Indhold

I dette afsnit omtales reglerne om fradrag for ejendomsskatter på fast ejendom.

Afsnittet indeholder:

Regel
Fradragstidspunkt
Ejendomme, der udelukkende benyttes erhvervsmæssigt
Ejendomme, der anvendes delvist erhvervsmæssigt
► ◄
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Regel

Ejere af fast ejendom, der udelukkende anvender ejendommen til udlejning eller bortforpagtning, eller som på anden måde anvender den udelukkende erhvervsmæssigt, kan ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst fratrække beløb, der i årets løb er anvendt til skatter og afgifter på fast ejendom, til forpagtningsudgifter og lignende byrder. Se LL § 14, stk. 1.

►Ejere af ejendomme, der anvendes delvist erhvervsmæssigt, kan fratrække ejendomsskatter, der vedrører den erhvervsmæssigt benyttede del af ejendommen, når den erhvervsmæssige benyttelse ikke er uvæsentlig. Se LL § 14, stk. 3. ◄

Fradragstidspunkt

Det er afgørende for fradrag for beløb, der er anvendt til skatter og afgifter mv., at der er tale om en retlig forpligtelse til at afholde udgiften.

Det kræves hverken, at udgiften er forfalden eller faktisk afholdt.

Ved lov nr. 278 af 17. april 2018 om ændring af lov om lån til betaling af ejendomsskatter, ejendomsvurderingsloven og forskellige andre love er der indført en midlertidig indefrysningsordning for stigninger i grundskylden. Selvom der er ydet et lån til betaling af ejendomsskat på en ejendom efter den midlertidige indefrysningsordning, påvirker det ikke muligheden for fradrag for ejendomsskatterne.

Bemærk

En ejer er ikke forpligtet til at foretage fradrag for ejendomsskatter før sidste rettidige betalingsdag. Dette kan have betydning, hvor den retlige forpligtelse indtræder i et indkomstår, og den sidste rettidige betalingsdag ligger i det følgende indkomstår. I denne situation kan ejeren vælge først at foretage fradrag i det følgende indkomstår, dog under forudsætning af at betalingen først sker i dette år. Se LSRM 1975, 111 LSR.

Ejendomme, der udelukkende benyttes erhvervsmæssigt

Ejere af fast ejendom, som anvender ejendommen udelukkende erhvervsmæssigt, kan ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst fratrække ejendomsskatter. Se LL § 14, stk. 1.

Fradragsretten gælder også ejendomsskatter på en- og tofamilieshuse, ejerlejligheder og fritidsboliger, der udelukkende anvendes eller udlejes erhvervsmæssigt.

Fysiske personer kan fratrække ejendomsskatter ved opgørelsen af den personlige indkomst. Se PSL § 3, stk. 2.

Bemærk

Erhvervsmæssig anvendelse af et tofamilieshus forudsætter, at begge lejligheder i huset anvendes erhvervsmæssigt.

Lejeværdi efter reglerne i statsskatteloven

Når ejerne af fast ejendom, som har bolig i ejendommen, ikke er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat af ejendommen, skal de i stedet medregne lejeværdien efter reglerne i statsskatteloven ved indkomstopgørelsen. Se SL § 4, litra b.

Sådanne ejendomme anses for erhvervsmæssigt benyttede ejendomme.

Ejendomme, der anvendes delvist erhvervsmæssigt

► ◄

Regel

For ejendomme, der kun anvendes af ejeren til boligformål og erhvervsmæssige formål, er der fastsat nærmere regler for, hvornår den erhvervsmæssige anvendelse er uvæsentlig. Se LL § 16 K, stk. 3, 3.-5. pkt.

Reglerne har virkning for indkomstår, der påbegyndes den 1. januar 2026 eller senere.

For ejendomme, der ikke kun anvendes af ejeren til boligformål og erhvervsmæssige formål, følger det af praksis, at der er tale om uvæsentlig erhvervsmæssig benyttelse, når denne er mindre end 10 pct. af ejendommens værdi.

