Til vurderingsmyndighederne og told- og skatteregionerne)


Ligningsrådet har vedtaget følgende plan for den almindelige vurdering pr. 1. januar 2002, jf. skattestyrelseslovens § 13, stk. 1.

1. Indledning

Den næste almindelige vurdering (2002-vurderingen) af samtlige faste ejendomme i landet finder sted pr. 1. januar 2002 og sker efter reglerne i lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 776 af 16. august 2000.

Tilrettelæggelsen af ejendomsvurderingen skal i videst muligt omfang sikre, at ansættelsen sker ensartet og korrekt på grundlag af ejendommenes tilstand og prisforholdene pr. 1. januar 2002, således at ejendomsvurderingerne er i overensstemmelse med ejendommenes aktuelle markedsværdi.

Told- og skatteregionerne påser, jf. Told- og Skattestyrelsens plan for tilsynet med vurderings- og skyldråd, på Ligningsrådets og Told- og Skattestyrelsens vegne, at der i de enkelte vurderingskredse fastsættes korrekte vurderingsniveauer, og at der er ensartethed i ansættelserne. Vurderingen skal gennemføres efter såvel de materielle som de formelle regler på vurderingsområdet.

Vurderingsmyndigheder og -sekretariater skal fungere i et godt samspil og i forhold til borgerne og virksomhederne optræde og fungere som en helhed. Den enkelte sag skal så vidt muligt besvares indenfor en frist på 3 måneder. Der henvises til vurderingsloven med tilhørende bekendtgørelser nr. 972 af 1. december 1994 af forretningsorden for vurderingsråd og nr. 973 af 1. december 1994 af forretningsorden for skyldråd.

Ved vurderingsmyndighedernes informations- og instruktionsvirksomhed skal det tilstræbes, at reglerne for vurderingen gøres forståelige for ejerne, så vurderingssystemet opfattes som retfærdigt.

Ligningsrådet fastlægger retningslinier for Told- og Skattestyrelsens administration på vurderingsområdet og udøver sammen med styrelsen tilsyn med vurderingen og de lokale vurderingsmyndigheders virksomhed.

2. Den lokale vurderingsopgave

2.1. Vurderingsrådenes ansættelse

Som vurderingsmyndighed i første instans værdiansætter vurderingsrådet efter reglerne i vurderingsloven alle vurderingspligtige ejendomme i vurderingskredsen, og vurderingsrådet foretager de efter vurderingsloven nødvendige ansættelser og fordelinger.

Bygninger på fremmed grund kan dog forbigås ved vurderingen, hvis deres værdi skønnes at være mindre end 100.000 kr.

Følgende fordelinger skal foretages uden særlig anmodning:

1. For ejendomme beliggende i flere kommuner angives fordelingen af grundværdi og fradrag for forbedringer på de kommuner, hvori ejendommens jord er beliggende.
2. Fritagelser efter § 7 i lov om beskatning til kommunerne af faste ejendomme.
3. Dækningsafgiftspligtig forskelsværdi.
4. Fordelinger efter vurderingslovens § 33, stk. 4, 5, 6, 8 og 9 henholdsvis stuehusfordeling, ejerboligfordeling og boligfordeling
5. Fordelinger efter vurderingslovens § 33 A.
6. For skovbrugsejendomme foretages fordeling af ejendomsværdien på den del, der tjener til bolig for ejeren og på den øvrige ejendom. For ejendomme med mindst 25 ha skov, som ejes af andre end stat og kommune, skal der desuden foretages fordeling af ejendomsværdien på den del af ejendommen, der benyttes til skov, og på den øvrige del af ejendommen.

Følgende fordelinger skal foretages efter anmodning:

1. Hvor anden lovgivning forudsætter, at fordeling skal foretages.
2. Hvor en ejendom bevillingsmæssigt fritages delvis for grundskyld til kommunen.

