Parter

A
(Advokat Jacob Bjørnsholm Madsen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokat v/advokatfuldmægtig Paw Fruerlund Jensen)

Afsagt af byretsdommer

Birgit Bjerring Andersen

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen vedrører spørgsmålet om, hvorvidt SKAT har haft ret til at ændre på den værdi af en ejendom, som sagsøger selv fastsatte i forbindelse med overdragelsen af ejendommen fra ham selv personligt til sagsøgers selskab. I vurderingen af dette indgår en tvist om, hvornår overdragelsen faktisk fandt sted, samt om, hvorvidt ejendommen var udlejet, da overdragelsen fandt sted.

Sagsøgerens påstand

Sagsøgte tilpligtes at anerkende prisfastsættelsen af overdragelsen af sagsøgers ejendom til sagsøgers selskab, således at prisfastsættelsen sker i overensstemmelse med sagsøgers egen prisfastsættelse stor kr. 1.300.000,00, subsidiært et mindre beløb fastsat af retten. Sagsøgte tilpligtes derved til at nedsætte sagsøgers aktieindkomst for indkomståret 2007 med kr. 320.000, subsidiært med et mindre beløb fastsat af retten.

Sagsøgtes påstand

Principal frifindelse, og subsidiært, at sagsøgers aktieindkomst for indkomståret 2007 hjemvises til fornyet behandling hos SKAT.

Oplysningerne i sagen

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.

Landsskatteretten har den 14. december 2010 stadfæstet SKATs afgørelse.

Der er foretaget syn og skøn i form af en vurdering af ejendommen, som er en ejerlejlighed. Der foreligger en skønserklæring af 21. april 2012 og en supplerende skønserklæring af 22. oktober 2012.

Forklaringer

Under sagen er afgivet forklaring af sagsøgeren, A.

A har forklaret, at han er 38 år gammel, og at han er salgschef. Han har drevet entreprenørvirksomhed, men har også et ejendomsselskab med 4 ejendomme. Han har via selskaber investeret i fast ejendom, og har således erfaring i at prisfastsætte ejendomme. Han synes ikke det er svært at ansætte den rigtige værdi, og det syntes han heller ikke, da han i 2007 fastsatte den pris, hans selskab skulle betale for ejerlejligheden. Han kan bekræfte, at han ejer alle anparterne i det anpartsselskab, som købte ejendommen af ham personligt. Han havde selv boet i lejligheden med sin familie, men da han byggede nyt hus som bopæl for sig og sin familie, skulle han beslutte, om ejerlejligheden skulle sælges eller om den skulle lægges over i et selskab. Han drev ikke virksomhed privat med boligudlejning, og skulle ejendommen beholdes, skulle det være i selskabsregi. Det var dog ikke udelukkende med henblik på udlejning, at lejligheden skulle lægges over i selskabet. Ejerlejligheden skulle være et investeringsobjekt, og senere skulle selskabet måske tjene på et salg. Dengang gik priserne opad, og sagsøger regnede lige som alle andre med, at dette ville fortsætte. Den pris sagsøger fastsatte, 1.3 mio. kr., anså sagsøger for at være den reelle handelspris. Sagsøger fulgte godt med i priserne, kendte kvadratmeterprisen i området, og var fuldt ud i stand til selv at fastsætte en realistisk handelspris. Der er ikke udfærdiget nogen købekontrakt. Eneste dokument er skødet, hvor sagsøger har skrevet under både for køber og sælger. Sagsøger kan ikke præcist angive, hvornår beslutningen om at lægge ejerlejligheden over i selskabet blev taget. Der er tale om en glidende proces, hvor man tænker over tingene. Beslutningen er selvfølgelig blevet taget før skødet blev underskrevet, men beslutningen var ikke taget den 1. marts 2007 (overtagelsesdagen). Tanken er opstået efter 1. marts 2007. SN, som lejede ejerlejligheden, flyttede ind den 1. april 2007. Sagsøger er efter at have overvejet nærmere af den overbevisning, at beslutningen om at lægge lejligheden over i selskabet var truffet før den 1. april 2007. Sagsøger kendte SN fra skoletiden. SN havde spurgt, om han kunne leje lejligheden. SN havde nogle økonomiske problemer, og det var lidt "op og ned", om han fik betalt huslejen. Sagsøger var derfor tilfreds med, at SN sagde lejemålet op igen. Der var noget rod frem mod fraflytningen, og lejemålet blev faktisk forlænget 1 måned i forhold til det tidspunkt, SN skulle være fraflyttet. Det sker tit, at lejere undlader at melde flytning efter at de er fraflyttet et lejemål. Sagsøger opfatter det således, at det var selskabet, der lejede lejligheden ud til SN. Det er uden betydning, at der først senere blev skrevet et skøde. Beslutningen om salg af ejerlejligheden var truffet. Forespurgt, hvorfor sagsøger står personligt som udlejer, hvis det var selskabet der lejede ud, har han svaret, at han jo selv var eneanpartshaver, og at han derfor ser det hele ligesom "et fedt".

