Indhold

►Dette afsnit beskriver reglerne om forrentning af de forskellige låneordninger i ejendomsskatteloven i ESL §§ 61-63

 Afsnittet indeholder:

•          Regel
•          Renter (ESL § 61, stk. 1)
•          Opgørelse af renten (ESL § 61, stk. 2)
•          Nedslag på 25 procent (ESL § 61, stk. 3)
•          Opgørelse af renten for lån der forfalder eller indfries (ESL § 62)
•          Rettidig betaling (ESL § 63, stk. 1)
•          Morarenter (ESL § 63, stk. 2)

Se også:

SKM2024.523.VURDST Lån til betaling af ejendomsskat og ejendomsbidrag - rentesats 2025.

 

Regel

Bestemmelsen i ESL § 61 omhandler forrentning af lån og angiver, hvordan renten opgøres samt, at der gives af et nedslag på 25 procent ved opgørelse af rentesatsen.

Bestemmelsen i ESL § 62 angiver, hvordan renten for lån der forfalder eller indfries skal opgøres.

Bestemmelsen i ESL § 63, stk. 1, angiver hvornår der er sidste rettidige betalingsdag for forfaldne lån og påløbne renter samt påløbne renter, der ikke kan tinglyses. Bestemmelsen i ESL § 63, stk. 2, angiver, hvornår der opkræves morarenter ved forsinket betaling.

 

Renter (ESL § 61, stk. 1)

Lån ydet efter den permanente indefrysningsordning og lån efter pensionistlåneordningen forrentes pr. påbegyndt måned, og renten tilskrives én gang månedligt den første dag i måneden. Der beregnes ikke renters rente. Det er kun hovedstolen, der forrentes. Se ESL § 61, stk. 1.

Da ejeren ikke løbende skal betale kreditrenter, vil der dermed blive ydet lån til betaling af kreditrenterne for lån ydet efter den permanente indefrysningsordning og pensionistlåneordningen. Kreditrenterne forfalder til betaling samtidigt med hovedstolen, og der vil dermed blive ydet rentefrie lån til betaling af kreditrenterne.

Månedsrenten har den betydning, at skifter en ejendom ejer midt i en måned, vil den fysiske person, der overdrager ejendommen (sælgeren), skulle betale en rente for hele den påbegyndte måned.

 

Opgørelse af renten (ESL § 61, stk. 2)

Renten udgør 1/12 af gennemsnittet opgjort med to decimaler af den effektive rente på alle udestående realkreditobligationer de 12 forudgående måneder pr. 1. oktober i det forudgående år. Se ESL § 61, stk. 2.

Opgørelse af renten indebærer fx, at renten pr. 1. januar 2026 beregnes på baggrund af et gennemsnit af den effektive rente på alle udestående realkreditobligationer fra og med den 1. oktober 2024 til og med den 30. september 2025.

Nedslag på 25 procent (ESL § 61, stk. 3)

Der ydes et nedslag på 25 pct.ved opgørelsen af rentesatsen. Se ESL § 61, sk. 3.

Det indebærer, at rentesatsen som fastsat vil blive fratrukket 25 procent inden renten opgøres og tilskrives rentesaldoen den første dag hver måned efter stk. 1. Udgør rentesatsen fx 2 pct., vil Skatteforvaltningen skulle nedskrive rentesatsen med 0,5 pct.-point, til 1,5 pct.

Rentenedslaget er et alternativ til ligningslovens regler om fradragsret for kreditrenter ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Det betyder, at det kommer alle låntagere til gode, fordi et fradrag efter ligningslovens bestemmelser ellers ville betyde, at ikke alle låntagere kunne udnytte fradraget fuldt ud, fordi ikke alle låntagere har en skattepligtig indkomst, hvori fradraget vil kunne udnyttes, herunder særligt i forbindelse med dødsboer.

Da der gives rentenedslag af lån efter ydet efter den permanente indefrysningsordning og lån efter pensionistlåneordningen er renterne ikke fradragsberettiget efter ligningslovens regler.

 

Opgørelse af renten for lån der forfalder eller indfries (ESL § 62)

Renten opgøres fra og med den 1. januar i det indeværende indkomstår til og med måneden, hvor forfaldsårsagen er indtrådt, når lån ydet efter den permanente indefrysningsordning eller pensionistlåneordningen forfalder eller indfries. Se ESL § 62.

Forrentningen vil således ske til og med den måned, hvor årsagen til, at lånene forfalder til betaling, indtræder.

Eksempel

Ejerskiftes der fx den 1. juli 2026 en ejendom, hvortil der er ydet lån efter den foreslåede permanente indefrysningsordning og den foreslåede pensionistlåneordning, vil forfaldsdatoen være den 1. august 2026, og den sidste rettidige betalingsdag er den 20. august 2026. Forrentningen af lånene vil ske til og med juli 2026, og der vil ikke ske forrentning i august måned i eksemplet, selv om lånet fortsat forbliver indestående.

Ejerskiftes der fx den 31. juli 2026 en ejendom, hvor til der er ydet lån efter den permanente indefrysningsordning og pensionistlåneordningen, vil forfaldsdatoen være den 1. august 2026, og den sidste rettidige betalingsdag vil være den 20. august 2026. Forrentningen af lånene vil ske til og med juli 2026, og der vil ikke ske forrentning i august måned i eksemplet, selv om lånet fortsat forbliver indestående.

 

Rettidig betaling (ESL § 63, stk. 1)

Den rettidige betalingsdag er den 20. i måneden for forfaldne lån og påløbne renter samt påløbne renter, der ikke kan tinglyses. Se ESL § 63, stk. 1.

Eksempel

Forfalder et lån ydet efter den permanente indefrysningsordning, inklusive påløbne renter, fx til betaling den 1. juli 2026, vil den sidste rettidige betalingsdag være den 20. juli 2026.

Forældelse

Tilbagebetalingskrav, inklusive påløbne renter, er omfattet af forældelseslovens § 2, stk. 1 og 2, jf. § 3, stk. 1. Tilbagebetalingskrav og renter vil dermed have en virkningsperiode på 3 år, der skal beregnes fra dagen efter den sidste rettidige betalingsdag.

Banklukkedage

Falder sidste rettidige betalingsdag på en banklukkedag, forlænges fristen til den følgende bankdag.

Hvis den sidste rettidige betalingsdag falder på en banklukkedag, kan ejer være forhindret i indfri sine lån rettidigt. Sidste rettidige betalingsdag forlænges til førstkommende bankdag, således at en ejer i god tro ikke vil skulle betale én måneds morarenter.

Morarenter (ESL § 63, stk. 2)

Sker betaling ikke rettidigt skal der betales en månedlig rente efter opkrævningslovens § 7, stk. 1, for hver påbegyndt måned, indtil kravet betales eller overgår til inddrivelse hos restanceinddrivelsesmyndigheden. Se ESL § 63, stk. 2.

Det vil medføre, at hvis fx et krav betales den 21. i den måned, hvor kravet, inklusive påløbne renter, forfalder til betaling, vil den sidste rettidige betalingsdag være overskredet med én dag. Morarenten vil dermed skulle påløbe fra den 1. i samme måned og for hele måneden.

Morarenten fastsættes efter opkrævningslovens § 7, stk. 1, hvilket vil medføre et rentetillæg på 0,7 pct.-point, jf. opkrævningslovens § 7, stk. 1, 1. pkt.◄