Indhold

Dette afsnit handler om opgørelse af den skattepligtige indkomst efter LL § 15 P ved langtidsudlejning af værelser i helårsboligen eller udlejning af hele boligen en del af indkomståret, når udlejningen er til beboelse.

Afsnittet indeholder:

• Regel
• Hvilke helårsboliger og hvornår?
• Indtægter ved udlejning
• Skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen
• Regnskabsmæssig opgørelse af resultatet af udlejningen
• Skift af opgørelsesmetode
• Virksomheds- og kapitalafkastordningen
• Særligt om udlejning af tofamilieshuse
• Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Se også

• C.H.3.4.1.1.2 Opgørelse af den skattepligtige indkomst ved udlejning af helårsbolig efter LL § 15 Q
• C.H.3.4.2 Opgørelse af den skattepligtige indkomst ved udlejning af privat fritidsbolig efter LL § 15 O

Regel

Indtægter fra langtidsudlejning af værelser i helårsboligen eller fra udlejning af en privat helårsbolig til beboelse en del af indkomståret skal medregnes til den skattepligtige indkomst. Det gælder, uanset om der er tale om udlejning af en ejerbolig eller om fremleje af en lejelejlighed. Der gives ved indkomstopgørelsen fradrag for udgifter i forbindelse med udlejningen. Fradraget kan beregnes efter forskellige regler, der afhænger af, om resultatet af udlejningen opgøres efter en skematisk metode eller en regnskabsmæssig metode. Se LL § 15 P.

Bemærk

Udlejeren skal anvende den skematiske eller den regnskabsmæssige metode, når betingelserne for at anvende regelsættet i LL § 15 P er opfyldt.

Resultatet af udlejningen medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst som personlig indkomst for fremlejere og som kapitalindkomst for ejere. Se PSL § 3 og § 4, stk. 1, nr. 6.

Hvilke helårsboliger og hvornår?

Reglerne gælder for ikke-erhvervsmæssig udlejning af en helårsbolig, som ejeren selv benytter til beboelse (har rådighed over), samt for en lejers fremleje af en lejelejlighed, som fremlejeren anvender til beboelse. Se LL § 15 P.

Fra og med indkomståret 2021 kan LL § 15 P alene benyttes ved langtidsudleje af en del af boligen (værelsesudlejning) eller hele helårsboligen en del af året. Se LL § 15 P, stk. 4.

Langtidsudlejning

Ved udlejning af hele boligen en del af indkomståret forstås, at udlejningen kun omfatter en vis kortere periode i indkomståret på under 12 måneder.

Lejeperioden kan strække sig over to indkomstår, men den samlede udlejningsperiode skal være under 12 måneder, for at udlejningen kan være omfattet af reglerne i LL § 15 P. Udlejning af en del af boligen (værelsesudlejning) kan godt strække sig over en periode på over 12 måneder.

Ved langtidsudleje forstås udlejning eller fremleje af en del af boligen til beboelse (værelsesudlejning) eller udlejning eller fremleje af hele boligen en del af indkomståret til beboelse i en sammenhængende periode på mindst 4 måneder og til den samme person/personer.

Det er en forudsætning, at det kan dokumenteres, at der er tale om udlejning i mindst 4 måneder. Dette kan fx ske ved fremvisning af en indgået lejekontrakt. Hvis der indgås en lejekontrakt uden tidspunkt for ophør af lejemålet, og lejemålet ophører inden udgangen af den fjerde måned, kan reglerne i LL § 15 P ikke finde anvendelse.

Hvis det oprindeligt er flere personer, der lejer boligen, er betingelsen opfyldt, hvis alene en af disse lejere bebor boligen mere end 4 måneder.

Bemærk

Regelsættet i LL § 15 P kan fra og med år 2021 alene anvendes, når hele boligen udlejes sammenhængende i en periode på mellem 4-12 måneder. Denne periode kan godt strække sig over 2 indkomstår.

Regelsættet kan også anvendes på værelsesudlejning, når blot denne strækker sig over mere end 4 måneder.

Derimod kan reglen ikke længere anvendes ved udlejning af en hel bolig en del af året, eller udlejning af værelser i en sammenhængende periode på under 4 måneder.