Arbejdet med enkeltansættelser skal så vidt muligt afsluttes, således at samtlige ansættelser er godkendt og indberettet af vurderingssekretariatet til vurderingssystemet senest den 31. marts 2002. Det bemærkes, at det med årlige almindelige vurderinger er vigtigt, at denne frist overholdes.

Vurderingsrådets ansættelser anses for endeligt foretaget, når de er gjort bekendt for ejer. Meddelelse om vurderingen skal være ejer i hænde senest 15. maj 2002, og vurderingsrådet har derfor i særlige tilfælde mulighed for at rette en tidligere truffet afgørelse indtil udsendelse er sket.

2.2. Vurderingsrådenes fastlæggelse af niveauer

Fastlæggelse af vurderingsniveauer sker i en løbende proces forud for vurderingsåret. Grundlaget for fastlæggelsen er vurderingsrådets kendskab til lokale prisforhold, som skabes gennem besigtigelser af såvel solgte som ikke solgte ejendomme. Vurderingsrådet skal registrere antallet af indvendige besigtigelser.

Grundværdiniveauerne fastlægges på baggrund af konstaterede salg af ubebyggede grunde, samt kendskabet til den lokale udvikling i handelspriserne. Told- og Skattestyrelsen beregner for enfamilie- og sommerhuse forslag til grundprisniveauer, som vurderingsrådet skal tage stilling til.

Niveauet for ejendomsværdi for en- og flerfamiliehuse, sommerhuse og ejerlejligheder, hvor der beregnes forslag til ejendomsværdi, fastlægges ligeledes af vurderingsrådet på baggrund af de af Told- og Skattestyrelsen beregnede niveauer. Vurderingsrådet skal på baggrund af handelsprisniveauet i tiden op til niveaufastlæggelsestidspunktet bedømme, om der er grundlag for at ændre det af styrelsen beregnede niveau. Begrundelsen for eventuelle ændringer skal fremgå af vurderingsrådets protokol, herunder en oversigt over hvilke områder niveauerne er ændret i, samt den dokumentation der ligger til grund for beslutningen.

For ejendomme, hvor der ikke beregnes forslag til ejendomsværdi, fastlægges ejendomsværdiniveauet af vurderingsrådet med udgangspunkt i de konstaterede salg. Fastlæggelsen sker gennem vedtagelse af en række reguleringsfaktorer, der afspejler prisudviklingen fra den 1. januar 2001 til den 1. januar 2002.

Ved fastlæggelsen af vurderingsniveauer skal vurderingsrådet bl.a. godkende følgende:
inddelingen i grundværdiområder,

• fastlæggelse af vurderingsprincipper for det enkelte område,
• fastlæggelse af prisgrupper i områder, hvor byggeretsprincippet anvendes,
• områdepriser for samtlige grundværdiområder,
• evt. inddeling i lokalkorrektionsområder (kun ejendomme med vurderingsforslag),
• stillingtagen til de af Told- og Skattestyrelsen beregnede niveauer for normtal for forslagsejendomme,
• lejeværdier og kapitalisationsfaktorer vedrørende beboelsesudlejningsejendomme og erhvervsejendomme og
• "tillægsparcelværdiprocenter" for landbrugsejendomme.

2.3. Særlig indsats

Vurderingsrådet foretager hvert år en almindelig gennemgang af samtlige ejendomme, hvor der maskinelt dannes et forslag til vurdering. Der kan være behov for at efterse særlige grupper af ejendomme, f.eks. solgte ejendomme, ejendomme med særlige fravigelser o.lign.

Herudover udtager vurderingsrådet hvert år et antal ejendomme, hvor der ikke gives forslag til ejendomsværdi til særlig gennemgang, således at denne gruppe ejendomme gennemgås over en 4-årig periode.

Til særlig gennemgang udtages også ejendomme, for hvilke der er sket væsentlige ændringer siden sidste vurdering. Disse ejendomme var tidligere opregnet i vurderingslovens § 2, stk. 1, som blev ophævet 1994. De enkelte punkter fremgår af bilag 1.

