Indhold

Dette afsnit beskriver, i hvilke situationer der skal betales ejendomsværdiskat. Det vil sige, hvornår ejendommen står til rådighed som bolig for ejeren. Afsnittet beskriver også reglerne for, hvornår ejendomsskatteloven gælder ved udleje og ved fribolig for forældre m.fl. Reglerne for ægtefællers fælles eller separate bolig er omtalt til slut.

Afsnittet indeholder:

Ejendommen står til rådighed som bolig for ejeren
Køb og salg af ejendommen
Nybygninger
Ændring af vurdering
Udlejning af ejendommen
Bolig i egen udlejningsejendom
Fribolig for forældre og svigerforældre m.fl.
Ægtefæller, der bor i fælles bolig
Ægtefæller, der bor alene
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Ejendommen står til rådighed som bolig for ejeren

Ejendomsværdibeskatning forudsætter, at

ejendommen er omfattet ►af ESL § 3 ◄og
ejeren har rådighed over ejendommen til beboelse.

Se afsnit C.H.4.2.3 om de forskellige typer af ejendomme, der er omfattet af► ESL § 3◄.

Udgangspunktet er, at ejeren skal betale ejendomsværdiskat, uanset om ejeren ►faktisk◄ udnytter sin rådighed til beboelse eller ej.

►Bemærk

Det er en betingelse for betalingen af ejendomsværdiskat, at der på ejendommen ligger en bygning, der er egnet til beboelse. Se SKM2015.279.LSR, hvor denne betingelse ikke ansås for opfyldt på en ejendom med en bygning vurderet som et sommerhus. Efter det oplyste var bygningen et lille, dårligt vedligeholdt træhus, der ikke i klagers ejertid havde været anvendt til beboelse, og der havde hverken nu eller oprindeligt været køkkenfaciliteter, el, vand, varme eller toilet. Bygningen ansås derfor ikke egnet til fritidsbolig.

Rådighed

Ejendomsværdibeskatningen afhænger af, om ejeren har rådighed over ejendommen til beboelse. Se ESL § 1, stk. 3. Det er ikke en betingelse, at ejeren rent faktisk udnytter denne rådighed til beboelse.◄

Se SKM2021.419.LSR, hvor ejendomsværdiskatten ikke blev nedsat som følge af, at ejeren af en feriebolig beliggende i Italien ikke kunne anvende denne i en periode, da Italien havde indført et midlertidigt indrejseforbud på grund af COVID-19. Boligen ansås for fortsat at stå til rådighed for ejeren.

Hvis en ejer har flere ejendomme, der er omfattet af ►ejendomsskatteloven◄, skal ejeren betale ejendomsværdiskat af alle de ejendomme, hvor boligdelen står til rådighed for ejeren.

En ejer, der har flere landbrugsejendomme, skal betale ejendomsværdiskat af stuehuset til en landbrugsejendom, selv om det står tomt i fx to år. Se SKM2007.396.LSR.

Ubeboelighed

Der skal ikke betales ejendomsværdiskat, når ejeren midlertidigt er afskåret fra at benytte boligen, fordi ejendommen er ubeboelig. Det er fordi ejendommen skal kunne være bolig for ejeren, for at der beregnes ejendomsværdiskat.► Se ESL § 15, stk. 2.◄

Praksis for, hvornår ejendommen er ubeboelig i relation til statsskattelovens regler om lejeværdi, gælder også for ejendomsværdiskat.► Ved vedtagelsen af ejendomsskatteloven er der ikke tilsigtet nogen ændring af denne retstilstand.◄

Se LSRM 1981, 20 LSR, hvor der ikke skulle betales skat af lejeværdien, fordi ejendommen var ubeboelig på grund af hærværk, idet samtlige installationer og ruder var ødelagt, og ejendommens forsyning af elektricitet, gas og vand var afbrudt.

Se også LSRM 1982, 23 LSR, hvor en vandskade havde bevirket, at familien måtte flytte fra boligen i 106 dage på grund af gennemgribende reparationer, og hvor årsagen til boligens tilstand efter det oplyste ikke skyldtes klagerens forhold.

Betænkningen til lovforslaget til lov nr. 290 af 15/5 2002 (L 100) præciserer desuden på grundlag af praksis fra lejeværdireglerne, hvornår en ejendom ikke kan tjene til bolig i de tilfælde, hvor dette skyldes, at ejendommen er ubeboelig.

Ved indflytning er det således ikke et krav, at alle installationer m.v. skal være afsluttede, før ejendommen kan bruges som bolig. Tværtimod kan en ejendom betragtes som beboelig, selv om en enkelt installation eller tilslutning mangler. Overnatning i ejendommen har ikke selvstændig betydning, men en overnatning i et næsten færdigt hus peger i retning af, at ejendommen er taget i brug og dermed kan anvendes som bolig.

Efter indflytning betragtes boligen som ubeboelig, hvis fx huset er styrtet sammen på grund af stormvejr, eller en vandskade har gjort hele boligen ubeboelig. Vandskade i enkelte rum er som udgangspunkt ikke nok til at betragte boligen som ubeboelig og heller ikke nok til at nedsætte ejendomsværdiskatten forholdsmæssigt.

