Indhold

►Dette afsnit beskriver reglerne i ESL §§ 56-58 om sikkerhedsstillelse for lån efter den permanente indefrysningsordning og pensionistlåneordningen.

Afsnittet indeholder:

  • Lovbestemt pant for lån efter den permanente indefrysningsordning (ESL § 56, stk. 1)
  • Ejendomme, der er beliggende i udlandet, på Færøerne eller i Grønland (ESL § 56, stk. 2)
  • Skatteforvaltningens opfordring til betaling i tilfælde af misligholdelse (ESL § 56, stk. 3)
  • Oplysning om størrelsen på lånet (ESL § 56, stk. 4)
  • Sikkerhedsstillelse for lån efter pensionistlåneordningen (ESL § 57, stk. 1)
  • Skadesløsbrevets og ejerpantebrevets ramme (ESL § 57, stk. 2-4)
  • Tinglysning af pantsætningsforbud (ESL § 57, stk. 5)
  • Oprykkende prioritet og rykningspåtegning (ESL § 58).

Se også 

Se også afsnit

  • C.H.4.8.1 Lån til stigning i grundskyld efter den permanente indefrysningsordning
  • C.H.4.8.6 Lån til pensionister til betaling af grundskyld

Lovbestemt pant (ESL § 56, stk. 1)

Låntager hæfter personligt og ubegrænset for lån efter den permanente indfrysningsordning. Derudover er der fastsat en lovbestemt panteret, som en yderligere sikring for tilbagebetaling af forfaldne lån.

Efter ESL § 56, stk. 1, hæfter lån efter den permanente indefrysningsordning inklusive påløbne renter, på ejendommen i dens helhed med prioritet på sidstepladsen uden tinglysning.

Den lovbestemte panteret betyder, at der også kan rettes krav mod en eventuel køber af ejendommen. En køber, der ønsker at erhverve en ejendom, skal således tage højde for den lovbestemte panteret ved køb af ejendommen.

Køber hæfter subsidiært og begrænset, idet køberen alene hæfter med ejendommen (pantet).

Restanceinddrivelsesmyndigheden kan således foretage inddrivelsesskridt mod ejendommen, uanset at denne er ejerskiftet, hvis sælger blot misligholder sin betalingspligt.

Hæftelsen for tilbagebetalingskravet bliver ved overskridelse af den sidste rettidige betalingsdag dermed solidarisk mellem sælger og køber. Købers hæftelse er dog som nævnt begrænset til den pågældende ejendom, hvorfor restanceinddrivelsesmyndigheden kan igangsætte inddrivelse mod sælgers samlede formue og købers netop erhvervede ejendom.

Den lovbestemte panteret kan være med til motivere en køber af en ejendom til aftaleretligt at sikre, at sælger anvender en forholdsmæssig andel af sin modtagne købesum til at indfri lånet, da køber ellers vil risikere at skulle hæfte for tilbagebetalingskravet med sin netop erhvervede ejendom.

I tilfælde af salg ved en tvangsauktion ophører den lovbestemte panteret.

Ejendomme, der er beliggende i udlandet, på Færøerne eller i Grønland (ESL § 56, stk. 2)

Efter ESL § 56, stk. 2, 1. pkt., skal en ejer, som tilvælger et lån til betaling af ejendomsværdiskat efter den permanente indefrysningsordning, jf. § 46, stk. 1, for en ejendom, der er beliggende i udlandet, på Færøerne eller i Grønland, stille sikkerhed, der er beskyttet mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning.

Sikkerheden skal have værdi, der svarer til den sikkerhed, som den lovbestemte panteret for ejendomme beliggende i Danmark efter § 56, stk. 1, udgør for Skatteforvaltningen.

