Indhold

►Dette afsnit beskriver reglerne i ESL §§ 59 og 60 om forfald og ægtefællers eventuelle overtagelse af lån.

Afsnittet indeholder:

•          Regel
•          Forfald ved ejerskifte (ESL § 59, stk. 1)
•          Ændret anvendelse (ESL § 59, stk. 2)
•          Bortfald af BFE nr. (ESL § 59, stk. 3)
•          Stiftede lån uden sikkerhed (ESL § 59, stk. 4)
•          Påløbne renter uden sikkerhed (ESL § 59, stk. 5)
•          Ejerskifte af ejendomme beliggende i udlandet (ESL § 59, stk. 6)
•          Forfald ved manglende sikkerhedsstillelse (ESL § 59, stk. 7)
•          Dækningsrækkefølgen (ESL § 59, stk. 8)
•          Overdragelse til ægtefælle (ESL § 60, stk. 1)
•          Overdragelse til ægtefælle i forbindelse med skilsmisse (ESL § 60, stk. 2)
•          Hvis ægtefællen ikke ønsker at overtage lånene (ESL § 60, stk. 3).

Regel

Bestemmelsen i ESL § 59 regulerer, hvornår der skal ske tilbagebetaling af lån efter den permanente indefrysningsordning og pensionistlåneordningen. Bestemmelsen i ESL § 60 omhandler ægtefællers mulighed for at overtage lån efter den permanente indefrysningsordning og pensionistlåneordningen.

Forfald ved ejerskifte (ESL § 59, stk. 1)

Lån ydet efter den permanente indefrysningsordning og pensionistlåneordningen, inklusive påløbne renter, tilbagebetales til Skatteforvaltningen, når der sker ejerskifte. Se ESL § 59, stk. 1.

Ved ejerskifte forstås et samlet ejerskifte af hele ejendommen. En ejer, der fx ejerskifter 50 pct. af sin ejendom, vil fortsat beholde sine samlede lånebeløb, hvorfor ejerskiftet kun vil påvirke størrelsen af fremtidige lån.

Lån kan forblive indestående, hvis ejerskifte sker til en ægtefælle, som accepterer et debitorskifte, hvorved ægtefællen overtager hæftelsen for tilbagebetaling af lånet. Se afsnittet Overdragelse til ægtefælle (ESL § 60, stk. 1) nedenfor.

Forfaldstidspunkt

Forfaldstidspunktet er fastsat til den 1. i måneden, efter at ejerskifte er registreret i et autoritativt register, med sidste rettidige betalingsdag den 20. i måneden. Se ESL § 59, stk. 1.

Autoritativt register

Ved et autoritativt register forstås den datakilde, som Skatteforvaltningen til enhver tid anvender til at identificere ejerskifter m.v. Datakilden vil i alle tilfælde være administreret af en offentlig myndighed eller på vegne af den offentlige myndighed. Data fra autoritative registre vedligeholdes løbende af relevante myndigheder, hvorfor data fra disse registre anvendes af Skatteforvaltningens administration. Det kan bl.a. være CPR, CVR og Ejerfortegnelsen.

Ejerskifte af ejendomme beliggende i Danmark registreres i it-systemet Ejerfortegnelsen, som Skatteforvaltningen automatisk indhenter information om ejerskifte fra.

Ejerfortegnelsen opdateres af kommunerne og indeholder oplysninger om de faktiske ejere, dvs. primært tinglyste ejere, men også andre, hvis ejerforholdet ikke er tinglyst, og forholdet er meddelt den registerførende myndighed.

Eksempler

Sker der ejerskifte af en ejendom den 1. juli 2026, vil forfaldsdatoen for lån efter den permanente indefrysningsordning og pensionistlåneordningen, være den 1. august 2026, og den sidste rettidige betalingsdag vil være den 20. august 2026.

Sker der ejerskifte af en ejendom den 31. juli 2026, vil forfaldsdatoen for lån efter den permanente indefrysningsordning og pensionistlåneordningen, være den 1. august 2026, og den sidste rettidige betalingsdag vil være den 20. august 2026.

Ændret anvendelse (Efter ESL § 59, stk. 2)

Lån ydet efter den permanente indefrysningsordning og pensionistlåneordningen, inklusive påløbne renter, skal tilbagebetales til Skatteforvaltningen, når en ejendom ændrer anvendelse.

