Indkomstårene 2014-2016
SKAT har opkrævet ejendomsværdiskat af ejendommen beliggende adresse Y1, by Y1.
Landsskatteretten ændrer SKATs afgørelse. Se begrundelse nedenfor.
Faktiske oplysninger
Klageren erhvervede i 1988 ejendommen beliggende adresse Y2, by Y2. Ejendommen er et fritliggende enfamilieshus.
Klageren erhvervede i 2013 ejendommen beliggende adresse Y1, by Y1, sammen med sin ægtefælle. Det fremgår af tingbogsattesten, at klagerens ejerandel udgør 50 %. Overtagelsesdatoen var aftalt til den 15. november 2013.
Ifølge BBR-meddelelsen er adresse Y1 et fritliggende enfamilieshus med et samlet boligareal på 127 m2, heraf 50 m2 kælderareal. Der er indlagt varmeinstallation i form af centralvarme fra naturgas til eget fyr. Der er som supplerende varme oplyst ovn til fast brændsel (brændeovn o. lign.).
Klagerens tidligere repræsentant har oplyst, at klageren erhvervede adresse Y1 i 2013 med henblik på at ombygge ejendommen. Ved påbegyndelsen af ombygningen blev klageren opmærksom på en række fejl og mangler, som ikke var oplyst af sælgeren af ejendommen. Dette resulterede i en efterfølgende retssag, der blandt andet indebar en syn- og skønsperiode på 1½ år, hvor ombygningen ikke kunne fortsætte. Klagerens tidligere repræsentant har tillige oplyst, at årsagen til ombygningen ikke skyldtes indtrådte forsikringsskader, men derimod at der var tale om en ældre ejendom.
Klagerens nye repræsentant har fremlagt en kopi af Østre Landsrets dom af 13. december 2016 i sagen vedrørende de omtvistede fejl og mangler ved adresse Y1. Repræsentanten har hertil oplyst, at renoveringen, udover forsinkelsen som følge af den førte retssag, også var blevet forsinket af en langtrukken behandling af ansøgningen om byggetilladelse fra kommunens side.
Det fremgår af CPR, at klageren var registreret med bopæl på adresse Y2 fra 1988 og frem til den 6. januar 2014, hvor klageren blev registreret med bopæl på adresse Y1.
Klagerens tidligere repræsentant har overfor SKAT forklaret, at klageren alene flyttede sin folkeregisteradresse til adresse Y1 i 2014, fordi han ønskede at få en bådplads på [havnen], hvilket forudsatte tilmelding til en ejendom beliggende i [kommunen]. Repræsentanten har oplyst, at klageren og hans hustru først flyttede ind i ejendommen den 1. juli 2017.
Ifølge SKATs oplysninger flyttede klagerens ægtefælle folkeregisteradresse til adresse Y1 den 30. juni 2017.
Det fremgår af oplysninger fra boligsiden.dk, at adresse Y2 blev udbudt til salg den 17. marts 2016, og at ejendommen var udbudt til salg frem til 2. juni 2017. Ifølge oplysninger fra tingbogen solgte klageren ejendommen ved købsaftale af 30. maj 2017 med aftalt overtagelsesdato den 1. april 2018.
Klageren havde for indkomstårene 2014-2016 forskudsregistreret adresse Y1 som værende ubeboelig. Klageren blev derfor ikke opkrævet ejendomsværdiskat for sin andel af ejendommen. Ifølge SKATs oplysninger blev klagerens ægtefælle opkrævet ejendomsværdiskat af sin ejerandel i de påklagede indkomstår.
Der er fremlagt en række billeder fra ombygningen. Det fremgår blandt andet heraf, at gulvet i stueetagen og på førstesalen har været brudt op, at flere områder af loftet i stueetagen har været fjernet, at adgang til førstesalen har været via en opsat metalstige, at en række elektriske installationer har været afmonteret, og at der har været monteret midlertidige afstivere af konstruktionens stueetage og førstesal. Billederne er ikke dateret.