Ejendomme, der kun anvendes af ejeren til boligformål og erhvervsmæssige formål

For ejendomme, der kun benyttes af ejeren til bolig- eller erhvervsformål, gælder der en skematisk metode til beregning af, hvorvidt de erhvervsmæssige ejendomsskatter er uvæsentlige, og dermed ikke er fradragsberettigede.

Med denne metode ses der på, om den del af ejendommen, der anvendes til erhvervsmæssige formål, udgør mindre end 10 pct. af ejendommens samlede kontante anskaffelsessum.

Den ny skematiske metode består af følgende elementer:

Som hovedregel anvendes den foretagne fordeling efter EBL og AL, såfremt den fortsat anses for retvisende
Når der ikke foreligger en fordeling efter EBL og AL, eller den ikke fortsat er retvisende, opgøres den del, der anvendes til boligformål, ud fra ejendomsværdien for ejerboligen sat i forhold til anskaffelsessummen (indekseret)
Hvis der er ansat en ejendomsværdi efter EVL § 11, kan den selvstændige vælge at anvende denne ved opgørelsen af den erhvervsmæssige andel.

Den skematiske metode svarer til den, der gælder vedrørende fradrag for driftsudgifter på fast ejendom efter LL § 14 K, stk. 6. Der henvises til afsnit C.H.3.2.3.1, hvor den skematiske metode er beskrevet nærmere.

Bemærk dog at fradrag for ejendomsskatter efter LL § 14, stk. 3, er betinget af, at den erhvervsmæssige anvendelse udgør mindst 10 pct., i modsætning til fradrag for driftsudgifter efter LL § 16 K, stk. 6, hvor betingelsen er mindst 25 pct. erhvervsmæssig anvendelse.

Ejendomme, der ikke kun anvendes af ejeren til boligformål og erhvervsmæssige formål

For ejendomme, der ikke kun anvendes af ejeren til boligformål og erhvervsmæssige formål (men fx også til hobbyvirksomhed), følger det af praksis, at der er tale om uvæsentlig erhvervsmæssig benyttelse, når denne er mindre end 10 pct. af ejendommens værdi. Se CIR nr. 72 af 17. april 1996 om ligningsloven, pkt. 10.1, og TfS 2000, 275 TS. Der er ikke fastsat regler om opgørelsen heraf.

Den skematiske metode (se ovenfor) vil dog kunne være retningsgivende i forhold til vurderingen af, om den erhvervsmæssige benyttelse er mindre end 10 pct. af ejendommens værdi.

Den skematiske metode er således udtryk for en værdimæssig fordeling af en ejendom, der vil kunne være retningsgivende i forhold til i væsentlighedsvurderingen, på samme vis som det har været tilfældet med den værdimæssige fordeling af en ejendom, der hidtil har været foretaget i henhold til EVL § 35 a.

Mindre udlejningsejendomme og boligfællesskaber med fordeling af ejendomsværdien

Fradragsretten for ejendomsskatter er begrænset for ejere af udlejningsejendomme med tre til seks beboelseslejligheder, hvis ejeren er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat ved beboelse af en af lejlighederne. Se ESL § 3, stk. 1, nr. 6 og 7, og LL § 14, stk. 2.

Tilsvarende gælder en begrænsning af fradragsretten for deltagere i boligfællesskaber mv. med mere end to lejligheder til beboelse, hvor deltagerne er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat. Se ESL § 3, stk. 1, nr. 8, og LL § 14, stk. 2.