►Det fremgår, af bemærkningerne til ESL § 15, stk. 2, i LSF 113 af 26. april 2023, at i tilfælde, hvor boligen i en periode har været mindre anvendelig til beboelse som følge af til- eller ombygning samt renovering eller istandsættelse, der ikke sker i tilknytning til udbedring af en indtruffen skade på hele boligen, vil boligen ikke skulle anses for at være ubeboelig efter ESL § 15, stk. 2. Den ulempe, der vil være forbundet med, at ejendommen i en periode er mindre anvendelig til beboelse som følge af til- eller ombygning samt renovering eller istandsættelse, der ikke sker i tilknytning til udbedring af en indtruffen skade på hele boligen, vil således ikke skulle sidestilles med ubeboelighed efter bestemmelsen. Det betyder, at ejeren skal betale ejendomsværdiskat, medmindre der er indtruffet en skade på hele boligen, som gør den ubeboelig, og hvor årsagen hertil ikke skyldes ejerens forhold. Se bl.a. SKM2012.525.LSR.

Se også SKM2023.166.LSR, hvor retten ikke fandt godtgjort, at ejendommen som følge af renoveringen var ubeboelig i hele eller dele af de påklagede indkomstår. Ejendomsværdiskatten kunne derfor ikke nedsættes som følge heraf. Det forhold, at SKAT for tidligere år havde anset ejendommen for ubeboelig, afskar ikke Skattestyrelsen fra at træffe en anden afgørelse for efterfølgende indkomstår.◄

Ejeren skal kunne dokumentere, at ejendommen er fraflyttet midlertidigt, fordi den er ubeboelig, fx ved hjælp af forsikringsdokumenter.

►Nedsættelse◄

Ejendomsværdiskatten nedsættes forholdsmæssigt i det omfang, ejendommen ikke kan være bolig for ejeren.

►Ved hel eller delvis udlejning af boligen efter LL § 15 O, stk. 1, § 15 P, stk. 1, 3.-5. pkt., eller stk. 2, 3.-5. pkt., eller § 15 Q, stk. 1, hvor der anvendes bundfradrag, nedsættes ejendomsværdiskatten dog ikke.

I andre tilfælde af udlejning nedsættes ejendomsværdiskatten med den andel af ejendomsværdiskatten, der svarer til den udlejede del. Se ESL § 15, stk. 5

Har ejeren ikke ejet ejendommen i hele indkomståret, bliver ejendomsværdiskatten nedsat forholdsmæssigt. Se ESL § 15, stk. 2. ◄

Bemærk

Udenlandske ejendomme er også omfattet af ejendomsværdiskat på samme betingelser som danske ejendomme, når ejeren er en fuldt skattepligtig person. ►Se afsnit C.H.4.2.5.2 om beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten for udenlandske ejendomme.◄

►Ændret anvendelse i indkomståret

Ejendomsværdibeskatningen følger anvendelsen af ejendommen i løbet af indkomståret. Se ESL § 15, stk. 2.

Hvis en ejendom anvendes 100 pct. til beboelse den 1. januar, men den 1. marts ændres anvendelsen til 70 pct. beboelse og 30 pct. erhverv, indebærer det, at der kun vil ske ejendomsværdibeskatning af 70 pct. af ejendommen fra og med den 1. marts.

Ejendomsskatteloven sikrer hermed, at en sådan ændring i anvendelsen ikke først registreres ved næstkommende vurderingstermin, hvorefter der vil kunne gå 364 dage, hvor ejendomsværdibeskatningen skete på et misvisende grundlag.

Ejendomsværdisskatteloven er på dette punkt ændret i forhold til den tidligere gældende bestemmelse i EVSL § 11, stk. 2, 1. pkt., så ejendomsværdibeskatningen følger anvendelsen af ejendommen i løbet af indkomståret. Se ESL § 15, stk. 2. ◄

Køb og salg af ejendommen

Reglerne om ejendomsværdiskat ved flytning i forbindelse med køb og salg fremgår af ESL § 15, stk. 3 og 4

Ved køb af en bolig anses ejendommen for at kunne være en bolig for ejeren eller dennes husstand fra ►og med◄ overtagelsesdagen.

►En køber af en ejendom vil som udgangspunkt blive pålagt ejendomsværdiskat fra og med overtagelsesdagen. Hvis køberen flytter ind senere end overtagelsesdagen, vil køberen dog undtagelsesvist først blive pålagt ejendomsværdiskat fra og med indflytningsdagen.

Reglen vil fx finde anvendelse i tilfælde, hvor ejeren beskattes af rådigheden af en eller flere ejendomme og en eller flere af disse er under afhændelse. I et sådant tilfælde, skal ejeren ikke både betale ejendomsværdiskat af den gamle og nye ejendom samtidig, hvis ejeren ikke er flyttet ind i den nye ejendom.◄

I SKM2020.543.LSR anså Landsskatteretten det for sandsynliggjort, at indflytning først var sket på et tidspunkt, der lå efter at boligejeren havde tilmeldt sig folkeregisteret som havende bopæl på adressen. Det fremgår af de faktiske forhold i sagen, at ejendommen var ubeboelig i en længere periode i forbindelse med indflytningen, og at perioden fra købet til indflytning blev ekstraordinær lang grundet byggesagsbehandling og en verserende retssag.

Se også SKM2022.215.LSR, hvor Landsskatteretten fandt det for sandsynliggjort, at ejer først var flyttet ind senere end overtagelsesdagen. Den gamle ejendom var løbende blevet udbudt til salg, herunder i de påklagede indkomstår. Det fremgår af de faktiske forhold i sagen, at sygdom og andre personlige forhold havde gjort flytning vanskelig. Landsskatteretten fandt, at klageren først skulle betale ejendomsværdiskat af den nye ejerbolig fra indflytningsdagen.

