ejendommen er omfattet af Lokalplan nr. (red. …42) offentlig bekendtgjort den (red. dag og måned fjernet) 2015. Lokalplanen udlægger området til erhvervsformål i stedet for offentlige formål og bebyggelsens omfang ændres fra et absolut maksimum etagemeter for hvert delområde til et maksimum for området som helhed. Herudover ændres maksimale antal etager fra 3 til 4.
Af vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6, fremgår følgende:
"§ 3. Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering
6) af ejendomme, for hvilke ejendomsværdien eller grundværdien må antages at være steget eller faldet som følge af ændrede planforhold, jf. dog §§ 12 A og 13 A,"
Det følger af vurderingslovens § 43, stk. 1, jf. stk. 2 (som affattet ved ændringslov nr. 1535 at 27 december 2014), at omvurderinger foretaget ved vurderingen pr. 1. oktober 2016, betragtes som en almindelig vurdering.
Af vurderingslovens § 43, stk. 1 og 2, fremgår følgende:
"Almindelig vurdering pr. 1 oktober 2016 af ejendomme, som efter § 1 skal vurderes i lige år, sker ved videreførelse af den seneste af følgende ansættelser, jf. dog stk. 4:
1) Ansættelser foretaget ved den almindelige vurdering pr. 1. oktober 2012.
2) Ansættelser foretaget ved senere omvurdering i lige år, jf. § 3, og ved omvurdering foretaget pr. 1 oktober 2013 i medfør af § 42, stk. 3, som affattet ved lov nr. 1535 af 26. december 2013.
3) Ansættelser foretaget senere end pr. 1. oktober 2011 efter § 4, jf. § 45, stk. 1.
4) Ansættelser som følge af genoptagelse eller anden ændring af vurderinger som nævnt i nr. 1-3 foretaget af told- og skatteforvaltningen, af et vurderingsnævn, af Landsskatteretten eller af domstolene.
5) Ansættelser som nævnt i § 44, stk. 5.
Stk. 2. Der foretages omvurdering af ejendomme som nævnt i stk. 1, som pr. 1. oktober 2016 opfylder betingelserne for omvurdering, jf. § 3, stk. 1. Vurdering som nævnt i 1. pkt. betragtes som en almindelig vurdering."
Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. Af vurderingslovens § 13, stk. 1 og 2, fremgår endvidere:
"§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.
Stk. 2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter."
Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16.
Bestemmende for denne handelsværdi er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet og prisniveauet på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet.
…
SKAT har for omvurderingsåret pr. 1. oktober 2016 ansat grundværdien til (red. høj værdi fjernet) kr. Grundværdien er ansat med udgangspunkt i etagearealprincippet med en bebyggelsesprocent på 40. SKAT har ved ansættelsen anvendt en etagearealpris på 2.790 kr.
Klagerens repræsentant har anført, at grundværdien bør nedsættes til niveauet for ejendommens vurderingen pr. 1. oktober 2014/2015. Retten bemærker hertil, at hver vurdering er en selvstændig ansættelse, der er uafhængig af tidligere ansættelser. Det er derfor principielt uden betydning, om grundværdien er steget eller faldet i forhold til den forudgående vurdering. Det afgørende er, at den pr. 1. oktober 2016 ansatte værdi afspejler den ubebyggede grunds handelsværdi pr. 1. oktober 2012.
Klagerens repræsentant har anført, at den nye lokalplan ikke medfører nogen væsentlig ændring af anvendelsesmulighederne. Retten finder, at den nye lokalplans anvendelsesmuligheder er udvidet idet grunden er udlagt til erhvervsformål. Der har således været grundlag for årsomvurderingen pr. 1. oktober 2016.
Klagerens repræsentant har i deres værdiindikationsrapport henvist til udbudspriser for Y9-adresse, Y11-adresse, og Y13-adresse. Ejendommene er udbudt til kvadratmeterpriser i intervallet 475-598 kr. pr. m2.
Retten bemærker, at købesummen for Y9-adresse er angivet til 0 kr. da der er sket virksomhedsoverdragelse. For så vidt angår salget af Y13-adresse, fremgår det at ejendommen er solgt med en ansvarsfraskrivelse og dette afspejler sig i købesummen.
Ejendommens grundværdi skal ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse. Retten bemærker hertil, at Y9-adresse og Y13-adresse ikke er handlet på frie markedsvilkår.
De af klageren fremhævede ejendomme er udlagt til erhvervsformål, men de er ikke udlagt til nogen former for videnintensive formål. Det fremgår af lokalplanen for påklagede ejendom, at denne kun kan anvendes til videnintensive virksomheder og funktioner med tilknytning til dette. På baggrund af ovenstående finder retten, at Y9-adresse, Y11-adresse, og Y13-adresse, ikke er sammenlignelige med påklagede ejendom.
Den påklagede ejendom er i henhold til lokalplanen udlagt til videnintensive virksomheder og funktioner der understøtter områdets anvendelse som (red. område 1 fjernet) Retten bemærker hertil, at der i perioden 1. januar 2007 - 1. januar 2014 er sket to handler af ejendomme i Y3-by eller Y14-by, som er udlagt til videnintensive virksomheder. Y8-adresse er handlet to gange til kvadratmeterpriser på henholdsvis 887 kr. og 940 kr.
Idet vurderingen af grundværdien skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, jf. vurderingslovens § 6, 1. pkt., er det rettens opfattelse, at der ved ansættelsen af grundværdien for den påklagede ejendom kan henses til Y8-adresse.
Retten bemærker, at Y8-adresse er solgt til en højere kvadratmeterpris end den påklagede ejendom er vurderet.
Y8-adresse er beliggende i Y14-by, ca. 16 kilometer nordvest fra påklagede ejendom og den er dermed også beliggende væsentlige længere væk fra Y20-bydel. Den har derfor ikke samme attraktive beliggenhed som påklagede ejendom. Påklagede ejendom er udlagt til videnintensive virksomheder samt videnintensive offentlige og private institutioner, der har relation til forskning og udvikling, samt funktioner der understøtter områdets anvendelse. Y8-adresse anvendelsesmuligheder er begrænset til fremstillingsvirksomhed, forsknings- og laboratorievirksomhed, fortrinsvis inden for IT-, medico, og miljøvirksomhed. Retten bemærker, at Y8-adresse har en højere bebyggelsesprocent end den påklagede ejendom, men at den påklagede ejendoms mere attraktive beliggenhed og bredere anvendelsesmuligheder, i forhold til Y8-adresse, bør inddrages som en del af skønnet, over den påklagede ejendoms grundværdi.
Klagerens repræsentant har henvist til, at ejendommens størrelse skal tages i betragtning, når den offentlige grundværdi skal fastsættes jf. vurderingslovens § 16, samt at Y8-adresse, ikke kan anvendes som direkte sammenligningsgrundlag, grundet at ejendommen størrelsesmæssigt udgør (red. procentdel fjernet) % af arealet af den påklagede ejendom.
Retten bemærker hertil, at den påklagede ejendom har en væsentlig mere attraktiv beliggenhed end Y8-adresse, samt at denne er vurderet til en gennemsnitlig kvadratmeterpris på 662 kr., hvilket er 28% lavere end den gennemsnitlige kvadratmeterpris for salgene af Y19-vej.
Ved påklagede ejendom svarer den samlede grundværdi til en gennemsnitlig kvadratmeterpris på 662 kr. pr. m2. Retten bemærker, at SKAT har ansat (red. areal fjernet) m2 til 0 kr. Grunden er ansat efter etagearealprincippet og ejendommen må bebygges i op til 4 etager. Retten lægger derfor til grund, at det er muligt at bebygge grunden med 40% og de (red. areal fjernet) m2 vil således udgøre en større værdi end 0 kr. pr. m2.
Vurderingsstyrelsen har i deres udtalelse af 17. juni 2019 anført, at der kan opføres (red. areal fjernet) etagemeter og dette skal anvendes ved fastsættelse af grundværdien. Vurderingsstyrelsen har ligeledes anført, at som følge af dette, skal grundværdien for påklagede ejendom ansættes til (red. høj værdi fjernet) kr. Retten bemærker, at der må opføres (red. areal fjernet) etagemeter inden for lokalplanområdet, og den faktiske bebyggelse for matrikel (red. ..q, s og ø) udgør (red. areal fjernet) m2. Påklagede ejendom har en størrelse på (red. areal fjernet) m2, hvilket giver mulighed for at opføre de resterende (red. areal fjernet) etagemeter på den påklagede ejendom. Retten finder, at Vurderingsstyrelsens udtalelse til beregningen ikke kan føre til et andet resultat.
På baggrund af en samlet vurdering af ovenstående finder retten, at den af SKAT fastsatte vurdering, samlet set er udtryk for en realistisk handelspris for en grund som den påklagede på vurderingstidspunktet, i 2012 prisniveau. Der er ved vurderingen særligt henset til påklagede ejendoms beliggenhed og udnyttelsesmuligheder samt salgene af Y8-adresse.
Landsskatteretten stadfæster således den af SKAT ansatte grundværdi pr. 1. oktober 2016 på (red. høj værdi fjernet) kr."
Der har under sagen været afholdt syn og skøn ved skønsmand, ejendomsmægler MDE, valuar, LJ, der har udarbejdet skønserklæring af 16. august 2021 og supplerende skønserklæring af 29. marts 2022. Det fremgår heraf, at skønsmanden skønsmæssigt har fastsat grundværdien pr. 1. oktober 2016 af ejendommen Y1-adresse, til (red. lav værdi 1 fjernet) kr. ekskl. moms.
