Indhold
Dette afsnit indeholder reglerne om beskatning af indtægter og udgifter på lejligheder i beboelsesejendomme, der ejes og bebos af deltagere i et boligfællesskab med tre eller flere lejligheder.
Afsnittet indeholder:
- Indledning
- Udelukkende erhvervsmæssig benyttelse
- Delvis erhvervsmæssig benyttelse
- Udlejning af privat bolig
- Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Bemærk
Ved lov nr. 654 af 8. juni 2017 er der vedtaget en ny Ejendomsvurderingslov (EVL). Loven trådte i kraft den 1. januar 2018.
Det fremgår af EVL § 5, stk. 2, 1. pkt., at ejerboliger vurderes i lige år. Andre ejendomme vurderes efter EVL i ulige år. Se EVL § 5, stk. 2, 3. pkt.
Ved lov nr. 1729 af 27. december 2018 er de nye ejendomsvurderinger efter §§ 5 og 6 i EVL udskudt til første gang at blive foretaget per 1. januar 2020 for ejerboliger og per 1. januar 2021 for andre ejendomme. Se ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelserne i EVL § 87 og 88.
►Heraf følger det bl.a., at for andre ejendomme end ejerboliger foretages en almindelig vurdering per 1. oktober 2018-2020 ved en videreførelse af den seneste ansættelse efter VUL.◄
Ved lov nr. 2227 af 29. december 2020 er vurderingsterminen for andre ejendomme, der skal vurderes i 2021 ændret til 1. marts 2021. Se EVL § 81, stk. 7. I medfør af lov nr. 291 af 27. februar 2021 foretages der fra 1. marts 2021 ikke længere ansættelse af samlede ejendomsværdier for erhvervsejendomme mv. Se EVL § 10, stk. 1, nr. 3.
Vurderinger foretaget i medfør af hidtidig lovgivning gælder indtil nye vurderinger er foretaget efter EVL. Se EVL § 81, stk. 3. ►Der er udsendt nye vurderinger for et antal ejerboliger, og det forventes, at der udsendes nye vurderinger for de resterende ejerboliger i løbet af 2023.◄
Som en følge heraf vil der i teksten i dette afsnit alene blive omtalt reglerne efter den tidligere gældende VUL. Reglerne efter EVL vil blive omtalt i Den juridiske vejledning, når der foreligger nye vurderinger for andre ejendomme efter EVL.
►I lov nr. 2614 af 28. december 2021 er der indsat en ny bestemmelse som EVL § 35 a, stk. 1, hvorefter der for ejendomme, der anvendes til såvel boligformål som erhvervsmæssige formål, skal anvendes den senest ansatte ejendomsværdi efter EVL § 88 som beregningsgrundlag i en række skatteregler, hvis en fordeling af ejendomsværdien er nødvendig for at afgrænse den del af ejendommen, som anvendes til erhvervsmæssige formål. Det følger af EVL § 88, at vurderingerne pr. 1. oktober 2018, 2019 og 2020 fastsættes på baggrund af reglerne i den tidligere gældende lov om vurdering af landets faste ejendomme.
Det er i forlængelse heraf indsat en ny bestemmelse som EVL § 35 a, stk. 2, hvorefter ejeren af en blandet ejendom skal anmode Skatteforvaltningen om en ny ansættelse af ejendomsværdien og fordeling, hvis der sker ændringer på ejendommen, der har betydning for ejendomsværdien eller fordelingen. For eksempel vil en ejendomsejer skulle anmode Skatteforvaltningen om en ny ejendomsværdi og fordeling, hvis ejendommen ændrer anvendelse i så væsentlig en grad, at erhvervsdelen af ejendommen falder til under 25 pct. Det er i EVL § 35 a, stk. 2 anført hvilke ændringer på ejendommen, der kan begrunde en ændret ejendomsværdi eller fordeling.