Se også SKM2023.166.LSR hvor Landsskatteretten bl.a. fandt, at idet der ikke var indledt salgsbestræbelser vedrørende klagerens tidligere ejerbolig, skulle klageren medregne ejendomsværdiskat fra overtagelsesdagen og ikke først fra indflytningsdagen, efter til- og fraflytningsreglen i ►den dagældende◄ ejendomsværdiskattelovs § 11, stk. 1, 3.-4. pkt. ►Reglen findes i den gældende ESL § 15, stk. 2 og 3.◄ Denne sag vedrørte også om ejendommen var nybygget og der derfor ikke skulle betales ejendomsværdiskat. Dette fandt retten ikke var tilfældet. Endelig vedrørte sagen også, om ejendommen som følge af renoveringen var ubeboelig i hele eller dele af de påklagede indkomstår. Landsskatteretten fandt, at ejendomsværdiskatten heller ikke som følge heraf kunne nedsættes.

Ved salg af en bolig anses ejendommen for at være bolig for ejeren eller dennes husstand til og med ►dagen før◄ overtagelsesdagen. Hvis sælger flytter ud tidligere end overtagelsesdagen, beregnes der ejendomsværdiskat indtil udflytningsdagen i stedet for til og med overtagelsesdagen.

►Hvis sælger i forbindelse med et køb og salg af ejendomme er ejendomsskattepligtig af to ejendomme, fordi ejeren forsøger at afhænde den tidligere ejendom, mens han eller hun allerede er flyttet ind i den nyerhvervede ejendom, skal ejeren ikke både betale ejendomsværdiskat af den gamle og nye ejendom samtidig. I det tilfælde bliver ejeren beskattet af den tidligere ejendom indtil udflytningsdagen.

Reglerne om ejendomsværdiskat ved flytning i forbindelse med køb og salg i ESL § 15 finder ikke anvendelse ved opgivelse af den gamle ejerbolig, når den pågældende ikke er ejendomsværdiskattepligtig af denne. Se SKM2022.214.LSR, hvor ejer var ejendomsværdiskattepligtig af ny ejerbolig fra overtagelsesdagen, idet den gamle ejerbolig alene var ejet af klagerens ægtefælle.◄

Sommerhuse

Ved køb og salg af sommerhuse og lignende beregnes der ejendomsværdiskat fra overtagelsesdagen. Indkomståret anses for at udgøre 360 dage med 30 dage i hver kalendermåned.

Når det skal afgøres, om der er tale om et sommerhus eller en helårsbolig, lægges der vægt på den faktiske anvendelse af ejendommen. Den klassifikation, der bruges ved ejendomsvurderingen, er kun vejledende.

For sommerhuse og lignende har den faktiske indflytningsdag og udflytningsdag ikke betydning for ejendomsværdiskatten. For sommerhuse og lignende betales ejendomsværdiskat fra overtagelsesdagen. Formuleringen »og lignende« dækker over øvrige fritidsboliger og omfatter fx ejerlejligheder til fritidsbeboelse, hotelejerlejligheder og nedlagte landbrug.

Nybygninger

►Ejeren skal ikke betale ejendomsværdiskat, så længe et nybyggeri ikke anses for færdigbygget ved ejendomsvurderingen i indkomståret. Se ESL § 13, stk. 3, 2. pkt.

Det er vurderingsmyndighederne, der bestemmer, om en nybygning er færdigbygget. Se EVL § 52.

Ifølge EVL § 52 anses nybyggeri automatisk for færdigbygget og beboeligt 1 år efter, at byggetilladelsen er givet. Om- eller tilbygning anses også automatisk anses for afsluttet 1 år efter, at byggetilladelsen er givet. Dette gælder, medmindre ejeren dokumenterer andet over for Skatteforvaltningen, herunder at byggeriet eller om- eller tilbygningen faktisk ikke er henholdsvis færdigbygget og beboelig eller afsluttet.

Hvis et nybyggeri efter EVL § 52 anses som færdigbygget eksempelvis den 1. juli i indkomståret 2027, vil der således ikke skulle betales ejendomsværdiskat for indkomståret 2027, men først fra indkomståret 2028.

Se dog SKM2019.276.LSR, hvor en ejendom var vurderet som færdigbygget, men hvor lejligheden aldrig havde været beboelig. I denne situation kom retten frem til, at der ikke skulle betales ejendomsværdiskat.

Se også afsnit C.H.4.2.5.1 Beregningsgrundlag, nedslag og satser for danske ejendomme, hvor reglerne om foreløbige beskatningsgrundlag for nybyggede ejendomme er beskrevet. ◄

Ændring af vurdering

Ændringer som følge af klager og ordinære genoptagelser af vurderinger har skattemæssig virkning fra tidspunktet for den vurdering, der er blevet ændret.

Ved ekstraordinær genoptagelse har genoptagelsen som hovedregel fremadrettet skattemæssig virkning, dvs. virkning for vurderinger, der er foretaget efter det tidspunkt, hvor genoptagelsen sker.

Se afsnit A.A.8.4 om genoptagelse af vurderinger og skattemæssig virkning.

