Indhold

Dette afsnit omhandler boliger, hvortil der er en indirekte ejendomsret i form af en aktie, en anpart eller et andelsbevis.

Afsnittet indeholder:

Definitioner
Hovedregel
Undtagelse
Betingelser for skattefritagelsen
Praksis frem til den 1. januar 2002
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Definitioner

Et boligaktieselskab er et aktieselskab, hvor der er knyttet en brugsret til en beboelseslejlighed i selskabets ejendom til aktien. Tilsvarende er et boliganpartsselskab et anpartsselskab, hvor der er knyttet en brugsret til en beboelseslejlighed i selskabets ejendom til anparten.

Andelsboligforeninger er kendetegnet ved, at der er knyttet en brugsret til en beboelseslejlighed i foreningens ejendom til andelsbeviset.

Hovedregel

Fortjeneste ved salg af aktier, andelsbeviser og lignende værdipapirer, hvortil der er knyttet en brugsret til en beboelseslejlighed i en beboelsesejendom, er fritaget for beskatning, når beboelseskravet og de øvrige krav, der er en betingelse for at være omfattet af parcelhusreglen, er opfyldte. Se ABL § 15 med henvisning til EBL § 8, stk. 4.

Se afsnit C.B.2.1.5.8 og afsnit C.B.2.6.

Undtagelse

Omfatter værdipapiret udelukkende en brugsret til et grundareal, er fortjenesten ikke omfattet af fritagelsesreglen og er dermed skattepligtig. Se TfS1984.360 LSR, der omfattede et havelod, hvor der var bygget et sommerhus.

Betingelser for skattefritagelsen

Det er en betingelse for skattefriheden, at

ejendomsretten til værdipapiret er forbundet med en brugsret til en beboelseslejlighed i en ejendom med flere beboelseslejligheder, der direkte er ejet af en forening mv. Ejendommens eller beboelseslejlighedens tingsretlige status er uden betydning, men foreningen mv. skal eje flere beboelseslejligheder, som udlejes til beboelse

den bolig, som værdipapiret giver brugsret til, skal have tjent som bolig for værdipapirets ejer og/eller dennes husstand i hele eller en del af den periode, hvor værdipapiret har været ejet
et eventuelt grundareal, der hører til beboelseslejligheden, er mindre end 1.400 m2.
boligaktieselskabet er et selvstændigt skattesubjekt efter SEL § 1, stk. 1, nr. 1
foreningen mv. er et selvstændigt skattesubjekt efter SEL § 1, stk. 1, nr. 6, og
værdipapiret i foreningen mv. er omfattet af reglerne i aktieavancebeskatningsloven ved afståelse.

Bemærk

Skattefritagelsen omfatter desuden udlodningen af det samlede likvidationsprovenu i det kalenderår, hvor foreningen mv. opløses. Det forhold, at en sælgers likvidationsprovenu er større end værdien af værdipapiret forud for opløsningen, ændrer ikke på skattefritagelsen.

Skatterådet konstaterede bl.a. i en sag, at likvidationsprovenuet var omfattet af skattefritagelsen for de andelshavere, der havde anvendt andelslejligheden som bolig, mens provenuet var skattepligtigt for de skatteydere, der ikke havde anvendt andelslejligheden som bolig. Se SKM2006.334.SR.

