Parter
H1
(v/ advokat Jan Ranners)
mod
Skatteministeriet
(v/Kammeradvokaten v/advokat Birgitte Kjærulff Vognsen)
Afsagt af byretsdommer
Lone Bach Nielsen
Sagens baggrund og parternes påstande
Sagen er anlagt den 13. februar 2018. Sagen vedrører fastsættelse af ejendomsværdien og grundværdien for ejendommen matr. nr. …7 pr. 1. oktober 2012.
H1 har påstået, at Skatteministeriet skal tilpligtes at nedsætte ejendomsvurderingen 2012 for arealet på 2.632 m2, nu matr. nr. …7, til den samme ejendomsværdi som i 2011 for samme areal, kr. 11.700.000,00, og at nedsætte grundværdien for samme areal til 2011-niveau, kr. 10.157.900,00, subsidiært at ejendoms- og grundværdien nedsættes til et lavere beløb, end det fremgår af Landsskatterettens afgørelse af 15. november 2017.
Skatteministeriet har påstået frifindelse, subsidiært at ansættelsen af ejendomsværdien for ejendommen Y1-adresse pr. 1. oktober 2012 hjemvises til fornyet behandling hos SKAT.
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
Oplysningerne i sagen
Landsskatteretten afsagde den 15. november 2017 følgende kendelse:
"Klager: H1
Klage over: Vurderingen pr. 1. oktober 2012
Ejendomsnummer: …66
Beliggenhed: Y1-adresse
|
Klagepunkt
|
SKATs afgørelse
|
Klagerens opfattelse
|
Landskatterettens afgørelse
|
|
Ejendomsværdien pr.
1. oktober 2012
|
11.700.000 kr.
|
Nedsættelse
|
14.200.000 kr.
|
|
Grundværdien pr.
1. oktober 2012
|
18.160.800 kr.
|
Nedsættelse
|
15.002.400 kr.
|
Retsmøde
Der er afholdt retsmøde i sagen den 1. november 2017.
Hjemvisning
Sagen er i henhold til Københavns Byrets dom af 19. december 2014 blevet hjemvist til realitetsbehandling i Vurderingsankenævnet. Hjemvisningen vedrører klage af 16. december 2013 over vurderingen pr. 1. oktober 2012. Ved skrivelse af 6. marts 2015 har klagers repræsentant ønsket sagen visiteret til Landsskatteretten.
Møde
Der er afholdt kontormøde med selskabets repræsentant den 31. januar 2017 på Skatteankestyrelsens adresse.
Faktiske oplysninger
Den påklagede ejendom ejes af H1 og er beliggende på Y2-gade. Ejendommen omfatter et grundareal på 2.632 m2, og er bebygget med syv bygninger. Ejendommen er en blandet beboelses- og forretningsejendom med en central placering og med gode tilkørsels- og parkeringsmæssige muligheder på Y2-gade. Ejendommen blev på vurderingstidspunktet anvendt til udlejning.
Ad ejendomsværdi
Af BBR-registret fremgår der følgende om ejendommen:
Bygning 1 er opført i 1894 og er om-/tilbygget i 1953. Ydermurene består af mursten, og tagdækningen består af tegl. Bygningen er i to etager. Det bebyggede areal udgør 238 m2, det samlede boligareal udgør 440 m2, det samlede bygningsareal udgør 476 m2, og erhvervsarealet er i alt 217 m2. Kælderen udgør 42 m2, og udnyttet tagetage udgør 181 m2.
Bygning 2 er opført i 1984. Ydermurene består af træbeklædning, og tagdækningen består af metalplader. Det bebyggede areal udgør 11 m2. Bygningen anvendes til udhus.
Bygning 3 er opført i 1892. Ydermurene består af mursten, og tagdækningen består af tagpap. Bygningen er i to etager. Det bebyggede areal udgør 200 m2, det samlede bygningsareal udgør 229 m2, og erhvervsarealet udgør 314 m2. Derudover udgør udnyttet tagetage 85 m2.
Bygning 4 er opført i 1894 og er om-/tilbygget i 1947. Ydermurene består af mursten, og tagdækningen består af tegl. Bygningen er i to etager. Det bebyggede areal udgør 121 m2, det samlede boligareal udgør 186 m2, det samlede bygningsareal udgør 228 m2, og erhvervsarealet er i alt 80 m2. Kælderen udgør 50 m2, og udnyttet tagetage udgør 69 m2.
Bygning 5 er opført i 1942 og er om-/tilbygget i 1984. Ydermurene består af mursten, og tagdækningen består af fibercement, herunder asbest. Bygningen er alene i én etage. Det bebyggede areal udgør 123 m2, hvilket ligeledes udgør det samlede bygningsareal og erhvervsarealet.
Bygning nr. 6 er opført i 1894 og er om-/tilbygget i 2003. Ydermurene består af mursten, og tagdækningen er built-up. Bygningen er opført i to etager. Det bebyggede areal udgør 160 m2, det samlede boligareal udgør 203 m2, det samlede bygningsareal udgør 308 m2, og erhvervsarealet er 179 m2. Kælderarealet udgør 73 m2, og udnyttet tagetage udgør 74 m2.
Bygning nr. 7 er opført i 1943. Ydermurene består af mursten, og tagdækningen består af tagpap. Bygningen er opført i to etager. Det bebyggede areal udgør 56 m2, det samlede bygningsareal udgør 112 m2, og erhvervsarealet er ligeledes 112 m2.
Ad markedsrapporter 2012
Markedspuls, 4. kvartal - G1-virksomhed
Retailejendomme - Y3-landsdel
|
|
Markedsleje
|
|
|
Afkastkrav |
|
|
|
|
Bedste
|
Standard
|
U. middel
|
Bedste
|
Standard
|
U. middel
|
|
Y4-by
|
3.200
|
2.500
|
1.000
|
5,25 %
|
5,75 %
|
7,25 %
|
|
Y5-by
|
1.700
|
1.500
|
1.000
|
5,50 %
|
6,50 %
|
7,50 %
|
|
Y6-by
|
1.800
|
1.200
|
800
|
5,75 %
|
6,50 %
|
7,50 %
|
|
Y7-by
|
3.000
|
2.500
|
1.000
|
5,25 %
|
5,75 %
|
7,25 %
|
Nyere boligudlejningsejendomme - Y3-landsdel
|
|
Markedsleje
|
|
|
Afkastkrav |
|
|
|
|
Bedste
|
Standard
|
U. middel
|
Bedste
|
Standard
|
U. middel
|
|
Y4-by
|
1.000
|
800
|
-
|
5,50 %
|
6,25 %
|
-
|
|
Y5-by
|
1.000
|
800
|
-
|
5,50 %
|
6,25 %
|
-
|
|
Y6-by
|
825
|
750
|
-
|
5,75 %
|
6,25 %
|
-
|
|
Y7-by
|
950
|
725
|
-
|
5,50 %
|
6,25 %
|
-
|
Ældre boligudlejningsejendomme
|
|
Afkastkrav
|
|
|
|
|
Bedste
|
Standard
|
U. middel
|
|
Y4-by
|
5,75 %
|
6,25 %
|
7 %
|
|
Y5-by
|
5,75 %
|
6,25 %
|
7 %
|
|
Y6-by
|
5,75 %
|
6,25 %
|
7 %
|
|
Y7-by
|
5,75 %
|
6,25 %
|
7 %
|
Ad markedsrapporter 2014
Markedspuls, 4. kvartal - G1-virksomhed
Retailejendomme - Y7-by
|
|
Markedsleje
|
|
|
Afkastkrav |
|
|
|
|
Bedste
|
Standard
|
U. middel
|
Bedste
|
Standard
|
U. middel
|
|
Y7-by
|
3.100
|
2.500
|
1.000
|
5,50 %
|
6,00 %
|
7,50 %
|
Ad grundværdi
Ejendommen er beliggende i vurderingskreds …1 og i grundværdiområde …02. Ejendommens grundværdiområde er endvidere omfattet af plantype ….
