Parter

H1
(v/adv. Jan Blicher Grunnet)

mod

Skatteministeriet
(v/Kammeradvokaten v/adv. Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af byretsdommer 

Karsten Henriksen

Sagens baggrund og parternes påstande

Under denne sag, der er modtaget den 5. november 2020, har sagsøgeren, H1, fremsat endelig påstand om, at sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtes at anerkende, at ansættelsen af grundværdien pr. 1. oktober 2012 for ejendommen med ejendomsnummer (…21) beliggende Y1-adresse, hjemvises til fornyet ansættelse hos vurderingsmyndighederne.

Skatteministeriet har fremsat påstand om frifindelse.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Oplysningerne i sagen

Af Landsskatterettens kendelse af 12. august 2020 fremgår:

"…

I afgørelsen har deltaget:                 Poul Bostrup, Henrik Bertelsen og Henrik Pedersen

Klager:                                                 H1

Klage over:                                         Vurderingen pr. 1. oktober 2012

Ejendomsnummer:                              (…21)

Beliggenhed:                                      Y1-adresse

Møde m.v. 

Der har været afholdt retsmøde i sagen den 17. juni 2020.

Faktiske oplysninger 

Ejendommen var på vurderingstidspunktet ejet af G1, men blev solgt til H1 ved købsaftale af 1. juli 2013 for en købspris på 1.300.000 kr., hvoraf grundværdien ifølge klagers repræsentant var fastsat til 500.000 kr. Ejendommen er videresolgt den 31. maj 2017 til en købspris på 412.500 kr. Ejendommen er af SKAT tildelt benyttelseskode 04 Fabriks- og lagerejendom og blev af den tidligere ejer anvendt som (red. virksomhedsaktivitet fjernet).  Ejendommen er i dag udlejet og anvendes til (red. sportsaktivitet fjernet). Ejendommen ligger i et tidligere industriområde på Y13-bydel, hvor Bygningsstyrelsen ifølge plangrundlaget ejer eller vil komme til at eje en række ejendomme, der anvendes eller med tiden tænkes anvendt til undervisningsformål. Ejendommen ligger ca. 1 km fra Y2-vej og 3 km fra Y3-vej. Y4-station og Y5-station ligger under 1,5 km fra ejendommen.

Ejendommen omfatter et vurderet grundareal på 1.611 m², heraf vej 0 m².

Ifølge de historiske BBR-oplysninger består ejendommen af 2 bygninger.

Bygning 1 er opført i 1935. Ydermurene er af mursten, og taget er belagt med tagpap. Bygningen er i 1 etage. Det bebyggede areal udgør 625 m², det samlede bygningsareal udgør 625 m², og erhvervsarealet er i alt 625 m².

Bygning 3 er opført i 1936. Ydermurene er af letbeton, og taget er belagt med tagpap. Bygningen er i 2 etager. Det bebyggede areal udgør 30 m², det samlede bygningsareal udgør 60 m², og erhvervsarealet er i alt 60 m².

Ejendommen har matrikelnummer (…74) og er ved vurderingen pr. 1. oktober 2012 beliggende i (red. vurderingskreds fjernet) og i grundværdiområde (…20). Grundværdiområdet er i Skatteforvaltningens systemer registreret med (red. plantype fjernet) og med generel (red. plankode fjernet). Ejendommen er ved den påklagede vurdering vurderet efter etagearealprincippet.

SKAT har ved vurderingen pr. 1. oktober 2012 ansat etagearealprisen i centerområder til mellem 3.000 kr. og 3.570 kr.

Planforhold
Ejendommen er ved den påklagede vurdering omfattet af lokalplan (red. lokalplans nr. fjernet), som blev offentligt bekendtgjort den 13. marts 1985. Ejendommen er beliggende indenfor det på kortbilag (red. kortbilags nr. fjernet) nævnte (red. delområde fjernet). Ejendommen er ikke omfattet af de efterfølgende tillæg 1 og 3 til lokalplanen, som blev offentligt bekendtgjort henholdsvis den 2. april 1992 og den 18. april 2007.

Af lokalplanens bestemmelser fremgår bl.a. følgende:

"§ 1. Formål

Formålet med lokalplanen er gennem fastlæggelse af mere detaljerede bebyggelsesregulerende bestemmelser for en del af lokalplanområdet at fremme en ordning af de bebyggelsesmæssige forhold i hvilken forbindelse bemærkes, at undervisningsministeriet inden for (red. delområde fjernet) ejer eller vil komme til at eje en række ejendomme, der med tiden tænkes anvendt til undervisningsformål.

For de dele af lokalplanområdet, hvor der kan forudses ændringer - bl.a. på grund af utidssvarende erhvervsbebyggelse - fastlægges bestemmelser, der muliggør nybyggeri.

For de øvrige underområder forudsætter væsentlige ændringer af bebyggelsesforholdene, at der udarbejdes supplerende lokalplan.

(…..)

§ 3. Anvendelse

(…..)

Stk. 3. For område (red. delområde fjernet) gælder:

Vedrørende område (red. delområde fjernet) henvises til bestemmelserne i § 5, stk. 5, punkt d.

(…..)

§ 5. Bebyggelsens omfang og placering.

(…..)

Stk. 5. For område (red. delområde fjernet) gælder:

a) Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 110.
b) Bebyggelse må opføres i højst 5 etager med udnyttet tagetage. Højden af eventuel trempel må ikke overstige ca. 1 m.
c) Bebyggelse skal efter magistratens nærmere godkendelse placeres og udformes under hensyntagen til eksisterende bebyggelse og omgivelserne i øvrigt, således at der opnås en tilfredsstillende og arkitektonisk fremtræden i bybilledet.
d) Der kan indrettes posthus i området. I øvrigt forudsætter væsentlige ændringer af bebyggelsesforholdene tilvejebringelse af supplerende lokalplan.

Ejendommen er ved den påklagede vurdering tillige omfattet af (red. kommuneplan fjernet). Ejendommen er placeret indenfor kommuneplanens rammeområde nr. (red. rammeområde fjernet) (område udlagt til S1, serviceerhverv).

Af kommuneplanen fremgår bl.a. følgende:

Af kommuneplanen fremgår endvidere følgende om områdetypen:

"Serviceerhverv (S)

Anvendelse
Områderne anvendes til serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, butikker, restauranter, hoteller, erhvervs- og fritidsundervisning, grundskoleundervisning samt håndværk og andre virksomheder, der naturligt kan indpasses i området. Butikker tillades i overensstemmelse med bestemmelserne om detailhandel.

Endvidere kan der indrettes kollektive anlæg og institutioner, samt andre sociale, uddannelsesmæssige, kulturelle, sundheds- og miljømæssige servicefunktioner, der er forenelige med anvendelsen til serviceerhverv.

Erhverv, institutioner og lignende må som udgangspunkt ikke indrettes over etager med beboelse.

I randbebyggelse langs de udpegede bymidter og bydelscentre skal stueetagen normalt anvendes til publikumsorienterede serviceerhverv.

Indtil 25 procent af etagearealet - i Y6-bydel og på Y7-bydel dog indtil 50 procent - kan anvendes til boliger, fortrinsvis placeret i bebyggelsens øverste etager.

I lokalplaner kan det bestemmes, at særskilte områder, bygninger eller bygningsdele anvendes til boliger, institutioner og fællesanlæg, herunder parkeringsanlæg.

Vær opmærksom på, at der er fastsat generelle bestemmelser om bl.a. boliger, parkering, friarealer og støj m.v. Der er endvidere fastsat bestemmelser om særlige bebyggelsesforhold.

(…..)"

Hjemfaldspligt
Det fremgår af udskrift af tingbogen, at der på ejendommen er tinglyst en deklaration den 30. oktober 1935, hvoraf fremgår en tilbagekøbsret for Y8-kommune. Ifølge deklarationen har kommunen ret til efter 5 års forudgående varsel at overtage ejendommen i april 2020. Såfremt kommunen ikke gør brug af sin ret til at overtage ejendommen i 2020, har kommunen ret til at gøre brug af sin ret hvert 10. år derefter i april måned med mindst 5 års forudgående varsel. Overtagelsen skal ske for den sum, der blev aftalt ved kommunens salg af arealet. Af deklarationen fremgår det, at kommunen solgte arealet for en pris af 20 kr. pr. m². Ifølge klagers repræsentant har kommunen meddelt, at der ikke kan opnås frikøb af hjemfaldspligten. Kommunen var på vurderingstidspunktet eneberettiget i forhold til hjemfaldspligten.

Ejendomsværdi
Ifølge markedsbarometer 4. kvartal 2012 fra R1 udgør markedslejen pr. m² ekskl. driftsomkostninger og afkastkrav for industri- og logistikejendomme i Y9-by følgende:

Markedsleje (pr. m²)                                           Afkastkrav

Ifølge R2 markedsbarometer 3. kvartal 2012 udgør markedslejen ekskl. driftsomkostninger for lager/produktion i Y9-by følgende:

Salg af ubebyggede grunde i området
Udsøgningen af frie salg i Vurderingsstyrelsens statistik over ejendomssalg er foretaget med udgangspunkt i en tidsmæssig afgræsning for perioden 2010-2014 af ubebyggede grunde udlagt til blandet bolig og erhverv i postnummer Y10-postnummer. Der er ved udsøgningen ikke fundet nogen salg.

SKATs afgørelse

SKAT har ansat grundværdien pr. 1. oktober 2012 således:

SKAT har ansat ejendomsværdien pr. 1. oktober 2012 til 6.850.000 kr. Ejendomsværdien fremkommer således:

SKAT har ved beregningen af ejendomsværdien anvendt en lejefaktor på 14,9. Lejefaktoren er valgt under hensyntagen til bygningernes alder samt ejendommens almindelig gode bygningsmæssige standard og vedligeholdelsesstand.

Ejendomsværdien er herefter af SKAT ansat således:

SKAT har i forbindelse med klagebehandlingen bl.a. udtalt følgende:

"SKAT henviser til forklaringsbrevet af den 12. februar 2014. Derudover er der ikke fremkommet nye oplysninger eller noget svar fra klager.

