Vis afgørelser, domme, kendelser og meddelelser mv. til "C.H.2.1.3 Fast ejendom og ejerforhold" udsendt efter offentliggørelsen af denne version af vejledningen.

Indhold

Dette afsnit handler om ejerforhold til fast ejendom.

Afsnittet indeholder:

Ejerskab
Fuldstændig og begrænset ejendomsret
Direkte og indirekte ejendomsret.
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Ejerskab

Hovedreglen er, at de civilretlige regler lægges til grund, når det skal afgøres, hvem der er ejer af en fast ejendom efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Ejeren er normalt den person, der har den egentlige ejendomsret og ubetingede dispositionsret over ejendommen.

Når flere parter i fællesskab ejer en fast ejendom, eksisterer der et sameje af ejendommen. Parterne har i denne situation imidlertid ikke hver især en fuld dispositionsret over den rørlige ejendom.

Derimod har ejerne en fælles dispositionsret over ejendommen, og den enkelte ejers dispositionsret vil derfor afhænge af, hvad ejerne indbyrdes har aftalt. Der vil typisk ligge en skriftlig samejekontrakt.

Fuldstændig og begrænset ejendomsret

Fuld ejendomsret

Ejerskabet til fast ejendom omfatter først og fremmest den fuldstændige, umiddelbare ejendomsret til ejendommen. Den fuldstændige ejendomsret er retten til almindelig råden over den faste ejendom i enhver henseende, hvor der ikke ved lovgivning eller ved privat aftale er fastsat grænser for den private råden. Begrænsninger i den private råden fremgår af lovgivning eller af begrænsede rettigheder i form af fx servitutter eller brugsrettigheder, der er tinglyst på ejendommen.

Middelbar (begrænset) ejendomsret

Over for den fulde ejendomsret står tredjemands delvise eller begrænsede rettighed over fast ejendom, der typisk indskrænker ejerens rådighed over ejendommen, fx pante- eller servitutrettigheder over ejendommen. Da tredjemand ikke har en umiddelbar rettighed til ejendommen, kaldes sådanne begrænsede rettigheder også for middelbare rettigheder.

Middelbare (begrænsede) rettigheder medfører, at rettighedshaveren kan råde over den faste ejendom på særlige måder gennem aftale eller ved en anden retsstiftende handling, og som i øvrigt ikke strider mod fx lovgivning, kommunale planer eller anden privat aftale. Det særlige ved en middelbar rettighed er imidlertid, at rettighedshaveren i tilfælde af konflikt med ejeren kun kan håndhæve sin ret gennem retssystemet, mens ejeren selv umiddelbart kan råde over ejendommen.

Bemærk

Brugsrettigheder over fast ejendom som fx leje- og forpagtningsaftaler er ikke omfattet af ejendomsbegrebet i ejendomsavancebeskatningsloven. Der er her typisk tale om midlertidige brugsrettigheder, der ikke kan sidestilles med en begrænset varig ejendomsret over fast ejendom.

Direkte og indirekte ejerskab

Ejerskabet til den faste ejendom kan være direkte eller indirekte.

Direkte ejerskab

Ved det direkte ejerskab har ejeren ved skøde ejendomsretten til ejendommen eller til en del af ejendommen. Ejendomsretten kan fx være til et parcelhus, en ejerlejlighed, en anpartslejlighed, en erhvervsejendom eller en blandet benyttet ejendom.

Hvis der er flere skattepligtige, der ejer en fast ejendom i sameje, kan det være som en ideel andel af ejendommen. Det forekommer fx, når ægtefæller køber en ejendom sammen.

Et interessentskab er et eksempel på et formaliseret sameje, hvor interessenterne hæfter direkte og solidarisk for interessentskabet.

Et sameje kan også omfatte den situation, hvor en ejendom er opdelt i ideelle anparter, og der til den enkelte anpart er knyttet en særlig brugsret til en bestemt beboelseslejlighed.

Ved det direkte ejerskab er det den enkelte ejer, der er retssubjekt.

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ejes direkte af den skattepligtige, er omfattet af bestemmelserne i ejendomsavancebeskatningsloven, medmindre der er tale om næringsejendomme eller visse ejerlejligheder. Se afsnit (C.H.2.3) og afsnit (C.H.2.4).

Bemærk

Det er ikke længere lovligt at opdele beboelsesejendomme i anparter med tilknyttet brugsret til en bestemt lejlighed, medmindre der er tale om tofamiliehuse. Det fremgår af § 13 i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, jf. LBK nr 1231 af 11/10/2018.

