Indhold

Dette afsnit beskriver reglerne for, hvordan en foreløbig beregning af grundskylden foretages, når en vurdering endnu ikke foreligger, og der heller ikke findes en tidligere vurdering.

Afsnittet indeholder:

  • Baggrund
  • Regel
  • Ændring af foreløbigt grundlag
  • ►Udstykning mv.◄

Se også

Se også afsnit

  • C.H.4.3.4.2.1 Foreløbig beregning for ejendomme med en tidligere vurdering
  • C.H.4.3.4.2.3 Efterregulering ved opkrævning på foreløbigt grundlag.

Baggrund

Vurderingerne foretages pr. 1. januar i vurderingsåret. Se EVL § 5, stk. 1. Vurderingerne bliver i de fleste tilfælde offentliggjort i februar eller marts i året efter vurderingsåret. Det kan dermed forekomme, at vurderingen for ejendomme mv. ikke er offentliggjort forud for opkrævningen af grundskyld.

For eksisterende ejendomme anvendes en tidligere vurdering som beskatningsgrundlag for opkrævningen af grundskyld frem til tidspunktet for udsendelse af den nye vurdering. Se afsnit C.H.4.3.4.2.1 om foreløbig beregning for ejendomme med en tidligere vurdering.

For ejendomme, der bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld i vurderingsåret før kalenderåret, er der imidlertid ikke ligesom for eksisterende ejendomme et tidligere beskatningsgrundlag, der kan anvendes frem til tidspunktet for udsendelse af den nye vurdering. Sådanne ejendomme får først beregnet grundskyld, når den nye vurdering er udsendt, og ejerne risikerer derfor at skulle betale den fulde grundskyld for en længere periode på én gang.

Ejeren af en ejendom, som fx opfylder betingelserne for at betale grundskyld første gang pr. 1. november 2024, vil få en almindelig vurdering eller omvurdering pr. 1. januar 2025, som vil indgå i beskatningsgrundlaget for grundskyld i 2026. Hvis vurderingen af ejendommen er en af de sidst udsendte fra vurderingsmyndigheden, vil vurderingen først komme i første halvår af 2026. Det er hermed først fra dette tidspunkt muligt at beregne grundskyld for ejendommen.

For at sikre ejere af ejendomme, der omfattes af pligten til at betale grundskyld i vurderingsåret før kalenderåret, har mulighed for at betale grundskyld løbende, skal Skatteforvaltningen derfor fastsætte foreløbige værdier, når det er muligt, som kan danne grundlag for opkrævningen af grundskyld frem til det tidspunkt, hvor den nye vurdering udsendes.

Det er tidligst muligt for Skatteforvaltningen at fastsætte de foreløbige beskatningsværdier, når Skatteforvaltningen er færdig med at bearbejde de data, der indhentes den 1. januar i vurderingsåret. Det kan derfor heller ikke udelukkes, at der vil være nye ejendomme, der først får et foreløbigt beskatningsgrundlag sidst i de pågældende kalenderår.

Regel

For ejendomme, der bliver omfattet af pligten til at betale grundskyld, ansætter told- og skatteforvaltningen en foreløbig afgiftspligtig grundværdi for indkomståret eller kalenderåret som foreløbigt beskatningsgrundlag for opkrævningen af grundskyld frem til udsendelse af den første almindelige vurdering eller omvurdering . Se ESL § 17, stk. 4, 1. pkt.

Det foreløbige beskatningsgrundlag fastsættes med udgangspunkt i forholdene på og prisniveauet for ejendommen pr. 1. januar i det første vurderingsår efter ændringen. Se ESL § 17, stk. 4, 2. pkt.  Til fastsættelsen af de foreløbige værdier tages der udgangspunkt i de data, Skatteforvaltningen er i besiddelse af på tidspunktet for værdifastsættelsen.

Ved udsendelsen af den nye ejendomsvurdering efterreguleres den grundskyld, der er opkrævet på et foreløbigt beskatningsgrundlag.
Se afsnit C.H.4.3.4.2.4 om efterregulering ved opkrævning på et foreløbigt grundlag.

Ændring af foreløbigt beskatningsgrundlag

Det foreløbige beskatningsgrundlag for nye ejendomme er ikke bindende og kan frit ændres af ejendomsejeren. Se ESL § 17, stk. 4, 3. pkt. Ejendomsejeren kan hermed frit selv bestemmelse størrelsen på den foreløbige opkrævning af grundskyld.

