Klagepunkt	Vurderingsankenævn Københavns afgørelse	Klagerens opfattelse	Landsskatterettens afgørelse
Ejendomsværdi	90.000 kr.	Undtaget fra vurdering	Forbigået ved vurderingen

Faktiske oplysninger
Ejendommen er et kolonihavehus på lejet grund.

Kolonihaveforeningen […] er beliggende ved adresse Y1 nær […].

Kolonihavehuset på grunden er ifølge BBR-meddelelsen på 34 m2 og udhuset er på 4 m2.

Kolonihavehuset og udhuset er opført i 2003. Der er ikke bad/toilet eller køkken i havehuset.

Ifølge BBR-meddelelsen er der ikke indlagt el eller gas. Der er ingen varmeinstallation

Der er ikke termoruder.

Der er onduline tagplader som tag.

Det er ifølge vedtægterne for kolonihaveforeningen en betingelse for medlemskab af haveforeningen, at ejeren har fast og lovlig bopæl i Hovedstadsområdet.

Der fremgår videre af foreningens vedtægter punkt 7.5, at:

"Værdiansættelse skal finde sted inden for rammerne af de af Kolonihaveforbundet for Danmark udstedte retningslinier og skal udføres af et nedsat vurderingsudvalg efter de for området gældende bestemmelser."

Af retningslinjerne fra Kolonihaveforbundet fremgår, at m2 prisen for et hovedhus i 2013 udgør 3.308,54 kr., hvilket er reguleret op fra 2002 med den almindelige prisudvikling, hvor m2 prisen udgjorde 2.630 kr.

Det tilsvarende tal for et udhus udgjorde i 2013 2.205,27 kr., hvilket er en regulering fra 2002, hvor m2 prisen udgjorde 1.753 kr.

Der tillægges desuden som maksimalpris 18.870 kr. for et køkken og 23.125 kr. for et bad/toilet.

Diverse andre tillæg gives for bl.a. el- og gasinstallationer samt isolering.

Der henvises til bilag hvoraf Kolonihaveforbundets omregningstabel for 2013 fremgår.

Det fremgår videre af foreningens vedtægter, at salg af kolonihaver skal ske til interesserede på foreningens venteliste. Undtaget herfra er dog salg til slægtning i op- og nedstigende linje.

Foreningen tillader ikke helårsbeboelse/benyttelse.

Ejendoms- og grundværdien pr. 1. oktober 2010 er fastsat således:

Ejendomsværdi				90.000 kr.
Omberegnet ejendomsværdi 2001				0 kr.
Omberegnet ejendomsværdi 2002				0 kr.
Grundværdi:

SPECIFIKATIONER

Ejendommen er årsomvurderet iht. vurderingslovens §3 nr.
09 Ejendommen er nybygget.

Bygningsoplysninger

Bygningsnr. 003
Anvendelse Kolonihavehus
Bebygget areal 34 m2
Opførelsesår 2003

Bygningsnr. 004
Anvendelse Udhus
Bebygget areal 4 m2
Opførelsesår 2003

Bygningsværdi

Vægtet areal x Normtal
34 m2 x 2.650 kr. 90.100 kr.

Ejendomsværdi
Bygningsværdi 90.100 kr.
Særlige forhold:

Korrigeret ejendomsværdi 90.100 kr.
Ejendomsværdi afrundet 90.000 kr.

EVS omberegning grundet:

- ændret anvendelse eller ændrede planmæssige forhold for ejendommen
Omberegnet ejendomsværdi 2001 0
Omberegnet ejendomsværdi 2002 0

SKAT har ved den forrige vurdering pr. 1. oktober 2008 forbigået ejendommen i forbindelse med vurderingen, da ejendomsværdien ikke oversteg 100.000 kr.

I ministersvar af 23. oktober 2012, Spørgsmål nr. 108 har økonomiministeren redegjort for praksis for forbigåelse ved vurderingen af kolonihavehuse på lejet grund.

Af ministersvaret fremgår det, at reglerne om ajourføring af BBR sker efter regler fastsat i cirkulære nr. 6 af 1977 om etablering af bygnings- og boligregistrering.

Det fremgår af cirkulæret, at bebyggelser af midlertidig karakter eller af forholdsvis ringe værdi ikke betragtes som bygninger i forbindelse med bygningsregistreringen. Som eksempel er nævn udhuse, lysthuse, mindre drivhuse samt skure.

