Klagen vedrører spørgsmålet, om der kan ske genanbringelse af ejendomsavance i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A.

Landsskatterettens afgørelse

Indkomståret 2007

Skattepligtig indkomst

SKAT har ansat fortjenesten ved afståelsen af ejendommen Y1 til 1.551.976 kr. og har ikke godkendt genanbringelse af avancen i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A i anskaffelsessummen for en ejendom erhvervet i Thailand.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Indkomståret 2008

Skattepligtig indkomst

SKAT har nedsat indkomsten med 58.158 kr., svarende til den del af den selvangivne fortjeneste ved afståelsen af ejendommen Y1 der ikke blev genanbragt.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Sagens oplysninger

Selskabet blev stiftet den 28. november 2006.

Selskabets første regnskabsår løb fra den 28. november 2006 til den 30. juni 2007. Det fremgår af selskabets årsrapport for 2006/2007, at selskabets primære aktivitet er ejendomsinvestering. Selskabets andet regnskabsår løb fra den 1. juli 2007 til den 30. juni 2008.

Selskabet købte ved slutseddel af 30. november 2006 og med overtagelsesdag samme dag ejendommen Y1 for 3.200.000 kr. Ejendommen er vurderet som en beboelses- og forretningsejendom med 1 lejlighed. I henhold til BBR-oplysningerne er der således en bolig på 81 m² i ejendommen samt et lejlighedsareal på 398 m², som anvendes til hotel, vaskeri og lign.

Følgende fremgår af § 5 i det endelige skøde for selskabets køb af ejendommen:

"Sommerhuserklæring:

Køberne erklærer på tro og love, at den købte ejendom af dem er erhvervet med henblik på videresalg og at videresalget er sket, således at der ikke kræves særskilt tilladelse til købernes erhvervelse af ejendommen."

Selskabet solgte ejendommen Y1 for 4.900.000 kr. ved betinget skøde af 23. marts 2007 med overtagelsesdag den 1. april 2007.

I henhold til specifikationerne til årsrapporten for indkomståret 2008 genplacerede selskabet ejendomsavance på 2.043.158 kr. ved salget af Y1 i anskaffelsessummen for en erhvervsejendom i Thailand, som selskabet købte i april 2008 for 1.985.000 kr., hvorefter der blev overført 58.158 kr. af fortjenesten til indkomstopgørelsen.

Det fremgår ikke af selskabets selvangivelse for indkomståret 2008, at der blev genanbragt ejendomsavance. Det fremgår af selvangivelsen, at den blev modtaget i Skattecenter Y2 den 29. december 2008 og i Skattecenter Y3 den 6. januar 2009. Det fremgår af selvangivelsen, at den blev indgivet 10 dage for sent. Der var ikke fremsendt regnskaber med selvangivelsen.

I henhold til side 4 i specifikationerne til årsrapporten for indkomståret 2007 havde selskabet indtægter fra "Konsulentbistand G1 ApS" på 375.600 kr. samt indtægter på 11.200 kr. fra "Udleje stillads/værktøj G1 ApS" og en fortjeneste ved salget af ejendommen Y1 på 2.146.292 kr.

Det fremgår ligeledes af side 4 i specifikationerne til årsrapporten for indkomståret 2007, at selskabet havde et overskud fra driften af ejendommen Y1 på 187.418 kr. Selskabet havde således en indtægt i form af en forpagtningsafgift på 102.874 kr., en indtægt i form af husleje på 47.575 kr. og en indtægt ved salg af varelager på 53.500 kr.