Den lovbestemte panteret hæfter på ejendommen med prioritet på sidstepladsen, hvorfor den altid dækkes sidst blandt de rettigheder, der har krav på dækning ved salg af ejendommen. Har det pågældende land efter dets nationale retsregler ikke samme mulighed for, at en fordring automatisk altid hæfter sidst på ejendommen, er Skatteforvaltningen forpligtet til at acceptere en rykningspåtegning i det udenlandske pantebrev eller et tilsvarende juridisk instrument, så Skatteforvaltningen ikke kan kræve en bedre sikkerhed for lån ydet til betaling af stigninger i ejendomsværdiskat på disse ejendomme end for ejendomme, som er beliggende i Danmark og er omfattet af den lovbestemte panteret.

Efter ESL § 56, stk. 2, 2. pkt., kan en ejer, der optager lån via den permanente indefrysningsordning for en ejendom beliggende i udlandet, stille sikkerhed i form af obligationer, der er optaget til handel på et reguleret marked, bankgaranti eller anden betryggende sikkerhed. Anden sikkerhed kan fx være pant i en ejendom beliggende i Danmark.

Et ægtepar, der er bosat i Danmark og ønsker lån via den permanente indefrysningsordning for et sommerhus udlandet, kan derfor med bestemmelsen vælge at stille sikkerhed i form af pant i deres bolig i Danmark. Der er i den forbindelse ikke noget krav om sikkerhed inden for friværdien, ligesom Skatteforvaltningen skal tillade rykningspåtegninger for senere opstået gæld, som tinglyses med en panteret på ejendommen.

Stilles sikkerhed efter ESL § 56, stk. 2, 2. pkt., vil det betyde, at Skatteforvaltningen ikke vil have en lovbestemt panteret som sikkerhed for tilbagebetaling af lånet. Ved en eventuel inddrivelse vil restanceinddrivelsesmyndigheden i stedet skulle foretage udlæg i det aktiv, som låntageren har stillet som sikkerhed.

Efter ESL § 56, stk. 2, 3. pkt., skal sikkerheden været stillet senest 20 hverdage efter stiftelsestidspunktet.

Skatteforvaltningens opfordring til betaling (ESL § 56, stk. 3)

Hvis låntager ikke senest på sidste rettidige betalingsdag har tilbagebetalt lånet, skal Skatteforvaltningen opfordre køberen af ejendommen til at betale det forfaldne lån og påløbne renter med henblik på at afværge, at restanceinddrivelsesmyndigheden foretager udpantning i ejendommen.

På samme skal Skatteforvaltningen give en køber af en ejendom beliggende i udlandet muligheden for at betale det forfaldne lån og påløbne renter med henblik på at afværge, at restanceinddrivelsesmyndigheden foretager udlæg i ejendommen efter det pågældende lands regler.

Bestemmelsen forudsætter, at låntageren har valgt at stille sikkerhed for den i udlandet beliggende ejendom ved pant i den pågældende ejendom efter ESL § 56, stk. 2, 1. pkt. Er der stillet anden betryggende sikkerhed efter ESL § 56, stk. 2, 2. pkt., fx i form af obligationer, der er optaget til handel på et reguleret marked, eller en bankgaranti, vil restanceinddrivelsesmyndigheden ikke kunne foretage udlæg i køberens ejendom, da der ikke er stillet sikkerhed i denne. Restanceinddrivelsesmyndigheden vil dermed i stedet skulle se sig fyldestgjort i det aktiv, som låntageren, i stedet for ejendommen har stillet sikkerhed i.

Oplysning om størrelsen på lånet (ESL § 56, stk. 4)

En ikke tinglyst hæftelse på en ejendom vil skabe stor usikkerhed ved bolighandler, hvis ikke køber vil kunne blive bekendt med en sådan hæftelse, som køber vil kunne risikere at overtage ved købet af ejendommen. Bestemmelsen i ESL § 56, stk. 4, indebærer derfor, at oplysningerne skal være tilgængelig ved handel med fast ejendom m.v.

Oplysninger om størrelsen af de samlede lån kan rekvireres hos Erhvervsstyrelsen i form af en såkaldt ejendomsdatarapport mod et gebyr.

