Klagepunkt	SKATs afgørelse	Klagerens opfattelse	Landsskatterettens afgørelse
Skattepligtig gaveværdi	1.868.400 kr.	724.355 kr.	1.135.082 kr.

Faktiske oplysninger
Klageren erhvervede i 2007 to ejendomme fra sin morbror.

I henhold til skødet er købesummen for ejendommene fastsat således: 

Ejendom beliggende Y1	1.370.000
Ejendom beliggende Y2	7.230.000
Maskiner og inventar	1.100.000
Betalingsrettigheder	500.000
Købesum i alt	10.200.000

Det fremgår endvidere af skødet, at der ved overdragelsen er aftalt succession i ejendomsavancen og genvundne afskrivninger vedrørende driftsbygninger og inventar samt betalingsrettigheder.

Klagerens repræsentant har efterfølgende beregnet en overdragelsespris uden betalingsrettigheder til 15.620.000 kr., såfremt der ikke var aftalt succession.

SKAT Ejendomsvurdering har på baggrund af en besigtigelse den 25. marts 2009 fundet, at de to ejendomme kan fastsættes til en handelspris på i alt 16.400.000 kr. Betalingsrettigheder indgår ikke i denne vurdering.

Landsskatteretten har ved afgørelse af 3. juli 2012 fundet, at der ikke var grundlag for at ændre den af SKAT Ejendomsvurdering ansatte værdi, og at der i forbindelse med overdragelsen af ejendommene er ydet en gave.

Landsskatteretten har udtalt, at når der er tale om overdragelse med succession, og når en del af eller hele overdragelsessummen berigtiges i form af gave, er der to metoder til at kompensere for en latent skat - enten ved nedslag i handelsværdien, jf. kildeskattelovens § 33 C, eller ved beregning af en passivpost, jf. kildeskattelovens § 33 D. Den nærmere talmæssige opgørelse blev i henhold til den dagældende forretningsorden for Landsskatteretten § 17, stk. 2, overladt til SKAT.

SKATs afgørelse
SKAT har på baggrund af Landsskatterettens afgørelse opgjort en skattepligtig gaveværdi i henhold til kildeskattelovens § 33 C, jf. statsskattelovens § 4.

Den skattepligtige gaveværdi er opgjort således: 

Ejendommene
Ejendommenes handelsværdi	16.400.000
Nedslag for latent skattebyrde	5.721.818
Overdragelsespris	10.678.182
Betalt	8.600.000
Gaveværdi vedrørende ejendommene	2.078.182

 

Betalingsrettigheder
Betalingsrettighedernes handelsværdi	500.000
Nedslag for latent skattebyrde	209.782
Overdragelsespris	290.218
Betalt	500.000
Betalt overpris	209.782

 

Samlet gaveværdi
Gaveværdi vedrørende ejendommene	2.078.182
Overpris for betalingsrettigheder	- 209.782
Indkomstskattepligtig gaveværdi	1.868.400

Kursen for den latente skattebyrde er opgjort til kurs 70.

Det er SKATs opfattelse, at ejendommenes handelsværdi er fastsat til 16.400.000 kr. i Landskatterettens afgørelse af 3. juli 2012, hvorfor denne værdi er anvendt til beregning af nedslag efter kildeskattelovens § 33 C.

Til beregning af den latente skattebyrde har SKAT anvendt en diskonteringsfaktor, der er beregnet på baggrund af klagerens finansieringsrente i overdragelsesåret, svarende til 4,63 %.

Ved beregningen er endvidere anvendt en marginalskatteprocent på 60 for både køber og sælger samt en ejertid på 20 år. Den oprindelige anskaffelsessum udgør 2.819.885 kr.

For så vidt angår repræsentantens påstand om, at renteberegningen skal foretages ud fra en renteprocent - 40 % skat, svarende til 2,778 %, er det SKATs opfattelse, at dette ikke er korrekt.

Det er SKATs opfattelse, at beregning af diskonteringsfaktoren skal foretages med bruttorenten, når den diskonterede værdi beregnes på baggrund af et skattebeløb.

