Parter

A

og

B

mod Skatteministeriet

(advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)

Afsagt af byretsdommer

Britt Falster Klitgaard

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen er anlagt den 29. juni 2018 og angår prøvelse af Vurderingsankenævnets afgørelse af 16. april 2018, hvorved vurderingen af grundværdien pr. 1. oktober 2012 for sagsøgernes ejendom beliggende, blev fastsat til 4.200.000 kr.

Sagsøgerne, A og B, har fremsat følgende påstand:

Ansættelsen af grundværdien pr. 1. oktober 2012 for ejendommen Y1-adresse (ejendomsnr. …69) hjemvises til fornyet behandling hos vurderingsmyndigheden.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har påstået frifindelse.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Oplysningerne i sagen

I afgørelsen fra Vurderingsankenævnet hedder det bl.a.:

"Vurderingsankenævnets afgørelse og begrundelse

Indledningsvis bemærkes, at når der i det følgende henvises til vurderingsloven, er dette en henvisning til dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 740 af 3. september 2002 med senere ændringer.

Ved de almindelige vurderinger er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages. Ejendommens tilstand og prisforholdene pr. vedkommende 1. oktober lægges til grund ved ansættelsen, jf. vurderingslovens § 2.

Det følger af vurderingslovens § 6, 1. pkt., at vurderingen skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel.

Grundværdien skal ansættes til værdien af grunden med grundforbedringer i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1. Af vurderingslovens § 13, stk. 2 fremgår det, at der skal tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.

Af vurderingslovens § 16 følger, at grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages til ejendommens form og størrelse samt til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Grundværdien er ansat efter byggeretsværdiprincippet. Byggeretsværdiprincippet indebærer, at grundværdien beregnes som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi. Byggeretsværdiprincippet hviler på den betragtning, at en grunds værdi kan deles op i en del, der vedrører retten til at opføre et hus - byggeretten - og en anden del, der afhænger af arealstørrelsen - arealværdien.

Byggeretten beregnes ud fra en normalgrund i et parcelhusområde på 800 m2. Byggeretten er derfor uafhængig af grundstørrelsen.

Princippet er anerkendt ved domstolene som et vurderingsteknisk hjælpemiddel, men bedømmelsen af grundens værdi beror på et konkret skøn. Der henvises til Højesterets dom af 11. januar 2005, offentliggjort i SKM2005.63.HR.

Ud fra de foreliggende oplysninger finder nævnet, at grundværdien kan ansættes til 4.200.000 kr., som efter nævnets opfattelse er udtryk for en realistisk handelsværdi på vurderingstidspunktet.

Bestemmende for denne handelsværdi er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed af grundarealet og prisniveauet på ejendomsmarkedet på vurderingstidspunktet.

Nævnet har henset til, at grunden i henhold til gældende lokalplan kan udnyttes til villabebyggelse med en bebyggelsesprocent, der ikke må overstige 25.

Ved udøvelse af skønnet er der endvidere henset til, at ejendommen er beliggende i en mindre udstykning fra 2010, som ligger mellem G1-virksomhed og Y2-vej.

Nævnet har henset til, at klagerne den 14. september 2011 har købt ejendommen som en ubebygget grund i fri handel for 4.450.000 kr., inkl. alle omkostninger til byggemodning.

Endvidere har nævnet henset til, at de øvrige grunde i udstykningen har været solgt ubebyggede i frie handler i 2010 til priser mellem 4.000.000 kr. og 4.500.000 kr. Y3-adresse er på 1.257 m2, mens de øvrige grunde har arealer på mellem 840 og 880 m2, hvilket er tæt på størrelsen af den påklagede ejendom. Sidstnævnte grunde er sammen med Y1-adresse solgt til en gennemsnitlig m2-pris på 4.944 kr.

Med hensyn til de af klager nævnte forhold vedrørende støj og lugt, er det nævnets opfattelse, at disse forhold er taget i betragtning i ovennævnte handelspriser, idet de forudsættes fastsat bl.a. ud fra de i lokalplanen beskrevne forhold omkring beliggenheden tæt på G1-virksomhed.

Derudover har nævnet konstateret, at der i perioden fra 2010-12 har været to frie salg af ubebyggede parcelhusgrunde i Y4-kommune. Sammenlignet med den påklagede ejendom har de to ejendomme, Y5-adresse og Y6-adresse, nogenlunde tilsvarende arealstørrelser. De skønnes imidlertid at have en lidt roligere beliggenhed end den påklagede ejendom. De er begge solgt i 2012 til priser på henholdsvis 6.000.000 kr. og 4.500.000 kr.

