Indhold

►Dette afsnit beskriver reglerne om opgørelse af lån til stigning i grundskyld til fysiske personer.

Afsnittet indeholder:

• Hvilke ejendomme er omfattet (ESL § 49, stk. 1)
• Opgørelse af forskelsbeløb for grundskyld (ESL § 49, stk. 2)
• Fysiske personer der ikke er omfattet (ESL § 49, stk. 3)
• Sammenligningssår i særlige tilfælde (ESL § 50)
• Opgørelse af et samlet lånebeløb (ESL § 51)  

Se også 

• C.H.4.8.1 Lån til stigning i grundskyld efter den permanente indefrysningsordning.
• H.A.2.2.2.1 Kategorisering af ejerbolig 
• C.H.4.3.4.1 Beskatningsgrundlag for grundskyld

Hvilke ejendomme er omfattet (ESL § 49, stk. 1)

Fysiske personer, der ejer ejendomme, som er nævnt i ESL § 3, stk. 1, nr. 3 og 4, eller EVL § 3, stk. 1. nr. 1, kan få lån til stigninger i grundskyld efter den permanente indefrysningsordning. Se ESL § 49, stk. 1.

Ejere af følgende ejendomme kan få lån til stigning i grundskyld:

Ejendomme nævnt i ESL § 3, stk. 1, nr. 3 og 4:

1. Boliger tilhørende landbrugsejendomme, hvor der efter EVL § 30, stk. 1, 1. pkt., ansættes en særskilt ejendomsværdi og en særskilt grundværdi.
2. Boliger tilhørende skovejendomme, hvor der efter EVL § 30, stk. 1, 1. pkt., ansættes en særskilt ejendomsværdi og en særskilt grundværdi.

For så vidt angår landbrugs- og skovejendomme, hvor der er ansat en særskilt ejendomsværdi og grundværdi for boligdelen, vil der kunne opnås lån til stigningen i grundskylden på boligdelen, mens grundskyld på den øvrige ejendom vil være omfattet af stigningsbegrænsningsordningen. Se ESL kap. 7.

Ejendomme nævnt i EVL § 3, stk. 1, nr. 1:

Ejendomme, der er kategoriseret som ejerbolig, jf. EVL § 4. Ved ejerboliger forstås efter EVL § 4 følgende ejendomme, hvis de for bebyggede ejendommes vedkommende højest indeholder to boligenheder:

1)   Ejendomme til helårsbeboelse.

2)   Ejerlejligheder til helårsbeboelse.

3)   Sommerhuse og andre fritidshuse.

4)   Sommerhusejerlejligheder.

5)   Ejendomme som nævnt under nr. 1-4 på fremmed grund.

6)   Grunde, hvorpå der udelukkende er opført ejendomme som nævnt under nr. 5.

7)   Ubebyggede grunde, hvor hele grunden ligger i byzone, med en grundstørrelse på mindre end 1.400 m2, og hvor hele grunden er udlagt til helårsbeboelse som nævnt under nr. 1.

8)   Ubebyggede grunde, hvor hele grunden ligger i et sommerhusområde, med en grundstørrelse på mindre end 2.400 m2, og hvor hele grunden alene er udlagt til sommerhus- eller fritidsboligbebyggelse som nævnt under nr. 3.

Opgørelse af forskelsbeløb for grundskyld (ESL § 49, stk. 2)

Til brug for opgørelsen af det samlede årlige lån, opgøres der et forskelsbeløb for grundskyld på helårsniveau for indkomståret. Se ESL § 49, stk. 2.

Forskelsbeløbet beregnes som den opgjorte grundskyld for det indeværende indkomstår med fradrag af den opgjorte grundskyld for samme ejendom for skatteåret 2017. Skatteåret 2017 er derved sammenligningsåret for grundskyld, jf. dog ESL § 50. Se nedenfor.

Det opgjorte forskelsbeløb for grundskyld er det lånebeløb en ejer vil kunne indefryse i grundskyld. Forskelsbeløbet opgøres som grundskylden for det indeværende indkomstår opgjort efter ESL § 17, fratrukket den opgjorte grundskyld for kalenderåret 2017.

Grundskyld for indkomståret opgøres efter ESL § 17. Det følger af bestemmelsen, at grundskylden opgøres som beskatningsgrundlaget efter § 17 stk. 2 og 3, ganget med grundskyldssatsen i ESL § 28 med fradrag for grundforbedringer efter EVL §§ 22 og 23 og for fritagelse efter EVL §§ 5, stk. 2, og 7, stk. 2. Derudover fradrages rabat efter ESL § 40, stk. 3, eller begrænsning af stigninger i grundskyld efter ESL § 45.

Se C.H.4.3.4.1 om opgørelse af grundskyld efter ESL § 17.

Opgørelse af forskelsbeløb for 2024 og 2025 (ESL § 75, stk. 4)

Ved opgørelse af stigningen i grundskyld efter ESL § 49, stk. 2, fradrages en rabat i grundskyld efter ESL § 75, skt. 3, jf. ESL § 75. stk. 4, for 2024 og 2025.

Rabatten opgøres efter ESL § 75, stk. 3, til forskelsbeløbet for grundskyld, jf. ESL § 39. Hvis forskelsbeløbet for grundskyld er 0 kr. eller et negativt beløb, fastsættes rabat i grundskyld til 0 kr.

Rabatten fradrages fordi den samlede rabat efter ESL § 40, stk. 1, i samme periode ikke kan opgøres tværgående på forskudsopgørelsen.