Ad lokalplan
Ejendommen er omfattet af lokalplan nr …002 endeligt vedtaget den 15. november 2010. Den vedtagne lokalplan dækker hele den påklagede ejendom på vurderingstidspunktet. Af lokalplanen fremgår det, at lokalplan nr. …065 aflyses for de ejendomme, der på vurderingstidspunktet er omfattet af lokalplanen …002. Lokalplanen har til formål at sikre områdets anvendelse til bydelscenter med bl.a. butikker, boliger og liberale erhverv. Af lokalplanen fremgår der bl.a. følgende:
"Lokalplanen omfatter et område, der grænser op til Y8-gade og Y9-gade i Y7-by. Området udgør ca. 2.600 m2 og er en del af Y10-karré. Y8-gade er byens Y2-gade."
Af lokalplanen …002 fremgår der bl.a. endvidere følgende om lokalplanens formål samt ejendommens bebyggelse:
"Butiksareal
Målet med lokalplanen er at skabe en synenergieffekt med bymidten og Y2-gaden i denne del af Y8-gade ved at styrke bydelscentret med store butikker, der betjener lokalområdet i overensstemmelse med Planlovens formålsparagraf, hvor butikker placeres, hvor der er god tilgængelighed for alle trafikarter, herunder især den gående, cyklende og den kollektive trafik.
Der er i kommuneplanen en samlet restrummelighed til udbygning med butikker på ca. 2.000 m2. Med kommuneplanændringen må dagligvarebutikker højst være på 3.500 m2 og udvalgsvarebutikker højst være på 2.200 m2. Behovet for nyt areal til butiksformål er på 3.500 m2.
Det samlede antal m2 anvendt til butiksformål i lokalplanen må ikke overstige 3.250 m2.
Bebyggelse
Bebyggelsesprocenten for hver ejendom fastsættes i lokalplanen til 300 %. Bygningshøjden må ikke overstige 15 m i skel mod Y11-adresse i byggefelt, og den må ikke overstige 30 m eller 9 etager i byggefelt 3 med et maksimalt areal på 200 m2 på hjørnet mod Y8-gade og Y9-gade. Bygningen er udformet, så den er lavere med færre etager ud mod Y8-gade og højere med flere etager ud mod Y9-gade i byggefelt 2.
…
Bevaringsværdige enkelte bygninger
Det er en forudsætning for lokalplanens realisering, at eksisterende bebyggelse inden for lokalplansområdet nedrives. Der skal søges særskilt tilladelse ved Y7-by Kommune forud for nedrivning. Y12-adresse blev i 1989 registrerede med en middel bevaringsværdi på hhv. 6 og 5 i Kommuneatlasset. Bygningerne er ombygget siden vurderingen i 1989. Hvor fastlæggelsen af katagori 1-5 er en hindring for anvendelsen i enkeltområdet, kan bestemmelsen efter en vurdering fraviges."
Det fremgår endvidere af lokalplanens bestemmelser, at:
"§ 2. Områdets afgrænsning
2.1 Lokalplanen afgrænset som vist på Lokalplanskortet, bilag B og omfatter matrikelnumrene …00, …5, …6, …67, …7, …8, …9 samt dele af matr. nr. …ch og …r, Y7-by Bygrunde.
…
§ 4. Områdets anvendelse
4.1 Området må anvendes til bydelscenter med butikker, boliger, liberale erhverv som kontorer og klinikker, restauration, offentlige institutioner og anlæg.
4.2 Der må etableres butikker med et samlet areal på max 3.250 m2. Den enkelte dagligvarebutik må ikke overstige 3.500 m2, og den enkelte udvalgsvarebutik må ikke overstige 2.000 m2 samt 200 m2 til personalefaciliteter.
4.3 I lokalplansområdet kan der etableres virksomheder inden for miljøklasse 1- 3, som klassificeret i Håndbog om miljø og Planlægning.
4.4 Kælderetagen må anvendes til parkering og butikker.
4.5 Stueetagen må kun anvendes til butikker, caféer og restaurationer. Der må ikke indrettes pengeinstitutter, forsikringskontorer, øvrige kontorer eller lign.
4.6 1. sal må kun anvendes til butikker, caféer og restaurationer, liberale erhverv som kontorer og klinikker samt offentlige institutioner.
4.7 De øvrige etager, fra 2. sal til 8. sal, må alene anvendes til boliger.
4.8 I lokalplansområdet kan der etableres tekniske anlæg som kabelskabe, transformatorer o. lign.
…
§ 8. Bebyggelsens omfang og placering
8.1 I lokalplansområdet må bebyggelsesprocenten ikke overstige 300 % for hver enkelt ejendom.
8.2 Bebyggelse mod Y9-gade skal placeres i byggefelt 2 og 3 (…)
8.3 Bebyggelse mod Y8-gade skal placeres i byggefelt 2 og 3 (…)
…
8.11 Bevaringsværdig bebyggelse inden for lokalplansområdet må nedrives."
Ejendommen har matrikelnummer …7. Ejendommen er ved vurderingen pr. 1. oktober 2012 blevet tilført et areal på 2.040 m2, henhørende fra de omkringliggende matrikler; matrikel nr. …8, matrikel nr. …9, matrikel nr. …00, matrikel nr. …5, matrikel nr. …6 samt matrikel nr. …67. Ejendommens areal udgjorde 592 m2 ved vurderingen pr. 1. oktober 2010 og pr. 1. oktober 2011.
Matriklerne …7, …8, …9, …00, …5, …6 og …67 har siden henholdsvis 2007 og 2008 været ejet af selskabet. Ejendommene har frem til vurderingen pr. 1. oktober 2012 været selvstændigt vurderede. I forbindelse med arealforøgelsen er arealerne fra de tidligere matrikelnumre …8, …9, …00, …5, …6 og …67 blevet overført til den oprindelige matrikel …7, således at matrikel …7 ved vurderingen pr. 1. oktober 2012 har et samlet grundareal på 2.632 m2.
Adresserne og arealerne fordelte sig frem til vurderingen pr. 1. oktober 2012 således:
Matrikel nr.: …7
Ejendomsnummer: …66
Adresse: Y13-adresse
Areal: 592 m2
Grundværdi ved vurderingen pr. 1. oktober 2011: 4.155.800 kr.
Matrikel nr. ...8:
Ejendomsnummer: …96 Adresse: Y14-adresse Areal: 225m2
Grundværdi ved vurderingen pr. 1. oktober 2011: 0 kr.
Matrikel nr. …9 (matrikel nr. …00):
Ejendomsnummer: …45
Adresse: Y15-adresse
Areal: 616 m2
Grundværdi ved vurderingen pr. 1. oktober 2011: 0 kr.
Matrikel nr. …5
Ejendomsnummer: …07
Adresse: Y16-adresse
Areal: 511 m2
Grundværdi ved vurderingen pr. 1. oktober 2011: 3.587.200 kr.
Matrikel nr. …6
Ejendomsnummer: …85
Adresse: Y17-adresse
Areal: 344 m2
Grundværdi ved vurderingen pr. 1. oktober 2011: Udgået ejendom Matrikel nr. …67
Ejendomsnummer: …50
Adresse: Y18-adresse
Areal: 344 m2
Grundværdi ved vurderingen pr. 1. oktober 2011: 2.414.900 kr.
Det følger af lokalplanen nr.…002, at lokalplansområdet omfatter matrikelnumrene; …7, …8,…9, …00, …5, …6 samt …67, svarende til den nuværende matrikel …7.