Den særlige gennemgang vil normalt indebære besigtigelse af de pågældende ejendomme samt en nærmere efterprøvelse af vurderingsniveau og formulering af begrundelse.

Ligningsrådet udmelder hvert år grupper af ejendomme til vurderingsrådets særlige gennemgang.

Hvis vurderingsrådet kan dokumentere, at de samme ejendomme eller vurderingstemaer har været behandlet op til den seneste vurdering, kan told- og skatteregionen i forbindelse med vedtagelsen af den lokale vurderingsplan give dispensation, således at de samme ejendomme ikke skal gennemgås på ny.

Ligningsrådet har vedtaget, at vurderingsrådene fortsat skal være særlig opmærksomme ved vurderingen af prisdyre boligejendomme, som ikke kan vurderes ved hjælp af det af Told- og Skattestyrelsen beregnede vurderingsforslag. Ansættelsen må foretages på baggrund af konkrete sammenligningssalg eller med udgangspunkt i et konstateret lejeniveau for tilsvarende ejendomme. Ligningsrådet lægger således vægt på, at konstaterede salgspriser får afsmittende virkning på ikke-handlede prisdyre ejendomme.

I vurderingskredse med mange etageejerlejligheder til beboelse, hvor handelspriserne de senere år har udviklet sig kraftigt, skal vurderingsrådene særlig have opmærksomheden henledt på, at områdeinddelingen forbedres, og at der sker en mere individuel ansættelse af den enkelte ejerlejlighed.

I vurderingskredse i landområder må vurderingsrådene særlig have opmærksomheden henledt på, om den fortsatte prisstigning, der kan konstateres i de store byområder, har konsekvenser for efterspørgslen efter ejendomme og især ubebyggede grunde i den enkelte kreds.

Skovejendomme skal udtages til særlig gennemgang. 2002-vurderingen skal således for de egentlige skoves vedkommende (skove over 25 ha.) ske på grundlag af af skovejerne udfyldte skovskemaer samt beregninger af skovens normal-, grund- og ejendomsværdi.

Det er fortsat et mål gennem besigtigelser og dialog med ejerne at få registreret vurderingsrelevante oplysninger med henblik på at kunne give korrekt begrundede vurderingsmeddelelser.

Vurderingsrådet skal tilvejebringe dokumentation for vurderingsniveauerne ved løbende at holde sig ajour med salgsprisniveauet i vurderingskredsen. Dette indebærer en grundig undersøgelse af de enkelte salg og koordinering af vurderingsniveau med omkringliggende vurderingskredse.

2.4. Den lokale vurderingsplan

Vurderingsrådet skal jf. forretningsordenen udfærdige en vurderingsplan forud for hver almindelig vurdering.

Vurderingsplanen for 2002-vurderingen skal omfatte perioden 1. april 2001 til 31. marts 2002 samt den efterfølgende klagebehandling. Planen skal være vedtaget inden 1. juli 2001.

Vurderingsplanen skal indeholde en beskrivelse af, hvorledes arbejdet med niveaufastlæggelsen for såvel grund- som ejendomsværdi agtes tilrettelagt.

Planen skal tilpasses de lokale forhold og kan udover de i forretningsordenen fastsatte forhold indeholde overordnede beslutninger og mål for vurderingsrådet.

Vurderingsrådet kan inden vedtagelsen udbede sig told- og skatteregionens bemærkninger til planen.

Vurderingsplanen indsendes efter vedtagelsen til den tilsynsførende told- og skatteregion. Tilsvarende fremsendes de ændringer og tilføjelser til vurderingsplanen, som vurderingsrådet måtte vedtage i løbet af vurderingsplanperioden.

Kopi af vurderingsplanen sendes til kommunalbestyrelsen til orientering.

2.5. Vurderingssekretariaterne

Kommunen yder vurderingsrådet kontormæssig bistand. Der henvises til Skatteministeriets cirkulære nr. 214 af 1. december 1994 om kommunernes sekretariatsbistand i henhold til § 39 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme.