►◄

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Landsretsdomme
►SKM2025.668.VLR◄	►Sagen angik, om en skatteyder var skattepligtig af en avance ved afståelsen af en andel i en andelsboligforening, og hvor stor avancen i givet fald var. Landsretten lagde til grund, at skatteyderen kortvarigt havde ejet andelsbeviset, inden hun solgte det videre, og at det under disse omstændigheder påhvilede skatteyderen at godtgøre, at hun ikke var skattepligtig af gevinsten ved salget af andelsbeviset. Da dispositionerne omkring skatteyderens overtagelse og videresalg af andelsbeviset måtte betragtes som usædvanlige, og da skatteyderen var nærtstående med ejerkredsen bag selskabet, som hun købte andelsbeviset af, fandt landsretten, at beviskravet skærpedes, og at skatteyderen efter bevisførelsen ikke havde godtgjort, at hun ikke i skatteretlig forstand oppebar gevinsten. Landsretten fandt videre, at skatteyderen ikke havde tilvejebragt et grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens vurdering af, at skatteyderens anskaffelsessum var 0 kr., og at afståelsessummen kunne fastsættes på baggrund af en ikke underskreven overdragelsesaftale. Landsretten anså det således ikke som godtgjort, at der var aftalt eller betalt en anskaffelsessum. Det kunne ikke føre til en ændret vurdering, at det måtte have formodningen imod sig, at andelsbeviset blev overdraget vederlagsfrit til skatteyderen, da hun kun i begrænset omfang havde fremlagt dokumentation, der kunne belyse de nærmere omstændigheder ved overdragelsen af andelsbeviset til hende, og da den fremlagte dokumentation herom var indbyrdes modstridende. På denne baggrund - og da det skatteretligt måtte lægges til grund, at afståelsessummen havde passeret skatteyderens økonomi - fandt landsretten, at skatteyderen ikke havde godtgjort et grundlag for at tilsidesætte Landsskatterettens afgørelse. Byrettens dom blev herefter stadfæstet.◄	►Tidligere instans: SKM2024.70.BR◄
SKM2014.702.ØLR	Fortjeneste ved overdragelse af andelsbevis med brugsret til en havelod i en andelskolonihaveforening skal beskattes som aktieavance, når der samtidig sker salg af den bygning, der er beliggende på havelodden.	Tidligere instanser: SKM2013.198.BR og SKM2011.750.LSR.
Landsskatteretskendelser
SKM2006.675.LSR	Salg af andelsbevis med brugsret til beboelseslejlighed. Parcelhusreglen. Foreningens beboelseslejligheder var udstykket i ejerlejligheder. Fortjeneste skattefri.	Afgørelsen stred mod fristen i SKM2005.372.TSS, der efterfølgende blev ophævet.
TfS 1984, 360 LSR	Salg af andelsbevis med brugsret til en havelod. Parcelhusreglen. Opført sommerhus på andelen. Andelsbeviset ikke forbundet med brugsret til en beboelseslejlighed. Fortjeneste skattepligtig.
Skatterådet
SKM2024.502.SR	En andelsboligforening skulle opløses ved likvidation. Andelsboligforeningen påtænkte at købe de individuelle forbedringer, som andelshaverne havde fået udført og afholdt udgifter til. Andelsboligforeningen ønskede derfor at få bekræftet, at andelshaverne ikke ville blive beskattet i forbindelse med denne overtagelse af værdien af forbedringerne. Det ønskedes desuden bekræftet, at likvidationsprovenuet kunne udloddes uden skattepåvirkning, hvis andelsboligforeningen efter overtagelsen af de individuelle forbedringer solgte og opløste andelsboligforeningen. Skatterådet bekræftede begge disse spørgsmål. Endeligt ønskede andelsboligforeningen at få bekræftet, at hvis likvidationsprovenuet aconto blev udloddet i et andet kalenderår end det, hvori andelsboligforeningen endeligt blev opløst, ville dette også være skattefrit for både andelshavere og andelsboligforeningen. Skatterådet kunne ikke bekræfte dette. Fortjeneste skattefri.
SKM2019.271.SR	Skatterådet bekræftede, at overdragelse af værdien af individuelle forbedringer af andelsboligen til andelsboligforeningen kunne ske uden beskatning for de pågældende andelshavere. Derudover bekræftede Skatterådet, at der under de nævnte omstændigheder kunne ske udlodning af likvidationsprovenu skattefrit, hvis andelsboligforeningen sælger ejendommen og likviderer andelsboligforeningen. Fortjeneste skattefri
SKM2013.221.SR	Skatterådet kunne ikke bekræfte, at en andelshavers overtagelse af den bolig han bebor, kan ske mod indløsning af andelsbeviset. Det er Skatterådets opfattelse at boligen alene kan overtages til handelsprisen. En likvidationsudlodning fra andelsboligforeningen i det år, hvor andelsboligforeningen endelig opløses vil dog være skattefri for andelshaveren, når andelsbeviset kan afstås skattefrit. Skatterådet kan bekræfte, at sædvanlige udgifter for en sælger, som afholdes af andelsboligforeningen i forbindelse med salg af boligerne, ikke vil være skattepligtig for andelshaveren.
SKM2009.710.SR	Salg af andelsbevis. Parcelhusreglen - bolig af arbejdsmæssige årsager. Salg af andelsbevis efter udstationering anset som salg af arbejdsbolig. Fortjeneste skattefri.
SKM2009.294.SR	Salg af andelsbevis med brugsret til lejlighed, der delvist blev anvendt erhvervsmæssigt. Parcelhusreglen. Erhvervsmæssig ombygning. Genvundne afskrivninger på ombygningen opgøres ved salget. Fortjeneste skattefri.
SKM2006.771.SR	Salg af enfamiliehus med status af "lille andelsboligforening". Parcelhusreglen. Andelsboligforening opløst ved 2 andelshaveres køb af ejendommen. Overdragelse til beløb under handelsværdien, udlodning til køberne og tidligere andelshavere. Ingen skattemæssige konsekvenser. Fortjeneste skattefri.
SKM2006.769.SR	Udstykning af andelsboligforenings ejendom i parceller. Parcelhusreglen. Ejendom, der var udstykket i 15 parceller. Ingen skattemæssige konsekvenser for andelshaverne eller foreningen. Fortjeneste skattefri.
SKM2006.633.SR	Salg af andelsbevis. Eventuelt salg af ejerbolig. Parcelhusreglen. Andelsboligforening var ikke omfattet af lov om andelsboliger. Fortjeneste skattefri. Foreningens beboelseslejligheder blev efterfølgende udstykket i ejerlejligheder. Senere eventuelt salg af ubeboet ejerlejlighed. Fortjeneste skattepligtig.
SKM2006.334.SR	Salg af andelsboligforenings beboelsesejendom. Parcelhusreglen. Fortjeneste i form af likvidationsprovenu til andelshaver skattefri, hvis beboelseslejlighed havde tjent som bolig. Fortjeneste i form af likvidationsprovenu skattepligtigt, hvis beboelseslejlighed ikke havde tjent som bolig. Fortjeneste skattefri/skattepligtig.	Se lignede sager: SKM2006.770.SR SKM2006.363.SR