Indirekte ejerskab

Indirekte ejerskab forekommer, hvor deltagerne (ejerne) gennem et andelsbevis, en aktie eller anpart opnår en bestemt andel af et boligfællesskabs (netto)formue. I denne situation ejes ejendommen fx af en andelsboligforening, et aktieselskab eller et boliganpartsselskab. Ved det indirekte ejerskab er det derfor andelsboligforeningen, aktieselskabet mv., der er det selvstændige rets- og skattesubjekt.

Når fx et andelsbevis med brugsret til en beboelseslejlighed overdrages, er der ikke tale om overdragelse af fast ejendom i tinglysningslovens forstand. Overdragelsen skal derfor ikke tinglyses.

Men ved overdragelse af et andelsbevis til en andelsboligforening, der indeholder en brugsret til en bestemt lejlighed, er der alligevel tale om en slags ejendomsoverdragelse, fordi overdragelsen af beviset samtidig omfatter overdragelse af en konkret brugsret til en del af den faste ejendom. Fortjenesten ved afståelse af et bevis til en andelsboligforening mv. beskattes som udgangspunkt efter reglerne i aktieavancebeskatningsloven. Se afsnit (C.B) om kapitalgevinstbeskatning.

Ejendomsavancebeskatningsloven indeholder dog regler om, at afståelse af sådanne beviser med tilknyttet brugsret i nærmere angivne situationer er fritaget for beskatning efter aktieavancebeskatningsloven. Se afsnit (C.H.2.1.15.1) om boligejendomme ejet via aktier og andelsbeviser.