Sagsbehandlingen ved vurderingen af enkeltejendomme - bortset fra besigtigelser - foretages af det kommunale vurderingssekretariat på vurderingsrådets ansvar og i dettes navn på grundlag af de maskinelle forslag og de af vurderingsrådet godkendte niveauer og principper.

Vurderingssekretariatet kan kun deltage i besigtigelser sammen med vurderingsrådet eller mindst et medlem af vurderingsrådet, og kun såfremt det findes påkrævet.

Vurderingssekretariatet varetager i øvrigt alle under et sekretariat hørende opgaver, herunder udarbejdelse af oplæg vedrørende områder, niveauer m.v.

2.6. Bemyndigelse

Herudover kan vurderingssekretariatet efter bemyndigelse udføre særligt afgrænsede opgaver på vurderingsrådets vegne, hvor dette vil gøre arbejdsdelingen mellem sekretariat og vurderingsråd mere fleksibel.

Delegationen kan f.eks. omfatte berigtigelse af objektivt konstaterbare fejl, mens egentlig skønsudøvelse og besigtigelser ikke kan delegeres.

2.7. Klagesagsbehandling

Af hensyn til en smidig og hurtig klagesagsbehandling er det vigtigt, at vurderingsrådene går aktivt ind i klagesagsbehandlingen.

Vurderingssekretariatet/vurderingsrådet foretager umiddelbart efter modtagelse og registrering af klagerne en gennemgang heraf. I sager, hvori det skønnes, at der kan opnås enighed med klager om en anden ansættelse genoptages denne. Vurderingsrådet bør som udgangspunkt foretage en besigtigelse af ejendommen. I sager, hvor der ikke skønnes at kunne opnås enighed med ejer, videresendes klagen straks til skyldrådet bilagt en erklæring.

Vurderingsrådenes klagesagsbehandling skal være tilendebragt senest den 1. november 2002.

3. Den regionale vurderingsopgave

3.1. Skyldrådenes opgaver

Det er skyldrådenes opgave i samarbejde med told- og skatteregionen at vejlede vurderingsrådene ved vurderingen samt at påkende klager over vurderingsrådenes ansættelser og fordelinger.

Skyldrådenes klagesagsbehandling skal være afsluttet senest den 1. marts 2003, således at resultatet af skyldrådets afgørelse kan indarbejdes i næste års ansættelse.

Det samlede skyldråd skal gennem klagebehandlingen og vejledningen af vurderingsrådene sikre, at skyldkredsens vurderingsniveau er korrekt, og at der er ensartethed i vurderingerne. Skyldrådsformanden har i denne henseende et særligt ansvar.

Bliver skyldrådene i forbindelse med klagebehandlingen eller på anden måde opmærksom på områder, hvor der er behov for en revisionsmæssig indsats, bør tilsynsmyndighederne (told- og skatteregionerne) orienteres om de pågældende ejendomme samt om baggrunden for revisionsbehovet.

Skyldrådene medvirker endvidere ved behandlingen af landsskatteretssager med erklæringer og oplysning af sagerne.

3.2. Told- og skatteregionernes opgaver

Told- og skatteregionerne varetager på Ligningsrådets og Told- og Skattestyrelsens vegne - jf. tilsynsplanen på ejendomsvurderingsområdet - tilsynet med vurderingsmyndighedernes opgaveløsning. Herunder skal det påses, at vurderinger sker i overensstemmelse med lovens regler og de af skatteministeren, Ligningsrådet og Told- og Skattestyrelsen givne bestemmelser og anvisninger. Tilsynet udøves ved samarbejde, koordination, instruktion og vejledning.

