Indhold

I dette afsnit omtales de generelle regler for fradrag for driftsudgifter på fast ejendom.

Afsnittet indeholder:

• Regel
• Fradragstidspunkt med videre
• Eksempler på driftsomkostninger
• Ejendomme, der udelukkende benyttes erhvervsmæssigt
• Ejendomme, der anvendes delvist erhvervsmæssigt
• ►Andre ejendomme, hvor der ansættes en ejerboligværdi efter EVL § 35, stk. 2, EVL § 36 og § 37, stk. 1◄
• Ejendomme, der udelukkende benyttes privat til beboelse eller fritidsformål
• Private boliger med delvis udlejning til beboelse
• Ejendomme i udlandet
• Administration mv.
• Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Bemærk

Ved lov nr. 654 af 8. juni 2017 er der vedtaget en ny Ejendomsvurderingslov, der indeholder nye regler om ejendomsvurdering. Der er efterfølgende vedtaget en række justeringer af ejendomsvurderingsloven. Se oversigten over ændringer i C.H.3.

Regel

Ejere af fast ejendom, der anvender ejendommen erhvervsmæssigt til udlejning eller bortforpagtning, eller som på anden måde benytter ejendommen erhvervsmæssigt, kan som udgangspunkt ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst fratrække udgifter i forbindelse med driften af den faste ejendom.

Der er dog kun fradrag for driftsudgifter, der kan anses for driftsomkostninger efter statsskattelovens regler, og som er afholdt i årets løb til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten fra ejendommen. Se SL § 6, litra a.

Ejendomme med boliger, hvor der beregnes ejendomsværdiskat

Ejere af ejendomme, der tjener til bolig for ejeren, og som er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat i ESL § 3, stk. 1, nr. 1-5, og 9-10 og ESL § 3, stk. 2, har ikke fradrag for driftsudgifter på boligdelen af ejendommen. Se LL § 15 J og nærmere nedenfor i dette afsnit.

Fradragsretten for driftsudgifter er også begrænset for boligdelen i ejendomme, der er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat i ESL § 3, stk. 1, nr. 6-8 ►(mindre udlejningsejendomme og visse boligfællesskaber)◄. Se LL § 15 J, stk. 3 og 4.

Bemærk

Der gælder særlige regler om fradrag for driftsudgifter på fredede ejendomme. Se LL § 15 K, stk. 6, og afsnit C.H.3.3.1.2 om udgifter på fredede bygninger.

Fradragstidspunkt med videre

Udgifter, der har karakter af fradragsberettigede driftsomkostninger, kan normalt fratrækkes, når der er indtrådt en endelig forpligtelse til at afholde udgiften, også selv om beløbet endnu ikke er forfaldent.

Fysiske personer kan fratrække de erhvervsmæssigt begrundede driftsomkostninger efter reglerne i SL § 6, litra a, ved opgørelsen af den personlige indkomst. Se PSL § 3, stk. 2.

Eksempler på driftsomkostninger

Som eksempler på driftsudgifter, der kan anses for erhvervsmæssigt begrundede driftsomkostninger, kan nævnes:

• Udgifter til renovation og skorstensfejning
• Vej- og kloakafgifter
• Vandafgifter
• Brand- og andre forsikringspræmier
• Kontingent til grundejerforening
• Udgifter til administration af ejendommen.

Ejendomme, der udelukkende benyttes erhvervsmæssigt

Regel

For ejendomme, der udelukkende anvendes erhvervsmæssigt, kan ejeren fratrække driftsomkostninger på ejendommen efter statsskattelovens regler. Se SL § 6, litra a.

Det gælder også driftsomkostninger på en- og tofamilieshuse, ejerlejligheder og fritidsboliger, der udelukkende anvendes eller udlejes erhvervsmæssigt.

Se afsnit C.H.3.4 om udlejning af privat bolig. Se også afsnit C.C.2.2.1 Generelt om fradrag for udgifter og driftsomkostningsbegrebet, herunder afsnit C.C.2.2.1.7 om opstart af virksomhed.

Bemærk

Erhvervsmæssig anvendelse af et tofamilieshus forudsætter, at begge lejligheder i huset udlejes til boligformål.

Lejeværdi efter reglerne i statsskatteloven

Når ejerne af fast ejendom, som har bolig i ejendommen, ikke er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat af ejendommen, skal de i stedet medregne lejeværdien efter reglerne i statsskatteloven ved indkomstopgørelsen. Se SL § 4, litra b.

Sådanne ejendomme anses for erhvervsmæssigt benyttede ejendomme. Ejerne kan derfor fratrække driftsudgifter på ejendommen efter de regler, der gælder for ejendomme, der udelukkende benyttes erhvervsmæssigt.

►Ejendomme, der anvendes delvist erhvervsmæssigt

Hvilke ejendomme?