Ønsker en ejendomsejer en ændring af den foreløbige værdi, vil det samtidig have betydning for opkrævningen for alle øvrige ejere af ejendommen. Hvis flere ejere meddeler et ønske om at ændre den foreløbige værdi, vil det i alle tilfælde være den lavest ønskede værdi, der vil blive fastsat.

Bestemmelsen omhandler alene muligheden for frit at ændre et foreløbigt ansat beskatningsgrundlag for grundskyld, dvs. bestemmelsen giver ikke mulighed for at ændre en foreløbig ejendomsvurdering.

Den foreløbige værdiansættelse skal alene ses som en hjælp til, at ejendomsejeren kan få en idé om den grundskyld, der vil skulle betales.

Bestemmelsen skal ligeledes ses i lyset af, at beskatningen på baggrund af et foreløbigt beskatningsgrundlag ikke er en afgørelse efter forvaltningsloven, hvorfor ejeren frit skal kunne ændre det foreløbigt ansatte beskatningsgrundlag.

Udstykning mv.

►For ejendomme, hvorfra der er udstykket to eller flere ejendomme, og både restejendommen og de udstykkede ejendomme er omfattet af EVL § 4, stk. 1, ansætter told- og skatteforvaltningen for det andet indkomstår eller kalenderår efter udstykningen en foreløbig afgiftspligtig grundværdi til brug for opkrævning af grundskyld frem til udsendelsen af den første almindelige vurdering eller omvurdering efter EVL §§ 5 eller 6. Se ESL § 17, stk. 5, 1. pkt.

For en ejerlejlighed, hvoraf der er oprettet to eller flere ejerlejligheder, og hvor både den eksisterende ejerlejlighed og de oprettede ejerlejligheder efter opdelingen er omfattet af EVL § 4, stk. 1, nr. 2 eller 4, jf. dog stk. 7, ansætter told- og skatteforvaltningen for det andet indkomstår eller kalenderår efter opdelingen en foreløbig afgiftspligtig grundværdi til brug for opkrævning af grundskyld frem til udsendelsen af den første almindelige vurdering eller omvurdering efter EVL §§ 5 eller 6.

Det foreløbige beskatningsgrundlag efter ESL § 17, stk. 5, 1. og 2. pkt. fastsættes med udgangspunkt i forholdene på og prisniveauet for ejendommen pr. 1. januar i det første vurderingsår efter ændringen, og det foreløbige beskatningsgrundlag er ikke bindende og kan frit ændres af ejendomsejeren. Se ESL § 17, stk. 5, 3.-4. pkt.

Opkrævningen af grundskyld overgik fra kommunerne til Skatteforvaltningen den 1. januar 2024 med vedtagelsen af ejendomsskatteloven. Det gjorde, at opkrævningen af grundskyld blev ensrettet med de eksisterende opkrævningsprocesser for skatter opkrævet af Skatteforvaltningen. Det betyder f.eks., at datagrundlaget til brug for opkrævningen af grundskyld via forskudsopgørelsen senest vil skulle være klar 1. september i året inden indkomståret.

Det vil sige, at hvis en ejendomsvurdering vil skulle indgå på forskudsopgørelsen for f.eks. indkomståret 2025, vil ejendomsvurderingen skulle være klar senest 1. september 2024. Hvis ejendomsvurderingen ikke er klar på dette tidspunkt, vil ejeren indledningsvist blive foreløbigt beskattet på baggrund af den seneste vurdering, jf. ESL § 31, stk. 3, eller § 33, stk. 3, afhængigt af ejerforholdet og ejendomstypen.

I udstykningstilfælde, f.eks. hvor en byggegrund i 2024 udstykkes i en række mindre parcel- eller rækkehusgrunde, vil alle de nye grunde blive vurderet den 1. januar 2025. En af disse grunde vil være den såkaldte restejendom. Det vil sige den ejendom, de andre grunde er udstykket fra. Restejendommen vil ligeledes blive vurderet pr. den 1. januar 2025.

Efter ejendomsvurderingsloven udgør den 1. januar den såkaldte vurderingstermin, som er det tidspunkt, hvor Skatteforvaltningen indhenter data til brug for udarbejdelsen af vurderingen. Selve vurderingen kan tage over 6-8 måneder at udarbejde afhængigt af kompleksisten af ejendommen. Det betyder, at vurderingen ikke altid vil kunne være klar til den 1. september.

