|
►Som beregningsgrundlag for ejendomsværdiskatten anvendes den ejendomsværdi, der er ansat for den pågældende ejendom pr. 1. januar i indkomståret. For udenlandske ejendomme foreligger der ikke nogen dansk ejendomsvurdering, hvorfor lovens § 4, stk. 3 fastsætter, at beregningsgrundlaget for sådanne ejendomme er handelsværdien. Såfremt der i den fremmede stat foretages ejendomsvurderinger, som afspejler handelsværdien, kan en sådan anvendes som udtryk for handelsværdien. Hvis dette ikke er tilfældet opgøres handelsværdien efter et skøn af den skattepligtige. Dette skøn kan efterprøves af skattemyndighederne ved ligningen. For blandede ejendomme, hvor vurderingsmyndighederne har foretaget en fordeling mellem privat og erhvervsmæssig benyttelse efter vurderingslovens § 33, stk. 5, er det kun boligdelen, der indgår i beregningsgrundlaget. I de tilfælde, hvor der ikke er foretaget en sådan vurderingsfordeling udgør hele ejendommen beregningsgrundlaget. I disse tilfælde nedsættes ejendomsværdiskatten efter et skøn svarende til den erhvervsmæssige del af benyttelsen. Begrundelsen herfor er, at det erhvervsmæssige benyttede lokale ikke står til rådighed for ejeren. Arbejdsværelser - herunder lønmodtageres - medfører et forholdsmæssigt nedslag i ejendomsværdiskatten efter EVSL § 11. Om arbejdsværelse se nærmere afsnit A.F. !.3. Bundgrænsereglen for lønmodtagere får ikke indflydelse på nedslaget i ejendomsværdiskatten.
Det, der skal betales ejendomsværdiskat af, er den del af ejendomsværdien,
som vedrører ejerens bolig. Det svarer til den retstilstand der var gældende
efter ligningslovens lejeværdiregler. Efter den praksis, der var for lejeværdiberegning,
svaredes der i visse tilfælde lejeværdi af ubebyggede grunde svarende
til den nytteværdi, som grunden havde for en nabogrund, hvorpå ejerboligen
er beliggende. Denne praksis videreføres ikke. Der skal derfor ikke betales
ejendomsværdiskat af værdien af en ubebygget grund.
◄Satserne ►Grundsatsen for ejendomsværdiskatten er 10 promille af beregningsgrundlaget. Det følger af EVSL § 5. Af den del af beregningsgrundlaget, der overstiger et grundbeløb, skal der betales 30 promille. Grundbeløbet udgjorde pr. 1. januar 1998 2.150.000 kr., og reguleres årligt i forhold til udviklingen i de vurderingsmæssigt ansatte ejendomsværdier på ejerboliger siden vurderingen pr. 1. januar 1998. Det følger af EVSL § 14. Det bemærkes, at grundbeløbet opgøres på samme måde som progressionsgrænsen ved beregning af lejeværdi af egen bolig. Progressionsgrænsen◄► er ◄► fastsat til 2.684.000 kr. Grundbeløbet opgøres ◄► pr. ejendom, og ikke pr. ejer. Det fremgår af EVSL § 5, 2. punktum.◄
For ejere, der senest den 1. juli 1998 har erhvervet ret til ejendommen, gælder
to overgangsordninger, der giver ret til nedslag i ejendomsværdiskatten. Afgørende
for om en køber har erhvervet ret til ejendommen den 1. juli 1998 er, at både
køber og sælger har underskrevet en købsaftale senest denne dato.
For så vidt angår skattepligtige, der ejer en byggegrund gælder,
at de er omfattet af overgangsordningerne, hvis de har indgået en bindende
aftale med en entreprenør eller lign. om opførelse af en bolig på
grunden senest den ovennævnte dato. Der henvises til TfS 1998, 579.
De nævnte ejere får for det første en nedsættelse i den beregnede
ejendomsværdiskat på et beløb svarende til 2 promille af beregningsgrundlaget.
Det betyder, at de pågældende ejere skal betale henholdsvis 8 promille
i ejendomsværdiskat af den del af ejendomsværdien, der ikke overstiger
progressionsgrænsen på 2.684.000 kr ◄►for 2000, jf. ovenfor) og 28 promille af resten.◄
Endvidere får de nævnte ejere af ejendomme som nævnt i lovens §
4, stk. 1, nr. 1 og nr. 3-5 et nedslag i den beregnede ejendomsværdiskat. For
tofamilieshuse beregnes nedslag af den samlede ejendomsværdi. Nedslaget udgør
4 promille af beregningsgrundlaget, dog maksimalt 1.200 kr. De ejendomstyper, der
udløser nedslaget, er de samme ejendomstyper, som var berettiget til standardfradraget
efter ligningslovens § 15 J. Det betyder, at ejere af ejerlejligheder ikke
er omfattet af det nævnte nedslag. Tilsvarende gælder ejere af fredede
ejendomme, der foretager fradrag efter ligningslovens § 15 K.
