Ejendomsvurdering - info.skat.dk


Dato for udgivelse	07 feb 2022 14:37
Dato for afsagt dom/kendelse/afgørelse/styresignal	10 jan 2022 10:15
SKM-nummer	SKM2022.51.BR
Myndighed	Byret
Ansvarlig styrelse	Skattestyrelsen
Sagsnummer	BS-12640/2020-HIL
Dokument type	Dom
Overordnede emner	Ejendomsvurdering
Overemner-emner	Ejendomsvurdering
Emneord	forhøjet grundværdiansættelse, sammenligningsejendommene, syn og skøn
Resumé	Sagen angår, om der er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens afgørelse om forhøjet grundværdiansættelse som følge af et ændret plangrundlag ved omvurderingen pr. 1. oktober 2018. Landsskatteretten havde baseret sit skøn på sammenlignelige ejendomme handlet omkring vurderingstidspunktet og taget højde for nødvendige faktuelle omstændigheder, herunder udtrykkeligt taget højde for, at sagsøgernes grund havde en mindre attraktiv beliggenhed end gennemsnittet af sammenligningsejendommene. Under sagen blev der foretaget syn og skøn. Ved skønsmandens vurdering var der særligt henset til beliggenhed og størrelse sammenholdt med fire referenceejendomme, der adskilte sig væsentligt fra sagsøgernes ejendom for så vidt, angår salgstidspunkt, størrelse og udnyttelsesmulighed. Kvadratmeterprisen på den eneste af referenceejendommene, som var solgt i samme år som vurderingstidspunktet, lå betydeligt over prisen på sagsøgernes grund, hvilket ifølge skønsmanden i al væsentlighed skyldes grundenes forskellige beliggenhed. Retten fandt på den baggrund trods den betydelige nominelle og procentuelle forskel mellem Landsskatterettens og skønsmandens værdiansættelser, at sagsøgernes ikke havde tilvejebragt det fornødne sikre grundlag for tilsidesættelse af det skøn, som var udøvet af Landsskatteretten under inddragelse af relevante omstændigheder.
Reference(r)	Vurderingslovens § 6 (dagældende) Vurderingslovens § 16 (dagældende)
Henvisning	Den Juridiske Vejledning 2017-2, H.A.3.2.2
Redaktionelle noter	Tidligere instans: Landsskatteretten jr.nr. 19-0053241 (ej offentliggjort)
Appelliste	19-0053241 og 19-0541249

Parter

(v/advokat Phillipp N. Quedens)

mod

Skatteministeriet

(v/advokat Sune Riisgaard)

Afgørelse truffet af landsdommer

Jens Berg.

Sagens baggrund og parternes påstande

Retten har modtaget sagen den 19. marts 2020.

Sagen drejer sig om fastsættelse af grundværdien pr. 1. oktober 2018 (årsomvurdering) for ejendommen beliggende Y1-adresse.

A og B har nedlagt følgende endelige påstande:

Principalt

Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at den af Landsskatteretten den 31. januar 2020 under sagsnr. 19-0053241 vedrørende ejendommen Y1-adresse, trufne afgørelse vedrørende størrelsen af grundværdien ændres og omgøres, således, at grundværdien nedsættes fra kr. 1.755.000,00 til kr. 1.250.000,00, subsidiært et mindre beløb end kr. 1.755.000,00.

Subsidiært

Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at den af Landsskatteretten den 31. januar 2020 under sagsnr. 19-0053241 vedrørende ejendommen Y1-adresse, trufne afgørelse vedrørende størrelsen af grundværdien tilsidesættes, og sagen hjemvises til vurderingsmyndigheden med henblik på fornyet ansættelse af den om beregnede grundværdi pr. 1. oktober 2018 for ejendommen Y1-adresse.

Skatteministeriet nedlagde følgende endelige påstande:

Principalt

Frifindelse

Subsidiært

Hjemvisning til vurderingsmyndigheden med henblik på fornyet ansættelse af den omberegnede grundværdi pr. 1. oktober 2018 for ejendommen Y1-adresse.

Oplysningerne i sagen

Af afgørelse fra Landsskatteretten af den 31. januar 2020 fremgår blandt andet:

Faktiske oplysninger

Ejendommen er et parcelhus beliggende Y1-adresse. Den har benyttelseskode X - Beboelsesejendom med 1 lejlighed.

Ejendommen omfatter en grund med et vurderet og matrikuleret areal på 1.514 m², og den har (red. information 22 fjernet).

Det fremgår af BBR-meddelelsen, at bygning 1 er et parcelhus, som er opført i 1959. Husets ydervægge er af mursten, taget er af tegl, og det opvarmes med elektricitet/varmepumpe suppleret af brændeovn. Det bebyggede areal udgør

147 m², heraf udgør indbygget udestue 16 m². Der er en overdækning på 15 m²

(som ikke er en del af det bebyggede areal). Derudover er der et udnyttet tagetageareal på 58 m² og et samlet kælderareal på 86 m². Det samlede boligareal udgør 189 m². Boligen indeholder 7 værelser, 2 badeværelser, 3 toiletter samt køkken. Ejendommen er tilsluttet privat, alment vandforsyningsanlæg samt fælleskloakeret spildevand.

Bygning 2 er en carport på 40 m², som er opført i 1981. Ydervægge er af træbeklædning, og taget er built-up.

Bygning 3 er en carport på 48 m², som er opført i 1997. Ydervægge er af træbeklædning, og taget er af tagpap (med taghældning).

Bygning 4 er et udhus på 10 m², som er opført i 1990. Ydervægge er af træbeklædning, og taget er af PVC.

Bygning 5 er et udhus på 10 m², som er opført i 2005. Ydervægge er af træbeklædning, og taget er af PVC.

Ejendommen er beliggende i Y5-by ca. 5,5 km nordvest for Y2-by centrum. Mod øst er der ca. 2 km til Y3-by, og mod vest er der ca. 2,9 km til Y4-sted. Ejendommen støder op til en SFO (med stort udendørsområde/legeplads) samt (red. information 2 fjernet) mod øst, og mod syd ligger ejendommen ud til en sti, der fører hen til skolen, samt skolens boldbaner. Mod nord og vest støder ejendommen op til naboejendomme. Grunden har tilnærmelsesvis regulær form.

Den påklagede ejendom var tidligere en del af Y5-by og sogn, som er (red. information 2 fjernet)s område, og ejendommen blev anvendt som skolelederbolig. I 1978 blev ejendommen udstykket til en selvstændig matrikel, og Y2-by Kommune frasolgte ejendommen. I forbindelse med salget af ejendommen blev der udarbejdet en deklaration af 18. december 1978, hvoraf bl.a. fremgår, at ejendommen ikke kan udstykkes yderligere. Deklarationen blev ved påtegning af 1. marts 1979 godkendt og tiltrådt af Y2-by Kommune. Efter at udstykningen af matrikel var endelig gennemført, ratihaberede (bekræftede) Y2-by Kommune sin godkendelse af 1. marts 1979 ved en ny påtegning af 12. juni 1979. Tinglysning af deklarationen og kommunens godkendelse heraf er endelig tinglyst den 29. juni 1979.

Af ejendommes tingbogsattest fremgår det, at der den 29. juni 1979 er tinglyst et dokument om forbud mod udstykning.

Klageren købte ejendommen til overtagelse pr. 1. marts 2016 for 2.550.000 kr. i almindelig fri handel. Af skødet fremgår det, at servitutter tinglyst til og med den 29. juni 1979 respekteres.

Ejendommen er omfattet af (red. information 3 fjernet), som trådte i kraft den 31. oktober 2017. Formålet med lokalplanen er at omdanne de 3 ejendomme fra offentlige formål til boligformål, idet to af ejendommene (nr. 2 og 6) allerede anvendes som bolig, og den tredje (nr. 4) er en nedlagt daginstitution/fritidsklub. Området udlægges ved lokalplanens vedtagelse til boligformål, åben-lav og tæt-lav bebyggelse.

Bebyggelsesprocenten er fastsat til maks. 30 for åben-lav og maks. 40 for tæt-lav bebyggelse. Der må maks. bygges i 1 etage med udnyttet tagetage og i maks. 8,5 meters højde. Der er ingen bestemmelser om udstykning.

I lokalplanen er der opremset en liste over deklarationer, der ved lokalplanens udarbejdelse er tinglyst på matriklerne, hvoraf bl.a. fremgår, at der den 29. juni 1979 er tinglyst et dokument om forbud mod udstykning på (den påklagede ejendom). Af lokalplanens § 14 fremgår det, at der ikke er nogen deklarationer eller tilstandsservitutter, der skal ophæves med begrundelsen, at de er uforenelige med nærværende lokalplan.

Ejendommen er beliggende i (red. information 14 fjernet) og i grundværdiområde (red. information 3 fjernet).

I Y5-by, hvor den påklagede ejendom er beliggende, har der i perioden 1. januar 2010 - 30. juni 2012 været følgende almindelige frie salg af parcelhuse:

Beliggenhed	Opført/ Om-/tilbygget	Vægtet areal	Grundareal	Handelsdato	Handelspris	Handelspris pr. m² vægtet areal
Y6-adresse	1959	105 m²	748 m²	24.05.2011	1.500.000 kr.	14.286 kr.
Y7-adresse	1974	206 m²	1.187 m²	08.03.2012	2.450.000 kr.	11.893 kr.
Y11-adresse	1966/1973	174 m²	841 m²	25.07.2010	2.495.000 kr.	14.339 kr.
Y10-adresse	1974	115 m²	894 m²	01.02.2010	2.150.000 kr.	18.696 kr.
Y8-adresse	1974	121 m²	1.018 m²	02.11.2011	1.795.000 kr.	14.835 kr.
Y9-adresse	1975	124 m²	884 m²	18.01.2012	1.850.000 kr.	14.919 kr.
Gennemsnit						14.828 kr.

Ejendommene ligger i grundværdiområde G0380 og G0375.

Y6-adresse er beliggende ca. 25 meter vest for den påklagede ejendom. Y6-adresse ligger ud til nabomatrikler mod øst og vest, mod nord ligger ejendommen ud til en vendeplads/t-kryds, og mod syd ligger ejendommen ud til et område med dobbelthuse. Grunden har tilnærmelsesvis regulær form.

Y6-adresse er omfattet af den samme lokalplan (nr. 427) som den påklagede ejendom.

De øvrige 5 ejendomme er beliggende mellem ca. 215 og 390 meter syd/sydvest for den påklagede ejendom. Y7-adresse, Y11-adresse samt Y8-adresse og 15 og ligger ud til nabomatrikler på alle sider, dog ligger Y8-adresse ud til et grønt område mod vest. Y10-adresse er det sidste hus på vejen og ligger direkte ud til grønne områder mod syd og vest. Grundene har regulær eller irregulær form, og Y7-adresse er en koteletgrund.

De 5 ejendomme er omfattet af (red. information 5 fjernet). Ejendommene er beliggende i delområde (red. information 6 fjernet) som er udlagt til boligformål, åben-lav bebyggelse. Bebyggelsesprocenten er fastsat til maks. 20, og der må maks. bygges i 1 etage med udnyttet tagetage. Mindstegrundstørrelse er 800 m².

I Y5-by, hvor den påklagede ejendom er beliggende, har der i perioden 1.januar 2010 - 30. juni 2012 ikke været nogen almindelige frie salg af ubebyggede parcelhusgrunde.

I (red. information 14 fjernet) har der i perioden 1. januar 2010 - 30. juni 2012 været følgende almindelige frie salg af ubebyggede parcelhusgrunde:

Beliggenhed	Grundareal		Handelsdato		Handelspris	Pris pr. m²
Y18-adresser	1.108 m²		30.04.2012		1.530.000 kr.	1.381 kr.
Y12-adresse	1.200 m²		07.08.2011		1.850.000 kr.	1.542 kr.
Y30-adresse	898 m²		14.04.2010		1.650.000 kr.	1.837 kr.
Y31-adresse	932 m²		11.05.2010		1.650.000 kr.	1.770 kr.
Y32-adresse	930 m²		07.06.2010		1.650.000 kr.	1.774 kr.
Y33-adresse		963 m²		27.04.2010	1.650.000 kr.		1.713 kr.
Gennemsnit							1.667 kr.

Y18-adresse er beliggende i et parcelhusområde i (red. information 23 fjernet) ca. 9,5 km sydøst for den påklagede ejendom. Ejendommen ligger ud til en lille sø/et vandhul mod nord, og der er ca. 100 meter til skoven mod øst. Grunden har irregulær form.

Y18-adresse er omfattet af (red. information 8 fjernet) . Ejendommen ligger i delområde 2, som er udlagt til boligformål, åben-lav bebyggelse. Bebyggelsesprocenten er fastsat til maks. 2(red. information 6 fjernet) og der må maks. bygges i 1 etage med udnyttet tagetage.

Y19-adresse er beliggende i Y13-adresse (i Y3-by) ca. 3,1 km øst for den påklagede ejendom. Ejendommen ligger ud til nabomatrikler på alle sider, og der er ca. 70 meter til skoven mod vest. Grunden har irregulær form.

Y19-adresse er omfattet af (red. information 9 fjernet) . Ejendommen ligger i delområde 2, som er udlagt til boligformål, åben-lav bebyggelse. Der må maks. bygges i 1 etage med udnyttet tagetage, og mindstegrundstørrelse er 1.200 m².

Y14-adresser er beliggende i et parcelhusområde i den østlige del af Y2-by ca. 7,3 km sydøst for den påklagede ejendom. Ejendommene ligger ud til nabomatrikler mod 3 sider. Mod syd er der et rækkehusområde, og ca. 60 meter fra ejendommene ligger (red. information 10 fjernet). (red. information 11 fjernet) er koteletgrunde, som ligger tilbagetrukket fra vejen bag nr. (red. information 12 fjernet). (red. information 12 fjernet) ligger ud til vejen og har regulær form. Der er ca. 145 meter til et grønt område mod sydøst, og ca. 360 meter til Y3-by mod nord.

Y14-adresser har sin egen lokalplan - (red. information 22 fjernet) For et boligområde på Y14-adresser. Området er udlagt til boligformål, åben-lav bebyggelse. Bebyggelsesprocenten er fastsat til maks. 30, og der må bygges i maks. 1½ etage. Mindstegrundstørrelse er 800 m².

Vurderingsstyrelsens afgørelse

Ejendoms- og grundværdien pr. 1. oktober 2018 er fastsat således:

Ejendomsværdi	4.100.000 kr.
Grundværdi	2.336.500 kr.
Omberegnet grundværdi 2017	2.396.400 kr.
Omberegnet ejendomsværdi 2001 (indtil overtagelse af ejendommen)	2.050.000 kr.
Omberegnet ejendomsværdi 2002 (indtil overtagelse af ejendommen)	2.250.000 kr.
Omberegnet ejendomsværdi 2001 (efter overtagelse af ejendommen)	2.650.000 kr.
Omberegnet ejendomsværdi 2002 (efter overtagelse af ejendommen)	2.950.000 kr.