Resultatet af korttidsudlejning, hvor varigheden af udlejningsperioden er under 4 måneder sammenhængende, skal opgøres efter LL § 15 Q.

Udlejes hele boligen derimod en del af indkomståret, og strækker perioden sig på mellem 4-12 måneder, kan udlejer fortsat vælge om udlejningsresultatet opgøres efter reglerne i LL § 15 P eller LL § 15 Q.

Udlejes en del af boligen (værelsesudlejning) i 4 måneder eller derover, kan udlejer ligeledes fortsat vælge om udlejningsresultatet opgøres efter reglerne i LL § 15 P eller LL § 15 Q.

Bemærk

Reglerne i LL § 15 P kan ikke anvendes, hvis der påbegyndes erhvervsmæssig udlejning. Det beror på en konkret vurdering af forholdene, om der er tale om påbegyndt erhvervsmæssig udlejning. Se nærmere i afsnit C.H.3.4.1.2 om udlejning af den private bolig i hele indkomståret.

Reglerne kan anvendes, uanset hvor stor en del af boligen, der udlejes. Reglerne gælder også, uanset om det udlejede er møbleret eller ej.

Hvis ejeren (udlejeren) ikke selv råder over lejligheden, og der derfor ikke betales ejendomsværdiskat, gælder reglerne i LL § 15 P ikke. Resultatet af udlejningen skal så opgøres efter statsskattelovens regler. Se SL § 4, litra b, og SL § 6, litra a og e.

Se afsnit C.H.3.2 om udlejningsejendomme med videre.

Bemærk

Opbevaring af møbler i tilslutning til det udlejede er ikke i sig selv tilstrækkeligt til, at udlejeren kan anses for at have rådighed over boligen.

Fremleje

Ved fremleje af en lejlighed forstås, at lejeren overlader sin lejede lejlighed til tredjemand mod vederlag, uden at der sker ændringer i lejerens lejekontrakt med ejeren af lejligheden.

Hvilke ejendomme

For ejerboliger er det en betingelse for at anvende regelsættet, at ejendommen er omfattet af► ESL § 3, stk. 1◄. Se LL § 15 P.

Reglerne gælder derfor ved udleje af boligdelen i følgende ejendomme, der er omfattet af ESL § 3, nr. 1-5, og 9-10:

• Ejendomme, der kun indeholder én selvstændig lejlighed
• Tofamilieshuse med ejerboligfordeling, jf. VUL § 33, stk. 6, 1. og 2. pkt., og EVL § 35, stk. 2, når ejendommen har fået en ny vurdering efter ejendomsvurderingsloven.
• Stuehuse til landbrugsejendomme mv. med ejerboligfordeling, jf. VUL § 33, stk. 4, og EVL § 30, når ejendommen har fået en ny vurdering efter ejendomsvurderingsloven
• Ejerboligdel på skovejendomme med ejerboligfordeling, jf. VUL § 33, stk. 7, 1. og 2. pkt., og EVL § 30, når ejendommen har fået en ny vurdering efter ejendomsvurderingsloven
• Ejerboligdel i blandet benyttede ejendomme med ejerboligfordeling, jf. VUL § 33, stk. 5, og EVL § 35, stk. 1, når ejendommen har fået en ny vurdering efter ejendomsvurderingsloven
• Ejerboligdel på ejendomme over 5000 m2 med ejerboligfordeling, jf. VUL § 33, stk. 8, og EVL § 36, stk. 1, når ejendommen har fået en ny vurdering efter ejendomsvurderingsloven
• Ejerboliger med vindmølle med ejerboligfordeling, jf. VUL § 33, stk. 9, og EVL § 37, stk. 1, når ejendommen har fået en ny vurdering efter ejendomsvurderingsloven

Reglerne gælder også for lejligheder, der bebos af en eller flere ejere i

• mindre udlejningsejendomme
• boliginteressentskaber
• boligsamejer mv. (fx anpartslejligheder)

når lejlighederne er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat. Se ESL § 3, stk. 1, nr. 6-8.

Reglerne gælder tilsvarende ved udleje af en ejendom, som nævnt i ESL § 3, stk. 1, nr. 1-5, og 9-10, der ligger i udlandet.

Andelshavere i private andelsboligforeninger sidestilles med lejere. Se LL § 15 P, stk. 1.