Som ovenfor anført var matriklerne ...8 og …9(…00) vurderet til 0 kr. ved vurderingen pr. 1. oktober 2011. I forbindelse hermed har Skatteankestyrelsen anmodet SKAT om en supplerende udtalelse om årsagen hertil ved e-mail af 31. januar 2017:
"I forbindelse med sagsbehandlingen af ovenstående sag er jeg blevet opmærksom på, at ejendommen (matr. …7) ved vurderingen pr. 1. oktober 2012 er blevet tilført et areal på 2.040 m2, således at ejendommen (matr. …7) ved vurderingen udgør 2.632 m2. SKAT har ved vurderingen pr. 1. oktober 2012 medtaget hele grundarealet ved fastsættelsen af grundværdien (2.632 m2 x 300 % x 2.300 kr./etage m2) = 18.160.800 kr. Arealoverførslen stammer fra de omkringliggende matrikler.
Adresserne og arealerne fordelte sig frem til vurderingen pr. 1. oktober 2012 således:
…
Af SKATs systemer fremgår det, at matriklerne …8, …9(…00) og …6 ved vurderingen pr. 1. oktober 2011 alle er vurderet til 0 (nul).
Jeg skal på den baggrund heraf anmode SKAT om en supplerende udtalelse om, hvorfor matriklerne …8, …9(…00) og …6 var ansat til 0 kr. indtil vurderingerne pr. 1. oktober 2011."
På baggrund af Skatteankestyrelsens forespørgsel er SKAT ved e-mail af 1. marts 2017 fremkommet med følgende supplerende udtalelse:
"Det er korrekt, at ejd. nr. …96 og …45 ved 2011 vurderingen, dvs. inden sammenlægningen med ejd. nr. …66, blev vurderet til 0 kr.
Du henviser endvidere til, at matr. nr. …6, ejd. nr. …85 er vurderet til 0 kr. i 2011. Det er ikke korrekt. Sidstnævnte er udgået ved vurderingen pr. 1. oktober 2011.
Forud for 2011 var denne ejendom en moderejendom (BK 20) med 3 ejerlejligheder.
Årsagen til, at de to førstnævnte ejendomme forud for sammenlægningen med …66, blev vurderet til 0 kr. er sandsynligvis, at disse ejendomme i henhold til et vurderingsnotat, som er indsat i KMD i 1992, har været anvendt til parkeringsplads. De to ejendomme har således siden 1992 vurderingen og indtil sammenlægningen med …66 pr. 1. oktober 2012 været vurderet til 0 kr.
Som nævnt i den tidligere fremsendte udtalelse er ejendommen beliggende i Y2-gade, og er omfattet af lokalplan nr.…002. Lokalplanen er vedtaget i november 2010 og har derfor betydning for grundværdien pr. 1. oktober 2011 og fremover. Ifølge denne lokalplan er den retlige bebyggelsesprocent 300 for hver enkelt ejendom, jf. § 8, stk. 1. Bebyggelsens placering er angivet i form af byggefelter på et kortbilag til lokalplanen.
Lokalplanens intentioner er ikke realiseret endnu, dvs. en del af ejendommen fortsat anvendes til P-plads, men det ændrer ikke ved, at der ved ansættelsen af grundværdien skal tages udgangspunkt i den retlige bebyggelsesprocent for ejendommen med den matrikulære status ejendommen har pr. 1. oktober 2012. Da ejendommen pr. 1. oktober 2012 kun består af matrikel nr. …7 med et areal på 2.632 kvm, som dækker hele det areal, som lokalplan nr. …002 omfatter, må den retlige bebyggelsesprocent nødvendigvis være 300, jf. lokalplanens § 8, stk. 1.
For god ordens skyld tilføjes: Hvis kommunen blev bedt om at udregne den præcise byggemulighed i henhold til lokalplanens bilag B, som angiver byggefelter til byggeri i 8 - 9 etager samt P-kælder og 15 offentlige P-pladser på terræn mv., vil bebyggelsesmuligheden sandsynligvis afvige fra den maksimale retlige bebyggelsesprocent på 300 fastsat i lokalplanens § 8, som grundværdien er ansat efter. P-plads arealet i lokalplanens bilag B udgør skønsmæssigt ca. halvdelen grundarealet og da byggefelt 1 og 2, som udgør den anden halvdel, kan bebygges med henholdsvis 8 og 9 etager, så vil beregningen af den reelle byggemulighed sandsynligvis være højere end den maksimale retlige bebyggelsesprocent på 300 pr. ejendom (som blev fastsat inden sammenlægningen af matriklerne):
Byggefelt 1 og 2, ca. 1.300 kvm x 800 % = ca. 10.400 etagemeter. Den reelle bebyggelsesprocent for hele ejendommen kan herefter skønsmæssigt opgøres til: 10.400 etagemeter: 2.632 x 100 = 395 %. Dette blot for at vise, at den maksimale retlige bebyggelsesprocent, som er anvendt ved grundværdiansættelsen for 2012 - og som efter SKAT, Ejendoms opfattelse skal anvendes, jf. gældende praksis - ikke er for høj i forhold til de reelle byggemuligheder i henhold til byggefelterne i lokalplanens bilag B."
Ad områdepriser 2012
I 2012 var de sammenlignelige grundværdiområder for den påklagede ejendoms grundværdiområde ifølge SKATs systemer som følger:
|
Områdenummer
|
Beliggenhed
|
Plantype
|
Etagemeterpris
|
|
…02
|
Y2-gade - øvre del
|
Centerområde
|
2.300 kr.
|
|
…57
|
Y19-gade m.m.
|
Centerområde
|
1.900 kr.
|
|
…48
|
Y20-gade
|
Centerområde
|
1.900 kr.
|
|
…4AA
|
Y21
|
Område med blandet bolig og erhverv
|
2.700 kr.
|
|
…AB
|
Y21
|
Område med blandet bolig og erhverv
|
2.700 kr.
|
|
…1AA
|
Shoppingcenter
|
Centerområde
|
1.900 kr.
|
På vurderingstidspunktet udgjorde niveauet i de sammenlignelige grundværdiområder udlagt til centerområde 1.900 kr./etagem2. De sammenlignelige grundværdiområder udlagt til centerområde er beliggende i parallelgaderne omkring Y2-gade i Y7-by.
Ad salg af ubebyggede grunde i Y7-by
Ejendommen er beliggende i vurderingskreds …1 og er udlagt til centerområde.
Udsøgningen af frie salg af ubebyggede grunde i SKATs statistiske analyse om ejendomssalg (SAS) er foretaget med udgangspunkt i en tidsmæssig afgrænsning for perioden 2010-2014 i vurderingskreds …1.
I ejendommens vurderingskreds, vurderingskreds …1, har det i årene 2010-2014 været ét referencesalg.
Ejendommen beliggende Y22-adresse, matrikelnummer …13, Y7-by bygrunde, beliggende i vurderingskreds …1 i grundværdiområde …P. Y23-adresse m.m., ejendomsnummer …52 er handlet den 16. juni 2014. Ejendommen er udlagt til blandet bolig og erhverv. Grunden har et areal på 572 m2 og har en maksimalt tilladt bebyggelsesprocent på 100 %. Af ejendommens jordforureningsattest fremgår det, at hele ejendommens grundareal er forurenet på vidensniveau V2. Ejendommen er handlet til en kontantpris på 900.000 kr., ekskl. omkostninger til byggemodning, svarende til en etagearealpris på 1.573 kr.
Ad oplysninger om faktisk leje
Selskabet har under sagens behandling fremlagt lejeaftaler for en mindre del af ejendommens areal. Den faktiske leje er oplyst til at udgøre 217.006 kr. for 2012. Det udlejede areal udgør 217 m2 til butik samt 83 m2, der udlejes til bolig.
Grundværdien udgjorde henholdsvis 2.451.900 kr. og 4.155.800 kr. ved vurderingerne pr. 1. oktober 2010 og pr. 1. oktober 2011.