Ejendommen er årsomvurderet iht. vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 06 Ejendomsværdien eller grundværdien må antages at være steget eller faldet som følge af ændrede planforhold

Grundværdi:

Kvadratmeterpris	1.514 m² á		460 kr.		696.440 kr.
Byggeretspris	5 stk. á		368.000 kr.		1.840.000 kr.
Nedslag for udstykningsudgifter					- 140.000 kr.
Grundværdi i alt					2.396.440 kr.
Grundværdi afrundet Reduktion jf. VL § 42, stk. 4:							2.396.400 kr.
Reduktion (5% af grundværdi op til 100.000 kr.)							- 5.000 kr.
Yderligere reduktion (2,5% af grundværdi over 100.000 kr.)							- 57.410 kr.
Aftrapning af reduktion ved grundværdi over 150.000 kr.							2.500 kr.
Samlet reduktion							- 59.910 kr.
Reduceret grundværdi afrundet Bygningsværdi: Vægtet areal:							2.336.500 kr.
Bebygget areal (uden indb.)		131 m²		100 %		131 m²
Udnyttet tagetage		58 m²		90 %		52 m²
Kælderareal		86 m²		25 %		22 m²
Indbygget udestue		16 m²		15 %		2 m²
Fritliggende garage, udhus mv.		100 m²		5 %		5 m²
Vægtet areal i alt						212 m²

Værdiberegning:

Standardpris for området	9.175 kr.
Opførelsesår: 1959	- 48 kr.
Bebygget areal (uden indb.): 131 m²	- 33 kr.
Varmepumpe	- 225 kr.
Korrigeret pris Bygningsværdi:	8.869 kr.
212 m² vægtet areal á 8.869 kr. Ejendomsværdi:	1.880.228 kr.
Grundværdi	2.396.400 kr.
Bygningsværdi	1.880.228 kr.
Beregnet værdi i alt	4.276.628 kr.
Ejendomsværdi afrundet Reduktion jf. VL § 42, stk. 4:	4.250.000 kr.
Reduktion (5% af ejendomsværdi op til 500.000 kr.)	- 25.000 kr.
Yderligere reduktion (2,5% af ejendomsværdi over 500.000 kr.)	- 93.750 kr.
Aftrapning af reduktion ved ejendomsværdi over 750.000 kr.		12.500 kr.
Samlet reduktion		- 106.250 kr.
Reduceret ejendomsværdi afrundet		4.100.000 kr.

EVS omberegning grundet:

- Ændret anvendelse eller ændrede planmæssige forhold for ejendommen

Omberegnet ejendomsværdi 2001 (indtil overtagelse af ejendommen)	2.050.000 kr.
Omberegnet ejendomsværdi 2002 (indtil overtagelse af ejendommen)	2.250.000 kr.
Omberegnet ejendomsværdi 2001 (efter overtagelse af ejendommen)	2.650.000 kr.
Omberegnet ejendomsværdi 2002 (efter overtagelse af ejendommen)	2.950.000 kr.

Grundværdi omberegning grundet:

- Ændret anvendelse eller ændrede planmæssige forhold for ejendommen

Vurderingsstyrelsen har fremsendt følgende udtalelse til klagen:

"Vi har set på sagen og mener ikke, at der er grundlag for at genoptage og ændre vurderingen.

Hvad er der klaget over?

Der klages over at den offentlige ejendomsværdi er steget fra 2.350.000 kr. i oktober 2016 til 4.100.000 kr. i 2018. I 2016 var grundværdien 590.500 kr., og den var 2.336.500 kr. i 2018.

Klager skriver, at to uvildige ejendomsmæglere begge indikerer en salgspris på ca. 3.000.000 kr.

Klager mener derfor, at vurderingen er fuldstændig urealistisk, og ønsker en reduktion af ejendomsværdien til et niveau, der afspejler det nuværende boligmarked.

Disse oplysninger har vi brugt i sagen

Ejendommen, som er en beboelsesejendom med en lejlighed, er omvurderet. pr. 1. oktober 2018 som følge af ændrede planforhold. Omvurderingen er sket jf. dagældende vurderingslovs § 3, stk. 1, nr. 6.

Y2-by Kommune har vedtaget (red. information 3 fjernet), for boliger på (red. information 15 fjernet) i Y5-by, som er offentliggjort 31. oktober 2017.

Vi har forud for afgørelsen om omvurdering ved brev af 15. januar 2019 foretaget partshøring af ejer. Formålet med partshøringen var at gøre ejer bekendt med baggrunden for, at vi forventede at foretage omvurdering, og give ejer mulighed for at komme med eventuelle bemærkninger til brug for sagen. Vi modtog ingen bemærkninger fra ejer.

Ejendomsværdien er ansat således:

5 byggeretter á 368.000 kr.	1.840.000 kr.
Kvadratmeterpris 1.514 m² á 460 kr.	696.440 kr.
Nedslag for udstykningsudgifter 4 x 35.000 kr.	140.000 kr.
Grundværdi i alt	2.396.400 kr.
Ejendomsværdi	4.250.000 kr.

Ejendommen er beliggende i grundværdiområde 01-11219 med områdenavn "Y5-by".

Områdeprisen for dette grundværdiområde er på 920 kr. pr. m² i 2011-prisniveau. Halvdelen af områdeprisen vedrører byggeretsværdien, og den anden halvdel vedrører arealværdien (kvadratmeterprisen).

Lokalplan

Lokalplan nr. 427 blev vedtaget den 31. oktober 2017. Lokalplanområdet er udlagt til boligformål i form af åben-lav bebyggelse og tæt-lav bebyggelse. Lokalplanområdet var både før og efter lokalplanen beliggende i byzone.

Lokalplanen indeholder ingen bestemmelser om udstykning. Ved årsomvurderingen er der beregnet, at der kan være 5 byggeretter på ejendommen. Beregningen er foretaget ved at beregne hvor stort et areal, der kan været bebygget, og derefter er dette areal delt med arealet på en standard tæt-lav bebyggelse (rækkehus):

1.514 m² x 40% bebyggelsesprocent = 605,60 m² / 105 m² standardhus = 5 byggeretter.

Der er taget hensyn til, at hvor grundværdien ansættes med flere byggeretter, kan der efter omstændighederne gives et nedslag for de omkostninger, der er forbundet med udstykning. Der er for ejendommen givet et nedslag på 140.000 kr.

Grundværdien udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Det står i dagældende vurderingslovs § 6, jf. § 13, stk.1.

Med det menes, at det er de retlige anvendelsesmuligheder og ikke de faktiske anvendelsesmuligheder, der lægges til grund, når vi ansætter grundværdien.

Handelspriser i området

Vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. Det står i dagældende vurderingslovs § 6.

Samtidig skal værdien for bebyggede grunde beregnes ud fra prisniveauet ved den seneste ordinære ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2011. Reglerne om, at vi skal bruge priserne pr. 1. oktober 2011, står i ejendomsvurderingslovens § 87, stk. 4 (lov nr. 654 af 8. juni 2017 med de ændringer, der følger af lov nr. 1729 af 27. december 2018).

Vi har undersøgt handelspriser på ubebyggede grunde i området. Der er lagt vægt på handler i perioden fra 2. oktober 2010 til 1. april 2012 (perioden omkring 1. oktober 2011).

Der er fundet ni sammenlignelige handler med ubebyggede grunde i perioden 02.10.201001.04.2012 i vurderingskreds 01. De ni ejendomme er tæt-lav, hvor den gennemsnitlige grund, som er handlet, har været på 376 m². Disse ejendomme er gennemsnitligt solgt til 2.483.889 kr., og den gennemsnitlige offentlige vurdering har gennemsnitligt været på 580.100 kr. Det svarer til, at de ubebyggede grunde er blevet solgt 300 procent over den offentlige vurdering.

(Skema udeladt)

Derfor mener vi ikke, at der er grund til at ændre vurderingen

Den nye lokalplan medfører ændrede muligheder for den påklagede ejendom. Vurderingen skal foretages på grundlag af de retlige anvendelsesmuligheder og ikke de faktiske anvendelsesmuligheder. Ud fra priserne på sammenlignelige handler i området finder vi ikke, at vurderingen er for høj.

Vi indstiller derfor, at vurderingen for 2018 fastholdes."

Klagerens opfattelse

Klageren har fremsat påstand om, at ejendomsværdien og grundværdien er for høje.

Til støtte for påstanden er anført:

"Vi vil som ejere af ejendommen Y1-adresse, indgive en klage over Vurderingsstyrelsens ejendomsværdiansættelse pr. 1. oktober 2018. Ejendomsværdi kr.

4.100.000, heraf grundværdi kr. 2.336.500.

Vi har købt ejendommen januar 2016 for kr. 2.550.00.

Den offentlige ejendomsvurdering var pr. 1. oktober 2016; ejendomsværdi kr. 2.350.000 heraf grund kr. 590.500.

Det betyder en stigning alene i grundværdien på kr. 1.746.000 på 2 år! Det er en tredobling af grundværdien - 300 %.

Ifølge statistikken er ejendomspriserne i Y2-by området maksimalt steget med 15 % over de 2 år, og nu ligger huset ikke i centrum af Y2-by, men i Y5-by.

Vi har kontaktet 2 uvildige lokale ejendomsmæglere, der begge indikerer en salgspris på ca. kr. 3 millioner.

Vi mener derfor, at Myndighedernes vurdering er fuldstændig urealistisk ansat, og vi imødeser en reduktion af ejendomsværdien til et realistisk niveau, der afspejler det nuværende boligmarked."

Klagerens repræsentant har indsendt følgende bemærkninger til Vurderingsstyrelsens udtalelse:

"1. De formelle forhold

Under henvisning til sagens karakter skal jeg anmode om, at klagen i stedet afgøres af Landsskatteretten. Jeg bemærker, at fristen for nærværende begæring er 4 uger fra den 7. oktober 2019, således at begæringen er rettidig.

2. Indsigelser til klagen

Det kan vedrørende ejendommen lægges til grund, at denne er beliggende Y1-adresse.

Ejendommens fysiske placering fremgår af BBR meddelelsen side 3 (bilag 1), hvor man kan se, at den fysiske ejendom er beliggende ud mod Y25-vej dækkende ca. hovedparten af grunden. Det er her min vurdering, at ejendommens placering sammenholdt med grundarealet på 1.514 m² heraf vej 0 m² gør, at udstykning ikke kan finde sted, idet en udstykning i al væsentlighed ville medføre en sådan forringelse for ejendommen, at det ville være et egentligt værditab at foretage en udstykning.

3. Værdien af ejendommen

Ejendomsværdien er efter vurdering 2018 udstedt som konsekvens af den skete omvurdering begrundet i den nye lokalplan vurderet til kr. 4.100.000 heraf grundværdi kr. 2.336.500.

Det er mit standpunkt, at denne er helt forkert.

Jeg vedhæfter som bilag 2 og 3 to mæglervurderinger fra henholdsvis G1-virksomhed og G2-virksomhed, hvoraf fremgår, at begge ejendomsmæglerkæder vurderer ejendommen til niveau kr. 3.000.000, det vil sige, at den reelle ejendomsværdi kun udgør ca. 75% af den foretagne vurdering af grunden.

4. SKATs beregning

SKATs beregning fremgår af Vurderingsstyrelsens skrivelse af 4. oktober 2019 side 2 hvor der er anvendt en kombination af 5 byggeretsværdier af kr. 368.000, en kvadratmeterpris for grunden, et mindre nedslag kr. 140.000 for udstykningsudgifter og en grundværdi i alt kr. 2.396.400, og hertil har man så lagt værdien af ejendommen (den eksisterende bygning), så man når i alt kr. 4.250.000.

Det er min opfattelse, at dette af rent principielle grunde er forkert.

Man foretager fra Vurderingsstyrelsens side, efter klagers opfattelse, en sammenblanding af anvendelsesmuligheder for grunden.

Man kan ikke på den ene side angive, at der på grunden kan være 5 byggeretter, idet de 5 byggeretter, ved udnyttelse, kræver, at den eksisterende ejendom nedrives.

Måtte dette ske, er jeg enig i, at der teknisk kan være 5 byggeretter, og det vil sige foretage salg af 5 grunde. Hvis hver grund udgør 605,6 m2 (SKATs beregning) ville

Det er uafklaret, hvad de 5 grunde kan sælges til, idet Vurderingsstyrelsen i redegørelsen af 4. oktober 2019 side 3 angiver gennemsnitlige salgsværdier, kr. 2.483.889,00. Dette er imidlertid ubebyggede grunde med byggeprojekter til opførelse.

Jeg henviser til de side 3 i redegørelsen angivne adresser beliggende på Y15-sted og Y16-sted samt Y17-sted. Dette er et område dengang under udstykning og opførelse i den vestlige del af Y2-by (nogle kilometer fra Y5-by og dermed betydelig dyrere). Jeg fastholder, at man ikke kan sammenligne ubebyggede byggegrunde (det vil sige grundareal med byggeretter) med salg af rækkehuse under opførelse, og jeg fastholder, at SKAT ved at angive, at de ubebyggede grunde "er blevet solgt 300% over den offentlige vurdering" begår en teknisk fejl ved at sammenligne byggegrundenes værdi med værdien af de opførte (nyopførte) rækkehuse/ejendomme.

Som bilag 4, 5 og 6 fremlægger jeg 3 eksempler ved udskrift af tingbogen på 3 af de ejendomme, der er anvendt som baggrundsvurderinger for sagen.

5. Sagens problemstilling i øvrigt

SKATs anvendelse af ejendommen med 5 byggeretter vil kræve, at den eksisterende ejendom nedrives.

Det bestrides at være indenfor formålsbestemmelsen med vurderingsloven, at man skal vurdere et givet grundareal med et antal teoretisk beregnet byggeretter for derefter at opnå en høj grundværdi, når den faktiske anvendelse og opnåelse af denne grundværdi, det vil sige anvendelse af de 5 byggeretter, vil fordre et faktuelt værditab i niveau ikke under kr. 2.000.000 ved en nedrivning af den eksisterende ejendom og bortfjernelse af denne til følge.

En anvendelse af de 5 teoretiske byggeretter lokalplanen giver mulighed for, vil således have et resultat, der fremtræder urimeligt i forhold til grundejeren."

Repræsentanten har vedlagt de nævnte bilag.

Klagerens repræsentant har indsendt følgende bemærkninger til sagsfremstillingen:

"Under henvisning til Skatteankestyrelsens skrivelse af 11. december d.å. har jeg noteret mig, at Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse i begge situationer følger klagers standpunkt med nedsættelse af vurderingerne.

For så vidt angår ejendomsværdien er der ingen bemærkninger.

For så vidt angår grundværdien er jeg enig i, at deklarationen tinglyst på ejendommen, hvorefter der ikke kan udstykkes, fortsat er gældende allerede fordi, at disse ikke ophæves af lokalplanen og i øvrigt ej heller er aflyst.

Det anføres herefter på klagens side 4/15 en oversigt over 6 grunde, der har været til salg af varierende størrelse.

Forslaget til afgørelse siden 15/15 angiver, at Y18-adresse og Y19-adresse er, efter Styrelsens opfattelse, de mest sammenlignelige. Jeg er enig i, at disse er sammenlignelige rent størrelsesmæssigt, men ikke for så vidt angår det placeringsmæssige (beliggenhed er afgørende).

Som i alle andre byer/bebyggede områder er der steder, der er "mere attraktive" end andre steder, og her er det således, at området "Y13-adresse" er at betragte som et af de mest attraktive i Y2-by området (udenfor den bymæssige del af selve Y2-by) og herefter kommer formentlig området Y20-sted, hvorimod ejendommen Y1-adresse er på "et andet niveau". Dette giver sig også udslag i, at ejendomme i Y5-by generelt, for sammenlignelige ejendomme, er af væsentlig lavere såvel ejendomsværdi som grundværdi som for ejendomme beliggende i Y13-adresse eller Y20-sted.

Det e på denne baggrund min opfattelse, at grundværdien ikke bør overstige kr. 1.000.000.

Jeg vedhæfter udskrift vedrørende Y22-adresse (grunde til salg til nyopførelse af ejendomme) og beliggende i kort afstand fra den i sagen omhandlede ejendom på Y1-adresse. Grunde sælges her for kr. 1.200.000 i byggemodnet stand, og hvor der kan opføres et hus, der er større end det på Y1-adresse. Jeg henviser særskilt til liggetiden på pt. 416 dage, hvilket nok betyder, at prisen er fastsat for højt. Reguleret for byggemodningen (det er en del af den samlede udstykning af de 26 grunde) og for prisfastsættelsen nævnt før liggetiden vil jeg skønne, at realgrundværdien for denne, ubestridt noget mindre grund, er ca. kr. 750.000. Jeg skønner derfor den noget større grund på Y1-adresse til at have en værdi på kr. 1.000.000."