Derfor ansættes et såkaldt foreløbigt beskatningsgrundlag for de nyudstykkede grunde, så ejerne af disse grunde indledningsvist ikke får en væsentligt forkert skatteberegning for det indkomstår, hvor skattepligten af grunden indtræder, jf. ESL § 17, stk. 4.

Det sikres dermed, at i de tilfælde, hvor vurderingen ikke er klar til den 1. september i året inden indkomståret, vil Skatteforvaltningen ansætte et foreløbigt beskatningsgrundlag for restejendommen. Dermed vil ejeren af restejendommen betale en mere korrekt foreløbig grundskyld, indtil vurderingen er klar til brug for beskatning.

Hensigten er, at Skatteforvaltningen vil skulle udarbejde foreløbige beskatningsgrundlag for restejendomme til beboelse, hvorfor både restejendommen og de udstykkede grunde vil skulle være nævnt i EVL § 4, stk. 1, som er en oplistning af de forskellige ejerboligtyper i vurderingslovens forstand.

Det skønnes, at mange af de omfattede ejendomme vil være ubebygget, hvorfor det særligt vil være ejendomme omfattet af EVL § 4, stk. 1, nr. 7 og 8, som vil være relevant i denne sammenhæng. Der kan dog være tilfælde, hvor der f.eks. er et færdigmeldt parcelhus på den relevante grund, hvorfor andre former for ejerboliger også vil være relevant at medtage.

Ved udstykning i to eller flere grunde menes, at der efter udstykningen som minimum vil skulle være tre eller flere grunde totalt, som alle - inklusive restejendommen - vil skulle være nævnt i EVL § 4, stk. 1, jf. dog undtagelsen i ESL § 17, stk. 7. Det betyder, at en boligejer, som f.eks. udstykker baghaven til en separat parcelhusgrund, ikke er omfattet, fordi der efter udstykningen alene vil være to grunde. Det betyder også, at en byggegrund der udstykkes til f.eks. både parcelhusgrunde og erhvervsgrunde ikke er omfattet, jf. dog ESL § 17, stk. 7, som i visse tilfælde vil indebære en undtagelse hertil.

Som nævnt ovenfor vil de foreløbige værdier blive fastsat ud fra forholdene og prisniveauet for ejendommen pr. 1. januar i vurderingsåret efter ændringen. Til fastsættelsen af de foreløbige værdier tages der udgangspunkt i de data, Skatteforvaltningen er i besiddelse af på tidspunktet for værdifastsættelsen. Det vil derfor tidligst være muligt for Skatteforvaltningen at fastsætte de foreløbige beskatningsværdier, når Skatteforvaltningen er færdig med at bearbejde de data, der indhentes den 1. januar i vurderingsåret. Der kan derfor være ejendomme, der først får et foreløbigt beskatningsgrundlag sidst i de pågældende indkomstår. Se i den forbindelse ESL § 34, stk. 4, der vedrører ejeren af restejendommens mulighed for at kunne få sat sin betaling af grundskyld i bero i de tilfælde, hvor Skatteforvaltningen ikke når at udarbejde det foreløbige beskatningsgrundlag inden, at betalingen af grundskylden for året påbegyndes. 

Ejendomsejer kan efter ESL § 17, stk. 5, 4. pkt., frit ændre den foreløbige værdi og selv bestemme størrelsen på den foreløbige opkrævning af grundskyld efter ESL § 17, stk. 5, 1. pkt. Den foreløbige værdiansættelse skal alene ses som en hjælp til, at ejendomsejeren kan få en idé om den grundskyld, der vil skulle betales. Dermed vil ejendomsejeren kunne påbegynde betalingen af grundskyld, så ejendomsejeren ikke vil blive efteropkrævet den fulde grundskyld ved udsendelsen af den almindelig ejendomsvurdering.

Dette hænger endvidere sammen med, at beskatning på baggrund af et foreløbigt beskatningsgrundlag ikke anses for en afgørelse efter forvaltningsloven, hvorfor ejeren frit skal kunne ændre det foreløbigt ansatte beskatningsgrundlag.

Ønsker en ejendomsejer en ændring af den foreløbige værdi, vil det have betydning for opkrævningen for alle øvrige ejere af ejendommen. Hvis flere ejere meddeler et ønske om at ændre den foreløbige værdi, vil det i alle tilfælde være den lavest ønskede værdi, der vil blive fastsat som det foreløbige beskatningsgrundlag.