Grundværdiprisen for området stemmer overens med kredsen. Grundværdien ændres derved ikke, da grundværdien er i god overensstemmelse med handelspriserne pr. 1. oktober 2012.

Der ses ingen andre forhold, der berettiger et nedslag i ejendomsvurderingen. Det er derfor vores vurdering, at ejendomsvurderingen er i god overensstemmelse med handelspriserne i området. Derfor skal vurderingen fastholdes."

Klagerens opfattelse

Klager har nedlagt påstand om, at ejendomsværdien skal nedsættes til 1.300.000 kr., hvoraf grundværdien skal udgøre 500.000 kr.

Klagers repræsentant har til støtte for påstanden anført:

"Begrundelsen for klagen er, at fastsættelsen af den gældende ejendomsvurdering udgør en urealistisk handelspris for ejendommen, hvorfor ejer ønsker vurderingen nedsat til et niveau der afspejler ejendommens kontante værdi i handel og vandel på vurderingstidspunktet.

SKATS vurdering pr. 1.10.2012

Lejeværdi kr. 232.900

Lejefaktor 14,9 svarende til 6,71 %

Ejendomsværdi afrundet kr. 6.850.000,00

Ejer og Klagers bemærkninger
Ved fastsættelsen af den kontante handelsværdi skal der foretages et skøn over samtlige forhold som har betydning for værdien og herunder markedslejen.

Følgende væsentlige forhold gør sig gældende ejendommen:

Der er hjemfaldspligt på ejendommen i 2020. Y8-kommune har meddelt at der ikke kan opnås frikøb af hjemfaldspligten.

Ejendommen er beliggende på Y11-bydel og opført i 1935/36 som produktionsbygning med shedtage og i letbeton. Ejendommen fremstår i ringe vedligeholdt stand. Ejendommen er utidssvarende indrettet i forhold til markedets standarder. Samlet set fremstår ejendommen i en sådan stand at der fremadrettet vil skulle foretages en del investeringer.

Markedslejen er altid et udtryk for en forhandling mellem lejer og udlejer, og for den pågældende ejendom skønnes såvel markedslejen og afkastet samt ejendommens grundværdi ikke at være fastsat markedsmæssigt af SKAT.

Derfor anmodes om, at nedenstående markedslejeniveauer samt grundværdier rettelig lægges til grund for fastsættelsen af ejendomsvurderingen idet ejendommen pt. er udbudt til 2.500.000,00 kr. og reelle købere efter mere end 6 mdr. salgsarbejde ikke vil gå i realitetsforhandlinger på en pris højere end 1.500.000,- kr.

Henset til ejendommens forhold, anvendelse af grunden herunder genudlejningssituationer vurderes det af SKAT anvendte afkast som værende ude af trit med afkastkrav i markedet hvorfor der rettelig bør benyttes et markedsafkast for en ejendom af denne type og indretning jf. nedenstående.

Ejendommens tillagte grundværdi indregnes byggeretter i forhold til grundens areal på 1611 kvm. med en kvadratmeterpris på 3.570 kr. pr. kvm, hvilket er ude af proportion med konstaterede handelspriser på grundarealer og byggeretter i området.

Endvidere gøres det gældende at byggeretterne med den pålagte hjemfaldspligt ikke vil kunne udnyttes af ejeren.

Grundværdien bør nedsættes til maksimalt 500 kr. pr. kvm. Svarende til 1611 kvm. af 500 kr. pr. kvm. i alt                                  kr. 805.500,-

SKAT anmodes derfor om at foretage en mere realistisk og markedsmæssig vurdering af ejendomsværdien eller foretage besigtigelse af ejendommen."

Klagers repræsentant er fremkommet med følgende uddybende bemærkninger:

"1. PÅSTANDE

Det er klagers principale påstand, at ejendomsværdien for Y12-ejendom for 2012 skal ændres til 1.300.000 kr., hvoraf grundværdien skal udgøre 500.000 kr.

Det er klagers subsidiære påstand, at ejendomsværdien for Y12-ejendom for 2012 skal udgøre 1.438.500 kr., hvoraf grundværdien skal udgøre 550.000 kr.

Det er klagers mere subsidiære påstand, at ejendomsværdien for Y12-ejendom for 2012 skal udgøre 1.800.000 kr., hvoraf grundværdien skal udgøre 700.000 kr.

Det er klagers mest subsidiære påstand, at ejendomsværdien for Y12-ejendom for 2012 skal udgøre et mindre beløb end 6.850.000 kr., hvoraf grundværdien skal udgøre et mindre beløb end 6.326.400 kr.

2. RIGSREVISIONENS BERETNING OM DEN OFFENTLIGE EJENDOMSVURDERING

I august 2013 afgiver Rigsrevisionen en beretning om den offentlige ejendomsvurdering til Statsrevisorerne i henhold til § 17, stk. 2, i rigsrevisorloven.

På side 2 i hovedkonklusionen i beretningen fremgår det:

"Rigsrevisionen finder, at Skatteministeriet har forvaltet området for ejendomsvurdering meget kritisabelt vel vidende, at området længe har været problemfyldt. Alle borgere og virksomheder er dermed ikke sikre på at få en lige og fair behandling, når SKAT vurderer deres ejendomme.

…
Problemerne på området har eksisteret i mange år. Skatteministeriet overtog vurderingsopgaven i 2003, bl.a. med det formål at øge kvaliteten og ensartetheden i ejendomsvurderingerne. Ministeriet har været vidende om problemerne på vurderingsområdet generelt siden 2003 og konkret siden 2007. Undersøgelsen har vist, at Skatteministeriet og SKAT ikke har arbejdet målrettet på at forbedre forvaltningen af vurderingsområdet, fx ved at opstille mål for kvalitet og resultater. Tværtimod har SKAT forringet eller fravalgt dele af vurderingsopgaven, bl.a. ved vurderingerne i 2010 og 2011. Opgaven er desuden efter ministeriets egen opfattelse ikke i alle tilfælde udført i overensstemmelse med lovgivningen. Hertil kommer, at kammeradvokaten har vurderet, at SKATs praksis i sager om ekstraordinær genoptagelse har været klart ulovlig og ansvarspådragende.

Der er problemer med selve fundamentet for ejendomsvurderingsopgaven. Det gør efter Rigsrevisionens opfattelse SKATs vurderinger usikre. For det første er de såkaldte grundværdiområder kun inddelt korrekt i 17 ud af 98 kommuner. Det betyder, at SKAT risikerer at vurdere 2 ens grunde forskelligt. For det andet bygger vurderingerne på oplysninger om salgspriser, som ifølge SKAT ikke er pålidelige."

Sammenfattende kan det ses, at Rigsrevisionen konkluderer, at der er problemer med selve fundamentet for SKATs ejendomsvurderinger, herunder at SKATs grundvurderinger er usikre og upålidelige.

Det er klagers opfattelse, at den af SKAT anvendte etagearealpris på 3.570 kr. pr. m² ikke er anvendelig, eftersom den ikke udtrykker det beløb, som en investor i 2012 ville betale for at kunne opføre en kvadratmeter etagebebyggelse på Y12-ejendom.

I det følgende gennemgås den ejendomsværdi og grundværdi som Y12-ejendom efter klages opfattelse skal ansættes til.

3. SALGSSUM

Den offentlige ejendomsvurdering skal udtrykke ejendommens værdi i handel og vandel under den forudsætning, at købesummen erlægges kontant. Dette fremgår af § 6 i ejendomsvurderingsloven, hvor det hedder:

"Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. nærmere bestemmelserne i afsnit B og C.

For ejerboliger, jf. § 1, 2. pkt., fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område."

Derfor skal ansættelsen af grundværdien ske efter markedsværdien, jf. vurderingslovens § 6, jf. H,A.3.1 i den Juridiske vejledning. Af vurderingslovens § 13, stk. 1 fremgår det, at der ved grundværdien forstås værdien af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Det fremgår af forarbejderne til vurderingsloven, at ejendoms- og grundværdiansættelsen skal fastsættes ud fra, hvad der på vurderingstidspunktet vil kunne opnås ved salg til en fornuftig køber, jf. også den Juridiske Vejledning H,A.1.1.1 vedrørende de grundlæggende principper for den offentlige ejendomsvurdering.

Det er prisforholdene pr. 1. oktober i vurderingsåret, der skal lægges til grund for ansættelsen, jf. § 2, 2. pkt., i vurderingsloven.

Klager har ved købsaftale af 1. juli 2013 erhvervet Y12-ejendom fra G1. Prisen for Y12-ejendom var 1.300.000 kr., hvoraf grundværdien var fastsat til 500.000 kr.

Under henvisning til § 6 og 13 i ejendomsvurderingsloven er det derfor klager opfattelse, at ejendomsværdien for Y12-ejendom skal ansættes til 1.300.000 kr., hvoraf grundværdien skal fastsættes til 500.000 kr., eftersom dette udtrykker ejendommens værdi i handel og vandel, jf. også den Juridiske Vejledning.

I SKATs udtalelse til Skatteankestyrelsen af 12. februar 2014 fremgår det, at SKAT er af den opfattelse, at denne værdi ikke kan anvendes eftersom G1 var gået konkurs.

Det kan oplyses, at G1 ikke var gået konkurs på tidspunktet for købet af ejendommen den 1. juli 2013.

Af Statstidende fremgår det, at

"Ved dekret af 02.12.2013 har Sø- og Handelsrettens skifteret taget
G1

(red. CVR-nr. fjernet)
Y1-adresse
(red. sagsnr./fjernet …28)
under konkursbehandling på grundlag af en begæring modtaget den 26.11.2013.

Erhvervsstyrelsen har begæret selskabet opløst den (red. selskabs opløsningsdato fjernet). "

Heraf kan det ses at Sø- og Handelsretten først har taget G1 under konkurs den (red. konkursdato fjernet).

Derfor kan det konstateres, at G1 ikke var gået konkurs på tidspunktet for salget af Y12-ejendom til klager.