SKAT er enig i anvendelse af en renteprocent efter skat, hvis den diskonterede værdi skal beregnes på baggrund af et skattemæssigt fradragsbeløb, f.eks. afskrivninger eller fradragsberettiget anskaffelsessum.

SKAT har opstillet følgende eksempel, hvoraf det fremgår, at resultatet i øvrigt bliver det samme:

9.840.000 x 4,630 % = 455.592
16.400.000 x 2,778 % = 455.592

SKAT har lagt følgende forudsætninger til grund:

• Værdiansættelsen af ejendommene m.v. fastsættes til handelsværdien
• Overdragelsessummen nedsættes med kursværdien af latent skat
• Kursværdien af latent skat skal fastsættes under hensyntagen til den forventede levetid, beskatningsprocent og rente
• Der indregnes ikke en rentefordel i kursfastsættelsen af den latente skat
• Overdragelsessummen nedsættes alternativt med en passivpost, såfremt denne er større end kursværdien af den latente skat
• Der kan ikke gives nedslag i overdragelsessummen med både kursværdien af den latente skat og med en passivpost.

SKAT har henvist til repræsentantens fremførte illustrering, hvorefter man opnår samme resultat af en investering foretaget med eller uden succession. SKAT har hertil anført, at den af repræsentanten anvendte nutidsværdi er beregnet på baggrund af en efter-skat værdi af ejendommens handelspris. Af denne skatteværdi beregnes nutidsværdien af købers tabte skattefordel med en tilbagediskonteringsfaktor på baggrund af en rente efter skat på 2,778 %.

I beregningen indgår således en faktor, som er beregnet efter skat (skatteværdien af købesummen), hvorfor der efter SKATs opfattelse ikke igen kan anvendes en faktor beregnet efter skat (renteprocenten).

SKAT har godkendt et nedslag for den latente skat, som klageren bliver godskrevet ved et senere salg af ejendommene. Beløbet skal ikke beskattes, hvorfor det heller ikke skal beregnes med en efter-skat rente.

Klagerens opfattelse
Klagerens repræsentant har nedlagt principal påstand om, at værdien af indkomstskattepligtig gave ved køb af de i sagen omhandlende ejendomme skal fastsættes til 724.355 kr.

Subsidiært har repræsentanten nedlagt påstand om, at værdien af indkomstskattepligtig gave skal fastsættes til 1.135.082 kr. og tertiært, at værdien af indkomstskattepligtig gave skal fastsættes til 1.417.073. kr.

Repræsentanten har anført, at der er enighed med SKAT om den overordnede metode for, hvordan der beregnes et værdinedslag efter kildeskattelovens § 33 C.

Uenigheden består i fastsættelsen af ejendommens handelsværdi og tilbagediskonteringsfaktoren, der er relevant både i forhold til ejendommene og betalingsrettighederne.

Til støtte for den principale påstand har repræsentanten gjort gældende, at ejendommens værdi skal fastsættes til 15.620.000 kr. i overensstemmelse med aftalen mellem klageren og hans morbror uden hensyntagen til, at den overtages med succession.

Repræsentanten har endvidere gjort gældende, at tilbagediskonteringsfaktoren skal fastsættes til 0,57809, idet der ved fastlæggelsen af renteprocenten skal anvendes en efter-skat-rente. Ved en gennemsnitlig rentesats på 40 % og et startudgangspunkt på 4,63 %, som anvendt af SKAT, svarer dette til en renteprocent på 2,78 til brug for fastlæggelsen af tilbagediskonteringsfaktoren.

Til støtte for den subsidiære påstand har repræsentanten gjort gældende, at der ved fastlæggelsen af tilbagediskonteringsrenten skal anvendes en efter-skat-rente, og til støtte for den tertiære påstand har repræsentanten gjort gældende, at der ved fastlæggelsen af ejendommens handelsværdi skal lægges den mellem parterne aftalte værdi på 15.620.000 kr. til grund.