Sommerhuse, der efter tilladelse anvendes som helårsboliger, er også omfattet af reglerne. Se LL § 15 O, stk. 1, modsætningsvis.

Indtægter ved udlejning

For en ejerbolig, der lejes ud en del af året, eller for værelser, der lejes ud, modtager ejeren en lejeindtægt. Bruttolejeindtægten omfatter lejerens betaling for husleje samt alt, hvad lejeren i øvrigt betaler, fx varme, el, vand, telefon mv.

Når en lejebolig fremlejes en del af året, eller der fremlejes værelser i lejeboligen, modtager fremlejeren en fremlejeindtægt. Fremlejeindtægten omfatter fremlejerens betaling for husleje samt alt, hvad lejeren i øvrigt betaler, fx varme, vand, el, telefon mv.

Det er derfor ikke muligt at modtage særskilt betaling for de nævnte ydelser. De skal medregnes i bruttolejeindtægten.

Se om opgørelse af bruttolejeindtægten i TfS 1998, 409 ØLR, der dog vedrørte et sommerhus.

Skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen

En ejer eller en lejer, der udlejer eller fremlejer sin helårsbolig en del af indkomståret, eller udlejer værelser i boligen, kan vælge at foretage en skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen. Se LL § 15 P, stk. 1 og 2.

Ejere

Ejere foretager den skematiske opgørelse af resultatet af udlejningen ved, at de fratrækker et bundfradrag i den opgjorte bruttolejeindtægt.

Bundfradraget beregnes som

• 1 1/3 pct. af den ejendomsværdi, der anvendes ved opgørelsen af ejendomsværdiskat efter► ESL § 13, stk. 2◄. For indkomstårene 2021, 2022 og 2023 opgøres ejendomsværdiskat efter ►ESL § 13, stk. 2◄, ud fra den nye 2020-vurdering efter ejendomsvurderingsloven. Bundfradraget for 2021, 2022 og 2023 skal derfor opgøres som 1 1/3 pct. af ejendomsværdien for 2020 efter den nye ejendomsvurderingslov. Dette gælder dog ikke, såfremt boligen ligger på en ejendom, som vurderes i ulige år, f.eks. stuehuset på en landbrugsejendom. 

dog altid mindst 24.000 kr.

For ejendomme, der ligger i udlandet, beregnes bundfradraget som

• 1 1/3 pct. af en udenlandsk ejendomsvurdering, som kan sidestilles med en dansk, jf. ►ESL § 14, stk. 1◄, eller
• i mangel heraf handelsværdien beregnet efter EVSL § 14, stk. 2,

dog altid mindst 24.000 kr.

Bundfradraget dækker samtlige udgifter og afskrivninger ved udlejningen, herunder ejendomsskatter, der ellers ville være fradragsberettiget ved indkomstopgørelsen. Se LL § 15 P, stk. 1 og 2.

Hvis lejligheden kun har været ejet en del af indkomståret, beregnes der kun et forholdsmæssigt bundfradrag. Det forholdsmæssige bundfradrag beregnes ved at gange bundfradraget for hele indkomståret med det antal dage, lejligheden har været ejet, og så dividere med 365.

Der beregnes ejendomsværdiskat efter ►ejendomsskatteloven◄ for den udlejede del af boligen.

Fremlejere

Fremlejere foretager en skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen, ved at de fratrækker et bundfradrag i den opgjorte bruttolejeindtægt.

Bundfradraget beregnes som

• 2/3 af den årlige husleje, som fremlejer skal betale for hele lejligheden.

Bundfradraget dækker samtlige udgifter og afskrivninger ved fremlejningen. Se LL § 15 P, stk. 1 og 2.

Hvis fremlejer kun har lejet lejligheden en del af indkomståret, beregnes der kun bundfradrag af denne del af den årlige leje. Det forholdsmæssige bundfradrag beregnes ved at gange bundfradraget for hele indkomståret med det antal dage, fremlejer har lejet lejligheden, og så dividere med 365.

Andelsboligforeninger

Boligafgift, som andelshavere i private andelsboligforeninger betaler, anses i denne forbindelse for en leje.

