Indhold
Dette afsnit beskriver konsekvenserne af, at der sker ændringer i den faktiske benyttelse af en blandet benyttet ejendom.
Afsnittet indeholder:
Resumé
Ved ændringer i en blandet benyttet ejendoms faktiske benyttelse, skal der foretages en fornyet beregning efter den skematiske metode.
Ændret benyttelse af en blandet benyttet ejendom
Ved ændringer i en blandet benyttet ejendoms faktiske benyttelse, skal der foretages en fornyet beregning efter den skematiske metode. Hvis den erhvervsmæssige del af anskaffelsessummen bliver mindre, fx fordi et areal, der tidligere har været anvendt erhvervsmæssigt, overgår til privat benyttelse, er der tale om en hævning i hæverækkefølgen efter VSL § 5, stk. 1. Hvis den erhvervsmæssige del af anskaffelsessummen forøges, er der tale om et indskud i virksomheden. Hævning og indskud anses for sket på det faktiske tidspunkt for den ændrede benyttelse.
Ved en hævning skal ejendommens værdi fastsættes efter principperne i SKM2009.381.SKAT om værdiansættelse af fast ejendom, når den overføres fra virksomheden til privatøkonomien. Udgangspunktet er, at der skal anvendes samme værdi ved overførsel af en (del af en) ejendom, fra virksomhedsordningen til privatøkonomien, som der blev brugt ved opgørelsen af indskudskontoen. Se nærmere i afsnit C.C.5.2.7.1 om værdien af overførsler af aktiver.
Eksempel 1 - ændret benyttelse
I eksemplet er der foretaget en fordeling i en købsaftale efter EBL § 4, stk. 5, af en bygning med en kontant anskaffelsessum på 2.000.000 kr., hvor værdien af den del af bygningen, der anvendes til beboelsesformål, udgør 1.500.000 kr., mens den del af bygningen, der anvendes til erhvervsmæssige formål, udgør 500.000 kr. Ejendommen anvendes alene erhvervsmæssigt og til bolig for den selvstændige.
En udvidelse af den erhvervsmæssige benyttelse af bygningen med 25 m2, hvor der samtidig sker en reduktion af beboelsesdelen med 25 m2, vil have følgende konsekvenser. Det er forudsat, at fordelingen i købsaftalen (1.500.000 kr. til den oprindelig beboelse på 125 kvm. og 500.000 kr. til den oprindelige erhvervsdel på 50 kvm.) efter en konkret vurdering fortsat er retvisende.
| | Beboelsesformål | Erhvervsmæssige formål |
| Fordeling af anskaffelsessum efter EBL § 4, stk. 5 (før ændring i BBR) | 1.500.000 kr. | 500.000 kr. |
| Etageareal (før ændring i BBR) | 125 m2 | 50 m2 |
| Etageareal (efter ændring i BBR) | 100 m2 | 75 m2 |
| Korrigeret fordeling af anskaffelsessum efter EBL § 4, stk. 5 (efter ændring i BBR) | 1.500.000 kr. - (1.500.000 kr./125 m2 x 25 m2) = 1.200.000 kr. | 500.000 kr. + (1.500.000 kr./125 m2 x 25 m2) = 800.000 kr. |
I ovenstående eksempel anses den selvstændige for at have indskudt 300.000 kr. (800.000 kr. - 500.000 kr.) tillagt indeksering fra anskaffelsesåret til indskudsåret, i virksomhedsordningen, idet den selvstændige har taget en del af bygningen, der har været anvendt til beboelsesformål, og indskudt denne del i virksomhedsordningen.