Bestemmelsen synes i praksis mest anvendt på kolonihavehuse, fordi disse bygninger typisk står på lejet grund.

Det er ministerens opfattelse, at undtagelsesbestemmelsen vedrørende bebyggelse af ringe værdi, bunder i, at BBR ved sin etablering i 1977 var meget tæt knyttet til den kommunale ejendomsvurdering.

I ejendomsvurderingen benyttedes nemlig dengang samme afgrænsning og der var, så vidt erindres, sat en administrativ beløbsgrænse på 25.000 kr.

Det fremgår videre af ministersvaret, at SKATs vurderingsvejledning for 2012 sætter grænsen for vurdering af bygninger på lejet grund ved en pris på 100.000 kr.

Ifølge Ligningsvejledningen for 2011, udgjorde grænsen ligeledes 100.000 kr. for 2011.

Beløbet svarer godt og vel til indeksreguleringen af 25.000 kr. over 35 år. Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter er derfor af den opfattelse, at 100.000 kr. må være den korrekte øvre grænse for "ringe værdi".

SKATs høringssvar samt ministersvaret har været sendt i høring hos klageren.

Vurderingsankenævn Københavns afgørelse
Vurderingsankenævn København har den 21. august 2013 truffet følgende afgørelse i klage over SKATs ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2010.

"Det fremgår af vurderingslovens § 6, jf. § 9, at ejendommen ansættes til handelsværdien på vurderingstidspunktet. Ved ansættelsen foretages et skøn over samtlige de forhold, der har betydning for prisdannelsen, herunder ejendommens bygningsmæssige værdi, placering og de økonomiske muligheder i øvrigt.

Nævnet er enigt med SKAT i, at kolonihaver ikke generelt er undtaget vurdering. Det følger dog af praksis, at bygninger fremmed grund kan forbigås ved vurderingen, såfremt deres værdi skønnes at være mindre end 100.000 kr.

Ankenævnet har noteret sig at foreningen er medlem af Kolonihaveforbundet og at prisfastsættelsen derfor skal ske i overensstemmelse med de fastsatte regler om maksimalpriser.

Der er således ikke tale om en haveforening, hvor medlemmet frit kan sælge sin ejendom til markedspris.

Nævnet finder således, at ejendomsværdien for bygningerne kan fastsættes således, idet maksimalprisen tilbagediskonteres til 2010 niveau med 2 % årligt:

Bygning	m2	Pris pr. m2	Værdi
Hovedhus	34	3.114 kr.	105.876 kr.
Udhus	4	2.075 kr.	8.300 kr.
Ejendomsværdi pr. 1. oktober 2010 for hus og udhus:			114.176 kr.

Det fremgår ikke af sagens oplysninger om ejendommen har el-installationer, gas, isolering eller indvendig beklædning, der ligeledes udløser et tillæg pr. m².

Udover dette skal der efter Kolonihaveforbundets regler, pkt. 5, gives et tillæg for havens anlæg og beplantning, der beregnes på grundlag af havens helhedsindtryk og det frie areal på lodden.

Efter en konkret vurdering skønner nævnet, at SKATs ansættelse på 130.000 kr. isoleret set er passende ansat pr. 1. oktober 2010.

Efter Kolonihaveforbundets regler i "Hovedbestemmelser omfattende haveafståelser i kolonihaveområderne", punkt 6b skal denne værdi dog herefter nedskrives med 2 % årligt efter saldometoden.
Da det påklagede kolonihavehus er opført i 2003, skal der herefter ske en nedsættelse af ejendomsværdien med 13,19 %, hvilket svarer til 18.070 kr.

Ejendomsværdien pr. 1. oktober 2010 kan således ansættes til:

Beregnet ejendomsværdi pr. 1. oktober 2010: 130.000 kr.
Afskrivninger - 13,19 % 18.070 kr.

Ejendomsværdi pr. 1. oktober 2010 111.930 kr.

Ejendomsværdi, afrundet 110.000 kr.

På baggrund af fremmøde for nævnet, herunder med inddragelse af oplysningerne om tagets art og manglende termoruder, samt formandens udtalelse om en forventet vurdering, finder nævnet, at ejendomsværdien bør ansættes til 90.000 kr.                     

Ankenævnet finder på denne baggrund at ejendomsværdien pr. 1. oktober 2010 nedsættes til 90.000 kr., jf. vurderingslovens § 2, 6, 9, 10 stk. 3."