Repræsentanten har vedlagt den nævnte udskrift vedr. Y22-adresse.

Landsskatterettens afgørelse

Indledningsvis bemærkes det, at Landsskatteretten har haft adgang til de af repræsentanten indsendte bilag, således at disse har været en del af rettens bedømmelsesgrundlag.

Det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 87, stk. 3 (jf. lovbekendtgørelse nr. 654 af 8. juni 2017 med senere ændringer), at der foretages omvurdering af ejerboliger, som pr. 1. oktober 2018 opfylder betingelserne for omvurdering efter § 3 i lov om vurdering af landets faste ejendomme (jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013). Omvurderingen foretages efter reglerne i den nævnte lov, og omvurderingen betragtes som en almindelig vurdering. Det fremgår af ejendomsvurderingslovens § 87, stk. 4, at omvurderingen foretages efter prisforholdene pr. 1. oktober 2011.

Af ejendomsvurderingslovens § 87, stk. (red. information 6 fjernet) fremgår det, at ansættelser af ejendomsværdier og grundværdier nedsættes med 5% af ejendomsværdien til og med 500.000 kr. og af grundværdien til og med 100.000 kr. og med 2,5% for den del af vurderingerne, der ligger over de nævnte beløb. Reduktionen aftrappes efter nærmere bestemmelser.

Når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette derfor en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013.

Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering af ejendomme, for hvilke ejendomsværdien eller grundværdien må antages at være steget eller faldet som følge af ændrede planforhold, jf. vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 6.

Ved omvurdering er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvori omvurderingen foretages. Ejendommens tilstand pr. vedkommende 1. oktober og prisforholdene pr. vurderingsterminen ved senest forudgående almindelige vurdering lægges til grund, jf. vurderingslovens § 3, stk. 4.

Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant. For ejerboliger fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område, jf. vurderingslovens § 6.

Ved ejendomsværdien forstås værdien af den faste ejendom i dens helhed, jf. vurderingslovens § 9, stk. 1.

Grundværdien skal ansættes til værdien af grunden med grundforbedringer i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1. Der skal tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, jf. vurderingslovens § 13, stk. 2.

Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages til ejendommens form og størrelse samt til udstyknings- og omlægningsmuligheder, jf. vurderingslovens § 16.

Ejendommen er blevet omvurderet pr. 1. oktober 2018 som følge af ændrede planforhold. Det er prisforholdene pr. 1. oktober 2011, der skal lægges til grund ved omvurderingen pr. 1. oktober 2018, jf. ejendomsvurderingslovens § 87, stk. 4.

Klageren anfører, at ejendomsværdien og grundværdien er for høje, dels fordi ejendommens fysiske placering på grunden medfører, at en udstykning ville være værdiforringende for ejendommen, og dels fordi 2 ejendomsmæglere har vurderet ejendommens værdi til ca. 3.000.000 kr. Endvidere anfører klageren, at en udnyttelse af de 5 byggeretter ville kræve, at den eksisterende ejendom nedrives, og i så fald skal der ved beregning af grundværdien foretages en reduktion for udgifter til nedrivning, opgravning af fundament mv. Klageren finder, at det ligger uden for formålsbestemmelsen med vurderingsloven, at man vurderer grundarealet ud fra et antal teoretisk beregnet byggeretter (hvorved man opnår en høj grundværdi), når den faktiske anvendelse og opnåelse af denne grundværdi vil fordre et faktuelt værditab ved en nedrivning af den eksisterende ejendom.

Retten bemærker, at vurderinger foretaget af ejendomsmæglere ikke kan tillægges afgørende betydning, da der er tale om ensidige erklæringer udarbejdet til brug for et bestemt formål. Retten skal ikke fastsætte ejendomsværdien ud fra mægleres vurdering af den konkrete ejendom, men ud fra ejendommens generelle værdi i handel og vandel med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for sammenlignelige ejendomme (jf. vurderingslovens § 6).

Med hensyn til vurdering af grundværdien bemærker retten, at grundværdien skal ansættes til værdien af grunden i ubebygget stand (jf. vurderingslovens §§ 13, stk. 1, og 16). Det er således den retlige udnyttelses- og anvendelsesmulighed som følger af lokalplanens bestemmelser, der er relevant, og ikke den faktiske udnyttelse. I nærværende tilfælde er området ifølge lokalplanen udlagt til åben-lav og tæt-lav bebyggelse, hvorefter Vurderingsstyrelsen har beregnet, at der er plads til 5 byggeretter - at grunden kan udstykkes i 5 matrikler.

Vedrørende udstykning af ejendommen bemærker retten, at ejendommen i 1978 blev udstykket fra skolens område til en selvstændig matrikel, og i forbindelse med salget af ejendommen i 1979 blev der udarbejdet en deklaration, hvoraf fremgår, at ejendommen ikke kan udstykkes yderligere (jf. deklaration af 29. juni 1979). Deklarationen blev godkendt af Y2-by Kommune. Det fremgår fortsat af ejendommens tingbogsattest, at der den 29. juni 1979 er tinglyst et dokument om forbud mod udstykning, og ved klagerens køb af ejendommen i 2016 fremgik det af skødet, at servitutter tinglyst til og med den 29. juni 1979 respekteres.

Af lokalplanen fremgår det (under deklarationer), at der den 29. juni 1979 er tinglyst et dokument om forbud mod udstykning på matrikel 2p (den påklagede ejendom), og af lokalplanens § 14 fremgår det, at der ikke er nogen deklarationer eller tilstandsservitutter, der skal ophæves med begrundelsen, at de er uforenelige med nærværende lokalplan. Retten finder herefter, at deklarationen om forbud mod udstykning af 29. juni 1979 ikke er ophævet ved vedtagelsen af den nye lokalplan, idet det fremgår af lokalplanen, at de nævnte tinglyste dokumenter ikke er uforenelige med planen.

Retten lægger således til grund, at ejendommen ikke kan udstykkes.

Retten bemærker, at selv om der er et udstykningforbud på ejendommen, har ejendommen med vedtagelsen af lokalplanen dog fået nye anvendelsesmuligheder, idet der er mulighed for at omdanne den eksisterende bebyggelse (åben-lav) til en anden boligform (tæt-lav bebyggelse) - f.eks. kan der opføres dobbelt-/kædehuse på grunden (dog uden mulighed for at udstykke evt. tæt-lav bebyggelse til selvstændige matrikler).

Ejendomsværdi

Ud fra de foreliggende oplysninger finder retten, at en ejendomsværdi på 3.000.000 kr. (2.900.000 kr. efter reduktion iht. ejendomsvurderingslovens § 87, stk. 5) er udtryk for en realistisk handelsværdi på vurderingstidspunktet (2011prisniveau). Denne ejendomsværdi svarer til 13.679 kr. pr. m² (efter reduktion).

Vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område.

I Y5-by, hvor den påklagede ejendom er beliggende, har der i perioden 1. januar 2010 til 30. juni 2012 været solgt 6 parcelhuse i almindelig fri handel. Ejendommene er solgt for mellem 1.500.000 og 2.495.000 kr., svarende til en gennemsnitlig pris på 14.828 kr. pr. m².

Retten bemærker, at den påklagede ejendom har et vægtet areal på 212 m², hvilket er væsentligt større end vægtet areal for de solgte ejendomme. Der er kun én af de solgte ejendomme, som har et vægtet areal på over 200 m² (Y7-adresse, som har et vægtet areal på 206 m²), de øvrige 5 ejendomme har vægtede arealer på mellem 105 og 174 m².

Endvidere har den påklagede ejendom et grundareal på 1.514 m², hvilket er væsentligt større end grundarealet for de solgte ejendomme, hvor grundarealerne udgør mellem 748 og 1.187 m².

Den påklagede ejendom er opført i 1959 og er dermed ældre end 5 af de solgte ejendomme, som er opført i 1973-1975. Y6-adresse er ligeledes opført i 1959.

Retten er opmærksom på, at den påklagede ejendom er beliggende direkte op til en SFO med legeplads samt skole mod øst med deraf følgende støjgener (legende børn og trafik). Y6-adresse er beliggende på samme vej som den påklagede ejendom, hvorimod de øvrige 5 solgte ejendomme har en mere attraktiv beliggenhed i et roligt parcelhusområde, og 2 af ejendommene (Y10-adresse og 7) ligger direkte ud til grønne områder.

Y6-adresse er omfattet af den samme lokalplan som den påklagede ejendom og har derfor de samme anvendelses- og udnyttelsesmuligheder (åben-lav og tætlav bebyggelse). De øvrige 5 ejendomme er omfattet af en byplanvedtægt med sammenlignelige planbestemmelser, dog er de 5 ejendomme beliggende i områder, hvor der kun kan opføres åben-lav bebyggelse.

Retten finder, at den påklagede ejendom er mest sammenlignelig med Y6-adresse, da denne ejendom er beliggende på samme vej som den påklagede ejendom, er omfattet af den samme lokalplan og er opført på samme tidspunkt som den påklagede ejendom. Den påklagede ejendom har dog et væsentligt større vægtet areal og grundareal end Y6-adresse. Y6-adresse er solgt for 14.286 kr. pr. m².

Retten er opmærksom på, at klageren købte ejendommen for 2.550.000 kr. pr. 1. marts 2016, men det er prisforholdene pr. 1. oktober 2011, der skal lægges til grund ved vurderingen (jf. vurderingslovens § 3, stk. 4, og ejendomsvurderingslovens § 87, stk. 4).

Efter en samlet vurdering skønner retten, at en ejendomsværdi på 2.900.000 kr./13.679 kr. pr. m² (efter reduktion) for den påklagede ejendom er passende i forhold til en gennemsnitlig pris på 14.828 kr. pr. m² for de 6 solgte ejendomme, som ligger i det samme område (Y5-by) og i nærheden af den påklagede ejendom henset til, at den påklagede ejendom har en mindre attraktiv beliggenhed men et væsentligt større vægtet areal og grundareal end de solgte ejendomme.

På denne baggrund nedsætter Landsskatteretten ejendomsværdien til 3.000.000 kr. (2011-prisniveau). Efter reduktion (jf. ejendomsvurderingslovens § 87, stk. 5) udgør ejendomsværdien 2.900.000 kr.

Grundværdi

Grundværdien er ansat efter byggeretsværdiprincippet. Byggeretsværdiprincippet indebærer, at grundværdien beregnes som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi. Byggeretsværdiprincippet hviler på den betragtning, at en grunds værdi kan deles op i en del, der vedrører retten til at opføre et hus - byggeretten - og en anden del, der afhænger af arealstørrelsen - arealværdien. Byggeretten beregnes ud fra en normalgrund i et parcelhusområde på 800 m². Byggeretten er derfor uafhængig af grundstørrelsen.

Anvendelse af byggeretsværdiprincippet er alene et vurderingsteknisk hjælpemiddel til brug for fastsættelse af handelsværdien, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1, og § 16. Bedømmelsen af grundens værdi beror på et konkret skøn, jf. bl.a. Højesterets dom af 11. januar 200(red. information 6 fjernet) offentliggjort i SKM 2005.63.HR.

Ud fra de foreliggende oplysninger finder retten, at en grundværdi på 1.800.000 kr. (1.755.000 kr. efter reduktion iht. ejendomsvurderingslovens § 87, stk. 5) er udtryk for en realistisk handelsværdi på vurderingstidspunktet (2011-prisniveau). Denne grundværdi svarer til 1.159 kr. pr. m² (efter reduktion).

Grundværdien skal ansættes til værdien af grunden i ubebygget stand. Af afgørende betydning for en grunds handelsværdi er beliggenheden, den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet samt prisniveauet på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet.

Ved udøvelse af skønnet har retten henset til, at ejendommen er beliggende i

Y5-by ca. 5,5 km nordvest for Y2-by centrum, og at der er hhv. ca. 2 og 3 km til Y3-by og Y4-sted. Mod øst ligger ejendommen direkte op til en SFO med legeplads samt skole med deraf følgende støjgener (legende børn og trafik). Grundarealet er 1.514 m², og grunden har tilnærmelsesvis regulær form. Der er mulighed for at opføre åben-lav eller tæt-lav bebyggelse på grunden, og bebyggelsesprocenten er hhv. 30 for åben-lav og 40 for tæt-lav bebyggelse. Der er ikke mulighed for at udstykke grunden.

I Y5-by, hvor den påklagede ejendom er beliggende, har der i perioden 1. januar 2010 til 30. juni 2012 ikke været nogen almindelige frie salg af ubebyggede parcelhusgrunde. Retten har derfor henset til solgte parcelhusgrunde i (red. information 14 fjernet). I perioden 1. januar 2010 til 30. juni 2012 har der været solgt 6 ubebyggede parcelhusgrunde i almindelig fri handel. Grundene er solgt for mellem 1.530.000 og 1.850.000 kr., svarende til en gennemsnitlig pris på 1.667 kr. pr. m².

Retten bemærker, at den påklagede ejendom har et grundareal på 1.514 m², hvilket er væsentligt større end grundarealet for de solgte grunde, hvor grundarealerne udgør mellem 898 og 1.200 m².

De solgte grunde er omfattet af forskellige planbestemmelser, som er sammenlignelige med de planbestemmelser, der gælder for den påklagede ejendom. Dog bemærkes det, at den påklagede ejendom har lidt andre anvendelses- og udnyttelsesmuligheder, da der kan opføres både åben-lav og tæt-lav bebyggelse, mens de solgte grunde er beliggende i områder, der er udlagt til åben-lav bebyggelse.

Retten finder, at den påklagede ejendom er mest sammenlignelig med Y18-adresse og Y19-adresse, da disse ejendomme ligesom den påklagede ejendom er beliggende i boligområder i omegnen af Y2-by, hvorimod Y14-adresser er beliggende mere centralt i den østlige del af Y2-by. Retten finder dog, at både Y18-adresse og Y19-adresse har en mere attraktiv beliggenhed end den påklagede ejendom, da disse ejendomme er beliggende i rolige parcelhusområder med kort afstand til skov, mens den påklagede ejendom ligger direkte op til SFO og skole, jf. ovenfor. Y18-adresse og Y19-adresse er solgt for hhv. 1.381 og 1.542 kr. pr. m².

Efter en samlet vurdering finder 2 retsmedlemmer, herunder retsformanden, at en grundværdi på 1.755.000 kr./1.159 kr. pr. m² (efter reduktion) for den påklagede ejendom er passende i forhold til en gennemsnitlig pris på 1.667 kr. pr. m² for de 6 solgte grunde henset til, at den påklagede ejendom har en mindre attraktiv beliggenhed men et væsentligt større grundareal end de solgte grunde.

I bemærkningerne til sagsfremstillingen/forslaget til afgørelse anfører klageren, at grundværdien ikke bør overstige 1.000.000 kr., dels fordi de 2 solgte grunde på Y18-adresseog Y19-adresse begge er beliggende i mere attraktive områder end den påklagede ejendom, og dels fordi der er en ubebygget grund på 498 m² til salg for 1.195.000 kr. på Y22-adresse i Y5-by.

Flertallet bemærker, at der allerede er taget højde for, at den påklagede ejendom har en mindre attraktiv beliggenhed end de solgte grunde, jf. ovenfor, hvorfor grundværdien er fastsat ca. 30% lavere end gennemsnittet (en grundværdi på 1.755.000 efter reduktion svarer til 1.159 kr. pr. m², og de solgte grunde har en gennemsnitspris på 1.667 kr. pr. m²). Med hensyn til den ubebyggede grund, der er til salg på Y22-adresse, bemærkes det, at grunde, der udbydes til salg i 2019/2020, ikke siger noget om niveauet for faktiske handler af ubebyggede grunde i 2011, og det er 2011-niveauet, der skal lægges til grund ved fastsættelsen af grundværdien, jf. ovenfor.