Udlejning af ejendommen

►Udlejning af hele boligen en del af indkomståret eller værelsesudlejning◄

Når ejeren af en ejendom udlejer værelser i boligen til beboelse eller udlejer hele boligen en del af året, og ejeren vælger at bruge metoden med bundfradrag ved sin indkomstopgørelse, medfører udlejningen ikke, at ejendomsværdiskatten bliver nedsat. Det fremgår af LL § 15 P, stk. 1, 3.-5. pkt., § 15 P, stk. 2, 3.-5. pkt. og ESL § 15, stk. 5. Udlejning efter LL § 15 P skal ske til den samme eller de samme personer i en sammenhængende periode på mindst 4 måneder (langtidsudleje). Se LL § 15 P, stk. 4.

Når ejeren udlejer en del af værelserne i en helårsbolig til beboelse eller udlejer hele boligen en del af året til beboelse (korttidsudlejning), og ejeren vælger at bruge metoden med bundfradrag ved sin indkomstopgørelse, medfører udlejningen ikke, at ejendomsværdiskatten bliver nedsat. Det fremgår af LL § 15 Q, stk. 2 og ►ESL § 15, stk. 5◄.

Når en ejer udlejer en fritidsbolig en del af året, og ejeren vælger at bruge metoden med bundfradrag ved sin indkomstopgørelse, nedsættes ejendomsværdiskatten ikke som følge af udlejningen. Se LL § 15 O, stk. 1 og ►ESL § 15, stk. 5◄.

I andre tilfælde, hvor en del af boligen udlejes, bliver ejendomsværdiskatten som beregnet efter ESL §§ 22-26 nedsat med den andel af ejendomsværdiskatten, der svarer til den udlejede del. Hvis hele boligen udlejes ►en del af indkomståret◄, skal ejeren tilsvarende ikke betale ejendomsværdiskat for den periode, hvor boligen udlejes. ►Se ESL § 15, stk. 5, 2. pkt. ◄

Se afsnit C.H.3.4 om udlejning af privat bolig.

►Erhvervsmæssig udlejning af hele ejendommen i hele indkomståret

Udlejer en ejer af en ejendom den pågældende ejendom erhvervsmæssigt, har ejeren af ejendommen ikke rådighed over ejendommen til beboelse for sig selv. Derfor skal ejeren ikke betale ejendomsværdiskat, hvis ejendommen udlejes erhvervsmæssigt. Se ESL § 3, stk. 3.

Reglen fremgik tidligere af EVSL § 1, stk. 1, nr. 2. Der er ikke ved vedtagelsen af ejendomsskatteloven tilsigtet nogen ændring i den eksisterende praksis for, hvornår en ejendom anses for erhvervsmæssigt udlejet, og hvornår ejendommen er omfattet af ejendomsværdiskatten.

Se følgende afsnit om praksis for, hvornår en ejendom anses for erhvervsmæssigt udlejet og opgørelsen af udlejningsresultatet:

C.H.3.4.1.2 Udlejning af helårsbolig i hele indkomståret
C.H.3.2 Udlejningsejendomme med videre.

Hvis boligen er stillet til rådighed for eller udlejet til fx ejernes børn, skal boligen betragtes som en udlejningsejendom, og ejeren skal beskattes af en lejeindtægt, der svarer til udlejningsværdien, medmindre ejeren i væsentligt omfang også selv bruger boligen.

Se afsnit C.H.3.2.2 om indtægter ved udlejning af fast ejendom samt LSRM 1970, 110 LSR og LSRM 1970, 24 LSR.◄

Bolig i egen udlejningsejendom

Ejere, der bor i deres egen udlejningsejendom, skal som udgangspunkt ikke betale ejendomsværdiskat, fordi deres lejlighed sidestilles med en udlejet lejlighed. Ejeren vil blive beskattet af lejeindtægten som personlig indkomst og kan trække de udgifter fra, der vedrører ejendommen. Det gælder også i samejetilfælde, hvis en ejer ikke bebor ejendommen, men udlejer sin del til en medejer eller en tredjemand. Se ESL § 16 .

Se også afsnittet C.H.4.2.5.3 om bl.a. sameje.

Se afsnit C.H.3.2.2 om indtægter ved udlejning, medmindre ejeren i væsentligt omfang også selv bruger boligen. Se LSRM 1970, 110 LSR og LSRM 1970, 24 LSR.

Den eksisterende praksis for, hvornår en ejendom med en eller to selvstændige lejligheder bliver beskattet som en udlejningsejendom, er ikke ændret efter, at ejendomsværdiskatten blev indført ►og heller ikke i forbindelse med vedtagelsen af ejendomsskatteloven.◄

Bemærk

Se dog afsnit C.H.4.2.3, punkterne 7 og 8, om de særlige situationer, hvor der beregnes ejendomsværdiskat af lejligheder i udlejningsejendomme.

Fribolig for forældre og svigerforældre m.fl.

Regel

Ejeren af en ejerbolig skal betale ejendomsværdiskat, når forældre, svigerforældre eller bedsteforældre m.fl. uden eller mod delvis betaling får boligen stillet til rådighed. Ejeren beskattes altså på samme måde, som hvis han eller hun boede der.

Reglen om fribolig for forældre og svigerforældre m.fl. står i LL § 12 A, og anvendes, når boligen ville være omfattet af ►ESL § 3, stk. 1,◄ hvis ejeren selv havde benyttet boligen.

LL § 12 A gælder også i de situationer, hvor ejendommen indeholder en eller to selvstændige lejligheder, og hvor vurderingsmyndigheden har ansat en ejendomsværdi for boligdelen efter EVL § 35, stk. 1.