◄Bortfald ved ejerskifte ►Begge typer nedslag efter §§ 6 og 7 bortfalder som udgangspunkt ved efterfølgende ejerskifte. Ejerskifte mellem ægtefæller medfører ikke, at nedslagene bortfalder. Dette gælder både ved ejerskifte mens ægtefællerne er gift, ligesom det gælder ved skilsmisse. Det vil sige, at selvom den ægtefælle, der overtager ejendommen ikke har stået som ejer af ejendommen den 1. juli 1998, vil den pågælende få nedsat ejendomsværdiskatten efter §§ 6 og 7.
En efterlevende ægtefælle, der bliver boende i en ejendom, der har tilhørt
den anden ægtefælle, vil kunne succedere i nedslagene, også selvom
ægtefællen ikke var ejer pr. 1. juli 1998. Det vil sige, at selvom den
ægtefælle, der overtager ejendommen ikke har stået som ejer af ejendommen
den 1. juli 1998, vil den pågældende få nedsat ejendomsværdiskatten
efter §§ 6 og 7. Der kan også succederes i nedslagene ved ægtefællens
død, jf. EVSL § 6, stk. 2. Det gælder også hvis ægtefællerne
er separerede ved dødsfaldet. Selv om den efterlevende ægtefælle
indgår nyt ægteskab, ophører retten til at succedere i nedslagene
ikke. I andre ejerskifte- situationer, hvor der ikke sker ejerskifte mellem ægtefæller
bortfalder nedslaget, medmindre der er tale om ejerskifte mellem samejere, og erhvervelsen
er sket den 1. juli 1998 eller tidligere..
Udgangspunktet er, at alle betaler ens ejendomsværdiskat, evt. med nedslag
efter §§ 6 og 7, jf. ovenfor. Dog er der et særligt nedslag for alderspensionister,
jf. lovens § 8. ◄►En person, der inden udgangen af indkomståret er fyldt 67 år, får et nedslag i den beregnede ejendomsværdiskat på 4 promille
af beregningsgrundlaget, dog maksimalt 6.000 kr. pr. bolig for helårshuse og
2.000 kr. for sommerhuse. Maksimumsgrænsen på 6.000 kr. gælder også
sommerhuse, der efter tilladelse anvendses som helårsbolig.◄
Såfremt den ene ægtefælle dør, indtræder den anden ægtefælle
i nedslaget, selv om den pågældende ikke opfylder betingelserne. ◄►Hvis den efterlevende ægtefæller gifter sig igen, bortfalder retten til at indtræde i nedslaget. Retten ophører det første indkomstår efter ægteskabets indgåelse.◄
Nedslaget for alderspensionister er indkomstafhængigt, jf. nedenfor under beskrivelsen
af EVSL § 10.
◄Begrænsningsregel pensionister § 9►I lovens § 9 findes en regel for hvor meget ejendomsværdiskatten kan stige fra det ene år til det andet p.g.a. ejendomsvurderingsstigninger. Reglen gælder følgende personer:
◄
- ►-Skattepligtige, der inden udgangen af indkomståret er fyldt 67 år.◄
- ►Skattepligtige, den inden udgangen af indkomståret er fyldt 60 år og efter lov om social pension modtager eller får forskud på førtidspension eller modtager invaliditetsydelse med bistands- eller plejetillæg.◄
- ►Skattepligtige, der inden indkomstårets udgang modtager efterløn, jf. lov om arbejdsløshedsforsikring m.v.◄
- ►Skattepligtige, der ved indkomstårets udløb er samlevende med en ægtefælle, der falder ind under en af de tre nævnte kategorier.◄
►Den nævnte personkreds er den samme, som var omfattet af den dagældende begrænsningsregel i ligningslovens §§ 15 E, stk. 4 og 15 F (lejeværdi for alderspensionister, førtidspensionister og efterlønsmodtagere m.v.).
Efter begrænsningsreglen kan ejendomsværdiskatten ikke stige med mere
end 500 kr. fra det ene år til det andet. Ejendomsværdiskatten kan dog
altid stige med 20 pct. og nedsat med 900 kr.