SKATs afgørelse
SKAT har ansat ejendomsværdien til 11.700.000 kr. og grundværdien til 18.160.800 kr. ved vurderingen pr. 1. oktober 2012. Ejendomsvurderingen fremkommer således:
Ejendomsværdi
Anslået årlig leje for beboelsesdel 272.571 kr.
|
Etageareal |
Anslået leje pr. m2 |
Årlig leje |
| Bygning nr. 1 |
|
|
|
| Butik, restaurant |
217 m2 |
385 kr. |
83.545 kr. |
|
|
|
|
| Bygning nr. 2 |
|
|
|
| Udhus |
11 m2 |
|
0 kr. |
|
|
|
|
| Bygning nr. 3 |
|
|
|
| Butik restaurant |
314 m2 |
850 kr. |
266.900 kr. |
|
|
|
|
| Bygning nr. 4 |
|
|
|
| Butik restaurant |
80 m2 |
900 kr. |
72.000 kr. |
|
|
|
|
| Bygning nr. 5 |
|
|
|
| Lager |
123 m2 |
700 kr. |
86.100 kr. |
|
|
|
|
| Bygning nr. 6 |
|
|
|
| Butik restaurant |
179 m2 |
860 kr. |
153.940 kr. |
|
|
|
|
| Bygning nr. 7 |
112 m2 |
|
0 kr. |
|
|
|
|
| Samlet anslået årsleje |
|
|
935.056 |
|
|
|
|
| Lejeværdi |
935.056 kr. x lejefaktor 12,6 |
11.781.705 kr. |
|
|
|
| Ejendomsværdi, afrundet |
|
11.700.000 kr. |
|
|
|
| Grundværdi |
|
|
|
|
|
| Grundværdi (etagearealprincippet) |
2.632 m2 x 300% x 2.300 kr. |
18.160.800 kr. |
| Grundværdi, afrundet |
|
18.160.800 kr. |
SKAT har i udtalelse af 18. september 2015 til Skatteankestyrelsen bl.a. udtalt følgende:
"I har bedt os om at undersøge muligheden for at ændre årsomvurderingen pr. 1. oktober 2012 af ejendommen Y1-adresse, ejendomsnummer …66.
Vi har set på sagen og mener, at der ikke er grundlag for at genoptage og ændre vurderingen.
Derfor mener vi, at der ikke er grund til ændre.
Ejendommen er ved den almindelige vurdering i 2012 vurderet på grundlag af en lokalplan vedtaget i december 2010. Denne lokalplan ændrer ejendommens bebyggelsesmuligheder og dermed den retlige bebyggelsesprocent, som er afgørende for ansættelsen af grundværdien. Den ved vurderingen af grundværdien anvendte områdepris skønnes på baggrund af salgspriser i området ikke at være for høj."
SKAT har i begrundelsesnotat af 18. september 2015 bl.a. udtalt følgende:
"Advokat RJ har ved brev af 16. december 2013 klaget over ejendomsværdien og grundværdien for 2012 vedr. ovennævnte ejendom.
Klagen blev i første omgang afvist af Skatteankestyrelsen som for sent indkommet klage. Denne afgørelse blev indbragt for domstolene, og Københavns Byret har ved dom af 19. december 2014 hjemvist sagen til realitetsbehandling, dvs. klagebehandling af 2012 vurderingen.
Advokaten henviser i klagen til, at vurderingen for 2012 siden den sidste vurdering er mere end fordoblet, og at anvendelsen er identisk med den tidligere lokalplan, hvorfor der ikke er end acceptabel grund til stigningen.
Ejendommen er beliggende i Y2-gade og er omfattet af lokalplan nr.…002. Lokalplanen er vedtaget i november 2010 og har derfor betydning for grundværdien pr. 1. oktober 2011 og fremover. Ifølge denne lokalplan er den retlige bebyggelsesprocent 300 for hver enkelt ejendom, jf. § 8, stk. 1. Bebyggelsens placering er angivet i form af byggefelter på et kortbilag til lokalplanen.
Ved vurderingen af grundværdien for 2011, som er en årsomvurdering foretaget på grundlag af den nye lokalplan, er der taget udgangspunkt i den retlige bebyggelsesprocent for ejendommen, som er 300 %. Der er samtidig foretaget en omberegning af grundværdien som følge af den nye lokalplan. Grundværdien for 2011 er ansat til 4.155.800 kr. Det bemærkes, at der ikke er klaget over 2011 vurderingen, selv om det er det første vurderingsår med den nye og højere bebyggelsesprocent.
Ved den almindelige vurdering for 2012, som klagen vedrører, er der ligeledes taget udgangspunkt i en bebyggelsesprocent på 300, jf. lokalplanen, der som nævnt ovenfor blev vedtaget i november 2010. Grundarealet er forøget fra 592 kvm til 2.632 kvm pr. 1. oktober 2012. Grundværdien er derfor ansat således: 2.632 kvm á 2.300 kr/kvm x 300 % = 18.160.800 kr.
Advokaten anfører, at lokalplanen er identisk med den tidligere lokalplan og at der derfor ikke har været grundlag for stigningen.
Hertil bemærkes, at ejendommen indtil november 2010 har været omfattet lokalplan nr. …65 fra oktober 2005. Ifølge denne lokalplan har bebyggelsesmulighederne været følgende: I byggefelt A3 i 2005 bestod af flere ejendomme. Der har derfor været usikkert, hvad den retlige bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom var indtil den nye lokalplan blev vedtaget, da den retlige bebyggelsesprocent forud for den nye lokalplan var afhængig af, dels hvor meget de omkringliggende ejendomme var bebygget med, og dels hvordan ændret bebyggelse af den nærværende sag omhandlede ejendom ville blive i forhold til naboejendommene, idet lokalplanen som nævnt krævede et samlet projekt.
Det tilføjes, ar der er uvist på hvilket grundlag den hidtil fastsatte bebyggelsesprocent på 177 er fastsat. Denne bebyggelsesprocent har været anvendt ved ansættelsen af grundværdierne ved ejendomsvurderingerne for 1996-2010, dvs. indtil vedtagelsen af den seneste lokalplan, der fastslår, at bebyggelsesprocenten er 300 for den enkelte ejendom, og at der i modsætning til tidligere nu kan bygges i 9 etager, hvor grænsen i den tidligere lokalplan var 8 etager.
De der ved de tidligere vurderinger er anvendt en bebyggelsesprocent på 177 og den retlige bebyggelsesprocent ved den seneste lokalplan fra 2010 giver en ret til at bebygge ejendommen med 300 %, er det SKAT, Ejendoms opfattelse, at der har været grundlag for, at ændre den tidligere anvendte bebyggelsesprocent fra 177 til 300 % ved vurderingen i 2011.
Denne ændring af bebyggelsesprocenten i 2011 er som nævnt også anvendt ved vurderingen af grundværdien i 2012, idet områdeprisen samtidig er sænket fra 2.340 kr. til 2.300 kr. pr. kvm.
Det har ikke været muligt at udsøge ubebyggede salg eller nedrivningssalg for erhvervsejendomme i området.
Der er vedhæftet udsøgning af salg af erhvervsrelaterede ejendomme i Y2-gaden.
Ejendommen Y1-adresse er beliggende i grundværdiområde …02 - Y2-gadens øvre del. Grundværdiområde …100 omfatter ejendomme i Y2-gadens nedre del og grundværdiområde …01 omfatter ejendomme i Y2-gadens mellemste del.
Prisudviklingen for grundværdiområde …01, …100 og …02 har været som følgende:
|
|
…02
|
…100
|
…02
|
|
År
|
Pris
|
Pris
|
Pris
|
|
2004
|
1800
|
1400
|
1400
|
|
2006
|
1900
|
1500
|
1500
|
|
2008
|
3000
|
2600
|
2600
|
|
2010
|
2700
|
2340
|
2340
|
|
2012
|
2700
|
2300
|
2300
|
Der er således en "rød tråd" ved prisfastsættelsen, idet den nedre og øvre del af Y2-gaden har samme pris, hvorimod den mellemste del har den højeste pris. De bebyggede salg i vedhæftede fil indikerer ikke, at vurderingerne er for høje i forhold til handelspriserne.