1. Ejendomme, der er vurderet som landbrugsejendomme eller skovejendomme efter EVL § 30, stk. 1, 1. pkt., og hvor der betales ejendomsværdiskat efter ESL § 3, stk. 1, nr. 3 eller 4.
2. Ejendomme, der både anvendes til boligformål og erhvervsmæssige formål, og hvor der betales ejendomsværdiskat efter ESL § 3, stk. 1, nr. 5 (blandet benyttede ejendomme)
3. Mindre udlejningsejendomme og boligfællesskaber, hvor der betales ejendomsværdiskat efter ESL § 3, stk. 6-8

Ad 1) Ejendomme, der er vurderet som landbrugsejendomme eller skovejendomme efter EVL § 30, stk. 1, 1. pkt., og hvor der betales ejendomsværdiskat efter ESL § 3, stk. 1, nr. 3 eller 4.

For ejendomme, der er vurderet som landbrugsejendomme eller skovejendomme, og hvor der betales ejendomsværdiskat, kan driftsudgifter, som vedrører ejendommens erhvervsmæssigt anvendte del, fratrækkes ved indkomstopgørelsen efter statsskattelovens regler. Se SL § 6, litra a.

Se også SKM2002.65.LSR og CIR nr. 72 af 17. april 1996 om ligningsloven, pkt. 10.6.

Ejeren skal derfor foretage en fordeling af afholdte udgifter på henholdsvis stuehus og øvrige bygninger på ejendommen, der anvendes erhvervsmæssigt. Hvis det ikke med sikkerhed kan afgøres, hvorledes en udgift skal fordeles på stuehuset og de øvrige bygninger, skal fordelingen skønnes på grundlag af de konkrete forhold.

Efter praksis skal den ikke-fradragsberettigede del af præmieudgiften til skadesforsikring, der omfatter såvel driftsbygninger på en landbrugsejendom som stuehuset, men uden særskilt oplysning om stuehusets andel af præmien, beregnes som en procentdel af stuehusets kontantværdi:

	Hårdt tag	Stråtag
1. Bygningsbrand	0,15 pct.	0,75 pct.
2. Bygningsbrand + storm mv.	0,35 pct.	0,95 pct.
3. Bygningsbrand + storm mv. + rørskade	0,60 pct.

Driftsudgifter vedrørende stuehuset er ikke fradragsberettigede, fordi der beregnes ejendomsværdiskat for boligdelen. Se LL § 15 J, stk. 1 og 2.

Ad 2) Ejendomme der både anvendes til boligformål og erhvervsmæssige formål, og hvor der betales ejendomsværdiskat efter ESL § 3, stk. 1, nr. 5 (blandet benyttede ejendomme)

Der er i ligningslovens § 15 K, stk. 6, fastsat regler for fradrag for driftsudgifter på blandet benyttede ejendomme.

Reglerne er ændret med virkning for indkomstår, der påbegyndes den 1. januar 2026 eller senere. Se lov nr. 562 af 27. maj 2025. Om de tidligere gældende regler, se Den juridiske vejledning 2025-2 og tidligere.

De ændrede regler

Efter de ændrede regler sondres mellem følgende to typer blandet benyttede ejendomme:

1.  Ejendomme, der kun anvendes af ejeren til boligformål og erhvervsmæssige formål
2.  Ejendomme, der ikke kun anvendes af ejeren til boligformål og erhvervsmæssige formål 

Blandet benyttede ejendomme, der kun anvendes af ejeren til boligformål og erhvervsmæssige formål

For blandet benyttede ejendomme, hvor der betales ejendomsværdiskat af boligdelen, og som i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, er der fradrag for de faktiske driftsudgifter, der kan henføres til den del af ejendommen, der benyttes erhvervsmæssigt. 

For ejendomme, der kun anvendes af ejeren til boligformål og erhvervsmæssige formål, er der fastsat nærmere regler (en skematisk metode) for, hvornår væsentlighedskravet er opfyldt, og der dermed er fradrag for de faktiske driftsudgifter. Se LL § 16 K, stk. 6, 2.-4. pkt.

Reglerne har virkning for indkomstår, der påbegyndes den 1. januar 2026 eller senere.

Skematisk metode

For ejendomme, der kun benyttes af ejeren til bolig- eller erhvervsformål, gælder der en skematisk metode til beregning af, hvorvidt der er fradrag for de faktiske driftsudgifter, der kan henføres til den erhvervsmæssige del af ejendommen. Med denne metode ses der på, om den del af ejendommen, der anvendes til erhvervsmæssige formål, udgør mindst 25 pct. af ejendommens samlede kontante anskaffelsessum.