Ejerne kan i disse tilfælde kun fratrække ejendomsskatter for de lejligheder, som ejerne ikke selv bebor. Vedrørende beregningen af den fradragsberettigede andel henvises til afsnit C.H.3.2.3.1. Det er dog en betingelse for fradrag for ejendomsskat, at der er tale om en ikke uvæsentlig erhvervsmæssig benyttelse af ejendommen. Det vil sige, at den erhvervsmæssige anvendelse udgør mindst 10 pct. Se nærmere ovenfor.◄

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Landsretsdomme
SKM2007.304.ØLR	Landsretten fandt, at en tidligere ejer af en fast ejendom ikke var berettiget til at fratrække betalte ejendomsskatter efter LL § 14, stk. 1. Det skyldtes, at betalingen vedrørte indkomståret 1996, hvor ejendommen var solgt, hvorfor den tidligere ejer ikke havde været forpligtet til at betale skatten. Ikke fradrag.
Landsskatteretskendelser
SKM2019.285.LSR	Landsskatteretten fandt, at en landbrugs- og stutterivirksomhed, hvor der var foretaget en omlægning af driften, og hvor der forelå en syns- og skønserklæring, hverken før eller efter driftsomlægningen var erhvervsmæssigt drevet. Retten fandt på denne baggrund, at fradragsretten for ejendomsskatter vedrørende den del af en landbrugsejendom, der ikke vedrører stuehus med tilhørende grund og have, ikke var afskåret efter lovens § 14, stk. 2. Der indrømmedes fradragsret for ejendomsskatter i kapitalindkomsten, jf. PSL § 4, stk. 2, idet landbrugsejendommen ikke anses som erhvervsmæssig i skattemæssig henseende.
SKM2017.95.LSR	Landsskatteretten fandt, at driften af et feriecenter var erhvervsmæssig virksomhed, og at klageren kunne anvende virksomhedsskatteordningen. Den i vurderingsmæssig henseende anvendte benyttelseskode fandtes herefter ikke at kunne tillægges afgørende betydning, idet den måtte anses for åbenbart forkert. Da ejendommen således burde have været vurderet som en blandet benyttet ejendom efter vurderingslovens § 33, stk. 5, kunne der foretages fradrag for de faktiske driftsudgifter, der kunne henføres til den del af ejendommen, der benyttedes erhvervsmæssigt efter ligningslovens § 15 K, stk. 6, jf. ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 5. Klageren kunne således opnå fradrag for de ejendomsudgifterne, som kunne henføres til udlejningen, herunder vedligeholdelse, forsikring og el. Klageren havde dog ikke dokumenteret eller i tilstrækkelig grad sandsynliggjort, at hestehold havde tilknytning til driften af feriecentret, og udgifterne hertil kunne dermed ikke fratrækkes ved opgørelsen af resultatet af udlejningsvirksomheden. Klageren havde ret til at fradrag for den andel af ejendomsskatterne, der kunne henføres til den erhvervsmæssige anvendte del af ejendommen. Klageren var desuden berettiget til at foretage afskrivninger på driftsmidler og inventar, som blev anvendt i den erhvervsmæssige virksomhed. Fradrag.
SKM2007.898.LSR	Fradrag for ejendomsskatter ved udlejning af værelser.	10 pct.-reglen er forkert gengivet i afgørelsen.
TfS 1994, 216 LSR	Et selskab, som drev erhvervsmæssig virksomhed med bl.a. køb og salg af fast ejendom, erhvervede en byggegrund til videresalg. Da grunden var erhvervet til erhvervsmæssig benyttelse, kunne ejendomsskatterne fratrækkes efter LL § 14, stk. 1. Fradrag.
TfS 1991, 403 LSR	En ejer boede i sit enfamilieshus, hvor der også var udlejet nogle værelser til beboelse. Det udlejede svarede til 24 pct. af boligarealet. Landsskatteretten fandt, at denne udlejning ikke kunne anses for erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed. Egen leje skulle herefter som sket ved ansættelsen reduceres med 24 pct. Der blev godkendt fradrag for 24 pct. af ejendomsskatterne, fordi det af bemærkningerne i betænkningen om LL § 14, stk. 3, fremgik, at udlejning til beboelse i denne forbindelse sidestilledes med erhvervsmæssig anvendelse. Forholdsmæssigt fradrag.