Af skønserklæringen af 16. august 2021 fremgår bl.a.:
"Spørgsmål 1:
Skønsmanden bedes efter bedste evne vurdere grundværdien af ejendommen Y1-adresse, der består af (red. antal fjernet) matrikler med et samlet grundareal på (red. areal fjernet) m2.
Vurderingen af grundværdien bedes foretaget efter prisforholdene pr. 1/10 2012, men baseret på Lokalplan (red. …42) gældende for ejendommen.
Vurderingen skal ligeledes foretages som ubebygget grund og under behørig hensyntagen til registreret forurening samt de på ejendommene tinglyste servitutter.
Vurderingen skal yderligere foretages med værdien i handel og vandel og under forudsætning af, at købesummen skulle erlægges kontant, jf. den dagældende vurderingslovs § 6.
Yderligere skal vurderingen foretages under hensyntagen til den dagældende vurderingslovs § 13, dvs. ubebygget stand under hensyntagen til beskaffenhed, beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.
Yderligere skal ejendommens størrelse indgå i vurderingen, jf. den dagældende vurderingslovs § 16.
Svar på spørgsmål 1:
…
Jf. ovenfor vil der kunne bygges ca. (red. areal fjernet) etage m2.
Jf. skema over opførelsestidspunkt er der fra 1852 til 2012 opført ca. (red. areal fjernet) etage m2 excl. kælderareal. Dog indgår partielt kælderareal, såfremt det anvendes til erhvervsformål, jf. oversigt.
Heraf er ca. (red. areal fjernet) etage m2. opført af byggeherre på fremmed grund. Jf. skema med angivelse af opførelsesår og fordeling på anvendelse.
I perioden 1852 til 2021 er der opført i alt ca. (red. areal fjernet) etage m2 excl. kælderareal, der ikke er noteret som erhvervsareal, med hovedvægten i årene 1982 13,8 %, 1988 7,9 %, 2001 5,4 %, 2002 9,1 %, 2003 5,1 % og 2004 10,0 %.
Såfremt man antager at byggeretten på grunden ca. (red. areal fjernet) etage m2. vil kunne opføres over en 20-årig periode, med lige store byggerier hvert år, med en m2 pris på kr. 15.000 excl. moms (år 1), inflationsudvikling 2 % pr. år, med en m2 leje på kr. 1.225 pr. år (år 1) og driftsudgifter på kr. 975 pr. m2 (år 1), vil værdien af grunden være negativ. Skemaet omfatter alene værdien af bygningerne på grunden.
Driftsudgifterne er meget markante i forhold til lejeindtægten, grundet de betydelige ejendomsskatter der er pålagt grunden fra år 1.
H1 danner rammen om (red. virksomhedstype 2 fjernet). I dag findes der mere end 290 virksomheder i området.
Der typisk tale om private virksomheder, iværksættere og forretningsudviklere, jf. (red. hjemmeside 2 fjernet), der for en betydelig dels vedkommende samarbejder med G6.
Ud fra de foretagne beregninger, jf. ovenfor og besvarelse af spørgsmål 2 kan ejendommens grundværdi skønsmæssigt fastsættes til kr. (red. lav værdi 1 fjernet), excl. moms.
Spørgsmål 2:
Skønsmanden bedes oplyse og kommentere, i hvilket omfang de enkelte forudsætninger, angivet nedenfor under nr. 1-5, er inddraget ved skønsmandens besvarelse af spørgsmål 1, herunder om disse forudsætninger - efter skønsmandens opfattelse - er relevante.
1. Udgangspunktet er en residualvurdering. Byggeretsværdien kan angives ud fra et skøn over værdien af ejendommen med det færdige byggeri som kontorbyggeri pr. m2 fratrukket opførelsesomkostninger, enterpriseomkostninger, rådgivningsomkostninger, byggefinansieringsomkostninger mv., dvs. alle de med byggeriet forbundne omkostninger.
2. En vis del af byggeriet må antages at være laboratorie lokaler. Lejen for sådanne er typisk knyttet direkte til opførelsesomkostningerne. Derfor er det vanskeligt at tale om en markedsleje for laboratorie. På den baggrund bør der ved skønnet heller ikke fastsættes en egentlig upside i byggeretsværdien for opførelse af laboratorie, og ejendommen kan som udgangspunkt bedst vurderes ud fra opførelse af et kontorbyggeri.
3. Værdien af det færdige kontorbyggeri tager udgangspunkt i den markedskonforme leje for kontorer i området under hensyn til relevante forhold, herunder forskelle i kvalitet og beliggenhed samt det markedskonforme afkastkrav for et kontorbyggeri på denne placering.
4. Der kan i vurderingen tages højde for, at der samlet er tale om et endog meget stort grundareal og ca. (red. areal fjernet) m2 tilhørende byggeretter, ligesom der må tages højde for den begrænsede anvendelse efter lokalplanen. En kommerciel fornuftig investor må forventes at inddrage den forventede dækningsgrad ved udlejningen efter opførelsen af byggeriet, det såkaldte "take-up". Dette forhold kan afspejles i en realistisk cash flow analyse af den forventede lejeindtægt efter opførelsen af byggeri på grunden, og der kan i denne cash flow vurdering ses på de første 20 års forventede lejeindtægt efter opførelsen under skyldig hensyntagen til det samlede kontorbyggeri i Y22- og Y2-kommuner.
5. For at afdække de relevante faktiske forhold, der kan danne grundlag for vurderingen, bør det generelle marked for kontorejendomme både ud fra et investerings- og lejer perspektiv gennemgås. Ligeledes kan de relevante solgte byggeretter og byggeretter til salg og de gennemført udlejninger i området inddrages. Desuden kan det været relevant at inddrage lejeniveauet i de konkrete lejeaftaler, der er indgået i H1.
Svar på spørgsmål 2:
Punkt 1
Ved beregning af værdien af grunden er opstillet følgende forudsætninger:
Lejeindtægt pr. år - kr. 1.225 pr. m2 med fradrag af skønnet drift kr. 148 pr. m2, nettoleje kr. 1.077 pr. m2.
Driftsudgifter kr. 148,34 pr. m2.
Opførelsesudgifter kr. 15.000 pr. m2 excl. moms.
Entreprisefortjeneste - 12 %
Developerfortjeneste - 10 %
Finansieringsrente - 6 % p.a.
Byggeperiode - 18 måneder
Afkast 1. år - 5,25 %
Byggeretsværdi kr. 1.219 pr. etage m2.
Punkt 2
Opførelse og indretning af bygninger med laboratorie lokaler er typisk markant dyrere end sædvanligt kontorbyggeri. Investorerne vil vurdere en nyopført ejendom med mulighed for senere ændring af anvendelse. Laboratorie bygninger vil ofte have en anden dimension, der gør det vanskeligere at ændre til eksempelvis kontorformål. Dette bevirker at kravet fra investorerne til afkast vil være en del højere ved laboratorie byggeri end kontorbyggeri.
Statistisk vil det være markant vanskeligere at finde opførelsesudgifter og lejeniveauer for laboratorie byggerier, her også henset til forskelle i indretning, renrum, gasser der skal fremføres, dyrehold m.m.
Punkt 3
Forskel i kvalitet vil selvfølgelig betyde en forskel i opførelsesudgifter, ligesom priserne i forskellige områder af Danmark ligeledes vil have betydning.
Ifølge oplysning fra H1 ligger opførelsesudgiften for et kontorbyggeri i 2020 på ca. kr. 20.000 pr. etage m2 excl. moms. Der er ingen yderligere beskrivelse af byggeriet, indretning og kvalitet, bl.a. hvorvidt der er køling i lokalerne.
Erfaringsmæssigt vil et standard kontorbyggeri i 2012 have kostet ca. kr. 13.000 til kr. 15.000 pr. etage m2 excl. moms. Ud fra statistiske beregninger vil de kr. 20.000 i udgift excl. moms i 2012 kunne beregnes til ca. kr. 18.000 pr. etage m2 excl. moms, baseret på byggeomkostningsprisindeks i bolig- /etagebyggeri - 2015 = 100.
Punkt 4
Jf. vurderingslovens bestemmelser skal der tages hensyn til at der er tale om et (red. størrelse fjernet) grundareal, og at det fulde byggeri af grunden kan tage mange år. Jf. oversigt, over de aktuelle bygninger der er opført på grunden i perioden 1852 - 2021. Der er stadig en betydelig byggemulighed.
Såfremt man antager at grunden vil være fuldt bebygget over en 20-årig periode med en lineær opførelse over perioden, vil grunden have en negativ værdi, jf. oversigt. Der er i den anførte oversigt taget udgangspunkt i følgende data:
Opførelse af 11.515 etage m2 pr. år.
Lejeindtægt 2012 kr. 1.225 pr. etage m2.
Drift 2012 kr. 148 pr. etage m2.
Forrentningskrav 5,25 % p.a.
Inflation 2 % p.a.
Forrentning af depositum = forretningskrav (kapitalfremskaffelse)
Drift:
Ejendomsskatter (2,144 % 2012) fra start i fuldt omfang - Inflation 2 % p.a.
Dækningsafgift (1 % 2012) i forhold til opførte bygninger - der er ikke taget hensyn til bygninger, hvor der ikke er pålagt dækningsafgift.
Forsikring - i forhold til opførte bygninger - inflation 2 % p.a.
Renholdelse 2,50 pr. m2 grundareal excl. bygningsareal - inflation 2 % p.a.
El, fælles - anslået kr. 350.000 - inflation 2 % p.a.
Administration 2 % af lejeindtægt - inflation 2 % p.a.
Udvendig vedligeholdelse kr. 40 pr. etage m2 - inflation 2 % p.a.
Opførelsesudgift kr. 15.000 pr. etage m2 - inflation 2 % p.a.
