Definitionen af fast ejendom tager udgangspunkt i bestemmelserne i lov om udstykning og anden registrering i matriklen (udstykningsloven).

Af EVL § 2, stk. 1, nr. 1, fremgår, at der ved "fast ejendom" efter ejendomsvurderingsloven skal forstås det, der i udstykningslovens § 2 (lov om udstykning og anden registrering i matriklen) benævnes en samlet fast ejendom. Ved en samlet fast ejendom skal herefter forstås en ejendom bestående af ét matrikelnummer, eller en ejendom bestående af flere matrikelnumre, når disse ifølge notering i matriklen skal holdes forenet. For så vidt angår fælleslodder henvises der til gennemgangen af EVL § 2, stk. 2, nedenfor.

Udstykningsloven omhandler matrikelforhold, dvs. registrering af grundarealer. Efter ejendomsvurderingsloven skal ved en fast ejendom ikke alene forstås det matrikulerede grundareal, men også de bygninger, der eventuelt er opført på grunden, når bygningerne er ejet af den samme som den, der ejer grunden. Det samme gælder de tekniske anlæg til erhvervsmæssig anvendelse, der måtte være opført på grunden. Hermed menes der ikke tekniske anlæg, der er driftsmateriel. Fx vil såvel produktionsvindmøller som erhvervsmæssige solenergianlæg, hvor der foregår produktion af energi (og varme for så vidt angår solcelleanlæggene), i vurderingsmæssig forstand skulle betragtes som tekniske anlæg i form af driftsmateriel.

Der findes imidlertid arealer, som ikke er matrikuleret. Et umatrikuleret areal er efter udstykningslovens § 4 et areal, der ikke er optaget i matriklen, eller som er optaget i matriklen uden matrikelbetegnelse. En umatrikuleret ejendom er efter samme bestemmelse et umatrikuleret areal, der udgør en ejendomsretlig enhed. Et umatrikuleret areal er ikke en samlet fast ejendom efter udstykningslovens § 2.

Umatrikulerede arealer findes kun i meget begrænset omfang. Sådanne arealer ville kun kunne vurderes med stor usikkerhed, idet der ikke er foretaget en autoritativ opmåling. Samtidig vil der ikke ske nogen tilvækst i antallet. Derfor er umatrikulerede arealer ikke faste ejendomme efter ejendomsvurderingsloven og skal ikke vurderes. Dette vil også gælde eventuelle bygninger, der er opført på et umatrikuleret areal, herunder bygninger opført på søterritoriet. Hvis et hidtil umatrikuleret areal matrikuleres, vil der i vurderingsmæssig henseende være tale om en ny ejendom.