EVL § 35 a trådte i kraft d. 1. januar 2022. Der er tale om en midlertidig ordning, der gælder indtil der findes en permanent løsning vedrørende fordelingen mellem erhverv og privat.◄
Indledning
Boligfællesskaber omfatter i denne forbindelse beboelsesejendomme med tre eller flere lejligheder, der ejes
- i et boligsameje,
- i et boliginteressentskab,
- i et boligkommanditselskab,
- som anpartslejligheder
- i et andet fællesskab, der ikke er et selvstændigt skattesubjekt.
Ejerne af ejendommen skal have brugsret til en lejlighed i ejendommen i kraft af deres ideelle ejerandel af ejendommen. Ejerne er i princippet stillet som "lejere" i forhold til den lejlighed, som de har brugsret til. Det betyder, at udgifter til leje og vedligeholdelse af lejligheden ikke kan fratrækkes ved indkomstopgørelsen.
Bemærk
Det er ikke længere lovligt at opdele beboelsesejendomme i anparter med tilknyttet brugsret til en bestemt lejlighed, medmindre der er tale om tofamiliehuse. Det fremgår af § 13 i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. Se LBK nr. 447 af 21. marts 2015.
Boligfællesskaber, der etableres i ejendomme der indeholder en eller to lejligheder, behandles efter de almindelige regler, der gælder for denne type ejendomme.
Da den enkelte ejer er medejer af den faste ejendom, behandles ejendommen derfor som udgangspunkt skattemæssigt som en udlejningsejendom, dvs. som en ejendom, der anvendes erhvervsmæssigt.
Ejendommen anses for en udlejningsejendom, og den husleje, der gælder for ejerne, fastsættes svarende til den objektive udlejningsværdi for lejlighederne efter statsskattelovens regler.
Når ejendommen udelukkende anses for erhvervsmæssig, kan ejeren eller ejerne anvende virksomhedsordningen på deres ejerandel, når betingelserne herfor i øvrigt er opfyldte. Se VSL § 1, stk. 1.
Hvis alle lejligheder bebos af ejere, og der er en fordeling af ejendomsværdien efter VUL § 33 A på lejlighederne, så ejerne er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat, kan ejendommen ikke indgå i virksomhedsordningen. Se EVSL § 4, nr. 8, og VSL § 1, stk. 3, 3. pkt., modsætningsvis.
Hvis nogle lejligheder i bofællesskabet ikke bebos af ejere, kan denne del af ejendommen indgå i virksomhedsordningen, når betingelserne herfor i øvrigt er opfyldte. Se EVSL § 4, nr. 8, og VSL § 1, stk. 1, nr. 3.
Se i afsnit (C.C.5) om de nærmere betingelser for at anvende virksomhedsordningen.
Bemærk
Boligfællesskaber omfatter ikke andele med brugsret til en lejlighed i boligaktieselskaber og andelsforeninger, der begge er selvstændige skattesubjekter. Se SKM2019.384.BR hvor byretten efter en samlet vurdering fandt, at en andelsboligforeningen ikke kunne karakteriseres som et boligkollektiv, men at der var tale om et selvstændigt skattesubjekt. Andelshaverne kunne derfor ikke foretage fradrag for foreningens renteudgifter.
Udelukkende erhvervsmæssig benyttelse
Indtægter
Ved indkomstopgørelsen skal ejerne medregne en andel af såvel egen beregnede lejeindtægt som de øvrige lejeindtægter mv. på ejendommen.
Lejeindtægten for de lejligheder, der bebos af ejere opgøres efter statsskattelovens regler om fastsættelse af en skattepligtig lejeværdi. Lejeværdien ansættes til skønsmæssig lejeværdi svarende til den objektive udlejningsværdi af bolig i egen ejendom. Se SL § 4, litra b, 2. pkt., og afsnit (C.H.3.2.2.2.3) om lejeværdi af egen bolig.
For indtægternes vedkommende indgår de beregnede huslejer, herunder deltagernes egen fulde beregnede husleje, hvad enten leje rent faktisk er betalt af den enkelte deltager eller ej.