Retsmedlemmerne finder ikke, at de af klageren fremførte bemærkninger kan føre til et andet resultat.

1 retsmedlem finder, at grundværdien bør vurderes efter den økonomisk bedste anvendelse til tæt-lav bebyggelse med 5 byggeretter, derefter skal der gives et nedslag for, at ejendommen ikke kan udstykkes på ca. 300.000 kr., hvorefter grundværdien udgør 2.200.000 kr. (nedrundet og før reduktion).

Der træffes afgørelse i overensstemmelse med flertallet.

På denne baggrund nedsætter Landsskatteretten grundværdien til 1.800.000 kr. (2011-prisniveau). Efter reduktion (jf. ejendomsvurderingslovens § 87, stk. 5) udgør ejendomsværdien 1.755.000 kr.

…"

Der har været afholdt syn og skøn i sagen.

Der er af skønsmanden, ejendomsmægler LK, udarbejdet to skønserklæringer af henholdsvis den 10. november 2020 og af den 25. februar 2021.

Af skønserklæring af den 10. november 2020 fremgår blandt andet:

"…

Denne sag drejer sig om ansættelse af den om beregnede grundværdi pr. 1. oktober 2018 for ejendommen matrikelnummer (red. information 1 fjernet), beliggende Y1-adresse.

Grundens samlede areal er 1.514m2. Ejendommen er beliggende i (red. information 14 fjernet) og i grundværdiområde (red. information 3 fjernet), LP 427.

For ejendommen gælder lokalplan nr. 427, som trådte i kraft den 31. oktober 2017. Formålet med lokalplanen er at overføre de 3 ejendomme, som omfattes af lokalplanen fra offentlige formål til boligformål. To af ejendommene (Y6-adresse og 6) anvendtes allerede som boliger, og den tredje (Banunevej 4) er en nedlagt daginstitution/fritidsklub.

Området udlægges ved lokalplanens vedtagelse til boligformål, åben-lav og tæt-lav bebyggelse. Bebyggelsesprocenten er fastsat til maks. 30 for åben-lav bebyggelse og 40 for tæt-lav bebyggelse. Der må maks. bygges i 1 etage med udnyttet tagetage og i maks. 8,5 meters højde. Den tinglyste deklaration om forbud mod udstykning af Y1-adresse ejendommen er ikke ophævet ved lokalplanen og er derfor fortsat gældende.

Ejendommens grundværdi blev af Vurderingsstyrelsen ansat til 2.396.400 kr. pr. 1. oktober 2018. Vurderingsstyrelsen har ansat grundværdien på baggrund af, at der til grunden hører fem byggeretter og har lagt vægt på sammenlignelige salg af handler med ubebyggede grunde i perioden 02.10.2010-01.04.2012. De fremsøgte ejendomssalg fremgår af bilag 9, side 5.

Sagsøgerne påklagede Vurderingsstyrelsens afgørelse til Landsskatteretten, der ved afgørelse af 31. januar 2020 skønsmæssigt nedsatte grundværdien til 1.755.000 kr. Landsskatteretten har ansat grundværdien under hensyn til ejendommens beliggenhed, grundarealets størrelse, at grunden har tilnærmelsesvis regulær form, at der er mulighed for at opføre åben-lav eller tæt-lav bebyggelse på grunden, og bebyggelsesprocenter på hhv. 30 for åben-lav og 40 for tæt-lav bebyggelse, og at der ikke er mulighed for at udstykke grunden.

Formålet med skønnet er fastlæggelse af handelsprisen, som kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand pr. 1. oktober 2018, når der tages udgangspunkt i prisniveauet på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet for sammenlignelige ejendomme. Der skal tages udgangspunkt i prisniveauet pr. 1. oktober 2011.

Der henvises i øvrigt til det i stævning og svarskrift anførte og de fremlagte bilag 9.

Generelt om skønsforretningen

Skønsmandens besigtigelse af ejendommen og eventuelle sammenlignelige ejendomme efter skønsmandens vurdering.

Skønsmanden indkaldte til skønsforretning d. 06.11.2020, kl. 09.1(red. information 6 fjernet) hvor alle parter kunne deltage. Mødet blev afholdt på Y1-adresse. Såvel den ene ejer A som begge advokater var deltagende (Advokat Sune Riisgaard v/adv.fm. Ida Kyhl Engholm Andersen & Advokat Phillipp N. Quedens).

Den indledende dialog blev afholdt omkring spisebordet i huset (Y1-adresse). Derefter tog alle parter en matrikel vandring. Skønsmanden fik af parterne oplyst at man ikke havde yderligere eller tilrettede spørgsmål. Skønsmanden havde et enkelt spørgsmål, som blev besvaret. Skønsmanden oplyste at temaet var forstået og direkte formuleret af alle parter. Herefter, (ca. 40 min. efter) skiltes parterne og skønsmanden kørte ud og besigtigede reference grunde.

10. Spørgsmål fra rekvirenten

Spørgsmål fra rekvirenten skal anføres fortløbende og være nummeret (1, 2, 3 osv.). Skønsmandens svar skal anføres under hvert enkelt spørgsmål.

Spørgsmål 1:

Skønsmanden bedes på baggrund af en besigtigelse og de foreliggende dokumenter vurdere grundværdien (kontantværdi) ved almindeligt frit salg for ejendommen Y1-adresse i byzone ud fra oplysningerne om grundens størrelse, udformning og planmæssige muligheder som de forelå pr. 1. oktober 2018. Grundværdien skal baseres på prisforholdene, som de var den 1. oktober 2011.

Besvarelsen ønskes foretaget ud fra den forudsætning, at der er tale om et salg med en sædvanlig udbudstid af en ubebygget grund af den omhandlede karakter til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse ud fra såvel ejendommens form og størrelse.

Ved besvarelsen skal der tages højde for de mere intensive udnyttelsesmuligheder som (red. information 3 fjernet) gav mulighed for.

Der ønskes angivet den usikkerhed, der er knyttet til besvarelsen, og såfremt markedsværdien må antages at have befundet sig inden for et vist interval, bedes dette angivet.

Det forbeholdes at stille supplerende spørgsmål.

Svar på spørgsmål 1:

Det er skønsmandens holdning at grundværdien vil udgøre stort kr. 1.250.000.

Den omtalte usikkerhed vil efter skønsmandens vurdering ligge mellem stort kr. 1.150.000 - 1.250.000. Det opnåede resultat skyldes specielt beliggenheden, størrelsen på grunden samt nedenstående referencer.

De referencer skønsmanden har medtaget samt fundet relevante er følgende:

Udstykningen - Y23-vej (Y5-by).

Udstykningen - Y24-adresse.

Udstykningen - Y29-adresse.

Udstykningen - Y26-adresse.

…"

Af skønserklæring af den 25. februar 2021 fremgår blandt andet:

"…

9. Supplerende spørgsmål fra modpart 1

Spørgsmål fra modpart 1 skal anføres fortløbende og været litreret således: SS IA, SS I B, SS I C osv.

Skønsmandens svar skal anføres under hvert enkelt spørgsmål.

Skønsmanden har ved skønserklæring af 10. november 2020 skønnet grundværdien for ejendommen Y1-adresse, til at udgøre 1.250.000 kr.

Skønsmanden har begrundet sit skøn med særlig henvisning til ejendommens beliggenhed, grundens størrelse og de følgende referencer, som skønsmanden har medtaget samt fundet relevante:

a. Udstykningen - Y23-vej (Y5-by)

b. Udstykningen - Y24-adresse

c. Udstykningen - Y29-adresse

d. Udstykningen - Y26-adresse

Skønsmandens erklæring af 10. november 2020 giver Skatteministeriet anledning til at stille følgende supplerende spørgsmål:

Spørgsmål SS IA:

Y23-vej

e. Skønsmanden anmodes om at oplyse, om der ved henvisningen til "Udstykningen - Y23-vej (Y5-by)" menes ejendommen Y22-adresse, som er nærmere beskrevet i Landsskatterettens afgørelse (sagens bilag 9, side 10 og side 17), og såfremt det ikke er tilfældet nærmere at oplyse om ejendommen(e)s adresse, prisforhold, overdragelsestidspunkt, grundstørrelse og anvendelsesmuligheder?

Skønsmanden kan bekræfte at der er tale om udstykningen - Y23-vej og herunder Y22-adresse (Y5-by).

f. Skønsmanden anmodes om at redegøre for, hvordan salgsprisen for grunden Y22-adresse, Y5-by, på 1.200.000 kr. i september 2020, understøtter, at den skønnede værdi af sagsøgernes ubebyggede grund var 1.250.000 kr. i prisniveau 1. oktober 2011, når der henses til, at arealet for grunden Y22-adresse var 498 m2 med en byggeret til opførelse af åben/lav bebyggelse, mens der ved ejendommen Y1-adresse er tale om en grund med et areal på 1.514 m2 med mulighed for at opføre både åben-lav og tæt-lav bebyggelse på grunden? Skønsmanden bedes i den forbindelse nærmere redegøre og begrunde den forskel, der er mellem kvadratmeterprisen for grunden på de to ejendomme efter salget og skønnet - hhv. 2.410 kr./m2 for Y22-adresse, Y5-by overfor 826 kr./m2 for Y1-adresse?

Det er skønsmandens holdning at understøttelsen findes i beliggenhedsfaktoren, som alt andet lige, efter skønsmandens holdning, er det vigtigste i forbindelse med et køb og værdiansættelse indenfor fast ejendom. Trods de divergerende muligheder de to matrikler har, samt den tidsmæssige forskydning, kan det konstateres at den beliggenhed Y1-adresse har er markant mindre attraktiv. Derfor skønsmandens ræsonnement. Divergensen pr. kvm. er en direkte afledt effekt heraf.

g. Skønsmanden anmodes om at oplyse, hvilken prisudvikling, der efter skønsmandens opfattelse har været i tiden fra den 1. oktober 2011 til salget af grunden Y22-adresse, Y5-by i september 2020 for solgte byggegrunde i Y5-by eller et sammenligneligt område, og hvad antagelsen er baseret på?

Efter skønsmandens opfattelse har der i den pågældende periode været både en stagnation, et mindre prisfald for herefter en prisstigning. Den lange periode taget i betragtning sammenholdt med de løbende skærpelser af kreditpolitikken i de danske pengeinstitutter / realkreditinstitutter har haft en direkte effekt efter skønsmandens holdning på det divergerende marked.

h. Skønsmanden anmodes om at oplyse hvilken udvikling, der har været i salgspriser for helårsejendomme i Y2-by-området i tiden fra 1. oktober 2011 og til salget af Y22-adresse, Y5-by, i september 2020 ifølge offentligt tilgængelige boligmarkedsstatistikker (f.eks. (red. information 16 fjernet))?

Skønsmanden har lavet den ønskede søgning på (red. information 16 fjernet). Jf. denne er markedet startet med et udgangspunkt på lidt over 18.000 pr. kvm. for derefter af falde ned til lige under 16.000 pr. kvm. i 2012, og frem til 2020 steget til et gennemsnitligt niveau på ca. stort kr. 21.000 pr. kvm.

…

Spørgsmål SS IB:

Y24-adresse

i. Skønsmanden anmodes om at redegøre for, hvordan salgsprisen for grunden Y24-adresse i Y5-by på 1.800.000 kr. i 2007, understøtter, at den skønnede værdi af sagsøgernes grund var 1.250.000 kr. i prisniveau 1. oktober 2011, når der henses til, at grundens størrelse for Y24-adresse i Y5-by var 805 m2 med en byggeret til opførelse af åben-lav bebyggelse, mens der ved ejendommen Y1-adresse er tale om en grund med et areal på 1.514 m2 med mulighed for at opføre både åben-lav og tæt-lav bebyggelse på grunden? Skønsmanden bedes i den forbindelse nærmere redegøre og begrunde den forskel, der er mellem kvadratmeterprisen for grunden på de to ejendomme - hhv. 2.236 kr./m2 for Y24-adresse, Y5-by overfor 826 kr./m2 for Y1-adresse?

j. Skønsmanden anmodes om at oplyse, hvilken prisudvikling der efter skønsmandens opfattelse har været i tiden fra salget af grunden Y24-adresse i 2007 til 1. oktober 2011 i salgspriser for ubebyggede grunde i Y5-by eller et sammenligneligt område, og hvilke faktuelle oplysninger det er baseret på?

Skønsmandens opfattelse er markedet for ubebyggede grunde i dette område (Y2-by som helhed) er faldet i den pågældende tidsperiode. Dette grundet den omfattende finanskrise man havde på det pågældende tidspunkt. De faktuelle oplysninger skønsmanden baserer sin opfattelse på er via historisk arkiv på (red. information 21 fjernet) samt (red. information 20 fjernet).

k. Skønsmanden anmodes om at oplyse, hvilken udvikling, der har været i salgspriser for helårsejendomme i Y2-by-området i tiden fra salget af Y24-adresse i 2007 til den 1. oktober 2011 ifølge offentligt tilgængelige boligmarkedsstatistikker (f.eks. (red. information 16 fjernet))?

Skønsmanden har lavet den ønskede søgning på (red. information 16 fjernet). Jf. denne er markedet faldet fra en kvm. pris på ca. 23.400 til en kvm. pris på ca. 16.500.

…

Spørgsmål SS IC:

Y29-adresse

l. Skønsmanden anmodes om at beskrive, hvordan grunden Y29-adresse i Y2-by i beliggenhedsmæssig henseende kan beskrives i forhold til sagsøgernes ejendom, Y1-adresse, og herunder om grundene i henseende til beliggenhed kan anses for sammenlignelige?

Skønsmanden er af den opfattelse at disse to grunde godt kan sammenlignes idet deres beliggenhed rent logistisk i de to kvarter er sammenlignelige. Dog skal det siges at beliggenheden Y1-adresse er mindre attraktiv grundet sin beliggenhed op af offentlig institution / skole m.v.

m. Skønsmanden anmodes om at redegøre for, hvordan salgsprisen for grunden Y29-adresse på 1.615.000 kr. i 2016, understøtter, at den skønnede værdi af sagsøgernes grund var 1.250.000 kr. i prisniveau 1. oktober 2011, når der henses til, at grunden for Y29-adresse er på 2.967 m2, at den er udlagt til åben-lav bebyggelse og ikke kan udstykkes yderligere, mens der ved ejendommen Y1-adresse er tale om en grund med et areal på 1.514 m2 med mulighed for at opføre både åben-lav og tæt-lav bebyggelse på grunden?

n. Skønsmanden anmodes om at oplyse, hvilken prisudvikling der efter skønsmandens opfattelse har været i tiden fra den 1. oktober 2011 til salget af grunden Y29-adresse i Y2-by i 2016 i salgspriser for ubebyggede grunde i 6 af 10 Y5-by eller et sammenligneligt område, og hvilke faktuelle oplysninger det er baseret på?

Skønsmandens opfattelse er markedet for ubebyggede grunde i dette område (Y2-by som helhed) er stagneret i den pågældende tidsperiode. Dette grundet de omfattende kredit- & kapitalkrav de danske pengeinstitutter samt realkreditinstitutter havde overfor kunderne i denne periode. De faktuelle oplysninger skønsmanden baserer sin opfattelse på er via historisk arkiv på (red. information 21 fjernet) samt (red. information 20 fjernet)

o. Skønsmanden anmodes om at oplyse hvilken udvikling, der har været i salgspriser for helårsejendomme i Y2-by-området i tiden fra den 1. oktober 2011 til salget af Y29-adresse i Y2-by i 2016 ifølge offentligt tilgængelige boligmarkedsstatistikker (f.eks. (red. information 16 fjernet))?

