Indhold

Dette afsnit beskriver reglerne for ejendomme, der alene anvendes af ejeren til boligformål og erhvervsmæssige formål.

Afsnittet indeholder:

Regel
Skematisk metode
Opgørelse af en erhvervsmæssig del på baggrund af en fordeling efter EBL og AL
Opgørelse af den del, der anvendes til boligformål, ud fra ejendomsværdien for ejerboligen sat i forhold til anskaffelsessummen (indekseret)
Opgørelse af en erhvervsmæssig del med baggrund i en ansat ejendomsværdi efter EVL § 11
Indeksering af anskaffelsessummen
Kapitalafkastgrundlag
Indskudskonto

Regel

Reglerne for ejendomme, der kun anvendes af ejeren til boligformål og erhvervsmæssige formål findes i VSL § 1, stk. 3, 3.-6. pkt.

Reglerne har virkning for indkomstår, der påbegyndes den 1. januar 2026 eller senere.

For selvstændige, der anvender virksomhedsordningen i et indkomstår, der omfatter den 31. december 2025, har ændringen dog først virkning fra og med indkomstår, hvori den selvstændige ændrer anvendelsen af ejendommen, eller når den selvstændige indtræder i virksomhedsordningen efter et år, hvor ordningen ikke har været anvendt.

Når virksomhedsordningen er anvendt i 2025, og indkomståret ikke er bagudforskudt, vil de nye regler derfor ikke have betydning, så længe den selvstændige fortsætter med at anvende virksomhedsordningen og anvendelsen af ejendommen er uændret.

Skematisk metode

Der gælder en skematisk metode til beregning af, hvorvidt den erhvervsmæssige del af en ejendom, der kun anvendes af ejeren til boligformål og erhvervsmæssige formål, kan indgå i virksomhedsordningen. Med denne metode ses der på, om den del af ejendommen, der anvendes til erhvervsmæssige formål, udgør mindst 25 pct. af ejendommens samlede kontante anskaffelsessum. Den skematiske metode beregner samtidigt værdien af den erhvervsmæssige del af ejendommen, der i givet fald kan indgå i ordningen.

Den skematiske beregning skal foretages i det år, hvor den selvstændige indtræder i virksomhedsordningen. Hvis ejendommen først anskaffes efterfølgende, skal den skematiske beregning foretages i anskaffelsesåret. Der skal ikke efterfølgende foretages en fornyet beregning efter den skematiske metode, medmindre der sker fysiske eller faktiske ændringer af selve ejendommen eller ændringer af den faktiske benyttelse af ejendommen.

Den ny skematiske metode består af følgende elementer:

Som hovedregel anvendes den foretagne fordeling efter EBL og AL, såfremt den fortsat anses for retvisende
Når der ikke foreligger en fordeling efter EBL og AL, eller den ikke fortsat er retvisende, opgøres den del, der anvendes til boligformål, ud fra ejendomsværdien for ejerboligen sat i forhold til anskaffelsessummen (indekseret)
Hvis der er ansat en ejendomsværdi efter EVL § 11, kan den selvstændige vælge at anvende denne ved opgørelsen af den erhvervsmæssige andel

Bemærk

Tofamilieshuse, hvor den ene lejlighed bebos af ejeren, og den anden udlejes til beboelse, kan ikke indgå i virksomhedsordningen. Se nærmere i afsnit C.H.3.4.3 Udlejning af tofamiliehuse.

Opgørelse af en erhvervsmæssig del på baggrund af en fordeling efter EBL og AL

For ejendomme, der kun anvendes af ejeren til boligformål og erhvervsmæssige formål, gælder følgende:

Den del af ejendommen, der anvendes erhvervsmæssigt, indgår i virksomhedsordningen i henhold til en fordeling efter EBL § 4, stk. 5, eller AL § 45, stk. 2, hvor denne del udgør mindst 25 pct. af ejendommens kontante anskaffelsessum. Det er en forudsætning, at fordelingen efter EBL § 4, stk. 5 eller AL § 45, stk. 2, fortsat kan anses for retvisende. Se VSL § 1, stk. 3, 3. pkt.