Klagerens repræsentant har fremlagt kopi af opgørelser over forbrug af spildevand og gas for adresse Y1. Det fremgår heraf, at der har været følgende forbrug:
| Gas | Forbrug |
| November 2013 - 30. april 2014 | 964 m3 |
| 30. april 2014 - 30. april 2015 | 1.121 m3 |
| 30. april 2015 - 30. april 2016 | 437 m3 |
| 30. april 2016 - 30. april 2017 | 645 m3 |
| 30. april 2017 - 30. april 2018 | 2.268 m3 |
| 30. april 2018 - 30. april 2019 | 2.354 m3 |
| 30. april 2019 - 30. april 2020 | 2.052 m3 |
| |
| Spildevand | |
| 1. januar 2014 - 31. december 2014 | 17 m3 |
| 1. januar 2015 - 31. december 2015 | 53 m3 |
| 1. januar 2016 - 31. december 2016 | 28 m3 |
| 1. januar 2017 - 31. december 2017 | 56 m3 |
| 1. januar 2018 - 31. december 2018 | 76 m3 |
| 1. januar 2019 - 31. december 2019 | 69 m3 |
Beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten af adresse Y1 i de påklagede indkomstår udgjorde vurderingen pr. 1. januar 2001 tillagt 5 % eller 2.572.500 kr.
SKATs afgørelse
SKAT har opkrævet ejendomsværdiskat af adresse Y1 for indkomstårene 2014-2016.
SKAT har opgjort ejendomsværdiskatten for de påklagede indkomstår som følger:
| Indkomståret 2014 | |
| 10 promille af 2.572.500 kr. | 25.725,00 kr. |
| Ejet 1/1 - 31/12 = 359 dage. Nedslag ikke ejet 1 dage (25.725 x 1 dage : 360) | -71,46 kr. |
| 25.653,54 kr. |
| Ejendomsværdiskat. Ejerandel 50 % af 25.653,54 kr. | 12.826,77 kr. |
| |
| Indkomståret 2015 | |
| 10 promille af 2.572.500 kr. | 25.725,00 kr. |
| Ejendom ubeboelig i 0 dage (25.725 x 0 dage : 360) | 0,00 kr. |
| 25.725 kr. |
| Ejendomsværdiskat. Ejerandel 50 % af 25.725,00 kr. | 12.862,50 kr. |
| |
| Indkomståret 2016 | |
| 10 promille af 2.572.500 kr. | 25.725,00 kr. |
| Ejendom ubeboelig i 0 dage (25.725 x 0 dage : 360) | 0,00 kr. |
| 25.725 kr. |
| Ejendomsværdiskat. Ejerandel 50 % af 25.725,00 kr. | 12.862,50 kr. |
SKAT har anført følgende begrundelse:
"[…]
Du har tilmeldt dig adressen Y1, by Y1 pr. 06.01.2014, og din folkeregisteradresse anses for din bopælsadresse, efter CPR-loven - lovbekendtgørelsen 2017-06.02 nr. 646 § 1, stk. 1, nr. 3.
Det kan ikke lægges til grund med tilmeldingen, at få en bådplads til din båd og at du boede på en anden adresse - Y2, by Y2.
Oplysningerne om, at der ikke er tale om en totalskade, men en ombygning, lægges også til grund, for at ejendommen ikke er ubeboelig, og skal derfor betale ejendomsværdiskat jf. ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 1, 2. pkt.,
Sandsynligheden for, at der ikke er brugt mere vand og strøm end nødvendigt for en ombygning, kan ej heller begrunde, at ejendommen er ubeboelig. Ejendomsværdiskatten betales når ejendommen er til din rådighed uanset om rådigheden udnyttes.
Billederne der er sendt, er ikke dokumentation nok i sig selv, til at ejendommen er ubeboelig for årerne 2014, 2015 og 2016.
