| Udgangspunktet for opgørelsen af anskaffelsessummen er som for afståelsessummen det beløb, der er anført i skødet eller købsaftalen. Hvis der i beløbet indgår vederlag for inventar, besætning eller lign., skal disse beløb fratrækkes, jf. LSRM 1976, 131 LSR, hvor overdragelsessummen blev reduceret skønsmæssigt på trods af en af sælger udarbejdet inventarliste.
Overtager køberen en gæld uden for købesummen, skal denne gæld medregnes ved opgørelsen af anskaffelsessummen. Vej- og kloakgæld samt restgæld vedrørende tilslutningsafgift overtages ofte uden for købesummen, se som eksempel LSRM 1969, 98 LSR.
Er en del af anskaffelsessummen berigtiget ved, at køberen har påtaget sig en aftægtsforpligtelse over for sælger, medregnes forpligtelsens kapitalværdi i anskaffelsessummen. Brugs-, rente- og indtægtsnydelser medtages til den kapitaliserede værdi, jf. bekendtgørelse nr. 699 af 16. oktober 1991 om arve- og gaveafgift og bekendtgørelse nr. 996 af 8. november 2000 om fastsættelse af værdien af brugs-, rente- eller indtægtsnydelser ved beregning af arve- og gaveafgift. Ved overdragelse af en ejendom, hvorpå der hviler en sådan forpligtelse, opgøres kapitalværdien efter ydelsens årlige værdi og kapitaliseringsfaktorerne på overdragelsestidspunktet.
Det fremgår af AL § 39, stk. 5, at hvis en lejer erhverver den bygning, hvori de lejede lokaler befinder sig, kan et uafskrevet restbeløb på udgifter til ombygning af lejede lokaler, der ikke indgår i købesummen for bygningen, tillægges anskaffelsessummen for bygningen og afskrives sammen med denne med de i AL § 17 nævnte satser.
Køb på tvangsauktionVed køb af en ejendom på tvangsauktion er anskaffelsessummen lig med budsummen, herunder de siden sidste forfaldsdag og indtil auktionstidspunktet påløbne renter, med tillæg af de omkostninger og forfaldne skatter og ydelser m.v., som køberen udreder uden for budsummen, jf. Højesterets dom af 6. september 1984 (skd. 1984.71.867). Ved overtagelse som ufyldestgjort panthaver på tvangsauktion opgøres anskaffelsessummen som summen af kursværdien på auktionstidspunktet af restgælden af de overtagne prioriteter samt af panthaverens restfordring med tillæg af omkostninger. Ved kursværdien af restfordringen forstås den faktiske kursværdi, fastsat under hensyntagen til, hvor stor en del af pantebrevet der har sikkerhed inden for ejendommens handelsværdi. (Denne opgørelsesmetode finder ikke anvendelse ved afgørelsen af, om panthaveren har opnået hel eller delvis dækning af renterestancen på sit eget pantebrev. Se herom LV Almindelig del afsnit A.D.1.4).
Gave og arveforskudHvis en gaveoverdragelse medfører afgiftspligt, skal ejendommen betragtes som overdraget til den værdi, der lægges til grund ved beregningen af gaveafgift.
Gaveafgiften beregnes på grundlag af ejendommens handelsværdi.
Ligningsmyndighederne har ikke mulighed for ved opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste at fravige den værdiansættelse, der er sket til brug ved afgiftsberegningen, LSRM 1977, 103 LSR. Indtræder der indkomstskattepligt ved gaveoverdragelsen, benyttes den værdi, der lægges til grund ved beregningen af skatten, som anskaffelsessum/afhændelsessum. Hvis gaven ikke er afgifts- eller indkomstskattepligtig, går man også ud fra handelsværdien på overdragelsestidspunktet, og denne værdi må da ansættes alene til brug ved opgørelsen af afståelsesvederlaget.
En gårdejer erhvervede i 1972 en landbrugsejendom fra sin far, delvis som gave. I henhold til forpagtningskontrakt beholdt faderen indtægterne og brugen af ejendommen indtil juli 1974, hvorefter gaveafgiften skulle beregnes af den højere værdi på dette tidspunkt, jf. den nu ophævede § 5b i arve- og gaveafgiftsloven. Ved afgiftsberigtigelsen blev ejendommens værdi væsentligt forhøjet i forhold til værdien i 1972, og skatteyderen havde i overensstemmelse hermed forhøjet afskrivningsgrundlaget for driftsbygningerne med disses andel af værdiforøgelsen. Landsskatteretten gav ham medhold heri, LSRM 1981, 2 LSR. I konsekvens af denne kendelse bør værdien, der er anvendt ved gaveafgiftsberegningen, også anvendes som anskaffelsessum ved senere salg af ejendommen.
Arv og bodelingOm anskaffelsesssummen i forbindelse med arveudlæg og bodeling m.v. henvises til LV Beskatning ved dødsfald.
Købe- og forkøbsrettighederHvis en ejendom erhverves ved udnyttelse af en forkøbs- eller køberet, vil overtagelsessummen være den ved indrømmelsen af retten aftalte pris (med tillæg af et eventuelt vederlag for køberetten), medmindre den økonomiske fordel ved udnyttelsen af retten beskattes eller afgiftsberigtiges som følge af de implicerede parters interessefællesskab (familieforhold, ansættelsesforhold, aktionær i relation til selskab m.v.). Det samme gælder, hvor sælgeren af en ejendom forbeholder sig en genkøbsret til hele eller en del af den solgte ejendom til en forud fastsat pris, medmindre de konkrete omstændigheder fører til, at man bl.a. på grund af den tidsmæssige sammenhæng anser aftalen om tilbagekøb for en omgåelse, og beregner fortjenesten som ved et delsalg, se LSRM 1975, 34 LSR. I øvrigt henvises til afsnit E.J.5.2.
ForbedringerUdgifter til forbedring af ejendommen, herunder værdien af eget arbejde i det omfang værdien heraf har været medregnet til ejerens skattepligtige indkomst, kan tillægges anskaffelsessummen, jf. dog EBL § 5, stk. 2, hvorefter kun den del af forbedringsudgifterne, der overstiger 10.000 kr. pr. kalenderår, skal medregnes. Se afsnit E.J.2.2.3.2.
SKM2005.491.VLR. Sagen drejede sig om opgørelsen af ejendomsavance ved salg af en beboelsesejendom, som skatteyderen havde opført sammen med sin ægtefælle. Ved opgørelsen af skatteyderens anskaffelssurn for ejendommen godkendte skattemyndighederne ikke det af skatteyderen påståede fradrag for opførelsesomkostninger fuldt ud på grund af mangelfuld dokumentation. Endvidere lagde skattemyndighederne vægt på, at der var indkøbt varer lang tid før påbegyndelsen af byggeriet. Til brug for sagen blev der udmeldt syn og skøn, og efter skønsmandens vurdering ville materialeudgifterne til opførelsen af ejendommen være ca. 45% større end det af kommunen godkendte. Under sagen blev det dog forklaret, at sagsøgerens ægtefælle som tømrer havde haft mulighed for at foretage materialeindkøb til favorable priser i forhold til sædvanlige udsalgspriser, som skønsmandens erklæring var baseret på. Landsrettens flertal fandt ikke grundlag for at tilsidesætte skattemyndighedernes skøn.
HævdEjendomserhvervelse af fast ejendom ved hævd har ingen skattemæssige konsekvenser for erhververen ved erhvervelsen, men ved afståelse indgår det ved hævd indvundne areal i anskaffelsessummen med 0 kr. |