Parternes synspunkter

I sagsøgerens påstandsdokument er anført følgende:

"...

Anbringender:

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende

at lejligheden den 1. marts 2007 var uden lejer,

at lejligheden den 1. april 2007 blev udlejet,

at lejemålet den 1. oktober 2007 blev opsagt

at lejemålet den 17. oktober 2007 reelt var uden lejer

at lejligheden dermed både den 1. marts 2007 og den 17. oktober 2007 kunne være solgt på almindelige handelsvilkår, og

at skønsmandens vurdering i skønserklæringen på spørgsmål 1 & 2 dermed skal ligges til grund ved vurderingen af handelsprisen, og

at der dermed ikke var tale om maskeret udlodning ved sagsøgerens salg til egen virksomhed

..."

I sagsøgtes påstandsdokument er anført følgende:

"...

Anbringender

Sagen drejer sig om, hvorvidt der foreligger maskeret udlodning på i alt kr. 320.000,- ved sagsøgerens, As salg af ejerlejligheden ...1, til sit selskab, H1 Holding ApS, for kr. 1.300.000,-.

Til støtte for den af sagsøgte, Skatteministeriet, nedlagte frifindelsespåstand gøres det overordnet gældende, at A har solgt sin ejendom til overpris til sit eget selskab, hvorfor han er skattepligtig af den modtagne maskerede udlodning på kr. 320.000,-.

Overdragelser mellem interesseforbundne parter skal ske i overensstemmelse med armslængdeprincippet, dvs. at overdragelsen skal ske til en overdragelsessum, der svarer til, hvad en uafhængig tredjemand ville have betalt på tidspunktet, hvor den bindende aftale er indgået, jf. ligningslovens § 2. Det følger af retspraksis, at den aftalte overdragelsessum ikke uden videre kan lægges til grund som ejendommens reelle handelsværdi, jf. eksempelvis U1998.1299 H og TfS 1999, 463 H.

Det skal - i overensstemmelse med dateringen af skødet, bilag A, side 4 - lægges til grund, at ejendommen blev overdraget den 17. oktober 2007. A anfører, at ejendommen blev overdraget den 1. marts 2007. Dette kan dog ikke lægges til grund. Tværtimod må overdragelsen antages at være sket senere, eftersom As oplysning står i modstrid med skødets, bilag A, datering, samt eftersom lejekontrakten angående ejendommen, bilag 8, er dateret den 1. april med A som udlejer.

Det skal videre lægges til grund, at ejendommen ved overdragelsen havde en handelspris på kr. 980.000,-. Dette støttes i første række på det af skattemyndighederne foretagne skøn over ejendommens værdi pr. overdragelsestidspunktet, samt i anden række på skønsmandens værdiansættelse af ejendommens handelspris for såvel pr. 1. marts 2007 og 17. oktober 2007, når ejendommen ikke var fri for lejemål, skønsmandens besvarelse af spørgsmål 4A og 4C.

Det er As bevisbyrde at godtgøre, at overdragelsessummen ikke overstiger den pris, hvortil ejendommen kunne sælges til tredjemand, jf. U1998.1299H, TfS1999,463H og SKM2001.64.ØLR. A har ikke løftet denne bevisbyrde.

Ved vurdering af handelsprisen for ejendommen vil den senest offentliggjorte ejendomsvurdering som udgangspunkt kunne anses for udtryk for ejendommens handelsværdi, jf. nævnte U1998.1299H og TfS 1999,463 H. Det gøres i den forbindelse gældende, at skattemyndighederne var berettiget til at lægge vægt på den seneste offentlige ejendomsvurdering fra 1. oktober 2006 på kr. 770.000,-.

A har - på trods af Skatteministeriets opfordring hertil (opfordring 4) ikke fremlagt dokumentation for udgifterne til renovering - herunder om der var tale om udgifter til forbedring eller til vedligeholdelse - hvorfor skattemyndighederne har været berettiget til skønsmæssigt at fastsætte renoveringsudgifterne til kr. 210.000,-, ud fra en skønsmæssig vurdering af, hvad renoveringen ville have kostet, såfremt den var udført af håndværkere. Endvidere er skattemyndighederne berettiget til at udøve et skøn over, hvor stor en del af udgifterne, der må anses for at vedrøre modernisering af ejendommen, som medfører en højere værdi i modsætning til vedligeholdelsesudgifter, der som udgangspunkt ikke påvirker værdien.

Det gøres således gældende, at den skønnede reelle handelsværdi med rette er opgjort til kr. 980.000,-, hvilket ligeledes svarer til den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2007. Det gøres i den forbindelse gældende, at skattemyndighederne var berettigede til at tage hensyn til, at ejendommen blev vurderet til kr. 980.000,- ved den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2007, idet renoveringen må antages at være udført på daværende tidspunkt.