Hvis der i stedet for en udvidelse sker en reduktion af den erhvervsmæssige benyttelse af bygningen med 15 m2, og en forøgelse af boligdelen på 15 m2, vil det have følgende konsekvenser. Det er forudsat, at fordelingen i købsaftalen efter en konkret vurdering fortsat er retvisende.
| | Beboelsesformål | Erhvervsmæssige formål |
| Fordeling af anskaffelsessum efter EBL § 4, stk. 5 (før ændring i BBR) | 1.500.000 kr. | 500.000 kr. |
| Etageareal (før ændring i BBR) | 125 m2 | 50 m2 |
| Etageareal (efter ændring i BBR) | 140 m2 | 35 m2 |
| Korrigeret fordeling af anskaffelsessum efter EBL § 4, stk. 5 (efter ændring i BBR) | 1.500.000 kr. + (500.000 kr./50 m2 x 15 m2) = 1.650.000 kr. | 500.000 kr. - (500.000 kr./50 m2 x 15 m2) = 350.000 kr. |
Som følge af den ændrede benyttelse udgør den erhvervsmæssigt benyttede del 350.000 kr./2.000.000 kr. = 17,5 pct., og den kan dermed ikke længere indgå i virksomhedsordningen, fordi den er mindre end 25 pct. Den erhvervsdrivende anses derfor for at have hævet 500.000 kr. i virksomhedsordningen (de 500.000 kr. er værdien af den hidtidige erhvervsmæssigt benyttede del, opgjort til den værdi den oprindeligt indgik med ved opgørelsen af indskudskontoen).
Eksempel 2 - ændret benyttelse
Køber og sælger har ikke foretaget en fordeling af anskaffelsessummen for ejendommen.
Ejendommen er anskaffet ifm. indtræden i virksomhedsordningen for 2.150.000 kr., og den ansatte ejendomsværdi for ejerboligen udgjorde 1.500.000 kr. Ejendommen anvendes alene erhvervsmæssigt og til bolig for den selvstændige.
Foretager den selvstændige efterfølgende en ændring i anvendelsen af ejendommen, således at denne inddrager en større del af ejendommen i virksomheden, så skal der foretages en ny beregning efter den nye skematiske metode.
En sådan ændring i anvendelsen vil som udgangspunkt indebære en ændret ejendomsværdi for den del af ejendommen, der anvendes til boligformål, hvilket vil danne grundlag for en ny beregning i forhold til den værdi, som ejendommen indgår i virksomhedsordningen med.
| | Værdi af ejendom til boligformål (ejendomsværdi) | Erhvervsmæssige formål |
| Før ændring af ejendommens anvendelse | 1.500.000 kr. | 2.150.000 kr. - 1.500.000 kr. = 650.000 kr. |
| Efter ændring af ejendommens anvendelse | 1.350.000 kr. | |
| Anskaffelsessum, indekseret indtil ændringstidstidspunktet (f.eks. 4,65 pct.) udgør 2.250.000 kr. | | |
| Erhvervsmæssig del efter ændring | | 2.250.000 kr. -1.350.000 kr.= 900.000 kr. |
| Forskelsværdi i forhold til indskud i virksomhedsordningen | | 900.000 kr. - 650.000 kr. = 250.000 kr. |
Som følge af den ændrede benyttelse foretages der en fornyet beregning med baggrund i den nye ejendomsværdi for ejerboligen og den indekserede anskaffelsessum. Ejerboligens andel af den indekserede anskaffelsessum udgør herefter 1.350.000 kr./2.250.000 kr. = 60 pct. Den erhvervsmæssige andel udgør de resterende 40 pct. Da den private del udgør mindre end 75 pct., kan den erhvervsmæssige del indgå i virksomhedsordningen.
Efter den fornyede beregning udgør den erhvervsmæssige del af den indekserede anskaffelsessum 900.000 kr., mod tidligere 650.000 kr. Forskellen på 250.000 kr. udgør et indskud i virksomhedsordningen.
Kapitalafkastgrundlaget opgøres som den erhvervsmæssige del af den oprindelige anskaffelsessum. Det vil sige 40 pct. af 2.150.000 kr. = 860.000 kr.