Sikkerhedsstillelse for lån efter pensionistlåneordningen (ESL § 57, stk. 1)

Efter ESL § 57, stk. 1, er det er betingelse for tildeling af lån efter ESL § 53, stk. 1, at Skatteforvaltningen til sikkerhed for tilbagebetaling af lån, inklusive påløbne renter skal have pant i hele eller en andel af ejendommen via et skadesløsbrev eller ejerpantebrev.

Ved pant i »en andel af ejendommen« forstås den ejerandel, som kan henføres til den ejer, der har ansøgt om lån via pensionistlåneordningen.

Samtykke til tinglysning

Ejes ejendommen sammen med en eller flere andre personer, forudsætter tinglysningen af et pantebrev samtykke fra alle medejere. Kan dette samtykke ikke opnås, er virkningen heraf, at pensionisten ikke opfylder betingelserne for at kunne blive ydet lån, idet pensionisten ikke kan stille tilstrækkelig sikkerhed for lån ydet efter låneordningen, jf. § 57, stk. 1.

Ejendommen, hvorpå der skal tinglyses et skadesløsbrev eller ejerpantebrev, skal være den samme ejendom, som ejeren ønsker at optage lån til betaling af grundskyld for.

Ejer en pensionist både en villa og et sommerhus, men er der ikke tilstrækkelig friværdi i villaen til, at der kan tinglyses et skadesløsbrev eller ejerpantebrev inden for den senest offentligt ansatte ejendomsværdi, jf. ESL § 57, stk. 2, 1 pkt., kan der ikke tinglyses sikkerhed i sommerhuset for lån ydet til betaling af grundskyld for villaen. Ejer vil enten kunne ansøge om lån til betaling af grundskyld for sommerhuset eller ikke foretage sig yderlige, da lånet for villaen vil ophøre automatisk, da betingelserne for låntagningen ikke længere vil være opfyldte.

Pensionisten kan selv bestemme, om Skatteforvaltningen skal tinglyse et skadesløsbrev på den pågældende ejendom som sikkerhed for lån ydet efter § 53, stk. 1, eller om ejeren ønsker at stille et ejerpantebrev til rådighed for Skatteforvaltningen.

Efter ESL § 57, stk. 1, 2. pkt., skal Skatteforvaltningen senest tinglyse skadesløsbrevet, når lån inklusive renter overstiger et grundbeløb på 18.300 kr. (2010-niveau).

Skatteforvaltningen afholder udgiften til tinglysningsafgiften for tinglysning af skadesløsbreve.

Skadesløsbrevets og ejerpantebrevets ramme (ESL § 57, stk. 2-4)

Bestemmelsen i ESL § 57, stk. 2, 1. pkt., indebærer, at den sikkerhed, som Skatteforvaltningen skal have for lån efter ESL § 53, stk. 1, via et skadesløsbrev eller ejerpantebrev, senest på stiftelsestidspunktet skal have en friværdi indenfor den seneste offentligt ansatte ejendomsværdi.

Den »senest ansatte offentlige ejendomsværdi« kan både være opgjort efter en foreløbig eller endelig offentlig ejendomsvurdering. Det betyder fx, at for pensionistlån for indkomståret 2024, er det en foreløbig 2022-vurdering, jf. ejendomsvurderingslovens § 89 b, der skal anvendes til at opgøre friværdien på stiftelsestidspunktet den 1. januar 2025. Se ESL § 55, stk. 1. Det skyldes, at de endelige vurderinger pr. 1. januar 2022 først forventes udsendt i løbet af 2025, hvorfor den endelige vurdering pr. 1. januar 2022 ikke forventes at være udsendt på stiftelsestidspunktet den 1. januar 2025.

