Indhold

►Dette afsnit omhandler beregningsreglerne i EVL § 34 b, stk. 1-2. Reglerne fastlægger, hvordan grundværdien skal ansættes for ejendomme eller dele af ejendommen, der er omfattet af kategorien butik og kontor i etagebebyggelse helt eller delvis beliggende i byzone i EVL § 34, stk. 1, nr. 3.

Afsnittet indeholder:

Beregningsreglen i EVL § 34 b, stk. 1 (ejendomme der er ejerlejligheder)
Beregningsreglen i EVL § 34 b, stk. 2 (ejendomme der ikke er ejerlejligheder)
Gennemsnitlig, standardiseret ejerlejlighed

Beregningsreglen i EVL § 34 b, stk. 1 (ejendomme der er ejerlejligheder)

Det følger af EVL § 34 b, stk. 1, at der for ejerlejligheder omfattet af EVL § 34, stk. 1, nr. 3, skal ansættes en grundværdi ud fra to tredjedele af grundværdien pr. kvadratmeter etageareal for en gennemsnitlig, standardiseret ejerlejlighed med samme beliggenhed som ejendommen. Det følger videre af bestemmelsen, at ejendommens grundværdi ansættes på baggrund af det faktiske etageareal. Er der efter plangrundlaget et uudnyttet etageareal til etagebebyggelse, tillægges grundværdien for de enkelte ejerlejligheder en andel af grundværdien af det uudnyttede etageareal efter EVL § 19 a, stk. 3.

I denne variant af alternativomkostningsmodellen er det etagearealet, der indgår i værdiansættelsen.

EVL § 34 b, stk. 1, indebærer, at der for ejerlejligheder omfattet af EVL § 34, stk. 1, nr. 3, ansættes grundværdier på samme måde som efter EVL § 19 a, stk. 2 og 3, dog således at der tages udgangspunkt i den enkelte ejerlejligheds etageareal i stedet for boligareal. Det bemærkes, at der for ejerlejligheder, der anvendes til erhvervsmæssige formål, ofte vil skulle ansættes grundværdier efter EVL § 19 a, stk. 2 og 3, og bestemmelsen sikrer således, at der anvendes en ensartet tilgang til vurderingen af ejerlejligheder i etageboligbebyggelse, uanset om der er tale om beboelses- eller erhvervsejerlejligheder.

Grundværdien pr. kvadratmeter etageareal fastsættes med udgangspunkt i handelspriser for ejerboliger i nærområdet (referenceejendomme) og grundværdikurven. Vurderingsmetoden indebærer, at der beregnes en ejendomsværdi for en tænkt ejendom med udgangspunkt i de nærmeste referenceejendomme. I dette tilfælde en gennemsnitlig, standardiseret ejerlejlighed.

Den standardiserede ejendomsværdi vil skulle afspejle erhvervsejendommens beliggenhed. For at tage højde for, at en beliggenhed kan være attraktiv for en ejerbolig uden at være det for en erhvervsejendom og omvendt, neutraliseres den værdimæssige påvirkning af forhold som f.eks. afstand til kyst og motorvej i modelberegningen. Dermed vil en erhvervsejendom med en beliggenhed, der på grund af sådanne værdipåvirkende forhold er meget attraktiv for ejerboliger, ikke få beregnet en tilsvarende høj standardiseret ejendomsværdi. Ligeledes vil en erhvervsejendom ved f.eks. en motorvej ikke få beregnet en tilsvarende lav standardiseret ejendomsværdi.

Den standardiserede ejendomsværdi bruges til at aflæse en grundværdi på grundværdikurven. Den aflæste værdi kan herefter omregnes til en grundværdi pr. kvadratmeter etageareal, som efterfølgende nedskaleres med en tredjedel. Den nedskalerede kvadratmeterpris kan herefter ganges med ejerlejlighedens faktiske etageareal.

Hvis der efter plangrundlaget er et uudnyttet etageareal til etagebebyggelse, skal den beregnede grundværdi ud fra ejerlejlighedens faktiske etageareal tillægges en andel af grundværdien af det uudnyttede etageareal efter EVL 19 a, stk. 3. EVL § 19 a, stk. 3, indebærer bl.a., at værdien af det uudnyttede etageareal fordeles ud på de enkelte ejerlejligheder efter EVL § 21. Ved opgørelsen af det uudnyttede etageareal tages der dog udgangspunkt i alle former for mulige etagebebyggelser, og altså ikke kun et uudnyttet etageareal til etageboligbebyggelse, som det er tilfældet for de beboelsesejerlejligheder, der skal have ansat grundværdien efter EVL § 19 a, stk. 2 og 3.

Grundværdier ansat efter EVL § 34 b, stk. 1, nedskaleres yderligere med 20 pct. Dette følger af EVL § 34 f.

Beregningsreglen i EVL § 34 b, stk. 2 (ejendomme der ikke er ejerlejligheder)

Det følger af EVL § 34 b, stk. 2, at der for ejendomme omfattet af EVL § 34, stk. 1, nr. 3, der ikke er ejerlejligheder, skal ansættes en grundværdi ud fra to tredjedele af grundværdien pr. kvadratmeter etageareal for en gennemsnitlig, standardiseret ejerlejlighed med samme beliggenhed som ejendommen. Det følger videre af bestemmelsen, at ejendommens grundværdi ansættes på baggrund af det faktiske eller mulige etageareal.

I denne variant af alternativomkostningsmodellen er det etagearealet, der indgår i værdiansættelsen.

Grundværdien pr. kvadratmeter etageareal fastsættes med udgangspunkt i handelspriser for ejerboliger i nærområdet (referenceejendomme) og grundværdikurven. Vurderingsstyrelsen skal på den måde bruge en metode, der minder om den, som anvendes til ansættelse af grundværdien for ejerboliger. Vurderingsmetoden indebærer, at der beregnes en ejendomsværdi for en tænkt ejendom med udgangspunkt i de nærmeste referenceejendomme. I dette tilfælde en gennemsnitlig, standardiseret ejerlejlighed.

Grundværdier ansat efter EVL § 34 b, stk. 2, nedskaleres yderligere med 20 pct. Dette følger af EVL § 34 f.

Gennemsnitlig, standardiseret ejerlejlighed

I standardiseret ejerlejlighed ligger, at den lejlighed, der tages udgangspunkt i, har en række nærmere fastsatte karakteristika, bl.a. et bestemt opførelsesår og boligareal.

Ved gennemsnitlig, standardiseret ejerlejlighed, forstås en standardiseret ejerlejlighed, hvor den anvendte etageplacering svarer til den etageplacering, der giver en gennemsnitlig ejendomsværdi pr. kvadratmeter boligareal. Det vil som udgangspunkt medføre, at en ejerlejlighed på 2. sal vil være den gennemsnitlige ejerlejlighed.

Det kan ikke udelukkes, at standardiseringen vil ændre sig mellem vurderingsterminer.◄