Samtidigt kan det oplyses, at det er klagers opfattelse, at det er uden betydning om sælger eventuelt er gået konkurs. Af konkurslovens § 110 fremgår følgende:

"Kurator skal ved udførelsen af sit hverv varetage boets interesser og herunder sikre boets aktiver og foretage de fornødne skridt til værn mod uberettigede dispositioner over aktiverne samt repræsentere boet i enhver henseende. Kurator skal fremme boets behandling mest muligt. Kurator kan for boets regning antage fornøden sagkyndig bistand."

Heraf kan det ses, at kurator er forpligtet til at varetage konkursboets interesser og heri ligger at kurator skal sælge boet aktiver til den højst mulige pris. Derfor er det klagers opfattelse, at det er uden betydning for den pris som ejendommen skal vurderes til efter § 6 og 16 i ejendomsvurderingsloven, hvorvidt sælger er gået konkurs.

Det kan oplyses, at klager ikke har nogen bestemmelsesret over eller tilknytning til G1 og der derfor er tale om uafhængige parter. Derfor skal fordelingen på 800.000 kr. for bygningerne og 500.000 kr. for grunden som klager og G1 aftalt i henhold til købsaftalen lægges til grund ved ejendomsvurderingen.

I forbindelse med fastsættelsen af prisen i købsaftalen og ved vurderingen af ejendomsværdien efter ejendomsvurderingsloven skal der tages hensyn til, at beliggenheden af Y12-ejendom må betegnes som dårlig. Y12-ejendom ligger på det Y13-bydel i retning mod Y14-bydel og Y15-bydel. I tillæg hertil ligger ejendommen i et område med meget begrænset erhvervsmæssig aktivitet og væk fra de store, befærdede veje såsom Y16-vej og Y17-vej, hvorfor de erhvervsmæssige udnyttelsesmuligheder er begrænsede. Derfor kunne sælger ikke opnå en højere pris end den der blev aftalt med klager efter købsaftalen af 1. juli 2013, og denne pris er udtryk for ejendommens markedsmæssige handelsværdi, jf. § 6 og 13 i ejendomsvurderingsloven, jf. i den Juridiske Vejledning H,A.1.1.1.

Sammenfattende er det derfor klagers opfattelse, at bygningerne skal vurderes til 800.000 kr. grunden til 500.000 kr.

4. EJENDOMSVÆRDIEN

Til støtte for at ejendoms- og grundværdien efter købsaftalen af 1. juli 2013 udtrykker Y12-ejendoms reelle handelsværdi kan der ses på de værdiansættelsesprincipper investorer vil tage udgangspunkt i ved fastsættelsen af ejendomsværdien. Ejendomsværdien indeholder grundværdien, og hvis værdiansættelsesprincipperne medfører, at ejendomsværdien skal nedsættes vil det samtidigt understøtte at grundværdien er ansat for højt.

Ved vurderingen af erhvervsejendomme fremgår følgende af den Juridiske Vejledning af afsnit H,A.2.2.1.1 vedrørende principperne for vurdering af erhvervsejendomme:

"For erhvervsejendomme vil handelsværdien være bestemt af forventningerne til afkastet. Det gælder både for rene investeringsejendomme som fx udlejningsejendomme til beboelse, og for fabriks-, lager- og kontorejendomme, som ejerne selv udnytter i deres erhverv."

Det kan ses, at prisen for en erhvervsejendom vil være bestemt af ejendommens forventede afkast opgjort efter markedsværdi. Ved bedømmelsen af en ejendomsværdi vil en potentiel køber kapitalisere de fremtidige indtægter og udgifterne til vedligeholdelse af ejendommen og betinge sig en pris, der tager hensyn hertil. Ejendomsværdien beregnes for udlejningsejendomme ved, at en anslået bruttoleje eller den oplyste årlige lejeindtægt ganges med en lejefaktor.

Dette er også den metode SKAT selv nævner på side 1 i sit brev af 12. februar 2014, hvori det hedder:

"SKAT skønner, hvor mange gange lejen ville kunne indbringe ved et eventuelt salg. Som beregningsmodel ganges bruttolejen med lejefaktoren for at finde frem til ejendomsværdien. "

Er vedligeholdelsestilstanden ringere end normalt, vil ejendommens værdi i handel og vandel være lavere, end lejeindtægten umiddelbart giver indtryk af. Ved ejendomme i dårlig stand skal der derfor anvendes en lav lejefaktor. Det fremgår af SKATs juridiske vejledning, at dårligt vedligeholdte ejendomme handles til 5-7 gange lejen, mens omvendt nye og ældre særligt velholdte ejendomme handles til 15-20 gange lejen.

Bygningerne på Y12-ejendom er af ældre dato - som  det ses af Den Offentlige Informationsserver (OIS) er bygningerne opført i 1935 og 1936 - og de er dårligt vedligeholdt, hvorfor det på baggrund af SKATs juridiske vejledning er klagers opfattelse, at den lave lejefaktor på mellem 5-7 skal anvendes.

Derfor er det klagers opfattelse, at der skal anvendes en gennemsnitlig lejefaktor på 6 ved beregningen af ejendomsværdien.

Som det fremgår af lejekontrakten mellem G2 og H1 er den samlede betaling det første år på 500.000 kr., hvoraf de 200.000 kr. dækker udgifter til forbedring af lokalerne, så de kan bruges af G2 til (red. sportsaktivitet fjernet). Den årlige leje for Y12-ejendom udgør 300.000 kr.

Prisen for Y12-ejendom skal derfor findes ved at gange 6 med den årlige bruttolejeindtægt 300.000 kr., hvilket giver en ejendomsværdi på 1.800.000 kr.

Derfor kan det ses, at den aftalte pris på 1.300.000 kr., som G1 og klager har aftalt, ligger i det niveau som en investor - der ved bedømmelsen af ejendomsværdien vil kapitalisere de fremtidige indtægter og udgifter til vedligeholdelse - vil tage udgangspunkt i ved beregningen af værdien af Y12-ejendom. I tillæg hertil vil en investor tage hensyn til, at beliggenheden af Y12-ejendom er dårlig, eftersom den ligger på det Y13-bydel væk fra de befærdede veje.

Det er derfor klagers opfattelse, at dette understøtter, at ejendoms- og grundværdien for Y12-ejendom skal fastsættes til prisen på 1.300.000 kr., hvoraf grundværdien udgør 500.000 kr., som er aftalt mellem G1 og klager.

- 0 -

I tillæg til ovenstående kan der som yderligere støtteargument også ses på ejendomsværdien i overensstemmelse med en kapitalisering af den lejeindtægt, som kan opnås ved sædvanlige udlejningsforhold.

Oplysninger om det samlede erhvervsareal for Y12-ejendom kan indhentes fra Den Offentlige Informationsserver. Det samlede erhvervsareal for Y12-ejendom er 685 m².

For at få de normale udlejningspriser for erhvervsejendomme er der indhentet oplysninger fra R3 for 2012, som har givet følgende oplysninger:

(…)

Af oplysninger fra R3 kan det ses, at lejen pr. m² for Y18-region er på 550 kr.

Dette er lejeniveauet for hele hovedstaden og for prime leje. For Y12-ejendom skal der derfor anvendes et lavere lejeniveau, eftersom ejendommen har en dårlig stand og ringe beliggenhed på det Y13-bydel væk fra de befærdede veje. Derfor er det klagers opfattelse, at der skal anvendes et lejeniveau på 350 kr. pr. m².

Derfor giver det ved at gange lejefaktoren på 6 med den gennemsnitlige udlejningspris på 350 kr. ganget med bygningsarealet på 685 m² en samlet ejendomsværdi på 1.438.500 kr.

Anvendelsen af de gennemsnitlige udlejningspriser understøtter også, at den pris på 1.300.000 kr. som er aftalt mellem G1 og klager er udtryk for den pris som Y12-ejendom skal vurderes til efter ejendomsvurderingsloven. Prisen stemmer overens med ejendommens forventede afkast opgjort efter markedsværdi.

- 0 -

Sammenfattende er det derfor klagers opfattelse, at beregningen af ejendomsværdien for Y12-ejendom opgjort efter hvordan en potentiel køber vil kapitalisere de fremtidige indtægter og udgifter til vedligeholdelse - både ved anvendelse af en anslået bruttoleje og efter den oplyste årlige lejeindtægt ganget med lejefaktoren - understøtter, at ejendomsværdien skal fastsættes til skal være 1.300.000 kr., hvoraf grundværdien udgør 500.000 kr.

For det tilfælde, at Skatteankestyrelsen mod forventning ikke er enig i klagers opfattelse er det klagers subsidiære påstand, at ejendomsværdien for 2012 skal fastsættes til 1.438.500 kr., hvoraf grundværdien skal udgøre 550.000 kr. Denne værdi er udtryk for ejendommens forventede afkast opgjort efter markedsværdi ved anvendelse af de gennemsnitlige udlejningspriser for 2012.

Mere subsidiært er det klagers opfattelse, at værdien af Y12-ejendom skal ansættes til 1.800.000 kr., hvoraf grundværdien udgør 700.000 kr. Denne værdi er udtryk for ejendommens forventede afkast opgjort efter markedsværdi ved anvendelse af den konkrete udlejningspris for Y12-ejendom.

5. SAMMENFATNING
Ejendoms- og grundværdien skal ansættes til den værdi der kan opnås ved salg til en fornuftig køber, og skal dermed udtrykke den markedsmæssige handelsværdi, jf. § 6 og 13 i ejendomsvurderingsloven, jf. H,A.1.1.1 i den Juridiske Vejledning.

Klager har ved købsaftale af 1. juli 2013 erhvervet Y12-ejendom fra G1 for en pris af 1.300.000 kr., hvoraf grundværdien er fastsat til 500.000 kr.