Med hensyn til klagerens bemærkninger om, at ejendomsbeskatningen er højere i forhold til ejendomme i det omkringliggende område, og at dette forhold kan forringe handelsværdien af deres grund, henviser nævnet til salget i marts 2014 af Y7-adresse, som er det seneste frie salg i grundværdiområdet/udstykningen, når der bortses fra salg af Y8-adresse. Sidstnævnte ejendom blev således solgt til en tidligere medejer, hvilket kan have påvirket prisen. Y7-adresse har tilsvarende beliggenhed og et grund- og boligareal, der ikke adskiller sig særligt fra Y1-adresse. Den er solgt for 9.750.000 kr., og nævnet bemærker, at handelsprisen ligger langt over vurderingen pr. 1. oktober 2011, hvor ejendoms- og grundværdien udgjorde 7.350.000 kr. og 4.510.000 kr. Nævnet er opmærksom på, at den gennemsnitlige prisudvikling i Y4-kommune viser en stigning på ca. 16 % fra 3. og 4. kvartal 2011 til 1. kvartal 2014. Nævnet finder, at den nævnte handel støtter, at den af nævnet fastsatte grundværdi ikke er for høj.

Vurderingsankenævnet forhøjer således ejendoms-/grundværdien til 4.200.000 kr."

Forklaringer

Der er under hovedforhandlingen afgivet partsforklaring af A.

A har forklaret bl.a., at han og hans ægtefælle længe havde haft et ønske om at bygge et nyt hus i Y9-kommune. Det var et problem, da der ikke var nogen ubebyggede grunde. De ledte i årevis. Da der endelig kom en grund til salg, måtte de betale, hvad der blev forlangt, for at få grunden. Inden de indgik kontrakt om opførelse af deres nye hus på den nyerhvervede grund, kontaktede de Skat for at få rådgivning om den forventede grundskyld. De fik at vide, at den ville være som for sammenlignelige ejendommen, dvs. ca. 28.000 kr. om året. De lagde budget på denne baggrund. Første vurdering med en opkrævning på ejendomsskat som var ca. dobbelt så høj som forventet, fik de, da de var midt i byggeriet. De kontaktede Skat og første besked lød, at det måtte bero på en fejl, og at sagen blev genoptaget. Der gik ½ år, og så fik de samme afgørelse igen. Afgørelsen betød, at seks nyudstykkede grunde, der ligger omgivet af ældre ejendommen, skal betale det dobbelte i ejendomsskat set i forhold til, hvad de ældre ejendomme betaler. Højesteret afgørelse var, at basisår 2008 gjaldt for de nye grunde, mens ældre ejendomme har basisår 2001.

Ved et møde med Skat, hvor de drøftede det urimelige i, at to ens ejendomme kan vurderes forskelligt, fik han en forventning om, at der var mulighed for at få nedsat vurderingen af grundværdien for hans ejendom, fordi der ikke gælder det samme basisår for hans ejendom, som gælder for alle andre ejendomme i området. Han klagede derfor med baggrund i, at to grunde ved siden af hinanden, hvor den ene skal betale ca. 28.000 kr. årligt i ejendomsskat, og den anden årligt skal betale det dobbelte i ejendomsskat, umuligt kan koste det samme. En køber vil naturligvis giver mere for ejendommen med den årlige lave ejendomsskat end for ejendommen med den høje ejendomsskat. Desværre endte klagen til Skatteankestyrelsen med en øgning af grundværdien.

Parternes synspunkter

A og B har i deres påstandsdokument anført følgende:

"Vi købte en byggegrund Y1-adresse udstykket fra G1-virksomhed august 2011. Ved købet blev der fremlagt et dokument fra skat, hvor der fremgik at ejendomsskat (grundskyld) var som sammenlignelige grunde i områder (ca. 28.000 kr. årligt). Dette blev bekræftet ved telefonisk henvendelse til skat. I efteråret 2011 fik vi første vurdering fra 2010 med en opkrævning på ejendomsskat som var på ca. det dobbelte. Forklaringen fra skat var at vi skulle beskattes af basisår 2008 modsat øvrige grunde i området, som beskattes af basisår 2001. Dette betegnede man ved møde med vurderingsankenævnet som "et hul i skattelovgivningen" Vi klagede til landsskatteretten med anmodning om ændring af basisår til 2001, men basis år 2008 blev stadfæstet. Ved ejendomsvurdering pr. 21.12 2012 blev grundværdien fastsat til 3.814.400 kr. medførende en ejendomsskat på kr. 56.400 kr. årligt i 2013. Ejendomsvurderingen er som for tilsvarende grunde i området, men der tages ikke højde for at vi beskattes efter basis år 2008, hvor prisniveauet for private grunde var væsentlig højere. Vurderingen skal jo afspejle handelsværdien ifølge vurderingsloven. Men vi anfører at handelsværdien for vores grund er væsentlig lavere end tilsvarende grunde i området, idet ejendomsskat for vores grund er ca. 30.000 kr. højere årligt. Endvidere vil denne forskel øges i de kommende år, idet vi ikke i samme grad er beskyttet af skatteloftet. Ved ansættelse af grundværdivurderingen i okt. 2012 var skat bekendt med at grunden skulle beskattes af basisår 2008. Vi har derfor klaget til skatteankestyrelsen med anmodning om nedsættelse vurderingen af grundværdien per 1. oktober 2012. Afgørelsen medførte desværre en øgning af grundværdien, hvorfor denne stævning (bilag 1).