Bundfradrag efter både LL §§ 15 P og 15 Q

Ønsker ejere, andelshavere og lejere i et indkomstår at anvende både LL § 15 P, stk. 1 og 2, og § 15 Q, stk. 1 og 2, skal der foretages en forholdsmæssig opgørelse af bundfradragene i forhold til den periode, hvor udlejningen finder sted. Se LL § 15 Q, stk. 4. Det samlede bundfradrag kan dog ikke overstige det højeste bundfradrag opgjort efter enten LL § 15 Q stk. 1 og 2, eller efter § 15 P, stk. 1 og 2.

Den forholdsmæssige fordeling betyder, indtægter ved kortidsudleje skal opgøres med en forholdsmæssig opdeling af den del af bundfradraget, der falder på henholdsvis korttidsudlejningsperioden og langtidsudlejningsperioden. Indtægter ved korttidsudlejning opgøres efter LL § 15 Q. Indtægter ved langtidsudleje kan opgøres efter reglerne i LL § 15 P.

Hvis et værelse fx har været udlejet 6 måneder til forskellige lejere gennem et udlejningsbureau, skal den skattepligtige indkomst opgøres efter LL § 15 Q, og hvis værelset den resterende del af året har været udlejet privat til en studerende, er det muligt at opgøre denne del af den skattepligtige indkomst efter LL § 15 P.

Bundfradrag efter LL § 15 Q beregnes som det forholdsmæssige antal dage boligen er udlejet efter LL § 15 Q ud af 365 dage. Tilsvarende vil bundfradraget efter LL § 15 P blive beregnet som det forholdsmæssige antal dage boligen er langtidsudlejet ud af 365 dage. I ovennævnte eksempel vil der fås halvt bundfradrag efter LL § 15 P og halvt bundfradrag efter LL § 15 Q, forudsat at alle korttidsudlejningsperioderne sammenlagt er et halvt år.

Hvis der sker langtidsudlejning hele indkomståret og herudover også korttidsudlejning, kan den samlede udlejningsperiode i visse tilfælde overstige et helt kalenderår. Hvis det sker, skal ejeren af boligen fra indkomståret 2022 opgøre bundfradraget for den del af udlejningen, der vedrører LL § 15 Q, og for den del af udlejningen, der vedrører § 15 P, i forhold til hele indkomståret. Det samlede bundfradrag vil derefter ikke kunne overstige det højeste af bundfradragene opgjort efter enten LL §§ 15 Q, stk. 1 og 2, eller 15 P, stk. 1 og 2.

Eksempel 1:

En ejer (A) af en helårsbolig korttidsudlejer et værelse via et bureau eller deleøkonomisk platform, som indberetter til Skatteforvaltningen, i 65 dage i begyndelsen af indkomståret. Derudover langtidsudlejer A også det samme værelse ud til en studerende resten af året. Boligen har en ejendomsværdi af 3 mio. kr. Indkomståret udgør 365 dage.

Korttidsudlejningen:

For den del af udlejningen, der vedrører korttidsudlejningen på 65 dage i begyndelsen af kalenderåret, kan nettolejeindtægten opgøres som følgende:

Udlejningsindtægt fra udlejning gennem bureau eller deleøkonomisk platform, der indberetter til Skatteforvaltningen	32.500 kr.
Bundfradrag for A	►32.300 kr.◄
Bundfradrag efter LL § 15 Q for A ((65/365) · 32.300)	►5.752 kr.◄
Lejeindtægt over bundfradrag (32.500 - 5.752)	►26.748 kr.◄
Skattepligtig indkomst (0,60 · 26.748)	►16.049 kr.◄

Langtidsudlejningen:

For den del af udlejningen, der vedrører langtidsudlejning til en studerende den resterende del af året, kan nettolejeindtægten opgøres som følgende:

Udlejningsindtægt fra langtidsudlejning efter LL § 15 P	50.000 kr.
Bundfradrag for A (1 1/3 pct. · 3 mio. kr.)	40.000 kr.
Bundfradrag efter ligningslovens § 15 P for A ((300/365) · 40.000)	32.800 kr.
Lejeindtægt over bundfradrag (50.000 - 32.800)	17.200 kr.
Skattepligtig indkomst (50.000 - 31.800)	17.200 kr.

Eksemplet viser opgørelsen af den skattepligtige indkomst, når en udlejer foretager både kort- og langtidsudlejning og benytter reglerne i LL §§ 15 Q og 15 P.