Teknisk kan ejendomsværdiskatten som opgjort efter §§ 5-8 ikke stige
med mere end 500 kr. i forhold til ejendomsværdiskatten for det forudgående
indkomstår, således som den er opgjort efter §§ 5-8 og §
9, stk. 1 (eller efter § 9a. Nedsættelsen kan dog højst ske til et
beløb svarende til det forudgående indkomstårs ejendomsværdiskat
beregnet efter §§ 5-8 og 9, stk. 1 (eller § 9a, jf. nedenfor) forhøjet
med 20 pct. og nedsat med 900 kr. Begrænsningsreglen anvendes før en eventuel
reduktion i § 8-nedslaget for pensionister som følge af høje indtægter,
jf. § 10. Derved sikres, at en eventuel stigning af ejendomsværdiskatten,
der skyldes ændrede indtægtsforhold i forhold til det forudgående
år, ikke omfattes af begrænsningsreglen i § 9.
Hvis den skattepligtige i indkomståret er omfattet af § 8, dvs. at den
pågældende er berettiget til pensionistnedslaget på 4 promille, men
ikke har været det i det forudgående indkomstår, begrænses ejendomsværdiskatten
i forhold til det forudgående indkomstårs ejendomsværdiskat nedsat
med 4 promille, jf. § 8. Det sikrer, at den skattepligtige ikke afskæres
fra at få begrænset ejendomsværdiskatten, idet den pågældende
jo det forudgående indkomstår typisk har betalt en højere ejendomsværdiskat,
idet den pågældende ikke på dette tidspunkt har været berettiget
til pensionistnedslag. Der tænkes især på den situation, hvor den
skattepligtige eller dennes ægtefælle går på pension.
Personer, der er hjemmehørende i udlandet efter en dobbeltbeskatningsoverenskomst
får ikke nedslag efter § 8. For disse skattepligtige finder begrænsningsreglen
i § 9 derfor anvendelse uden hensyn til dette nedslag.
◄Begrænsningsregel ikke pensionisterEVSL § 9a►EVSL § 9a fastsætter en grænse for, hvor meget ejendomsværdiskatten kan stige fra det ene år til det andet for skattepligtige, der ikke er omfattet af begrænsningsreglen for pensionister mv., jf. § 9.
Efter EVSL § 9 a kan ejendomsværdiskatten højst stige med 2.400 kr.
fra det ene år til det andet, dog altid med 20 pct.
Teknisk kan ejendomsværdiskatten som opgjort efter lovens §§ 5-7
maksimalt stige med 2.400 kr. i forhold til ejendomsværdiskatten for det forudgående
år som opgjort efter §§ 5- 7 og § 9 a., stk. 1 ( eller evt.
§ 9, stk. 1, hvis den skattepligtige det forudgående år indkomstår
har været omfattet af begrænsningsreglen for pensionister mv. i §
9). Nedsættelsen efter § 9 a kan dog højst ske til et beløb
svarende til det forudgående indkomstårs ejendomsværdiskat, beregnet
efter §§ 5 - 8 og § 9 a (eller evt § 9) forhøjet med 20
pct. Det betyder, at ejendomsværdiskatten således altid kan stige med
20 pct. fra år til år.
Hvis den skattepligtige i det forudgående indkomstår har været omfattet
af § 9 - f.eks. hvor den skattepligtige i det ene år er eftelønsmodtager
og det følgende år måtte have genoptaget sin erhvervsaktivitet i
et omfang, som afskærer retten til efterløn - begrænses ejendomsværdiskatten
efter § 9 a i forhold til ejendomsværdiskatten for det forrige år
beregnet efter §§ 5- 7 og § 9, stk. 1.
Det gælder også, hvor den skattepligtige i det forudgående indkomstår
tillige har været omfattet af § 8-nedslaget pga. at den skattepligtige
på dette tidspunkt har været gift med en alderspensionist, eller som efterlevende
ægtefælle har været omfattet af successionsreglen i § 8, stk.2.
Ejendomsværdiskatten for indkomståret begrænses således i forhold
til ejendomsværdiskatten for forrige år uden det beregnede nedslag efter
§ 8 for dette år. Det sikrer, at ejendomsværdiskatten for indkomståret
begrænses i forhold til et sammenligneligt beløb.
Begge begrænsningsregler i henholdsvis § 9 og § 9 a anvendes før
evt. nedsættelse efter lovens § 11, stk. 1 og 2. Dvs. inden der sker nedslag
i ejendomsværdiskatten som følge af, at ejendommen ikke har været
i den skattepligtiges besiddelse og rådighed i hele det pågældende
indkomstår, henholdsvis når der er sket en delvis erhvervsmæssig
udlejning af ejendommen, uden at det har berettiget til vurderingsfordeling efter
vurderingslovens 33, stk. 5. Begrænsningsreglen anvendes også før
eventuelle fradrag for udenlandske betalte skatter efter § 12.
Begrænsning af ejendomsværdiskatten bortfalder ved ejerskifte for så
vidt angår den pågældende ejendom. Køber overtager således
ikke sælgers begrænsede ejendomsværdi, men betaler fuld (forholdsmæssig)
ejendomsværdiskat for det år, hvor køber erhverver ejendommen. Begrænsningsreglen
for boligen finder først anvendelse året efter.