På grundlag af ovenstående finder SKAT, Ejendom, at der hverken er grundlag for at anfægte den ved vurderingen af grundværdien for 2012 anvendte bebyggelsesprocent eller den anvendte områdepris."
I forbindelse med selskabets anmodning om afholdelse af retsmøde i sagen har sagen været til udtalelse i SKAT. Af SKATs udtalelse af 8. maj 2017 fremgår der bl.a. følgende:
"Ejendommen er centralt beliggende på Y2-gaden. Den er omfattet af lokalplan nr. …002, udlagt til boligbebyggelse, liberalt erhverv og centerområde med en tilladt bebyggelsesprocent på 300. Bl.a. på baggrund af de i Skatteankestyrelsens sagsfremstilling nævnte salg af ubebyggede grunde, finder SKAT, at en etagearealpris på 2.300 kr. pr. tilladt etagemeter er et passende grundværdiniveau, hvorefter ejendommens grundværdi udgør 18.160.800 kr.
SKAT finder endvidere, at det anslåede lejeniveau på 550 kr. pr. m2 bolig og 900 kr. pr. m2 butik/restaurant i Skatteankestyrelsens sagsfremstilling er et passende lejeniveau, således at den årlige bruttoleje anslås til 1.191.550 kr. Henset til ejendommens beliggenhed, karakter og anvendelsesmuligheder er SKAT enig i en lejefaktor på 12, hvorefter ejendomsværdien udgør 14.200.000 kr.
SKAT er således enig, at ejendommens grundværdi på 18.160.800 kr. fastholdes, mens ejendomsværdien ændres fra 11.700.000 kr. til 14.200.000 kr."
Selskabets opfattelse
Selskabets repræsentant har nedlagt påstand om, at ejendomsværdien samt grundværdien pr. 1. oktober 2012 skal nedsættes.
Repræsentanten har til støtte for påstanden bl.a. anført følgende i klage af 16. december 2013:
"Ejendommen Y1-adresse
Med henvisning til ovenstående, samt som administrator for H1, skal jeg herved på min klients vegne, påklage ejendomsværdi og grundværdi for vurderingsåret 2012.
Vurderingen er siden sidste vurdering mere end fordoblet selvom anvendelse efter den nye lokalplan er identisk med den tidligere lokalplan og der er således ingen som helst acceptabel grund til den fuldstændig vanvittige grundværdistigning."
Selskabets repræsentant har i forbindelse med sagens behandling bl.a. fremkommet med følgende bemærkninger til SKATs begrundelsesnotat af 18. september 2015:
"Det fremgår heraf at skat ikke mener der er grund til at ændre ejendomsvurderingen på ejendommen selvom der er tale om en stigning som har medført mere end en fordobling af vurderingen af ejendommen i den almindelige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2012.
Jeg går ud fra at Landsskatteretten er i besiddelse af de to relevante lokalplaner, henholdsvis fra oktober 2005 og december 2010.
Det er indlysende, at der med den nye lokalplan ikke er sket ændringer i bebyggelsesgrad medvidere, idet de to lokalplaner faktisk giver mulighed for bebyggelse af samme art og i samme størrelsesorden.
At kvadratmeterne er fordelt forskelligt ved at den nye lokalplan giver mulighed for at bygge i en etage mere, ændrer ikke bebyggelsesprocenten i forhold til den gamle.
Bebyggelsesprocenten i begge lokalplaner er sat til 300, og det er ikke relevant at inddrage den rent faktiske bebyggelse på grunden, da vurderingen tager udgangspunkt i teoretiske muligheder for bebyggelse, der er identiske i de to lokalplaner.
I øvrigt er den aktuelle bebyggelse konkret total identiske med den bebyggelse der lå til grund for 2005 lokalplan og der er således ikke sket nogen som helt ændringer af ejendommene, der kan begrunde mere end en fordobling af ejendomsværdien, også tages i betragtning at det generelle prislag er faldet dramatisk siden 2005."
Selskabets repræsentant har i forbindelse med Skatteankestyrelsens behandling af klagesagen anmodet om aktindsigt i sagens dokumenter. I forlængelse af meddelelsen om aktindsigt i sagens dokumenter, er klagers repræsentant bl.a. fremkommet med følgende bemærkninger:
"I begrundelsesnotatet synes den fejlagtige opfattelse, at herske, at den nye lokalplan giver ret til større bebyggelsesprocent end den gamle.
Det er ikke korrekt, idet begge lokalplaner opererer med nøjagtig samme bebyggelsesprocent og vedrør samme areal men ikke desto mindre er grundværdien beregnet til at udgøre 18.160.800 kr. mod en vurdering i 2010 på 6.710.400 kr. for samme areal.
I øvrigt fremgår det af lokalplanen fra 2005, at bebyggelsesprocenten er nøjagtig det samme som for den nye lokalplan fra 2010.
Endelig er det bemærkelsesværdigt at vurderingsmyndigheden har skønnet, at lejeindtægterne udgør, 935.056 kr. når den faktiske årsleje maksimalt kan blive 548.500 kr., ligesom den ved vurderingen benyttede faktor på 12,6 rettelig burde være max. 6.
Det er således min opfattelse at der ikke er som helst begrundelse for at hæve hverken ejendomsværdi eller grundværdi."
I forlængelse af afholdelse af kontormøde den 31. januar 2017 har selskabets repræsentant ved skrivelse af 2. februar 2017 bl.a. anført følgende:
"I forlængelse af vort behagelige kontormøde vedrørende ovennævnte sag tirsdag den 31. januar 2017, følte jeg, at det var nødvendigt for begge parter i det mindste at få fuld afklaring på faktum i sagen, herunder om ejendomsvurderingen 2011 havde taget udgangspunkt i et andet areal end ejendomsvurderingen i 2012.
Jeg fik derfor gravet ejendomsvurderingen 2011 frem, og kan oplyse, at ejendomsvurderingen, som er fordelt på flere matrikler, i alt vedrører nøjagtig samme kvadratmeterareal som ejendomsvurderingen 2012, og den samlede vurdering for 2011 var for ejendomsværdi kr. 11.700.000,00, som i ejendomsvurderingen 2012, mens grundværdien for det samlede areal i 2011 vurderingen var kr. 10.157.900,00 mens grundværdien i 2012-vurderingen var - og fortsat er - kr. 18.160.800,00.."
I forbindelse Skatteankestyrelsens udsendelse af sagsfremstilling den 8. marts 2017 er selskabets repræsentant bl.a. fremkommet med følgende bemærkninger ved mail af 9. marts 2017
"Jeg har modtaget Skatteankestyrelsens sagsfremstilling, og har læst den med stor interesse og stigende forundring.
Jeg fastholder mig begæring om et retsmøde, og er i øjeblikket ved at indhente fotodokumentation for at give Landsskatteretten et noget mere korrekt billede af vedligeholdelsesstand m.v. af de bygninger, som Skatteankestyrelsen mener kan indbringe en årlig husleje på kr. 935.056,00, og en lejefaktor på 12,6.
Skatteankestyrelsen har jo ret til at have sin holdning, men det er vanskeligt at håndtere teoretiske betragtninger, der er i strid med virkeligheden.
I har fået alle de lejekontrakter der var og er vedrørende H1s ejendomme, og alligevel mener I, at vi skulle forlange noget mere i husleje.
Jeg vil naturligvis komme med yderligere indlæg, hvor jeg gengiver de beregninger, der ligger til grund for Skatteankestyrelsens forslag til afgørelsen."
I forbindelse med selskabets anmodning om afholdelse af retsmøde har sagen været til udtalelse hos SKAT. I forbindelse med SKATs høringssvar af 8. maj 2017 har selskabets repræsentant bl.a. fremkommet med følgende bemærkninger ved mail af 6. juni 2017:
"Jeg skal indledningsvis gøre opmærksom på, at jeg fortsat opretholder mit ønske om et møde for retten.