Hvis forældrene eller svigerforældrene m.fl. betaler en leje, der overstiger 250 pct. af ejendomsværdiskatten, skal ejeren medregne det overskydende beløb i sin indkomst. Normalt skulle ejeren beskattes af hele den leje, som boligen ville kunne indbringe ved udlejning til en uafhængig person (markedslejen), når boligen stilles til rådighed vederlagsfrit.

Betingelser

Betingelserne for at stille fribolig til rådighed efter LL § 12 A er, at:

boligen stilles til rådighed for ejerens eller ejerens ægtefælles forældre, stedforældre eller bedsteforældre
mindst en af forældrene, stedforældrene eller bedsteforældrene er førtidspensionist, seniorpensionist, tidlig pensionist, efterlønsmodtager, fleksydelsesmodtager eller har nået folkepensionsalderen. Se § 1 a i lov om social pension
den fribolig, der stilles til rådighed, ligger i tilknytning til en bolig, som ejeren eller ægtefællen bor i.

Folkepensionsalderen afhænger af, hvornår en person er født og indtræder mellem det 65. år og det 69. år. Se § 1 a i lov om social pension.

Ejerens samlever gennem de sidste to år, inden friboligen stilles til rådighed, sidestilles med ejerens ægtefælle.

Tilknytning

Ved bedømmelsen af, om ejerens bolig og friboligen ligger i tilknytning til hinanden, lægges der vægt på den fysiske og geografiske afstand.

Lejligheder i samme opgang eller i naboopgange i etageejendomme anses for at være i tilknytning til hinanden. Det samme gør naborækkehuse og tofamilieshuse. To naboparcelhuse er også i tilknytning til hinanden, og det samme gælder også, hvis der er opført to selvstændige boliger på én parcelhusgrund. Se TfS 1997, 923 LSR og TfS 2000, 709 LSR, som begge handler om fribolig og tilknytning.

Uden for disse tilfælde skal hver enkelt sag bedømmes konkret, hvor der især lægges vægt på den ældres situation. Fx vil boligerne kunne anses for at have den tilstrækkelige tilknytning, hvis de ligger sådan, at det er rimeligt for at varetage et plejebehov hos den ældre.

Forældrene, svigerforældrene, bedsteforældrene m.fl. kan blive beskattet af friboligen. Se SKM2009.27.HR, hvor der var tale om en uopsigelig ret til fri bolig. I andre tilfælde indkomstbeskattes modtageren ikke, men der kan eventuelt ske gaveafgiftsberegning.

I SKM2016.629.LSR var der indgået en aftale om boligret mellem klageren og hans søn. Der var 1,3 km mellem de to ejendomme, og der var syv parceller mellem dem. Uanset at der var tale om boliger, der lå på landet, og uanset om klagerens søn dagligt kom på ejendommen som følge af, at det selskab, han ejede, drev virksomhed fra den, var det Landsskatterettens opfattelse, at denne afstand var for stor til, at boligerne kunne anses for at ligge i tilknytning til hinanden efter ligningslovens § 12 A. Boligen, der blev stillet til rådighed for klageren, lå derfor ikke i tilknytning til den ejendom, som klagerens søn beboede.

Ægtefæller, der bor i fælles bolig

Ejendomsværdiskatten for en fælles ejet bolig skal beregnes med halvdelen til hver, når ægtefællerne lever sammen, ►medmindre andet er opgivet.◄

Ejendomsværdiskatten for en fælles bolig, der er ejet af den ene af ægtefællerne, skal beregnes for den ægtefælle, der ejer ejendommen.

Kildeskattelovens regler om indkomstår, forfaldstidspunkt, forrentning, procenttillæg, opkrævning, hæftelser og inddrivelse gælder også i relation til ►ejendomsværdiskatten for fysiske personer. Se ESL § 31, stk. 1.◄

Ægtefæller, der bor alene

►Ejendomsskatteloven◄ bruges også under visse betingelser, når ejerens ægtefælle bor i ejendommen alene.

Hvis den ene ægtefælle midlertidigt bor i en fælles ejendom alene, fx fordi den anden ægtefælle er udstationeret, betyder det ikke, at ejeren undgår at betale ejendomsværdiskat. Det samme gælder, når ægtefællerne har ophævet samlivet, uden at samlivet er ophørt i skattemæssig henseende, dvs. indtil udgangen af det år, hvor deres samliv er ophævet, medmindre de forinden er blevet separeret eller skilt.

Hvis samlivet mellem ægtefællerne er ophørt i skattemæssig henseende, og den, der har forladt boligen, er ejer af denne, kan han eller hun bruge ejendomsværdiskattereglerne i stedet for statsskattelovens regler om objektiv lejeværdi i tiden indtil bodelingen mellem ægtefællerne. Se SKM2006.765.LSR, LSRM 1984, 16 LSR, TfS 1994, 426 ØLD og TfS 1998, 693 LSR. Denne særlige praksis for tidligere ægtefæller gælder efter Skatteministeriets opfattelse, uanset om ejendommen er sat til salg, når den anden ægtefælle bliver boende på den tidligere fælles bopæl.