A vil både skulle opgøre lejeindtægterne for korttidsudlejningen efter reglerne i LL § 15 Q og lejeindtægterne for langtidsudlejningen efter reglerne i LL § 15 P.

Opgørelserne af lejeindtægterne skal holdes adskilt fra hinanden, da det vedrører to forskellige udlejninger og dermed to forskellige regelsæt. I eksemplet overstiger bundfradragene efter LL §§ 15 P og 15 Q (32.800 kr. + 5.752 kr. = 38.552 kr.) ikke det højeste af bundfradragene på 40.000 kr. efter LL § 15 P, som udgør et loft over det samlede bundfradrags størrelse.

Bundfradragene bliver derfor ikke omfattet af maksimeringsreglen i LL § 15 Q, stk. 4, 2. pkt.

A vil skulle sørge for at rette oplysningerne på A’s oplysningsskema om A’s lejeindtægter i indkomståret. Dette indebærer, at A’s bundfradrag for den del af udlejningen, der vedrører korttidsudlejningen efter LL § 15 Q, skal rettes til 5.752 kr. Derudover skal A oplyse om lejeindtægter fra den del af udlejningen, der vedrører langtidsudlejningen efter LL § 15 P. Dette indebærer, at A opnår et bundfradrag på 32.800 kr. efter LL § 15 P og et bundfradrag på 5.752 efter LL § 15 Q.

Eksempel 2:

En ejer (A) af en helårsbolig langtidsudlejer et værelse til en studerende fra og med august til og med december. Boligen har en ejendomsværdi på 3 mio. kr. Derudover korttidsudlejer A også et andet værelse via et bureau eller deleøkonomisk platform, som indberetter til Skatteforvaltningen, i 20 dage i løbet af indkomståret, der udgør 365 dage.

Langtidsudlejningen:

Udlejningsindtægt fra langtidsudlejning efter LL § 15 P	25.000 kr.
Bundfradrag for A (1 1/3 pct. · 3 mio. kr.)	40.000 kr.
Beregning af bundfradrag ift. 365 dage (153/365 · 100)	42 pct.
Bundfradrag efter LL § 15 P for A (0,42 · 40.000)	16.800 kr.
Skattepligtig indkomst (25.000 - 16.800)	8.200 kr.

Korttidsudlejningen:

Udlejningsindtægt fra udlejning gennem bureau eller deleøkonomisk platform, der indberetter til Skatteforvaltningen	10.000 kr.
Bundfradrag for A	►32.300 kr.◄
Bundfradrag efter LL § 15 Q for A ((20/365) · 32.300)	►1.770 kr.◄
Lejeindtægt over bundfradrag (10.000 - 1.770)	►8.230 kr.◄
Skattepligtig indkomst (0,60 · 8.230)	►4.938 kr.◄

Eksemplet viser opgørelsen af den skattepligtige indkomst for A for henholdsvis langtidsudlejningen efter LL § 15 P og korttidsudlejningen efter LL § 15 Q. A vil både skulle opgøre lejeindtægterne for korttidsudlejningen efter reglerne i LL § 15 Q og lejeindtægterne for langtidsudlejningen efter reglerne i LL § 15 P. Det samlede bundfradrag efter begge regelsæt er på (16.800 kr. + 1.495 kr. = 18.360 kr.) og det samlede bundfradraget begrænses hermed ikke.

Opgørelserne af lejeindtægterne skal holdes adskilt fra hinanden, da det vedrører to forskellige udlejninger og dermed to forskellige regelsæt.

Eksempel 3:

En ejer (A) af en ejerbolig langtidsudlejer et værelse ud til en studerende et helt kalenderår. Boligen har en ejendomsværdi af 3 mio. kr. Derudover korttidsudlejer A et andet værelse via et bureau eller deleøkonomisk platform, som indberetter til Skatteforvaltningen, i 20 dage i løbet af indkomståret, der udgør 365 dage. Den samlede udlejningsperiode bliver dermed 385 dage.

For den del af udlejningen, der vedrører langtidsudlejning til en studerende et helt kalenderår, kan nettolejeindtægten opgøres som følgende:

Langtidsudlejningen:

Udlejningsindtægt fra langtidsudlejning efter LL § 15 P	54.000 kr.
Bundfradrag for A (1 1/3 pct. · 3 mio. kr.)	40.000 kr.
Bundfradrag efter LL § 15 P for A ((365/365) · 40.000)	40.000 kr.
Skattepligtig indkomst (54.000 - 40.000)	14.000 kr.