Hvad angår indholdet af den foreløbige vurdering bemærker jeg i al stilfærdighed, at den tilsyneladende er identisk med SKATs tidligere vurderinger m.v., og at Skatteankestyrelsen angiveligt ikke overhovedet har taget hensyn til de konkrete indvendinger, jeg fremkom med på mødet på Skatteankestyrelsens kontor.
Hvad angår kontorets indstilling til ejendomsværdien er den begrundet med en standardbegrundelse som ser ud til at blive brugt i et voldsomt antal sager, og det betyder, at der ikke ligger en konkret vurdering af forholdene til grund for vurderingen af kvadratmeterlejen.
Som det fremgår af de vedlagte bilag 1-13, ser ejendommene på blindtarmen af Y8-gade konkret ud, som billederne viser, og har set sådan ud et pænt stykke tid.
En anslået leje på ca. kr. 1,2 mio. er simpelthen helt og aldeles umulig at opnå ved udlejning, og der er da også fremlagt bilag om den konkrete leje for lokalerne på tidspunktet for vurderingen, og det ikke har været muligt at udleje lokalerne hverken til butik eller bolig i adskillige år, men nu er det lykkedes udlejer at udleje en del af lokalerne til en årlig leje på samlet kr. 343.200,00.
Det må være relevant at benytte de faktiske lejeindtægter og ikke en årlig skønnet leje - uden overhovedet at have besigtiget ejendommene - på ca. kr. 1,2 mio.
Det er derudover fuldstændig uvirkeligt for undertegnede at Skatteankestyrelsen herefter benytter en helt udokumenteret skønnet leje og derefter ved Gud benytter en lejefaktor på 12, når den burde være 5.
Hvad angår grundværdien må jeg fastholde, at oplysningerne om bebyggelsesprocenten er ukorrekt, og at arealet er det samme som vurderingen pr. 1. okt. 2010, ligesom den nye lokalplan hvad angår udnyttelse er total identisk med den gamle.
Det er derfor ikke korrekt, at det samlede areal ved vurderingen pr. 1. okt. 2010 kun var 592 m2.
På det pågældende tidspunkt var samtlige matrikler, der efterfølgende er blevet sammenlagt, ejet af H1, og opkrævning skete for samtlige."
Landsskatterettens afgørelse og begrundelse
Ad ejendomsværdien
Ejendomsværdien skal i henhold til bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 9, stk. 1, ansættes til handelsværdien på vurderingstidspunktet af den faste ejendom i dens helhed. Ved ansættelsen foretages et skøn over samtlige de forhold, der har betydning for prisdannelsen, herunder en afvejning af ejendommens rent bygningsmæssige værdi og de økonomiske muligheder i øvrigt.
Ejendommens stand og prisforholdene pr. vedkommende 1. oktober lægges til grund ved ansættelsen, jf. vurderingslovens § 2, 2. pkt. Ved ansættelse af ejendomsværdien regnes der med sædvanlige udlejningsforhold, jf. vurderingslovens § 10, stk. 3.
Handelsværdien for ejendomme, som er erhvervet eller opført med henblik på erhvervsmæssig benyttelse, vil i høj grad være bestemt af forventningerne til afkastet. Ejendomsværdien for erhvervsejendomme ansættes med udgangspunkt i en markedsværdiberegning, da denne metode efter praksis anses at være den sikreste til at understøtte skønnet over den enkelte ejendoms værdi.
Vedrørende den ved vurderingen anvendte kvadratmeterleje bemærkes, at denne fastlægges på baggrund af markedslejen. Ved markedslejen forstås den leje som en kyndig lejer og en kyndig udlejer aftaler for det pågældende lejeforhold. Foreligger der en oplyst lejeindtægt, anvendes denne imidlertid, såfremt den skønnes at falde indenfor vurderingslovens bestemmelser om sædvanlige udlejningsforhold, jf. vurderingslovens § 10, stk. 3.
Landsskatteretten bemærker, at selskabets repræsentant har nedlagt påstand om, at ejendommens bebyggelse har været uændret siden 2005 og frem til den påklagede vurdering. Hertil bemærker retten, at der ved den påklagede vurdering er sket en arealoverførsel fra de omkringliggende matrikler, således at det samlede beboelsesareal samt det samlede erhvervsareal er steget markant.
Retten finder under hensyntagen til ejendommens beliggenhed på Y2-gade, alder og ejendommens blandede benyttelse til beboelse og forretning, at den anslåede årsleje skal fastsættes som følger:
| Indtægter |
|
|
|
|
Etageareal |
Anslået leje pr. m2 |
Årlig leje |
| Bygning nr. 1 |
|
|
|
| Beboelse |
440 m2 |
550 kr. |
242.000 kr. |
| Butik/restaurant |
217 m2 |
900 kr. |
195.300 kr. |
|
|
|
|
| Bygning nr. 3 |
|
|
|
| Butik/restaurant |
314 m2 |
900 kr. |
282.600 kr. |
|
|
|
|
| Bygning nr. 4 |
|
|
|
| Beboelse |
186 m2 |
550 kr. |
102.300 kr. |
| Butik |
80 m2 |
900 kr. |
72.000 kr. |
|
|
|
|
| Bygning nr. 5 |
|
|
|
| Lager |
123 m2 |
200 kr. |
24.600 kr. |
|
|
|
|
| Bygning nr. 6 |
|
|
|
| Beboelse |
203 m2 |
550 kr. |
111.650 kr. |
| Butik/restaurant |
179 m2 |
900 kr. |
161.100 kr. |
|
|
|
|
| Samlet anslået årsleje |
|
|
1.191.550 kr. |
|
|
|
|
|
|
|
|
Henset til ejendommens karakter, bygningernes alder, anvendelsesmuligheder samt beliggenhed, finder retten, at lejefaktoren passende kan ansættes til 12 for den konkrete ejendom.
Ejendomsværdien pr. 1. oktober 2012 opgøres herefter til:
Anslået årlig bruttoleje x lejefaktor 1.191.550 kr. x 12 14.298.600 kr.
Ejendomsværdien afrundet 14.200.000 kr.
Ansættes ejendommens sædvanlige driftsudgifter til 25 % af den årlige bruttoleje, kan ejendommens årlige nettoleje opgøres til 893.662 kr., svarende til et nettoafkast på ca. 6,3 %. Retten finder et nettoafkast af denne størrelse for passende i forhold til, hvad en investor vil kræve ved investering i denne ejendom.
Landsskatteretten forhøjer således den af SKAT ansatte ejendomsværdi fra 11.700.000 kr. til 14.200.000 kr.
Ad grundværdien
Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1. Ved ansættelsen skal der endvidere i medfør af § 13, stk. 2, tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter.
Ifølge vurderingslovens § 16 skal grundværdien ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder.
Retten bemærker, at SKAT har ansat grundværdien pr. 1. oktober 2012 efter etagearealprincippet til 2.300 kr. pr. tilladt etagem2.
Ad lokalplan
Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. …002, som udlægger ejendommen til etagebebyggelse i op til 9 etager. Grundens areal udgør 2.632 m2, og ejendommens maksimalt tilladte bebyggelsesprocent er i henhold til lokalplanen 300 %. Retten finder herefter, at SKAT har ansat grundværdien i overensstemmelse med det anvendte beregningsprincip (etagearealprincippet) samt i overensstemmelse med de af lokalplanen muliggjorte retlige bebyggelsesmuligheder.
Ad klagers påstand
Retten bemærker, at repræsentanten har nedlagt påstand om nedsættelse af grundværdien på baggrund af den markante stigning i grundværdien fra vurderingen pr. 1. oktober 2011 til vurderingen pr. 1. oktober 2012.