Vedr. fastlæggelse af ejendommens handelsværdi
Repræsentanten har anført, at idet ejendommene mellem parterne i forbindelse med overdragelsen er fastsat til 15.620.000 kr. bør denne værdi lægges til grund ved beregningen. I den forbindelse har repræsentanten bemærket, at der ikke er stor forskel på denne værdi og på den værdi SKATs vurderingsafdeling ved en efterfølgende vurdering har konkluderet, at ejendommens værdi var på overdragelsestidspunktet, svarende til de 16.400.000 kr.

SKAT har anført, at forskellen i værdiansættelserne mellem henholdsvis det ifølge skødet aftalte og den fornyede vurdering fra SKAT angiveligt skulle være på 47 % og 51 % på de to ejendomme. Disse procentsatser tager imidlertid udgangspunkt i den værdi parterne har aftalt med succession, mens angivelsen af SKATs vurderingsværdi er sket uden hensyntagen til succession. Dette kan naturligvis ikke være en korrekt måde at sammenligne på.

Når der skal beregnes en afvigelsesprocent må udgangspunktet skulle tages i sammenlignelige tal, det vil sige de 16.400.000 kr. og de 15.620.000 kr., hvilket giver en procentafvigelse på 4,75 %.

Henset til at der er tale om en overdragelse mellem to ikke-interesseforbundne parter - og at afvigelsen på de aftalte værdier uden succession kun er 4,75 %, gøres det gældende, at ejendommens handelsværdi skal fastsættes til 15.620.000 kr.

Repræsentanten har henvist til, at det fremgår af Landsskatterettens afgørelse af 3. juli 2012, at den nærmere talmæssige opgørelse af gavens værdi overlades til SKAT. Det må således inkludere, at ejendommens værdi kan fastsættes til 15.620.000 kr. fremfor 16.400.000 kr. ved beregningen af gavens størrelse.

Det er korrekt, at Landsskatterettens flertal i sin afgørelse anførte, at der ikke er grundlag for at ændre den af SKATs ejendomsvurdering ansatte værdi. Bemærkningen er imidlertid afgivet i forbindelse med afgørelsen af spørgsmålet om, hvorvidt SKAT overhovedet har mulighed for at anfægte den mellem parterne indgåede aftale i forhold til overdragelsessummen. I lyset heraf samt af bemærkningen om, at den talmæssige opgørelse overlades til SKAT, har repræsentanten gjort gældende, at det i forbindelse med denne afgørelse, står Landsskatteretten frit for at lægge den mellem parterne aftalte værdi på 15.620.000 kr. til grund.

Repræsentanten har endvidere gjort gældende, at Landsskatteretten frit kan vælge at benytte de 15.620.000 kr., jf. selskabsskattelovens § 46.

Vedr. fastlæggelse af tilbagediskonteringsrenten
Repræsentanten har gjort gældende, at der til fastlæggelsen af tilbagediskonteringsrenten skal bruges to parametre; en rentesats samt den gennemsnitlige skatteprocent, dvs. diskonteringsrenten skal være en efter-skat-rente.

Det er repræsentantens opfattelse, at det strider mod eksisterende fortolkningsbidrag ikke at bruge en efter-skat rente. Skatteministeren har afgivet et svar, hvori han redegør for, hvordan man beregner handelsværdien med og uden succession ved overdragelse af henholdsvis goodwill og driftsmidler, jf. bilag 25 til L 194 fra 2001 /2002, 2. samling.

Af dette ministersvar fremgår eksplicit, at der ved tilbagediskonteringen skal anvendes en efter-skat rente. SKAT kan ikke vælge bare at "plukke" noget ud af den angivne beregningsmodel, som de i øvrigt tiltræder de øvrige elementer i.

Derudover bør beregningen af købers tabte skattefordel ved succession tage udgangspunkt i, at denne skal kompensere køber for det tab, han får ved at erhverve med succession fremfor at have erhvervet ejendommen uden succession, således at nedslaget er af en størrelse, der giver køber mulighed for at stå med samme resultat af en investering uanset om ejendommen erhverves med eller uden succession. Såfremt der ikke sker en "opsparing" i en anskaffelsessum, vil det nedslag, der gives som kompensation herfor, således skulle investeres alternativt, således at værdien af nedslaget i fremtiden svarer til den værdi, som den manglende opsparing i anskaffelsessummen har.