Gennem et aktivt tilsynsarbejde samt arbejde med konkret sagsbehandling på vurderingsområdet, skal told- og skatteregionerne opbygge et fagligt miljø på vurderingsområdet, der sikrer kontinuitet i regionernes løsning af ejendomsvurderingsopgaven

Told- og skatteregionerne har adgang til indsigt i de lokale vurderingsmyndigheders konkrete arbejde - herunder uden stemmeret at deltage i vurderingsrådenes og skyldrådenes møder og forhandlinger. Regionerne kan endvidere udtage en vurderingssag til gennemgang, og regionen kan indbringe udtagne sager for Ligningsrådet.

Told- og skatteregionerne varetager i øvrigt i samarbejde med skyldrådsformændene og vurderingsrådene koordinationen af den samlede vurderingsindsats i den enkelte region.

Regionerne skal udbygge og intensivere samarbejdet med vurderingsmyndighederne og derved bl.a. sikre en ensartet vurdering.

Regionerne vejleder og instruerer vurderingsmyndighederne om ny lovgivning og praksis. Herigennem skal det bl.a. sikres, at forvaltningslovens krav til begrundelse opfyldes i forbindelse med såvel ansættelse som klage.

Endelig yder told- og skatteregionerne sekretariatsbistand til skyldrådene.

4. Told- og Skattestyrelsen

Told- og Skattestyrelsen har ansvaret for den samlede planlægning og tilrettelæggelse af ejendomsvurderingen - herunder indberetningen til vurderingsregistrene.

Told- og Skattestyrelsen forsyner vurderingsmyndighederne og told- og skatteregionerne med de fornødne oplysninger til brug for vurderingen og giver anvisninger om den formelle fremgangsmåde.

Told- og Skattestyrelsen kan gribe ind i konkrete sager og udtage dem til behandling og forelæggelse til Ligningsrådets afgørelse. Dette kan ske af egen drift eller på foranledning af told- og skatteregionerne.

4.1. Særlig indsats

Told- og Skattestyrelsen vil i samarbejde med vurderingsmyndighederne arbejde for, at der ved 2002-vurderingen fortsat gives ejere af fast ejendom forbedret information om, hvorledes vurderingsmyndigheden er kommet frem til ejendommens ansættelse.

Vurderingsmeddelelsen er forbedret og udbygget for at styrke borgernes retssikkerhed gennem bedre oplysning om grundlaget for vurderingen. Det skal samtidig give en forbedret kvalitet af vurderingerne gennem større samspil med ejerne om forhold, der indgår i vurderingen.

Styrelsen skal således fortsat tilrettelægge mere fyldig og korrekt registrering af vurderingsrelevante oplysninger, der udgør en forudsætning for 2002-vurderingen og kommende årlige vurderinger.

Told- og Skattestyrelsen og told- og skatteregionerne vil i samarbejde med vurderingsmyndighederne fortsætte arbejdet med at forbedre vurderingen af erhvervsejendomme.

Told- og Skattestyrelsen vil arbejde for en yderligere uddelegering af den konkrete sagsbehandling på vurderingsområdet til told- og skatteregionerne for derigennem at styrke regionernes vurderingsfaglige miljø.

4.2. Vejledninger og registre

Told- og Skattestyrelsen udarbejder vejledning om vurdering og udsender cirkulærer og anvisninger til brug for tilrettelæggelse og gennemførelse af vurderingen. Vejledningen om Ejendomsvurdering opdateres og udsendes løbende.

Særligt ønsker Ligningsrådet, at der i forbindelse med, at en ejendoms status ændres fra 05 (landbrug) til 01 (beboelse), sendes en begrundelse for ændringen samt en gennemgang af de skattemæssige konsekvenser til ejeren af den pågældende ejendom.

Told- og Skattestyrelsen sørger for udvikling og drift af de centrale vurderingssystemer. Oplysningerne fra disse registre stilles under hensyntagen til indgåede aftaler til rådighed for vurderingsmyndighederne.

Styrelsen orienterer om ny lovgivning m.v. på vurderingsområdet. Der lægges vægt på, at regler og vurderinger gøres forståelige for borgere og virksomheder gennem det materiale, som udsendes.

Ole Kjær

/ Jens Perch Nielsen