Indhold

►Dette afsnit indeholder en overordnet beskrivelse af, hvordan grundværdien skal ansættes for erhvervsejendomme mv. efter EVL § 3, stk. 1, nr. 4.

Afsnittet indeholder: 

• Lovbestemt vurderingsmetode (alternativomkostningsmodellen)
• Nedskalering af grundværdier for erhvervsejendomme
• Bedste økonomiske anvendelse og udnyttelse

Lovbestemt vurderingsmetode (alternativomkostningsmodellen)

Vurderingsmetoden for ansættelse af grundværdier for erhvervsejendomme mv. følger af reglerne i EVL §§ 34-34 f, som blev indført ved lov nr. 291 af 27. februar 2021. Med reglerne fraviges den generelle vurderingsnorm i EVL § 15, stk. 1. Grundværdien for erhvervsejendomme mv. vil derfor ikke skulle afspejle den forventelige handelsværdi af grunden i ubebygget stand. Grundværdien er i stedet omfattet af en særlig vurderingsnorm relateret til handelspriser for ejerboliger i nærområdet, der baserer sig på lovbestemte beregningsmetoder for forskellige typer af erhvervsejendomme mv. 

Med vurderingsmetoden baseres ansættelsen af grundværdien for erhvervsejendomme mv. på den værdi, grunden ville have, hvis den blev anvendt til ejerboliger. Derfor benævnes modellen også alternativomkostningsmodellen. Der anvendes forskellige varianter af vurderingsmetoden, afhængigt af, hvilken type erhvervsejendom mv., der er tale om. Anvendelsen af alternativomkostningsmodellen sikrer, at der foretages ensartede vurderinger på tværs af ejendomstyper og beliggenhed, og at vurderingerne er baseret på et objektivt og solidt datagrundlag.

EVL § 34, stk. 1, opstiller 13 forskellige kategorier (også kaldet segmenter), som alle erhvervsejendomme mv. efter EVL § 3, stk. 1, nr. 4, skal henføres til. Kategoriseringen efter EVL § 34, stk. 1, er styrende for, hvordan grundværdien skal ansættes, da der er knyttet en beregningsregel til hver kategori med undtagelse af kategori nr. 13. Se EVL § 34 a-f. Ejendomme kategoriseres til en eller flere af de 13 kategorier ud fra det, der faktisk er på grunden, samt hvad der er muligt efter plangrundlaget. Ejendomme, der anvendes eller kan anvendes til forskellige typer af anvendelser, opdeles beregningsmæssigt med henblik på at beregne en værdi for de forskellige dele af ejendommen ud fra den relevante kategori. Grundværdien kan på den måde være sammensat af flere værdier, der er beregnet ud fra forskellige beregningsregler.

Grundværdier for ejendomme, hvorpå der er opført solcelleanlæg og vindmøller, samt ejendomme, der anvendes til natur, skov- eller landbrug, ansættes ikke efter alternativomkostningsmodellen. Grundværdierne for ejendomme med solcelleanlæg og vindmøller ansættes bl.a. ud fra anlæggenes produktionskapacitet, mens naturarealer mv. ansættes ud fra handelsprisen.

Nedskalering af grundværdier for erhvervsejendomme

For nogle typer af erhvervsejendomme mv., nedskaleres den værdi, grunden ville have, hvis den blev anvendt til ejerboliger. Nedskaleringen skal bl.a. tage højde for, at erhvervsgrunde typisk kan bebygges mere intensivt end grunde til boligformål, og at grunde til boligformål generelt er dyrere end erhvervsgrunde.

Nedskaleringen for de forskellige anvendelser er ens i hele landet, og der tages således ikke højde for eventuelle geografiske forskelle.

Der foretages ikke en nedskalering for de kategorier i EVL § 34, stk. 1, der indeholder boliganvendelser (EVL § 34, stk. 1, nr. 1-2 og 12). Boliganvendelserne vurderes på den måde i samme niveau som ejerboliger ud fra den betragtning, at en boligs grundværdi som udgangspunkt ikke afhænger af ejerformen.

At boliganvendelser ikke nedskaleres medfører, at ejendomme til boligformål overordnet set vurderes ens, uanset om der fx er tale om en udlejningsejendom til beboelse eller om ejendommen er opdelt i eller udstykket til selvstændige ejerboliger. 

Bedste økonomiske anvendelse og udnyttelse

Ifølge EVL § 17, stk. 1, er det en forudsætning, at grundværdiansættelsen baserer sig på den bedste økonomiske anvendelse og udnyttelse af grunden. Dette er et grundlæggende princip, som også gælder, når grundværdien ansættes efter reglerne i EVL §§ 34-34 f.

Den bedste økonomiske anvendelse og udnyttelse vil som udgangspunkt være den af de foreliggende muligheder, der medfører den højeste beregning af grundværdien.

Der er generelt en klar formodning for, at den anvendelse og udnyttelse, der giver den højeste beregning af grundværdien, er udtryk for grundens bedste økonomiske anvendelse og udnyttelse i henhold til EVL § 17, stk. 1. Den bedste økonomiske anvendelse og udnyttelse kan imidlertid ikke nødvendigvis læses ud af plangrundlaget. Plangrundlaget siger i princippet kun, at grunden kan anvendes til nærmere angivne formål og udnyttes i et nærmere angivet omfang. Der vil således i nogle tilfælde være behov for, at der foretages et konkret skøn over, hvad den bedste anvendelse og udnyttelse i økonomiske henseende af grunden må antages at være.

Hvis det vurderingsmæssigt skønnes, at en fornuftig investor kun vil bebygge fx halvdelen af en lokalplans fulde bebyggelsesmulighed, vil dette kunne lægges til grund ved grundværdiansættelsen.

Der henvises til afsnit H.A.5.1.1.2, hvor princippet om bedste økonomiske anvendelse og udnyttelse er beskrevet nærmere.◄