Den erhvervsmæssige del opgøres således på baggrund af den fordeling af den samlede overdragelsessum på bl.a. grund, bygninger, ejerbolig, herunder stuehus, som sælger og køber skriftligt skal foretage efter EBL § 4, stk. 5, eller den tilsvarende fordeling efter AL § 45, stk. 2.

Eksempel

En ejendom er overdraget for en kontant anskaffelsessum på 2.000.000 kr. Sælger og køber har aftalt, at værdien af ejerboligen inkl. grund udgør 1.450.000 kr., mens værdien af den del af ejendommen, der anvendes til erhvervsmæssige formål, udgør 550.000 kr.

På baggrund af sælger og købers fordeling, kan den erhvervsmæssige andel af anskaffelsessummen opgøres som 550.000 kr./2.000.000 kr. = 27,5 %.

Den erhvervsmæssige andel af ejendommen på 550.000 kr. kan indgå i virksomhedsordningen, idet den opgjorte andel udgør mindst 25%.

Det er som nævnt ovenfor en betingelse, at fordelingen efter EBL § 4, stk. 5, eller AL § 45, stk. 2, er retvisende.

Det beror på en konkret vurdering, hvorvidt en fordeling efter EBL § 4, stk. 5, eller AL § 45, stk. 2, fortsat anses for retvisende, da fordelingen vil kunne miste sin relevans over tid som følge af flere forhold.

Den i købsaftalen foretagne fordeling mellem bolig og erhverv kan miste sin relevans som følge af opførelse af nybyggeri, nedrivning, om- eller tilbygning, men også som følge af den generelle prisudvikling på ejendommen. I sådanne tilfælde kan der være sket ændringer i det indbyrdes forhold mellem den del af ejendommen, der kun anvendes til boligformål og den del, der anvendes til erhvervsmæssige formål i forhold til, hvad der oprindeligt er aftalt i købsaftalen.

Denne del af bestemmelsen er således målrettet de situationer, hvor den selvstændige køber en ejendom til brug for både egen beboelse og erhvervsmæssig aktivitet, og hvor overdragelsen af ejendommen sker i tæt tilknytning til det tidspunkt, hvor den selvstændige tilvælger virksomhedsordningen, eller hvor den selvstændige allerede anvender virksomhedsordningen.

Den fordeling, køber og sælger har foretaget i købsaftalen, er et udslag af en forhandling mellem parter, der som udgangspunkt har modstridende interesser. Fordelingen kan på den baggrund betragtes som en afbalanceret fordeling af den samlede kontante anskaffelsessum mellem den del af ejendommen, der kun anvendes til boligformål og erhvervsmæssige formål.

Selv om den fordeling, der er foretaget i købsaftalen efter EBL § 4, stk. 5, eller AL § 45, stk. 2, er foretaget for mange år siden, kan den fortsat være retvisende, hvis der ikke er foretaget ændringer på ejendommen i den mellemliggende periode. Det vil bero på en konkret vurdering.

Som nævnt ovenfor skal den skematiske beregning foretages i det år, hvor den selvstændige indtræder i virksomhedsordningen. Hvis ejendommen først anskaffes efterfølgende, skal den skematiske beregning foretages i anskaffelsesåret.

Eksempel 1

En selvstændig indtræder i virksomhedsordningen i 2026 (og har kalenderårsregnskab), og skal tage stilling til, om den erhvervsmæssige del af en ejendom, der alene anvendes erhvervsmæssigt og til den selvstændiges bolig, skal indgå i ordningen. Ejendommen er anskaffet i 2010, og der blev på det tidspunkt foretaget en fordeling af anskaffelsessummen efter EBL § 4, stk. 5.