Indtræder der ændret anvendelse, vil den samlede hovedstol, inklusive påløbne renter, forfalde til betaling.

En ændret anvendelse, der medfører at lånene forfalder, kan fx indtræde, når der sker omvurdering efter EVL § 6, stk. 1, nr. 6. Det følger af denne bestemmelse, at ejendomme, hvis anvendelse er ændret, omvurderes, når dette er af væsentlig betydning for vurderingen.

Delvist ændret anvendelse

EVL § 6, stk. 1, nr. 6, omfatter også delvist ændrede anvendelser, fx. hvis 50 pct. af en ejendom overgår til at være en erhvervsejendom.

Det vil være uden betydning for forfald af lån ydet efter den permanente indefrysningsordning og pensionistlåneordning, om hele eller kun dele af ejendommen ændrer anvendelse, så længe den ændrede anvendelse er så væsentlig, at den medfører en omvurdering efter EVL § 6, stk. 1, nr. 6.

Forfaldstidspunkt

Forfaldstidspunktet er fastsat til den 1. i måneden, efter at den ændrede anvendelse er registreret i et autoritativt register, med sidste rettidige betalingsdag den 20. i måneden.

Eksempel

En ændret anvendelse af en ejendom, som fx registreres i et autoritativt system den 1. september 2025, vil medføre forfald af lån ydet efter den permanente indefrysningsordning til den 1. i måneden med sidste rettidige betalingsdag den 20. i måneden, dvs. den 1. oktober 2025 med sidste rettidige betalingsdag den 20. oktober 2025. Den ændrede anvendelse registreres på tidspunktet for offentliggørelsen af den førstkommende ejendomsvurdering, hvori den ændrede anvendelse indgår.

ESL § 59, stk. 2, skal ses i sammenhæng med ESL §§ 48, stk. 2, og 50, stk. 4, hvorefter en ejendom får tildelt et nyt sammenligningsår i tilfælde af en ændret anvendelse. Tildeling af nyt sammenligningsår vil med bestemmelsen ske fra det tidspunkt, hvor den ændrede anvendelse indgår i beskatningsgrundlaget, dvs. har skattemæssig virkning for ejeren.

I ovenstående eksempel, hvor den ændrede anvendelse indtræder 1. september 2025 og lånet forfalder til betaling den 1. oktober 2025 med sidste rettidige betalingsdag den 20. oktober 2025, vil den ændrede anvendelse først have skattemæssigvirkning fra 1. januar 2026, hvorfor der stiftes et nyt indefrysningslån den 1. januar 2026, som forfalder til betaling den 1. februar 2026 med sidste rettidige betalingsdag den 20. februar 2026.

Ejere tilmeldt den permanente indefrysningsordning, hvis ejendom ændrer anvendelse, vil dermed opleve et todelt forfald af deres indefrysningslån. Ét forfald ved offentliggørelsen af den nye vurdering, hvis denne offentliggøres inden 1. januar i året efter, og ét forfald når den nye vurdering har skattemæssig virkning.

Bortfald af BFE nr. (ESL § 59, stk. 3)

Lån ydet efter den permanente indefrysningsordning og pensionistlåneordningen, inklusive påløbne renter forfalder til betaling, hvis ejendommens identifikationsnummer (BFE-nummer) bortfalder. Se ESL § 59, stk. 3.

Et ydet lån vil, udover at være knyttet til ejerskabet (CPR-nummer), være knyttet til et BFE-nummer. BFE står for »bestemt fast ejendom«, og BFE-nummeret er en entydig identifikation af fast ejendom i Danmark, som Skatteforvaltningen anvender til identifikation af fast ejendom.

Bestemmelsen indebærer, at lån og påløbne renter vil forfalde til betaling som følge af, at ejendommen bliver tildelt nyt BFE-nummer. Det skyldes, at ved tildeling af et nyt BFE-nummer vil der være tale om en helt ny ejendom.

Forfaldstidspunktet

Forfaldstidspunktet er fastsat til den 1. i måneden med sidste rettidige betalingsdag den 20. i måneden. Påløbne renter vil forfalde til betaling samtidigt med lånet.

Opdeling

Ved opdeling af en ejendom i to eller flere nye ejendomme, vil lånet forblive indestående for den ejendom, der viderefører det oprindelige BFE-nummer.

Lån inklusive påløbne renter forbliver således indestående for denne ejendom, selvom ejendoms- og grundværdien reduceres ved opdelingen.