Den ny skematiske metode består af følgende elementer:

• Som hovedregel anvendes den foretagne fordeling efter EBL og AL, såfremt den fortsat anses for retvisende
• Når der ikke foreligger en fordeling efter EBL og AL, eller den ikke fortsat er retvisende, opgøres den del, der anvendes til boligformål, ud fra ejendomsværdien for ejerboligen sat i forhold til anskaffelsessummen (indekseret)
• Hvis der er ansat en ejendomsværdi efter EVL § 11, kan den selvstændige vælge at anvende denne ved opgørelsen af den erhvervsmæssige andel

Opgørelse af en erhvervsmæssig del på baggrund af en fordeling efter EBL og AL

For ejendomme, der kun anvendes af ejeren til boligformål og erhvervsmæssige formål, gælder følgende:

Der er fradrag for de erhvervsmæssige driftsudgifter, når den erhvervsmæssigt benyttede del af ejendommen i henhold til en fordeling efter EBL § 4, stk. 5, eller AL § 45, stk. 2, udgør mindst 25 pct. af ejendommens kontante anskaffelsessum. Det er en forudsætning, at fordelingen efter EBL § 4, stk. 5 eller AL § 45, stk. 2, fortsat kan anses for retvisende. Se LL § 16 K, stk. 6, 2. pkt.

Den erhvervsmæssige del opgøres således på baggrund af den fordeling af den samlede overdragelsessum på bl.a. grund, bygninger, ejerbolig, herunder stuehus, som sælger og køber skriftligt skal foretage efter EBL § 4, stk. 5, eller den tilsvarende fordeling efter AL § 45, stk. 2.

Eksempel

En ejendom er overdraget for en kontant anskaffelsessum på 2.000.000 kr.  Sælger og køber har aftalt, at værdien af ejerboligen inkl. grund udgør 1.450.000 kr., mens værdien af den del af ejendommen, der anvendes til erhvervsmæssige formål, udgør 550.000 kr.

På baggrund af sælger og købers fordeling, kan den erhvervsmæssige andel af anskaffelsessummen opgøres som 550.000 kr./2.000.000 kr. = 27,5 %.

Da den opgjorte andel udgør mindst 25%, er der fradrag for de faktiske driftsudgifter, der kan henføres til den del af ejendommen, der benyttes erhvervsmæssigt.

Det er som nævnt ovenfor en betingelse, at fordelingen efter EBL § 4, stk. 5, eller AL § 45, stk. 2, er retvisende. 

Det beror på en konkret vurdering, hvorvidt en fordeling efter EBL § 4, stk. 5, eller AL § 45, stk. 2, fortsat anses for retvisende, da fordelingen vil kunne miste sin relevans over tid som følge af flere forhold. 

Den i købsaftalen foretagne fordeling mellem bolig og erhverv kan fx miste sin relevans som følge af opførelse af nybyggeri, nedrivning, om- eller tilbygning, men også som følge af den generelle prisudvikling på ejendommen. I sådanne tilfælde kan der være sket ændringer i det indbyrdes forhold mellem den del af ejendommen, der kun anvendes til boligformål, og den del, der anvendes til erhvervsmæssige formål i forhold til, hvad der oprindeligt er aftalt i købsaftalen. 

Den fordeling, køber og sælger har foretaget i købsaftalen, er et udslag af en forhandling mellem parter, der som udgangspunkt har modstridende interesser. Fordelingen kan på den baggrund som udgangspunkt betragtes som en afbalanceret fordeling af den samlede kontante anskaffelsessum mellem den del af ejendommen, der kun anvendes til boligformål og erhvervsmæssige formål.

Selv om den fordeling, der er foretaget i købsaftalen efter EBL § 4, stk. 5, eller AL § 45, stk. 2, er foretaget for mange år siden, kan den fortsat være retvisende, hvis der ikke er foretaget ændringer på ejendommen i den mellemliggende periode. Det vil bero på en konkret vurdering.

Bemærk

Det følger af EBL § 4, stk. 6, og AL § 45, stk. 3, at den mellem køber og sælger aftalte fordeling af den samlede kontantomregnede afståelsessum er undergivet Skattestyrelsens prøvelse. Det vil sige, at en ændring af den samlede kontantomregnede afståelsessum som følge af Skattestyrelsens prøvelse vil have betydning for opgørelsen af den erhvervsmæssige andel efter LL § 15 K, stk. 6, 2. pkt.

Vedrørende Skattestyrelsens adgang til at efterprøve fordelingen på aktiver henvises til afsnit C.C.2.4.1.3.2 og C.H.2.1.9.2.

Bemærk at en afgørelse, om ændring af den aftalte fordeling, vil være bindende for både sælger og køber. De vil derfor begge være part i sagen om ændret fordeling.