Det er klagers opfattelse, at ejendomsvurderingen for Y12-ejendom skal ansættes til 1.300.000 kr., hvoraf grundværdien skal fastsættes til 500.000 kr. Ved fastsættelsen af prisen i købsaftalen er taget hensyn til - og ved vurderingen af ejendomsværdien efter ejendomsvurderingsloven skal der tages hensyn til - at beliggenheden af Y12-ejendom er dårlig. Y12-ejendom ligger på det Y13-bydel i retning mod Y14-bydel og Y15-bydel. I tillæg hertil ligger ejendommen i et område med meget begrænset erhvervsmæssig aktivitet og væk fra de store, befærdede veje såsom Y16-vej og Y17-vej, hvorfor de erhvervsmæssige udnyttelsesmuligheder er begrænsede. Derfor kunne sælger ikke opnå en højere pris end den der blev aftalt med klager efter købsaftalen af 1. juli 2013, og denne pris er efter klagers opfattelse udtryk for ejendommens markedsmæssige handelsværdi, jf. §§ 6 og 13 i ejendomsvurderingsloven, jf. i den Juridiske Vejledning H,A.1.1.1.

Samtidigt kan det konstateres, at G1 - i modsætning til hvad SKAT skriver i deres brev af 12. februar 2014 - ikke var gået konkurs på tidspunktet for salget af Y12-ejendom til klager. I tillæg hertil er det klagers opfattelse, at det er uden betydning for vurderingen af ejendoms- og grundværdien efter ejendomsvurderingsloven om sælger eventuelt var gået konkurs på handelstidspunktet.

Som støtte for at ejendoms- og grundværdien som fastsat i købsaftalen af 1. juli 2013 udtrykker Y12-ejendoms reelle markedsmæssige handelsværdi kan der ses på de værdiansættelsesprincipper investorer vil tage udgangspunkt i ved ansættelsen af ejendomsværdien. Prisen for en erhvervsejendom vil være bestemt af ejendommens forventede afkast opgjort efter markedsværdi. Ejendomsværdien beregnes for udlejningsejendomme ved, at en anslået bruttoleje eller den oplyste årlige lejeindtægt ganges med en lejefaktor.

Opgøres ejendommens forventede afkast efter markedsværdi ved anvendelse af de gennemsnitlige udlejningspriser for 2012 kan det ses, at ejendomsværdien for 2012 skal fastsættes til 1.438.500 kr., hvoraf grundværdien skal udgøre 550.000 kr. Anvendes den konkrete udlejningspris for Y12-ejendom ved beregningen af ejendommens forventede afkast opgjort efter markedsværdi giver det en værdi på 1.800.000 kr., hvoraf grundværdien udgør 700.000 kr.

Disse to beregninger af ejendomsværdien opgjort efter hvordan en potentiel køber vil kapitalisere de fremtidige indtægter og udgifter til vedligeholdelse - både ved anvendelse af en anslået bruttoleje og efter den oplyste årlige lejeindtægt ganget med lejefaktoren - understøtter, at ejendomsværdien skal fastsættes til 1.300.000 kr., hvoraf grundværdien skal udgøre 500.000 kr.

For det tilfælde, at Skatteankestyrelsen mod forventning ikke er enig i klagers principale påstand er det klagers subsidiære påstand, at ejendomsværdien for 2012 skal fastsættes til 1.438.500 kr., hvoraf grundværdien skal udgøre 550.000 kr. Denne værdi er udtryk for ejendommens forventede afkast opgjort efter markedsværdi ved anvendelse af de gennemsnitlige udlejningspriser for 2012.

Mere subsidiært er det klagers opfattelse, at værdien af Y12-ejendom skal ansættes til 1.800.000 kr., hvoraf grundværdien udgør 700.000 kr. Denne værdi er udtryk for ejendommens forventede afkast opgjort efter markedsværdi ved anvendelse af den konkrete udlejningspris for Y12-ejendom.

Mest subsidiært er det klagers opfattelse, at ejendomsværdien for Y12-ejendom for 2012 skal udgøre et mindre beløb end 6.850.000 kr., hvoraf grundværdien udgør et mindre beløb end 6.326.400 kr."

Klagers repræsentant har ved høringssvar af 8. november 2019 supplerende anført følgende:

"1. SUPPLERENDE SAGSFREMSTILLING OG ANBRINGENDER

Skatteankestyrelsen forslag til afgørelse giver ikke anledning til ændring af klagers holdning til hverken de faktiske eller retlige omstændigheder i sagen. Klager nedlægger følgende påstande:

• Det er klagers principale påstand, at ejendomsværdien for Y12-ejendom for 2012 skal ændres til 412.000 kr., hvoraf grundværdien skal udgøre 412.000 kr.
• Det er klagers subsidiære påstand, at ejendomsværdien for Y12-ejendom for 2012 skal ændres til 1.300.000 kr., hvoraf grundværdien skal udgøre 500.000 kr.
• Det er klagers mere subsidiære påstand, at ejendomsværdien for Y12-ejendom for 2012 skal udgøre 1.438.500 kr., hvoraf grundværdien skal udgøre 550.000 kr.
• Det er klagers mest subsidiære påstand, at ejendomsværdien for Y12-ejendom for 2012 skal udgøre et mindre beløb end 3.400.000 kr., hvoraf grundværdien skal udgøre et mindre beløb end 6.326.400 kr.

Grundværdi
Grundværdien skal ansættes til den værdi, der kan opnås ved salg til en fornuftig køber, og skal dermed udtrykke den markedsmæssige handelsværdi, jf. §§ 6 og 13 i ejendomsvurderingsloven, jf. H,A.1.1.1 i den Juridiske Vejledning.

Den offentlige ejendomsvurdering skal udtrykke ejendommens værdi i handel og vandel under den forudsætning, at købesummen erlægges kontant. Dette fremgår af § 6 i ejendomsvurderingsloven, hvor det hedder:

"Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant, jf. nærmere bestemmelserne i afsnit B og C. For ejerboliger, jf. § 1, 2. pkt., fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område."

For det tilfælde, at Landsskatteretten ikke vil lægge denne pris til grund er det klagers opfattelse, at etagearealprisen ikke blot ukritisk kan anvendes.

Etagearealprincippet indebærer, at grundværdien beregnes som summen af den ifølge planlægningen maksimale tilladte bebyggelsesprocent x etagearealprisen x grundens faktiske areal i kvadratmeter. Det er dog væsentligt at erindre, at princippet er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, men bedømmelsen af grundens værdi beror på et konkret skøn.

For at få de normale udlejningspriser for erhvervsejendomme er der indhentet oplysninger fra R3 for 2012, som har givet følgende oplysninger:

(…..)

Af oplysninger fra R3 kan det ses, at lejen pr. m² pr. år for Y18-region er på 550 kr.

Dette er lejeniveauet for hele hovedstaden og for prime leje.

Dette giver en grundværdi på (1.611 x 550 x 110%) 974.655 kr. Denne pris skal anvendes, såfremt selve salgssummen ikke skal anvendes.

Heroverfor står, at det er Skatteankestyrelsens opfattelse, at grundværdiområdet har en etagearealpris på 3.570 kr. Det er klager ikke enig i og SKAT skriver også, at der er tale om et interval. SKAT har ved vurderingen pr. 1. oktober 2012 ansat etagearealprisen i centerområder til mellem 3.000 kr. og 3.570 kr. Derfor bør Skatteankestyrelsen i det mindste begrunde, hvorfor den maksimale værdi skal anvendes. SKAT har fremført dette tal uden nærmere begrundelse og forklaring af, hvorfor det ligger på mellem 3.000 kr. og 3.570 kr. SKAT og Landsskatteretten opfordres til nærmere at redegøre for, hvordan disse priser konkret er beregnet, og fremlægge dokumentationsmaterialet for disse beregninger, således at klageren har mulighed for at tage stilling til materialet. Ellers vil dette blive et tema i en efterfølgende retssag med en processuel opfordring.

SKAT og Skatteankestyrelsen vælger at anvende det maksimale inden for deres interval på 3.000 og 3.570 kr., hvilket heller ikke giver mening, eftersom der derved ikke tages hensyn til grundens beliggenhed. Såfremt der ikke anvendes en væsentligt lavere etagearealpris - som klager mener - må der som minimum anvendes en etagearealprisen på 3.000 kr. henset til beliggenheden mv. Y12-ejendom ligger på det Y13-bydel i retning mod Y14-bydel og Y15-bydel. I tillæg hertil ligger ejendommen i et område med meget begrænset erhvervsmæssig aktivitet og væk fra de store, befærdede veje såsom Y16-vej og Y17-vej, hvorfor de erhvervsmæssige udnyttelsesmuligheder er begrænsede.

Samtidigt skal der ved fastsættelsen af grundværdien tages hensyn til, at det er tvivlsomt, om der er mulighed for at udnytte den tilladte bebyggelsesprocent, idet der gøres opmærksom på forholdene i kommuneplanen mv., herunder at der kun er et friarealprocent på boliger på 60%; friareal-procent på erhverv på 15% samt at der skal anlægges parkeringspladser og at parkeringsdækningen er højst 1 pr. 150 m². Dette skal begrunde en lavere grundværdi.

SKAT oplyser også, at udsøgningen af frie salg i Vurderingsstyrelsens statistik over ejendomssalg er foretaget med udgangspunkt i en tidsmæssig afgræsning for perioden 2008-2014 af ubebyggede grunde udlagt til blandet bolig og erhverv i postnummer Y10-postnummer. Der er ved udsøgningen ikke fundet nogen salg. Skatteankestyrelsen bemærker dette i perioden 2010-2014. Skatteankestyrelsen opfordres til at oplyse, om der har været salg i årene for 2008 - 2010.

Det forhold - at der ikke er noget sammenligningsgrundlag, eftersom der ikke har været nogen salg - bør igen også begrunde en tilbageholdenhed for SKAT og Skatteankestyrelsen i deres vurdering, og igen gøre det klart, at SKAT og Skatteankestyrelsen ikke helt ukritisk lægger generelle beregningsprincipper til grund, når disse ikke kan tjekkes i forhold til konkrete salg. Derfor bør der igen anvendes en etagearealprisen i den lave ende.