Det bemærkes, at hvis ejendommen med det videreførte BFE-nummer ejerskiftes, enten i forbindelse med eller efter opdelingen af den oprindelige ejendom, vil lånene bortfalde, medmindre ejerskiftet sker til en ægtefælle.

Stiftede lån uden sikkerhed (ESL § 59, stk. 4)

Allerede stiftede lån, inklusive påløbne renter forbliver indestående, uanset at er der ikke tilstrækkelig friværdi på tidspunktet for tinglysningen. Se ESL § 59, stk. 4.

Der vil kunne opstå situationer, hvor en pensionist, som har optaget pensionistlån, ikke har tilstrækkelig friværdi på tidspunktet for tinglysningen - uanset at pensionisten havde tilstrækkelig friværdi på bevillingstidspunktet. Det vil sige det tidspunkt, hvor Skatteforvaltningen traf beslutningen om bevilling af pensionistlån på baggrund af pensionistens ansøgning herom.

Der vil kunne være forskellige årsager til, at en pensionist ikke har tilstrækkelig friværdi på tinglysningstidspunktet, fx som følge af et fald i ejendomsværdien eller at pensionisten har optaget anden gæld sikret ved pant i ejendommen.

Pensionistlånet vil forblive indestående i det tilfælde, hvor der ikke er tilstrækkelig friværdi inden for den seneste ansatte offentlige ejendomsværdi. Skatteforvaltningen vil dog fortsat skulle tinglyse sikkerhed, hvis det skønnes, at den tinglyste pant på sigt vil have sikkerhed inden for friværdien.

Hvis der er tilstrækkelig friværdi på tidspunktet for tinglysningen, men pensionisten afviser at samtykke til tinglysning, vil lånet forfalde til betaling til den 1. i måneden efter, at Skatteforvaltningen har registreret afvisningen.

En afvisning af tinglysning kan også skyldes en medejer, som ikke vil acceptere tinglysning på en fællesejendom. Allerede ydede lån vil ikke forfalde til betaling, men der vil ikke kunne ydes yderligere lån efter pensionistlåneordningen.

Påløbne renter uden sikkerhed (ESL § 59, stk. 5)

Påløbne renter for lån ydet efter pensionistlåneordningen, for hvilke der ikke kan tinglyses sikkerhed, forfalder til betaling den 1. i måneden, efter renten er opgjort. Se ESL § 59, stk. 5.

Hvis der, uanset årsagen, ikke er mulighed for at tinglyse underpant i et skadesløsbrev eller ejerpantebrev på den pågældende ejendom som sikkerhed for en påløbet rente, vil renten forfalde til betaling den 1. i måneden efter, at renten er opgjort. Forfaldne renter vil skulle opkræves og inddrives, uafhængigt af at den tilhørende hovedstol ikke selv er forfaldet til betaling.

Den manglende sikkerhed i et skadesløsbrev eller ejerpantebrev vil både kunne forekomme, hvis der ikke længere er tilstrækkelig friværdi inden for den seneste offentligt ansatte ejendomsværdi med fradrag for den del af værdien, der med tinglyst pant sikrer hovedstole, eller hvis ejeren ikke ønsker, at Skatteforvaltningen tinglyser yderligere pant på ejendommen.

Ejerskifte af ejendomme beliggende i udlandet (ESL § 59, stk. 6)

Lån ydet efter den permanente indefrysningsordning, inklusive påløbne renter, skal tilbagebetales til Skatteforvaltningen, når en ejendom beliggende i udlandet, på Færøerne eller i Grønland ejerskiftes. Se ESL § 59, stk. 6.

Ved ejerskifte forstås et samlet ejerskifte af hele ejendommen. En ejer, der f.eks. ejerskifter 50 pct. af sin ejendom, vil fortsat beholde sine samlede lånebeløb, hvorfor et ejerskifte i dette tilfælde alene vil påvirke størrelsen af fremtidige lån.

Ejerskifte af ejendomme beliggende i udlandet, på Færøerne eller i Grønland, vil ikke fremgå af ejerfortegnelsen, hvorfor Skatteforvaltningen ikke automatisk vil kunne indhente data vedrørende ejerskifte af disse ejendomme.

Skatteforvaltningen vil typisk først blive bekendt med et ejerskifte af en ejendom beliggende i udlandet, når ejeren af ejendommen af egen drift indmelder ejerskiftet til Skatteforvaltningen.