Det skøn for ansættelse af grundværdi, som er foretaget af ankenævnet 16.04.18 (bilag 1) anfægtes på flg. punkter:

1) Der sammenlignes med 2 grunde solgt i 2012 Y5-adresse og Y6-adresse. Som det anføres er disse grunde beliggende i et roligere og mere attraktivt område. Men grundene er ej sammenlignelige, da der ved anvendelse af ejendomsskatteberegningen bruges basis år 2001. Som det fremgår af (bilag 3,4,5) er ejendomsskatten for 2018 henholdsvis 44.884 kr. og 42.074 kr. årligt i 2018 mod 64.062 kr. årligt i 2018 for Y1-adresse.

2) Salget af Y7-adresse i 2014 anvendes som argument for at prisen på en grund i handel og vandel ikke er lavere trods en væsentlig højere årlig ejendomsskat. Køber SJ har oplyst mundtligt, at han ved købstidspunktet havde en forventning om at basisåret ville blive korrigeret til 2001 ved en af den tidligere ejer KLJ anlagte sag ved Østre Landsret. Der er vedlagt bilag med mail fra sælgers ejendomsmægler til købers mægler og køber SJ samt stævning og svarskrift (bilag 6,7,8). Det anføres endvidere at denne ejendom er sammenlignelig med Y1-adresse. Dette anfægtes, idet Y1-adresse er et plans hus på 207 m2. Y7-adresse er et tre plans hus med BBR 210 m2 og yderligere 86 m2 nybygget høj kælder med elektrisk vognport.

3) Det er kritisabelt at alene basere et skøn af ejendomsværdi på ét enestående salg.

Vurderingsankenævnet har valgt at se bort fra det andet salg af Y8-adresse, som blev solgt til en væsentlig lavere pris. Man har som argument anført, at den ene af de 2 ejere solgte til den anden. Der var tale om et samboende par, som valgte at gå fra hinanden og den ene part PMK købte den anden ud. Der er intet holdepunkt for at den ene af de to tidligere ejere LG skulle sælge sin ejerandel under markedspris. Det bemærkelsesmæssige ved dette salg var netop, at det er foregået efter at den tidligere ejer havde tabt sagen om fastsættelse af basis år i Østre Landsret og dermed var bevidst om basisår 2008 og en ejendomsskat på omkring det dobbelte af sammenlignelige grunde i området omkring Y10-vej. Dette salg burde havde indgået i vurderingen af 2012 Y1-adresse og må betragtes som en fejl af vurderingsankenævnet.

4) I øvrigt kan det suppleres at vi efter landsrettens afgørelse af basisår 2008, blev indkaldt til møde med ledende medarbejdere fra SKAT, underskrevet ved specialkonsulent NHP. Heraf fremgår: "SKAT har derimod mulighed for at genoptage 2012 vurderingen for de 2 ejendomme, der var vurderede som ubebyggede pr. 1. oktober 2012 samt for de to ejendomme, der er omvurderede pr. 1. oktober 2012, med henblik på at nedsætte grundværdierne med den begrundelse, at grundværdierne kan være "trykket" af, at der påhviler dem en ca. dobbelt så stor ejendomsskat som for de bestående ejendomme nær Y10-vej med nogenlunde tilsvarende grundstørrelser." (Bilag 9).

5) Det er kritisabelt at vurderingsankenævnet vælger at tilsidesætte en anbefaling om nedsættelse af ejendomsværdien fra de nævnsmedlemmer, som har besigtiget ejendommen (bilag E)

6) Det er kritisabelt at vurderingsankenævnet i deres skøn bruger salgspriserne for Y1-Y3-adresse i 2010-2011, uagtet at alle købere havde en forventning om en ejendomsskat på i niveau med sammenlignelige ejendomme i området omkring Y10-vej (bilag 2). Vurderingsankenævnet har ikke formået at sammenligne med salg af byggegrunde med lignende skattebyrde.