Den foretagne fordeling i 2010 skal anvendes til at beregne, om der er mindst 25 % erhvervsmæssig anvendelse, hvis fordelingen fortsat kan anses for retvisende. Hvis de 25 % er opfyldt indgår anskaffelsessummen for den erhvervsmæssigt anvendte del af ejendommen i virksomhedsordningen.

Bemærk, at ved opgørelsen af indskudskontoen skal den erhvervsmæssige del af anskaffelsessummen indekseres, jf. VSL § 3, stk. 4, 1. pkt. Se afsnit C.C.5.2.5.3.

Eksempel 2

En selvstændig indtræder i virksomhedsordningen i 2023, og anvender fortsat ordningen i 2026, hvor der anskaffes en ejendom, der alene anvendes erhvervsmæssigt og til bolig for den selvstændige. Sælgeren og den selvstændige har foretaget en fordeling af anskaffelsessummen efter EBL § 4, stk. 5.

Den foretagne fordeling skal anvendes til at beregne, om der er mindst 25 % erhvervsmæssig anvendelse, når der i anskaffelsesåret 2026 skal tages stilling til, om den erhvervsmæssige andel skal indgå i virksomhedsordningen. Det er en betingelse, at fordelingen anses for retvisende. Hvis de 25 % er opfyldt indgår den aftalte anskaffelsessum for den erhvervsmæssige del i virksomhedsordningen.

Bemærk at den erhvervsmæssige del anskaffes direkte i virksomhedsordningen, og at den derfor ikke udgør et indskud på indskudskontoen.

Den selvstændige skal ikke efterfølgende foretage en fornyet beregning efter den skematiske metode, og det har derfor ikke betydning, om fordelingen i de efterfølgende år kan anses for retvisende. Dette gælder dog ikke, hvis der sker fysiske eller faktiske ændringer af selve ejendommen eller ændringer af den faktiske benyttelse af ejendommen. I så fald skal der foretages en fornyet beregning af den erhvervsmæssig andel. Ændringer af den faktiske benyttelse af ejendommen er nærmere beskrevet nedenfor.

Bemærk

Det følger af EBL § 4, stk. 6, og AL § 45, stk. 3, at den mellem køber og sælger aftalte fordeling af den samlede kontantomregnede afståelsessum er undergivet Skattestyrelsens prøvelse. Det vil sige, at en ændring af den samlede kontantomregnede afståelsessum som følge af Skattestyrelsens prøvelse vil have betydning for opgørelsen af den erhvervsmæssige andel efter VSL § 1, stk. 3, 3. pkt.

Vedrørende Skattestyrelsens adgang til at efterprøve fordelingen på aktiver henvises til afsnit C.C.2.4.1.3.2 og C.H.2.1.9.2.

Bemærk at en afgørelse, om ændring af den aftalte fordeling, vil være bindende for både sælger og køber. De vil derfor begge være part i sagen om ændret fordeling.

Opgørelse af den del, der anvendes til boligformål, ud fra ejendomsværdien for ejerboligen sat i forhold til anskaffelsessummen (indekseret)

Når der ikke foreligger en fordeling efter EBL § 4, stk. 5, eller AL § 45, stk. 2, eller fordelingen ikke fortsat kan anses for retvisende, gælder følgende:

Den del af ejendommen, der anvendes erhvervsmæssigt, indgår i virksomhedsordningen, hvis ejendomsværdien for den del af ejendommen, der anvendes til boligformål, udgør mindre end 75 pct. af ejendommens kontante anskaffelsessum. Den erhvervsmæssige del af ejendommen indgår dermed i virksomhedsordningen, hvis den udgør mindst 25%. Anskaffelsessummen opgøres med tillæg af anskaffelsessummen for ombygning og forbedringer mv.

Eksempel

En ejendom er anskaffet i samme indkomstår, som den selvstændige indtræder i virksomhedsordningen. Den kontante anskaffelsessum for ejendommen udgør 2.000.000 kr., og den ansatte ejendomsværdi for ejerboligen er 1.450.000 kr. Den selvstændige benytter kun ejendommen til boligformål og i erhvervsvirksomheden.