I tillæg til ovenstående er der også en abnorm forskelsværdi ved Skatteankestyrelsens vurdering. Følgende fremgår af ligningsvejledningens punkt H,A.2.2.2 om forskelsværdien:

"Ved forskelsværdien forstås forskellen mellem ejendomsværdien og grundværdien. Se VUL § 5, stk. 2.

Forskelsværdien udgøres hovedsagelig af bygningsværdien, men omfatter også

• værdien af anlægsarbejder, som ikke kan henføres til grundværdien, og
• hegn og beplantning.

Om landbrugsejendommes forskelsværdi, se afsnit H,A.2.2.1.4.

Når grundværdien overstiger ejendomsværdien, bliver forskelsværdien negativ. Fx hvis den ubebyggede grund skønnes at være mere værd end ejendommen med den eksisterende bebyggelse, fordi der vil være omkostninger forbundet med nedrivning og bortskaffelse af byggematerialer.

Pilotering og ekstrafundering

Pilotering og anden form for ekstrafundering betragtes, som om det hører til den bebyggelse, der allerede er eller som skal bygges på ejendommen.

For ubebyggede ejendomme, hvor der er foretaget ekstrafundering, indgår udgifterne til disse foranstaltninger i ejendomsværdien og dermed i forskelsværdien. En sådan ubebygget ejendom vil have en højere forskelsværdi, men en lavere grundværdi, end en tilsvarende ejendom, hvor disse ekstra udgifter ikke har været nødvendige."

Ligeledes fremgår det af SKM2008.424.SR:

"Landsskatteretten bemærkede endvidere, at en negativ forskelsværdi kan fremkomme f.eks. i tilfælde, hvor den ubebyggede grund skønnes at være mere værd end ejendommen med den eksisterende bebyggelse, idet der vil være omkostninger forbundet med nedrivning og bortskaffelse af byggematerialer.

Det var herefter Landsskatterettens opfattelse, at der i det konkrete tilfælde ved beregningen af ejendomsværdien skulle være taget udgangspunkt i grundens værdi i ubebygget stand fratrukket de omkostninger, som ville være forbundet med en rydning af de på grunden værende bygninger, som i 2001-niveau efter det oplyste udgjorde 125.000 kr.

Landsskatteretten fandt, at det var en meget væsentlig fejl, at der ved ansættelsen af ejendomsværdien for de pågældende vurderingsår ikke var taget hensyn til værdien af grunden i ubebygget stand med fradrag for nedrivningsomkostninger, idet denne værdi langt oversteg den på grundlag af den dårlige bygningsmasse ansatte ejendomsværdi."

Heraf kan det ses, at forskelsværdien kan være negativ, når grundværdien overstiger ejendoms-værdien, hvilket kan være tilfældet når grunden er mere værd uden bygningen, eftersom der er omkostninger forbundet med nedrivning og bortskaffelse. I det foreliggende tilfælde kan dette ikke begrunde en forskelsværdi på 2.926.400 kr. Dette er en abnorm forskelsværdi.

Sammenfattende er det klagers opfattelse, at grundværdien skal fastsættes til 500.000 kr. Ved fastsættelsen af prisen i købsaftalen er taget hensyn til - og ved vurderingen af grundværdien efter ejendomsvurderingsloven skal der tages hensyn til - at beliggenheden af Y12-ejendom. Alternativt skal der konkret anvendes en væsentligt lavere etagearealpris på 550 kr., hvilket giver en værdi 974.655 kr. Denne pris skal anvendes, såfremt selve salgssummen ikke skal anvendes. I alle tilfælde er det ikke markedsmæssigt at anvende en etagearealpris på 3.570 kr."

Retsmøde.

Vurderingsstyrelsen har i forbindelse med retsmødet indstillet, at grundværdien på 6.326.400 kr. stadfæstes, idet den tinglyste hjemfaldsforpligtelse er en privatretlig bestemmelse, der jf. Vurderingslovens § 13, stk. 2, ikke skal tages hensyn til. Ejendomsværdien indstilles nedsat fra 6.850.000 kr. til 5.500.000 kr., hvor ejendomsværdien er beregnet som grundværdien fratrukket skønnede nedrivningsomkostninger til den eksisterende bebyggelse.

Landsskatterettens afgørelse

Indledningsvis bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 740 af 3. september 2002 med senere ændringer.

Ved de almindelige vurderinger er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages. Ejendommens tilstand og prisforholdene pr. vedkommende 1. oktober lægges til grund ved ansættelsen, jf. vurderingslovens § 2.

Ejendomsværdien

Ejendomsværdien skal i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 9, stk. 1, ansættes til handelsværdien på vurderingstidspunktet af den faste ejendom i dens helhed.

Af vurderingslovens § 10, stk. 1, fremgår endvidere følgende:

"Ved ansættelsen af ejendomsværdien skal der tages hensyn til de til den faste ejendom (grund og bygninger mv.) knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter."

Ved ansættelsen af ejendomsværdien foretages et skøn over samtlige de forhold, der har betydning for prisdannelsen, herunder en afvejning af ejendommens rent bygningsmæssige værdi og de økonomiske muligheder i øvrigt.

Retten skal bemærke, at ejendommen er solgt i tæt tilknytning til den påklagede vurdering. Således fremgår det af sagens oplysninger, at ejendommen er solgt til klager ved købsaftale af 1. juli 2013 for en købspris på 1.300.000 kr.

Retten skal hertil bemærke, at der på ejendommen er tinglyst en deklaration den 30. oktober 1935, hvoraf fremgår en tilbagekøbsret for Y8-kommune. Ifølge deklarationen har kommunen ret til efter mindst 5 års forudgående varsel at overtage ejendommen i april 2020. Såfremt kommunen ikke gør brug af sin ret til at overtage ejendommen i 2020, har kommunen ret til at gøre brug af sin ret hvert 10. år derefter i april med mindst 5 års forudgående varsel. Overtagelsen skal ske for den sum, der blev aftalt ved kommunens salg af arealet. Kommunen solgte arealet for en pris af 20 kr. pr. m². Ifølge klagers repræsentant, har kommunen meddelt, at der ikke kan opnås frikøb af tilbagekøbsretten.

I henhold til vurderingslovens § 10, stk. 1 skal der ved ansættelsen af ejendomsværdien tages hensyn til de til ejendommen knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. Ligeledes skal der tages hensyn til privatretlige servitutter, der er pålagt en ejendom til fordel for anden ejendom. I øvrigt ses der bort fra rettigheder og forpligtelser af privatretlig karakter, medmindre bygningerne på ejendommen ejes af en anden end grundens ejer, jf. vurderingslovens § 10, stk. 2 og § 11.

Afgørelsen af, om en forpligtelse er af offentligretlig eller privatretlig karakter, beror ikke udelukkende på, hvem der er rettighedshaver i forhold til forpligtelsen. Retten skal bemærke, at en hjemfaldsdeklaration, hvor en kommune har betinget sig tilbagekøbsret til en forud fastsat pris, således anses for en privatretlig servitut, hvis deklarationen ikke kan anses for at forfølge byplanmæssige formål, men derimod er begrundet i investeringsmæssige hensyn.

Retten finder, at den ved købsaftalen 1. juli 2013 fastsatte købspris har været påvirket af den tinglyste deklaration om tilbagekøbsret.

Retten finder imidlertid, at der er tale om et forhold, som der ved den offentlige ejendomsvurdering skal ses bort fra, idet deklarationen tinglyst på klagers ejendom ikke kan anses for at have et byplanmæssigt formål. Den aftalte købesum på 1.300.000 kr. kan således ikke tages som et udtryk for ejendommens handelsværdi i vurderingslovens forstand.

Retten bemærker, at ejendomsværdien omfatter værdien af grunden med bygninger.

Ejendommen består af 2 bygninger opført i henholdsvis 1935 og 1936. Ejendommen er aldrig om- eller tilbygget og bærer derfor præg heraf.

Retten finder, at ejendomsværdien i det konkrete tilfælde kan beregnes som grundværdien fratrukket skønnede nedrivningsomkostninger til den eksisterende bebyggelse.

Landsskatteretten nedsætter herved ejendomsværdien pr. 1. oktober 2012 på 6.850.000 kr. til 5.500.000 kr.

Grundværdi

Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. Af vurderingslovens § 13, stk. 1 og 2, fremgår endvidere:

"§ 13. Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.
Stk. 2. Ved ansættelsen af grundværdien skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter."

Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16.

Bestemmende for denne handelsværdi er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet og prisniveauet på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet.

SKAT har ved vurderingen pr. 1. oktober 2012 ansat grundværdien til 6.326.400 kr. Ved vurderingen har SKAT anvendt etagearealprincippet med en bebyggelsesprocent på 110 og en etagearealpris på 3.570 kr.

Etagearealprincippet indebærer, at grundværdien beregnes som summen af den ifølge planlægningen maksimale tilladte bebyggelsesprocent x etagearealprisen x grundens faktiske areal i kvadratmeter.

Princippet er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, men bedømmelsen af grundens værdi beror på et konkret skøn.

Den påklagede ejendom er omfattet af lokalplan (red. lokalplans nr. fjernet) og er beliggende i (red. delområde fjernet), som ifølge lokalplanen er udlagt til posthus. Ejendommen er endvidere omfattet af (red. kommuneplan fjernet) og ligger indenfor rammeområde nr. (red. rammeområde fjernet), som er udlagt til serviceerhverv. Rammeområdet har en maksimal bebyggelsesprocent på 110, og der må opføres bebyggelse i maksimalt 20 meters højde. Retten finder på den baggrund, at grundværdien med rette kan ansættes efter etagearealprincippet.

Repræsentanten har som primær påstand anført, at grundværdien skal nedsættes til maksimalt 412.000 kr. Repræsentanten har til støtte for påstanden bl.a. anført, at den af SKAT anvendte etagearealpris på 3.570 kr. er ude af proportion med konstaterede handelspriser på grundarealer og byggeretter i området, ligesom den ikke svarer til normale udlejningspriser for erhvervsejendomme i Y18-region. Repræsentanten har i den forbindelse bl.a. lagt vægt på ejendommens dårlige stand og ringe beliggenhed på Y13-bydel, samt at den ejendommen pålagte hjemfaldspligt forhindrer ejeren i at udnytte gældende byggeretter. Repræsentanten har endvidere lagt vægt på, at ejendommen er solgt i juli 2013 og igen i maj 2017 til væsentligt lavere priser.