For den del af udlejningen, der vedrører korttidsudlejningen på 20 dage i løbet af kalenderåret, kan nettolejeindtægten opgøres som følgende:

Korttidsudlejningen:

Udlejningsindtægt fra udlejning gennem bureau eller deleøkonomisk platform, der indberetter til Skatteforvaltningen	10.000 kr.
Bundfradrag for A	►32.300 kr.◄
Bundfradrag efter LL § 15 Q for A ((20/365) · 32.300)	►1.770 kr.◄
Lejeindtægt over bundfradrag (10.000 - 1.770)	►8.230 kr.◄
Skattepligtig indkomst (0,60 · 8.230)	►4.938 kr.◄

Eksemplet viser opgørelsen af den skattepligtige indkomst for A for henholdsvis langtidsudlejningen efter LL § 15 P og korttidsudlejningen efter LL § 15 Q.

I eksemplet overstiger antallet af udlejningsdage (385 dage) et helt kalenderår (365 dage).

A vil skulle opgøre lejeindtægterne for korttidsudlejningen efter reglerne i LL § 15 Q og lejeindtægterne for langtidsudlejningen efter reglerne i LL § 15 P. Opgørelserne af lejeindtægterne skal holdes adskilt fra hinanden, da det vedrører to forskellige udlejninger og dermed to forskellige regelsæt.

I eksemplet overstiger bundfradragene efter LL §§ 15 P og 15 Q det højeste af bundfradragene på 40.000 kr. efter LL § 15 P. A vil skulle sørge for at rette oplysningerne på A’s oplysningsskema om A’s lejeindtægter i indkomståret. Dette indebærer, at A’s bundfradrag for den del af udlejningen, der vedrører korttidsudlejningen efter LL § 15 Q, skal rettes til 1.770 kr.

Derudover skal A oplyse om lejeindtægter fra den del af udlejningen, der vedrører langtidsudlejningen efter LL § 15 P.

Da det samlede bundfradrag ikke kan overstige det højeste af bundfradragene, medfører det, at A må vælge:

• om hele bundfradraget på 40.000 kr. ønskes anvendt i langtidsudlejningsindtægterne efter LL § 15 P - og dermed intet bundfradrag i korttidsudlejningsindtægterne efter LL § 15 Q, eller
• om der for den del af udlejningen, som vedrører langtidsudlejningen efter LL § 15 P, ønskes foretaget et bundfradrag på (40.000 kr. - 1.770 kr.) = 38.230 kr. og herefter også et bundfradrag på 1.770 kr. i korttidsudlejningsindtægterne.

Regnskabsmæssig opgørelse af resultatet ved udlejningen

Hvis en ejer eller en fremlejer, der udlejer sin helårsbolig en del af indkomståret, eller udlejer værelser i boligen, vælger ikke at foretage en skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen efter reglerne i LL § 15 P, stk. 1 eller 2, skal resultatet af udlejningen opgøres efter et regnskabsmæssigt princip. Se LL § 15 P, stk. 3.

Den regnskabsmæssige opgørelse medfører, at hele bruttolejeindtægten skal indtægtsføres, og at de udgifter, der er forbundet med udlejningen, herunder afskrivninger på inventaret, kan fratrækkes. Det samlede fradragsbeløb kan dog ikke overstige bruttolejeindtægten. Se LL § 15 P, stk. 3.

Fradraget for udgifter i forbindelse med udlejningen fremgår af LL § 15 P, stk. 3, og LL § 14, stk. 3, jf. LL § 15 J, stk. 1.

De udgifter, der kan trækkes fra i regnskabet, er herefter de forholdsmæssige udgifter til fx el, gas, vand, telefon og varme.

Ved fremleje af lejebolig eller andelsbolig kan endvidere fratrækkes den forholdsmæssige andel af fremlejers husleje for det udlejede, dvs. den del af huslejen, der reelt svarer til det udlejede - også set i forhold til længden af udlejningsperioden.