Hvis en ejer ikke betaler fuld leje til fællesskabet for den lejlighed, der stilles til rådighed for den pågældende, skal ejeren beskattes af en lejeværdi.
Lejeværdien fastsættes skønsmæssigt som nævnt ovenfor. Beløbet reduceres i forhold til ejerens ejerandel af ejendommen.
Den enkelte ejers andel af de samlede beregnede lejeindtægter opgøres forholdsmæssigt i forhold til ejerandel.
Andelen af lejeindtægterne medregnes ved opgørelsen af den personlige indkomst (virksomhedsindkomsten). Se PSL § 3, stk. 1.
Udgifter
Der er fradrag for drifts- og vedligeholdelsesudgifter på ejendommen efter statsskattelovens regler, herunder også på den del af ejendommen, som ejerne selv bebor. Se SL § 6, litra a og e.
Endvidere er der fradrag for ejendomsskatter mv. Det gælder også for ejendomsskatter mv. for de lejligheder, som ejerne selv bebor. Se LL § 14, stk. 1.
Hvis der er flere ejere, beregnes fradragene forholdsmæssigt i forhold til ejerandel.
Drifts- og vedligeholdelsesudgifter samt ejendomsskatter mv. fratrækkes ved opgørelsen af den personlige indkomst (virksomhedsindkomsten). Se PSL § 3, stk. 2.
Der er også fradrag for renter samt eventuelle administrationsbidrag og reservefondsbidrag til realkreditinstitutter, der vedrører såvel boligdel som den øvrige del af ejendommen. Se LL § 15 J, stk. 1, og SL § 6, litra e.
Hvis der er flere ejere, beregnes fradragene forholdsmæssigt i forhold til ejerandel.
Renter mv. fratrækkes som udgangspunkt i kapitalindkomsten. Se PSL § 4, stk.1, nr.1.
Hvis ejeren anvender reglerne i virksomhedsordningen, fratrækkes erhvervsmæssige renter i virksomhedsindkomsten. Se VSL § 6.
Se afsnit (C.C.5) om virksomheds- og kapitalafkastordningen.
Se afsnit (C.H.3.2.3) om de generelle regler for fradrag ved indkomstopgørelsen for driftsudgifter, ejendomsskatter og vedligeholdelsesudgifter på en fast ejendom.
Delvis erhvervsmæssig benyttelse
Ejendomsværdiskat
Lejligheder i et boligfællesskab, som bebos af deltagere (ejere) i fællesskabet, kan blive omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat.
Se afsnit (C.H.3.5.5.4) om beregning af ejendomsværdiskat for ejendomme med særlige forhold, hvor betingelserne for at blive omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat nærmere er beskrevet.
Reglerne om ejendomsværdiskat kan, når betingelserne er opfyldte, gælde for lejligheder, der bebos af ejeren, i følgende ejendomme:
- Ejendomme til helårsbeboelse med tre eller flere beboelseslejligheder, som ejes og bebos af deltagerne i et boligsameje, et boliginteressentskab, et boligkommanditselskab eller et andet fællesskab, der ikke beskattes selvstændigt, og hvor medejere har brugsret til en lejlighed.
Det er dog en betingelse for beskatning efter ejendomsværdiskatteloven, at ejendommen i indkomståret 1999 var undergivet en standardiseret lejeværdiberegning efter de dagældende lejeværdiregler, herunder at der var foretaget en vurdering efter VUL § 33 A.
Indtægter
Når deltagere i et boligfællesskab betaler ejendomsværdiskat af bolig i egen lejlighed, skal de kun medregne lejeindtægterne for eventuelt udlejede lejligheder ved indkomstopgørelsen.
Indtægterne medregnes ved opgørelsen af den personlige indkomst. Se PSL § 3, stk. 1.
Andelen beregnes forholdsmæssigt svarende til den enkelte ejers ejerandel.