Ejendommen ligger på Y13-bydel i Y8-kommune. Ejendommen havde ved den påklagede vurdering en faktisk udnyttelse som fabrik- og lagerejendom i form af dækcenter. Ejendommens retlige udnyttelse i medfør af kommuneplanen er imidlertid blandet bolig og erhverv.

Retten er opmærksom på, at ejendommen er solgt i juli 2013 til en købspris på 1.300.000 kr., ligesom den er solgt igen i maj 2017 til en købspris på 412.500 kr.

Retten bemærker, at der som tidligere nævnt er tinglyst en privatretlig servitut på ejendommen, hvoraf fremgår en tilbagekøbsret for Y8-kommune. Retten finder ligesom ved ansættelsen af ejendomsværdien, at de fastsatte købspriser har været påvirket af den tinglyste deklaration om tilbagekøbsret, men at der er tale om et forhold, som der ved den offentlige ejendomsvurdering skal ses bort fra, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2. og § 13, stk. 3, 2. pkt.

Retten bemærker, at der ikke er fundet salg af ubebyggede grunde udlagt til blandet bolig og erhverv i postnummer Y10-postnummer i Y8-kommune i perioden 2010-2014. Der er således ikke fundet salg af ubebyggede grunde med samme retlige udnyttelse som den påklagede ejendom, der kan anvendes ved ansættelse af grundværdien for ejendommen.

Retten bemærker videre, at ejendommen er beliggende i et grundværdiområde udlagt til centerformål.

Af Skatteforvaltningens systemer fremgår det, at ejendommen ligger i umiddelbar tilknytning til grundværdiområde (…19), som tilsvarende er udlagt til centerformål og omfattet af tilsvarende planforhold, som den påklagede ejendom. Grundværdiområdet har en etagearealpris på 3.570 kr.

Henset til den påklagede ejendoms beliggenhed på Y13-bydel, ejendommens karakter og faktiske udnyttelse som (red. virksomhedsaktivitet fjernet) contra den retlige udnyttelse til blandet bolig og erhverv i medfør af (red. kommuneplan fjernet) samt niveauet for sammenlignelige grundværdiområder udlagt til centerformål i 2012, finder retten efter en samlet vurdering, at den ansatte grundværdi med en områdepris pr. m² tilladt etageareal på 3.570 kr. i 2012 ikke er ansat for højt og er udtryk for en realistisk skønnet handelsværdi på vurderingstidspunktet.

Retten stadfæster således den af SKAT ansatte grundværdi pr. 1. oktober 2012 på 6.326.400 kr.

…"

H1 har under sagen fremlagt en magelægsoverenskomst af 20. december 1989, der er indgået mellem (red. byråd fjernet) på kommunens vegne (kommunen) og Undervisningsministeriet, byggedirektoratet (staten), og tinglyst den 5. januar 1990 på matr. nr. (…93), (…84) og (…70-72). Heraf fremgår bl.a. følgende:

"…

Staten overdrager til kommunen grunden matr. nr. (…93), beliggende Y19-vej og Y20-vej, hvilken grund ifølge tingbogen har et areal af 27.928 m², hvoraf 1.190 m² er bestemt til gade.

(…)

4.

Kommunen kvitterer til aflysning de tilbagekøbsdeklarationer, der er tinglyst på de staten tilhørende ejendomme, matr.nr.ne (…11, 77, 91, 39, 58, 52, 57, 66, 79, 92-93).

Kommunen suspenderer endvidere tilbagekøbsdeklarationerne på de staten tilhørende ejendomme, så længe disse ejendomme anvendes til uddannelsesformål. Det drejer sig om følgende ejendomme: matr.nr.ne (…95, 81). Kommunen forpligter sig yderligere til uden vederlag at kvittere tilbagekøbsdeklarationerne, der måtte være tinglyst på de øvrige ejendomme i lokalplanens område (red. delområde fjernet), efterhånden som disse ejendomme måtte blive erhvervet af staten.

5.

Kommunen vil endvidere for sit vedkommende gå ind for, at der i den kommende kommuneplan (eller eventuelt ved tillæg til kommunens § 15-rammer) og senere i lokalplaner optages bestemmelser, der sikrer, at der på de arealer, som staten ejer eller ønsker at erhverve i område (red. delområde fjernet), kan gennemføres byggeri til undervisningsformål.

…"

Parternes synspunkter

H1 har i sit påstandsdokument anført:

"…

3. ANBRINGENDER

3.1 GRUNDVÆRDIEN

Ansættelsen af grundværdien skal ske efter markedsværdien, jf. vurderingslovens § 6, jf. H,A.3.1 i den Juridiske vejledning. Af vurderingslovens § 13, stk. 1 fremgår det, at der ved grundværdien forstås værdien af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse.

Videre fremgår det af § 16 i ejendomsvurderingsloven, at ved andre ejendomme ansættes grundværdien til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Det fremgår af forarbejderne til vurderingsloven, at ejendoms- og grundværdiansættelsen skal fastsættes ud fra, hvad der på vurderingstidspunktet vil kunne opnås ved salg til en fornuftig køber, jf. også den Juridiske Vejledning H,A.1.1.1 vedrørende de grundlæggende principper for den offentlige ejendomsvurdering.

Y12-ejendom er den 31. maj 2017 er solgt til Bygningsstyrelsen for 412.500 kr., jf. købsaftalen i bilag 2. Derfor bør grundværdien ikke overstige 412.500 kr.

Sagsøger har ved købsaftale af 1. juli 2013 erhvervet Y12-ejendom fra G1. Prisen for Y12-ejendom var 1.300.000 kr., hvoraf grundværdien var fastsat til 500.000 kr., jf. købsaftalen i bilag 3.

Under henvisning til § 6 og 13 i ejendomsvurderingsloven er det derfor sagsøger opfattelse, at grundværdien skal fastsættes til 500.000 kr., eftersom dette udtrykker ejendommens værdi i handel og vandel, jf. også den Juridiske Vejledning.

Det kan oplyses, at G1 ikke var gået konkurs på tidspunktet for salget af ejendommen den 1. juli 2013 til sagsøger. Af Statstidende fremgår det, at Sø- og Handelsrettens ved dekret af (red. konkursdato fjernet) har skifteret taget  G1 under konkursbehandling på grundlag af en begæring modtaget den 26.11.2013. Samtidigt kan det oplyses, at det er sagsøgers opfattelse, at det er uden betydning om sælger eventuelt er gået konkurs, jf. konkurslovens § 110, hvor kurator er forpligtet til at varetage konkursboets interesser og heri ligger at kurator skal sælge boet aktiver til den højst mulige pris.

Det kan oplyses, at sagsøger ikke har nogen bestemmelsesret over eller tilknytning til G1 og der derfor er tale om uafhængige parter. Derfor bør fordelingen med 500.000 kr. for grunden som sagsøger og G1 aftalt i henhold til købsaftalen lægges til grund ved ejendomsvurderingen.

Det er opfattelsen, at den tinglyste deklaration om tilbagekøb/hjemfald, der blev pålagt ejendommen i forbindelse med kommunens salg af ejendommen, reelt er en offentligretlig servitut på baggrund af sammenhængen med Magelægsoverenskomsten, jf. bilag 4. Af Magelægsoverenskomsten kan det ses, at servitutten fra starten af har tjent byplanmæssige formål og senere også tjener dette formål. Derfor skal der ved vurderingen tages hensyn til servitutten, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2 om byrder af offentligretlig karakter.

Sagsøger har dermed løftet bevisbyrden for, at vurderingen af grundværdien er forkert og åbenbar urimelig. Derfor er bevisbyrden skiftet over på sagsøgte. Der har foreligget opfordringer i sagen om fremlæggelse af referencesalg og den bagvedliggende dokumentation for udregningen grundværdien, herunder dokumentation for beregningen af etagearealprisen 3.570 kr.

Sagsøgte har ikke fremlagt dokumentation for relevante frie salg af ubebyggede grunde udlagt i postnummer Y10-postnummer i perioden fra 2008 til 2014. Til dokumentation fremlægges udsøgning på almindelige frie salg af ubebyggede grunde i postnummer Y10-postnummer udlagt til blandet bolig og erhverv fra 2010 til 2014 (bilag H). Der fremgår alene tre salg, som sagsøgte ikke mener er relevante.

Sagsøgte har derfor ikke løftet den bevisbyrde, som er skiftet over på sagsøgte.

På baggrund af Skattestyrelsen egen referenceperiode fra 2008 blev sagsøgte også opfordret (4) til at oplyse udsøgning på almindelige frie salg af ubebyggede grunde i postnummer Y10-postnummer udlagt til blandet bolig og erhverv i perioden fra 2008-2010. Sagsøgte besvarer denne fordring med at nævne specifikke gadenavne i modsætning til at fremlægge et udtræk ligesom udtrækket i bilag H, hvilket kan give formodningen af, at der foreligger salg af ubebyggede grund i perioden 2008-2010, som ikke ønskes fremlagt.

Overfor de faktiske salgspriser har sagsøgte således ikke i henhold til sagsøgers opfordringer fremlagt dokumentation for salgspriser af grunde i området. I tillæg hertil har sagsøgte heller ikke fremlagt dokumentation for, hvordan etagearealprisen på 3.570 kr. er beregnet. Sagsøgte oplyser, at der er tale om skønsmæssige afgørelser, men afgørelserne har forhåbentlig baggrund i reelle forhold, herunder baseret med udgangspunkt i faktiske priser og arealer i området. Skattestyrelsen har således intet fremlagt af grundlag for at kunne basere deres skønsmæssige afgørelser på, herunder hverken referenceslag eller dokumentation for beregningen af etagearealprisen på 3.570 kr.