Tomgang ved nyopførelse - 6 måneder - lavt, idet det typisk tager noget længere tid at opføre et byggeri, hvor det ikke giver lejeindtægt.
Punkt 5
Ejendomsmarkedet begyndte i efteråret 2006 at ændre karakter efter en længere periode med kun stigende efterspørgsel efter såvel lejelokaler, brugerejendomme og investeringsejendomme, med deraf følgende stigende leje og priser. I efteråret 2008 ændrede markedet fuldstændig karakter, hvor finanskrisen udviklede sig bl.a. med Lehmanns Brothers konkurs i september 2008. Værdierne var ofte i perioden forud for finanskrisen fastsat ud fra forventninger om, at likviditeten ville være ubegrænset og fortsat til lav rente, samtidig med at man forventede yderligere udvikling i ejendomspriserne.
Markedet gik fuldstændigt i stå, det var som om man havde slukket på kontakten og intet kunne lade sig gøre. Efterspørgslen på alle former for ejendomme og lejemål reduceredes markant. Finansiering af investeringer var stort set umulig. Grunde kunne kun omsættes, såfremt man havde et projekt, der kunne udlejes eller virksomheden selv havde brug for herfor. Ved beregninger af grundværdier kunne man ofte komme frem til, at grunde havde en negativ værdi.
Markedet kom over de næste år meget langsomt i gang og nu til reducerede priser og leje. Afkastet for investeringsejendomme steg også markant. Man skulle helt frem til omkring 2016-2017 før man kunne tale om, at markedet nogenlunde havde normaliseret sig, men til lavere værdier.
Ledighedsprocenten i forhold til den skønnede bygningsmasse ifølge (red. hjemmeside 1 fjernet) udgjorde for kontorlokaler i Y23-landsdel som følger:
Oktober 2010 8,8 %
Januar 2011 8,1 %
April 2011 8,2 %
Juli 2011 7,9 %
Oktober 2011 8,7 %
Januar 2012 8,4 %
April 2012 9,5 %
Juli 2012 9,5 %
Oktober 2012 8,5 %
Januar 2013 10,6 %
Som det fremgår af oversigten over opførelsestidspunkt, er der i perioden 2006 til 2011 ikke opført ejendomme i eget regi (H1) og ca. (red. areal fjernet) etage m2 på lejet grund af bruger. I 2012 er der opført ca. (red. areal fjernet) m2 i eget regi (1,8 % af bygningsmassen eget regi).
Se oversigt over udlejninger, salg til brugere og salg som investering af kontorlejemål / kontorejendomme i området i perioden 01.01.2010 til 31.12.2012. Især salget er meget beskedent og til meget lave kvadratmeterpriser på ca. kr. 9.800. Afkast omkring ca. 7,7 %.
Udlejning er lidt mere omfattende, men ligeledes til lave kvadratmeterpriser incl. drift omkring kr. 800.
Lejepriser i Y2-kommune, hvor den omhandlede ejendom er beliggende ligger kvadratmeterlejen som følger, incl. drift:
Vægtet leje kr. 746 pr. m2.
Minimum leje kr. 433 pr. m2.
Medianleje kr. 875 pr. m2.
Maksimum leje kr. 1.350 pr. m2.
I Y22-kommune, der deler postdistrikt med den omhandlede ejendom, ligger kvadratmeterlejen som følger, incl. drift:
Vægtet leje kr. 818 pr. m2.
Minimum leje kr. 625 pr. m2.
Medianleje kr. 940 pr. m2.
Maksimum leje kr. 1.433 pr. m2.
Se i øvrigt oversigt over såvel Y7- som Y24-Kommuner.
Der foreligger en lejekontrakt dateret 15.04.2012 omfattende udlejning af et areal på 378,2 m2, incl. andel af fællesarealer, fordelt på kontor og laboratorier til G1 beliggende Y25-adresse. Lejemålet overtages nyistandsat og med nymalede vægge. Lejen er fastsat som følger:
137,4 m2 kontor á kr. 1.100 pr. m2.
218,0 m2 laboratorium á kr. 3.075 pr. m2.
22,8 m2 kælder á kr. 600 pr. m2.
I alt kr. 835.170 i årlige leje.
Lejeregulering i h.t. udviklingen i NPI, dog min. 2,5 % pr. år. erhvervslejelovens § 13 finder ikke anvendelse for lejemålet.
Driftsudgifter: Ejendomsskatter incl. dækningsafgift kr. 38.644, eller ca. kr. 102 pr. m2.
Forbrugsafgifter, vand, vandafledning, el, varme - afholdes af lejer.
Samlet leje incl. drift ca. kr. 1.202 pr. m2.
Lejekontrakt med Y26-institut, beliggende Y27-adresse, indgået pr. 01.04.1997 med et areal på (red. areal fjernet) m2 (reduceret fra start), arealfordeling ikke oplyst, anvendelse, forskning og begrænset produktion.
Lejeregulering efter (red. område 1 fjernet) forhold, dog maksimalt i h.t. udviklingen i NPI. Den daværende erhvervslejelovs §§ 3-5 finder anvendelse for lejemålet.
Driftsudgifter: Ejendomsskatter incl. dækningsafgift kr. 144.567, eller ca. kr. 72 pr. m2.
Forbrugsafgifter, vand, vandafledning, el, varme - afholdes af lejer. Samlet leje incl. drift ca. kr. 1.339 pr. m2.
I 2013 solgte skønsmanden en ejendom for en (red. virksomhedstype 1 fjernet) i Y28-kommune. Ejendommen var indrettet med kontor, laboratorier, ledninger til gasser, kantine, dyrestald m.m. og på ca. 10.000 etage m2. Grundarealet var 32.500 m2 med en byggeret på 50 %. Salgsprisen pr. m2 var ca. kr. 11.440. Prisen var incl. en merbyggeret på ca. 6.000 etage m2.
Spørgsmål 3:
Med Lokalplan (red. …42), blev plangrundlaget ændret i forhold til det hidtil gældende plangrundlag i Lokalplan (red. …4).
Blandt andet ændres anvendelsen fra "… offentlige og private institutioner, organisationer og virksomheder til forskning og udvikling eller formidling af resultater heraf ... " til " ... videnintensive virksomheder, samt videnintensive offentlige og private institutioner."
Formålet angives i Lokalplan (red. …42) bland andet "at sikre områdets profil som (red. område 1 fjernet)…"
Skønsmanden bedes oplyse, om størrelsen af en eventuel merværdi af grunden som følge af den ændrede anvendelse fra Lokalplan (red. …4) til Lokalplan (red. …42), efter skønsmandens opfattelse, er så beskeden, at en eventuel ændring af værdien ligger indenfor den usikkerhed, der er forbundet med et værdiskøn af grunden efter principperne nævnt i spørgsmål 1?
Svar på spørgsmål 3:
Anvendelsesbestemmelserne i Lokalplan nr. (red. …4)
…
Anvendelsesbestemmelserne i Lokalplan nr. (red. …42).
…
Henset til de virksomheder der er etableret på stedet, er der tale om uændret anvendelse. Det er fortsat private virksomheder, inden for H1’s vedtægter der er tilknyttet området.
Jf. planlovens bestemmelser skal der ikke tages hensyn til privatretlige servitutter, bortset fra de i den daværende vurderingslov § 13, stk. 3 anførte, men man må konstatere, at der ikke er ændret på den type virksomheder, der frekventerer området.
Forholdet i lokalplanens bestemmelser, at (red. procentdel fjernet) af områdets til enhver tid eksisterende samlede etageareal skal anvendes til (red. område 1 fjernet), vil også begrænse mulighederne for udvikling af området.
Dette er dog hele områdets identitet med de muligheder dette indebærer.
Efter skønsmandens opfattelse vil der ikke være forskel i værdien af ejendommen ud fra de ændringer, der er foretaget fra Lokalplan (red. …4) til Lokalplan (red. …42).
Spørgsmål 4:
Skønsmanden bedes oplyse, om ændringen af grundens anvendelse fra Lokalplan (red. …4) til Lokalplan (red. …42), efter skønsmandens opfattelse, øger værdien af grunden i handel og vandel ud fra kriterierne nævnt i spørgsmål 1 med en sådan sikkerhed, at merværdien kan kvantificeres og i bekræftende fald, bedes skønsmanden oplyse værdiforøgelsen.
Svar på spørgsmål 4:
Efter skønsmandens opfattelse vil der ikke ske ændring af værdiskønnet grundet ændringen i lokalplanen, jf. ovenfor. Der er ikke sket en væsentlig forskel på de virksomheder, der frekventerer området efter lokalplan ændringen, det er fortsat virksomheder der opfylder H1’s vedtægter indenfor forsknings- og udviklingsbaserede virksomheder og (red. område 3 fjernet) videnmiljø. Dette forhold kan rummes inden for såvel Lokalplan (red. …4) og Lokalplan (red. …42).
Spørgsmål 5
Hvis skønsmanden finder, at det ændrede plangrundlag har relevant betydning for et værdiskøn over ejendommen, bedes skønsmanden oplyse, hvor stor en procentvis stigning af grundværdien, der i givet fald direkte og udelukkende kan henføres til det ændrede plangrundlag?
Ved besvarelsen af spørgsmålet, bedes skønsmanden foretage en vurdering af grundværdien i handel og vandel ud fra Lokalplan (red. …4) efter principperne angivet i spørgsmål 1, og tage udgangspunkt i denne vurdering ved angivelse af den procentvise stigning, der kan henføres til det ændrede plangrundlag.