Retten bemærker endvidere, at repræsentanten har gjort gældende, at ejendommens grundareal er identisk ved vurderingen pr. 1. oktober 2010 og ved vurderingen pr. 1. oktober 2012. I tilknytning hertil bemærker retten, at der ved vurderingen pr. 1. oktober 2012 er sket en arealoverførsel på 2.040 m2 til ejendommens oprindelige matrikel …7 fra de omkringliggende matrikler; matriklerne …8, …9(…00), …5, …6 og …67. Arealet er ved vurderingen pr. 1. oktober 2012 således 2.632 m2. Arealet udgjorde ved vurderingen pr. 1. oktober 2010 og pr. 1. oktober 2011 592 m2.
Retten bemærker hertil, at årsagen til stigningen i grundværdien mellem vurderingerne pr. 1. oktober 2010 og pr. 1. oktober 2012 skyldes to væsentlige elementer; dels en ny lokalplan med virkning ved vurderingen pr. 1. oktober 2011 og dels en væsentlig arealoverførsel fra de omkringliggende matrikler med virkning ved vurderingen pr. 1. oktober 2012.
I forbindelse hermed skal retten bemærke, at de tidligere matrikler …8 og …9(…00) frem til matrikelsammenlægningen ved vurderingen pr. 1. oktober 2012 var vurderet til 0 kr. Endvidere udgik matrikel …6 ved vurderingen pr. 1. oktober 2011.
Retten bemærker, at selskabets repræsentant har anfægtet SKATs anvendelse af en bebyggelsesprocent på 300 % ved vurderingen pr. 1. oktober 2012. Hertil skal retten bemærke, at bebyggelsesprocenten på 300 % allerede var anvendt ved fastsættelsen af grundværdien pr. 1. oktober 2011, som følge af den endelige vedtagelse af lokalplanen …002 den 15. november 2010. Denne vurdering er imidlertid ikke påklaget.
Retten bemærker, at grundværdien er steget markant mellem vurderingerne pr. 1. oktober 2011 og pr. 1. oktober 2012. Dette skyldes hovedsageligt, at de tidligere matrikler …8, …9(…00) og …6 ikke har indgået ved fastsættelsen af den samlede grundværdi ved vurderingen pr. 1. oktober 2011.
Ejendommens samlede grundareal udgør 2.632 m2. I henhold til lokalplanens kortbilag B kan godt halvdelen af ejendommens samlede grundareal bebygges med etagebebyggelse i minimum 8 etager. Idet lokalplanen åbner mulighed for etagebebyggelse i minimum 8 etager på over halvdelen af det samlede grundareal på 2.632 m2, finder retten, at det er muligt at udnytte den i lokalplanen maksimalt tilladte bebyggelsesprocent på 300 %. Retten finder på denne baggrund, at SKAT rettelig har anvendt en bebyggelsesprocent på 300 %.
Ad salg i Y7-by
Retten bemærker, at der i årene 2010 til 2014 har været ét referencesalg af ubebyggede grunde i ejendommens vurderingskreds, beliggende Y22-adresse. Ejendommen er udlagt til blandet bolig og erhverv og er beliggende tæt på Y24-område. Ejendommen er forurenet på V2-niveau og er handlet den 16. juni 2014 til etagearealpris på 1.573 kr./m2, ekskl. omkostninger til byggemodning.
Retten bemærker, at Y24-området er et attraktivt område og et område i udvikling. Ejendommen beliggende Y22-adresse er solgt små to år efter vurderingstidspunktet. Retten bemærker i henhold til udviklingen på ejendomsmarkedet, at forrentningen af retailejendomme i Y7-by er faldet fra 4. kvartal i 2012 til 4. kvartal i 2014. Endvidere bemærker retten, at ejendommen er solgt uden hensyntagen til forventede omkostninger til byggemodning. Henset til at den påklagede ejendom i henhold til den på vurderingstidspunktet gældende lokalplan er udlagt til boliger og liberale erhverv, men også udlagt til centerområde, finder retten, at den har en bredere mulig retlig anvendelse end ejendommen beliggende Y22-adresse.
Retten finder på baggrund af handlen af ejendommen beliggende Y22-adresse samt på baggrund af SKATs niveau i de sammenlignelige grundværdiområder udlagt til centerområde i gaderne omkring Y2-gade på vurderingstidspunktet, at etagearealprisen passende kan ansættes til 1.900 kr. Der er endvidere henset til, at ejendommen efter rettens vurdering er beliggende i den mindre attraktive del af Y2-gade.
Grundværdien kan pr. 1. oktober 2012 herefter beregnes således:
Grundværdien pr. 1. oktober 2012 2.632 m2 x 300 % x 1.900 kr. 15.002.400 kr.
Grundværdien afrundet 15.002.400 kr.
Landskatteretten forhøjer således den af SKAT ansatte ejendomsværdi pr. 1. oktober 2012 fra 11.700.000 kr. til 14.200.000 kr. Endvidere nedsætter Landsskatteretten den af SKAT ansatte grundværdi pr. 1. oktober 2012 fra 18.160.800 kr. til 15.002.400 kr. "
Parternes synspunkter
H1 har i sit påstandsdokument anført følgende:
"Til støtte for de nedlagte påstande gøres det gældende, at ejendomsvurderingen for 2010 og 2011 for arealet beliggende Y25-adresse er identisk med matr.nr. …7 ved ejendomsvurderingen 2012 og følgende år, idet de forskellige matrikler blev sammenlagt til nu en matrikel, nemlig nr. …7, jfr. bilag 8 og bilag D,
at lokalplan nr. …002 var gældende såvel for ejendomsvurderingen 2011 som for ejendomsvurderingen 2012,
at arealet var bebygget med ejendomme identiske i såvel 2011 som 2012 og senere, jf. bilag A og bilag 4.1-13 inkl.
at der er konstateret forurening på ejendommen, jf. bilag 5 og bilag B, og at forureningen var konstateret både i 2011 og 2012,
at der således er identitet imellem areal, bygninger og forurening når 2011-vurderingen sammenlignes med 2012-vurderingen,
at ejendomsvurderingen 2012, i hvilken en væsentlig forhøjelse er sket, er ugyldig, da der ikke af vurderingsmyndigheden er foretaget et konkret skøn af ejendommen, jf. vurderingslovens § 6,
at Vurderingsankenævnet, der er beliggende i Herning, for Landsskatteretten, der er beliggende i København, ved deres afgørelser har oplyst, at de ikke på noget tidspunkt har foretaget en konkret vurdering af arealet og af bygningerne og af lejeniveauet, og det er ikke efter sagsøgers opfattelse en konkret vurdering, når man alene henholder sig til statistik som er hel generel, ikke konkret,
at Landsskatteretten i øvrigt benytter sig af avanceret gætteri, når man skal forklare den betydelig forskel i vurderingerne, herunder at grundværdien stiger med 170%, uanset at de faktiske forhold er identiske, jf. bilag 3, side 6 og 7,
at Landsskatterettens afgørelse således er truffet med udgangspunkt i sandsynlige forklaringer, statistik og gætterier der alle har til hensigt at forklare den betydelige og urimelige forskel mellem vurderingen i 2011 og 2012, og
at hverken vurderingsmyndigheden eller Landsskatteretten har kunnet give en fornuftig forklaring på den urimelige forskel, der jo har medført en voldsom stigning i ejendomsskat fra vurderingen i 2011 til vurderingen i 2012. Det må derfor være sagsøgtes bevisbyrde. Under hovedforhandlingen vil sagsøger påberåbe sig de fremlagte processkrifter og de fremlagte bilag 1-10.…"
Skatteministeriet har i sit påstandsdokument anført følgende:
"Skatteministeriet gør overordnet gældende, at betingelserne for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn vedrørende ejendomsværdien og grundværdien af ejendommen, matr.nr. …7, Y1-adresse pr. 1. oktober 2012, ikke er opfyldt.