Nedsættelsen bortfalder dog ikke ved ejerskifte mellem ægtefæller.
Forskydninger i ejerforholdet mellem ægtefællerne udløser således
ikke den fulde ejendomsværdiskat. Det gælder også ved skilmisse og
dødsfald, hvor den ene ægtefælle overtager hele ejendommen. Det betyder,
at skilsmisse/dødsfald ikke udløser den fulde ejendomsværdiskat,
og på den anden side, at den skattepligtige fremover omfattes af begrænsningsregel
efter § 9 § 9 a,
Særligt hvad angår dødsfald bemærkes, at en efterlevende ægtefælle
under alle omstændigheder omfattes af begrænsningsreglen for pensionister
mv i § 9, under betingelse af, at afdøde var omfattet af EVSL § 9
og at ægtefællerne ikke var separerede ved dødsfaldet, jf. lovens
§ 9, stk. 3. I denne situation bliver den efterlevende ægtefælles
ejendomsværdiskat således også fremover begrænset efter den
gunstigere begrænsningsregel for pensionister mv., uanset at den pågældende
ikke selv opfylder betingelserne for begrænsning efter reglen. Hvis den efterlevende
ægtefæller gifter sig igen, bortfalder retten til at indtræde i retten
til begrænsning. Retten ophører det første indkomstår efter
ægteskabets indgåelse.
◄Ombygninger ►Efter de tidligere gældende lejeværdiregler fandt begrænsningsreglen i visse tilfælde ikke anvendelse. Disse regler videreføres. Der er tale om situationer, hvor en ejendom undergår en kraftig stigning i vurdering som følge af ombygning. Begrænsningsreglen finder således ikke anvendelse, hvis ombygningen medfører, at forskelsværdien stiger mere end 100 pct i forhold til året før. Forskelsværdien opgøres som forskellen mellem ejendommens grundværdi og ejendomsværdien. Begrænsningsreglen finder heller ikke anvendelse ved ejerlejligheder, der i året forud for indkomståret er frigjort for lejemål.
Begrænsningsreglen finder heller ikke anvendelse, hvis ejendommen ved vurderingen
1. januar i året forud for indkomståret ikke har været vurderet som
helt eller delvist benyttet til beboelse. Dette år betales der således
fuld ejendomsværdiskat med 10 promille af ejendomsværdien, evt. med pensionistnedslag.
Til gengæld betales ikke ejendomsværdiskat i det år, hvor den nyopførte
ejendom tages i brug. Vurderingen af om reglerne om begrænsning af stingningen
af lejeværdien (nu ejendomsværdiskatten) skal anvendes for et ombygget
stuehus til en landbrugsejendom, skulle alene ske på grundlag af forskelsværdierne
for selve stuehuset og forskelsværdierne for hele ejendommen, TfS 1995, 19.
◄Overgangsreglen § 17 (sammenlig-
ningsgrundlaget for indkomståret 2000) ►Overgangsreglen i § 17 , stk. 3 omhandler anvendelsen af begrænsningsreglen efter § 9 i år 2000, hvor
der skiftes fra skat af lejeværdi til ejendomsværdiskat. EVSL § 17,
stk. 3 fastsætter, at man ved beregningen af ejendomsværdiskatten for
indkomståret 2000 begrænser denne i forhold til et beløb svarende
til 40 pct af helårslejeværdien for ejendommen i 1999 med nedslag på
40 pct af eventuelt standardfradrag efter ligningslovens § 15 J, hvis der et
tale om en ejendomstype, som efter de eksisterende regler kan få standardfradrag.
Helårslejeværdien opgøres uden hensyn til eventuel nedsættelse
af lejeværdien i 1999 på grund af udleje af fx et værelse eller sommerhus,
hvor ejerne har valgt at opgøre resultatet regnskabsmæssigt.
Vægtningen af helårslejeværdien og standardfradrag sikrer, at ejendomsværdiskatten
for år 2000 sammenlignes med et 1999 beløb, der tilnærmelsesvist
svarer til ejendomsværdiskatten. Eksemplet nedenfor, illustrerer reglens anvendelse.
Eksempel
Ejeren
ejede boligen den 1. juli 1998 er fyldt 67 år, og får derfor nedslag efter
§§ 6-8. Ejeren har i år 2000 en indkomst, der overstiger grundbeløbet
i § 10 med 50.000 kr.
Ejendomsværdi pr.1. januar 1999 700.000 kr.
Ejendomsværdi pr.1. januar 2000 900.000 kr.
År 1999:
40 pct. af helårslejeværdien for ejendommen i 1999 2.800 kr.