Følgende fremgår af punkt 12.1 i det betingede skøde for salget af ejendommen:

"12.1. Sælger oplyser vedrørende lejeforholdene:

At lejen indgår uden indsigelser fra lejerne,

• at der ikke er igangværende huslejesager,
• at der ikke er igangværende boligretssager,
• at sælger er uden ansvar for fremtidige lejereguleringer og køber erklærer samtidig at have sat sig nøje ind i ovennævnte forhold,
• at der ikke er varslet lejeforhøjelser vedrørende lejemål, hvor lejeforhøjelsen ikke er trådt i kraft,
• at den opkrævede/varslede leje ikke skyldes midlertidige forhøjelser,
• at der ikke foreligger særlige aftaler med lejerne, skriftlige eller mundtlige, ud over det i lejekontrakterne og dette skøde nævnte,
• at der ikke er valgt beboerrepræsentanter, jf. lejelovens kap. 11"

I henhold til folkeregisteroplysninger var der en person tilmeldt folkeregisteret på adressen Y1 i perioden fra 5. april 2005 til 4. januar 2008 og en person tilmeldt folkeregisteret på adressen i perioden fra 19. august 2006 til 9. juni 2009 samt en person tilmeldt folkeregisteret på adressen i perioden fra 1. februar 2007 til 1. januar 2008.

I indkomståret 2008, der løb fra 1. juli 2007 til 30. juni 2008, havde selskabet indtægter på 302.950 kr. vedrørende "Konsulentbistand G1 ApS". Det fremgår desuden af specifikationerne til årsrapporten, at selskabet anskaffede to ejendomme i Thailand. Den ene blev i henhold til specifikationerne anskaffet i april 2008 for 1.985.000 kr., mens den anden ejendom blev anskaffet den 24. august 2007 for i alt 2.785.494 kr., hvoraf 6.800 kr. var advokatomkostninger, mens 368.434 kr. bestod i udgifter til ombygning.

Det fremgår af årsrapporten for indkomståret 2008, at selskabet havde materielle anlægsaktiver for 8.142.158 kr. Det fremgår imidlertid af selskabets balance, at selskabet pr. 30. juni 2008 havde anlægsaktiver for i alt 6.157.158 kr., hvoraf "ejendomme Thailand" udgjorde 2.785.494 kr.

Selskabet har fremlagt en kopi af et thailandsk dokument samt en oversigt over nogle bygninger. Selskabet overførte i henhold til brev om overførsel til udlandet fra selskabets bank 60.000 kr. den 17. august 2007, 50.000 kr. den 6. august 2007 samt 60.000 kr. den 5. marts 2008 til en bank i Bangkok.

Selskabet købte endvidere i henhold til salgs- og vurderingsoplysningerne (SVUR) ejendommen Y4 den 21. marts 2007 og solgte ejendommen den 16. november 2009. Ejendommen var vurderet som en beboelsesejendom. Selskabet købte tillige den 1. april 2007 sommerhusejendommen Y5 og solgte ejendommen igen den 6. juni 2007. Endvidere købte selskabet den 1. april 2008 ejendommene Y6 og Y7 og videresolgte ejendommene samme dag. Y7 var vurderet som en beboelses- og forretningsejendom, mens Y6 var vurderet som en beboelsesejendom med 6 lejligheder. Selskabet har i henhold til salgs- og vurderingsoplysningerne ikke efterfølgende købt eller solgt danske ejendomme.

I henhold til specifikationer til årsrapporten for indkomståret 2008 erhvervede selskabet derudover en ejendom i Tyrkiet den 19. juni 2008.

SKAT ændrede ved afgørelsen af 4. januar 2010 den af selskabet opgjorte avance for salget af Y1 ligesom SKAT i samme afgørelse nægtede genanbringelse af avancen. Det fremgår af afgørelsen, at der i den forbindelse var blevet fremlagt regnskab for indkomståret 2008.

SKATs afgørelse

SKAT har ansat fortjenesten ved afståelsen af ejendommen Y1 til 1.551.976 kr. og har ikke godkendt genanbringelse af avancen i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A i anskaffelsessummen for en ejendom erhvervet i Thailand.

Ud fra de foreliggende oplysninger kan ejendommen i Thailand ikke anvendes til genanbringelse af fortjenesten vedrørende Y1.