Skønsmanden har lavet den ønskede søgning på (red. information 16 fjernet). Jf. denne er markedet steget fra en kvm. pris på ca. 16.500 til en kvm. pris på ca. 19.500.

…

Spørgsmål SS ID:

Y26-adresse

p. Skønsmanden anmodes om at beskrive, hvordan Y26-adresse i Y2-by i beliggenhedsmæssig henseende kan beskrives i forhold til sagsøgernes ejendom, Y1-adresse, og om ejendommene i henseende til beliggenhed er anset for sammenlignelige?

Skønsmanden anmodes om at redegøre for, hvordan salgsprisen for den ubebyggede grund Y26-adresse i Y2-by på 2.545.000 kr. i 2011, understøtter, at den skønnede værdi af sagsøgernes grund var 1.250.000 kr. i prisniveau pr. 1. oktober 2011, når der henses til, at arealet for grunden Y26-adresse er 427 m2, at grunden er udlagt til tæt-lav bebyggelse, mens der ved ejendommen Y1-adresse, er tale om en grund på 1.514 m2 med mulighed for at opføre både åben-lav og tæt-lav bebyggelse på grunden? Skønsmanden bedes i den forbindelse nærmere redegøre og begrunde den forskel, der er mellem kvadratmeterprisen for grunden på de to ejendomme efter salget og skønnet - hhv. 5.960 kr./m2 for Y26-adresse i Y2-by overfor 826 kr./m2 for Y1-adresse?

Trods de divergerende muligheder de to matrikler har, samt den tidsmæssige forskydning, kan det konstateres at den beliggenhed Y1-adresse har er markant mindre attraktiv. Derfor skønsmandens ræsonnement. Divergensen pr. kvm. er en direkte afledt effekt heraf.

…

Spørgsmål SS IE:

Skønsmanden anmodes om at redegøre for, hvad der begrunder, at skønsmanden ikke har fundet de grunde, som Landsskatteretten ved sin grundværdiansættelsen har henset til, det vil sige Y18-adresser, Y19-adresse, Y14-adresser beliggende i vurderingskreds 1/postnummer 3400, Y2-by, relevante, herunder navnlig, når der henses til, at der er tale om seks ubebyggede parcelhusgrunde, der er solgt i perioden 1. januar 2010 til 30. juni 2012, mens den af skønsmanden fundne referenceejendom Y23-vej (Y5-by) er solgt i september 2020, Y24-adresse er solgt i 2007 og Y29-adresse er solgt i 2016, og det afgørende er prisforholdene pr. 1. oktober 2011?

Det er skønsmandens holdning at understøttelsen findes i beliggenhedsfaktoren, som alt andet lige, efter skønsmandens holdning, er det vigtigste i forbindelse med et køb og værdiansættelse indenfor fast ejendom. De grunde som Landsskatteretten har medtaget, har beliggenheder der er markant bedre end dem af skønsmanden fremlagte. Derfor skønsmandens ræsonnement. Divergensen pr. kvm. er en direkte afledt effekt heraf.

…"

Forklaringer

B har forklaret blandt andet, at de købte ejendommen Y1-adresse den 1. marts 2016. De kom oprindeligt fra Y27-by og valgte ejendommen på grund af prisen. De havde også kigget på en del andre huse - også nogen, der lå længere væk fra Y2-by centrum. De så ikke på huse i Y13-adresse, fordi området var for dyrt for dem. Y5-by var det område tættest på Y2-by centrum, som de havde råd til. Huset ligger ved siden af en skole og en SFO med legeplads, og de har en fodboldbane på den anden side. De har derfor støj fra børn fra alle sider hele formiddagen, og også om eftermiddagen kan der være børn, der benytter faciliteterne. Skolen har ikke været lukket særligt ned under corona epidemien. Hun har været forbi Y22-adresse, som ikke ligger langt væk fra, hvor de bor.

Skønsmanden, ejendomsmægler, LK har forklaret blandt andet, at han vedstår sine skønserklæringer af den 10. november 2020 og 25. februar 2021. Han er uddannet ejendomsmægler og kan bekræfte de oplysninger, der fremgår af hans CV. Han kender til ejendomsmarkedet i Y2-by, fordi hans firma har haft projekter i området, blandt andet et projekt for Jehovas Vidner i Y28-by, som ligger ca. 5 km fra Y1-adresse. De grunde, som Landskatteretten har henvist til ved sin grundværdiansættelse, dvs. (red. information 17 fjernet), som efter hans opfattelse må betegnes som (red. information 18 fjernet) og har en markant mere attraktiv beliggenhed end Y1-adresse. Y22-adresse, som han har benyttet som sammenligningsgrundlag, ligger i nærheden af Y25-vej, men beliggenheden for Y23-vej er bedre. Når man ser på de små byer i nærheden af Y2-by, bl.a. Y5-by, er prisniveauet der lavere end i (red. information 18 fjernet). Y5-by er måske kendt for et loppemarked, og der er ca. 500 borgere, ingen detailhandel og 1 busstoppested. Det er et af de billigste steder i Y2-by. Man kan sige, at det ligger i udkanten, og som småbørnsforældre er man nødt til at have to biler. Der er ca. 9 km til Y2-by. Foreholdt det af sagsøgte udarbejdede støttebilag har han forklaret, at de med rødt markerede adresser er de ejendomme han har sammenlignet med. De svarer efter hans opfattelse beliggenhedsmæssigt til Y1-adresse, og når de er dyrere, skyldes det handelstidspunktet. Når ejendommene er sammenlignelige skyldes det, at de ligger i samme område. Y1-adresse ligger imidlertid dårligere, fordi den ligger ud til en gennemkørselsvej og ved siden af en skole. De med grønt markerede ejendomme ligger efter hans opfattelse i områder, som man kan betegne (red. information 18 fjernet) og er ikke sammenlignelige med Y1-adresse - det er som at sammenligne (red. information 19 fjernet). Det er beliggenheden, der gør forskellen. Han er aktiv (red. information 24 fjernet) og har venner i Y13-adresse, som han derfor kender. Y5-by er en gennemkørselsby, der dør helt hen om vinteren. Det er en hyggelig lille by, men at sammenligne den med de grønne ejendomme på støttebilaget er at sammenligne pærer og bananer. Der er en verden til forskel. Man kan bare se på bilparken. Y5-by har således en ringere beliggenhed end de af skattemyndighederne anvendte ejendomme og svarer beliggenhedsmæssigt bedre til de ejendomme, han har fundet frem. Ved fastsættelsen af grundværdien på Y1-adresse i 2011 til 1.250.000 kr. har han taget højde for, at grunden ikke må udstykkes, og at der er mulighed for åben og tæt lav bebyggelse. Efter hans opfattelse vil det ikke være økonomiske ansvarligt at bruge 5 byggeretter á 90 m2 på tæt lav bebyggelse. Sådan et projekt vil han ikke anbefale. Det gør ingen forskel på en grunds værdi i Y5-by, at der er mulighed for tæt lav bebyggelse med en udnyttelse på 40%.

Det fremgår, at hans sammenligningsejendom Y22-adresse blev handlet i september 2020 for 1.200.000 kr. Når han på den baggrund har fastsat 2011 nivauet for Y1-adresse til 1.250.000 skyldes det, at han har vurderet beliggenheden og set på de priser, grunde blev handlet til i 2011. Han har sammenlignet med grunde handlet i Y28-by, men ikke i Y5-by. Han medgiver, at det tidsmæssige aspekt er langt, og der har ikke været så mange sammenlignelige referencer. Han har ræsonneret sig fra 2020 prisen til 2011 prisen på baggrund af et skøn baseret på tilgængelige statistikker fra (red. information 16 fjernet), (red. information 20 fjernet) og (red. information 21 fjernet), hvoraf det fremgår, hvordan markedet har udviklet sig. Han har ikke foretaget nogen vurdering af, hvad de med rødt markerede ejendomme ville kunne være handlet til i 2011, men han har ud fra de seneste salgspriser regnet tilbage og derved kommet frem til den skønnede grundværdi for Y1-adresse i 2011. M2 prisen på Y23-vej i 2020 er 3 gange så høj som den beregnede m2 pris på Y1-adresse i 2011, men han har foretaget en tilbagediskontering på baggrund af statistikkerne. Der har ikke været så mange referencer i Y5-by men i Y28-by. Det har selvsagt en betydning, at nogle af de med rødt markerede grunde har andre størrelser og anvendelsesmuligheder. Det har han også været opmærksom på ved prisfastsættelsen, men om der er en bebyggelsesprocent på 30 eller 40 i Y5-by er ligegyldigt. Ved vurderingen af prisen har han derfor ikke lagt vægt på bebyggelsesprocent og anvendelsesmulighed. Grundene på Y24-adresse og Y29-adresse blev solgt henholdsvis i 2007 og i 2016. I perioden 2007-2011 indtraf finanskrisen i 2007/2008 og markedet faldt, men rettede sig i 2009/2010 men ikke til det oprindelige niveau. I besvarelsen af spørgsmål SS I A h og SS I B k i den supplerende skønserklæring har han forklaret om prisudviklingen. Den procentvise stigning/fald i perioderne har han beregnet ud fra tilgængelige statistikker. Prisudviklingen på grunde i udkantsområder som Y5-by ligger nogenlunde fast. Den generelle prisudvikling i Y2-by-området har været anderledes end i Y5-by-området. Priserne er steget mere i Y2-by centrum og i Y2-bys "(red. information 4 fjernet)" end i Y5-by. Ved vurderingen af prisen på Y1-adresse har han tilbagediskonteret med den samme procentsats, som har været på ejendomsmarkedet. Han kan ikke oplyse procentsatsen, for den beror også på et skøn, som blandt andet er afhængig af beliggenheden. Der er ikke tale om en 1 til 1 justering af prisen på Y1-adresse i den forstand, at han slavisk har fulgt prisudviklingen, da han også har set på beliggenhed. Der er således også tale om et skøn.

Parternes synspunkter

A og B har i deres påstandsdokument anført:

"…

RETSGRUNDLAGET

Der er enighed imellem parterne om retsgrundlaget og herunder, at det sagsøger, der har bevisbyrden for, at det skøn, der er foretaget af skattemyndighederne, herunder Landsskatterettens skøn, skal tilsidesættes og det er sagsøgers standpunkt, at denne bevisbyrde er løftet i nærværende sag.

Der afgørende spørgsmål i nærværende sag er herefter, hvorvidt skatteyderen kan godtgøre, at vurderingsmyndighederne (Landsskatteretten) har foretaget et skøn eller at den skønsmæssige ansættelse af grundens værdi hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen.

Det er her åbenbart, at en eventuel fejl eller mangel skal have betydning for værdiansættelsen og således at eksempelvis mindre fejl eller mangler, der ikke har betydning for værdiansættelsen, ikke har nogen betydning for skønnet og dermed ikke kan anvendes til at godtgøre, at et skøn er forkert.

Det er endvidere et faktum, at en værdiansættelse for, at man kan tilsidesætte denne, at en skatteyder godtgør, at den ansatte værdi ligger udenfor rammerne af det skøn, der tilkommer vurderingsmyndighederne, d.v.s. at en værdiansættelse fra skattemyndighedernes side må anses for åbenbart urimelig.

Det er her sagsøgers standpunkt, at denne bevisbyrde netop er løftet i nærværende sag på baggrund af skønserklæringen.

De af sagsøgte anvendte/refererede Højesteretsdomme bygger over samme princip som ovenfor angivet.

Sagsøger er enig i, at det i sagens natur er Retten, der afgør bevisvægten af en skønserklæring med specificerede tillægserklæringer således som det er tilfældet i nærværende sag.

AD SKØNSMANDENS LOKALKENDSKAB

Skønsmanden er bragt i forslag af (red. information 13 fjernet), der er foreningen af danske ejendomsmægleres sammenslutning og det er er fast praksis, at disse bringer en skønsmand i forslag, der efter foreningens opfattelse er egnet til og har den fornødne såvel praktiske som faglige erfaring i at besvare spørgsmål i den pågældende sagstype.

Det er korrekt, at skønsmanden LK ikke er ejendomsmægler i Y2-by-området, men det fremgår direkte af dennes CV og oversigt over arbejder udført (bilag 12), at skønsmanden har et særdeles grundigt kendskab til fast ejendom, har været skønsmand i 10 år, gennemført alle relevante kurser og herunder særligt i Y2-by har forestået udvikling af og salg af betydelige ejendomme i området.

Herudover bemærkes, at Kammeradvokaten ikke på noget tidspunkt har haft nogen indvendinger imod den foreslåede skønsmand og det forekommer ikke rigtigt, at man nu mere end ½ år senere og efter skønserklæringen og tillægserklæringen foreligger prøver at betvivle skønsmandens kendskab til markedsforholdene i Y2-by og omegn.

AD SKØNSERKLÆRINGERNE

Skønsmanden har direkte i erklæringen anført, hvad han har medtaget af relevante udstykninger af grunde, idet bemærkes at det alene er grundens værdi, der er relevant i nærværende sag og ikke den fysiske bygning.

Det bemærkes, at skønsmanden herudover har haft, til sin rådighed, det sammenligningsmateriale, sagsøgeren har udarbejdet og fremlagt, jfr. bilag 11 med underbilag, der netop viser forskellen på de enkelte områder i Y2-by. Det er også disse problemstillinger, der skriftligt har været redegjort for overfor Landsskatteretten og som medførte, at sagsøger i væsentligt omfang i Landsskatteretten i øvrigt fik medhold, men dog ikke fuldt ud, hvilket er årsagen til nærværende sag.

EJENDOMMENS FORHOLD:

Sagsøgerne erhvervede den i sagen omhandlede ejendom med overtagelsesdag den 1. marts 2016 for en købesum stor kr. 2.550.000,00. Ejendommen er en villa beliggende i byzone med et grundareal på 1514 m2 heraf vej 0 m2 og med en offentlig ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2016 kr. 2.350.000,00 heraf grundværdi kr. 590.500,00.

Ejendommen er beliggende i yderkanten af Y5-by by, der er en del af Y2-by Kommune. Y2-by Kommune traf i 2017 afgørelse om (red. information 3 fjernet) for boliger beliggende på (red. information 15 fjernet) i Y5-by jfr. forside af lokalplanen (bilag 1).

Sagsøgerne modtog herefter ejendomsvurderingen 1. oktober 2018 udskrevet 15. december 2019 (bilag 2) hvoraf fremgik, at ejendomsværdien nu blev ansat til kr. 4.100.000,00 heraf grundværdi kr. 2.336.500,00.

Som bilag 3 er fremlagt ejendomsskattebillet 2020 hvoraf de samme værdier fremgår.

Ved udateret skrivelse sendt pr. mail påklagede sagsøgeren herefter ejendomsvurderingen 1. oktober 2018 (bilag 4) hvilken sag herefter blev indbragt for Vurderingsstyrelsen, der ved skrivelse af 4. oktober 2019 (bilag 5) fremsendte udtalelse til Skatteankestyrelsen og hvorefter Vurderingsstyrelsen beregnede ejendomsværdi og grundværdi til henholdsvis kr. 4.250.000,00 og kr. 2.396.400,00, idet man lagde vægt på at (red. information 3 fjernet) ikke indeholdt bestemmelse om udstykning

at grundværdien udgjorde grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyntagen til beskaffenhed og beliggenhed jfr. dagældende vurderingslov § 6 jfr. § 13 stk. 1 og at værdien svarede til handelspriserne i området.