I forbindelse med at Landsskatterettens behandling af sagen, er SKAT blevet anmodet om at give en udtalelse til skatteankestyrelsens indstilling.

SKAT har ved brev af 26. oktober 2015 udtalt følgende:

"Skatteankestyrelsen har den 16. oktober 2015 fremsendt sagsfremstilling med bilag vedrørende ovennævnte ejendom.
SKAT, Ejendomsvurderingskontoret udtaler følgende:
Ejendommen er et kolonihavehus som indtil 2009-vurderingen var vurderet iht. benyttelseskode 78, sommerhus på fremmed grund, forbigået ved vurderingen. Denne benyttelseskode kan anvendes for ejendomme, når værdien skønnes at være mindre end 100.000 kr.
I forbindelse med vurderingen pr. 1/10 2010 ansættes kolonihavehusets værdi til 130.000 1cr Det fik betydning for benyttelseskoden, som ændredes til kode 48, sommerhus på fremmed grund.
Vurderingsankenævnet nedsatte ved afgørelse dateret 11. december 2013 ejendomsværdien til 90.000 kr., men ændrede ikke på ejendommens benyttelseskode.
Skatteankestyrelsen har fastholdt kolonihavehusets værdi på 90.000 kr., men foreslår at ejendommen igen vurderes som forbigået ved vurderingen. Begrundelsen er, at det følger af praksis, at bygninger på fremmed grund kan forbigås ved vurderingen, såfremt værdien skønnes at være mindre en 100.000 kr.
Ejendomsvurderingskontoret har ingen bemærkninger til forslag til afgørelse vedr. ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2010."

Klagerens opfattelse
Det er klagerens påstand, at kolonihavehuse opsat på havelodder i Kolonihaveforbundets haveforeninger ikke er omfattet af vurderingsloven og derfor skal forbigås ved vurderingen.

I klagen henvises til brev af 26. september 2013 til vurderingsankenævnet, hvori klager fremfører følgende anbringender:

"Det er fastlagt igennem langvarig praksis, at kolonihavehuse opsat på havelodder i Kolonihaveforbundets haveforeninger ikke er omfattet af vurderingsloven og derfor skal forbigås ved vurderingen.

På dette område kan der kun såvel privat- som offentligretligt foretages vurderingen i henhold til Kolonihaveforbundets vurderingsregler jf. UfR 2007/3068H og UfR 2011/769H.

Den omstændighed, at disse retsafgørelser ikke omtaler Vurderingsloven og regler for offentlig vurdering ændrer ikke herpå.

Ved anvendelse af vurderingslovens § 10, stk. 1 har SKAT også undladt at forholde sig til det faktum, at der til brug for kolonihaveområder ejet af Staten og kommuner er knyttet væsentlige byrder af offentligretlig karakter ud fra de særlige formål arealer til kolonihaveformål er udlagt.

Om denne retstilstand henvises til Betænkningen om "Kolonihavernes fremtid" fra november 2000 som oplæg til Kolonihavelovens vedtagelse i 2001.

Der er også tale om en klar retlig fejl, når SKAT finder grundlag for at ansætte ejendomsværdi af kolonihavehuse med udgangspunkt i haveforeningens vedtægter.

Her er det Kolonihaveforbundets vedtægter, der er afgørende jf. de to højesteretsdomme."

I klagen af 17. december 2013 til Landsskatteretten fremføres videre:

"Ifølge Forbundsvedtægten må ingen kolonihave overdrages/sælges, uden vurdering har fundet sted efter Kolonihaveforbundets vurderingsregler og formularer jf. § 7. stk. 5.

To højesteretsdomme (UfR 2007/3068H og UfR 2011/769H) har fastslået medlemmers forpligtelse til at følge disse vurderingsregler ved haveoverdragelser.

Kun Forbundet, Forbundets Kredse og haveforeninger tilhørende medlemskreds/kolonister er omfattet af disse vurderingsregler, der udgør en integreret del af foreningsaftalen mellem haveforeningen og det enkelte medlem.

Denne privatretlige regulering af medlemsforholdet kan ikke påberåbes af udenforstående herunder hverken Staten eller kommuner.

Den offentligretlige regulering af kolonihaver omfatter foruden de i kolonihaveloven regulerede forhold, i alt væsentligt regler om selve brugen af området til kolonihaveformål.

SKAT har ikke hjemmel til at foretage offentlig vurdering af kolonihavehuse ud fra tilfældigt udvalgte talmæssige parametre fra Forbundets vurderingsregler eller på andet grundlag.