- nedslag 40 pct. af standardfradrag på 3.000 kr. 1.200 kr.
Sammenligningsgrundlag år 1999 1.600 kr.
År 2000:
Ejendomsværdiskat 10 o/oo af 900.000 kr. 9.000 kr.
- nedslag efter § 6, 2 o/oo af 900.000 kr. 1.800 kr.
- nedslag efter § 7, 4 o/oo af 900.000 kr., dog max. 1.200 kr. 1.200 kr.
- nedslag efter § 8, 4 o/oo af 900.000 kr., dog max. 6.000 kr. 3.600 kr.
Ejendomsværdiskat år 2000 (før begrænsning efter § 9 og
§ 10-reduktion) 2.400 kr.
Sammenligningsgrundlag år 1999 forhøjet med 500 kr. 2.100 kr.
Nedsættelse af ejendomsværdiskat år 2000 300 kr.
Reguleret ejendomsværdiskat 2000 før § 10-reduktion 2.100 kr.
Reduktion af § 8 nedslag efter § 10
+ 3 % af indkomst over 130.000 kr. (dvs. af 50.000 kr.) 1.500 kr.
Endelig ejendomsværdiskat år 2000 3.600 kr.
Eksemplet illustrerer anvendelsen af begrænsningsreglen i år 2000 set
i forhold til 1999. Ejendomsværdiskatten for 2000 bliver begrænset i forhold
til et beløb for 1999, der tilnærmelsesvis svarer til ejendomsværdiskatten.
Det ses, at indkomsten for år 2000 først får betydning for beregningen
af ejendomsværdiskat for år 2000 efter at der er foretaget begrænsning
efter begrænsningsreglen i § 9.
Fylder den skattepligtige eller dennes ægtefælle 67 år i indkomståret
2000 anvendes som sammenligningsgrundlag helårslejeværdien for 1999. Dog
anvendes en lejeværdisats på 1 pct. og ikke som normalt 2 pct. (2,5 pct
for sommerhuse) af den del af ejendomsværdien, der ikke overstiger 2.393.000
kr. Tilsvarende gælder, hvis den skattepligtige i år 2000 gifter sig med
en alderspensionist. Dette sikrer på samme måde som i § 9 et relevant
sammenligningsgrundlag.
Begrænsningsreglen for skattepligtige, der ikke er omfattet af § 9, jf.
§ 9a, suppleres med en overgangsregel i ejendomsværdiskattelovens §
17, stk. 4-5, der omhandler anvendelsen af begrænsningsreglen i § 9a i
år 2000, hvor der skiftes fra skat af lejeværdi til ejendomsværdiskat.
Ved beregningen af ejendomsværdiskatten for 2000 begrænses denne i forhold
til et beløb svarende til 40 pct. af helårslejeværdien, for ejendommen
i 1999 minus 40 pct. af evt. standardfradrag, jf. tidligere ligningslovens §
15 E, stk. 1 og 3 og § 15 J. Ejendomsværdiskatten begrænses således
i forhold til lejeværdien for skattepligtige under 67 år, der ikke er
omfattet af begrænsningsreglen for efterlønsmodtagere mv., jf. tidligere
ligningslovens § 15 F. Dette sikrer relevante sammenligningsgrundlag. Helårslejeværdien
opgøres uden hensyn til evt. nedsættelse af lejeværdien i 1999 pga.
udleje af fx et værelse eller sommerhus, hvor ejeren har valgt at opgøre
resultatet regnskabsmæssigt.
De boligejere, der har erhvervet deres ejendom efter den 1. juli 1998, er ikke omfattet
af ejendomsværdiskattelovens nedslagsregler for "gamle" boligejere,
jf. ejendomsværdiskattelovens §§ 6 og 7. Stramningen af beskatningsniveauet
er slået igennem år 2000. Begrænsningsreglen omfatter ikke denne
stigning, men vedrører kun stigninger i ejendomsværdiskat pga. markante
vurderingsstigninger. Dette gøres ved at begrænse ejendomsværdiskatten
for år 2000 i forhold til 50 pct. af helårslejeværdien for 1999 -
uden hensyn til evt. standardfradrag. Herved sammenlignes ejerens ejendomsværdiskat
for år 2000 med et 1999-beløb, der tilnærmelsesvist svarer til, hvad
ejeren skulle have betalt i ejendomsværdiskat, hvis denne allerede havde skullet
beregnes i 1999.
◄Reduktion af pensionistnedslaget § 10 ►En person, der inden udgangen af indkomståret er fyldt 67 år, får som tidligere nævnt et nedslag i den beregnede ejendomsværdiskat på 4 promille af beregningsgrundlaget, dog maksimalt 6.000 kr. for helårshuse og 2.000 kr. for sommerhuse.