Sagsøgerne rettede herefter henvendelse til undertegnede, der ved skrivelse af 18. oktober 2019 (bilag 6) med underbilag 6-1 til 6-6 redegjorde for de formelle forhold. Det fremhæves, at denne redegørelse ikke tager højde for det efterfølgende anførte om manglende mulighed for udstykning.

Skatteankestyrelsen fremkom herefter med et forslag til afgørelse (der ikke fremlægges af praktiske grunde da det reelt er identisk med afgørelsen af 31. januar 2020) og denne redegørelse kommenterede jeg på vegne sagsøgerne den 30. december 2019 (bilag 7) med bilag vedrørende tilsvarende udstykning (bilag 8) og herefter fremkom Skatteankestyrelsen med den påklagede afgørelse dateret 31. januar 2020 (bilag 9).

DET PÅKLAGEDE FORHOLD:

Som det fremgår af Skatteankestyrelsens afgørelse har sagsøgerne fået, jfr. medholdsvurderingen, "medhold i overvejende grad de påklagede forhold".

Det fremgår af Landsskatterettens afgørelse, at ejendomsværdien nedsættes fra kr. 4.100.000,00 til kr. 2.900.000,00 svarende til knap 30 % i nedslag, hvilket reelt svarer til det af sagsøgerne anførte jfr. de til Landsskatteretten tidligere fremsendte bilag og skriftlige kommentarer og det fremgår at grundværdien nedsættes fra Vurderingsstyrelsens afgørelse kr. 2.336.500,00 til kr. 1.755.000,00 svarende til en nedsættelse på knap 25 %.

SAGENS PROBLEMSTILLING:

Problemet i nærværende sag er herefter, at sagsøgerne ikke kunne tiltræde Landsskatterettens afgørelse vedrørende grundværdien kr. 1.755.000,00, idet man gør gældende, at værdien af den pågældende grund alene skal ansættes til kr. 1.250.000,00 nu jfr. skønserklæringen.

Der lægges særligt vægt på, at grunden nok er 1.514 m2, men at det i forbindelse med sagens behandling er blevet konstateret, at ejendommen i 1978 blev udstykket fra skolens område til selvstændig matrikel og at det af den i 1979 udarbejdede deklaration fremgår, at ejendommen ikke kan udstykkes yderligere. Dette har, efter sagsøgernes opfattelse, den konsekvens, at hele grundlaget for Vurderingsstyrelsens afgørelse er forkert.

Sagsøgerne er klar over, at det af lokalplanen fremgår, at der den 29. juni 1979 er tinglyst nævnte dokument om forbud mod udstykning og at det af lokalplanens § 14 fremgår, at der ikke er deklarationer eller lignende der skal ophæves. Deklarationen er således ikke ophævet ved den nye lokalplan og det kan herefter processuelt lægges til grund, at ejendommen ikke kan udstykkes.

Det gøres særskilt gældende, at en økonomisk forsvarlig udnyttelse ikke kan ske ved at omdanne den eksisterende bebyggelse (et enfamiliehus) til anden boligform i form af tæt lav bebyggelse - dobbelt/kædehuse der ikke kan udstykkes (f.eks. en andelsboligforening eller lignende), idet dette ville medføre, at den eksisterende ejendom skulle nedrives.

Det er herefter uden betydning, at ejendommens grund er på 1.514 m2, idet der alene i praksis er en byggeret og alene kan opføres det parcelhus, der allerede ligger på ejendommen.

Der henvises herefter til den påklagede afgørelse side 14/17 om grundværdi.

Sagsøgerne er enig i, at den byggeret, der er på grunden, er beregnet ud fra en normal grund på 800 m2 og er uafhængig af grundens størrelse. Dette betyder herefter, efter sagsøgernes opfattelse, at det større grundareal på 1.514 m2 reelt ikke medfører nogen værdiforøgelse af den grund sagsøgerne ejer.

AD Y22-adresse M.FL.

Der henvises herefter til det fremlagte bilag 8, udstykning netop i Y5-by og ikke langt fra nærværende ejendoms placering og hvoraf fremgår, at en grund her er sat til salg for kr. 1.195.000,00 i udstykket stand godt nok kun på 498 m2 og med en byggeret men at denne grund har ligget i 416 dage pr. 18. december 2019 uden at være solgt hvilket indikerer, at prisen på grunden er fastsat forkert og at denne burde være betydelig lavere. Denne ejendom / grund er i december 2020 solgt for kr. 1.205.000,00, dvs. efter en liggetid på ca. 770 dage eller mere end 2 år.

Der er, i hvert tilfælde for sagsøgeren, ingen tvivl om, hvad "udstykningen Y23-vej Y5-by" dækker, idet der er tale om en række grunde, udstykket og sat til salg. Dette areal er relativt tæt beliggende på sagens ejendom. Det er naturligvis klart, at skønsmanden ved sin prisfastsættelse skal angive priserne pr. 1. oktober 2011 for den i sagen omhandlede ejendom, men dette kan også ske med baggrund i kendskabet til nugældende salgspriser.

Herudover anfører sagsøgte, at der kan bygges betydeligt mere på den i sagen omhandlede ejendom med en bebyggelsesprocent på 40 og dermed 605 kvm. Det fremhæves, at der forudsætningsvis processuelt er enighed om, at ejendommen netop ikke kan udstykkes og at det af sagsøgte anførte derfor højest kan danne baggrund for en bebyggelse af lejligheder/rækkehuse eller lignende til udlejning.

Der er således ingen usikkerhed i relation til skønsmandens vurdering vedr. denne ejendom.

SAMMENLIGNINGSGRUNDLAGET:

Landsskatteretten har lagt vægt på, at den påklagede ejendom er mest sammenlignelig med ejendommen Y18-adresse og Y19-adresse, Y2-by. Dette er sagsøgerne ikke enig i, idet de pågældende ejendomme har en betydelig mere attraktiv beliggenhed da disse er beliggende, som også angivet i afgørelsen, i rolige parcelhusområder tæt til skov hvorimod nærværende ejendom ligger direkte op til en SFO og skole med de deraf følgende støjgener.

Landsskatteretten er kommet frem til, at grundværdien er på 1.755.000,00 svarer til kr. 1.519,00 pr. m2 og dette fastholder sagsøger er alt for højt.

Sagsøgerne er enige i, at det naturligvis er 2011 niveauet, der skal lægges til grund ved fastsættelsen af grundværdien.

Vedrørende pkt. 3.2, Vurderingsstyrelsens afgørelse, er der kun den faktuelle bemærkning, at Vurderingsstyrelsen har fastsat grundværdien i forhold til 5 byggeretter og dermed overset, at udstykning ikke kan finde sted, hvilket er det forhold Landsskatteretten i den efterfølgende afgørelse "retter op på".

Der henvises herefter til Kammeradvokatens processkrift side 9 øverst og ejendommene Y18-adresseog Y19-adresse. Den i sagen omhandlede ejendom er måske mest sammenlignelig med disse ejendomme for så vidt angår det fysiske, men boligområderne, hvori Y18-adresseog Y19-adresse er placerede, har en helt anderledes kvalitet og "beliggenhedseffekt" end den i sagen omhandlede ejendom, idet der simpelthen er tale om meget mere attraktive områder end sagsøgernes ejendom i Y5-by.

Sammenfattende fastholder sagsøger således, at skønserklæringen med tillægserklæring er såvel præcis som tilstrækkeligt til at løfte bevisbyrden for, at det skøn skattemyndighederne har foretaget ikke er korrekt, idet skattemyndigheder, som angivet ovenfor, som sammenligningsejendomme har lagt vægt på grunde, der har en helt anderledes beliggenhed og kvalitet end sagsøgers grund, og at beliggenhedsfaktoren er det afgørende.

Endvidere lægges der vægt på, at differencen mellem vurderingen kr. 1.755.000,- og det af sagsøger anerkendte kr. 1.250.000,- udgør kr. 505.000,- eller i forhold til den vurdering sagsøger mener skal lægges til grund en højere værdi på lidt over 40%. Dette er efter sagsøgers standpunkt et udsving, der væsentlig går ud over, hvad der må accepteres med et skøn fra skattemyndighedernes side på en helt almindelig parcelhusgrund i et yderområde.

LANDSSKATTERETTENS SKØN:

I pkt. 3.3, Landsskatterettens afgørelse fremkommer problemets kerne, nemlig at grundværdiansættelsen er sket med henvisning til salgsprisen for 6 ubebyggede parcelhusgrunde i postnummer 3400 Y2-by solgt i perioden fra 1. januar 2010 til 30. juni 2012 og det er specifikt her, at Landsskatteretten, formentlig på grund af det manglende kendskab til Y2-by Kommune og forskellen på værdiansættelsen i de forskellige områder får anvendt, som sammenligningsgrundlag, arealer/grunde der har en hel anden værdifastsættelse på grund af beliggenhed end sagsøgers ejendom.

Landsskatteretten har således ved sin foretagelse af en vurdering under inddragelse af konkrete lokale prisforhold ikke foretaget korrekt skøn hvorved der er fremkommet en åbenbar urimelig værdifastsættelse. Det fastholdes således, at de to ejendomme, der sammenlignes med ikke som angivet i Kammeradvokatens svarskrift, er beliggende i samme boligområde. Der er betydelig geografisk afstand imellem grundene og sagsøgers ejendom og den betydelige geografiske afstand skal suppleres med "beliggenhedsværdien" for de 2 grunde, der er helt anderledes end sagsøgers ejendom beliggende i udkanten af Y5-by.

Sagsøger er enig i, at værdien af grunden er grundens værdi i ubebygget stand og at det er en almindelig i økonomisk henseende god anvendelse, der fastsætter værdien.

Det centrale er her således beliggenheden også i forhold til det omgivne land, påvirkningen af lokalplaner og andet, herunder begrænsninger i anvendelsesmulighederne m.v.

Et af sagens kernepunkter er herefter spørgsmålet om byggeretsværdiprincippet sammenholdt med manglende udstykningsmuligheder.

Det er her nødvendigt at se på ejendommens beliggenhed, idet denne har en central betydning for, i hvilket omfang byggeretter vil kunne udnyttes.

En udnyttelse af 5 byggeretter i en situation, hvor der ikke kan ske udstykning ville medføre, at der ville skulle ske salg til en udlejningsejendom med alene 5 enheder (teknisk et småhus). I Skatteankestyrelsen (bilag 9) afgørelse af 31. januar 2020 side 5/17 øverst fremgår det, at byggeretterne ansættes til en værdi af kr. 368.000,00 pr. stk. med et nedslag for udstykningsudgifter kr. 140.000,00 hvilket er gentaget i udskrift af ejendomsvurdering fastsat på baggrund af den nu påklagede afgørelse for den 10. februar 2020 (bilag 10) side 2 hvoraf de samme beløb fremgår. De 4 ekstra byggeretter giver således isoleret set en værdi på kr. 1.472.000,00, der er tillagt grundværdien før værdinedslaget.

Sagsøger er enig i, at byggeretsværdier er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, men når det indgår med en sådan vægt til fastsættelse af handelsværdien giver det et resultat, der uanset om der måtte foreligge et skøn vil være helt forkert i forhold til de faktiske forhold i området. Det er således ikke muligt blot at multiplicere grundens areal med bebyggelsesprocenten og derefter opdele denne i 5 enheder af 90 m2 idet man derved får et fejlagtigt resultat. Det centrale er her udstykningsforbuddet og dette forbuds påvirkning.

Sagsøger er enig i, at havde der ikke været et udstykningsforbud ville man forventeligt kunne opføre, i tæt lav bebyggelse, 5 ejerlejligheder/rækkehuse/kædehuse eller lignende som tæt lav bebyggelse til helårsbeboelse med henblik på videresalg.

De centrale bemærkninger er herefter, i relation til dette forhold, vurderingslovens bemærkninger om "beskaffenhed og beliggenhed og til i økonomisk henseende god anvendelse" jfr. vurderingslovens § 13 stk. 1 således forstået, at grunden anvendes til det formål der i økonomisk henseende er det bedste. Dette er en konkret vurdering der særligt baseres på beliggenhed under hensyntagen til ejendommens form og størrelse samt særligt til blandt andet udstykningsmulighederne jfr. vurderingslovens § 16. Det er således denne kombination der medfører de konkrete begrænsninger i grundens værdi, at denne ikke bør overstige kr. 1.250.000,00 jfr. den nedlagte påstand.

Sagsøger fastholder herefter, at det også i denne situation vil være relevant at se særligt på grunde beliggende i området i Y5-by, idet dette område beliggenhedsmæssigt er helt anderledes end de ejendomme Landsskatteretten har sammenlignet med på Y18-adresseog Y19-adresse. Sagsøger er enig i, at priser i 2018 og 2019 ikke belyser prisniveauet i 2011, men at det er derimod sandsynligt, at prisniveauet i 2018 og 2019 er højere end prisniveauet i 2011.

Der henvises herefter til bemærkningerne vedrørende grundene og prisniveauet og herunder det manglende salg og således at disse grundes priser formentlig er endnu lavere ved et faktisk salg end de nu er udbudt til, hvilket ligeledes fører til at vurderingen for den aktuelle grund burde være lavere end kr.

1.755.000,00 ansat af sagsøgte, konkret kr. 1.250.000,00 svarende til det af skønsmanden ansatte.

Sammenfattende gør sagsøger gældende, at det af Landsretten udviste skøn skal tilsidesættes og at grundværdien skal ændres til det af skønsmanden anførte beløb kr. 1.250.000,00, idet Landsskatterettens skøn bygger på et forkert sammenligningsgrundlag i forhold til sammenlignelige ejendomme med relevant beliggenhed og derfor med rette skal tilsidesættes og ændres til det af sagsøger påståede.

Sagsøger er enig i sagsøgtes subsidiære påstand om hjemvisning i det omfang, at sagsøger får medhold i påstanden, idet det er Skattemyndighederne, der fastsætter vurderingen.

…"

Skatteministeriet Departementet har i sit påstandsdokument anført:

"…

4. ANBRINGENDER

Skatteministeriet gør overordnet gældende, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens afgørelse om grundværdiansættelsen af sagsøgernes ejendom.

Det følger af retspraksis i sager, hvor en ejendomsejer søger at anfægte skattemyndighedernes vurdering, at der skal foreligge et sikkert bevis for, at værdiskønnet er baseret på et mangelfuldt grundlag, og at dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen eller, at den ansatte værdi ligger uden for rammerne for det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne. Det vil sige, at ejendomsejeren skal godtgøre, at værdiansættelsen må anses for åbenbart urimelig, jf. eksempelvis UfR2000.1071H, UfR2005.1164H og U.2016.191H.

Sagsøgerne har ikke løftet denne bevisbyrde.

4.1 Landsskatterettens afgørelse er korrekt

Landsskatterettens afgørelse er korrekt, idet grundværdiansættelsen af sagsøgernes ejendom er foretaget i overensstemmelse med regelsættet i vurderingsloven og på baggrund af et velunderbygget skøn, hvor Landsskatteretten har forholdt sig til de relevante forhold og foretaget en samlet vurdering under inddragelse af de konkrete, lokale prisforhold.

Allerede derfor er der ikke grundlag for at tilsidesætte afgørelsen.

4.1.1 Landsskatterettens afgørelse er baseret på det korrekte grundlag og inddrager relevante hjælpekriterier

Landsskatterettens grundværdiansættelse af sagsøgernes ejendom er foretaget i overensstemmelse med regelsættet i vurderingsloven.

4.1.1.1 Ubebygget stand

Landsskatterettens ansættelse af grundværdien er for det første baseret på forudsætningen om, at grunden skal vurderes i ubebygget stand.