Forfaldstidspunkt

Forfaldstidspunktet er fastsat til den 1. i måneden med sidste rettidige betalingsdag den 20. i måneden efter, at Skatteforvaltningen bliver bekendt med ejerskiftet. Påløbne kreditrenter vil forfalde til betaling samtidigt med lånet.

Eksempel

Bliver Skatteforvaltningen bekendt med et ejerskifte af en ejendom beliggende i Grønland, som ejeren har optaget lån for efter den permanente indefrysningsordning, den 30. juli 2024, vil lånet forfalde til betaling den 1. august 2024, og den sidste rettidige betalingsdag vil være den 20. august 2024.

Bliver Skatteforvaltningen bekendt med et ejerskifte af en ejendom beliggende i Grønland, som ejeren har optaget lån for efter den permanente indefrysningsordning, den 1. juli 2024, vil lånet forfalde til betaling den 1. august 2024, og den sidste rettidige betalingsdag vil være den 20. august 2024.

Forfald ved manglende sikkerhedsstillelse (ESL § 59, stk. 7)

Lån efter den permanente indefrysningsordning, til betaling af ejendomsværdiskat for ejendomme, der er beliggende i udlandet, på Færøerne eller i Grønland inklusive påløbne renter, skal tilbagebetales, hvis ejer ikke stiller sikkerhed for lånet rettidigt. Se ESL § 59, stk. 7.

Ejeren har 20 hverdage fra stiftelsestidspunktet, til at stille tilstrækkelig sikkerhed. Se ESL § 56, stk. 2, 3. pkt.

Forfaldstidspunkt

Forfaldstidspunktet er fastsat til den 1. i måneden med sidste rettidige betalingsdag den 20. i måneden hvis fristen for at stille sikkerhed ikke overholdes.

Dækningsrækkefølgen (ESL § 59, stk. 8)

Indbetalinger til betaling af lån ydet efter den permanente indefrysningsordning og pensionistlåneordningen, dækker ældste lån først. Hovedstolen dækkes før renter påløbet den enkelte hovedstol. Se ESL § 59, stk. 8.

En ejer, som både har optaget indefrysningslån til betaling af stigninger i ejendomsværdiskat og grundskyld og pensionistlån til betaling af grundskyld, vil ved forfald af lånene, modtage separate opkrævninger for hvert lån, hvorfor indbetaling til hvert lån vil skulle behandles separat, herunder have separate dækningsrækkefølger.

Lån ydet efter den permanente indefrysningsordning, ydes pr. indkomstår, hvorfor en låntager (ejeren) vil have en række forskellige hovedstole, som også forrentes individuelt. En ejer, der har optaget lån i f.eks. fem indkomstår, vil derfor have fem separat hovedstole.

Lån ydet efter pensionistlåneordningen, ydes ligeledes pr. indkomstår, hvorfor en låntager (pensionisten) vil have en række forskellige hovedstole, som også forrentes individuelt. En ejer der har optaget lån i f.eks. fem indkomstår, vil derfor have fem separat hovedstole. Indbetalinger til dækning af lån, som er forfaldet til betaling, vil skulle dække det ældste lån først, dernæst vil påløbne renter på det ældste lån blive dækket, inden hovedstolen for det næstældste lån dækkes osv.

Eksempel

En ejer, der fx har optaget lån for indkomstårene 2025, 2026 og 2027, hvor lån er forfaldet til betaling og hvor ejeren har indbetalt det fulde lånebeløb inklusive renter, vil dækningen ske i følgende rækkefølge:

1) Hovedstolen for indkomståret 2025.

2) Renter påløbet hovedstolen for indkomståret 2025.

3) Hovedstolen for indkomståret 2026.

4) Renter påløbet hovedstolen for indkomståret 2026.

5) Hovedstolen for indkomståret 2027.

6) Renter påløbet hovedstolen for indkomståret 2027.

Bestemmelsen er alene systemteknisk begrundet og har ikke umiddelbar økonomisk påvirkning af låntager, fordi der ikke beregnes renters rente.

Dækningsrækkefølgen for lån ydet efter den permanente indefrysningsordning og pensionistlåneordningen, som er forfaldet til betaling, er anderledes end for frivillige tilbagebetalinger efter ESL § 64, hvor indbetalinger skal dække den samlede rentebærende hovedstol før påløbne renter.

