Indhold

Dette afsnit handler om, under hvilke betingelser den variable afgift efter TAL § 5 a, stk. 1, kan bortfalde, hvis tinglysningen af en pantudvidelse sker i forbindelse med en matrikulær ændring. Reglen er først og fremmest af betydning i forbindelse med sammenlægning og arealoverførsel.

Afsnittet indeholder:

• Regel
• Erklæring
• Betingelser
• Eksempler
• Ejerlejligheder.
• ►Bygninger på lejet grund.◄

Regel

Når der tinglysningsmæssigt gennemføres en matrikulær ændring - fx arealoverførsel eller sammenlægning - kan det være nødvendigt at tinglyse en pantudvidelse. Tinglysning af en pantudvidelse udløser normalt fuld afgift på ny efter TAL § 5 a, stk. 1, som beskrevet i afsnit E.B.4.1.1.4.

Ved tinglysning af påtegninger (ændringer) på pantebreve, der bliver tinglyst som en del af en samlet matrikulær ændring, skal der imidlertid kun betales en afgift på 1.825 kr. Se TAL § 5 a, stk. 7, 2. pkt.

Erklæring

Det er en betingelse for afgiftsnedsættelse, at der ved tinglysning af påtegningen afgives følgende erklæring, jf. TALbek § 21:

"Tinglysning af panteudvidelsen sker som en del af den samlede matrikulære ændring."

Betingelser

At pantudvidelsen skal være en del af en samlet matrikulær ændring betyder, at:

• De ejendomme, som pantudvidelsen omfatter, skal indgå direkte i den matrikulære ændring, og
• Tinglysningen af pantudvidelsen er en nødvendig forudsætning for, at den matrikulære ændring kan gennemføres.

Det er ikke en betingelse for afgiftsnedsættelse, at den matrikulære ændring er gennemført på det tidspunkt, hvor pantudvidelsen anmeldes til tinglysning.

Skatteforvaltningen tager udgangspunkt i matrikelmyndighedernes og Tinglysningsrettens behandling af sagen, når det afgøres, hvad der anses som en matrikulær ændring, samt om pantudvidelsen er en nødvendig forudsætning for at gennemføre ændringen. Hvis Tinglysningsretten har fundet, at pantudvidelsen er nødvendig for tinglysningsmæssigt at gennemføre den matrikulære ændring, er betingelserne for afgiftsnedsættelse herefter opfyldt.

Eksempler

Nedenstående to eksempler viser en pantudvidelse ved henholdsvis sammenlægning af to ejendomme og arealoverførsel mellem to ejendomme.

Eksempel 1

Ejendommene A og B skal sammenlægges.

Ejendom A er behæftet med pantebreve på henholdsvis 1.000.000 kr. og 300.000 kr.

Ejendom B er behæftet med et pantebrev på 1.500.000 kr.

Det er en forudsætning for sammenlægningen, at der udstedes en dommerattest, hvorefter ejendommene skal være ens behæftet. Det kan derfor være nødvendigt at udvide pantebrevene i ejendom A på 1.000.000 kr. og 300.000 kr. med ejendom B, ligesom det kan være nødvendigt at udvide pantebrevet i ejendom B på 1.500.000 kr. med ejendom A. Herefter er ejendommene ens behæftet, og den matrikulære ændring kan gennemføres.

Tinglysning af pantudvidelserne udløser en afgift på 1.825 kr. for hvert pantebrev. Se TAL § 5 a, stk. 7, 2. pkt.

I eksemplet tinglyses der pantudvidelser, for at der kan udstedes dommerattest. Når behæftede ejendomme skal sammenlægges, kan der efter TAL § 21 som alternativ til pantudvidelser udstedes dommerattest, hvis der mellem de tinglyste panthavere i ejendommene har fundet et opgør sted, hvorved hæftelsernes prioritet indbyrdes er blevet fastlagt. Dette kan ske ved tinglysning af nødvendige respektpåtegninger.

Eksempel 2

Fra ejendom A skal der overføres et areal til ejendom B.

Ejendom A er behæftet med et pantebrev på 1.000.000 kr.

Ejendom B er behæftet med et pantebrev på 1.500.000 kr.

Pantekreditor i ejendom A stiller som betingelse for arealoverførslen, at han efter arealoverførselen også får pant i ejendom B - herunder det overførte areal.