Værdien af grunden ansættes således i "ubebygget stand", jf. vurderingslovens § 13. Det følger af bestemmelsens ordlyd om "en i økonomisk henseende god anvendelse", at det er de retlige udnyttelses- og anvendelsesmuligheder i forhold til en ubebygget grund, der er relevant ved grundværdiansættelsen - og dermed ikke den faktiske anvendelse og udnyttelse.

Vurderingslovens ordning om værdifastsættelsen af bebyggede grunde er baseret på forudsætningen om, at det er den retlige udnyttelses- og anvendelsesmulighed som følge af lokalplanens bestemmelser, der er relevant også selv om, at det ikke uden videre er muligt at sælge grundene i ubebygget stand, jf. Højesterets dom gengivet i UfR2016/191.

Den økonomisk set gode anvendelse kan for ejeren af en bebygget grund være en teoretisk mulighed. Det har ikke nogen betydning for fastsættelsen af grundværdien, om det vil være økonomisk uforsvarligt for sagsøgerne at realisere de muligheder, der er for bebyggelse på grunden.

Det er derfor forkert, når sagsøgerne i stævningen på side 3, der henviser til side 14 i den påklagede afgørelse, bilag 9, gør gældende, at det strider mod formålsbestemmelsen i vurderingsloven at vurdere et givet grundareal med et antal teoretisk beregnede byggeretter for derefter at opnå en høj grundværdi, når den faktiske anvendelse og opnåelse af denne grundværdi, det vil sige udnyttelsen af de 5 byggeretter, vil fordre et faktuelt værditab på ikke under 2.000.000 kr. ved en nedrivning af den eksisterende ejendom og med bortfjernelse af denne til følge.

Landsskatterettens værdiansættelse af sagsøgernes grund på baggrund af det beregnede antal byggeretter, som lokalplanen giver mulighed for, er således i overensstemmelse med i vurderingsloven, selvom udnyttelsen af de 5 byggeretter, som lokalplanen for sagsøgernes grund giver mulighed for, vil fordre en faktuel værdireduktion for sagsøgerne ved en nedrivning af den eksisterende ejendom og med bortfjernelse af denne til følge. Denne omkostning indgår altså ikke i værdiansættelsen efter loven.

4.1.1.2 Byggeretsværdiprincippet

Landsskatterettens ansættelse af grundværdien med generelt afsæt i byggeretsværdiprincippet er korrekt og er velbegrundet - også selvom sagsøgernes grund rent faktisk ikke kan udstykkes.

Byggeretsværdiprincippet indebærer, at grundværdien beregnes som summen af en eller flere byggeretter og en arealværdi. Det hviler på den betragtning, at en grunds værdi kan deles op i en del, der vedrører retten til at opføre et hus eller husenheder - byggeretten - og en anden del, der afhænger af arealstørrelsen - arealværdien. Byggeretten er derfor uafhængig af grundstørrelsen.

At, byggeretsværdiprincippet kan anvendes efter vurderingsloven, er bl.a. lagt til grund i forarbejderne til ejendomsvurderingsloven fra 2017 i beskrivelsen af gældende ret efter vurderingsloven (LFF 2017-05-03 nr. 211, afsnit 2.4.2.1.), hvor det anføres, at tanken bag princippet er, at en væsentlig del af værdien af f.eks. en parcelhusgrund består i retten til at opføre et hus. Denne værdi er uafhængig af, om grunden er stor eller lille.

Der er enighed om, at deklarationen om forbud mod udstykning af 29. juni 1979 ikke er ophævet ved Y2-by byråds vedtagelse den 25. oktober 2017 af den nye lokalplan, (red. information 3 fjernet), og at ejendommen derfor ikke kan udstykkes.

Antallet af byggeretter er imidlertid ikke knyttet til en lokalplans bestemmelser om udstykning, jf. Højesterets dom gengivet i UfR2005.1164/SKM2005.63H.

Det afgørende er ikke antallet af byggegrunde, der vil kunne udstykkes, men antallet af husenheder ud fra den retlige bebyggelsesprocent, som kan opføres på grunden. Dette princip er lagt til grund i dommen gengivet i SKM2014.850.BR.

Vedtagelsen af lokalplanen, (red. information 3 fjernet), giver mulighed for at ændre den eksisterende bebyggelse (åben-lav bebyggelse) til en anden boligform (tæt-lav bebyggelse).

Lokalplanen indebærer dermed, at ejendommen har fået nye og økonomisk mere fordelagtige anvendelsesmuligheder, der kan realiseres, selv om det ikke er muligt at udstykke grunden.

Muligheden for åben-lav bebyggelse indebærer jo - hvis grunden ikke kan udstykkes - at der kun kan opføres et parcelhus, jf. byggelovens § 10a.

Muligenden for at opføre tæt-lav bebyggelse indebærer derimod, at der er mulighed for f.eks. at opføre dobbelt-/kædehuse eller rækkehuse på grunden. En sådan anvendelse forudsætter ikke en udstykning, f.eks. er der mange rækkehuse, der opføres ejerlejlighedsopdelt på en og samme grund.

Så hvor det ikke har så stor værdi at have en stor grund, der ikke må udstykkes, men som kun må bruges til parcelhus, er det mere værdifuldt at have en stor grund, der ikke må udstykkes, og som har mulighed for tæt-lav bebyggelse, idet der så må opføres dobbelt-/kædehuse eller rækkehuse.

Det vil sige, at det for grunden med mulighed for tæt-lav bebyggelse, er muligt at udnytte byggeretterne.

Muligheden for at opføre tæt-lav bebyggelse er derfor et relevant moment at inddrage ved ansættelsen af grundværdien, selvom sagsøgernes grund ikke må udstykkes.

Dertil kommer, at bedømmelsen af sagsøgernes grunds værdi beror på et konkret skøn, hvilket er i overensstemmelse med bl.a. Højesterets dom af 11. januar 200 (red. information 6 fjernet) gengivet i U2005.1164/SKM 2005.63.H.

Landsskatteretten har således konkret forholdt sig til de omkringliggende salg.

Der er lagt vægt på, at sagsøgernes ejendom har lidt andre anvendelses- og udnyttelsesmuligheder, idet den kan anvendes til både åben-lav og tæt-lav bebyggelse, mens de solgte grunde, som Landsskatteretten har sammenlignet sagsøgernes grund med, er beliggende i områder, der er udlagt til åben-lav bebyggelse.

Der er dermed tale om et velunderbygget skøn.

4.1.2 Velunderbygget skøn - sammenlignelige ejendomme

Landsskatteretten har forholdt sig til de relevante forhold og har foretaget en samlet vurdering under inddragelse af de konkrete, lokale prisforhold.

Den skønnede grundværdiansættelse er således sket under hensyn til ejendommens beliggenhed, grundens størrelse, at grunden har tilnærmelsesvis regulær form, at der er mulighed for at opføre åben-lav eller tæt-lav bebyggelse på grunden, og bebyggelsesprocenter på hhv. 30 for åben-lav og 40 for tæt-lav bebyggelse, og at der ikke er mulighed for at udstykke grunden.

Der er ved grundværdiansættelsen henset til salgspriserne for seks ubebyggede parcelhusgrunde i almindelig fri handel i (red. information 14 fjernet), der er fremkommet ved søgning efter grunde solgt i perioden 1. januar 2010 til 30. juni 2012, idet der i perioden ikke har været almindelige frie salg af ubebyggede parcelhusgrunde i Y5-by, hvor sagsøgernes ejendom er beliggende.

Det drejer sig om ejendommene Y18-adresser, Y19-adresse, Y14-adresser.

Der er navnlig henset til salgsprisen for de to ejendomme, Y18-adresse og Y19-adresse, Y2-by, der er mest sammenlignelige med sagsøgernes ejendom, idet de ligesom sagsøgernes ejendom er beliggende i omegnen af Y2-by. Det er indgået i vurderingen, at Y18-adresse og Y19-adresse har en mere attraktiv beliggenhed end sagsøgernes ejendom, jf. bilag 9, side 17, afsnit 3, 5 og 6.

Det er endvidere indgået i Landsskatterettens vurdering, at sagsøgernes ejendom har et væsentligt større grundareal end grundarealerne for de seks andre ejendomme, og at sagsøgernes ejendom har flere anvendelses- og udnyttelsesmuligheder, da der kan opføres både åben-lav (dvs. almindelig parcelhusbebyggelse med 30 % i bebyggelsesprocent) og tæt-lav bebyggelse (dvs. rækkehusbebyggelse med 40 % i bebyggelsesprocent). De seks solgte grunde er beliggende i områder, der alene er udlagt til åben-lav bebyggelse.

Landsskatteretten har i forhold til de seks ejendomme, som indgår i vurderingsgrundlaget, taget højde for, at sagsøgernes ejendom har en mindre attraktiv beliggenhed, hvorfor sagsøgernes ejendom er fastsat ca. 30 % lavere end gennemsnittet for de seks ejendomme.

Landsskatteretten har også udtrykkeligt forholdt sig til betydning af, at der var en ubebygget grund på 498 m2, beliggende Y22-adresse i Y5-by, der var udbudt til salg i 2019, idet Landsskatteretten bemærker, jf. bilag 9, side 17, at udbudsprisen i 2019/2020, ikke siger noget om niveauet for faktiske handler af ubebyggede grunde i 2011

4.2 Ikke grundlag for tilsidesættelse

Sagsøgerne har i forbindelse med sagens behandling indhentet en syns- og skønserklæring.

Skønsmanden er blevet spurgt til grundværdien af sagsøgernes grund baseret på oplysningerne om grundens størrelse, udformning og planmæssige muligheder, som de forelå pr. 1. oktober 2018, og baseret på prisforholdene, som de var den 1. oktober 2011.

Skønsmanden er anmodet om at angive den usikkerhed, der er knyttet til besvarelsen, og såfremt markedsværdien må antages at have befundet sig inden for et vist interval at angive dette.

Det fremgår af syns- og skønserklæringen af 10. november 2020, at:

"Det er skønsmandens holdning at grundværdien vil udgøre stort kr. 1.250.000. Den omtalte usikkerhed vil efter skønsmandens vurdering ligge mellem stort kr. 1.150.000 - 1.250.000. Det opnåede resultat skyldes specielt beliggenheden, størrelsen på grunden samt nedenstående referencer.

De referencer skønsmanden har medtaget samt fundet relevante er følgende:

Udstykningen - Y23-vej (Y5-by).

Udstykningen - Y24-adresse. Udstykningen - Y29-adresse.

Udstykningen - Y26-adresse."

På baggrund af den kortfattede og upræcise besvarelse, og da skønsmanden ikke har svaret på, hvori usikkerheden, der knytter sig til vurderingen, består, har Skatteministeriet fundet anledning til at stille supplerende spørgsmål.

Skønsmanden har ved den supplerende syns- og skønserklæring af 26. februar 2021 fastholdt sin vurdering.

En skønserklæring, der imødekommer en ejendomsejers synspunkt om, at ejendommen er vurderet for højt af vurderingsmyndigheden, er imidlertid ikke i sig selv tilstrækkeligt til at kunne løfte bevisbyrden for, at der er grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes vurdering, jf. til eksempel Højesterets dom gengivet i UfR.1985.580.

Syns- og skønserklæringerne af hhv. 10. november 2020 og 26. februar 2021, udgør derfor ikke i tilstrækkeligt grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens afgørelse om værdiansættelse af sagsøgernes grund.

Syns- og skønserklæringerne i sagen giver ikke grundlag for tilsidesættelse af Landsskatterettens afgørelse, dels fordi skønsmandens vurdering ikke er baseret på sammenlignelige salg, dels fordi det er umuligt at se, hvordan skønsmanden kommer fra priserne for referencesalgene til skønnet på 1.250.000 kr. for sagsøgernes grund.

En forudsætning for, at en skønsmands vurdering kan være afgørende, er, at vurderingen har støtte i relevante, gennemførte handler på almindelige vilkår eller i konkrete oplysninger om salgsudbud, jf. Højesterets dom i UfR.2000.1071.

Om en given handel kan betragtes som en sammenlignelig handel beror på en retlig vurdering og ikke en faktisk konstatering eller et fagligt skøn.

Det tilkommer derfor retten at vurdere, om de handler, som skønsmanden har baseret sit skøn på, i tilstrækkelig grad er sammenlignelige i henseende til blandt andet handelstidspunkt/vurderingstidspunkt og anvendelses- og udnyttelsesmuligheder.

Skønsmanden har begrundet sit skøn med særlig henvisning til sagsøgernes ejendoms beliggenhed, grundens størrelse og fire angivne referencer, jf. erklæringen af 10. november 2020.

Referenceejendommenes salgspriser er opnået flere år før eller efter det relevante tidspunkt for vurderingen af sagsøgernes ejendom (grund), er arealmæssigt langt større eller mindre end sagsøgernes grund og har for hovedpartens vedkommende en mere begrænset udnyttelsesmulighed, end det er tilfældet med sagsøgernes ejendom.

Det indebærer, at skønsmandens vurdering er forbundet med en betydelig grad af usikkerhed, og beregningen af handelsværdien for sagsøgernes grund i skønserklæringen kan derfor ikke lægges til grund, jf. herved Østre Landsrets dom af 19. marts 2020 (B-87-18).

Til trods herfor har skønsmanden, jf. den supplerende erklæring af 26. februar 2021, ikke forholdt sig nærmere til betydningen af de opregnede forskelle, men blot bemærket, at det er beliggenhedsfaktoren, som er den vigtigste i forbindelse med køb og værdiansættelse af fast ejendom, samt at det trods divergerende muligheder for anvendelsen af referenceejendommene og sagsøgernes ejendom og den tidsmæssige forskydning kan konstateres, at sagsøgernes ejendom er markant mindre attraktiv.

Dertil kommer, at det er af væsentlig betydning for, hvilken vægt der kan lægges på skønserklæringerne, at skønsmanden ikke har lokalkendskab til markedsforholdene. LK virker ikke og har ikke virket som ejendomsmægler i Y2-by-området. LKs vurdering er derfor ikke baseret på andet end de faktuelle oplysninger om de fire ejendomme, som han referer til, da han ikke besidder en generel indsigt i prisdannelsen i Y2-by-området.

Skønsmandens erklæringer giver derfor ikke det fornødne sikre grundlag for at tilsidesætte det skøn, der er udøvet af Landsskatteretten, og som Landsskatteretten har givet en udførlig begrundelse for, idet følgende bemærkninger gør sig særligt gældende for de enkelte af skønsmandens opregnede referencer:

4.2.1.1 Y22-adresse (Y5-by)

Y22-adresse kan ikke lægges til grund som reference.

Y22-adresse er ikke sammenlignelig på grund af den tidsmæssige forskel mellem referencesalget og det relevante tidspunkt for prisskønnet af sagsøgernes grund, på grund af grundenes forskellige størrelser, udnyttelsesmuligheder og forskellen i kvadratmeterprisen.

Y22-adresse er således solgt i september 2020, og det relevante tidspunkt for prisskønnet er den 1. oktober 2011.

Grunden Y22-adresse er på 498 m2 med en byggeret til opførelse af åben/lav bebyggelse, mens ejendommen Y1-adresse (vurderingsejendommen), er en grund med et areal på 1.514 m2 med mulighed for at opføre både åben-lav og tæt-lav bebyggelse.

Udnyttelsesmuligheden for Y22-adresse med en byggeret til opførelse af åben-lav bebyggelse giver mulighed for en bebyggelsesprocent på op til 30 % og dermed 149 kvadratmeter etageareal for fritliggende enfamiliehus og tofamiliehuse med vandret lejlighedsskel.

Udnyttelsesmulighederne for sagsøgernes grund med mulighed for tæt-lav bebyggelse giver mulighed for en bebyggelsesprocent på op til 40 % og dermed 605 kvadratmeter etageareal til helt eller delvis sammenbyggede enfamiliehuse, herunder dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse og lignende tæt/lav bebyggelse.