Det er således SKATs opfattelse, at ejendommen adresse Y1, by Y1 ikke kan anses som ubeboelig efter ejendomsværdiskatte[lovens] § 11, stk. 1, 2. pkt., da ejendommen har været under ombygning med en tilhørende lang periode med en retssag, og at der ikke har været tale om en indtruffet skade på ejendommen.
[…]
Da der ikke er tale om salg af en ejendom fra din side, kan parcelhusreglen ikke bruges til begrundelse for, hvornår en ejendom står til rådighed i forbindelse med køb af en ejendom. Parcelhusreglen er en integreret del af ejendomsavancebeskatningsloven og hentyder til nogle specielle regler om, hvornår man er skattepligtig af en evt. avance ved salg.
Yderligere i Ejendomsværdiskattelovens § 2, skal der af personer der ejer fast ejendom betales ejendomsværdiskat, samt i den Juridiske Vejledning C.H.3.5.4 i afsnittet Ejendommen står til rådighed som bolig for ejeren, står at udgangspunktet er, at der skal betales ejendomsværdiskat, uanset om ejeren udnytter sin rådighed til beboelse eller ej og hvis ejeren ejer flere ejendomme, skal der betales ejendomsværdiskat af alle de ejendomme, der står til rådighed for i ejeren.
Henvisningen til Ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 1, 4. pkt., skal forstås i de tilfælde, hvor det ikke har været muligt, at flytte ind i ejendommen, bl.a. pga. at der stadig er andre der bebor ejendommen og ikke pga. ombygning."
Skatteankestyrelsen har efter modtagelse af klagerens repræsentants bemærkninger til forslag til afgørelse ændret indstillingen i sagen på baggrund af nye oplysninger om klagerens ejerboligforhold. Skattestyrelsen har den 26. maj 2020 fremsat følgende udtalelse til sagen og Skatteankestyrelsens ændrede forslag til afgørelse:
"Skattestyrelsen har vurderet sagen, herunder gennemgået klagers bemærkninger, og er enig i Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse.
Det fremgår således af ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 1, 3. og 4. pkt., at indflytningsdatoen træder i stedet for overtagelsesdatoen, når indflytning sker senere end overtagelsesdagen.
På baggrund af de fremlagte oplysninger, må det efter Skattestyrelsens opfattelse anses for sandsynliggjort, at indflytningen i ejendommen først skete den 1. juli 2017.
Skattestyrelsen kan derfor tilslutte sig, at klager ikke skal betale ejendomsværdiskat af ejendommen beliggende på adresse Y1 i indkomstårene 2014 til 2016."
Klagerens opfattelse
Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at klageren skal fritages for ejendomsværdiskat i de påklagede indkomstår.
Klagerens repræsentant har fremsat følgende anbringender:
"Supplerende faktuelle oplysninger
Om ejendommen adresse Y1 kan oplyses ejendommen er en typisk […]ejendom i et snævert bebygget område og blev overtaget fra en sælger med et fysisk handicap i familien. Af denne grund var der installeret en elevator imellem husets to beboelsesetager i stedet for trapper. Allerede af denne grund var en større ombygning påkrævet så elevatoren kunne fjernes og erstattes med en trappe.
Herudover er hele ejendommen blevet totalrenoveret med en tilbygning og udgravning af kælderen til almindelig ståhøjde. Etageadskillelserne har været fjernet tillige med toiletter og køkken og har være helt ubeboelig i perioden.
Når perioden fra købet til indflytning er blevet ekstraordinær lang, skyldes det udover byggesagsbehandlingen også, at der har været ført en retssag om ejendommens beskaffenhed ved købet helt til Østre Landsret. Der vedlægges til orientering udskrift af domsbogen fra Østre Landsret af 13. december 2016. Sagen har medført begrænsninger for ombygningen af hensyn til sikring af bevismidler under sagen. På grund af [områdets] særlige beskaffenhed har en langtrukken behandling af ansøgningen om byggetilladelse tillige medført, at ejendommen meget sent kunne påbegyndes ombygget. Der kan henvises til [….dk] og byggeforvaltningens weblager, hvor bl.a. fremgår at sagsbehandlingen blev afsluttet 25. april 2016.