Falder den seneste offentligt ansatte ejendomsværdi til et beløb, der gør, at allerede tinglyste låne- og rentefordringer ikke længere har dækning inden for ejendomsværdien (fx på grund af prisfald, der kan henføres til konjekturændringer på boligmarkedet), forbliver den andel af lån og renter, som ikke længere har dækning, indestående. Der sker dermed ikke et forholdsmæssigt forfald af lån og renter til betaling.

Dokumentation for faktisk friværdi

Hvis låntager kan dokumentere en faktisk friværdi som følge af afdrag på et almindeligt pantebrev, skal Skatteforvaltningen efter ESL § 57, stk. 2, 3. pkt. inddrage de dokumenterede fradrag ved opgørelsen af friværdien. Se § 1, nr. 31, i ændringslov nr. 1214 af 26. november 2024.

Afdrag på lån sikret ved et almindeligt pantebrev vil fx kunne dokumenteres ved et kontoudskrift eller lignende fra banken eller realkreditinstituttet.

ESL § 57, stk. 3, indeholder et minimumskrav til størrelsen af rammen af det skadesløsbrev eller ejerpantebrev, der stilles som sikkerhed efter ESL § 57, stk. 1. Efter ESL § 57, stk. 3, skal rammen af skadesløsbrevet eller ejerpantebrevet således mindst udgøre hele indkomstårets opgjorte grundskyld for den ejer, der optager lånet.

Ved den »opgjorte grundskyld« forstås grundskylden opgjort efter § 17 fratrukket den opgjorte rabat i grundskyld, jf. ESL § 39, med fradrag for et eventuelt negativt forskelsbeløb for rabat i ejendomsværdiskat, jf. ESL § 37, og lån ydet til betaling af grundskyld i den permanente indefrysningsordning opgjort efter ESL § 49, stk. 2.

Den opgjorte grundskyld skal deles forholdsmæssigt på ejerandele, således at ejeren, der ønsker lånet, kun skal stille sikkerhed for sin forholdsmæssige andel af den opgjorte grundskyld.

Eksempel

Hvis den samlede grundskyld for en ejendom, der er ejet af to fysiske personer i ideelle andele, fx udgør 20.000 kr. i et indkomstår, skal hver ejer som minimum stille sikkerhed for 10.000 kr.

Eksempel

Bestemmelsen medfører fx, at en ejer, som opkræves 10.000 kr. i grundskyld i et indkomstår, ikke kan anvende et ejerpantebrev med en ledig ramme på 9.000 kr. I dette tilfælde skal ejeren tinglyse et nyt ejerpantebrev eller samtykke til, at Skatteforvaltningen tinglyser et skadesløsbrev, forudsat at der kan opnås pant inden for friværdien af den senest ansatte offentlige ejendomsværdi.

Efter ESL § 57, stk. 4, kan der kun ydes lån, indtil lånebeløbet - inklusive allerede påløbne renter - udgør 95 pct. af skadesløsbrevets eller ejerpantebrevets ramme. Dette skal sikre, at der som udgangspunkt er tilstrækkelig plads i skadesløsbrevet eller ejerpantebrevet til påløbne renter for efterfølgende indkomstår.

Efter ESL § 57, stk. 5 skal der ved ejerens død ikke tinglyses sikkerhed for lån som endnu ikke er stiftet ved pant.

Tinglysning af pantsætningsforbud (ESL § 57, stk. 6

Det følger af ESL § 57, stk. 5, at en ejer ikke kan optage lån efter ESL § 53, stk. 1, hvis der er tinglyst et pantsætningsforbud på den ejendom, som ejeren ønsker at optage lån i. Ejeren skal derfor selv aftale en ophævelse af pantsætningsforbuddet med den kreditor mv., som har tinglyst pantsætningsforbuddet, før ejeren kan optage lån efter ESL § 53, stk. 1, i den pågældende ejendom.

Oprykkende prioritet og rykningspåtegning (ESL § 58)

Oprykkende prioritet

Efter ESL § 58, stk. 1, skal skadesløsbreve og ejerpantebreve efter ESL § 57, stk. 1, have oprykkende prioritet.