TfS 1990, 249 LSR	En ejer havde i løbet af nogle år købt ejendomme, som han havde til hensigt at istandsætte og udleje. To ejendomme blev dog solgt igen, fordi istandsættelsen ville blive for dyr. Ejendomsskatterne for disse to ejendomme kunne fratrækkes, fordi LL § 14, stk. 8 (dagældende) om begrænsning af fradraget for ejendomsskatter kun omfattede parcelhuse mv., der tjente til bolig for ejeren. Fradrag.
TfS 1988, 317 LSR	Et selskab betalte årlige arealbidrag til drift og vedligeholdelse af fælleskommunale kloak- og rensningsanlæg for en ubebygget erhvervsgrund. Bidragene, der blev fastsat og opkrævet af kommunen, var fradragsberettigede efter LL § 14, stk. 1, om skatter og afgifter på fast ejendom. Fradrag.
TfS 1987, 321 LSR	Erhvervelse af en grund med videresalg for øje, kunne ikke anses for erhvervsmæssig udnyttelse af grunden. Grunden var herefter erhvervet til privat benyttelse, og udgift til ejendomsskatter kunne derfor ikke fratrækkes. Ikke fradrag.
TfS 1986, 470 LSR	På en landbrugsejendom på ca. 13,6 ha med et ubeboet og ubeboeligt stuehus var jorden delvist bortforpagtet og delvist tilplantet med juletræer. Der var for indkomståret 1983 kun givet fradrag for halvdelen af ejendomsskatterne på ejendommen. Forpagtningsafgiften for 1982/83 var først indgået i selvangivelsen for 1984, men for 1983 var der medregnet overskud ved salg af juletræer. Under hensyn til, at ejendommen var ubeboet, men bortforpagtet eller udnyttet til juletræsdyrkning fandt Landsskatteretten, at ejendommen var erhvervsmæssigt benyttet, og at der derfor var fuldt fradrag for ejendomsskatter. Fradrag.
TfS 1986, 355 LSR	Den spanske Plus Valia-afgift er en engangsydelse, der betales ved ejendomssalg, og som beregnes på basis af ejendommens værdistigning. Afgiften kan ikke fratrækkes ved opgørelsen af den danske skattepligtige indkomst. Ikke fradrag.
TfS 1986, 332 LSR	En ejer havde to ubebyggede grunde, som lå i et naturskønt område. Grundene var ikke erhvervet til privat benyttelse, men som en værdisikker investering, der skulle give yderligere mulighed for udnyttelse af skovværdien, der ansloges til 30.000 kr. Den passive anvendelse af grundene som kapitalanbringelse hørte ifølge Landsskatteretten under privatsfæren. Der var derfor ikke fradrag for ejendomsskatter efter de dagældende regler i LL § 14. Ikke fradrag.
LSRM 1982, 120 LSR	En ejer foretog i 1978 fradrag på 1.650 kr. for vandafgift til et lokalt andelsselskab. Selskabet havde måttet pålægge aftagerne forhøjet bidrag på grund af nye boringer mv. Skatterådet reducerede fradraget til 413 kr., fordi man kun anså en fjerdedel for at vedrøre driften. Restbeløbet, 1.237 kr., blev anset for anlægsudgift og kunne afskrives med 10 pct. Landsskatteretten fandt, at det årlige bidrag på 1.650 kr. var en fast varig udgift, så hele beløbet var fradragsberettiget som indgået til driften af den kombinerede forretnings- og beboelsesejendom. Fradrag.
LSRM 1975, 111 LSR	En ejer var ikke pligtig til at foretage fradrag for ejendomsskatter før den sidste rettidige betalingsdag. Dette kunne have betydning, hvor den retlige forpligtelse indtrådte i ét indkomstår, og den sidste rettidige betalingsdag lå i det følgende indkomstår. I denne situation kunne ejeren vælge først at foretage fradrag i det følgende indkomstår, dog under forudsætning af at betalingen først skete i dette år.