Det fremgår af regnskabet, at avancen for ejendommen Y1 vil blive genanbragt. Af regnskabet pr. 30. juni 2008, side 10, fremgår det, at genanbringelsen sker i en erhvervsejendom i Thailand, som blev erhvervet i april 2008.

Reglerne for genanbringelse fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A. I brev af 14. maj 2009 og rykkerbrev af 8. juli 2009 blev der anmodet om yderligere materiale vedrørende disse ejendomme.

Der er ikke modtaget nærmere beskrivelse, fordeling af handelssummerne og redegørelse for den erhvervsmæssige anvendelse. Den indsendte skitse over gaden er ikke tilstrækkelig. Det anses heller ikke for muligt at udlede af regnskabet i øvrigt.

Der synes at være uoverensstemmelse mellem regnskabet og bogføringen. Af regnskabets side 12 fremgår følgende vedrørende ejendommene i Thailand:

Ejendom 1 i alt	2.785.494 kr.
Ejendom 2	1.985.000 kr.
Af årsrapporten, side 12, fremgår, at "beholdning" af ejendomme 30. juli 2008	8.142.158 kr.
I bogføringen angives beholdningen til	6.157.158 kr.
Difference	1.985.000 kr.

Dette svarer til, at ejendom nr. 2 ikke fremgår af bogføringen.

Der er overført nogle beløb til Thailand, men ikke beløb svarende til ovennævnte anskaffelsessummer for ejendommen. Dette sammenholdt med, at der ikke fremgår nogen gæld vedrørende ejendommene i Thailand, bevirker, at der er stor usikkerhed omkring dokumentationen for ejendommene. Sammenholdt med den manglende dokumentation for den erhvervsmæssige anvendelse, fordeling af handelssummerne m.v. medfører dette, at det vurderes, at der ikke foreligger den fornødne dokumentation for, at ejendommene i Thailand kan danne grundlag for geninvestering.

Der henvises til ejendomsavancebeskatningslovens §§ 1, 4 og 6 A.

Da der ikke kan godkendes genanbringelse, skal fortjenesten medregnes til indkomsten. Bemærk, at det er fortjenesten, jf. beregningen heraf. Den svarer ikke til den selvangivne fortjeneste. Indkomsten er således forhøjet med 1.551.976 kr.

Ovennævnte ændringer bevirker således, at den del af den selvangivne fortjeneste, der ikke blev genanbragt, ikke skal indtægtsføres i indkomståret 2008 -58.158 kr.

Selskabets påstand og argumenter

Selskabets repræsentant har fremsat påstand om, at avancen ved salget af ejendommen Y1 skal genanbringes i en erhvervsejendom i Thailand i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A.

Til støtte herfor har repræsentanten blandt andet anført, at selskabet den 30. november 2006 købte en erhvervsejendom beliggende Y1 for 3.200.000 kr. Ejendommen blev solgt igen den 30. april 2007 for 4.900.000 kr.

Selskabet købte i 2008 en erhvervsejendom i Thailand for 1.985.000 kr. Der henvises til kopi af skitse og skøde. Selskabet anvender ejendommen i forbindelse med forskellige byggeaktiviteter i Thailand.

Selskabets aktiviteter består i ejendomsbesiddelser samt i at opføre ejendomme i Thailand. Selskabets ejendom i Thailand benyttes blandt andet til opbevaring af byggematerialer, idet selskabet opfører parcelhuse i Thailand.

Y1 blev udlejet til henholdsvis grillbar og bodega. Huslejen og forpagtningsafgiften hidrørte således fra henholdsvis grillbaren og bodegaen. Tidligere var der også en lejlighed i ejendommen, som selskabet benyttede som kontor.

Selskabet har ydet konsulentbistand til G1 ApS, som er en håndværksvirksomhed. Selskabet sørgede blandt andet for, at G1 ApS havde byggematerialer på byggepladserne og havde kontakt til byggepladserne.

SKATs begrundelse er ikke fyldestgørende. Ejendommen i Thailand anvendes således erhvervsmæssigt af selskabet, og der er indsendt den dokumentation, som selskabet har på ejendommen - et skøde, som det nu findes i Thailand.