Skatteyder har givet haft en forventning om, at indflytning kunne ske væsentligt før end tilfældet har været. Det har også medført, at han har tilmeldt sig folkeregistret som havende bopæl på adresse Y1 allerede den 6. januar 2014 for at kunne sikre sig en bådplads i forbindelse med udbygning af [havnen]. Realiteten er imidlertid den, at ejendommen på ingen måde blev tjenlig til beboelse i 2014, og der er ingen indflytning sket. Det ses også af, at skatteyders hustru ikke har meldt bopælsændring før 2017.
Hvorvidt der eventuelt i denne forbindelse foreligger en overtrædelse af folkeregisterlovgivningen er ikke relevant for denne sag. Efter fast praksis i skatteretten tillægges en formel registrering ved subjektiv og objektiv skattepligt ingen selvstændig betydning, hvorimod den reelle beboelse gør. Om den noget for tidlige tilmelding til folkeregistret - der af omstændighederne er blevet meget for tidlig - kan sanktioneres efter folkeregisterreglerne, vil ikke kunne gøres til grundlag i en skattesag, idet der i så fald vil foreligge magtfordrejning.
[…]
Skatteyders skatteretlige anbringender
Det vores opfattelse, at skatteyder er direkte omfattet af ordlyden i ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 1, 4. pkt. sammenholdt med 3. pkt., idet han fraflytter sin ejendom adresse Y2 den 1. juli 2017, hvor han også indflytter i ejendommen adresse Y1. Det bemærkes især, at bestemmelse omtaler "indflytningsdagen" som dagen, der træder i stedet for overtagelsesdagen. Der tales netop ikke om en registreringsdato eller folkeregisterindberetning. Ud over bestemmelsens direkte ordlyd fremgår det af forarbejderne, at intentionen med bestemmelsen netop var at undgå en dobbelt beskatning i en overgangssituation mellem to boliger. Dette er netop situationen i den foreliggende sag.
Skatteyder vil imidlertid efter vores opfattelse tillige være omfattet af § 11, stk. 1, 1. og 2. pkt., idet ejendommen ikke har kunnet tjene til bolig i årene 2014-2016 som anført af SKAT grundet de omstændigheder, der er anført ovenfor.
Skatteyders sag støttes endvidere af en nyere landsskatteretsafgørelse i en tilsvarende sag, SKM2019.276.LSR. I denne lægges bl.a. vægt på, at der ikke kan stilles krav fra SKAT’s side om, at skal etableres fx køkkenfaciliteter før skatteyderen har været klar til dette.
Skatteyder har tidligere fremsendt billeddokumentation, der sammenholdt med de øvrige oplysninger om forløbet må underbygge, at ejendommen ikke har været beboelig.
Der vedhæftes endvidere som bilag oversigter over gas- og vandforbrug, der viser beskedne forbrug i byggeperioden udover til det nødvendige til ombygningen og sikring mod frost. Opgørelserne dokumenterer, at ejendommen de facto ikke har været beboet."
Landsskatterettens afgørelse
I henhold til den dagældende ejendomsværdiskattelov, lovbekendtgørelse nr. 486 af 14. maj 2013, senere ændret ved lov nr. 1347 af 3. december 2013 (herefter "ejendomsværdiskatteloven"), § 1, skal ejeren af ejendomme som nævnt i § 4, herunder ejendomme som kun indeholder én selvstændig lejlighed, betale ejendomsværdiskat af boligværdien af egen ejendom til staten i stedet for skat af lejeværdi af bolig i egen ejendom efter statsskattelovens § 4, litra b, 2.