Ejerboligens andel af anskaffelsessummen udgør 1.450.000 kr./2.000.000 kr. = 72,5 %. Da andelen er mindre end 75 %, kan den erhvervsmæssigt anvendte del af ejendommen indgå i virksomhedsordningen.

Den erhvervsmæssigt anvendte del udgør de resterende 27,5 %. Anskaffelsessummen for den erhvervsmæssigt anvendte del på 550.000 kr. skal derfor indgå i virksomhedsordningen.

Hvis ejendommen er anskaffet i et tidligere indkomstår, skal anskaffelsessummen, med tillæg af udgifter til ombygning og forbedring mv., indekseres. Se nedenfor.

Opgørelse af en erhvervsmæssig del med baggrund i en ansat ejendomsværdi efter EVL § 11

Efter EVL § 11 kan der i visse situationer - efter anmodning fra ejeren - ansættes en ejendomsværdi for en ejendom, hvor der ikke i forvejen ansættes en ejendomsværdi, f.eks. en erhvervsejendom. Dette er eksempelvis muligt, når en ejendomsværdi er relevant til brug for ansættelse af bo- eller gaveafgift efter boafgiftsloven.

Der henvises til afsnit C.H.2.3.2, om ansættelse af ejendomsværdi efter anmodning.

Hvis der er ansat en ejendomsværdi for hele ejendommen efter EVL § 11, kan den selvstændige vælge, at denne ejendomsværdi skal træde i stedet for ejendommens kontante anskaffelsessum, fra og med det indkomstår, hvor den ansatte ejendomsværdi er meddelt den selvstændige. Se VSL § 1, stk. 3, 5. pkt. Til ejendomsværdien tillægges udgifter til ombygning og forbedring, der ikke er indregnet heri. Ejendomsværdien og de nævnte tillæg for ombygning mv. indekseres. Se nedenfor.

Bemærk

VSL § 1, stk. 3 giver ikke hjemmel til at anmode om at få ansat en ejendomsværdi efter EVL § 11, men giver blot mulighed for at tilvælge en sådan ansat ejendomsværdi. Den selvstændiges tilvalg af en ansat ejendomsværdi efter EVL § 11 er bindende.

Indeksering af anskaffelsessummen

Ejendommens kontante anskaffelsessum, med tillæg af anskaffelsessum for ombygning, forbedringer m.v., reguleres efter indekset med lavest mulige geografiske niveau, der er fastsat efter EVL § 45, stk. 1 og § 46.

Formålet med indekseringen er at tage højde for de tilfælde, hvor ejendommen er erhvervet mange år før, den selvstændige indtræder i virksomhedsordningen. For sådanne ejendomme vil ejendomsværdien for ejerboligen normalt været steget, som følge af den løbende prisudvikling, mens anskaffelsessummen vil være uændret. Uden indeksering ville ejendomsværdien for ejerboligen derfor over tid udgøre en stadig større andel af en historisk anskaffelsessum. Indekseringen skal sikre, at den løbende prisudvikling, der er på boligmarkedet, og som i praksis afspejles i ejendomsværdien for ejerboligen, også indarbejdes i ejendommens anskaffelsessum.

Hvis den selvstændige har anvendt en ansat ejendomsværdi efter EVL § 11 (i stedet for den kontakte anskaffelsessum), skal ejendomsværdien efter EVL § 11, med tillæg af anskaffelsessum for ombygning, forbedringer m.v., der ikke er indregnet heri, reguleres efter ovennævnte indeks.

Indekseringen beregnes fra:

det indkomstår, hvor ejendommen er anskaffet, eller
der er ansat en ejendomsværdi efter EVL § 11, hvis den er tilvalgt i stedet for anskaffelsessummen, og
hvor der efterfølgende er foretaget ombygninger, forbedringer m.v.