Hvis det udlejede er møbleret, kan eventuelle vedligeholdelsesudgifter og afskrivninger på inventaret fratrækkes. Se kapitel 2 i afskrivningsloven om blandet benyttede driftsmidler.

Bemærk

Udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen kan ikke fratrækkes. Se LL § 15 J, stk. 1 og 2. Dette gælder også andre løbende driftsudgifter, fx udgifter til forsikring af ejendommen, renovation, skorstensfejning mv.

Ejendomsskat

Når en ejendom benyttes erhvervsmæssigt i et ikke uvæsentligt omfang, kan den del af ejendomsskatten, der vedrører det erhvervsmæssigt benyttede, fratrækkes. Se LL § 14.

Efter praksis anses udlejning til beboelse i denne forbindelse for erhvervsmæssig benyttelse af ejendommen. Se TfS 1991, 403 LSR.

Efter praksis er der tale om en uvæsentlig erhvervsmæssig benyttelse, hvis benyttelsen svarer til mindre end 10 pct. af ejendommen.

Se afsnit C.H.3.2.3.2 om fradrag for ejendomsskatter.

Bemærk

Det samlede fradragsbeløb kan dog ikke overstige bruttolejeindtægten. Se LL § 15 P, stk. 3.

Ejendomsværdiskat

Når resultatet af udlejningen opgøres efter den regnskabsmæssige metode, skal den beregnede ejendomsværdiskat for hele indkomståret nedsættes forholdsmæssigt, så der kun beregnes ejendomsværdiskat for den periode eller for den del af ejendommen, der ikke har været udlejet.

Skift af opgørelsesmetode

En ejer eller en fremlejer kan altid overgå fra at anvende en skematisk opgørelse af resultatet af udlejning af en helårsbolig til i stedet at anvende en regnskabsmæssig opgørelse. Er den regnskabsmæssige metode valgt, kan ejeren eller fremlejeren ikke vælge senere at overgå til at anvende en skematisk opgørelse.

Bemærk

Der gælder særlige regler for fradrag for udgifter i forbindelse med udlejning af fredede ejendomme. Se LL § 15 K og afsnit C.H.3.3.1.2.