Svar på spørgsmål 5:
De ændringer der er foretaget i anvendelsesbestemmelserne i Lokalplan (red. …42) fra Lokalplan (red. …4), jf. ovenfor, mener skønsmanden ikke vil give anledning til ændringer i værdifastsættelsen, idet det skønnes fortsat at være de samme virksomheder, der frekventerer området, i overensstemmelse med såvel lokalplanens bestemmelser som H1’s bestemmelser i vedtægterne.
Spørgsmål 6:
Skønsmanden bedes, efter bedste evne og besigtigelse, oplyse, om ejendommen Y8-adresse, er sammenlignelig med den af nærværende sag omhandlede ejendom og dermed, efter skønsmandens opfattelse, egnet som eneste referenceejendom, som grundlag for et samlet værdiskøn?
Svar på spørgsmål 6:
Besigtigelse af ejendommen beliggende Y8-adesse blev foretaget den 02.08.2021. Til stede var ejer, G2 samt skønsmanden.
Ejendommen er ifølge BBR opført i 2008 med et samlet erhvervsareal på 1.500 m2 i 1 plan. Ejendommen er opført i en stålkonstruktion med facade i betonelementer, med built-up tag med tagpap, hældning. Ejendommen opvarmes ved fjernvarme. Ejendommen er indrettet til autovirksomhed, p.t. under ombygning til ny lejer, indenfor salg af biler med tilhørende værksted. Gulvfliser, træbeton i loft, malede vægge, opdelt i 3 enheder, ca. 600 m2 udstilling med glasparti, udstilling, kontor m.m. ca. 500 m2 samt ca. 400 m2 værksted med betongulv.
Ejendommen er beliggende på en grund på 3.723 m2. Den offentlige vurdering pr. 01.10.2012 (01.10.2020) er fastsat således, ejendomsværdi kr. 13.200.000, heraf grundværdi kr. 2.233.800.
Ifølge Lokalplan nr. (red. …6) er ejendommen beliggende i delområde 3, og kan bebygges med 40 %. Grundværdien er fastsat til et enhedsbeløb på kr. 600 pr. m2. Ud fra byggemuligheden vil dette betyde en værdi på kr. 1.500 pr. m2 byggemulighed.
Anvendelse:
Delområde 3
3.3. Indenfor delområdet må der kun udøves og opføres eller indrettes bebyggelse til lager- og engrosvirksomhed, fremstillingsvirksomhed, forsknings- og laboratorievirksomhed, fortrinsvis inden for IT-, medico- og miljøvirksomhed samt den til disse virksomheder hørende administrations- og servicevirksomhed, svarende til virksomhedsklasse 3 - 5 og 1. En del af delområde 3 kan, som vist på kortbilag A, alene anvendes til erhvervsvirksomheder svarende til klasse 3 og 1.
Jf. Lokalplan nr. (red. …6) kan der opføres ejendomme med anvendelse indenfor forsknings- og laboratorievirksomhed fortrinsvis inden for IT, medico- og miljøvirksomhed samt den til disse virksomheder hørende administrations- og servicevirksomhed.
På trods af anvendelsesmuligheden, jf. lokalplanen er ejendommen beliggende på Y8-adresse ikke sammenlignelig med de ejendomme, herunder (red. virksomhedstype 4 fjernet), der er eller kan opføres på den i sagen omhandlede ejendom.
Spørgsmål 7:
Skønsmanden bedes oplyse om skønsmanden finder det er realistisk, at en kommerciel fornuftig investor, vil foretage et køb af ejendommen nævnt i spørgsmål 1, udelukkende ud fra en værdisætning baseret på ejendommen nævnt i spørgsmål 5?
Svar på spørgsmål 7:
Efter skønsmanden opfattelse vil den ændrede lokalplan og den anførte mulighed for anvendelse ikke give sig ændring i værdifastsættelsen, jf. ovenfor.
En kommerciel fornuftig investor vil vurdere mulighederne for udvikling af ejendommen over en meget lang periode og fastsætte sin prissætning i overensstemmelse hermed. Udviklingen kan forventes lang, jf. den udarbejdede oversigt over den aktuelle udviklingshistorie samt beregningerne over byggeomkostninger og de forventede lejeindtægter og driftsudgifter.
…
Spørgsmål IA:
Skønsmanden bedes oplyse, hvorledes værdiansættelsen i spørgsmål 1 er foretaget.
Skønsmanden bedes herunder, uafhængig af besvarelsen af spørgsmål 2, redegøre for det/de principper, som skønsmanden har anvendt ved værdiansættelsen samt hvilke faktiske forhold vedrørende ejendommen, der er lagt til grund ved værdiansættelsen.
Svar på spørgsmål IA:
Fastsættelsen af ejendommens værdi er baseret på en residualværdi ved beregning af grundens værdi ud fra skøn over salgsværdi, opførelsesudgift, entreprise- /developeravance, finansieringsudgifter i byggeperioden.
Det forudsættes, at der ikke er geotekniske og miljømæssige problemer ved opførelsen, der kan medføre øget byggeudgifter.
Ejendommens byggemuligheder er baseret på Lokalplan (red. …42) anvendelsesbestemmelser, men som anført foran skønnes der ikke at være de store forskelle i anvendelsesbestemmelserne i forhold til Lokalplan (red. …4), baseret på de faktiske forhold på stedet, hvor man har ændret anvendelsesbestemmelserne fra "offentlige formål" til "erhvervsformål", men fortsat til offentlige og private institutioner til forskning og udvikling (videnintensive virksomheder) ….
Et konstateret salg af en bygning inden for (red. virksomhedstype 1 fjernet) i Y18-by i foråret 2013 har også indgået i værdiansættelsen, ligesom en aktuel udlejning (15.04.2012) i området til G1, se foran.
…
Spørgsmål IC:
Såfremt spørgsmål 3 besvares bekræftende, bedes skønsmanden oplyse, hvilke lokalplanændringer besvarelsen er baseret på, samt hvilken skønsusikkerhed (i procent), der efter skønsmandens opfattelse er forbundet med at værdiansætte grunden.
Svar på spørgsmål IC:
Det er skønsmandens opfattelse at ændringen i Lokalplan (red. …42) i forhold til Lokalplan (red. …4) ikke ud fra faktiske forhold på stedet har betydet en ændring af ejendommens (grunden) værdi, jf. besvarelse ovenfor.
Spørgsmål ID:
Skønsmanden bedes oplyse, om værdiansættelsen i spørgsmål 1 er baseret på handler om sammenlignelige ejendomme, og i bekræftende fald, hvilke ejendomme, der er tale om, ejendommenes anvendelse og handelstidspunkt, samt hvilken lokalplan, ejendommene er omfattet af?
Svar på spørgsmål ID:
Se besparelse af spørgsmål 2. Ejendom beliggende i Y28-kommune. Y28-kommune har igennem årene været særdeles dygtige til at få større virksomheder til kommunen, herunder (red. virksomhedstype 1 fjernet).
Umiddelbart vil man kunne sammenligne den solgte ejendom med den i sagen omhandlede ejendom.
Ejendommen er solgt i foråret 2013, så der er tale om en mindre tidsforskydning i forhold til tidspunktet til nærværende sag.
Herudover indgår de vilkår hvorpå der er foretaget udlejning i foråret
2012 til G1, beliggende Y25-adresse." Af den supplerende skønserklæring af 29. marts 2022 fremgår bl.a.:
"Spørgsmål SS 1:
Skønsmanden bedes på baggrund af det i sagsøgtes processkrift A, bilag C, D og E, anførte om referenceejendommen Y29-adresse oplyse, om den pågældende ejendom giver skønsmanden anledning til at ændre sin tidligere besvarelse.
Svar på spørgsmål SS 1:
Som det fremgår af indholdet af oplysning til aktionærerne i årsrapporterne for 2012 og 2013 havde G3 på daværende tidspunkt det vanskeligt og forsøgte at afhænde virksomhedens aktiver, herunder ejendommen beliggende Y29-adresse. På intet tidspunkt i salgsprocessen var der tilkendegivelser af, at selskabet vil lukke såfremt ejendommen ikke blev afhændet omgående. Som det fremgår af årsrapporten for 2013 blev ejendommen i foråret 2013 solgt betinget til en køber, der dog efterfølgende valgte at træde tilbage fra handlen. Det lykkedes dog at finde en ny køber, og ejendommen blev dermed solgt.
Som det fremgår af besvarelsen af spørgsmål 2, punkt 5 var markedet vanskeligt efter Lehmann Brothers konkurs i september 2008 og som det fremgår af den opgjorte ledighedsprocent steg den fra 2010 til 2013 fra 8,8 % til 10,6 %. Ejendommen var opført som blandet (red. virksomhedstype 3 fjernet) ejendom.
Jf. den på ejendommen tinglyste lokalplan,
…
I henhold til skødet blev grunden handlet for kr. 550 pr. m2 for 30.000 m2 og kr. 700.000 for de resterende 2.500 m2 svarende til kr. 275 pr. m2 (50 % af prisen for grundareal med byggeret), i alt kr. 17.200.000. De 2.500 m2 grundareal gav ingen byggeret, men kan senere ved yderligere betaling op til den på købstidspunktet gældende pris for grundareal med byggeret, opdateres med byggeret. Den allerede erlagte købesum modregnes heri.
Som anført i besvarelse af spørgsmål 1 skal vurdering af ejendommen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen erlægges kontant, jf. dagældende LBK nr. 740 af 03.09.2002.
Såfremt man i stedet for det på ejendommen opførte byggeri havde opført rent kontorbyggeri, altså uden laboratorier, ville dette ikke have givet en højere værdi for grunden, uanset
at opførelsesudgifterne ville have været lavere end ved laboratorie byggeri,
at investorernes afkastkrav ville have været lavere,
at lejen ville have været lavere,
at løbende driftsudgifter ville have været lavere, ligesom investorerne ville vurdere, at yderligere omkostningerne til ændringer i bygningens indretning fra laboratorier til anden anvendelse, ikke ville være nødvendig.
