Et ejendomsselskab spurgte Skatterådet om følgende:

Spørgsmål

Kan handelsværdien for ejendomsprojektet ved en skattepligtig omdannelse af B A/S til et P /S med virkning pr.1.januar 2008 fastsættes til 368,9 mio. kr. svarende til Areal udviklingsselskabet I/Ss listepris for grunden med tillæg af halvdelen af de afholdte bygge- og projekteringsudgifter?

Svar

Ja, se sagsfremstilling og begrundelse. 

Beskrivelse af de faktiske forhold

Rådgiver har oplyst følgende:

"Ved salgsaftale af 17. januar 2006 indgik  B ApS (senere navneændret til A ApS) aftale  med Ørestadsselskabet I/S om køb af et byggefelt i Ørestad Syd tilhørende  Ørestadsselskabet.

Byggefeltet gav på aftaletidspunktet selskabet ret og  pligt til at opføre et samlet byggeri med i alt ca. 49.500 etm2  til benyttelse til blandet boligbyggeri.

Efterfølgende er udnyttelses- og byggemulighederne for byggefeltet  udvidet til også at omfatte en byggeret på i alt 9.500 etm2  til erhvervsmæssigt brug.

Byggefeltet indgår som en del af det samlede byudviklingsprojekt Ørestad.

Den 31.oktober 2007 er der afholdt bygge- og  projekteringsudgifter med i alt  76,5 mio. kr. Der er  afholdt  en række af udgifter til diverse rådgivere m.v., som ikke  afspejler en værdiforøgelse, der kan indgå i værdiansættelsen  af handelsværdien for ejendomsprojektet ved den påtænkte omdannelse af  A A/S til et P/S.

Det er spørgers opfattelse, at de afholdte bygge- og projekteringsudgifter passende vil kunne indgå med halvdelen af de afholdte omkostninger eller med ca.38,2 mio. kr. Der er herved henset til at de egentlige byggeomkostninger kun udgør ca. 11,9 mio.

Selskabet har ikke andre aktiviteter end ejendomsudviklingen  vedr. det  anførte byggeri.

A ApS forventes omdannet til partnerselskab (P/ S) ved et skattepligtigt indskud af alle aktiver og passiver.

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Handelsprisen kan efter rådgivers opfattelse opgøres således:

Listepris for grunden er 330,9 mio. kr., og de afholdte byggeomkostninger udgør  for halvdelens mio.kr. (skønnet), salgspris  således  i alt 368,9  mio.kr.

SKATs indstilling og begrundelse

"Til brug for sagens behandling har Skat, Hovedcentret indhentet en udtalelse fra Skattecenter København, Ejendomsvurdering og   Viden og kompetencecenter for ejendomsvurdering. Der er udtalt:

"Tages udgangspunkt i grundværdien vil den med rimelighed kunne fastsættes ud fra de priser, som er fastsat af Ørestadsselskabet I/S, idet man vil kunne erhverve jord i Ørestaden til disse priser.

Med baggrund i de seneste listepriser 33 ... fra Ørestadsselskabet I/S pr. 15. november 2006 vil grundværdien kunne fastsættes således:

49.500 m2 bolig á 5.500 kr.*)	272.250.000 kr.
9.500 m2 erhverv á 4.000 kr.	38.000.000 kr.
59.000 m2 infrastrukturbidrag á 350 kr.	20.650.000 kr.
Salgspriser pr. 15/11 2006 I alt	330.900.000 kr.

Hertil kommer normalt købers andel i markedsføringsbidrag, samt køb af parkeringspladser/rettigheder".

*) Etagemeterpriserne for boliger ligger pr. 15. november 2006 i intervallet mellem 5.500 og 6.500 kr. pr. etagemeter afhængig af beliggenhed og den fremtidige ejerform.

Bl.a. fordi der er sat store krav i slutsedlen på grunden omkring projektudvikling og godkendelser heraf, samt manglende mulighed for videresalg i ubebygget stand vil udgifter til projektering og igangværende byggeudgifter antagelig kunne indgå i ejendomsværdien. Det er imidlertid tvivlsomt om finansieringsudgifterne vil kunne indgå.

Handelsværdien kan herefter opgøres

Listepris for grunden er	330,9 mio. kr.
Afholdte projekteringsudgifter	38,0 mio. kr.
Kontant salgspris	368,0 mio. kr.

Når henses til at ovenanførte pris, 368.900.000 kr.  er kontant fastsat opfylder denne pris kravet til handelsprisen ved omdannelsen til P/S, jfr princippet i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 2., LV 2007-2 E.H.1.3.

SKAT indstiller til Skatterådet, der svares, Ja, se sagsfremstilling og begrundelse til det stillede spørgsmål.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder indstillingen i henhold til dens grunde.