Det gælder også, selv om der går lang tid fra samlivet er ophørt. I et konkret tilfælde var der gået 12 år fra samlivet var ophørt til bodelingen. Se TfS 1989, 117 LSR.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Højesteretsdomme
SKM2009.27.HR	Sagsøgeren havde solgt en fast ejendom til sin søn, som samtidigt havde udlejet den til hende for 1 krone årligt. Retten fandt, at friboligen var en brugsydelsesret for sagsøgeren, og at hun årligt skulle beskattes af værdien efter SL § 4 c.	Der var tale om løbende udnyttelse af en uopsigelig ret til fribolig og dermed en skattepligtig løbende ydelse.
Landsretsdomme
SKM2004.303.ØLR	En ejendom var efter en vandskade bl.a. angrebet af skimmelsvamp og hussvamp. Der var enighed om, at ejendommen var ubeboelig. Efter den dagældende ejendomsværdiskattelov skulle der dog betales ejendomsværdiskat i perioden april-december 2000, selv om ejendommen var ubeboelig.
TfS 1994, 426 ØLD	Ved bodelingen for et ægtepar, der var separeret, blev ejendommen, der var ejet af manden, udlagt til hustruen den 1. april 1985. Landsretten fandt, at manden, der indtil januar 1987 stod som ejer af ejendommen, havde fradragsret for renterne, men at han skulle beskattes af lejeværdien, selv om han ikke selv, men hustruen, havde boet i ejendommen i 1985. Det var uden betydning, at også hustruen for 1985 var blevet beskattet af lejeværdien, fordi hun havde betalt og fået fradrag for renteudgifterne.
Byretsdomme
SKM2022.540.BR	I sagen havde ejer erhvervet en ejendom med overtagelse den 18. november 2016 med indflytning den 1. juni 2017. Ejer havde opsat lyddæmpende lofter og derfor anset ejendom for ubeboelig frem til indflytning. Den ejendom, ejer fraflyttede, var sat til salg ultimo marts 2017. Retten fandt, at ejer først var flyttet ind i den nyerhvervede ejendom efter overtagelsesdagen. Retten fandt desuden, at ejer var omfattet af EVSL § 11, stk. 1, 4. pkt., idet den registrerede sommerbolig, som ejer fraflyttede, var anvendt som helårsbolig. Ejer skulle derfor først betale ejendomsværdiskat fra indflytningsdagen.	Dommen er anket til Vestre Landsret.
SKM2020.302.BR	Retten fastslog, at det efter vurderingslovens § 33, stk. 1, ikke er et krav, at alle installationer m.v. skal være afsluttede, før ejendommen er anvendelig som bolig og derfor kan vurderes som færdigbygget.	Dommen er anket til Vestre Landsret
SKM2015.243.BR	Retten fandt, at sagsøgerne, der var søskende, ikke havde løftet bevisbyrden for, at de faktisk var afskåret fra at benytte deres sommerhusejendom i de 10 måneder årligt, hvor ejendommen ifølge lejeaftalen var udlejet til moderen. Sagsøgerne skulle derfor betale ejendomsværdiskat af boligværdien for hele året.
SKM2013.736.BR	Retten fandt efter bevisførelsen, herunder navnlig oplysningerne om energi- og vandforbruget på ejendommen, at det ikke var tilstrækkelig godtgjort, at sagsøger var fraflyttet ejendommen den 21. maj 2008 og dermed alene skulle betale ejendomsværdiskat i 2008 fra 1. januar til 20. maj.
Landsskatteretskendelser
SKM2023.166.LSR	Sagen angik, om klageren skulle betale ejendomsværdiskat af sin ejerbolig. Landsskatteretten fandt, at renoveringen af ejendommen ikke udgjorde nybyggeri i henhold til EVSL § 4 a, stk. 3. Retten lagde vægt på, at der var tale om en renovering af den eksisterende bebyggelse på ejendommen, og at ejendommen ikke efterfølgende havde været registreret eller vurderet som nybyggeri. Landsskatteretten fandt det heller ikke godtgjort, at ejendommen som følge af renoveringen var ubeboelig i hele eller dele af de påklagede indkomstår. Ejendomsværdiskatten kunne derfor heller ikke nedsættes som følge heraf. Det forhold, at SKAT for tidligere år havde anset ejendommen for ubeboelig, afskar ikke Skattestyrelsen fra at træffe en anden afgørelse for efterfølgende indkomstår. Idet der ikke var indledt salgsbestræbelser vedrørende klagerens tidligere ejerbolig, skulle klageren medregne ejendomsværdiskat fra overtagelsesdagen og ikke først fra indflytningsdagen, jf. til- og fraflytningsreglen i EVSL § 11, stk. 1, 3.-4. pkt.
SKM2022.214.LSR	Landsskatteretten fandt, at klageren skulle betale ejendomsværdiskat af den nye ejerbolig fra overtagelsesdagen. Landsskatteretten henviste herved til, at til- og fraflytningsreglen i EVSL § 11 ikke fandt anvendelse, idet den gamle ejerbolig var ejet af klagerens ægtefælle, hvormed klageren i henhold til EVSL § 1 ikke havde betalt ejendomsværdiskat af den gamle ejerbolig. Klageren havde derfor heller ikke skullet betale ejendomsværdiskat af både den gamle ejerbolig og den nye ejerbolig i perioden fra erhvervelsen af den nye ejerbolig og frem til opgivelsen af den gamle ejerbolig i januar 2017.	Se SKM2022.215.LSR, hvor ægtefællen i samme ejendom først skulle betale ejendomsværdiskat af den nye ejerbolig fra indflytningsdagen.