Ejendommen i Y28-kommune ligger ikke i et skovområde som ejendommen på Y1-adresse, men beliggende op til naturskønt område bl.a. Y30-område. Overordnet set har Y28-kommune kunnet tiltrække flere større virksomheder end Y22-kommune, bl.a. i Y31-virksomhedspark og i Y32-virksomhedspark i Y33-by.
Jf. afsnit 2.2 i LSF 107 2020/1 - ansættelse af grundværdier for erhvervsejendomme
…
På baggrund af ovennævnte må jeg fastholde min tidligere besvarelse.
Spørgsmål SS 2:
Skønsmanden bedes oplyse, om skønsmanden ved sine tidligere besvarelser har ladet ejendommenes faktiske bebyggelser indgå i skønsmandens besvarelser.
Svar på spørgsmål SS 2:
Jf. ovenfor ville en ændret anvendelse i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser, ikke have ændret på værdien af grunden. Bestemmelsen i ejendomsvurderingsloven om at værdien for et grundareal skal fastsættes ud fra gældende handelspriser, der antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, idet der skal tages hensyn til ejendommen form, størrelse som udstyknings- og omlægningsmuligheder, er efter skønsmandens opfattelse derfor opfyldt.
Spørgsmål SS 3:
Skønsmanden bedes oplyse, om skønsmandens tidligere besvarelse - baseret på en residualvurdering - efter skønsmandens opfattelse fører til en grundværdi, der ikke er markedskonform.
Svar på spørgsmål SS 3:
Jf. ovenfor, er skønsmandens opfattelse, at den anførte, beregnede grundværdi er markedskonform.
Spørgsmål SS 4:
Sagsøgte har som sagens bilag F og G fremlagt oplysninger om ejendommene beliggende Y34-adresse, samt ejendommen Y35-adresse. Skønsmanden bedes oplyse, om fremlæggelsen af oplysninger om disse ejendomme giver skønsmanden anledning til at ændre skønsmandens tidligere vurdering af ejendommenes grundværdi på kr. (red. lav værdi 1 fjernet) mio. ekskl. moms.
Svar på spørgsmål SS 4:
Ejendommen beliggende Y34-adresse.
Ejendommens forhold er reguleret af samme lokalplan som den i sagen omhandlede, Lokalplan nr. (red. …4) og ny Lokalplan nr. (red. …42).
Ejendommen grundareal andrager 18.489 m2.
Ejendommen kan bebygges med 40 %
Ifølge BBR-oplysninger er ejendommen bebygget med parkerings- og transportanlæg på i alt 2.240 etage m2 samt 205 m2 kælder.
Ejendommen er beliggende op til den i sagen omhandlede ejendom.
Grundværdi pr. 01.10.2012 kr. 2.847.500.
Grundværdi pr. 01.10.2016 kr. 14.657.500.
Pr. byggeretskvadratmeter kr. 385 (2012 vurdering).
Pr. byggeretskvadratmeter kr. 1.982 (2016 vurdering).
Ejendommen beliggende Y35-adresse.
Ejendommens forhold er reguleret af Lokalplan nr. (red. …9).
Ejendommens grundareal andrager 120.152 m2.
Ejendommen kan bebygges med 51 %
Ifølge BBR-oplysninger er ejendommen bebygget med 52.890 etage m2 til (red. område 2 fjernet), kælder på i alt 9.480 m2 samt udhuse på i alt 543 m2.
Ejendommen er beliggende i større erhvervsområde - "Y3-virksomhedspark" Grundværdi pr. 01.10.2012 kr. 78.526.800.
Pr. byggeretskvadratmeter kr. 1.281.
De opgjorte vurderinger (priser) pr. kvadratmeter grundareal Y34-adresse, kr. 793 og Y35-adresse, kr. 653, giver ingen sammenligningsgrundlag, da bebyggelsesprocenten for de respektive grundarealer er henholdsvis 40 % og 51 %. Byggeretskvadratmeter er opgjort ovenfor.
Vurderingen for grundarealet på Y1-adresse andrager pr. 01.10.2016 kr. (red. høj værdi fjernet), grundarealet andrager (red. areal fjernet) m2 svarende til kr. 662 pr. Der kan opføres (red. areal fjernet) m2 etageareal på ejendommen. Byggeretskvadratmeter kan opgøres til kr. 2.830. Grundværdien pr. 01.10.2012 androg kr. (red. lav værdi 2 fjernet), svarende til en kvadratmeterpris på kr. 287 og en byggeretspris på kr. 1.227 pr. m2 (byggeret i alt (red. areal fjernet) etage m2).
Kontorleje i perioden 01.01.2010 til 31.12.2012 i nedennævnte kommuner:
| Kommune: | | Vægtet leje | Minimum leje | Maksimum leje | Median leje | Samlet udlejningsareal - m2 |
| | | | | | |
| Y22-kommune | | 818 | 625 | 1.433 | 940 | 5.984 |
| | | | | | |
| Y2-kommune | | 746 | 433 | 1.350 | 875 | 4.989 |
| | | | | | |
| Y7-kommune | * | 823 | 387 | 1.422 | 875 | 10.626 |
| | | | | | |
| Y28-kommune | | 1.085 | 480 | 1.375 | 894 | 7.016 |
Kilde:(red. hjemmeside 1 fjernet)
Det skal oplyses, jf. tidligere fremlagte bilag, at den høje maksimum leje i Y22-kommune er for lejemål på 67 m2, i Y2-kommune for lejemål på henholdsvis 154 m2 og 44 m2, og i Y7-kommune for lejemål på 27 m2. Den vægtede leje giver derfor den bedste vurdering af lejen for kontorleje i det anførte kommuner i perioden 01.01.2010 til 31.12.2012.
De fremlagte bilag giver ikke anledning til ændring af værdifastsættelsen."
Forklaringer
SJ har forklaret blandt andet, at hun er vicedirektør i H1. Hun har ansvar for økonomi, herunder den omhandlede ejendom, IT og HR, og hun er en del af ledergruppen. Hun har arbejdet for G6 i 25 ½ år.
Ved stiftelsen for over 60 år siden var det hensigten at skabe en (red. område 1 fjernet), der gennem virksomheder kunne skabe arbejdspladser og nyttiggørelse ude i den virkelige verden.
Oprindelig var det (red. område 4 fjernet), og i 2004 blev det et privat aktieselskab ejet af G6. G6 ejede grunden inklusive bygningerne. I dag er der bygget lidt mere. G6 udviklede, byggede og udlejede til virksomhederne, som skulle skabe arbejdspladser. Administrationen råder over 400 m2, og resten er disponeret til virksomhederne.
I de seneste 25 år er der ikke sket ændringer i indholdet af arbejdet. Det er den samme type virksomheder, der har adgang til at være der. Det er kun måden, G6 arbejder med virksomhederne på, der er ændret.
Efter den tidligere lokalplan, Lokalplan (red. …4), måtte G6 leje ud til virksomheder som beskrevet i § 3, og det hang tæt sammen med G6's eget formål. G6 havde synergi i at være samlet. Kommunen skulle godkende opførelse og anvendelse af bygninger. Hun mindes ikke, at G6 har fået afslag. G6 har ikke haft interesse i at søge om noget, der faldt udenfor lokalplanen. Der var flere store virksomheder, der lejede grund, fx G4. Virksomhederne havde interesse i at have fælles faciliteter, fx kantinedrift. Endvidere kunne G6 hjælpe virksomhederne til at komme på markedet.
Lokalplan (red. …42) blev udfærdiget i 2015 på baggrund af G6's ønske om at få opdateret og moderniseret lokalplanen. G6 havde navnlig to ønsker, dels at få parkeringsnormen udvidet, så man kunne parkere på andre matrikler, og dels at kunne få en fortætning i midten af virksomhederne for at forbedre synergien ved at få lov til at bygge en etage mere på, op til fire etager. G6 ønskede en bredere anvendelse af området, og samarbejdede med kommunen om den nye lokalplan. Også forud for den nye lokalplan havde G6 næsten kun private virksomheder. Der er ikke (red. område 2 fjernet) eller noget offentligt på arealerne. Det var ikke nye, flere eller færre virksomheder, G6 i forbindelse med ændringen af lokalplanen. Det var og skal fortsat være (red. område 1 fjernet), G6 udlejer til. Det er en begrænset kundeskare. Den nye lokalplan har ikke gjort forskel i forhold til anvendelsen af området.
Konsekvensen af de ændrede ejendomskattebilletter på ca. (red. beløb fjernet) kr. er, at kunderne betaler en del heraf, hvilket betyder, at G6 konkurrenceevne forværres. De kunder, der bor på lejet grund, kommer til at betale en væsentlig højere ejendomsskat. G6 har selv 80.000 m2, der ikke er bebygget, og det rammer derfor G6's egen driftsøkonomi, og dermed går det ud over G6's aktiviteter.
I G6's regnskaber værdiansætter G6 ejendommen efter markedsværdi. Heri indgår lejeindtægter og en vurdering af markedsværdi ved et eventuelt salg. G6 anvender mæglere til at vurdere, hvad værdien ville være. G6 fik en vurdering i januar 2023 fra F2, der ansatte byggeretsværdien til 1.050 kr. pr m2. Det er indregnet i G6's årsregnskab.
LJ har forklaret blandt andet, at han i 1970 blev uddannet som ejendomsmægler. Han kan vedstå de til sagen afgivne erklæringer.