Bemærk

En ejerlejlighed anses for en selvstændig fast ejendom i ejendomsavancebeskatningsloven, selv om ejeren jo kun er ejer af en ideel andel af en fast ejendom med brugsret til lejligheden. Baggrunden er, at det i ejerlejlighedsloven fastslås, at en ejerlejlighed er en selvstændig ejendom.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Landsretsdomme
SKM2021.392.ØLR	Sagen angik beskatning af en ejendomsavance. Skatteyderen var tinglyst som adkomsthaver af ejendommen. Skatteyderen gjorde gældende, at han, trods tingbogens udvisende, ikke var ejendommens reelle ejer. Landsretten fandt, at der påhvilede skatteyderen en streng bevisbyrde for, at tingbogens udvisende ikke svarede til de reelle ejerforhold. Efter en samlet vurdering fandt landsretten, at skatteyderen havde løftet denne bevisbyrde (dissens).	Tidligere SKM2020.121.BR
Byretsdomme
►SKM2025.351.BR◄	►Sagen vedrørte, hvorvidt en række ejendomme samt tilhørende gæld i sagsøgernes personligt drevne virksomheder var korrekt overdraget i overensstemmelse med lov om skattefri virksomhedsomdannelse § 2, stk. 1, nr. 2, om, at alle aktiver og passiver skal overdrages til det nyoprettede selskab som betingelse for, at omdannelsen kan ske skattefrit. Kort tid efter, at sagsøgerne havde omdannet deres virksomheder til to anpartsselskaber, blev disse selskaber fusioneret til ét aktieselskab. I forbindelse med sagsøgernes virksomhedsomdannelse til anpartsselskaberne blev overdragelsen af ejendommene imidlertid ikke tinglyst, men først efter at anpartsselskaberne blev fusioneret til aktieselskabet. Tinglysningen blev på den baggrund afvist, idet adkomsten til ejendommene fortsat henlå hos sagsøgerne personligt. Retten udtalte, at en faktisk overdragelse af et aktiv må forudsætte en samtidig overdragelse af de til aktivet hørende pligter, sikringsakter og rettigheder. Herefter fandt retten, at selvom sagsøgerne i tiden efter virksomhedsomdannelserne havde ageret, som var ejendommene korrekt overdraget, havde sagsøgerne ikke godtgjort, at ejendommene med dertil hørende pligter, sikringsakter og rettigheder på behørig vis var overdraget på tidspunktet for virksomhedsomdannelsen. Derudover fandt retten det heller ikke godtgjort, at ejendommens kreditorer havde accepteret et debitorskifte. Aktiverne i form af ejendommene og passiverne i form af gælden tilhørende ejendommene var således ikke overdraget på behørig vis. Sagsøgerne kunne derfor ikke omdanne deres virksomheder skattefrit i medfør af lov om skattefri virksomhedsomdannelse, jf. VOL § 2, stk. 1, nr. 2.◄	►Dommen er anket til Østre Landsret.◄
SKM2024.58.BR	Sagen angik, om sagsøger skulle beskattes af en skønsmæssigt opgjort ejendomsavance i anledning af salget af en ejendom i Y1-by, Y2-land. Landsskatteretten havde ved sin afgørelse stadfæstet SKATs afgørelse, hvorved sagsøgers kapitalindkomst i indkomståret 2011 blev forhøjet med 1.641.600 kr., idet Landsskatteretten fandt, at sagsøger i et tidligere år arvede og dermed på salgstidspunktet i 2011 ejede 80 % af ejendommen, og at der ikke var grundlag for at tilsidesætte SKATs skøn over anskaffelsessummen ved opgørelsen af avancen. Skatteministeriet nedlagde påstand om hjemvisning af sagen til Skattestyrelsen med henblik på et fornyet skøn over den skattepligtige ejendomsavance, og tvisten angik derfor alene, om sagsøger var ejer af den solgte ejendom. Det var under sagen ubestridt, at sagsøger i forbindelse med salget af ejendommen havde underskrevet overdragelsesaftalen som ejer og sælger, og at sagsøger havde modtaget 80 % af provenuet ved salget. Sagsøger gjorde under sagen gældende, at han ikke arvede og var ejer af den solgte ejendom, og at han dermed ikke havde modtaget en skattepligtig ejendomsavance. Sagsøger gjorde nærmere gældende, at provenuet fra ejendommen udgjorde en skatte- og afgiftsfri arv fra udlandet, og henviste i den forbindelse til en række dokumenter på (sprog), herunder et testamente fra den tidligere ejer af ejendommen. Retten fandt, at sagsøger havde godtgjort, at han ikke havde ejet ejendommen, hvorfor han ikke skulle svare ejendomsavanceskat som følge af salget heraf. Retten lagde ved sin bevis-vurdering vægt på oversættelserne til en række af dokumenterne på (sprog), herunder testamentet, samt på de afgivne forklaringer fra bl.a. sagsøger om, hvorfor sagsøger fremgik som ejer og sælger på overdragelsesaftalen.
Skatterådet
►SKM2025.396.SR◄	►Spørgerne havde siden 1990 erhvervet andele i ejendommen beliggende X-vej nr. Y. Ejendommen var en landbrugsejendom. Ejendommen er i dag ejet af Spørgerne med en ideel tredjedel hver. Spørgerne er søskende. Ejerandelene havde løbende ændret sig, og der har været andre ejere med i ejerskabet over ejendommen over årene, ligesom Spørger2 ikke var medejer ved erhvervelsen i 1990. Ejerne havde sammen med deres ægtefæller/samlevere løbende ombygget og moderniseret de oprindelige staldbygninger og lader til beboelsesformål, således at der nu er 4 boliger på ejendommen. Ifølge samejeoverenskomst havde de hver især eksklusiv boligret til hver en lejlighed på ejendommen. Skatterådet kunne ikke bekræfte, at Spørgerne ved afståelse af hver deres ideelle andel af ejendommen, ikke vil blive beskattet af en eventuel ejendomsavance ud over 8,33 % (1/3-del af 1/4-del) af ejendommens avance, jf. EBL § 8, stk. 3. Der var herved bl.a. henset til, at der med vedtagelsen af LFF 1994-03-23 nr. 219 blev indført et generelt forbud mod etablering af boligfællesskaber, der ikke er boligretligt regulerede som ejerlejligheder, andelsboliger og boligaktieselskaber eller boliganpartsselskaber. Det har således ikke siden 1994 efter andelsboligforeningslovens § 13 været lovligt i ejendomme med mere end 2 beboelseslejligheder at oprette nye boligfællesskaber i form af anpartslejligheder eller boliginteressentskaber med eksklusiv brugsret til en bestemt lejlighed. Det er disse former for ejerskab til anparter/andele i fast ejendom, der er omfattet af bestemmelsen i EBL § 8, stk. 3. Undtagelsen i andelsboligforeningslovens § 13, stk. 3, fandt ikke anvendelse i det konkrete tilfælde. En eventuel avance ved afståelse ville derfor være skattepligtig.◄
SKM2012.360.SR	Skatterådet kunne ikke bekræfte, at alle interessenter i interessentskabet X I/S kunne anses som ejere af en ideel andel af landbrugsejendommen Y, således at de kunne afhænde ejendommen eller gennemføre en skattefri virksomhedsomdannelse.