Der udarbejdes indeks for hver af de følgende fem ejendomsgrupper:

boligejendomme med en eller to boligenheder
ejerlejligheder til beboelse
sommerhuse
landbrugs- og skovejendomme
erhvervsejendomme

Der udarbejdes som udgangspunkt indeks for hver kommune, hver landsdel, hver region samt for landet som helhed.

Hvis det i et år ikke er muligt for Danmarks Statistik at udarbejde et prisindeks for en gruppe af ejendomme, for en bestemt kommune, anvendes i stedet det beregnede prisindeks for den landsdel, hvor den pågældende kommune er beliggende. Hvis det ikke er muligt at beregne indekset for landsdelen, anvendes indekset for den region, hvor landsdelen er beliggende. Tilsvarende hvis det i et år ikke er muligt at beregne indekset for en region - så anvendes indekset for landet som helhed. Det følger af, at indekset med lavest mulige geografiske niveau skal anvendes.

Der henvises til afsnit H.A.7.5 om indeksering.

De relevante prisindeks for 2001 og fremefter, offentliggøres af Vurderingsstyrelsen på www.vurderingsportalen.dk. Der offentliggøres prisindeks "med lavest mulige geografiske niveau". De offentliggjorte prisindeks kan således anvendes direkte til indeksering af anskaffelsessummen mv.

Såfremt ejendommen og evt. ombygning, forbedring m.v. er købt/foretaget i forskellige indkomstår, skal anskaffelsessummen for de enkelte dele indekseres individuelt fra det tidspunkt, hvor de er købt eller foretaget.

Eksempel

Er der eksempelvis tale om en landbrugsejendom beliggende i Ærø Kommune, som er anskaffet i indkomståret 2013, kan der slås op i tabellerne for landbrugs- og skovejendomme offentliggjort af Vurderingsstyrelsen på vurderingsportalen.dk.

Det fremgår af den offentliggjorte tabel, at prisindekset for en landbrugsejendom er udarbejdet på baggrund af salg i den region, hvor Ærø kommune ligger, hvilket er det lavest mulige geografiske niveau, og at prisindekset for 2013 var 175,68, mens prisindekset for 2025 er 201,4. Indekset for 2026 er ikke offentliggjort endnu, men det forudsættes i eksemplet, at indekset for 2026 fortsat udgør 201,4.

Er landbrugsejendommen eksempelvis anskaffet for 30 mio. kr. i 2013, vil anskaffelsessummen skulle indekseres til 34,39 mio. kr. (30 mio. kr. x (201,4/175,68)), hvilket vil skulle lægges til grund for beregningerne under den nye skematiske metode i 2026.

Beregningen af den privat/erhvervsmæssige andel af ejendommen skal foretages på tidspunktet for indtræden i virksomhedsordningen - dog først i anskaffelsesåret, hvis ejendommen anskaffes efter indtræden i ordningen. Den selvstændige skal derfor ikke efterfølgende foretage en fornyet beregning efter den skematiske metode, medmindre der sker fysiske eller faktiske ændringer af selve ejendommen eller ændringer af den faktiske benyttelse af ejendommen. I så fald skal der foretages en fornyet beregning af den erhvervsmæssig andel.

Indeksering af ejendomme der er anskaffet før 2001

Det bemærkes, at grundlaget, hvorpå indekseringen i VSL § 1, stk. 3, skal foretages, ikke rækker længere tilbage end til 2001. For ejendomme anskaffet før 2001 vil anskaffelsessummen i udgangspunktet derfor først blive indekseret fra og med 2001.

En ansat ejendomsværdi for den samlede ejendom under de gamle ejendomsvurderingsregler kan dog i relation til indekseringen i VSL § 1, stk. 3, sidestilles med en ejendomsværdi ansat efter EVL § 11.

I begge tilfælde er det opfattelsen, at de respektive vurderinger er udtryk for den på det tidspunkt forventelige pris i fri handel for en ejendom af den pågældende type under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika under de respektive ejendomsvurderingsregler. Indekseringen kan derfor ske med udgangspunkt heri fra tidspunktet for den pågældende vurdering.