Skatteforvaltningen er ikke bundet af den foreløbige værdi, og skulle det efterfølgende vise sig, at den foreløbige værdi har været ansat for lavt, vil der ske en efteropkrævning af den resterende ubetalte del af grundskylden hos den ejer, som ejede grunden i den periode efteropkrævningen vedrører. Tilsvarende vil den ejendomsejer, som ejede grunden i den pågældende periode, få tilbagebetalt for meget betalt foreløbige grundskyld, hvis den foreløbige værdi har været ansat for højt.

Skatteforvaltningen skulle ansætte et foreløbigt beskatningsgrundlag første gang for indkomståret 2025 for ejendommen udstykket i kalenderåret 2023.

For ejendomme i ESL § 17, stk. 5, som told- og skatteforvaltningen ikke kan identificere, ansætter told- og skatteforvaltningen alene et foreløbigt beskatningsgrundlag efter anmodning fra ejeren. Formålet med det er at sikre, at hvis Skatteforvaltningen ikke identificerer samtlige ejendomme omfattet af bestemmelsen, vil ejendomsejeren skulle kunne kontakte Skatteforvaltningen med henblik på at få ansat et foreløbigt beskatningsgrundlag. Se ESL § 17, stk. 6. Skatteforvaltningen har dermed mulighed for at sætte betalingen af grundskyld på skattekontoen i bero i disse tilfælde, indtil det foreløbige beskatningsgrundlag er færdigudarbejdet og vil kunne udgøre grundlaget for beregningen af grundskyld.

Se i forbindelse hermed ESL § 33, stk. 4 ift. muligheden for at sætte opkrævning af grundskyld hos ejere af ejendomme omfattet af ESL § 33, stk. 1, som tildeles et foreløbigt beskatningsgrundlag efter § 17, stk. 5 eller 6, i bero, indtil det foreløbige beskatningsgrundlag er ansat. Er en eller flere af de af stk. 5 omfattede ejendomme udlagt til et andet formål end ejerbolig, som af told- og skatteforvaltningen anses for at være i naturlig forlængelse af de øvrige udstykninger, ansætter told- og skatteforvaltningen uanset disse ejendommes kategorisering, jf. EVL § 3, stk. 1, et foreløbigt beskatningsgrundlag for restejendommen. Se ESL § 17, stk. 7. 

ESL § 17, stk. 7, er en undtagelse til ESL § 17, stk. 5, der som hovedregel vil skulle være kategoriseret som en ejerbolig. Hvis en eller flere af de af stk. 5 omfattede ejendomme er udlagt til et andet formål end ejerbolig, som af Skatteforvaltningen anses for at være i naturlig forlængelse af de øvrige udstykninger, ansætter Skatteforvaltningen uanset disse ejendommes kategorisering, jf. EVL § 3, stk. 1, et foreløbigt beskatningsgrundlag for restejendommen. Skatteforvaltningen ønsker på den måde at sikre et mere retvisende foreløbigt beskatningsgrundlag i udstykningstilfælde.

Det ikke er unormalt, at der i forbindelse med udstykningen af nye række-, parcel- og sommerhusgrunde også sker udstykning af andre nye ejendomme, som må anses for udstykket i naturlig forlængelse af oprettelsen af f.eks. et nyt parcelhuskvarter. Skatteforvaltningen vil skulle foretage et konkrete skøn over de ejendomme, som vil blive anset for udstykket i naturlig forlængelse af boligudstykningerne.

Skatteforvaltningen vil således skulle vurdere, hvilke udstykninger der anses for værende i naturlig forlængelse. Det vil ikke være hensigtsmæssigt at foretage en udtømmende afgrænsning af de alternative udstykninger til ejerbolig, hvorfor Skatteforvaltningen i stedet tillægges et skøn. Alternative udstykninger af f.eks. en legeplads, en boldbane, et naturareal, parkeringspladser og veje vil altid skulle anses som almindelige og naturlige udstykninger i forbindelse med udstykningen af f.eks. et nyt parcelhuskvarter. Som eksempel vil visse ejendomme udlagt til erhvervsformål også kunne anses for naturlige udstykninger i forbindelse med 20 boligudstykningerne, f.eks. en pumpe- eller en transformerstation. Det vil sige, at det primære formål bag udstykningerne fortsat vil skulle være til ejerboligformål, men at udstykninger i et mindre omfang til andre formål ikke vil skulle udelukke en ejer af en restejendom fra et modtage et foreløbigt beskatningsgrundlag.◄