Nedslaget reduceres efter lovens § 10, hvis den skattepligtige har en indkomst
over en vis størrelse. Indkomsten opgøres som◄
- ►ejerens personlige indkomst som opgjort efter personskattelovens § 3 plus◄
- ►positiv nettokapitalindkomst plus ◄
- ►positiv aktieindkomst bortset fra udbytteindkomst op til 5.000 kr., hvori der er indeholdt endelig udbytteskat.◄
►Nedslaget reduceres med 3 pct. af den del af den opgjorte indkomst, der for en ugift overstiger et beløb på 134.600 kr.
For samlevende ægtefæller opgøres indkomsten som
◄
- ►ægtefællernes samlede personlige indkomst som opgjort efter personskattelovens § 3 plus◄
- ►ægtefællernes samlede positive nettokapitalindkomst plus ◄
- ►ægtefællernes samlede positive aktieindkomst bortset fra udbytteskat op til 10.000 kr., hvori der er indeholdt endelig udbytteskat.◄
►Nedslaget reduceres med 3 pct. af den del af den opgjorte indkomst, der overstiger et beløb på 207.000 kr.
Grænsebeløbene på 134.600 kr. og 207.000 kr. reguleres efter personskattelovens
§ 20.
Reduktionen foretages efter, at der er beregnet begrænsning for, hvor meget
ejendomsværdiskatten kan stige efter § 9.
Det betyder, at der til den ejendomsværdiskat, som er opgjort efter reglerne
i §§ 5 til 9, skal lægges et beløb svarende til 3 pct. af den
del af indkomsten i indkomståret, der overstiger henholdsvis 134.600 kr. for
enlige og 207.000 kr. for ægtepar. Det beløb, der skal tillægges,
kan dog aldrig blive større end det nedslagsbeløb pensionisten har fået
efter § 8.
◄EVSL HelårsbasisEjendomsværdiskatten
opgøres på helårsbasis for hele ejendommen. Har ejendommen ikke været
i den skattepligtiges besiddelse eller rådighed hele det pågældende
indkomstår, nedsættes den beregnede ejendomsværdiskat forholdsmæssigt.
Det kan f.eks. være tilfældet det år, hvor ejendommen afstås.
Det forhold, at ejendomsværdiskatten beregnes på helårsbasis betyder,
at beregningerne ved begrænsningsreglerne foretages på grundlag af en
beregnet ejendomsværdiskat for hele indkomståret.
Reglen indebærer også, at den relevante indkomst efter § 10 for personer
over 67 år, er indkomsten for hele indkomståret.
Køb og salg af ejendomVed
salg af en ejendom, skal sælger betale ejendomsværdiskat indtil overtagelsesdagen.
Fra og med overtagelsesdagen pålignes ejendomsværdiskatten køberen
af ejendommen. Ejendomsværdiskatten betales hvad enten man gør brug af
sin boligret eller ej. Ved den forholdsmæssige beregning af lejeværdien
i anskaffelsesåret/afståelsesåret anses indkomståret for at
have 360 dage med 30 dage i hver kalendermåned, jf. EVSL § 11.
Ejendommen helt eller delvis► udlejet.Hvis
ejendommen - ►helt eller delvis - har været udlejet◄
►til ◄andre,
skal der ligeledes alene foretages en forholdsmæssig beregning af ejendomsværdiskatten,
jf afsnittet om LL § 15 O og § 15 P om bundfradrag. Ejeren må i disse
tilfælde selv medregne sin eventuelle ejendomsværdiskat på grundlag
af den beregnede helårsejendomsværdiskat.. For den periode, hvor ejendommen
har været►udlejet til ◄andre,
må ejeren medregne lejeindtægten.
Fribolig for forældre m.fl. LL § 12 AEfter LL § 12 A beskattes
ejeren af en ejerbolig efter ejendomsværdiskatteloven, når boligen uden
eller mod delvis betaling stilles til rådighed for forældre m.fl. Herved
beskattes ejeren på samme måde, som hvis ejeren selv havde beboet boligen.
Hvis der betales en leje, der overstiger 250 pct. af ejendomsværdiskatten medregnes
det overskydende beløb i den skattepligtige indkomst.. Normalt beskattes ejeren
af den leje som boligen ville kunne indbringe ved udlejning til en uafhængig
person (markedslejen), når boligen udlejes helt eller delvist vederlagsfrit.
Reglen i LL § 12 A anvendes, når boligen ville være omfattet af EVSL
§ 4, stk. 1, hvis ejeren selv benyttede boligen ►Ligningslovens § 12 A gælder også i de situationer, hvor ejendommen indeholder en eller to selvstændige lejligheder, og som i væsentlig omfang benyttes erhvervsmæssigt, når vurderingsmyndigheden har foretaget en fordeling af ejendomsværdien på boligen og den øvrige ejendom, jf. vurderingslovens § 33, stk .5.