Kapitalafkastgrundlag

Den skematiske beregning fastlægger, hvor stor en del af ejendommens anskaffelsessum, der anvendes erhvervsmæssigt, og som kan indgå i virksomhedsordningen. Anskaffelsessummen for den erhvervsmæssige del medregnes ved opgørelsen af kapitalafkastgrundlaget, jf. VSL § 8, stk. 2.

Der foretages ikke indeksering af anskaffelsessummen ved opgørelse af kapitalafkastgrundlaget.

Indskudskonto

Den skematiske beregning fastlægger, hvor stor en del af ejendommens anskaffelsessum der anvendes erhvervsmæssigt, og som kan indgå i virksomhedsordningen. Ved opgørelsen af indskudskontoen indekseres værdien af den erhvervsmæssige del, jf. VSL § 3, stk. 4.

Se nærmere i afsnit C.C.5.2.5.3 om værdiansættelsen ved opgørelsen af indskudskontoen

Bemærk

Indtægt ved bortforpagtning/udlejning af landbrugsjord anses normalt som indtægt ved selvstændig erhvervsvirksomhed, der skal medtages i virksomhedsordningen. Dette gælder også, hvis den erhvervsmæssige andel af ejendommen er mindre end 25%, og ejendommen derfor skal holdes uden for virksomhedsordningen. Se i den forbindelse SKM2018.482.LSR.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommen- tarer
Byretsdomme
SKM2009.471.BR	En selvstændig brugte sin ejendom til både private og erhvervsmæssige formål. Da der ikke var foretaget en vurderingsfordeling, kunne ingen del af ejendommen indgå i virksomhedsordningen.	►VSL § 1, stk. 3, er ændret med virkning for indkomstår, der påbegyndes den 1. januar 2026 eller senere.◄
Landsskatteretskendelser
SKM2018.482.LSR	Ved ændring af en landbrugsejendoms vurderingsmæssige status til beboelse ansås ejendommen for hævet i virksomhedsordningen og overført til privat. Virksomhedsordningen kunne dog fortsat anvendes, idet klageren ansås for at drive erhvervsmæssig virksomhed med bortforpagtning.	►VSL § 1, stk. 3, er ændret med virkning for indkomstår, der påbegyndes den 1. januar 2026 eller senere.◄
Skatterådet
SKM2022.425.SR	Spørger var ophørt med at drive virksomhed med minkavl i 2020, hvor minkbesætningen var aflivet som en følge af det midlertidige forbud mod hold af mink. Spørgers virksomhed bestod herefter alene i bortforpagtning af 16,5 ha landbrugsjord. Skatterådet bekræftede blandt andet, at bortforpagtningen af landbrugsjorden måtte anses for selvstændig erhvervsvirksomhed, og at Spørger derfor havde mulighed for at benytte virksomhedsordningen. Skatterådet bekræftede endvidere, at anlægsaktiverne, der tidligere havde været anvendt i minkfarmen, måtte anses for erhvervsmæssige aktiver i perioden fra virksomhedsophøret i 2020 og frem til staten overtog aktiverne. Anlægsaktiverne skulle derfor indgå i virksomhedsordningen, såfremt den blev anvendt. Der skulle således ikke ske hævning i virksomhedsordningen af aktiverne.
SKM2017.408.SR	Skatterådet kunne ikke bekræfte, at et stuehus, der henstod ubenyttet, kunne medtages under virksomhedsordningen.
SKM2009.156.SR	Der kunne ikke foretages ejerboligfordeling efter VURDL § 33 af udenlandske ejendomme, der anvendtes både privat og erhvervsmæssigt. Den erhvervsmæssige del af ejendomme beliggende i udlandet kunne dog indgå i virksomhedsordningen, hvis der kunne være foretaget ejerboligfordeling, hvis ejendommen havde været beliggende i Danmark.	►VSL § 1, stk. 3, er ændret med virkning for indkomstår, der påbegyndes den 1. januar 2026 eller senere.◄