Ved »oprykkende prioritet« forstås, at skadesløs- eller ejerpantebrevet automatisk rykker op i prioritetsstillingen i takt med, at en foranstående panteret afdrages eller indfries på et forud angivet tidspunkt. Ophøret af den foranstående panteret skal således være forudberegneligt, dvs. fremgå af pantebrevets vilkår.

Et ejerpantebrev uden oprykkende prioritet afvises af Skatteforvaltningen. Ejeren er selv ansvarlig for enten at tillægge et eksisterende ejerpantebrev oprykkende prioritet, tinglyse et nyt ejerpantebrev eller at anmode Skatteforvaltningen om at tinglyse et skadesløsbrev i forbindelse med ansøgningen om lån efter ESL § 53, stk. 1.

Rykningspåtegning for skadesløsbreve og ejerpantebreve

Efter ESL § 58, stk. 2, 1. og 2. pkt., skal at skadesløsbreve og ejerpantebreve forsynes med rykningspåtegning, hvis långiver ved erklæring har tilkendegivet, at der optages lån til indfrielse af foranstående lån, hvor kontantprovenuet maksimalt svarer til indfrielsesbeløbet og omkostningerne i forbindelse med ydelse og indfrielse af lån.

Det er dermed lettere for pensionister at omlægge lån, herunder særligt omlægge højtforrentede lån til lån med en lavere rente. Skatteforvaltningen har således efter bestemmelserne pligt til at rykke for lån, som senere ydes efter reglerne i lov om realkreditlån og realkreditobligationer mv., hvis disse lån optages til indfrielse af eksisterende lån med tillæg af omkostningerne ved omlægningen, men der vil ikke ved låneomlægningen kunne opnås et kontant provenu. Skadesløsbrevet eller ejerpantebrevet skal fortsat have sikkerhed inden for den grænse, der er anført i ESL § 57, stk. 2.

Ved »långiveren« forstås en anden långiver end Skatteforvaltningen, fx en bank eller et realkreditinstitut.

Bestemmelsen i ESL § 58, stk. 2, 3. pkt., indebærer, at en erklæring efter ESL § 58, stk. 2, 1. pkt., alene kan afgives af personer og virksomheder, der er meddelt autorisation efter tinglysningslovens § 49 d, dvs. fx pengeinstitutter og realkreditinstitutter.

Ejeren afholder selv udgiften til tinglysningsafgiften til rykningspåtegninger efter ESL § 57, stk. 2.

Rykningspåtegning ved lånoptagelse til forbedring af boligens værdi

Efter ESL § 58, stk. 3, kan Skatteforvaltningen efter ejerens anmodning forsyne skadesløsbrevet eller ejerpantebrevet med rykningspåtegning i forbindelse med anden lånoptagelse til forbedring af boligens værdi. Skadesløsbrevet eller ejerpantebrevet skal dog fortsat have sikkerhed inden for den grænse, der er anført i ESL § 57, stk. 2.

Det er op til Skatteforvaltningen at vurdere hvilke lån, der anses for rimelige. Rykningen skal især anses for rimelig, hvis der er tale om lån til brug for boligforbedringer.

Boligforbedringer er fx nødvendige udskiftninger af elementer på ejendommen, herunder tag, varmepumpe, vinduer mv., som skal udskiftes af hensyn til ejendommens beboelighed og værdi. Udskiftning af elementer på ejerboligen af klimahensyn, såsom udskiftning af et oliefyr med en varmepumpe, isolering af tag og vægge, og andre klimaforbedringer af ejendommen er også omfattet. Tiltag, der direkte forhindrer værdiforringelser af ejendommen, er altid omfattet af bestemmelsen, således at den offentlige ejendomsværdi ikke påvirkes negativt på grund af manglende vedligeholdelse af ejendommen.

Ejeren afholder selv udgiften til tinglysningsafgiften til rykningspåtegninger efter ESL § 57, stk. 3.◄