Opgørelse af den del, der anvendes til boligformål, ud fra ejendomsværdien for ejerboligen sat i forhold til anskaffelsessummen (indekseret)

Når der ikke foreligger en fordeling efter EBL § 4, stk. 5, eller AL § 45, stk. 2, eller fordelingen ikke fortsat kan anses for retvisende, gælder følgende:

Der er fradrag for de erhvervsmæssige driftsudgifter, når ejendomsværdien for den del af ejendommen, der anvendes til boligformål, udgør mindre end 75 pct. af ejendommens kontante anskaffelsessum (evt. indekseret). Der er således fradrag, hvis erhvervsmæssige del af ejendommen udgør mindst 25%. Anskaffelsessummen opgøres med tillæg af anskaffelsessummen for ombygning og forbedringer mv.

Eksempel

Den kontante anskaffelsessum for ejendommen udgør 2.000.000 kr., og den ansatte ejendomsværdi for ejerboligen er 1.450.000 kr. Den selvstændige benytter kun ejendommen til boligformål og i erhvervsvirksomheden.

Ejerboligens andel af anskaffelsessummen udgør 1.450.000 kr./2.000.000 kr. = 72,5 %. Da andelen er mindre end 75 %, er der fradrag for de faktiske driftsudgifter, der kan henføres til den del af ejendommen, der benyttes erhvervsmæssigt. 

Hvis ejendommen er anskaffet i et tidligere indkomstår, skal anskaffelsessummen, med tillæg af udgifter til ombygning og forbedring mv., indekseres. Se nedenfor.

Opgørelse af en erhvervsmæssig del med baggrund i en ansat ejendomsværdi efter EVL § 11

Efter EVL § 11 kan der i visse situationer - efter anmodning fra ejeren - ansættes en ejendomsværdi for en ejendom, hvor der ikke i forvejen ansættes en ejendomsværdi, f.eks. en blandet anvendt ejendom. Dette er eksempelvis muligt, når en ejendomsværdi er relevant til brug for ansættelse af bo- eller gaveafgift efter boafgiftsloven.

Der henvises til afsnit C.H.2.3.2, om ansættelse af ejendomsværdi efter anmodning.

Hvis der er ansat en ejendomsværdi for hele ejendommen efter EVL § 11, kan den selvstændige vælge, at denne ejendomsværdi skal træde i stedet for ejendommens kontante anskaffelsessum, fra og med det indkomstår, hvor den ansatte ejendomsværdi er meddelt den selvstændige. Se LL § 15 K, stk. 6, 4. pkt., hvor der henvises til VSL § 1, stk. 3, 5. og 6. pkt. Til ejendomsværdien tillægges udgifter til ombygning og forbedring, der ikke er indregnet heri. Ejendomsværdien, og de nævnte tillæg for ombygning mv., indekseres. Se nedenfor.

Bemærk

LL § 15 K, stk. 6 giver ikke hjemmel til at anmode om at få ansat en ejendomsværdi efter EVL § 11, men giver blot mulighed for at tilvælge en sådan ansat ejendomsværdi. Den selvstændiges tilvalg af en ansat ejendomsværdi efter EVL § 11 er bindende.

Indeksering af anskaffelsessummen

Ejendommens kontante anskaffelsessum, med tillæg af anskaffelsessum for ombygning, forbedringer m.v., reguleres efter indekset med lavest mulige geografiske niveau, der er fastsat efter EVL § 45, stk. 1 og § 46.

Formålet med indekseringen er at tage højde for de tilfælde, hvor ejendommen er erhvervet mange år før, den selvstændige foretager opgørelsen af den private og den erhvervsmæssige andel. For sådanne ejendomme vil ejendomsværdien for ejerboligen normalt været steget, som følge af den løbende prisudvikling, mens anskaffelsessummen vil være uændret. Uden indeksering ville ejendomsværdien for ejerboligen derfor over tid udgøre en stadig større andel af en historisk anskaffelsessum. Indekseringen skal sikre, at den løbende prisudvikling, der er på boligmarkedet, og som i praksis afspejles i ejendomsværdien for ejerboligen, også indarbejdes i ejendommens anskaffelsessum.

Hvis den selvstændige har anvendt en ansat ejendomsværdi efter EVL § 11 (i stedet for den kontakte anskaffelsessum), skal ejendomsværdien efter EVL § 11, med tillæg af anskaffelsessum for ombygning, forbedringer m.v., der ikke er indregnet heri, reguleres efter ovennævnte indeks.

Indekseringen beregnes fra:

• det indkomstår, hvor ejendommen er anskaffet, eller
• der er ansat en ejendomsværdi efter EVL § 11, hvis den er tilvalgt i stedet for anskaffelsessummen, og
• hvor der efterfølgende er foretaget ombygninger, forbedringer m.v.