Reglerne om genanbringelse blev ændret i 2009, hvorefter det alene er ved erhvervelse af udenlandske ejendomme beliggende i en stat, der er medlem af EU/EØS, på Færøerne eller i Grønland, hvori der kan ske genanbringelse, mens der tidligere ingen begrænsninger var i, hvor de ejendomme, hvori man ønskede at genplacere avance, var beliggende. Selskabet er ikke omfattet af disse nye regler.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Fortjeneste, der ikke er opnået som led i næring, skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1.

Det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A, stk. 1, 1. og 2. pkt., jf. lovbekendtgørelse nr. 891 af 17. august 2006, at såfremt den skattepligtige erhverver en ejendom, der er omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven med undtagelse af ejendomme, der er omfattet af § 8, kan den skattepligtige i stedet for at medregne fortjeneste ved afståelse af fast ejendom til den skattepligtige indkomst, vælge at nedsætte anskaffelsessummen for den erhvervede ejendom med fortjenesten. Dette gælder alene for fortjeneste, der vedrører den del af den afståede ejendom, som blev anvendt erhvervsmæssigt i ejerens eller den samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed, og det er kun den del af anskaffelsessummen, der vedrører den del af den erhvervede ejendom, som skal anvendes erhvervsmæssigt i ejerens eller den samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed, der kan nedsættes med fortjenesten. Udlejning af anden fast ejendom end fast ejendom, der benyttes til landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1 eller 7, anses i denne forbindelse ikke for erhvervsvirksomhed, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A, stk. 1, 4. pkt. Endvidere anses den del af den afståede ejendom henholdsvis den erhvervede, som udgør boligdelen, ikke i denne forbindelse for anvendt erhvervsmæssigt, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 6A, stk. 1, 5. pkt.

Nedsættelsen af anskaffelsessummen for en ejendom i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A, stk. 1, er endvidere i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A, stk. 2, nr. 1, betinget af, at den skattepligtige enten erhverver fast ejendom i samme indkomstår, hvori den skattepligtige afstår fast ejendom, eller erhverver fast ejendom senest i det indkomstår, der følger efter afståelsesåret, eller erhverver fast ejendom i det seneste indkomstår forud for afståelsesåret. Endvidere er nedsættelsen af anskaffelsessummen i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A, stk. 1, betinget af, at den skattepligtige senest for det indkomstår, hvori erhvervelsen finder sted, begærer reglen i stk. 1 anvendt ved indsendelse af rettidig selvangivelse eller, såfremt erhvervelsen af fast ejendom finder sted i det seneste indkomstår forud for afståelsesåret, begærer reglen i stk. 1 anvendt senest ved indsendelse af rettidig selvangivelse for afståelsesåret. Hvis skattemyndighederne ændrer ansættelse vedrørende afståelse af fast ejendom, kan den skattepligtige begære reglen i stk. 1 anvendt, dog senest 3 måneder efter, at meddelelsen om ansættelsesændringen er modtaget. Dette fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A, stk. 2, nr. 2.

Nedsættelse af anskaffelsessummen efter stk. 1 er endvidere betinget af, at den erhvervede ejendom ikke er beliggende i en fremmed stat, på Færøerne eller i Grønland, medmindre ejeren på nedsættelsestidspunktet er skattepligtig til Danmark efter kildeskattelovens § 1, selskabsskattelovens § 1 eller fondsbeskatningslovens § 1 uden at være hjemmehørende i en fremmed stat, på Færøerne eller i Grønland i henhold til bestemmelserne i en dobbeltbeskatningsoverenskomst. Den fortjeneste, der stammer fra nedsættelse af anskaffelsessummen, er fortjeneste fra fast ejendom beliggende i den stat, hvor den afståede ejendom lå. Dette fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A, stk. 4.