Anbringender:

Til støtte for den nedlagte påstand om hjemsendelse af ansættelsen af grundværdien pr. 1. oktober 2012 for ejendommen Y1-adresse (ejendomsnr. …69) hjemvises til fornyet behandling hos vurderingsmyndigheden og tilbagebetaling af for meget indbetalt ejendomsskat for årene 2013- 18, gøres det overordnet gældende:

at                   Vurderingsankenævnets skøn vedrørende ejendommens grundværdi ved vurderingen pr. 1. oktober 2012 (bilag 1) er udøvet på et fejlagtigt grundlag, og værdiansættelsen er åbenbart urimelig.

at                   Vurderingsankenævnets skøn ikke er udøvet i overensstemmelse med vurderingslovens § 13 sammenholdt med § 6, hvoraf det fremgår, at en ejendoms grundværdi skal ansættes således, at den svarer til grundens kontante værdi i handel og vandel under hensyn til beskaffenhed, beliggenhed og en i økonomisk henseende god anvendelse".

Skatteministeriet har i sit påstandsdokument anført følgende:

Det gøres overordnet gældende, at A og B ikke har godtgjort, at betingelserne for at tilsidesætte Vurderingsankenævnets skøn vedrørende ejendommens grundværdi ved vurderingen pr. 1. oktober 2012 (bilag 1), er opfyldt.

Der er ikke tvist om det basisår, der er efter den dagældende vurderingslovs § 33, stk. 18 er anvendt ved fastsættelsen af grundskatteloftet for Y1-adresse ved SKATs vurdering af 1. oktober 2012, jf. også U.2017.1474H.

Spørgsmålet i sagen er derfor, om skønnet for værdiansættelsen af ejendommen på Y1-adresse skal tilsidesættes.

Det følger af retspraksis, at skønnet alene kan tilsidesættes, hvis det er udøvet på et fejlagtigt grundlag, eller hvis værdiansættelsen er åbenbart urimelig, jf. UfR 2016.191H.

Det følger også af retspraksis, at A og B har bevisbyrden for, at skønnet kan tilsidesættes. Denne bevisbyrde er ikke løftet.

Det er ikke godtgjort, at vurderingsankenævnets skøn er udøvet på et forkert eller mangelfuldt grundlag.

For så vidt angår grundværdien, fremgår det af dagældende vurderingslovs § 13 sammenholdt med § 6, at en ejendoms grundværdi skal ansættes således, at den svarer til grundens kontante værdi i handel og vandel under hensyn til beskaffenhed, beliggenhed og en i økonomisk henseende god anvendelse.

Ved ansættelsen skal der tages hensyn til de offentligretlige rettigheder og byrder, der er knyttet til grunden, jf. dagældende vurderingslovs § 13, stk. 2.

Grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, jf. dagældende vurderingslovs § 16. Desuden tages der hensyn til ejendommens form og størrelse samt til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Vurderingsankenævnets skøn er udøvet i overensstemmelse hermed.

Det kan endvidere konstateres, at Vurderingsankenævnet har været opmærksom på, at ejendomsbeskatningen af sagsøgernes ejendom er højere end tilfældet er for ejendomme i det omkringliggende område, jf. bilag 1, side 8, 5. afsnit. Det er ikke godtgjort, at værdiansættelsen er åbenbart urimelig.

Sagsøgeren har ikke fremlagt oplysninger om handler af sammenlignelige ejendomme eller andet, der viser, at værdien er lavere end den ansatte og åbenbart urimelig.

Vurderingsankenævnet har fastsat grundværdi ud fra bl.a. beliggenheden og salg af en række sammenlignelige ejendomme i udstykningen og området i øvrigt.

Således har vurderingsankenævnet blandt andet lagt vægt på oplysninger om salg af Y7-Y3-adresse (bilag F) samt salg af to ubebyggede grunde i Y4-kommune i perioden 2010-2012, Y5-adresse og Y6-adresse (bilag G).

Den af Vurderingsankenævnet ansatte grundværdi på 4,2 mio. kr. svarer til en kvadratmeterpris på 4.810 kr.

Til støtte for at grundværdiansættelsen ikke er åbenbar urimelig kan der henvises til de handler, som Vurderingsankenævnet henviser til i sin afgørelse (bilag 1, side 4, øverst):

"Beliggenhed	Grundareal	Handelsdato	Handelspris	Pris pr. m2
Y5-adresse	924 m2	2.11.2012	6.000.000 kr.	6.493 kr.
Y6-adresse	816 m2	23.10.2012	4.500.000 kr.	5.514 kr."