Sammenfattende er det derfor sagsøgers opfattelse, at grundværdien skal ansættes til den værdi, der kan opnås ved salg til en fornuftig køber, og skal dermed udtrykke den markedsmæssige handelsværdi, jf. §§ 6 og 13 i ejendomsvurderingsloven, jf. H,A.1.1.1 i den Juridiske Vejledning. Grundværdien bør udgøre 412.500 kr. og i alle tilfælde et beløb omkring 500.000 kr., eftersom Y12-ejendom den 31. maj 2017 er solgt til Bygningsstyrelsen for 412.500 kr. samtidigt med at denne er købt den 1. juli 2013 fra G1 til 500.000 kr. i relation grundværdien. På denne baggrund kan det ses, at ansættelsen af grundværdien er forkert og åbenbar urimelig og derfor skal vurderingen pr. 1. oktober 2012 hjemvises til fornyet ansættelse hos vurderingsmyndighederne.

3.2 EJENDOMSVÆRDIEN

Til støtte for at ejendoms- og grundværdien er reflekteret korrekt i købsaftalen af 1. juli 2013 for ejendommen, og dermed er den reelle handelsværdi, kan der ses på de værdiansættelsesprincipper, som investorer vil tage udgangspunkt i ved fastsættelsen af ejendomsværdien. Dette skal således ses som støtteargument for, hvorfor det er købsprisen, som korrekt reflekterer værdien. Ejendomsværdien indeholder grundværdien, og hvis værdiansættelsesprincipperne medfører, at ejendomsværdien skal nedsættes vil det samtidigt understøtte det forhold, at grundværdien er ansat for højt.

Ved vurderingen af erhvervsejendomme fremgår følgende af den Juridiske Vejledning afsnit H,A.2.2.1.1, at prisen for en erhvervsejendom vil være bestemt af ejendommens forventede afkast opgjort efter markedsværdi. Ved bedømmelsen af en ejendomsværdi vil en potentiel køber kapitalisere de fremtidige indtægter og udgifterne til vedligeholdelse af ejendommen og betinge sig en pris, der tager hensyn hertil. Ejendomsværdien beregnes for udlejningsejendomme ved, at en anslået bruttoleje eller den oplyste årlige lejeindtægt ganges med en lejefaktor. Dette er også den metode SKAT selv nævner på side 1 i sit brev af 12. februar 2014, hvori det hedder, at "SKAT skønner, hvor mange gange lejen ville kunne indbringe ved et eventuelt salg. Som beregningsmodel ganges bruttolejen med lejefaktoren for at finde frem til ejendomsværdien."

Er vedligeholdelsestilstanden ringere end normalt, vil ejendommens værdi i handel og vandel være lavere, end lejeindtægten umiddelbart giver indtryk af. Ved ejendomme i dårlig stand skal der derfor anvendes en lav lejefaktor. Det fremgår af SKATs juridiske vejledning, at dårligt vedligeholdte ejendomme handles til 5-7 gange lejen, mens omvendt nye og ældre særligt velholdte ejendomme handles til 15-20 gange lejen. Bygningerne på Y12-ejendom er af ældre dato - som det ses af Den Offentlige Informationsserver (OIS) er bygningerne opført i 1935 og 1936 - og de er dårligt vedligeholdt, hvorfor det på baggrund af SKATs juridiske vejledning er sagsøgers opfattelse, at den lave lejefaktor på mellem 5-7 skal anvendes. Derfor er det sagsøgers opfattelse, at der skal anvendes en gennemsnitlig lejefaktor på 6 ved beregningen af ejendomsværdien.

Som det fremgår af lejekontrakten mellem G2 og H1 er den samlede betaling det første år på 500.000 kr., hvoraf de 200.000 kr. dækker udgifter til forbedring af lokalerne, så de kan bruges af G2 til (red. sportsaktivitet fjernet). Den årlige leje for Y12-ejendom udgør 300.000 kr. Prisen for Y12-ejendom skal derfor findes ved at gange 6 med den årlige bruttolejeindtægt 300.000 kr., hvilket giver en ejendomsværdi på 1.800.000 kr.

Derfor kan det ses, at den aftalte pris på 1.300.000 kr., som G1 og sagsøger har aftalt, ligger i det niveau som en investor - der ved bedømmelsen af ejendomsværdien vil kapitalisere de fremtidige indtægter og udgifter til vedligeholdelse - vil tage udgangspunkt i ved beregningen af værdien af Y12-ejendom. I tillæg hertil vil en investor tage hensyn til, at beliggenheden af Y12-ejendom er dårlig, eftersom den ligger på det Y13-bydel væk fra de befærdede veje.

Det er derfor sagsøgers opfattelse, at dette understøtter, at ejendoms- og grundværdien for Y12-ejendom skal fastsættes til prisen på 1.300.000 kr., hvoraf grundværdien udgør 500.000 kr., som er aftalt mellem G1 og sagsøger.

- 0 -

I tillæg til ovenstående kan der som yderligere støtteargument også ses på ejendomsværdien i overensstemmelse med en kapitalisering af den lejeindtægt, som kan opnås ved sædvanlige udlejningsforhold. Oplysninger om det samlede erhvervsareal for Y12-ejendom kan indhentes fra Den Offentlige Informationsserver. Det samlede erhvervsareal for Y12-ejendom er 685 m².

For at få de normale udlejningspriser for erhvervsejendomme er der indhentet oplysninger fra R3 for 2012, som har været en del af sagen for Landsskatteretten. Af oplysningerne fra R3 kan det ses, at lejen pr. m² for Y18-region er på 550 kr. Dette er lejeniveauet for hele hovedstaden og for prime leje. For Y12-ejendom skal der derfor anvendes et lavere lejeniveau, eftersom ejendommen har en dårlig stand og ringe beliggenhed på det Y13-bydel væk fra de befærdede veje. Derfor er det sagsøgers opfattelse, at der skal anvendes et lejeniveau på 350 kr. pr. m².

Derfor giver det ved at gange lejefaktoren på 6 med den gennemsnitlige udlejningspris på 350 kr. ganget med bygningsarealet på 685 m² en samlet ejendomsværdi på 1.438.500 kr.

Anvendelsen af de gennemsnitlige udlejningspriser understøtter også, at den pris på 1.300.000 kr. som er aftalt mellem G1 og sagsøger er udtryk for den pris som Y12-ejendom skal vurderes til efter ejendomsvurderingsloven. Prisen stemmer overens med ejendommens forventede afkast opgjort efter markedsværdi.

- 0 -

Etagearealprincippet indebærer, at grundværdien beregnes som summen af den ifølge planlægningen maksimale tilladte bebyggelsesprocent x etagearealprisen x grundens faktiske areal i kvadratmeter. Det skal dog erindres, at princippet er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, men bedømmelsen af grundens værdi beror på et konkret skøn.

For at få de normale udlejningspriser for erhvervsejendomme er der indhentet oplysninger fra R3 for 2012, som er en del af sagen for Landsskatteretten. Af oplysninger fra R3 kan det ses, at lejen pr. m² pr. år for Y18-region er på 550 kr. Dette er lejeniveauet for hele hovedstaden og for prime leje. Dette giver en grundværdi på (1.611 x 550 x 110%) 974.655 kr.

Heroverfor står, at det er Skatteankestyrelsens opfattelse, at grundværdiområdet har en etagearealpris på 3.570 kr. Det er sagsøger ikke enig i og Skattestyrelsen skriver også, at der er tale om et interval. Skattestyrelsen har ved vurderingen pr. 1. oktober 2012 ansat etagearealprisen i centerområder til mellem 3.000 kr. og 3.570 kr. Sagsøgte er blevet opfordret (1) til at dokumentere, hvorfor den maksimale værdi skal anvendes, hvilket ikke kan ses besvaret.

Samtidigt er sagsøgte opfordret (2) til nærmere at redegøre for, hvordan etagearealprisen i centerområder på 3.570 kr. konkret er beregnet, og fremlægge dokumentationsmaterialet for disse beregninger. Sagsøgte oplyser, at der er tale om et skøn. Der er fremlagt materiale, som ikke kan bruges til at forstå, hvordan dette skøn er fremkommet og der fremlægges ikke, hvilke priser mv., som der er taget udgangspunkt i. Derfor skal de indgåede købsaftaler anvendes.

Samtidigt skal der ved fastsættelsen af grundværdien tages hensyn til, at det er tvivlsomt, om der er mulighed for at udnytte den tilladte bebyggelsesprocent, idet der gøres opmærksom på forholdene i kommuneplanen mv., herunder at der kun er et friarealprocent på boliger på 60%; friarealprocent på erhverv på 15% samt at der skal anlægges parkeringspladser og at parkeringsdækningen er højst 1 pr. 150 m². Dette skal begrunde en lavere grundværdi.

Dette understøtter ovenstående om, at Skattestyrelsen beregning af ejendom- og grundværdien er åbenbar urimelig og at sagen skal hjemvises til fornyet behandling.

…"

Skatteministeriet har i sit påstandsdokument anført:

"…

4. ANBRINGENDER

Skatteministeriet gør til støtte for den nedlagte frifindelsespåstand gældende, at H1 ikke har løftet bevisbyrden for, at der er grundlag for at tilsidesætte skønnet over ansættelse af ejendomsværdien og grundværdien for ejendommen med matrikelnummer (…74) og ejendomsnummer (…21) beliggende på Y1-adresse.

4.1 Grundværdien

Skatteministeriet gør nærmere gældende, at grundværdien er ansat i overensstemmelse med den dagældende vurderingslovs § 6, 1. pkt., jf. § 13, idet værdien af grunden i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse er foretaget på grundlag af værdien i handel og vandel.

Der er ikke påvist fejl ved udøvelsen af skønnet.

Tilbagekøbsretten er af privatretlig karakter, og der skal derfor ses bort fra denne i forbindelse med skønnet over grundværdien, jf. vurderingslovens § 13, stk. 3, 2. pkt. samt UfR 2004.2431 H (SKM2004.467.HR).

Selv om Y8-kommunes tilbagekøbsret påvirker købsprisen, skal der derfor ikke tages højde herfor i forbindelse med den offentlige ejendomsvurdering, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2, og stk. 3, 2. pkt.