Det foretagne syn - og skøn støtter i øvrigt også, at ejendommens handelsværdi på salgstidspunktet ikke oversteg kr. 980.000,-. Skønsmanden har således erklæret, at ejendommens handelsværdi, når ejendommen ikke var fri for lejemål, var kr. 975.000,- såvel den 1. marts 2007 som den 17. oktober 2007, jf. skønsmandens besvarelse af spørgsmål 4A og 4C.

Det gøres i den forbindelse gældende, at det skal lægges til grund, at ejendommen var udlejet, da A solgte ejendommen til sit selskab. Dette støttes for det første på, at han står som udlejer ifølge lejekontrakten, bilag 8, og for det andet på, at lejeren af ejendommen, SN, til CPR har meddelt at være flyttet til ejendommen den 15. marts 2007, og at ejendommen blev solgt til H1 Holding ApS efterfølgende. Selv hvis det skulle lægges til grund, at ejendommen allerede var blevet solgt den 1. marts 2007, må det alligevel lægges til grund, at ejendommen allerede på dette tidspunkt var udlejet. Det er således ikke sandsynligt, at SN indgik lejeaftale angående ejendommen samme dag som han flyttede ind på den.

Det bemærkes i den forbindelse, at A har afgivet skiftende oplysninger angående, hvornår ejendommen blev udlejet. Således har A flere gange oplyst, at ejendommen var udlejet pr. 15. marts 2007, jf. eksempelvis processkrift I, side 2, 3. afsnit. Af lejekontrakten, bilag 8 fremgår det af side 1, at lejeforholdet begyndte den 1. april 2007. Disse indbyrdes modstridende oplysninger må komme A bevismæssigt til last, jf. eksempelvis UfR 1998.898H.

SN registrerede sig som tilflyttet ejendommen den 15. marts 2007 og som fraflyttet ejendommen den 1. august 2008, jf. udskrift fra Det Centrale Person Register, bilag C. På denne baggrund må det lægges til grund, at lejemålet i hvert fald i perioden fra 15. marts 2007 til 1. august 2008 var udlejet til SN, samt at lejemålet var uopsigeligt fra udlejers side. Det gøres således gældende, at bilag 9, opsigelse af lejemålet fra SN, ikke kan tillægges bevismæssig værdi, når henses til oplysningerne indberettet til Det Centrale Person Register, se bilag C. Lejemålet kunne således ikke sælges frit for lejemål i oktober 2007, idet lejemålet var udlejet uopsigeligt for udlejer. Selv hvis SN faktisk havde opsagt lejemål som anført i bilag 9, så medfører dette ikke nogen ændring i ejendommens handelsværdi, jf. skønsmandens besvarelse af spørgsmål 4B.

Sammenfattende gøres det således gældende, at skattemyndighedernes skøn over den reelle handelsværdi ikke kan tilsidesættes, idet A ikke har løftet sin bevisbyrde for, at ejendommen trods den betydelige forskel mellem overdragelsesprisen og den offentlige vurdering alligevel er overdraget til handelsværdien.

Det gøres gældende, at differencen mellem overdragelsessummen på 1.300.000,- og den skønnede handelsværdi på kr. 980.000,-, i alt kr. 320.000,- er maskeret udlodning, idet der til udbytte som udgangspunkt henregnes alt, hvad der af selskabet udloddes til anpartshaverne, jf. ligningslovens § 16A.

Såfremt retten måtte finde, at handelsværdien udgør et lavere beløb end fastsat af Landsskatteretten, må sagen hjemvises til SKAT i overensstemmelse med Skatteministeriets subsidiære påstand, idet domstolene efter fast retspraksis ikke selv foretager værdiansættelsen

..."

Rettens begrundelse og afgørelse

Der er handlet mellem 2 interesseforbundne parter, og der findes ingen dokumentation for, at der er indgået en aftale før skødets underskrift den 1. oktober 2007. Ejerlejligheden må derfor anses for at have været udlejet, da overdragelsen fandt sted, og efter den kontantpris, 975.000 kr., skønsmanden angiver, finder retten ikke grundlag for at tilsidesætte det skøn, som skattemyndighederne har udøvet, og sagsøgtes principale påstand tages derfor til følge. Retten har i den forbindelse ikke tillagt det betydning, at den værdi, skattemyndighederne nåede frem til, ikke var baseret på det forhold, at lejligheden var udlejet.

Med omkostningerne forholdes som anført nedenfor.

T h i   k e n d e s   f o r   r e t

Skatteministeriet frifindes for As påstand.

Inden 14 dage betaler sagsøger til sagsøgte 27.500 kr. til dækning af sagsomkostningerne.