Den samlede rabat kan ikke foretages tværgående på forskudsopgørelsen for indkomstårene 2024 og 2025, vil der i visse tilfælde opstå for små indefrysningslån, fordi der gives en for stor rabat. Det sker fx, hvis der sker et fald i den opgjorte ejendomsværdiskat for indkomståret 2024 og en stigning i den opgjorte grundskyld. I dette tilfælde vil faldet i ejendomsværdiskat skulle modregnes i grundskylden, men fordi dette ikke sker på forskudsopgørelsen, vil ejeren opleve at få en for stor rabat i grundskyld og dermed et for lille lån på stiftelsesdagen. Når rabatten bliver beregnet tværgående på årsopgørelsen, vil rabatten i grundskyld bliver nedsat og ejeren vil få en restskat. Difference mellem det for lille lån og der korrekte lån er omfattet af tillægslåneordningen i ESL § 78.

Se afsnit

C.H.4.5 Rabatordning for ejendomsværdiskat og grundskyld.
C.H.4.5.3.2 Opgørelse af rabat i grundskyld.
C.H.4.8.16 Tillægslån for restskat 2024 og 2025 (ESL § 78)

Forskelsbeløb opgøres på helårsniveau

Forskelsbeløbet for grundskyld opgøres pr. år, pr. ejer og pr. ejendom. Skatteforvaltningen opgør for hvert indeværende indkomstår et forskelsbeløb for grundskyld for hver ejendom, som en ejer har tilvalgt indefrysningslån for på sin forskudsopgørelse.

Den opgjorte grundskyld for både sammenligningsåret og det indeværende indkomstår vil blive opgjort på helårsniveau for at sikre et ens sammenligningsgrundlag.

Eksempel

En ejer, som har erhvervet sin ejendom 1. juli 2017, vil almindeligvis kun have betalt grundskyld for halvdelen af kalenderåret 2017, hvorfor den opgjorte grundskyld ville blive kunstigt lav i sammenligningsåret, hvis ikke der vil skulle ske en omregning til helårsniveau.

Forskelsbeløbet for grundskyld vil herefter indgå i opgørelsen af det samlede indefrysningslån for indkomståret og ejendommen efter ESL § 51. Se nedenfor.

 

Fysiske personer der ikke er omfattet (ESL § 49, stk. 3)

Fysiske personer, der ejer en ejendom sammen med juridiske personer, er ikke omfattet af lån til betalinger af stigninger i grundskyld. Det samme gælder fysiske personer der er undtaget fra indkomstskat efter KSL § 3, stk. 1. Se EVL § 49, stk. 3.

Sammenligningssår i andre tilfælde (ESL § 50)

Sammenligningsåret efter ESL § 49, stk. 2, vil i nedenstående situationer skulle udskiftes med følgende indkomstår.

Sammenligningsår for ejendomme erhvervet fra 2018-2023

Sammenligningssåret for ejendomme der er erhvervet i perioden 2018 - 2023, vil være det år, hvor ejendommen er erhvervet. Se ESL § 50, stk. 1.

Hvis en ejer ikke ejer sin ejendom i kalenderåret 2017, vil sammenligningsåret skulle udskiftes med det skatteår, som ejeren har købt sin ejendom. Se ESL § 50, stk. 1.

Sammenligningsår ved ændret anvendelse 2018-2023

Ændrer en ejendom anvendelse i perioden 2018-2023 til en ejendom nævnt i § ESL 49, stk. 1, bliver sammenligningsåret det indkomstår, hvor ejendommen ændrer anvendelse. Se ESL § 50, stk. 2.

Sammenligningsår for en ejendom erhvervet 2024 eller senere

Sammenligningsåret for en ejendom som er erhvervet i 2024 eller senere, er det indkomstår, hvor ejendommen erhverves. Se ESL § 50, stk. 3.

Sammenligningsår for ejendomme der ændrer anvendelse i 2024 eller senere

Ændrer en ejendom anvendelse i perioden i indkomståret 2024 eller senere til en ejendom nævnt i § ESL 49, stk. 1, bliver sammenligningsåret det indkomstår, hvor ejendommen ændrer anvendelse. Se ESL § 50, stk. 4.

Sammenligningsår for en ejendom med nyt identifikationsnummer

Sammenligningsåret for en ejendom hvor identifikationsnummeret (BFE-nummeret) bortfalder, vil være det indkomstår, hvor det nye identifikationsnummer tildeles. Se ESL § 50, stk. 5.

Opgørelse af et samlet lånebeløb (ESL § 51)  

Det samlede lånebeløb, jf. ESL 46, til betaling af stigninger i ejendomsværdiskat og grundskyld udgør summen af forskelsbeløbene opgjort pr. ejendom for ejendomsværdiskat, jf. § 47, stk. 2 og grundskyld, jf. § 49, stk. 2. Se ESL § 51, stk. 1.

Er et forskelsbeløb negativt eller ikke opgjort efter § 47, stk. 2, eller § 49, stk. 2, indgår forskelsbeløbet ikke i opgørelsen af det samlede lånebeløb efter stk. 1. Se ESL § 51, stk. 2.

Da bestemmelsen i ESL § 47, stk. 2, først træder i kraft den 1. december 2026, jf. ESL § 83, stk. 2, bliver der på nuværende tidspunkt ikke opgjort et forskelsbeløb efter ESL § 47, stk. 2.

Lånebeløbet til stigning i grundskyld er derfor det beløb, der er opgjort efter ESL § 49, stk. 2, som ovenfor beskrevet.◄