De retlige anvendelsesmuligheder adskiller sig herved ganske markant fra hinanden.

Salgsprisen på 1.200.000 kr. for grunden Y22-adresse, Y5-by, medfører en kvadratmeterpris på 2.410 kr./m2. Skønsmandens værdiansættelse af sagsøgernes grund begrunder en kvadratmeterpris på 826 kr./m2. Skønsmanden har ikke nærmere kunne begrunde, hvordan salgsprisen på Y23-vej dermed understøtter skønnet i forhold til vurderingsejendommen, når kvadratmeterprisen er tre gange højere f.s.v.a. Y23-vej.

Det kan altså konstateres, at de retlige udnyttelses- og anvendelsesmuligheder i forhold til dette af skønsmanden anvendte referencesalg, er markant ringere end vurderingsejendommen. Alligevel kan det konstateres, at der er realiseret en overdragelsessum, der er ca. tre gange så høj pr. kvm. grund, hvis der sammenholdes med vurderingsejendommen. Referencesalget understøtter dermed i hvert fald ikke skønsmandens estimat.

Heroverfor står Landsskatterettens ansættelse af sagsøgernes grund til 1.755.000 kr., der medfører en kvadratmeterpris på 1.159 kr./m2.

4.2.1.2 Y24-adresse

Y24-adresse kan heller ikke lægges til grund som reference.

Grundene er ikke sammenlignelige på grund af den tidsmæssige forskel mellem referencesalget og det relevante tidspunkt for prisskønnet af sagsøgernes grund, på grund af grundenes forskellige størrelser og forskellen i kvadratmeterprisen.

Det fremgår i OIS.dk, at ejendommen var bebygget som beboelsesejendom ifølge årsvurderingen pr. 1. oktober 2006 med en ejendomsværdi på 1.550.000 kr. og heraf grundværdi 640.400 kr., mens ejendommen ifølge årsvurderingen pr. 1. oktober 2007 var en ubebygget grund, der var vurderet til 582.200 kr.

Ejendommen blev solgt i et almindeligt frit salg med indberetning til kommunen i uge 41 i 2006. Købesummen var 1.600.000 kr. og blev igen solgt i et almindeligt frit salg med indberetning til kommunen i uge 7 i 2007 for 1.800.000 kr.

Ved den seneste overdragelse i 2007 blev ejendommen erhvervet med henblik på nedrivning af bygningen. Grunden har efter nedrivningen henstået som ubebygget i en årrække, idet den første gang er registreret som en beboelsesejendom ved årsvurderingen pr. 1. oktober 2011. Køberen af ejendommen i 2007 har dermed reelt betalt 1.800.000 kr. foruden udgiften til nedrivning af bygningen på grunden.

Y24-adresse er således senest solgt i uge 7 i 2007, og det relevante tidspunkt for prisskønnet er den 1. oktober 2011.

Der er ifølge skønsmanden sket en væsentlig ændring i markedsforholdene for salg af ejendomme (helårsboliger) i den relevante periode, jf. svar på spørgsmål SS IB, c) (hvilket ved skønsmandens besvarelse er angivet som spørgsmål SS IB, k)), men den nærmere betydning for salg af grunde i området er uoplyst. Skønsmanden har om den tidsmæssige forskydning blot anført, at Y24-adresse "er erhvervet lige før markedet knækkede, da finanskrisen indtraf i Danmark", (jf. svar på spørgsmål SS IB, a) (hvilket ved skønsmandens besvarelse er angivet som spørgsmål SS IB,i).

Arealet for grunden Y24-adresse i Y5-by var 805 m2 med en byggeret til opførelse af åben-lav bebyggelse, mens ejendommen Y1-adresse, er en grund med et areal på 1.514 m2 med mulighed for at opføre både åben-lav og tæt-lav bebyggelse.

Udnyttelsesmuligheden for Y24-adresse med en byggeret til opførelse af åben-lav bebyggelse giver mulighed for en bebyggelsesprocent på 30 % og dermed 242 kvadratmeter etageareal for fritliggende enfamiliehus og tofamiliehuse med vandret lejlighedsskel.

Udnyttelsesmulighederne for sagsøgernes grund med mulighed for både åbenlav og tæt-lav bebyggelse indebærer en bebyggelsesprocent på op til 40 % og dermed 605 kvadratmeter etageareal til helt eller delvis sammenbyggede enfamiliehuse, herunder dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse og lignende tæt/lav bebyggelse.

Salgsprisen på 1.800.000 kr. for grunden Y24-adresse i Y5-by medfører således en kvadratmeter pris på 2.236 kr./m2. Skønsmanden vurderer sagsøgernes grund på 1.250.000 kr., hvilket fører til en kvadratmeterpris på 826 kr./m2. Heroverfor står Landsskatterettens ansættelse af sagsøgernes grund til 1.755.000 kr., der medfører en kvadratmeterpris på 1.159 kr./m2.

Det kan altså konstateres, at de retlige udnyttelses- og anvendelsesmuligheder også i forhold til dette af skønsmanden anvendte referencesalg, er markant ringere end vurderingsejendommen. Alligevel kan det konstateres, at der er realiseret en overdragelsessum, der er ca. tre gange så høj pr. kvm. grund, hvis der sammenholdes med vurderingsejendommen. Referencesalget understøtter dermed i hvert fald ikke skønsmandens estimat.

4.2.1.3 Y29-adresse

Y29-adresse kan heller ikke lægges til grund som reference.

Grunden Y29-adresse er solgt i 2016, og det relevant tidspunkt for prisskønnet er den 1. oktober 2011.

Arealet for grunden Y29-adresse er på 2.967 m2, grunden er udlagt til åben-lav bebyggelse, og den vil ikke kunne udstykkes yderligere, mens der for ejendommen Y1-adresse er tale om en grund med et areal på 1.514 m2 med mulighed for at opføre både åben-lav og tæt-lav bebyggelse på grunden.

4.2.1.4 Y26-adresse

Ejendommen, der var en ubebygget grund, er ifølge OIS.dk registreret af kommunen som solgt i uge 18 i 2012 for 2.545.000 kr.

Arealet for grunden Y26-adresse er på 427 m2, og plangrundlaget tillader tætlav bebyggelse, mens der

ved ejendommen Y1-adresse, er tale om en grund på 1.514 m2 med mulighed for at opføre både åben-lav og tæt-lav bebyggelse på grunden.

Salgsprisen på 2.545.000 kr. for grunden Y26-adresse i Y2-by, medfører således en kvadratmeterpris på 5.960 kr./m2, mens den skønnede værdi af sagsøgernes ubebyggede grund på 1.250.000 kr. medfører en kvadratmeterpris på 826 kr./m2. Heroverfor står Landsskatterettens ansættelse af sagsøgernes ubebyggede grund til 1.755.000 kr. medfører en kvadratmeterpris på 1.159 kr./m2.

Udnyttelsesmuligheden for Y26-adresse med byggeret til opførelse af tæt-lav bebyggelse giver mulighed for en bebyggelsesprocent på op til 40 % og dermed 171 kvadratmeter etageareal for helt eller delvis sammenbyggede enfamiliehuse, herunder dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse og lignende tæt/lav bebyggelse.

Udnyttelsesmulighederne for sagsøgernes grund med mulighed for både åbenlav og tæt-lav bebyggelse indebærer en bebyggelsesprocent på op til 40 % og dermed 606 kvadratmeter etageareal til helt eller delvis sammenbyggede enfamiliehuse, herunder dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse og lignende tæt/lav bebyggelse.

Skønsmanden anfører om sagsøgernes ejendom og Y26-adresse, "at disse to grunde godt kan sammenlignes idet deres beliggenhed rent logistisk i de to kvarter er sammenlignelige", jf. svar på spørgsmål SS ID, a) den supplerende erklæring af 26. februar 2021 ((hvilket ved skønsmandens besvarelse er angivet som spørgsmål SS ID, p)). Endvidere anfører skønsmanden, at "det skal siges, at beliggenheden Y1-adresse er mindre attraktiv grundet sin beliggenhed op af offentlig institution / skole m.v."

Synspunktet om, at sagsøgernes grund er relativt mindre attraktiv, kan genfindes i Landsskatterettens afgørelse (bilag 9, side 17), og Landsskatteretten har afvejet det i forhold til oplysningerne om salgspriser for 6 ubebyggede parcelhusgrunde i almindelig fri handel i perioden 1. januar 2010 til 30. juni 2012.

Det skal i øvrigt bemærkes, at det fremgår af Landsskatterettens afgørelse (bilag 9, side 10 ff og især side 11), at sagsøgernes advokat fandt ejendommen Y26-adresse for uden relevans for sagen, idet "dette er et område dengang under udstykning og opførelse i den vestlige del af Y2-by". Det blev således anført, at "man ikke kan sammenligne ubebyggede byggegrunde (det vil sige grundareal med byggeretter) med salg af rækkehuse under opførelse".

Salgsprisen for den 427 m2 store grund i et sammenligneligt område var mere end det dobbelte i forhold til skønsmandens anslåede værdi af sagsøgernes væsentlig større grund med samme retlige udnyttelsesmuligheder. Trods de usikkerheder, som sammenligningen er forbundet med, må sagsøgerne i forhold til prisfastsættelsen for Y26-adresse anses for tilstrækkeligt kompenseret for den mindre attraktive beliggenhed ved SFO og skole.

Dertil kommer, at kvadratmeterprisen for grunden Y26-adresse i Y2-by, er ca. syv gange højere end kvadratmeterprisen for den af skønsmanden anførte skønnede værdi på 1.250.000 kr. af sagsøgernes ubebyggede grund.

4.2.2 Omregning i forhold til ejendomsværdi

Sagsøgerne anfører afslutningsvis i stævningen, at forholdet mellem den fastsatte ejendomsværdi og grundværdi for deres ejendom ved erhvervelsen i 2016 var således, at grundværdien udgjorde 25 % af ejendomsværdien. Det er til sammenligning anført, at der for en række ejendomme ved vurderingerne 1. oktober 2018 kan konstateres, at det tilsvarende forhold udgør ca. 30 %.

På dette grundlag gør sagsøgerne tilsyneladende gældende, at grundværdiansættelsen af sagsøgernes ejendom højst bør udgøre 1 mio. kr. henset til, at ejendomsværdien pr. 1. oktober 2018 udgjorde 2.900.000 kr.

Sammenligningen med en række andre ejendommes vurderinger pr. 1. oktober 2018 kan ikke tillægges betydning i sagen, da den er baseret på den urigtige forudsætning, at sagsøgernes ejendom har samme retlige anvendelsesmulighed som sammenligningsejendommene. Sagsøgernes ejendom kan retligt anvendes til et formål, der giver mulighed for opførelse af fem husenheder, hvilket ikke er tilfældet for de ejendomme, hvor grundværdien gennemsnitligt udgør 30 % af ejendomsværdien.

Dertil kommer, at sagsøgernes beregninger om forholdet mellem ejendomsværdi og grundværdi ikke er relevant, allerede fordi prisniveauet på tidspunktet for erhvervelsen af sagsøgernes ejendom, det vil sige i 2016, og prisniveauet for sammenligningsejendommene, hvor der tages udgangspunkt i værdiansættelser i 2018 og 2019, ikke kan anvendes til belysning af prisniveauet i 2011.

4.3 Sammenfattende

Sammenfattende har sagsøgerne ikke har godtgjort, at der er grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens afgørelse, og Skatteministeriet skal derfor frifindes.

Skatteministeriet har nedlagt den subsidiære påstand for det tilfælde, at skønnet måtte blive tilsidesat.

Det følger af retspraksis, at en fornyet grundværdiansættelse i så fald skal foretages af vurderingsmyndigheden.

…"

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen

Rettens begrundelse og resultat

Der er mellem parterne enighed om, og retten lægger til grund, at vurderingen af grundværdien af sagsøgernes ejendom skal foretages efter reglerne i den dagældende vurderingslovs §§ 6 og 16. Heraf følger, at grundværdien skal ansættes til den kontante handelsværdi af grunden med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder stand og beliggenhed i et sammenligneligt område. Grundværdien skal ansættes til et beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages til såvel ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Det følger af retspraksis, at domstolene kan tilsidesætte den af vurderingsmyndighederne fastsatte vurdering i sager, hvor en ejendomsejer godtgør, at vurderingsmyndighederne ikke har foretaget et skøn, eller at den skønsmæssige ansættelse af grunden hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen eller, at den ansatte værdi ligger uden for rammerne for det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne, dvs. hvis værdiansættelsen må anses for åbenbart urimelig.

Landsskatteretten har i afgørelse af den 31. januar 2020 med udgangspunkt i prisniveauet pr. 1. oktober 2011 fastsat vurderingen pr. 1. oktober 2018 af ejendommen beliggende Y1-adresse (årsomvurdering) til 1.755.000 kr. Der har i sagen været afholdt syn og skøn ved ejendomsmægler LK, som i skønserklæring af den 10. november 2020 har vurderet ejendomsværdien pr. den 1. oktober 2018 til 1.250.000 kr.

Trods den betydelige nominelle og procentuelle forskel mellem de af Landsskatteretten og skønsmanden foretagne værdiansættelser finder retten, at dette efter omstændighederne ikke kan føre til, at sagsøgerne kan anses på tilstrækkelig vis at have godtgjort, at Landsskatterettens skøn ligger uden for rammerne for vurderingsmyndighedernes skøn som åbenbart urimelig.

Retten bemærker i den forbindelse, at Landsskatteretten som baggrund for sit skøn ses at have inddraget sammenlignelige ejendomme handlet omkring 2011 og har taget højde for nødvendige faktuelle omstændigheder såsom ejendommens beliggenhed, grundens størrelse og form, manglende mulighed for udstykning, bebyggelsesprocent og udnyttelsesgrad. Landsskatteretten har endvidere udtrykkeligt taget højde for, at den af sagen omhandlede ejendom må anses at have en mindre attraktiv beliggenhed end gennemsnittet af de ejendomme, som der er foretaget sammenligning med.

Heroverfor står skønserklæringerne og den af skønsmanden afgivne forklaring, som ved skønsfastsættelsen ses særligt at hæfte sig ved ejendommens beliggenhed og størrelse sammenholdt med 4 referenceejendomme. De pågældende ejendomme ses imidlertid at adskille sig væsentligt fra sagsøgernes for så vidt angår salgstidspunkt, størrelse og udnyttelsesmulighed. Det bemærkes i den forbindelse, at 3 af de referenceejendomme, som skønsmanden henviser til, er handlet i 2007, 2016 og 2020, og at de alle har en anden m2 pris, størrelse og udnyttelsespotentiale end den af sagen omhandlede ejendom, hvortil kommer, at m2 prisen på den eneste af referenceejendommene, som er solgt i 2011, ligger betydeligt over prisen på sagsøgernes ejendom, hvilket ifølge skønsmanden i al væsentlighed lader sig henføre til ejendommenes forskellige beliggenhed.

Retten finder således på baggrund af en samlet konkret vurdering af sagen, at sagsøgerne på baggrund af skønserklæringerne og skønsmandens redegørelse for baggrunden for sit skøn ikke har tilvejebragt det fornødne sikre grundlag for tilsidesættelse af det skøn, som er udøvet af Landsskatteretten under inddragelse af relevante omstændigheder.

Der gives derfor Skatteministeriet medhold i det hele.

Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 65.000 kr. og til den af Skatteministeriet afholdte udgift til skønsmand med 39.812,50 kr. i alt 104.812,50 kr. Skatteministeriet er ikke momsregistreret.

THI KENDES FOR RET:

Skatteministeriet frifindes.

A og B skal til Skatteministeriet betale sagsomkostninger med 104.812,50 kr.

Beløbet skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.