Det er heller ikke godtgjort, at skønnet er åbenbart urimeligt.

Skønnet er foretaget med udgangspunkt i etagearealprincippet.

Etagearealprincippet forudsætter, at grundværdien beregnes som summen af:

den ifølge planlægningen maksimale tilladelse bebyggelsesprocent x etagearealprisen x grundens faktiske areal i kvadratmeter

Selve etagearealprincippet er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, mens selve grundværdiansættelsen baserer sig på et konkret skøn.

Pr. 1. oktober opgjorde SKAT grundværdien således:

Landsskatteretten opretholdte i sin afgørelse af 12. august 2020 SKATs skøn over grundværdien.

Skønnet skal også i denne sag opretholdes, og skønnet er ikke urimeligt fastsat.

Det understøttes af, at ejendommen ligger i tilknytning til grundværdiområde (...19), som er udlagt til et tilsvarende centerformål og omfattet af tilsvarende planforhold, som ejendommen i denne sag, der er beliggende ved grundværdiområde (…20), jf. bilag G.

Grundværdiområde (…19) har ligesom grundværdiområde (…20) en etagearealpris på 3.570 kr.

Ejendommen i denne sag er desuden beliggende på Y13-bydel tæt på uddannelsesfaciliteter, herunder tæt på Y21-uddannelsesinstitution og Y22-uddannelsesinstitution, gode tog- og busforbindelser.

Den ansatte grundværdi med en områdepris på 3.570 kr. er henset til beliggenhed og etagearealprisen for grundværdiområde (...19) ikke ansat for højt og er udtryk for en realistisk skønnet handelsværdi på vurderingstidspunktet.

H1 har til støtte for, at grundværdien skal ansættes lavere henvist til købspriserne på ejendommen i 2013 og 2017 på henholdsvis 1.300.000 kr. og 412.500 kr., jf. stævningen, s. 3, sidste afsnit, og s. 4, første afsnit.

Disse købspriser har givet vis været påvirket af kommunens tilbagekøbsret, som der ikke skal tages hensyn til, og købspriserne godtgør derfor ikke, at skønnet er åbenbart urimeligt.

4.2 Ejendomsværdien
Skatteministeriet gør gældende, at ejendomsværdien er ansat i overensstemmelse med bestemmelserne i vurderingslovens dagældende § 6, jf. § 9, stk. 1, idet der herved forstås værdien af den faste ejendom i dens helhed på tidspunktet for vurderingen.

Ejendomsværdien er af Landsskatteretten ansat i overensstemmelse med principperne i vurderingsloven, hvorefter vurderingen skal afspejle værdien i handel og vandel. Grundlaget for vurderingen er både retligt og faktisk korrekt.

Landsskatteretten nedsatte SKATs skøn over ejendomsværdien pr. 1. oktober 2012 fra 6.850.000 kr. til 5.500.000 kr.

Landsskatteretten fandt, at ejendomsværdien skulle beregnes som grundværdien fratrukket de skønnede nedrivningsomkostninger til den eksisterende bebyggelse.

Landsskatteretten lagde herved vægt på, at ejendommen bestod af to bygninger, og at ejendommen aldrig var blevet om- eller tilbygget og derfor bar præg deraf.

SKAT havde ved skønnet fastsat dette ud fra en anslået årsleje på 232.900 kr. ganget med en lejefaktor på 14,9 også kendt som kapitaliseringsfaktoren, der er udtryk for forholdet mellem salgspriser og bruttolejeindtægter.

Dette udgjorde i alt: 3.470.210,00 kr. Hertil blev lagt grundarealet på 3.385.000,00 kr.

Ejendomsværdien udgjorde dermed i alt: 6.855.210,00 kr. som afrundet blev til 6.850.000,00 kr.

Selv om Y8-kommunes tilbagekøbsret påvirker købsprisen, skal der ikke tages højde herfor i forbindelse med den offentlige ejendomsvurdering, idet denne er af privatretlig karakter, jf. ejendomsvurderingslovens § 10, stk. 2, 2. pkt. samt UfR 2004.2431 H (SKM2004.467.HR).

Der er derfor ikke grundlag for at tilsidesætte den af Landsskatteretten skønnede ejendomsværdiansættelse til 5.500.000 kr., og H1 har ikke godtgjort, at denne ansættelse er åbenbart urimelig.

H1 har til støtte for, at ejendomsværdiansættelsen er urimelig henvist til, at lejefaktoren efter H1’ opfattelse bør være 6 (stævningen, s. 6, 5. afsnit).

Herefter har H1 udregnet en ejendomsværdi til 1.800.000 kr. ved at gange bruttolejeindtægten med lejefaktoren, dvs. 300.000 kr. med 6 (stævningen, s. 6, næstsidste afsnit).

En lejefaktor på 6 er ualmindelig lav, og vil ikke være overensstemmende med ejendommens værdi, som de offentlige myndigheder skønner over.

Den af H1 udregnede ejendomsværdi kan ikke anvendes i dette tilfælde, og det gør ingen forskel, at H1 har anført, at lejeniveauet for Y1-adresse bør være 350 kr. med henvisning til udlejningspriser fra R3 for 2012 om erhvervsejendomme, hvoraf fremgår, at den gennemsnitlige m² for erhvervsejendomme i hovedstadsområdet udgjorde 550 kr. (stævningen, s. 7, tredjesidste afsnit).

__________________________________________

Måtte retten finde, at skønnet skal tilsidesættes, må sagen hjemvises i overensstemmelse med sagsøgerens mest subsidiære påstand. Det følger af fast retspraksis, at domstolene ikke selv udøver skønnet.

…"

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat
Sagen angår om H1 har krav på, at ansættelsen af grundværdien pr. 1. oktober 2012 for ejendommen beliggende Y1-adresse, hjemvises til fornyet behandling hos SKAT.

Grundværdien skal, jf. dagældende vurderingslovs § 6, jf. § 13, stk. 1, fastsættes til handelsværdien i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Grundværdien skal ansættes til det beløb, som efter gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn skal tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. dagældende vurderingslovs § 16

Ejendommen er beliggende på Y13-bydel i et grundværdiområde (…19)  udlagt til blandet bolig og erhverv.

SKAT har ved ansættelse af grundværdien anvendt etagearealprincippet og en etagearealpris på 3.570 kr. Etagearealprincippet indebærer som anført af Landsskatteretten, at grundværdien beregnes som summen af den maksimale tilladte bebyggelsesprocent ifølge plangrundlaget (110) x etagearealprisen (3.570 kr.) x grundens faktiske areal i kvadratmeter (1.611).

Det fremgår af retspraksis, jf. fx UfR 2016.191H (SKM2015.615.HR), at domstolene - i overensstemmelse med almindelige principper for prøvelse af forvaltningsafgørelser - kan tilsidesætte vurderingsmyndighedernes værdiansættelse, hvis skatteyderen godtgør, at vurderingsmyndighederne ikke har foretaget et skøn, eller at den skønsmæssige ansættelse af grundens værdi hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen. Værdiansættelsen kan ligeledes tilsidesættes, hvis skatteyderen godtgør, at den ansatte værdi ligger uden for rammerne for det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne, dvs. hvis værdiansættelsen må anses for åbenbart urimelig.

Skatteministeriet har oplyst, at etagearealprincippet kun er et vurderingsteknisk hjælpemiddel som støtte til at foretage en skønsudøvelse. Vurderingsmyndighedens ansættelse af etagearealprisen er ikke baseret på konkrete beregninger, men en skønsudøvelse på baggrund af en gennemgang af handler af bebyggede grunde og eventuelle kendte handler af ubebyggede grunde i området i perioden fra den seneste vurdering fra 2010 til 1. oktober 2012.

Efter det oplyste har der i perioden 2010-2014 ikke fundet nogle salg sted af ubebyggede grunde udlagt til blandet bolig og erhverv i postnummer Y10-postnummer, bortset fra 3 salg, som retten lægger til grund, ikke er sammenlignelige. Efter det oplyste viser Vurderingsstyrelsens system SV endvidere ikke salg af ubebyggede grunde i gaderne Y23-vej, Y19-vej, Y24-vej, Y25-vej, Y26-vej og Y20-vej i perioden 2008-2010.

Uanset at der i den anførte periode ikke har fundet salg sted af sammenlignelige ubebyggede grunde, lægger retten til grund, at bedømmelsen af grundens værdi - som anført af Landsskatteretten - har beroet på et konkret skøn.

Ved udøvelsen af dette skøn er der foretaget en samlet vurdering, herunder på baggrund af ejendommens beliggenhed, ejendommen karakter og faktiske udnyttelse og den tilladte retlige udnyttelse i medfør af kommuneplanen til blandet bolig og erhverv. Der er endvidere taget hensyn til niveauet for etagearealprisen for det område, hvor ejendommen er beliggende, og for etagearealprisen for sammenlignelige grundværdiområder udlagt til tilsvarende centerformål, herunder at etagearealprisen i det tilstødende grundværdiområde (…20) ligeledes er på 3.570 kr.

Af de grunde, som er anført af Landsskatteretten, tiltræder retten, at der ikke i medfør af dagældende vurderingslovs § 13, stk. 2, ved ansættelsen af grundværdien skal tages hensyn til den på ejendommen tinglyste deklaration om kommunens tilbagekøbsret.

Den af H1 under sagen fremlagte magelægsoverenskomst fra december 1989 kan ikke føre til et andet resultat, da overenskomsten vedrører andre matrikler end den i sagen omhandlede, og da det ikke er godtgjort, at magelægsoverenskomst viser, at den tinglyste deklaration om tilbagekøb fra 1935 har tjent eller nu tjener byplanmæssige formål.

På den anførte baggrund, og da H1 ikke gennem syn og skøn eller på anden måde har sandsynliggjort, at det skøn, som vurderingsmyndighederne har foretaget vedrørende grundværdien, hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at skønnet har ført til et åbenbart urimeligt resultat, er der ikke grundlag for at tilsidesætte det af vurderingsmyndighederne foretagne skøn.