Han har siden 1990 kun beskæftiget sig med erhvervsleje. Geografisk har han dækket Y36-by, Y37-by og Y23-område med navnlig køb, salg og vurderinger, og han har været skønsmand i 25-30 år.
Der er ikke noget, der efterfølgende har fået ham til at ændre opfattelse i denne sag.
Hans vurdering bygger på en residualvurdering, som han mener, er måden at gøre det på. Det betyder, at vurderingen er baseret på en ejendomsbebyggelse med de (red. areal fjernet) m2, hensyntagen til alle byggeomkostninger, og vurdering af udlejningsindtægter med fratræk af driftsudgifter, samt et skøn ud fra hans viden om lejeindtægter og med et fastsat afkast.
Hvis en ejendom skal anvendes til eget brug, kan der være andre forhold, der tæller ind. Men når det er med henblik på udlejning, er det denne vurdering, der skal foretages. Det er det, som grunden vil kunne give. Det er en gængs måde at gøre det på, og beskrevet i de kloge bøger.
Han var selv involveret i G3-salget, Y29-adresse. Det er absolut sammenligneligt. Det var en pæn og nydelig ejendom opført i gode materialer med laboratorie. Det er dyrt og uhensigtsmæssigt at lave laboratorie om til kontor, da laboratorie har meget dybe rum. Oplysningerne om baggrunden for salget giver ikke anledning til at antage, at salget ikke er sket til markedspris.
Y35-adresse i Y18-by havde en byggeretsværdi på 1.281 kr. pr. m2. Det ligger meget tæt. Y28-kommune har været ekstremt gode til at tiltrække store virksomheder.
Størrelsen har en betydning for grundværdien. I kriseår er der ikke bygget noget. Og det vil tage (red. periode fjernet) år at få grunden fyldt ud. Grunden i denne sag er en (red. størrelse fjernet) erhvervsgrund. Y35-adresse er (red. brøkdel fjernet) heraf, hvorfor det kan bebygges (red. periode fjernet). Y29-adresse var på 32.000 m2. Endvidere er der i denne sag en sø, som ikke kan anvendes til byggeri.
Den tidligere vurdering passede meget fint. Henset til at de to lokalplaner rummer det samme, mener han ikke, der er grundlag for så voldsom en stigning som antaget af SKAT. SKAT har anvendt en meget høj pris pr. byggekvadratmeter i 2012. Det vil efter hans opfattelse være utrolig vanskeligt at opnå.
Ejendommen Y8-adresse er absolut ikke sammenlignelig med ejendommen i denne sag. Y8-adresse ligger i et område med automobiler. Der er store udstillingsvinduer til fremvisning af biler, og bygningen er ikke sammenlignelig.
De to lokalplaner rummer de samme anvendelser, og der er ikke i Lokalplan (red. …4) en begrænsning til offentlige formål, og derfor er der ikke nogen forskel på værdien. Bestemmelsen om, at mindst (red. tal fjernet) % af etagearealerne skal være til (red. område 1 fjernet), kan måske endda begrænse værdien og være en negativ ting. Forskellen på planerne er så lille, at det er ligegyldigt for godkendelse af et byggeri.
Han har lagt vægt på, at der kan være private virksomheder ifølge begge planer. Man kan også se det på det, der er bygget. Der er ikke forskel, og planerne rummer overordnet set det samme.
Det forhold, at der kan bygges mere i højden efter den nye plan, vil ikke gøre forskel på prisen.
Parternes synspunkter
H1 har i sit påstandsdokument anført:
"…
Med hjemmel i den dagældende vurderingslovs § 3, stk. 1, nr. 6, foretog sagsøgte ændret årsomvurdering pr. 1. oktober 2016 af den af sagen omhandlede ejendom. Sagsøger modtog som følge heraf den 1. marts 2017 en ny ejendomsvurdering for 2016, hvor sagsøgte forhøjede grundværdien fra kr. (red. lav værdi 2 fjernet) til kr. (red. høj værdi fjernet).
Sagsøger bestrider helt overordnet, at grundlaget for at foretage en årsomvurdering under henvisning til den pågældende bestemmelse i den konkrete situation er til stede. På baggrund af kendelse fra Landsskatteretten af 6. maj 2015 samt styresignal fra SKAT af 6. juni 2017 SKM2017.388.SKAT, indarbejdet i den juridiske vejledning 2017-2, afsnit H.A.5.2) skal det efter sagsøgers opfattelse lægges til grund, at der fra SKATs side skal påvises en årsagssammenhæng mellem ændrede planforhold og den yderligere ansættelse af grundværdierne.
Sagsøgte skal med andre ord påvise, at ophævelsen af Lokalplan nr. (red. …4) og vedtagelsen af Lokalplan (red. …42) er årsag til den af sagen omhandlede grundværdistigning pr. 1. oktober 2016.
I denne forbindelse gør sagsøger gældende, at det alene er ændringerne i anvendelsesmulighederne med afsæt i lokalplanændringen, der kan anses for årsag til den af sagen omhandlede grundværdistigning.
Efter sagsøgers opfattelse må det lægges til grund, at der ikke er sket ændringer i bebyggelsesmulighederne, da bebyggelsesprocenten i begge lokalplaner er uændret 40%.
I forhold til Lokalplan nr. (red...4), § 3, er denne bestemmelse umiddelbart selvmodsigende, da det overordnede offentlige formål indbefatter private virksomheders anvendelse af arealer/bygninger i lokalplanområde til forskning og udvikling. Anvendelsesbestemmelsen efter lokalplan nr. (red. …4) var således på vedtagelsestidspunktet en hybrid.
Fortolkning af anvendelsesbestemmelsen i Lokalplan (red. …4) må fastlægges i lyset af Y38-kommune og senere Y2-kommunes administrative praksis ved udstedelse af byggetilladelser m.v. angående forvaltningen af Lokalplan (red. …4).
I denne forbindelse gør sagsøger gældende, at den faktisk etablerede anvendelse af arealer og bygninger i lokalplanområdet frem til 30. september 2015 planretligt må anses for lovlig.
Ændrede planforhold i den forstand, der sigtes til i vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6, kan herefter kun angå de ændrede anvendelsesmuligheder, som blev tilført den af sagen omhandlede ejendom ved Lokalplan (red. …42) - udover de allerede eksisterende umiddelbart tilladte anvendelsesmuligheder, der eksisterede frem til 30. september 2015.
I relation til den nye Lokalplan nr. (red. …42) er det sagsøgers opfattelse at bestemmelsen i denne lokalplans § 3 reelt angår en indskrænkning af det overordnede erhvervsformål. Udmøntningen indsnævrer de reelle erhvervsmæssige anvendelsesmuligheder, jf. bestemmelsens ordlyd.
Sagsøger gør i denne forbindelse videre gældende, at der efter sagsøgers opfattelse ikke kan påvises andre realitetsforskelle, end at Lokalplan nr. (red. …42) i videre omfang end hidtil åbner op for, at en større andel af det samlede areal kan anvendes til videnintensiv virksomhed, der ikke har relation til forskning.
Denne mulighed for videnintensive virksomhedsformer uden relation til forskning har imidlertid ikke afstedkommet øget efterspørgsel efter arealer/lokaler. Der kan således efter sagsøgers opfattelse ikke påvises en årsagssammenhæng mellem den anførte meranvendelsesmulighed og grundværdistigning i omvurderingen pr. 1. oktober 2016.
Sagsøgtes formelle betragtninger - uden forankring i de planretlige forhold og realiteterne i lokalplanområdet - må efter sagsøgers opfattelse afvises. Der er kun hjemmel til at bedømme de beskrevne planændringer og afgrænsning af meranvendelsesmulighederne samt disses isolerede betydning for grundværdierne. Sagsøgte har i udtalelser under klagesagens behandling anført følgende:
"Det er endvidere vores opfattelse, at grundværdiniveauet for området er lavere end grundværdiniveauet for områder, der også kan anvendes af private virksomheder".
Denne helt generelle præmis er efter sagsøgers opfattelse fejlagtig i forhold til den foreliggende sag, da det i henhold til Lokalplan nr. (red. …4) har været umiddelbart tilladt, jf. planlovens § 18, at etablere privat virksomhed af bestemt karakter i lokalplanområdet, og frem til den 30. september 2015, må de faktiske private virksomhedsetableringer anses for lovlige i henhold til Lokalplan nr. (red. …4).
I henhold til Lokalplan nr. (red. …42) kan kun bestemte typer af privat virksomhed etableres i lokalplanområdet, og forskellen mellem Lokalplan nr. (red. …4) og Lokalplan nr. (red. …42) er begrænset til den i § 3.1 beskrevne meranvendelsesmulighed. Denne meranvendelsesmulighed kan efter sagsøgers opfattelse ikke danne baggrund for den ændrede vurdering.
Der er således ikke åbnet for en generel mulighed for private virksomheder til at etablere sig i lokalområdet, som sagsøgte tilsyneladende har forudsat ved sin afgørelse.
Sagsøger gør således gældende, at den nye lokalplan ikke forøger værdien af ejendommen. Der er således efter sagsøgers opfattelse intet belæg for at ændre den omberegnede grundværdi, jf. den dagældende vurderingslovs § 3, stk. 1, og styresignalet anført i SKM2017.388.SKAT. Sagsøgte er med andre ord således bundet af den gamle vurdering, når lokalplanen ikke er værdiforøgende.
Dette synspunkt bekræftes af de foretagne syn og skøn, hvor skønsmanden bekræfter, at den nye lokalplan ikke ændrer på grundværdien.
Sagsøgtes forhøjelse af grundværdien har umiddelbar økonomisk betydning for sagsøger, hvilket er dokumenteret ved ejendomsskattebillet for 2017 […] og ejendomsskattebillet for 2018 […] . Det fremgår, at der samlet set, som følge af den ændrede vurdering, er sket en stigning i ejendomsskatten for ejendommen, på kr. (red. beløb fjernet).