◄Betingelser Det
er en betingelse, at boligen udlejes til ejerens eller ejerens ægtefælles
forældre, stedforældre eller bedsteforældre. Mindst en af forældrene,
stedforældrene eller bedsteforældrene skal være førtidspensionist,
efterlønsmodtager eller være fyldt 65 år inden udgangen af indkomståret.
Skatteyderens samlever gennem de sidste to år, inden friboligen stilles til
rådighed, sidestilles med en ægtefælle.
Endvidere er det en betingelse, at den fribolig, der stilles til rådighed,
findes i tilknytning til en bolig, som skatteyderen eller dennes ægtefælle
bebor.
Tilknytning Ved bedømmelsen af, om giverens bolig og friboligen ligger
i tilknytning til hinanden, må der lægges vægt på den fysiske
afstand. Således anses lejligheder i samme opgang eller i naboopgange i en
etageejendom at være i tilknytning til hinanden. Det samme vil være tilfældet
med naborækkehuse eller et tofamilieshus. To naboparcelhuse må ligeledes
siges at være i tilknytning til hinanden, og det samme gælder også,
hvis der på en parcelhusgrund er opført to selvstændige boliger.
I TfS 1997, 923 (lsr) drev ejeren landbrug og drev to naboejendomme.
Den ene var stillet til rådighed for forældrene: Der var 450 m. i direkte
forbindelse mellem stuehusene. Forholdet var omfattet af LL § 12 A.► I en anden sag fandt Landsskatteretten, at LL § 12 A fandt anvendelse i et tilfælde, hvor en søn stillede en bolig til rådighed for sine forældre, og hvor boligen var beliggende 750 m fra hans egen bolig og de ikke umiddelbart var naboejendommem idet den fornødne tilknytning mellem de to boliger konkret måtte anses at have været til stede, TfS 2000, 709. (LSR.).
◄Uden
for disse tilfælde må der foretages en konkret bedømmelse i hver
enkelt sag, hvor der især lægges vægt på den ældres situation.
Fx vil boligerne kunne anses for at have den fornødne tilknytning, hvis de
er således beliggende, at dette findes rimeligt af hensyn til varetagelsen
af det bag bestemmelsen liggende hensyn - opfyldelsen af et plejebehov hos den ældre.
►Der kan foretages fradrag for faktiske udgifter, der er fradragsberettigede i forbindelse med udlejning af ejendommen se dog afsnit A..D. 3.2.4.2 vedr. tofamilieshuse. ◄
◄Modtageren
af friboligen omfattes ikke af § 12 A og beskattes efter de hidtidige regler,
se TfS 1996,245.
Udleje til beboelse Udlejes værelser eller en helårsbolig en del
af året, er lejeindtægten skattefri, når den ikke overstiger et variabelt
bundfradrag, jf. LL § 15 P, stk. 1 og 2. Bundfradraget udgør 1 1/3 pct
af ejendomværdien, hvis der udlejes værelser fra egen bolig, eller hvis
hele boligen udlejes en del af året. Bundfradraget beregnes med udgangspunkt
i ejendomsværdien. Det betyder, at udlejningsperioden er uden betydning for
bundfradragets størrelse. En
skatteyder beboede en ejerlejlighed sammen med søsteren og moderen: Han havde
anmodet om månedlige bidrag fra moderen og søsteren til dækning af
udgifterne ved lejligheden. Der skulle ikke ansættes en objektiv udlejningsværdi
for den del af lejligheden, der blev benyttet af moderen og søsteren, da der
fandtes at være etableret et boligfællesskab, som havde udgjort en husstand,
(TfS 1999, 732).
Har boligen kun være ejet en del af året, beregnes kun forholdsmæssigt
bundfradrag i den periode,
hvor man har ejet boligen.
Ejere, der udlejer enten en del af værelserne i en lejlighed i egen ejendom,
eller som udlejer en helårsbolig en del af året, kan anvende reglerne.
Det en betingelse, at ejendommen er
omfattet af► EVSl § 4, stk. 1 nr. 1- 5 9-.11◄
Andelshavere i private boligforeninger anses i denne forbindelse som lejere og boligafgiften
som husleje.
Værelserne eller helårsboligen, som udlejes, skal anvendes til beboelse.
Det er uden betydning, om det udlejede er møbleret.
Regnskabsmæssig metodeNår
ejendommen udlejes enten en del af året - f.eks. sommerhusudlejning - eller
hvis en del af ejendommen udlejes, f.eks. værelsesudlejning, vil ejendomsværdiskatten
som udgangspunkt skulle nedsættes forholdsmæssigt. Det er tilfældet,
når den skattepligtige bruger regnskabsmæssig opgørelse, jf. ligningslovens
§ 15 O, stk. 2 og § 15 P, stk. 3.