Ejendomsværdiskat påhviler efter ejendomsværdiskattelovens § 2, 1. pkt., personer, som ejer fast ejendom som nævnt i lovens § 4, beliggende i Danmark, og som har rådighed over ejendommen til beboelse. Dette gælder, uanset om ejeren reelt udnytter sin rådighed til beboelse.
Af ejendomsværdisskattelovens § 11, stk. 1, 1.-2. pkt., fremgår, at ejendomsværdiskatten for en ejendom opgøres på helårsbasis efter §§ 5-10. Hvis ejendommen ikke kan tjene til bolig for den skattepligtige eller dennes husstand i hele indkomståret, nedsættes den beregnede ejendomsværdiskat forholdsmæssigt.
Ved erhvervelse af en bolig anses ejendommen for at tjene til bolig for den skattepligtige eller dennes husstand fra overtagelsesdagen. Hvis indflytning sker senere end overtagelsesdagen, træder indflytningsdagen dog i stedet for overtagelsesdagen. Det fremgår af ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 1, 3.-4. pkt.
Reglerne om ejendomsværdiskat i lovens § 11 vedrørende til- og fraflytningssituationer blev indført ved lov nr. 290 af 15. maj 2002.
Det fremgår af bemærkningerne til det fremsatte lovforslag af 8. februar 2002 punkt 1.2. "Ejendomsværdiskat ved flytning", at formålet med forslaget er at sikre, at ejere af fast ejendom, der flytter fra en ejendom til en anden, ikke skal betale dobbelt ejendomsværdiskat samt at sikre, at der ikke skal betales ejendomsværdiskat af ubeboelige ejendomme. Der skal efter forslaget ikke betales ejendomsværdiskat efter fraflytning af en bolig, der er sat til salg. Efter forslaget skal der heller ikke betales ejendomsværdiskat før indflytning i en nyindkøbt bolig. I bemærkningernes punkt 2.2.2 hedder det, at "Det forekommer ikke rimeligt, at der skal betales ejendomsværdiskat i tilfælde, hvor ejendommen er ubeboelig" og i forlængelse heraf "Det forekommer heller ikke rimeligt, at der kan opstå en periode, hvor en uheldig husejer, der ikke kan få solgt sin gamle bolig, både skal betale ejendomsværdi af den gamle og den nye bolig samtidig". Det fremgår af de specifikke bemærkninger til bestemmelsen, at det er uden betydning, hvornår aftalen om et køb er indgået, blot den står i forbindelse med flytningen.
Det fremgår af sagens oplysninger, at klageren tidligere havde sin bopæl på adresse Y2. Det fremgår endvidere, at klageren indledte salgsbestræbelser for adresse Y2 i marts 2016, og at ejendommen efterfølgende blev solgt ved købsaftale af 30. maj 2017.
Klagerens nye ejerbolig, adresse Y1, blev erhvervet i 2013. Overtagelsesdatoen var aftalt til den 15. november 2013.
Det fremgår af ordlyden af ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 1, 3. og 4 pkt., at indflytningsdagen træder i stedet for overtagelsesdagen, når indflytning sker senere end overtagelsesdagen.
Der er ikke i bestemmelsen opstillet betingelser, som skal være opfyldt, for at bestemmelsen finder anvendelse. Endvidere er der ikke i forarbejderne holdepunkter for en indskrænkende fortolkning af bestemmelsen.
På baggrund af de fremlagte oplysninger anses det for tilstrækkeligt sandsynliggjort, at indflytning på adresse Y1 først skete den 1. juli 2017. Indflytningsdagen træder herefter i stedet for overtagelsesdagen.
Klageren har som følge heraf ikke skullet betale ejendomsværdiskat for adresse Y1 i de påklagede indkomstår, hvorfor Landsskatteretten nedsætter ejendomsværdiskatten for indkomstårene 2014-2016 til 0 kr.