SKM2022.215.LSR	Sagen angik, om klageren skulle betale ejendomsværdiskat af en ny ejerbolig. Landsskatteretten fandt det for sandsynliggjort, at ejer først var flyttet ind senere end overtagelsesdagen. Den gamle ejendom var løbende blevet udbudt til salg, herunder i de påklagede indkomstår. Det fremgår af de faktiske forhold i sagen, at sygdom og andre personlige forhold havde gjort flytning vanskelig. Landsskatteretten fandt, at klageren først skulle betale ejendomsværdiskat af den nye ejerbolig fra indflytningsdagen. Landsskatteretten henviste herved til, at til- og fraflytningsreglen i EVSL § 11 fandt anvendelse, og at der i den omhandlede situation ikke var grundlag i forarbejderne for at fortolke bestemmelsen i § 11, stk. 1, 3.-4. pkt., indskrænkende, hvorfor indflytningsdagen herefter trådte i stedet for overtagelsesdatoen, jf. bestemmelsens stk. 1, 4. pkt.	Se SKM2022.214.LSR hvor ægtefællen i samme ejendom, skulle betales ejendomsværdiskat af den nye bolig allerede fra overtagelsesdagen.
SKM2021.419.LSR	Klageren ejede en fritidsbolig beliggende i Italien. De italienske myndigheder indførte i marts 2020 restriktioner for de italienske borgeres bevægelse rundt i landet, herunder bevægelser fra borgernes boliger til fritidsboliger samt et indrejseforbud for turister. Landsskatteretten fandt ikke, at de indførte restriktioner kunne sidestilles med ubeboelighed i ejendomsværdiskattelovens forstand. Retten lagde vægt på, at restriktionerne var indført i forbindelse med myndighedernes håndtering af Covid-19, og at rådigheden over ejendommen således ikke var afskåret som følge af væsentlige forhold, der kunne henføres til klagerens fritidsbolig.	Sagen vedrørte en klage over et bindende svar fra Skatterådet, se SKM2020.271.SR.
SKM2020.543.LSR	Landsskatteretten fandt det tilstrækkelig sandsynliggjort, at indflytning først var sket flere år efter ejerens registrering af bopæl på adressen.	Perioden fra køb til indflytning blev ekstraordinær lang grundet byggesagsbehandling og en verserende retssag.
SKM2020.330.LSR	Landsskatteretten slog fast, at reglen i EVSL § 11, stk. 1, 4. pkt., alene gælder i til- og fraflytningssituationer, og at klageren derfor var pligtig at betale ejendomsværdiskat fra overtagelsesdagen.	I sagen var overtagelse sket ca. 10 år før det første af de omhandlede indkomstår.
SKM2019.330.LSR	Landsskatteretten fandt efter en konkret vurdering, at klageren havde drevet erhvervsmæssig virksomhed med udlejning af en hotellejlighed i indkomståret 2013. Klageren ansås således for på effektiv vis at have fraskrevet sig retten til at råde over lejligheden i dette ene indkomstår. Det samme gjorde sig ikke gældende for indkomståret 2012, ligesom udlejning af en anden hotellejlighed ej heller blev anset for at være erhvervsmæssig, men derimod var omfattet af LL § 15 O på grund af ejerens rådighed.	Bemærk, at det var en transparent ejerforening, der forestod udlejningen af hotelejerlejlighederne. Derfor kunne udgifter til formidlingsprovision og rengøring ikke fratrækkes.
SKM2019.279.LSR	Landsskatteretten fandt, at betaling af ejendomsværdiskat er knyttet til, at ejendommen kan tjene til bolig for ejeren. En ejendom i England, der havde status som erhvervsejendom, kunne først lovligt anvendes som fritidsbolig af ejeren, når renoveringen var afsluttet, og ejendommen havde skiftet status. Indtil det tidspunkt fandt Landsskatteretten ikke, at der var grundlag for at beskatte ejeren og ændrede SKAT's afgørelse i overensstemmelse hermed.
SKM2019.276.LSR	Landsskatteretten fandt, at betaling af ejendomsværdiskat er knyttet til, at ejendommen kan tjene til beboelse for ejeren. Da en ejerlejlighed, der manglede køkken og toilet, ikke kunne tjene til beboelse for ejeren, fandt Landsskatteretten, at der ikke skulle betales ejendomsværdiskat. Landsskatteretten fandt i sagen ikke, at det forhold, at det var ejerens eget valg at undlade at indsætte de pågældende installationer, kunne føre til et andet resultat.	Bemærk, at ejendommen aldrig havde været beboelig.
SKM2017.303.LSR	Et mindre sommerhus kunne ikke anses for ubeboeligt i ejendomsværdiskattelovens forstand, uanset at ikke alle installationer var fuldt funktionsdygtige. Bygningens stand måtte anses for et resultat af manglende vedligeholdelse og bygningen var i øvrigt ikke nedrivningstruet på daværende tidspunkt.
SKM2016.629.LSR	En aftale om boligret mellem klageren og hans søn. Der var 1,3 km mellem de to ejendomme, og der var syv parceller mellem dem. Uanset at der var tale om boliger, der lå på landet, og uanset om klagerens søn dagligt kom på ejendommen som følge af, at det selskab, han ejede, drev virksomhed fra den, var det Landsskatterettens opfattelse, at denne afstand var for stor til, at boligerne kunne anses for at ligge i tilknytning til hinanden efter LL § 12 A. Boligen, der blev stillet til rådighed for klageren, lå derfor ikke i tilknytning til den ejendom, som klagerens søn beboede.