Ankenævnets henvisning til vurderingslovens § 6 om vurdering på grundlag af "værdien i handel og vandel" er i direkte strid med retsstillingen om maximalpriser for kolonihavehuse i Forbundets haveforeninger som fastslået i Højesteret.

Modsat er der for de ca. 22.000 kolonihaver i Danmark, som ikke udgør sammenslutninger af haver under Kolonihaveforbundet utvivlsomt tale om kolonihavehuse omfattet af Vurderingsloven. Her kan kolonihavehuse lovligt sælges til markedspris."

Landsskatterettens afgørelse og begrundelse
Hver vurdering er en selvstændig ansættelse, som er uafhængig af den forrige vurdering. Der foretages en prøvelse af, om den ansatte ejendomsværdi ligger inden for rammerne af en realistisk skønnet handelsværdi på vurderingstidspunktet.

Vurderingen foretages på grundlag af værdien i handel og vandel, såfremt købesummen skulle erlægges kontant jf. vurderingslovens § 6.

Landsskatteretten er enig med nævnet i, at kolonihaver ikke generelt er undtaget vurdering efter vurderingslovens § 7, hvorfor kolonihavehuse som udgangspunkt skal vurderes i henhold til reglerne i vurderingsloven.

Det følger dog af praksis, at bygninger på fremmed grund kan forbigås ved vurderingen, såfremt deres værdi skønnes at være mindre end 100.000 kr.

Højesteretsdommene U2007.3068H og U2011.769 fastslår, hvordan handelsværdien for kolonihavehuse, hvor kolonihaveforeningen er medlem af Kolonihaveforbundet, skal fastsættes.

For disse kolonihavehuse fastlægges værdien med udgangspunkt i Kolonihaveforbundets retningslinjer for fastsættelse af salgspriser for kolonihavehuse.

Landsskatteretten har noteret sig, at foreningen er medlem af Kolonihaveforbundet, og at prisfastsættelsen derfor skal ske i overensstemmelse med de fastsatte regler om maksimalpriser.

Ved ejendomsværdien forstås værdien af den faste ejendom i dens helhed, jf. vurderingslovens § 9, stk. 1. Af vurderingslovens § 9, stk. 2 fremgår, at sædvanligt tilbehør til ejendommen medtages ved ansættelsen.

Højesteret har ved dom af 8. juni 2010 taget stilling til, at kolonihaveforeningen ikke uden videre kan melde sig ud af Kolonihaveforbundet.

Den offentlige vurdering af en kolonihave, som er medlem af Kolonihaveforbundet, skal derfor ansættes under hensyn til Kolonihaveforbundets retningslinjer om maksimalpriser, således at vurderingen er et udtryk for prisen i handel og vandel, når der henses til de restriktioner, der er pålagt handel med kolonihavehuse, hvor kolonihaveforeningen er medlem af Kolonihaveforbundet.

Landsskatteretten finder, at værdiansættelsen af kolonihavehuset på 90.000 kr. er passende, når der henses til at:

• Opgørelsen af værdien er foretaget med udgangspunkt i Kolonihave Forbundets retningslinjer
• At der er tale om et kolonihavehus, en bygning på 34 kvm på fremmed grund
• At huset ikke har termoruder, og at tagmaterialet er ondoline

Det fremgår af ministersvar af 23. oktober 2012, Spørgsmål 108, at ajourføring af BBR-registeret sker efter regler fastsat i cirkulære nr. 6 af 1977 om etablering af bygnings- og boligregistrering.

Det fremgår af dette cirkulære, at bebyggelser af midlertidig karakter eller af forholdsvis ringe værdi ikke betragtes som bygninger i forbindelse med bygningsregistreringen. Som eksempel er nævn udhuse, lysthuse, mindre drivhuse samt skure.

Det er med baggrund her i, at kolonihavehuse, hvor ejendomsværdien er lavere end 100.000 kr., forbigås ved vurderingen.

Landsskatteretten finder, at ejendommen, jf. Afsnit H.A.1.2.3 i SKATs juridiske vejledning samt Landsskatterettens afgørelse af 18. oktober 1988, offentliggjort i TfS1989,70, skal forbigås ved vurderingen, da der er tale om bygninger på fremmed grund, og værdien skønnes at være mindre end 100.000 kr.

Landsskatteretten ændrer nævnets afgørelse, således at ejendommen forbigås ved vurderingen.