Udgifter
Der er ikke fradragsret for drifts- og vedligeholdelsesudgifter eller ejendomsskat mv. vedrørende lejligheder i boligfællesskabet, der anvendes til beboelse for deltagerne. Se LL § 15 J, stk.4, og LL § 14, stk. 2.
For de lejligheder, der ikke tjener til bolig for deltagerne, men udlejes, er der fradragsret for drifts- og vedligeholdelsesudgifter. Se LL § 15 J, stk. 4.
De ikke-fradragsberettigede drifts- og vedligeholdelsesudgifter =
Samlede drifts- og vedligeholdelsesudgifter x (værdien af lejligheder, beboet af deltagere)
(værdien af lejligheder beboet af deltagere + værdien af den øvrige del af ejendommen)
Ved drifts- og vedligeholdelsesudgifter forstås de samlede udgifter til drift og vedligeholdelse.
Ved deltagerlejligheder forstås lejligheder, der er beboet af deltagere.
Ved værdien af lejlighederne og den øvrige del af ejendommen forstås værdierne ved seneste ejendomsvurdering.
Der er videre fradrag for ejendomsskatter vedrørende den udlejede del af ejendommen. Det er dog en betingelse for fradrag, at der er tale om en ikke uvæsentlig erhvervsmæssig benyttelse af ejendommen. Se LL § 14, stk. 3.
Efter praksis er der tale om en uvæsentlig erhvervsmæssig benyttelse, hvis benyttelsen svarer til mindre end 10 pct. af ejendommen. Se afsnit (C.H.3.2.3.2) om fradrag for ejendomsskatter.
Fradraget foretages ved opgørelsen af den personlige indkomst. Se PSL § 3, stk. 2.
Der er ved indkomstopgørelsen fradrag for renter samt eventuelle administrationsbidrag og reservefondsbidrag (eventuelt forholdsmæssigt) til realkreditinstitutter for såvel boligdel som den øvrige del af ejendommen. Se LL § 15 J, stk. 1, og SL § 6, litra e.
Fradraget beregnes forholdsmæssigt svarende til den enkelte ejers ejerandel.
Fradraget foretages som udgangspunkt ved opgørelsen af kapitalindkomsten. Se PSL § 4, stk. 1, nr. 1.
Hvis ejeren anvender reglerne i virksomhedsordningen på den erhvervsmæssigt anvendte del af ejendommen, fratrækkes erhvervsmæssige renter i virksomhedsindkomsten. Se VSL § 6.
Se afsnit (C.H.3.2.3) om de generelle regler for fradrag ved indkomstopgørelsen for driftsudgifter, ejendomsskatter og vedligeholdelsesudgifter på en fast ejendom.
Udlejning af privat bolig
Ved udlejning af egen lejlighed en del af året eller ved udlejning af værelser i lejligheden gælder reglerne i LL §§ 15 P og Q for opgørelse af resultatet af udlejningen, når lejligheden er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat.
Se LL § 15 P og Q og afsnit (C.H.3.4) om udlejning af privat bolig.
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Skemaet viser relevante afgørelser på området:
| Afgørelse | Afgørelsen i stikord | Yderligere kommentarer |
| Byretsdomme | | |
| SKM2019.384.BR | Retten fandt efter en samlet vurdering, at en andelsboligforening ikke kunne karakteriseres som et boligkollektiv, men at der var tale om et selvstændigt skattesubjekt. Andelsbolighaverne havde herefter ikke fradrag for foreningens renteudgifter. | |
| Landsskatteretskendelser |
| TfS 1996, 360 LSR | Ved opgørelsen af overskud for en ejendom, der var ejet af et interessentskab skulle lejeværdien for de lejligheder, som interessenterne selv benyttede, medtages sammen med lejeindtægterne for de udlejede lejemål. Da ejendommen var en udlejningsejendom, skulle lejeværdien opgøres skønsmæssigt til det beløb, som ved udleje kunne opnås i leje af ejendommen, jf. SL § 4, litra b. Ejendommens overskud skulle herefter fordeles til beskatning hos interessenterne efter ejerforholdet. | |