De nævnte ejendomme er beliggende henholdsvis 1,5 km og 1,6 km i luftlinje fra den omhandlende ejendom, Y1-adresse.

Der henvises også til det i afgørelsen anførte vedrørende de øvrige ejendomme i udstykningen (bilag 1, side 8, 2. afsnit). De øvrige grunde i udstykningen har været solgt ubebygget i frie handler i 2010 til priser mellem kr. 4.000.000,- og kr. 4.500.000,-. På nær Y3-adresse, der har et areal på 1.257 m2, har de øvrige grunde et areal mellem 840 m2 og 880 m2, hvilket er tæt på grundarealet af den omhandlende ejendom. Ejendommene beliggende Y1-Y11-adresse er solgt til en gennemsnitlig kvadratmeterpris på 4.944 kr.

Det kan desuden konstateres, at den omhandlede grund er købt i september 2011 for en pris, der overstiger vurderingen pr. 1. oktober 2012, hvorved bemærkes, at den gennemsnitlige prisudvikling i Y4-kommune er steget fra 3. og 4. kvartal 2011 til 3. og 4. kvartal 2012 (bilag H)."

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Vurderingsankenævnet har skønsmæssigt ansat grundværdien for den omtvistede ejendom, Y1-adresse, til 4,2 mio. kr.

Domstolene kan - i overensstemmelse med almindelige principper for prøvelse af forvaltningsafgørelser - kun tilsidesætte dette skøn og hjemvise til fornyet behandling, hvis sagsøgerne godtgør, at Vurderingsankenævnets skøn er udøvet på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at værdiansættelsen er åbenbart urimelig.

Det fremgår af dagældende vurderingslovs § 13 sammenholdt med § 6, at en ejendoms grundværdi skal ansættes således, at den svarer til grundens kontante værdi i handel og vandel under hensyn til beskaffenhed, beliggenhed og en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelsen skal der tages hensyn til de offentligretlige rettigheder og byrder, der er knyttet til grunden, jf. dagældende vurderingslovs § 13, stk. 2.

Grundværdien skal af Vurderingsankenævnet ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, jf. dagældende vurderingslovs § 16.

Der er enighed om, at basisår 2008 skal anvendes ved fastsættelsen af grundskatteloftet for den omtvistede ejendom, beliggende Y1-adresse.

Det fremgår endvidere af sagen, at basisår 2008 kun anvendes for den omtvistede ejendom og for seks andre ejendomme, der sammen med Y1-adresse blev udstykket i 2010, mens der for alle øvrige ejendomme i området omkring Y1-adresse anvendes basisår 2001. Det indebærer, at ejendomsbeskatningen af Y1-adresse og de 6 andre ejendomme, der blev udstykket samtidig med Y1-adresse, er højere end ejendomsbeskatningen af andre ejendomme i det omkringliggende område. Den højere ejendomsbeskatning vil alt andet lige forventeligt føre til en lavere handelspris for Y1-adresse og de 6 andre ejendomme end for øvrige ejendomme i området.

Det fremgår af begrundelsen for Vurderingsankenævnets afgørelse, at det er indgået som et element i det udøvede skøn, at ejendomsbeskatningen af Y1-adresse, er højere end ejendomsbeskatningen af andre ejendomme i det omkringliggende område, og at handelsprisen for Y1-adresse i forhold til det oplyste om handelsprisen for andre ejendomme kan være trykket af den højere ejendomsbeskatning.

Sagsøgerne har herefter ikke godtgjort, at Vurderingsankenævnets skøn er udøvet på et forkert eller mangelfuldt grundlag.

Sagsøgerne har ikke gennem syn og skøn eller på anden måde sandsynliggjort, at handelsprisen, der ville kunne opnås 1. oktober 2012 for ejendommen Y1-adresse i ubebygget stand, er væsentlig lavere end vurderingen. Det bemærkes i den forbindelse, at sagsøgerne selv har købt ejendommen som ubebygget grund i september 2011 for 4.450.000 kr. inkl. alle omkostninger til byggemodning.

Sagsøgerne har således heller ikke godtgjort, at værdiansættelsen er åbenbart urimelig.

Derfor skal Skatteministeriet frifindes.

Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald og med udgangspunkt i de vejledende salærtakster fastsat som et passende beløb til dækning af advokatudgift med 18.750 kr.

T H I   K E N D E S   F O R   R E T :

Skatteministeriet frifindes.

A og B skal inden 14 dage betale sagsomkostninger til Skatteministeriet med 18.750 kr. Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.