Landsskatteretten lægger indledningsvis til grund, at selskabet ikke var at anse for næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom på tidspunktet for erhvervelsen af ejendommen Y1, ligesom det lægges til grund som ubestridt fra SKATs side, at selskabet ikke i april 2008, hvor selskabet har oplyst, at det erhvervede en ejendom i Thailand, var at anse for næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, hvorefter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven finder anvendelse.

Det lægges endvidere til grund som ubestridt, at selskabet i medfør af selskabsskattelovens § 1 var skattepligtig til Danmark på nedsættelsestidspunktet og ikke var hjemmehørende i Thailand, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A, stk. 4.

I medfør af skattekontrollovens § 4, stk. 2, skal juridiske personer selvangive senest 6 måneder efter indkomstårets udløb.

Da indkomståret 2008, hvori selskabet efter egne oplysninger købte ejendommen i Thailand, udløb den 30. juni 2008, skulle reglen om genanbringelse i ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A, stk. 1, begæres anvendt senest på det tidspunkt, hvor rettidig selvangivelse skulle have været indsendt den 31. december 2008, jf. skattekontrollovens § 4, stk. 2.

Det lægges tillige til grund som ubestridt fra SKATs side samt som følge af, at selvangivelsen var stemplet modtaget af SKAT den 29. december 2008, at selskabet indgav rettidig selvangivelse for indkomståret 2008. Det er dog ikke muligt ud fra selskabets selvangivelse at se, at selskabet har anmodet om genanbringelse, eller at selskabet har genanbragt en ejendomsavance. Det fremgår alene af regnskabet for indkomståret 2008, at selskabet genanbragte ejendomsavance i anskaffelsessummen for købet af en ejendom i Thailand. Regnskabet blev ikke indgivet sammen med selvangivelsen.

Det er imidlertid rettens opfattelse, at selskabet i og med, at SKAT foretog en ansættelse vedrørende størrelsen af fortjenesten for afståelsen af ejendommen Y1, i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A, stk. 2, nr. 2, 2. pkt., havde en frist på 3 måneder efter, at meddelelsen om ansættelsesændringen blev modtaget, til at begære reglen anvendt, og på den baggrund kan anmodningen om genanbringelse i form af det indsendte regnskab anses for rettidig. Dispensationsbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A, stk. 2, 2. pkt., finder alene anvendelse, såfremt selvangivelsen er indgivet rettidigt, hvilket retten har lagt til grund. Der henvises til Landsskatterettens kendelse af 22. januar 2007, offentliggjort som SKM2007.178.LSR.

På det foreliggende grundlag er det rettens opfattelse, at det på baggrund af, at det fremgår af specifikationerne til årsrapporten for indkomståret 2007, at selskabet vedrørende Y1 havde en indtægt i form af en forpagtningsafgift på 102.874 kr. og en indtægt i form af husleje på 47.575 kr., som efter det oplyste hidrørte fra udlejning af ejendommen til henholdsvis grillbar og bodega, samt som følge af, at tre personer var tilmeldt folkeregisteret på adressen Y1 må lægges til grund, at boligdelen var udlejet til beboelse, og at hele ejendommen således var udlejet i ejertiden.

Det er herefter rettens opfattelse, at der ikke kan ske genanbringelse af fortjenesten ved salget af ejendommen Y1 eller en del heraf, efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A, allerede fordi selskabet udlejede ejendommen, hvilket ikke kan anses for erhvervsvirksomhed, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A, stk. 1, 4. pkt.

Dertil kommer, at det ikke er tilstrækkeligt dokumenteret, at selskabet erhvervede en ejendom i Thailand i april 2008 for 1.985.000 kr., og at der var tale om en ejendom, der skulle anvendes erhvervsmæssigt af selskabet. Det bemærkes, at ejendommen ikke fremgår af selskabets bogføring.

Da selve den talmæssige opgørelse af den skattepligtige avance ikke er bestridt, stadfæster Landsskatteretten herefter SKATs afgørelser for indkomstårene 2007 og 2008.