Virksomheds- og kapitalafkastordningen

Hverken virksomheds- eller kapitalafkastordningen kan anvendes på resultatet ved udleje af værelser eller af hele boligen en del af året, fordi der ikke i skattemæssig forstand er tale om erhvervsmæssig virksomhed.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Landsretsdomme
SKM2019.91.ØLR	SKAT havde forhøjet skatteyderens skattepligtige indkomst skønsmæssigt med indtægter fra værelsesudlejning. Byretten fandt ikke, at skatteyderen havde bevist, at skattemyndighedernes skøn var udøvet på et forkert grundlag eller var åbenbart urimeligt og frifandt Skatteministeriet. Landsretten tiltrådte, at SKAT havde været berettiget til at foretage en skønsmæssig ansættelse af A's indkomst for 2010 til 2012.   Landsretten fandt dog, at skattemyndighederne fejlagtigt havde lagt til grund, at den ene lejer havde lejet sit værelse i hele 2012, og at den månedlige leje alene udgjorde 3.000 kr. i overensstemmelse med nogle kvitteringer, der var fremlagt for landsretten. Landsretten hjemviste derfor ansættelserne til fornyet behandling ved skattemyndighederne.	Tidligere instans SKM2018.199.BR
TfS 2001, 767 VLR	Fremleje af værelser i parcelhus. Indtægter ved udlejning blev ansat skønsmæssigt, fordi der ikke var indsendt regnskab for udlejningen, og den skriftlige dokumentation i øvrigt var mangelfuld. Det udøvede skøn blev ikke anset for urimeligt eller foretaget på fejlagtigt eller ufuldstændigt grundlag.
TfS 1998, 409 ØLR	Sagen drejede sig om spørgsmålet om en sommerhusudlejers adgang til standardfradrag efter LL § 15 O, stk. 2, 2. pkt. (fradrag 40 pct. efter foretaget bundfradrag) i tilfælde, hvor udlejeren ikke i sin indkomstopgørelse medregnede lejerens betaling for el, varme, telefon mv. Landsretten fastslog, at fradrag efter LL § 15 O, stk. 2, 2. pkt., forudsætter, at lejerens betaling for el, varme, telefon mv. medregnes i udlejerens indkomstopgørelse (bruttolejen), og når udlejeren udeholder disse indtægter, kan han eller hun alene få fradrag efter LL § 15 O, stk. 3.
Byretsdomme
SKM2014.567.BR	Sagsøgeren fik ikke medhold i, at hun kunne anvende værelsesreglen og bundfradraget i LL § 15 P i en situation som den foreliggende, hvor ejendommen indeholder to boliger.
SKM2008.526.BR	Udlejningen af en lejlighed begyndte august 2003 og fortsatte herefter uafbrudt. Udlejeren kunne derfor ikke opnå et standardiseret fradrag efter LL § 15 P, stk. 2, 3. pkt., idet der ikke, jf. bestemmelsen, forelå udlejning "en del af indkomståret".
Landsskatteretskendelser
SKM2021.307.LSR	Tofamiliehus. Ejeren anvendte den ene lejlighed til egen bolig, mens den anden lejlighed havde været korttidsudlejet i en del af indkomståret. Ejeren betalte ejendomsværdiskat af begge lejligheder. Retten fandt, at en ejendom der indeholder to selvstændige lejligheder til beboelse, ikke i sig selv udelukker anvendelsen af bundfradrag efter LL § 15 P. Og da betingelserne for anvendelse af bundfradraget i øvrigt var opfyldt, fandt retten, at ejeren kunne opgøre resultatet af udlejningen efter LL § 15 P.	Se SKM2022.125.SKTST. Genoptagelsesstyresignal udarbejdet på baggrund af afgørelsen. Afgørelsen vedrører korttidsudlejning efter LL § 15 P. Fra og med indkomståret 2021 kan denne type udlejning alene foretages efter LL § 15 Q. Om udlejning af tofamilieshuse, se afsnit C.H.3.4.3.
SKM2019.646.LSR	Klageren ejede den ene halvdel af en ejendom, der bestod af to selvstændige lejligheder. De to ejere havde brugsretten til hver sin lejlighed. Med henvisning til SKM2014.567.BR bemærkede retten, at ejendommen i relation til LL § 15 P indeholdt to selvstændige boliger, hvorfor bestemmelsen ikke fandt anvendelse på udleje af hele klagerens lejlighed. LL § 15 P, stk. 2, fandt heller ikke anvendelse, fordi hele den bolig, som klageren havde rådighed over, blev udlejet kontinuerligt hele året i de pågældende indkomstår.
SKM2007.898.LSR	Tofamilieshus. Udleje af den ene lejlighed og udlejning af værelser i den lejlighed, ejeren selv bebor. Resultatet af værelsesudlejningen skulle opgøres efter LL § 15 P, stk. 3, hvorefter der var fradrag for udgifter, som nævnt i LL § 15 P, stk. 1, 6. pkt. Ikke fradrag for faktiske udgifter vedrørende ejendommen, bortset fra renter af indestående prioriteter samt reservefonds- og administrationsbidrag til realkreditinstitutter, jf. LL § 15 J, stk. 1. Alene godkendt fradrag for udgifter i forbindelse med selve udlejningen.
TfS 1991, 403 LSR	Fradrag for ejendomsskatter. I et enfamilieshus, som ejeren selv boede i, var der udlejet nogle værelser til beboelse, svarende til 24 pct. af boligarealet. Landsskatteretten fandt, at denne udlejning ikke kunne anses for erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed. Der blev dog godkendt fradrag for 24 pct. af ejendomsskatterne, fordi det af bemærkningerne i betænkningen vedrørende LL § 14, stk. 3, fremgik, at udlejning til beboelse i denne forbindelse blev sidestillet med erhvervsmæssig anvendelse.
Skatterådet
SKM2011.434.SR	Tofamilieshus. Helårsstatus. Flere ejere. Ejerne kunne ikke anvende reglerne i LL § 15 O i forbindelse med udlejning af begge lejligheder som fritidsboliger, da de havde status som helårsboliger. Da ejerne havde rådighed over og kunne bebo helårsboligerne, kunne reglerne i LL § 15 P anvendes forholdsmæssigt for hver af ejerne. Ved udlejning af den ene lejlighed som fritidsbolig og den anden lejlighed som helårsbolig, skulle resultatet af udlejningen opgøres efter forskellige metoder.