Hvis den skattepligtige derimod bruger den standardiserede metode ved delvis udlejning
af en ejerbolig efter ligningslovens § 15 O , stk. 1 eller § 15 P, stk.
1 og 2, skal der betales ejendomsværdiskat af hele ejendommen.
Både ligningslovens § 15 O og § 15 P er konsekvens rettet med virkning
fra og med år 2000. Særligt hvad angår ligningslovens § 15 P,
er loftet for skattefri lejeindtægter ændret fra 2/3 af lejeværdien
til 1 1/3 pct. af ejendomsværdien, dvs. beregningsgrundlaget efter EVSL §
4, stk. 2. Det betyder, at hvis ejerens bolig eksempelvis er vurderet til 1,2 mill
kr., kan den pågældende årligt tage 16.000 kr. i skattefri husleje
ved udlejning efter ligningslovens § 15 P. Det er den samlede betaling, som
udlejer modtager ved udlejningen, der indgår i lejeindtægten, dvs. bruttolejeindtægter,
hvilket betyder, at lejebetaling er inklusive eventuel særskilt betaling for
f.x. el., gas, varme, telefon, og lign, se om dette princip i TfS 1998, 409, der
vedrørerer lejeindkomstopgørelsen for et sommerhus se afsnit AG.2.7. Det
er altså ikke muligt ud over bundfradraget at modtage særskilt betaling
for disse ydelser.De skal med i bruttolejeindkomsten.
Bundfradraget dækker samtlige udgifter og afskrivninger, der ellers ville være
fradragsberettigede i forbindelse med udlejningen. Det får den betydning, at
hvis lejeindtægten er større end de ovenfor nævnte variable bundfradrag,
skal den del af lejeindtægten, der overstiger bundfradraget medregnes i indkomstopgørelsen.
Ejerne betaler ejendomsværdiskat af den del af ejendommen, der udlejes, jf.
HRD af 14. apr. 1994, TfS. 1994, 350. For helårshuse, ►der lejes ud en del af året, betales ejendomsværdiskat◄
i udlejningsperioden forudsat der anvendes regnskabsmæssig metode.
Udlejer kan vælge en regnskabsmæssig opgørelse af lejeindtægter
og udgifter. I så fald gives der ikke noget variabelt bundfradrag i lejeindtægten.
For indkomståret 2000 kan der ikke vælges at overgå til variabelt
bundfradrag, hvis der hidtil er benyttet den regnskabsmæssige opgørelse.
Der kan altid overgås til regnskabsmæssig opgørelse fra hidtidige
opgørelse efter variabelt bundfradrag. Har man først valgt regnskabsprincip
kan der ikke senere overgås til variabelt bundfradrag. Indkomsten er kapitalindkomst.
For lejere som fremlejer værelser, eller et helårshus en del af året,
gælder der ►også◄ et
bundfradrag. Bundfradraget beregnes som 2/3 af fremlejers egen årlige husleje.
Den del af bruttofremlejeindtægten, der overstiger bundfradraget, medregnes
ved indkomstopgørelsen som personlig indkomst.
NybygningerFor nybygninger betales der ikke ejendomsværdiskat for ibrugtagningsåret,
hvis ejendommen ikke er vurderet pr. 1. jan. i året. Det efterfølgende
år, hvor ejendommen er vurderet pr. 1. jan., bliver ejendomsværdiskatten
beskattet uden begrænsningsreglerne. For de efterfølgende år beregnes
ejendomsværdiskat ved anvendelse af de alm. begrænsningsregler.
For en ejendom under opførsel pr. 1. jan. 2000 skal der således ikke betales
ejendomsværdiskat og heller ikke for den del af ejendomsværdien, der er
henført til grunden.
Forskudt indkomstårI tilfælde hvor den skattepligtiges indkomstår
er forskudt, er de forskelsværdier, der skal sammenlignes forskelsværdierne
pr. 1. jan. i de kalenderår, som de forskudte indkomstår træder i
stedet for. Det følger af EVSL § 4, stk. 4.
Ændring af vurderingÆndres en vurdering af skyldrådet efter
klage eller som led i den normale revision af vurderingen, eller påkendes en
vurdering af Landsskatteretten, får afgørelsen virkning tilbage til det
tidspunkt, da den oprindelige vurdering tidligst kunne få skattemæssig
virkning. Tilsvarende gælder for senere ændringer af vurderinger
foretaget ved revision af Ligningsrådet eller af regionerne, TSS cirk
1996 8 efter bemyndigelse fra T& S, idet dog ændringer , der har medført
forhøjelse af vurderingerne, normalt kun har fremtidig virkning. |