Pointen illustreres med følgende eksempel, hvor en investors investering i en ejendom henholdsvis med og uden succession gennemgås.

En investor køber en ejendom fra S. S's anskaffelsessum var 2.819.885 kr. Investor erhverver ejendommen for 15.620.000 kr. uden succession. Efter 20 år sælges ejendommen igen for 15.620.000 kr., og investor vil i år 20 da have en avance på 0 og således stå med 15.620.000 kr. i hånden.

Hvis man i stedet forestillede sig at samme investor havde overtaget ejendommen med succession ville hans avance efter 20 år være 15.620.000-2.819.885 kr., dvs. 12.800.115 kr. Ved en antaget skatteprocent på 60 % ville dette svare til at investor skal betale 7.680.069 kr. i skat. Han vil således i år 20 stå med 7.939.931 kr. i hånden.

For at være stillet på samme måde i år 20 skal investor altså have 15.620.000-7.939.931 = 7.680.069 kr. et andet sted fra.

Dette hentes ved, at der gives et afslag til investor i overdragelsessummen på de 15.620.000 kr. ved købet fra S. De dermed sparede udgifter kan herefter investeres anderledes, eks. indsættes på en bankkonto, og via forrentning vokse til 7.680.069 kr.

Et nedslag svarende til nutidsværdien af købers tabte skattefordel vil ved anvendelse af en før-skat-rente på 4,63 % være 3.106.280 kr.

Hvis dette beløb sættes i banken til en rente på 4,63 % vil køber efter 20 år have 7.680.069 kr. i banken, svarende til den manglende sum. Da der imidlertid løbende har skullet betales skat af de modtagne renter vil investor dog have skullet afholde udgifter for at opnå de 7.680.069 kr. Ved en gennemsnitlig skat på 40 % - og hvor skattebetalingen årligt sker direkte fra den konto, hvor pengene er indsat på, vil saldoens konto i år 20 derfor kun være på 5.373.334 kr. Ved anvendelse af en før-skat-diskonteringsrente vil investor således i år 20 kun stå med 5.373.334 + 7.939.931= 13.313.265 kr., hvorimod han ved erhvervelsen uden succession står med 15.620.000 kr. i hånden.

Hvis nedslaget derimod fastsattes til nutidsværdien af købers tabte skattefordel ved anvendelse af en efter-skat-rente på 2,778 svarende til en før-rente beskatning på 4,63 % og en gennemsnitlig skatteprocent på 40 vil dette være på 4.439.784 kr.

Sættes dette beløb i banken til en rente på 4,63 % og med en gennemsnitlig skat på 40 %, hvor skattebetalingen årligt sker direkte fra den konto, hvor pengene er indsat på, vil saldoens konto i år 20 derimod være 7.680.069 kr., hvilket er det beløb som investor ellers står og mangler som følge af, at den tidligere ejers anskaffelsessum skal anvendes.

Det må derfor i sagens natur være forkert, at anvende en før-skat-rente ved tilbagediskonteringen af værdien af købers tabte skattefordel ved købet, hvor der ved fremtidigt salg skal anvendes den tidligere ejers købesum. I stedet skal anvendes en efter-skat tilbagediskonteringsrente.

Da en gennemsnitlig skatteprocent passende sættes til 40 %, giver dette en tilbagediskonteringsprocent på 2,78, når den af SKAT fastlagte før-skat-rente på 4,63 anvendes. På baggrund af ovenstående gøres derfor gældende, at denne procentsats lægges til grund ved beregningen af nutidsværdien af den latente skattebyrde.

Landsskatterettens afgørelse
Det følger af sagen, at klageren i 2007 erhvervede to ejendomme fra sin morbror med succession. Ved afgørelse af 3. juli 2012 fandt Landsskatteretten, at når der er tale om overdragelse med succession, og når en del af eller hele overdragelsessummen berigtiges i form af gave, kan der kompenseres for en latent skat enten i henhold til kildeskattelovens § 33 C eller i henhold til samme lovs § 33 D.