Der udarbejdes indeks for hver af de følgende fem ejendomsgrupper:

1. boligejendomme med en eller to boligenheder
2. ejerlejligheder til beboelse
3. sommerhuse
4. landbrugs- og skovejendomme
5. erhvervsejendomme

Der udarbejdes som udgangspunkt indeks for hver kommune, hver landsdel, hver region samt for landet som helhed.

Hvis det i et år ikke er muligt for Danmarks Statistik at udarbejde et prisindeks for en gruppe af ejendomme, for en bestemt kommune, anvendes i stedet det beregnede prisindeks for den landsdel, hvor den pågældende kommune er beliggende. Hvis det ikke er muligt at beregne indekset for landsdelen, anvendes indekset for den region, hvor landsdelen er beliggende. Tilsvarende hvis det i et år ikke er muligt at beregne indekset for en region - så anvendes indekset for landet som helhed. Det følger af, at indekset med lavest mulige geografiske niveau skal anvendes.

De relevante prisindeks for 2001 og fremefter, offentliggøres af Vurderingsstyrelsen på www.vurderingsportalen.dk. Der offentliggøres prisindeks "med lavest mulige geografiske niveau". De offentliggjorte prisindeks kan således anvendes direkte til indeksering af anskaffelsessummen mv.

Såfremt ejendommen og evt. ombygning, forbedring m.v. er købt/foretaget i forskellige indkomstår, skal anskaffelsessummen for de enkelte dele indekseres individuelt fra det tidspunkt, hvor de er købt eller foretaget.

Der henvises til afsnit H.A.7.5 om indeksering.

Der henvises endvidere til afsnit C.C.5.2.2.7, hvor der et eksempel på indeksering af en landbrugsejendom.

Indeksering af ejendomme der er anskaffet før 2001

Det bemærkes, at grundlaget, hvorpå indekseringen skal foretages, ikke rækker længere tilbage end til 2001. For ejendomme anskaffet før 2001 vil anskaffelsessummen i udgangspunktet derfor først blive indekseret fra og med 2001. 

En ansat ejendomsværdi for den samlede ejendom under de gamle ejendomsvurderingsregler kan dog i relation til indekseringen sidestilles med en ejendomsværdi ansat efter EVL § 11. 

I begge tilfælde er det opfattelsen, at de respektive vurderinger er udtryk for den på det tidspunkt forventelige pris i fri handel for en ejendom af den pågældende type under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika under de respektive ejendomsvurderingsregler. Indekseringen kan derfor ske med udgangspunkt heri fra tidspunktet for den pågældende vurdering.

Blandet benyttede ejendomme, der ikke kun anvendes af ejeren til boligformål og erhvervsmæssige formål

For blandet benyttede ejendomme, som i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, er der fradrag for de faktiske driftsudgifter, der kan henføres til den del af ejendommen, der benyttes erhvervsmæssigt. 

For ejendomme, der ikke kun anvendes til boligformål og erhvervsmæssige formål (men fx også til hobbyvirksomhed), er der ikke fast nærmere regler om, hvornår ejendommen "i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt".

Om en ejendom vil opfylde væsentlighedskravet, vil skulle afgøres efter en konkret vurdering, der i overvejende grad vil blive baseret på, om værdien af den erhvervsmæssige del af ejendommen vurderes at udgøre mindst 25 pct. af ejendommens samlede værdi.

Den skematiske metode (se ovenfor) vil kunne være retningsgivende i forhold til væsentlighedsvurderingen.

Den skematiske metode er således udtryk for en værdimæssig fordeling af en ejendom, der vil kunne være retningsgivende i forhold til i væsentlighedsvurderingen, på samme vis som det har været tilfældet med den værdimæssige fordeling af en ejendom, der hidtil har været foretaget i henhold til EVL § 35 a.

Fradrag for driftsudgifter vedrørende den erhvervsmæssigt anvendte del af ejendommen

Som beskrevet ovenfor anvendes en skematiske metode til beregning af, om der er fradrag for de faktiske driftsudgifter, der kan henføres til den erhvervsmæssige del af ejendommen. Dette gælder, når ejendommen alene anvendes af ejeren til boligformål og erhvervsmæssige formål.

For ejendomme, der ikke kun anvendes af ejeren til boligformål og erhvervsmæssige formål, er fradraget betinget af, at den erhvervsmæssige benyttelse er væsentlig, hvilket afgøres efter et skøn. Se nærmere ovenfor.

Når betingelserne for fradrag er opfyldt, kan driftsudgifter, som vedrører ejendommens erhvervsmæssigt anvendte del, fratrækkes ved indkomstopgørelsen efter statsskattelovens regler. Se SL § 6, litra a.

Se også SKM2002.65.LSR og CIR nr. 72 af 17. april 1996 om ligningsloven, pkt. 10.6.