SKM2015.279.LSR	På en ejendom med en bygning vurderet som et sommerhus, var to bygninger på grunden, et mindre skur og et lille, dårligt vedligeholdt træhus, der ikke i klagers ejertid havde været anvendt til beboelse. Der var ikke hverken nu eller oprindeligt køkkenfaciliteter, el, vand, varme eller toilet. Huset anvendtes til opbevaring af havemøbler. Landsskatteretten fandt, at huset ikke var egnet til beboelse, og klageren kunne derved ikke anses for ejendomsværdiskattepligtig af ejendommen.
SKM2012.525.LSR	Da det arbejde, der blev udført på en ejendom, ikke bestod i en udbedring af en indtruffen skade på ejendommen, kunne ejendommen ikke anses for at have været ubeboelig efter EVSL § 11, stk. 1, 2. pkt., uanset at klageren og dennes ægtefælle ikke boede på ejendommen under arbejdets udførelse.
SKM2007.396.LSR	I forbindelse med køb af en yderligere landbrugsejendom udlejede klager stuehuset til sælger. Efter at denne var flyttet, stod stuehuset tomt i 2 år. Klager skulle betale ejendomsværdiskat af stuehuset, som blev anset for at stå til rådighed for ham. Der var ikke tale om erhvervsmæssig udlejning, og stuehuset blev ikke anset for ubeboeligt.
SKM2006.765.LSR	En klager ejede en ejendom i lige sameje med sin fraseparerede ægtefælle, som havde boet i ejendommen alene efter separationen. Klager skulle ikke beskattes af en objektiv lejeværdi, fordi der ikke var bodelt mellem ægtefællerne i indkomståret. Klager skulle betale ejendomsværdiskat af sin andel af ejendommen.
TfS 2000, 709 LSR	Ejeren af et stuehus til en nedlagt landbrugsejendom lod sine forældre bo i huset. Han boede selv i et stuehus i tilknytning til sin landbrugsejendom 850 m derfra. Landsskatteretten fandt, at LL § 12 A kunne anvendes.
TfS 1998, 693 LSR	En fraskilt ægtefælle, der var flyttet fra den hidtidige bolig, skulle beskattes af overskud af denne ejendom, som hun ejede i lige sameje med sin tidligere mand. Beskatning kunne ske efter procentreglerne i tiden indtil bodeling fandt sted.
TfS 1997,923 LSR	Ejeren af to landbrugsejendomme boede i det ene stuehus og forældrene i det andet. Der var 450 m mellem ejendommene. Landsskatteretten bestemte, at LL § 12 A kunne anvendes, fordi den ejendom, som forældrene boede i, lå i tilknytning til ejerens egen bolig.
TfS 1989,117 LSR	En ejers hustru havde boet i hans ejendom siden 1971, da samlivet og sambeskatningen af ægtefællerne ophørte. Ejeren kunne for 1983 bruge ligningslovens procentregler ved opgørelsen af lejeværdien, fordi boet endnu ikke var delt.
LSRM 1984, 16 LSR	En ejer forlod sin hustru i maj 1980 og blev separeret og senere skilt i året efter. Da ejendommen var bolig for den fraskilte hustru og fællesbørnene i 1981, fandt Landsskatteretten, at den kunne sidestilles med en ejendom, der tjente som bolig for ejeren. Derfor kunne ejeren bruge ligningslovens procentregler ved beregning af lejeværdi for 1981.
LSRM 1982, 23 LSR	En ejendom havde været genstand for gennemgribende reparationer efter en vandskade (udsivning), så familien havde måttet fraflytte boligen i 106 dage. Da ejendommen havde været uanvendelig som bolig, og tilstanden ikke skyldtes klagerens forhold, fandt Landsskatteretten ikke grundlag for at beskatte klageren af lejeværdien i tidsrummet.
LSRM 1981, 20 LSR	Landsskatteretten fandt, at en ejendom havde været uanvendelig som bolig efter hærværk, da samtlige installationer og ruder var ødelagt, og ejendommens forsyning af elektricitet, gas og vand var afbrudt. Lejeværdien skulle derfor ikke medregnes.
LSRM 1970, 24 LSR	En ejer udlejede en villa, han havde købt som bolig til sig selv, til sin søn. Han betragtede dog fortsat huset som en slags fælles familiebolig og betingede sig adgang til at bo dér, når sønnen var bortrejst, samt til at holde selskabelige sammenkomster i villaen. Da ejeren ikke selv til stadighed beboede villaen, men kun benyttede den til beboelse i mindre omfang, kunne ligningslovens standardregler om lejeværdi af bolig i egen ejendom ikke bruges.
LSRM 1970, 110 LSR	En overlæge, der havde stilling og et enfamilieshus i Jylland, anskaffede et rækkehus uden for København. To af hans børn, som studerede i København, boede gratis i rækkehuset. Desuden tilbragte skatteyderen så godt som alle sine ferier i huset og overnattede dér, når han en gang om ugen var i København. Landsskatteretten fandt, at rækkehuset skulle betragtes som et enfamilieshus, der tjente til bolig for ejeren og hans husstand, så ligningslovens regler for beregningen af lejeværdien kunne bruges.
Skatterådet
SKM2012.716.SR	En fraskilt ægtefælle ejede en ejendom i lige sameje med sin tidligere ægtefælle. Skatterådet fandt, at hun ikke skulle betale ejendomsværdiskat af sin andel af ejendommen, da hun ikke havde rådighed over sin andel, idet den tidligere ægtefælle påtænkte at bo i ejendommen med sin kæreste og deres børn.