Der er i sagen enighed om at anvende bestemmelsen i § 33 C, således at kompensationen for en latent skat sker ved nedslag i handelsværdien.

Landsskatteretten har i SKM2008.876.LSR fundet, at de overdragne aktiver, der er omfattet af succession efter kildeskattelovens § 33 C, skal værdiansættes til handelsværdien under hensyntagen til den udskudte skatteforpligtelse, som køberen overtager ved en succession. Der er ikke tale om en faktisk betalingsforpligtelse, men om en eventualforpligtelse, hvorfor skatteforpligtelsen skal kursfastsættes sådan, at overdragelsessummen afspejler handelsværdien i fri handel. Der skal således foretages en konkret vurdering af, til hvilken kursværdi forpligtelsen skal fragå ved opgørelsen af handelsværdien for aktiverne. En kursfastsættelse til pari vil efter Landsskatterettens opfattelse ikke afspejle skatteforpligtelsens handelsværdi, idet kursen må antages at ligge under kurs 100.

Der er enighed om, at der ved beregningen af kursværdien opereres med en ejertid på 20 år og en finansieringsrente på 4,63 %.

For så vidt angår ejendommenes handelsværdi er det Landsskatterettens opfattelse, at denne kan fastsættes til 16.400.000 kr. i overensstemmelse med, hvad flertallet af rettens medlemmer fandt ved Landsskatterettens afgørelse af 3. juli 2012.

Den af SKAT Ejendomsvurdering fundne værdiansættelse på 16.400.000 kr. har afveget væsentligt fra den hidtidige offentlige ejendomsvurdering samt den mellem parterne aftalte overdragelsespris, hvorved SKAT har været berettiget til at prøve værdien og efterfølgende ansætte værdien af de omhandlede ejendomme til det nævnte beløb, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6, og afskrivningslovens § 45, stk. 3. Der er herved henset til, at den af repræsentanten oplyste værdi uden succession ikke er aftalt mellem parterne.

Det er endvidere Landsskatterettens opfattelse, at beregningen af nedslaget og dermed kursværdien af den latente skattebyrde skal foretages ved anvendelse af en efter-skat rente, idet klageren herved vil blive stillet som ved overdragelse uden succession, hvorimod klageren vil blive ringere stillet ved successionen, hvis en før-skat rente anvendes. Der er i den forbindelse bl.a. henset til repræsentantens illustration heraf samt ministersvar, jf. bilag 25 til L 194 fra 2001/2002, 2. samling.

For så vidt angår betalingsrettighederne er der enighed om at anvende den aftalte handelsværdi på 500.000 kr.  Der er endvidere enighed om, at parametrene (skatteprocent, ejertid og tilbagediskonteringsprocent) skal være de samme ved nedslagsberegningen for betalingsrettighederne som ved nedslagsberegningen for ejendommene, samt at en betalt merværdi for betalingsrettighederne skal modregnes i en eventuel gaveværdi for ejendommene.

Landsskatteretten er enig heri.

Der er endvidere enighed om at anvende en indekseret anskaffelsessum på 2.819.885 kr. for ejendommene.

På baggrund af ovenstående er det således Landsskatterettens opfattelse, at der kan foretages følgende opgørelse, der er i overensstemmelse med repræsentantens subsidiære påstand: 

Ejendomme
Handelsværdi	16.400.000
Nedslag for latent skattebyrde	6.429.200
Reguleret overdragelsespris	9.970.800
Betalt iht. skøde	8.600.000
Gaveværdi	1.370.800
Betalingsrettigheder
Handelsværdi	500.000
Nedslag for latent skattebyrde	235.718
Reguleret overdragelsespris	264.282
Betalt iht. skøde	500.000
Betalt overpris	235.718
Gaveværdi vedr. ejendomme	1.370.800
Betalt overpris vedr. betalingsrettigheder	-235.718
Indkomstskattepligtig gave	1.135.082
Kursværdi for den latente skattebyrde	79

Den påklagede afgørelse ændres i overensstemmelse hermed.