Ejeren skal derfor foretage en fordeling af afholdte udgifter på henholdsvis ejerbolig og øvrige bygninger på ejendommen, der anvendes erhvervsmæssigt. Hvis det ikke med sikkerhed kan afgøres, hvorledes en udgift skal fordeles på ejerbolig og de øvrige bygninger, skal fordelingen skønnes på grundlag af de konkrete forhold.

Driftsudgifter vedrørende ejerboligdelen er ikke fradragsberettigede, fordi der beregnes ejendomsværdiskat for boligdelen. Se LL § 15 J, stk. 1 og 2.

Ad 3) Mindre udlejningsejendomme og boligfællesskaber, hvor der betales ejendomsværdiskat efter ESL § 3, stk. 6-8

Mindre udlejningsejendomme

Fradragsretten for driftsudgifter på ejendomme efter statsskattelovens regler er begrænset for ejere af udlejningsejendomme, hvis ejeren er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat ved beboelse af en af lejlighederne. Se ESL § 3, stk. 1, nr. 6 og 7, og LL § 15 J, stk. 3.

Der er ikke fradragsret for driftsudgifter vedrørende den del af ejendommen, der anvendes til beboelse for en eller flere ejere. Se LL § 15 J, stk. 3.

De ikke fradragsberettigede driftsudgifter udgør den del af etagearealet, der vedrører de lejligheder, som ejerne bebor.

De ikke-fradragsberettigede driftsudgifter =

De samlede driftsudgifter x etageareal af lejligheder, beboet af ejere
Ejendommens samlede etageareal

Bemærk

Hvis ejerne ikke har valgt beskatning efter ejendomsskatteloven, er fradragsretten for driftsudgifter ikke begrænset. Så gælder reglerne om fradrag for driftsudgifter i SL § 6, på hele ejendommen. 

Boligfællesskaber

Fradragsretten for driftsudgifter på ejendomme efter statsskattelovens regler er begrænset for deltagere i boligfællesskaber, hvor deltagerne er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat ved beboelsen. Se ESL § 3, stk. 1, nr. 8, og LL § 15 J, stk. 4.

Deltagerne kan i disse tilfælde ikke fratrække driftsudgifter på ejendommen, hvis ejendommen udelukkende tjener til bolig for deltagerne.

Hvis en del af ejendommen er udlejet, kan der foretages et begrænset fradrag efter reglerne i SL § 6, for driftsudgifter på ejendommen, idet der dog ikke er fradrag for den del, der kan henføres til de lejligheder, som deltagerne bebor.

De ikke-fradragsberettigede driftsudgifter =

De samlede driftsudgifter x etageareal af lejligheder, beboet af deltagere
Ejendommens samlede etageareal◄

Bemærk

Hvis ejerne ikke har valgt beskatning efter reglerne om ejendomsværdiskat i ejendomsskatteloven, er fradragsretten for driftsudgifter ikke begrænset. Så gælder reglerne om fradrag for driftsudgifter i SL § 6, litra e, på hele ejendommen.

► ◄

Andre ejendomme ►hvor der ansættes en ejerboligværdi efter EVL § 35, stk. 2, EVL § 36 og § 37, stk. 1◄

For ejendomme, der benyttes til bolig for ejeren, og som

• indeholder to selvstændige lejligheder (tofamilieshuse), eller
• ►er kategoriseret som en ejerbolig og helt eller delvist◄ ligger i landzone, med et ►grundareal på mere end 5.000 m², samt hvor der ikke skal foretages en fordeling efter EVL § 35◄ eller
• er samnoteret med en vindmølleparcel

►ansætter vurderingsmyndigheden en ejendomsværdi for boligdelen. Se EVL § 35, stk. 2, EVL § 36 og § 37, stk. 1.◄

Det er herved forudsat, at der ikke er tale om ejendomme, der er omfattet af reglerne om ►ansættelse af ejendomsværdi for ejerboligen på landbrugs- eller skovejendomme efter EVL § 30, eller som tillige anvendes erhvervsmæssigt, og hvor der derfor skal ansættes en ejerboligværdi efter EVL § 35, stk. 1. Se ovenstående afsnit om ejendomme, der anvendes delvist erhvervsmæssigt.◄

Bemærk

Vurderinger foretaget i medfør af hidtidig lovgivning gælder indtil nye vurderinger er foretaget efter EVL. Se EVL § 81, stk. 3. Der er udsendt nye vurderinger for mange ejerboliger, ►og i løbet af 2026 udsendes også nye vurderinger for andre ejendomme. Som en følge heraf vil reglerne i EVL blive omtalt for alle de ejendomme som har en vurdering efter den nye ejendomsvurderingslov.  For ejendomme som endnu ikke har modtaget en vurdering efter EVL, se Den juridiske vejledning 2025-2 og tidligere.◄

Tofamilieshuse med ejerboligfordeling efter EVL § 35, stk. 2► ◄

For ejendomme, der indeholder to selvstændige lejligheder, der tjener til bolig for ejeren, fordeler vurderingsmyndigheden ejendomsværdien for ejerboligen på de to lejligheder. Fordelingen foretages både for ejendomme, hvor der er en erhvervsmæssig del (blandet anvendte ejendomme) og for ejerboliger. Der foretages ikke en fordeling af grundværdien. 