Såfremt sagsøger imod forventning ikke måtte få medhold i sit synspunkt om, at betingelsen for at foretage en ændret årsomvurdering i medfør af vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6, er til stede, gør sagsøger yderligere gældende, at der ikke er grundlag for at gennemføre den foretagne forhøjelse af grundværdien, da vurderingen heraf skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. den dagældende vurderingslovs § 6. Vurderingen skal, efter sagsøgers opfattelse, foretages efter prisforholdene pr. 1. oktober 2012. Ejendommen skal, jf. den dagældende vurderingslovs § 13, vurderes i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed, beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Ydermere skal ejendommens størrelse indgå i vurderingen.
Sagsøger gør gældende, at de af sagsøgte fremlagte referenceejendomme ikke er valide.
Omvendt har sagsøger via vurdering fra G5 […] dokumenteret ejendommens værdi i handel og vandel. Dette er yderligere entydigt dokumenteret via de foreliggende skønserklæringer, der fastslår, at grundværdien svarer til den forud for forhøjelsen gældende grundværdi.
I denne forbindelse gør sagsøger således gældende, at det af sagsøgte foretagne skøn over ejendommens grundværdi pr. 1. oktober 2016 skal tilsidesættes, da værdiansættelsen, efter sagsøgers opfattelse, er åbenbar urimelig.
Samlet set gør sagsøger således gældende:
- At den offentlige grundværdi for den af sagen omhandlede ejendom pr.
1. oktober 2016 - baseret på prisforholdene pr. 1. oktober 2012, andrager kr. (red. lav værdi 2 fjernet).
- At sagsøgte ikke på nogen måde har løftet sin bevisbyrde for, at Lokalplan (red. …42) har medført en forøget værdi af ejendommen.
- At grundlaget for at foretage omvurdering i henhold til den dagældende vurderingslovs § 3, stk. 1, nr. 6, ikke var opfyldt.
- At sagsøgte på ingen måde har bevist, at grundværdien af den af sagen omhandlede ejendom overstiger kr. (red. lav værdi 2 fjernet).
- At det af sagsøgte foretagne skøn over grundværdien pr. 1. oktober 2016 skal tilsidesættes som åbenbart urimeligt, jf. de foreliggende skønserklæringer.
…"
Skatteministeriet har i sit påstandsdokument anført:
"…
- Skatteministeriet gør overordnet gældende, at betingelserne i dagældende vurderingslovs § 3, stk. 1, nr. 6, for at foretage omvurdering er opfyldt, og at det ikke er godtgjort, at betingelserne for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn vedrørende ejendommenes grundværdi ved omvurderingen pr. 1. oktober 2016 er opfyldt.
3.1 Omvurdering, dagældende vurderingslovs § 3, stk. 1, nr. 6:
- Af den dagældende vurderingslovs § 3, stk. 1, nr. 6, fremgår følgende:
"§ 3. Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering
[…]
6) af ejendomme, for hvilke ejendomsværdien eller grundværdien må antages at være steget eller faldet som følge af ændrede planforhold, jf. dog §§ 12 A og 13 A."
- Efter bestemmelsens ordlyd er det ikke et krav for at foretage omvurdering, at det ændrede plangrundlag har medført en vis beløbsmæssig eller en væsentlig stigning af grundværdien. Det er tilstrækkeligt, at det ændrede plangrundlag medfører en stigning af grundværdien.
- I lovens forarbejder (2002/1 LSF 39) anføres følgende om bestemmelsen i lovforslagets specielle bemærkninger:
"Efter forslaget skal der foretages omvurdering i den situation, hvor en ejendoms ejendomsværdi eller grundværdi må antages at være faldet som følge af ændrede planforhold. Der skal endvidere foretages omvurdering i den situation, hvor en ejendoms ejendomsværdi eller Efter bestemmelsens ordlyd er det ikke et krav for at foretage omvurdering, at det ændrede plangrundlag har medført en vis beløbsmæssig eller en væsentlig stigning af grundværdien. tages omvurdering efter reglerne i vurderingslovens § 3 af ejendomme, der er omfattet af reglerne i vurderingslovens § 4 A om frigørelsesafgift. *) Se korrekt citat under "Redaktionelle noter" først i dommen.
Begrebet "ændrede planforhold" omfatter såvel det tilfælde, hvor en ejendoms zonestatus ændres, som det tilfælde, hvor en lokalplan indebærer, at en ejendom kan anvendes på anden måde end hidtil."
- Efter forarbejderne er omvurdering således heller ikke betinget af, at det ændrede plangrundlag har medført en vis beløbsmæssig eller en væsentlig stigning af grundværdien.
- Det er heller ikke et krav, at hele den forøgelse af grundværdien, der foretages ved omvurderingen, skal kunne henføres til det ændrede plangrundlag. Det er således et grundlæggende princip, at hver ejendomsvurdering er en selvstændig vurdering, jf. dagældende vurderingslovs § 2, der fastslår, at det er ejendommens tilstand og prisforholdene på vurderingstidspunktet, der lægges til grund ved ansættelsen. En vurdering er således ikke bundet af tidligere vurderinger.
- Når betingelserne for omvurdering er opfyldt, kan vurderingsmyndigheden ansætte grundværdien i henhold til vurderingsnormen i vurderingslovens §§ 6 og 13. Det følger af disse bestemmelser, at en ejendoms grundværdi skal ansættes således, at den svarer til grundens kontante værdi i handel og vandel i ubebygget stand (med grundforbedringer) under hensyn til beskaffenhed, beliggenhed og en i økonomisk henseende god anvendelse.
- Det herved udøvede skøn kan alene tilsidesættes, hvis det godtgøres, at skønnet er udøvet på et forkert grundlag eller er åbenbart urimeligt, jf. f.eks. UfR 2016.1191H.
- Det af sagsøgeren påberåbte styresignal SKM2017.388.SKAT angår ikke omvurderinger i henhold til dagældende vurderingslovs § 3, men de i dagældende vurderingslovs § 33, stk. 16-18, omhandlede yderligere ansættelser af grundværdien, og dette styresignal har derfor ikke betydning for prøvelsen i denne sag.
- Betingelserne for omvurdering af den omhandlede ejendom er opfyldt.
- Med vedtagelsen af Lokalplan (red. …42) skete der en ændring af plan-forholdene, idet anvendelsesmulighederne for grunden blev udvidet i forhold til den tidligere Lokalplan nr. (red. …4).
- Baggrunden for den nye lokalplan, Lokalplan (red. …42), var at opnå en bredere anvendelse af området […].
- Ifølge Lokalplan (red. …42) udlægges området til erhvervsformål […], mens det i den tidligere Lokalplan nr. (red. …4) var udlagt til offentligt formål […].
- Områder udlagt til offentligt formål har typisk en lavere handelsværdi, end hvis der er tale om erhvervs-formål, idet der ikke er samme mulighed for omsætning af offentlige arealer.
- Skønsmandens opfattelse, hvorefter der ikke vil være forskel i værdien af ejendommen ud fra de ændringer, der er foretaget fra den tidligere lokalplan til den nye, jf. blanket til syn og skøn af 16. august 2021, side 13-14, er baseret på den faktiske anvendelse af ejendommen jf. blanketten, side 14, 2. afsnit, og ikke på værdien af grunden i ubebygget stand, jf. dagældende vurderingslovs § 13. Skønsmandens vurdering er derfor ikke afgørende, jf. herved også bemærkningerne nedenfor om skønserklæringen.
3.2 Grundværdien
- Det følger af fast retspraksis, at værdiansættelsen - i overensstemmelse med almindelige principper for domstolsprøvelsen - alene kan tilsidesættes, såfremt det godtgøres, at skønnet hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller hvis det godtgøres, at værdiansættelsen er åbenbart urimelig, jf. f.eks. UfR2016.1191.H.
- Det er ikke godtgjort, at skønnet er udøvet på et fejlagtigt eller mangelfuldt grundlag.
- Det skøn, der er foretaget ved omvurderingen, er udøvet i overensstemmelse med principperne i den dagældende vurderingslovs §§ 6, 13 og 16, samt § 43, stk. 1, jf. stk. 2.
- Landsskatteretten har taget hensyn til planforholdene og været opmærksom på de faktiske forhold vedrørende ejendommen, herunder oplysningerne om forurening, […].
- Det er heller ikke godtgjort, at det udøvede skøn er åbenbart urimeligt. Det syn og skøn, der er tilvejebragt, medfører ikke, at Landsskatterettens skøn kan tilsidesættes.
- Retspraksis viser, at der skal præsteres et sikkert bevis for at få tilsidesat myndighedernes skøn som åbenbart urimeligt, jf. f.eks. UfR2000.1071H.
- Det følger også af retspraksis, at en syns- og skønserklæring ikke altid udgør et tilstrækkeligt, sikkert grundlag til at få tilsidesat skønnet, selv om skønserklæringen viser en værdi, der adskiller sig meget væsentligt fra den, som Landsskatteretten har ansat, jf. f.eks. UfR2000.1071H, UfR2005. 1164H og SKM2019.121.BR.
- Et syn og skøn, der ikke er baseret på oplysninger om konkrete salg eller salgsudbud af ejendomme i området på vurderingstidspunktet har ikke betydning. Manglen på sådanne oplysninger afhjælpes ikke af et indgående markedskendskab og erfaringsgrundlag hos skønsmanden.