Højesteret har i SKM2015.615.HR udtalt følgende om domstolsprøvelsen af værdiansættelser på vurderingsområdet:
"Domstolene kan - i overensstemmelse med almindelige principper for prøvelse af forvaltningsafgørelser - tilsidesætte værdiansættelsen, hvis skatteyderen godtgør, at vurderingsmyndighederne ikke har foretaget et skøn, eller at den skønsmæssige ansættelse af grundens værdi hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen. Værdiansættelsen kan dog ikke tilsidesættes, hvis Skatteministeriet under retssagen godtgør, at fejlen eller manglen ikke har betydning for værdiansættelsen. Værdiansættelsen kan ligeledes tilsidesættes, hvis skatteyderen godtgør, at den ansatte værdi ligger uden for rammerne for det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne, dvs. hvis værdiansættelsen må anses for åbenbart urimelig."
Det følger af Højesterets præmisser og af retspraksis i øvrigt, at sagsøgeren har bevisbyrden for, at skønnet kan tilsidesættes. Denne bevisbyrde er ikke løftet.
Der er ingen tvivl om, at der ved ansættelsen af de omhandlede værdier er foretaget et skøn.
Sagsøgerens synspunkt om, at der ikke er foretaget en konkret vurdering, er ikke korrekt.
Det er åbenbart, at der er foretaget en skønsmæssig ansættelse. Der består ikke, som hævdet af sagsøgeren, en pligt, hverken for SKAT eller Landsskatteretten til at besigtige ejendommen.
Sagsøgeren har endvidere ikke godtgjort, at det skøn, der er foretaget, hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag.
Skønnet er foretaget i overensstemmelse med de principper, der fremgår af dagældende vurderingslov, §§ 2, 6, 9, 10 og 13.
Det er ikke godtgjort, at skønnet er baseret på forkerte oplysninger om plangrundlag eller andre oplysninger, herunder om ejendommens grundareal og bygningsareal på vurderingstidspunktet.
Vurderingen pr. 1. oktober 2012 er en selvstændig vurdering, der foretages uafhængigt af tidligere vurderinger. Det er således uden betydning for prøvelsen af nærværende vurdering, hvorledes ejendommen har været ansat ved tidligere vurderinger. Sagsøgeren har ikke godtgjort, at vurderingen pr. 1. oktober 2012 er baseret på forkerte oplysninger.
Der er i øvrigt redegjort udførligt for årsagen til forskellen i Landsskatterettens kendelse (bilag 3). Sagsøgerens synspunkt om en uforklarlig forskel på værdien pr. 1. oktober 2012 og tidligere værdiansættelser blev nemlig også fremført for Landsskatteretten.
Ejendommens samlede grundareal pr. 1. oktober 2012 udgør på 2.632 m2. Forud for vurderingen pr. 1. oktober 2012 havde ejendommen et vurderet areal på 592 m2. Der er således sket en forøgelse af ejendommens grundareal med 2.040 m2, jf. oversigten i Landsskatterettens kendelse, bilag 3, side 5-6, og bilag D.
Det fremgår af oversigten i Landsskatterettens kendelse, side 5-6 (bilag 3) og af bilag D, at grundværdien af matrikelnummer …7 og de ejendomme, hvis arealer er blevet overført til matrikelnummer …7, tilsammen var ansat til et lavere beløb forud for vurderingen pr. 1. oktober 2012, end tilfældet er ved denne vurdering efter arealoverførslen. Dette skyldes blandt andet, at vurderingen pr. 1. oktober 2012 korrekt er baseret på Lokalplan …002 (bilag 1), der blev endeligt vedtaget den 15. november 2010.
Sagsøgeren har heller ikke godtgjort, at den ansatte ejendomsværdi og grundværdi pr. 1. oktober 2012 er åbenbart urimelig.
Det følger af retspraksis, at det kræver et sikkert grundlag for at anse værdiansættelsen for at være åbenbart urimelig, jf. eksempelvis UfR 2000.1071H.
Sagsøgeren har ikke fremlagt oplysninger om handler af sammenlignelige ejendomme, oplysninger om lejeniveau eller andet, der viser, at værdien er lavere end den ansatte.
Det følger af retspraksis, at domstolene ikke selv udøver skønnet. Måtte retten anse betingelserne for at tilsidesætte skønnet for opfyldt, skal sagen derfor hjemvises i overensstemmelse med sagsøgerens subsidiære påstand."
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Rettens begrundelse og resultat
Af Højesterets dom 22. september 2015 (SKM2015.615.HR) fremgår blandt andet, at domstolene - i overensstemmelse med almindelige principper for prøvelse af forvaltningsafgørelser - kan tilsidesætte værdiansættelsen, hvis skatteyderen godtgør, at vurderingsmyndighederne ikke har foretaget et skøn, eller at den skønsmæssige ansættelse af grundens værdi hviler på et forkert eller mangelfuldt grundlag, og dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen. Værdiansættelsen kan dog ikke tilsidesættes, hvis Skatteministeriet under retssagen godtgør, at fejlen eller manglen ikke har betydning for værdiansættelsen. Værdiansættelsen kan ligeledes tilsidesættes, hvis skatteyderen godtgør, at den ansatte værdi ligger uden for rammerne for det skøn, som tilkommer vurderingsmyndighederne, dvs. hvis værdiansættelsen må anses for åbenbart urimelig.
H1 har navnlig gjort gældende, at der arealmæssigt er tale om det samme vurderede areal som vurderingerne fra de tidligere år, og at skattemyndighederne ikke har foretaget et konkret skøn af ejendommen, herunder at der ikke er sket besigtigelse af ejendommen.
Landsskatteretten har ved fastsættelsen af ejendomsværdien anslået årslejen for de samlede bygninger til ca. 1,2 mio. kr. og anvendt en lejefaktor på 12 samt beregnet et nettoafkast på 6,3 procent. Lejefaktoren er fastsat på baggrund af ejendommens karakter, bygningernes alder, anvendelsesmuligheder og alder. På baggrund heraf har Landsskatteretten fastsat ejendomsværdien til 14,2 mio. kr.
Retten finder det ud fra de foreliggende oplysninger godtgjort, at der er foretaget et skøn over ejendomsværdien. H1 har ikke gennem syn og skøn eller på anden måde sandsynliggjort, at myndighedernes vurdering er forkert eller hviler på et mangelfuldt grundlag.
Landsskatteretten har ved fastsættelse af grundværdien lagt til grund, at ejendommens samlede grundareal udgør 2.632 m2 og har i overensstemmelse med den vedtagne lokalplan anvendt en bebyggelsesprocent på 300. Endvidere har Landsskatteretten forholdt sig til ét referencesalg og til SKATs oplysninger om etagemeterpriser for sammenlignelige grundværdiområder. Etagearealprisen er herefter fastsat til 1.900 kr.
Retten finder det ud fra de foreliggende oplysninger godtgjort, at der er foretaget et skøn over grundværdien. H1 har ikke gennem syn og skøn eller på anden måde sandsynliggjort, at myndighedernes vurdering er forkert eller hviler på et mangelfuldt grundlag.
Retten finder på den anførte baggrund endvidere ikke, at det er godtgjort, at myndighedernes skøn vedrørende ejendomsværdien og grundværdien har ført til et åbenbart urimeligt resultat.
Det forhold, at skattemyndighederne ikke har foretaget besigtigelse af ejendommen, kan ikke føre til et andet resultat.
Skatteministeriets frifindelsespåstand tages herefter til følge.
H1 har oplyst, at den årlige forskel mellem skattebetalingerne på grundlag af henholdsvis 2011-vurderingen og 2012-vurderingen udgør 225.000 kr.
Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 37.500 kr.
T H I K E N D E S F O R R E T :
Skatteministeriet frifindes.
H1 skal inden 14 dage betale 37.500 kr. i sagsomkostninger til Skatteministeriet.