Lejligheder i tofamilieshuse, for hvilke der er foretaget ejerboligfordeling, og som bebos af ejeren/ejerne, er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat. Se ESL § 3, stk. 1, nr. 2.► Tofamilieshuse, hvor der er en væsentlig erhvervsmæssig anvendelse, behandles som beskrevet ovenfor, som blandet benyttede ejendomme. ◄

Der er ikke fradragsret for driftsudgifter på tofamilieshuse, som tjener til bolig for ejeren/ejerne, og som er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat i ESL § 3, stk. 1, nr. 1-2. Det gælder også, selv om den ene lejlighed er udlejet. Se LL § 15 J, stk. 1. Se også afsnit C.H.3.4 om udlejning af privat bolig.

Nedlagte landbrugsejendomme med videre efter EVL § 36► ◄

For landbrugsejendomme, der ikke vurderingsmæssigt anses for landbrug mv. men som ►ejerbolig efter EVL § 3, stk. 1, nr. 1◄, fordi den erhvervsmæssige benyttelse af ejendommen er af underordnet betydning, fordeler vurderingsmyndigheden ejendomsværdien på boligen og den øvrige del af ejendommen. Ved fordelingen anses et areal på 5.000 m2 at høre til boligdelen. ►Er det grundareal, der ligger i umiddelbar forbindelse med boligen, mindre end 5.000 m², anses kun dette grundareal for at høre til boligdelen.◄

Boligdelen på nedlagte landbrugsejendomme er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat. Se ESL § 3, stk. 1, nr. 9.

Da ejendommen anses for en ►ejerbolig◄, er der ikke fradrag for driftsudgifter på ejendommen efter statsskattelovens regler. Se LL § 15 J, stk. 1.

Ejerboliger med vindmølleparcel efter EVL § 37, stk. 1► ◄

Indtil 1996 var det muligt for ejere af parcelhuse at købe et mindre areal fra en landbrugsejendom, hvor der var tilladelse til at opstille en vindmølle. Samtidig var der stillet krav om, at vindmølleparcellen blev samnoteret med ejerens øvrige ejendom.

► ◄

For sådanne ejerboliger, der er samnoteret med vindmølleparceller, ►ansættes en ejendomsværdi for boligdelen efter EVL § 16◄.

Boligdelen er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat. Se ESL § 3, stk. 1, nr. 10.

Da ejendommen anses for en ►ejerbolig◄, er der ikke fradrag for driftsudgifter på ejendommen efter statsskattelovens regler. Se LL § 15 J, stk. 1.

Bemærk

Vindmøller anses skatteretligt for driftsmidler. Se nærmere herom i afsnit C.H.2.1.2 om fast ejendom omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven.

Ejendomme, der udelukkende benyttes privat til beboelse eller fritidsformål

Der er ikke fradragsret for driftsudgifter efter statsskattelovens regler på ejendomme, der indeholder en ejerbolig, lejlighed eller fritidsbolig, eller på tofamilieejendomme, ►der ikke benyttes erhvervsmæssigt,◄ og som er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat i ESL § 3, stk. 1, nr. 1-2. Se LL § 15 J, stk. 1.

Bemærk

Hvis en ejer, der har bolig i egen ejendom, derimod er omfattet af statsskattelovens regler om beskatning af lejeværdi af egen bolig, kan han eller hun ved indkomstopgørelsen fratrække de afholdte driftsomkostninger på ejendommen. Se SL § 4, litra b, sammenholdt med SL § 6, litra a.

Private boliger med delvis udlejning til beboelse

Fradragsbegrænsningen gælder også for driftsomkostninger på ejendomme, der er omfattet af ESL § 3, stk. 1, nr. 1-2, som tjener til bolig for ejeren, når boligen udlejes en del af året til beboelse, eller der udlejes værelser i boligen til beboelse. Fradragsbegrænsningen gælder også ved udlejning af fritidsboliger, som er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat. Se LL § 15 J, stk. 2, og afsnit (C.H.3.4) om udlejning af privat bolig.

Udlejning af den ene lejlighed i tofamilieshuse

En ejer, der udlejer den lejlighed i et tofamilieshus til beboelse, som ejeren ikke selv bebor, har heller ikke fradragsret for driftsudgifter på den udlejede lejlighed. Se LL § 15 J, stk.1 og 2.