Det er en betingelse for arealoverførselen, at det overførte areal er frit og ubehæftet. Det er derfor nødvendigt at relaksere det omhandlede areal fra pantebrev i ejendom A på 1.000.000 kr., hvorefter arealoverførslen kan gennemføres. Desuden udvides pantet i ejendom A på 1.000.000 kr. til at omfatte ejendom B, idet dette er kreditors betingelse for, den foretagne relaksation af det overførte areal.

Da pantudvidelsen kun vedrører de ejendomme, som omfattes af den matrikulære ændring, og da pantudvidelsen desuden sker som betingelse for den relaksation, som er nødvendig for at gennemføre den matrikulære ændring, er pantudvidelsen en del af en samlet matrikulær ændring og er således omfattet af TAL § 5 a, stk. 7, 2. pkt. Tinglysning af påtegning om at inddrage yderligere fast ejendom under pantet udløser derfor en afgift på 1.825 kr.

Ejerlejligheder

En ejerlejlighed behandles efter reglerne i tinglysningsloven som en selvstændig fast ejendom. Opdeling og sammenlægning af ejerlejligheder er derfor i tinglysningsmæssig sammenhæng omfattet af tinglysningslovens bestemmelser om matrikulære ændringer. Afgiftsbegunstigelsen i TAL § 5 a, stk. 7, 2. pkt., gælder derfor også for ejerlejligheder.

►Bygninger på lejet grund

Bygninger på lejet/fremmed grund registreres i tingbogen på et selvstændigt bygningsblad. I forbindelse med en ændring i tinglysningsloven, Lov om ændring af lov om udstykning og anden registrering i matriklen og lov om tinglysning,  Lov nr. 1556 af 12-12-2023, hvorefter bl.a. flere bygninger på fremmed grund, som tilhører den samme ejer, kan registreres på samme bygningsblad, fremgår det af lovforslaget, at reglerne for matrikulære ændringer finder anvendelse på oprettelse, nedlæggelse og sammenlægning af bygningsblade efter tinglysningsloven. Skatteministeriet har oplyst i forbindelse med lovforslaget, at reglen i TAL § 5 a, stk. 7. 2. pkt., finder anvendelse for matrikulære ændringer i bygningsblade.

Hvis det er nødvendigt at tinglyse ændringer til pant, ved en sammenlægning af flere bygningsblade, eller nedlæggelse af et bygningsblad, og det medfører en udvidelse af pantet, kan tinglysningen være omfattet af afgiftsnedsættelsen i § 5 a, stk. 7, 2. pkt.

Eksempel 1

Sammenlægning af bygningsblade, tilbygning
Der er oprettet et bygningsblad for en tilbygning til en bygning på lejet grund. Bygning og tilbygning er oprettet på hver sit bygningsblad. Ejeren ønsker at sammenlægge de to bygningsblade. Sammenlægningen anses for en matrikulær ændring. Hvis tinglysning af en pantudvidelse er en nødvendig forudsætning for at sammenlægningen kan gennemføres, kan den tinglyses med afgift efter TAL § 5 a. stk. 7, 2. pkt.

Eksempel 2

Sammenfald af ejer af bygning og grund.
Bygningsbladet skal nedlægges, og eventuelle tinglyste rettigheder overføres til grundens ejendomsblad, jf. TAL § 19, stk. 3. En nødvendig pantudvidelse i den forbindelse kan tinglyses efter § 5 a, stk. 7, 2. pkt.

Se også SKM2024.443.SR, om ændring af et bygningsblad, nedrivning og opførelse af ny bygning. I sagen kunne Skatterådet bekræfte, at som følge af det oplyste fra Tinglysningsretten, om at der var tale om en påtegning vedrørende bygningsbladet, skete der ikke nogen tinglysning af ændringer til et eksisterende ejerpantebrev, og derfor ville den matrikulære ændring som beskrevet ikke medføre afgiftspligt efter TAL § 5 a.  Sagen vedrørte tinglysning af matrikulære ændringer vedrørende en bygning i en kolonihave. Ændringerne blev tinglyst efter de nye tinglysningsregler pr. 1. januar 2024 vedrørende bygning på fremmed grund og underblade i tingbogen. Bygningen var opført på lejet grund, og var derfor tinglyst ved et bygningsblad (underblad) i tingbogen. Bygningen var pantsat ved et tinglyst ejerpantebrev. Der blev tinglyst en påtegning på bygningsbladet om nedrivning af bygningen, og opførsel af en ny bygning.◄

Se også

Se også afsnit

• E.B.4.1.2.1 om pantudvidelse - anpartslejligheder - ikke matrikulær ændring.
• E.B.4.1.2.1 om pantudvidelse - bygning på lejet grund.