- I den foreliggende sag er der tale om en meget speciel ejendom, hvorfor det er vanskeligt at finde sammenlignelige ejendomme, der er handlet omkring vurderingstidspunket. Ifølge retspraksis medfører dette ikke en svækkelse af sagsøgerens bevisbyrde, jf. f.eks. UfR2005.1164H og SKM 2019.121.BR.
- På spørgsmålet om, hvorvidt værdiansættelsen er baseret på handler med sammenlignelige ejendomme (blanket til syn og skøn af 16. august 2021, side 18), har skønsmanden alene henvist til en enkelt ejendom, nemlig ejendommen, Y29-adresse, der blev overdraget i 2013.
- Handelsprisen, på 112.500.000 kr. i 2013 for denne ejendom (omtalt i skønserklæringerne - blanket til syn og skøn af 16. august 2021, side 11 og blanket til syn og skøn af 14. december 2021, side 3) godtgør ikke, at skønnet kan tilsidesættes.
Det fremgår af årsrapporter 2012 og 2013 […] for ejeren af Y29-adresse G3, at selskabet på det tidspunkt var i økonomiske vanskeligheder, og at den handel i 2013, som skønsmanden har henvist til, skete som led i en samlet afhændelse af selskabets aktiver på grund af selskabets økonomiske vanskeligheder. Hertil kommer, at den pågældende ejendom i 2013 var bebygget. Der var således ikke tale om erhvervelsen af en grund. Det fremgår heller ikke klart, hvorledes skønsmanden bruger denne "sammenligningsejendom" til at nå frem til den skønsmæssige ansættelse på (red. lav værdi 1 fjernet) kr.
- Ejendommen, Y29-adresse, blev endvidere handlet i ubebygget stand i 1998 for en købesum på 17.200.000 kr., svarende til en gennemsnitlig pris på 529 kr. pr. m2., […]. Dette kan sammenholdes med den af Landsskatteretten ansatte værdi af ejendommen i nærværende sag, hvilket modsvarer en gennemsnitlig kvadratmeterpris på 662 kr. i 2012-prisniveau.
- Ejendommen, Y1-adresse, er endvidere beliggende i et attraktivt parklignende område i Y3-by, […], medens den ejendom i Y18-by, som skønsmanden har henvist til, har en anden og mindre attraktiv beliggenhed.
- Ifølge skønserklæringen er skønsmandens værdiansættelse ikke baseret på andre handler end ejendommen, Y29-adresse, og allerede derfor udgør skønserklæringen ikke tilstrækkeligt bevis for, at Landsskatterettens skøn er åbenbart urimeligt.
- Til støtte for, at det ikke med skønserklæringen er godtgjort, at skønnet kan tilsidesættes, henvises også til, at skønsmanden i erklæringen beskæftiger sig med det eksisterende byggeri, den faktiske anvendelse og H1’s vedtægter, jf. f.eks. skønsmandens svar på spørgsmål 3. Imidlertid udgør grundværdien i henhold til dagældende vurderingslovs § 13 grundens værdi i ubebygget stand. Ved ansættelse af grundværdien skal der derfor ses helt bort fra den faktiske bebyggelse og de faktiske ejerforhold.
- Endvidere er skønsmandens værdiansættelse i det væsentlige baseret på en residualvurdering. Anvendelse af en sådan metode til at vurdere værdien af en ubebygget erhvervsgrund vil i praksis ofte medføre grundværdier, der ikke er markedskonforme, jf. herved også forarbejderne til Lov nr. 291 af 27. februar 2021, LSF 107 2020/1, almindelige bemærkninger, afsnit 2.2.
Selv om grundens værdi efter skønsmandens opfattelse er betydelig lavere end den af Landsskatteretten ansatte værdi, er det derfor ikke godtgjort, at Landsskatterettens skøn kan tilsidesættes.
- Landsskatterettens ansættelse af grundværdien har god støtte i oplysningerne om salgene af Y8-adresse, […] idet der ved ansættelsen er taget højde for forskellighederne mellem denne ejendom og den foreliggende.
- I øvrigt støtter vurderingen af ejendommene Y34-adresse […] og Y35-adresse […], at Landsskatterettens skøn ikke er åbenbart urimeligt.
- Den subsidiære påstand er nedlagt for det tilfælde, at betingelserne for at tilsidesætte skønnet måtte anses for opfyldt. Det følger af fast retspraksis, at sagen i givet fald skal hjemvises.
…"
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Rettens begrundelse og resultat
Efter dagældende ejendomsvurderingslovs § 3, stk. 1, nr. 6, kan der foretages omvurdering af ejendommen Y1-adresse, såfremt grundværdien må antages at være steget som følge af vedtagelsen af Lokalplan (red. …42), som afløste Lokalplan (red. …4).
Retten finder, at denne antagelse skal være baseret på en forventet ændret værdi af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. dagældende ejendomsvurderingslovs § 13, stk. 1. Antagelsen forudsætter ikke kendskab til resultatet af den konkrete omvurdering, som vil være en ny, almindelig vurdering.
Retten finder, at der er grundlag for en sådan antagelse. Retten har herved lagt vægt på, at lokalplansændringen skete efter ønske fra H1, som har økonomisk interesse i området, at vicedirektør SJ har forklaret, at den ændrede lokalplan gav mulighed for et maksimalt antal etager, der blev ændret fra 3 til 4, med uændret bebyggelsesprocent, og at parkeringskravet kunne opfyldes på et fælles parkeringsareal, ligesom lokalplanen blev moderniseret. Det fremgår videre ved at sammenholde lokalplan (red. …4) og (red. …42), at der er sket ændring bl.a. ved, at nu (red. procentdel fjernet) af områdets etageareal skal anvendes til forskningsvirksomhed. Som følge heraf har retten også lagt vægt på, at området ved Lokalplan (red. …42) nu er udlagt til erhvervsformål.
Retten finder ikke, at det syn og skøn ved ejendomsmægler LJ, der er afholdt i sagen, giver grundlag en anden juridisk vurdering af, om betingelserne for omvurdering efter dagældende ejendomsvurderingslovs § 3, stk. 1, nr. 6, var til stede.
Retten finder heller ikke, at det afholdte syn og skøn indebærer, at retten med den fornødne sikkerhed kan fastslå, at ejendommen ved en omvurdering skulle værdiansættes til den samme grundværdi som hidtil.
Herefter frifindes Skatteministeriet for H1’s principale påstand.
SKATs omvurdering skal herefter lægges til grund, medmindre der er grundlag for at fastslå, at den ansatte værdi ligger uden for rammerne for det skøn, der tilkommer SKAT.
SKATs omvurdering resulterede i en offentlig grundværdi pr. 1. oktober 2016 på (red. høj værdi fjernet) kr., hvilket indebærer en forhøjelse af byggeretsværdien fra ca. 1.210 kr. til 2.790 kr. pr. kvadratmeter.
Landsskatteretten har i sin begrundelse for stadfæstelse af SKATs afgørelse henvist til ejendommen Y8-adresse, som skønsmanden i sagen ikke har fundet sammenlignelig. Ejendommen har en grund på 3.723 m2 mod (red. areal fjernet) m2 på Y1-adresse.
Ejendomsmæglerfirmaet G5 har den 5. marts 2020 vurderet ejendommen Y1-adresse til en markedsværdi på (red. lav værdi 3 fjernet) kr. med en byggeretsværdi på 1.280 kr. pr. m2 ekskl. moms.
Skønsmand LJ har skønsmæssigt fastsat ejendommens grundværdi til 280. kr. ekskl. moms med en byggeretsværdi på 1.219 kr. pr. etage kvadratmeter. Skønsmand LJ har foretaget sin beregning ud fra en residualvurdering og har bl.a. henvist til ejendommen Y29-adresse.
Retten finder, at selv om ejendommen Y29-adresse er handlet som led i en samlet afhændelse af ejervirksomhedens aktiviteter på grund af økonomiske vanskeligheder, er der ikke grundlag for mod skønsmandens forklaring at antage, at afhændelsen ikke skete på markedsvilkår.
Retten finder endvidere, at det forhold, at skønsmanden har anvendt en residualberegning, ikke giver konkret grundlag for at antage, at skønsmandens værdivurdering er fejlagtig.
Endvidere finder retten ikke, at der er grundlag for at antage, at skønsmanden er nået til et fejlagtigt resultat som følge af manglende hensyntagen til dagældende vurderingslovs § 13 ved ikke at have bortset fra den eksisterende bebyggelse.
På baggrund heraf finder retten, at der er det fornødne sikre grundlag for at antage, at SKATs værdiansættelse ligger uden for rammerne af det skøn, der har tilkommet SKAT.
Som følge heraf hjemvises sagen til Vurderingsstyrelsen.
Sagsomkostningerne er fastsat til dækning af advokatudgift med 300.000 kr., af retsafgift med 4.000 kr. og af øvrige udgifter med 208.312,50 kr., i alt 512.312,50 kr. H1 er momsregistreret.
Retten har ved fastsættelse af sagsomkostninger til dækning af advokatudgift lagt vægt på, at det er uvist, hvad sagens udfald vil have af økonomisk værdi for H1. Retten har i øvrigt lagt vægt på sagens omfang og karakter, herunder at hovedforhandlingen har varet en retsdag, og at der under sagens forberedelse har været gennemført syn og skøn.
Skatteministeriet skal afholde egne udgifter til syn og skøn.
THI KENDES FOR RET:
Skatteministeriet skal anerkende, at ansættelse af grundværdien af ejendommen, Y1-adresse, pr. 1. oktober 2016 hjemvises til Vurderingsstyrelsen.
Skatteministeriet skal til H1 betale sagsomkostninger med 512.312,50 kr.
Sagsomkostningsbeløbet skal betales inden 14 dage og forrentes efter rentelovens § 8 a.