Det gælder, uanset om der efter ►ejendomsvurderingsloven◄ er foretaget en fordeling af ejendomsværdien på de to lejligheder. ►Se EVL § 35, stk. 2.◄

Ejendomme i udlandet

Fradragsretten for driftsudgifter er tilsvarende begrænset for ejendomme, der ligger i udlandet, og som er omfattet af ESL § 3, stk. 1, nr. 4, 9, og 10. Se LL § 15 J, stk. 1 og ESL § 3, stk. 2.

Administration mv.

Løn, herunder værdi af fribolig til vicevært og anden medhjælp ved en udlejningsejendom, kan fratrækkes ved indkomstopgørelsen.

Udgifter til en nattevagt kan ikke fratrækkes, når formålet er at føre tilsyn med indbo mv.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelser	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Højesteretsdomme
SKM2009.511.HR	Højesteret mente ikke, at der ikke var ført bevis for, at ekspropriationsudgifterne havde en sådan sammenhæng med indkomsterhvervelsen, at de var fradragsberettigede efter SL § 6, litra a. Ikke fradrag.
Landsretsdomme
SKM2008.723.VLR	En ejer havde udlejet en ejendom til sine to døtre og to af deres venner. Spørgsmålet for landsretten drejede sig alene om fradrag for forbrugsafgifter, der i strid med lejelovgivningen var opkrævet som en del af huslejen. Landsretten fandt det godtgjort, at lejerne var rette omkostningsbærere, hvorfor ejeren ikke kunne få fradrag for udgiften. Ikke fradrag.
SKM2007.574.ØLR	Landsretten fandt, at der var fradrag for afholdte udgifter til ejendomsforsikring og alarmanlæg i forbindelse med udlejning af et parcelhus. Fradrag.
Byretsdomme
SKM2012.167.BR	En ejer, der i 1998 ved arveudlæg havde erhvervet en andel på 50 pct. af en ejendom, havde i indkomståret 2003 foretaget fradrag for afholdte vedligeholdelsesudgifter. SKAT havde ved skøn kun godkendt fradrag for nogle af udgifterne. Ved syn og skøn af de foretagne byggearbejder havde skønsmanden fastslået, at der var afholdt forbedringsudgifter på 322.551 kr., men at de ikke havde medført en reel forbedring af ejendommen. Retten fandt under henvisning til SL § 6, stk. 2, at der ikke var grundlag for at tilsidesætte SKATs skøn. Beløbet var heller ikke fradragsberettiget efter SL § 6, litra a, idet forbedringsudgiften måtte anses for at have indkomstvirkning ud over indkomståret 2003. Ikke fradrag som driftsomkostning.
SKM2010.119.BR	Retten fastslog, at en betalt erstatning og de dertil knyttede advokatudgifter ikke var udslag af en naturlig driftsrisiko ved driften af en udlejningsejendom. Det forhold, at ejeren som udlejer ønskede at inddrage de udlejede lokaler til egen benyttelse, uden at der deri forelå nogen driftsmæssig begrundelse, medførte, at erstatningen og de dertil knyttede udgifter var afholdt uden for de naturlige og sædvanlige rammer for en udlejningsvirksomhed. Retten fandt endvidere, at det forhold, at ejendommen på længere sigt forventedes fraflyttet af ejeren og derefter fuldt ud udlejet, heller ikke kunne medføre, at udgifterne var at anse for driftsomkostninger i forbindelse med udlejningsvirksomheden.
Landsskatteretskendelser
SKM2007.381.LSR	Der var ikke hjemmel til at nægte fradrag for drifts- og vedligeholdelsesudgifter ved udlejning af stuehus på landbrugsejendom med bopælspligt for medejer. Fradrag.
SKM2002.65.LSR	En ejer af en ejendom, der var vurderet som et bebygget landbrug (kode 05), kunne fratrække de faktiske driftsudgifter for den del af ejendommen, der benyttedes erhvervsmæssigt. Fradrag.
SKM2001.209.LSR	Et selskab var berettiget til at fratrække udgifter til vedligeholdelse og renovering af vejanlæg, der ejedes af grundejerforeningen, som driftsomkostninger efter SL § 6, litra a. Fradrag.
TfS 2000, 24 LSR	En ejer havde afholdt udgifter på den erhvervsmæssigt benyttede del af et nedlagt landbrug, der var vurderet som et enfamilieshus uden ejerboligfordeling. Uanset at der blev foretaget en ejerboligfordeling efter VUL § 33, stk. 5, for de efterfølgende år, hvor forholdene var uændrede, kunne der kun godkendes standardfradrag for udgifter efter de dagældende regler i LL § 15 J. Ikke fradrag.