Overdragelse til ægtefælle (ESL § 60, stk. 1)

En ægtefælle kan overtage lån ydet efter den permanente indefrysningsordning og pensionistlåneordningen, inklusive påløbne renter på samme vilkår, ved overdragelse af ejendommen til ægtefællen Se ESL § 60, stk. 1. 

Ved overtagelse på samme vilkår forstås, at den længstlevende eller nuværende ægtefælle, som får overdraget ejendommen, vil kunne overtage lånets hovedstol og renter. Herudover vil den længstlevende eller nuværende ægtefælle overtage ejerens sammenligningsår for ejendomsværdiskat og grundskyld.

Den ægtefælle, som samtykker til at overtage et lån, vil ligeledes samtykke til, at Skatteforvaltningen vil have et krav om tilbagebetaling af lån, inklusive påløbne renter mod sig. Se ESL § 61.

Det vil ikke være muligt for en ægtefælle kun at overtage dele af et lån ved ejerskifte af hele ejendommen. Det vil fx betyde, at det ikke er muligt at overtage 50 pct. af hovedstolen for et lån optaget via den permanente indefrysningsordning og lade de resterende 50 pct. forfalde til betaling. Det vil være muligt for ægtefællen kun at overtage sammenligningsåret og lade den samlede hovedstol, inklusive påløbne renter, forfalde til betaling i forbindelse med ejerskiftet.

Har ejeren både lån ydet efter den permanente indefrysningsordning og pensionistlåneordningen, vil en ægtefælle selv kunne vælge, hvilket af lånene der ønskes overtaget. En ægtefælle, der f.eks. kun ønsker at overtage lån efter den permanente indefrysningsordning, inklusive de dertilhørende lånevilkår, vil kunne gøre det. En ægtefælle, der ønsker at overtage begge lån, vil kunne gøre det.

Længstlevende ægtefælle

En længstlevende ægtefælle kan på samme vilkår overtage den afdødes lån ydet efter den permanente indefrysningsordning og pensionistlåneordningen, inklusive påløbne renter. Se ESL § 60, stk. 1, 2. pkt.

En længstlevende ægtefælle vil dermed ikke risikere at skulle afhænde en nu tidligere fælles bolig af økonomiske årsager, som hidrører fra forfald af den afdødes lån optaget hos Skatteforvaltningen. Det vil være uden betydning, om den længstlevende ægtefælle overtager ejendommen til hensidden i uskiftet bo, eller om der indtræder en bodeling, hvor længstlevende ægtefælle overtager afdødes ejerandel.

Overgangen (ejerskiftet) af ejerandelen fra den afdøde til dødsboet anses ikke for et ejerskifte i relation til lån optaget efter den permanente indefrysningsordning og pensionistlåneordningen.

Overdragelse til ægtefælle i forbindelse med skilsmisse (ESL § 60, stk. 2)

Hvis en ejendom eller en del af en ejendom overdrages til ejerens ægtefælle i forbindelse med skilsmisse, hvor der endnu ikke er sket deling af boet, kan lån ydet efter den permanente indefrysningsordning og pensionistlåneordningen, inklusive påløbne renter, i forbindelse med skilsmisse overtages af ægtefællen på samme lånevilkår fra og med overdragelsesdagen. Se ESL § 60, stk. 2.

Hvis ægtefællen ikke ønsker at overtage lånene (ESL § 60, stk. 3)

Lånene, inklusive påløbne renter, forfalder til betaling den 1. i måneden, efter ejerskiftet er registreret i et autoritativt register, hvis en tidligere eller nuværende ægtefælle ikke ønsker at overtage lån ydet efter den permanente indefrysningsordning og pensionistlåneordningen. Se ESL § 60, stk. 3.  

Ægtefællen kan overtage et pensionistlån, men fravælge at overtage lån ydet efter den permanente indefrysningsordning.

Ligeledes kan en ægtefælle fravælge alle lån ydet efter den permanente indefrysningsordning og pensionistlåneordningen, men vælge at overtage sammenligningsåret for den permanente indefrysningsordning.

Forfald

Lån inklusive påløbne renter, der ikke ønskes overtaget af den tidligere eller nuværende i ægtefælle, vil forfalde til betaling til den 1. i måneden, 2 måneder efter ejerskiftet er registreret i et autoritativt register med sidste rettidige betalingsdag den 20. i måneden. Se ESL § 60, stk. 3, jf. ESL § 59, stk. 1.◄