Indhold

I dette afsnit omtales de generelle regler om fradrag for vedligeholdelsesudgifter på fast ejendom.

Afsnittet omfatter:

Regel
Fradragstidspunkt med videre
Ejendomme, der udelukkende benyttes erhvervsmæssigt
Ejendomme, der anvendes delvist erhvervsmæssigt
Andre ejendomme, ►hvor der ansættes en ejerboligværdi efter◄ EVL § 35, stk. 2, § 36 og § 37, stk. 1
Ejendomme, der udelukkende benyttes privat til beboelse eller fritidsformål
Private boliger med delvis udlejning til beboelse
Ejendomme i udlandet
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Bemærk

Ved lov nr. 654 af 8. juni 2017 er der vedtaget en ny Ejendomsvurderingslov, der indeholder nye regler om ejendomsvurdering. Der er efterfølgende vedtaget en række justeringer af ejendomsvurderingsloven. Se oversigten over ændringer i C.H.3.

Regel

Ejere af fast ejendom, der anvender ejendommen erhvervsmæssigt til udlejning eller bortforpagtning, eller som på anden måde benytter ejendommen erhvervsmæssigt, kan som udgangspunkt fratrække afholdte udgifter til blot vedligeholdelse af ejendommen ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Se SL § 6, litra e, om fradrag for udgifter til vedligeholdelse af aktiver, hvis udbytte beregnes som indkomst.

En udgift kan dog ikke fratrækkes ved indkomstopgørelsen, hvis den er medgået til blandt andet en formueforøgelse eller forbedring af ejendommen. Se SL § 6, stk. 2.

Bemærk

Det er en forudsætning for fradraget, at ejendommen rent faktisk anvendes erhvervsmæssigt. Se TfS 1986, 497 LSR.

Ejendomme med boliger, hvor der beregnes ejendomsværdiskat

Ejere af ejendomme, der tjener til bolig for ejeren, og som er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat i ESL § 3, stk. 1, nr. 1-5, og 9-10, samt ESL § 3, stk. 2, har ikke fradrag for udgifter til vedligeholdelse på boligdelen af ejendommen. Det gælder, selv om ejendommen delvist udlejes til beboelse. Se LL § 15 J, stk. 1 og 2.

Fradragsretten for vedligeholdelsesudgifter er også begrænset for boligdelen i ejendomme, der er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat i ESL § 3, stk. 1, nr. 6-8. Se LL § 15 J, stk. 3 og 4.

Bemærk

Der gælder særlige regler om fradrag for vedligeholdelsesudgifter på fredede ejendomme. Se LL § 15 K, stk. 6, og afsnit C.H.3.3.1.2 om udgifter på fredede bygninger.

Fradragstidspunkt med videre

Udgifter, der har karakter af fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter kan normalt fratrækkes, når der er indtrådt en endelig forpligtelse til at afholde udgiften, også selv om beløbet endnu ikke er forfaldent.

Fysiske personer kan fratrække erhvervsmæssigt begrundede vedligeholdelsesudgifter efter SL § 6, litra a, ved opgørelsen af den personlige indkomst. Se PSL § 3, stk. 2.

Ejendomme, der udelukkende benyttes erhvervsmæssigt

Regel

For ejendomme, der udelukkende anvendes erhvervsmæssigt, kan ejeren fratrække udgifter til vedligeholdelse på ejendommen efter statsskattelovens regler. Se SL § 6, litra e.

Det gælder også for vedligeholdelsesudgifter på en- og tofamilieshuse, ejerlejligheder og fritidsboliger, der udelukkende anvendes eller udlejes erhvervsmæssigt. Udlejning til beboelse er ►som udgangspunkt◄ erhvervsmæssig udlejning.

Se afsnit C.H.3.4 om udlejning af privat bolig.

Bemærk

Erhvervsmæssig anvendelse af et tofamilieshus forudsætter, at begge lejligheder i huset anvendes erhvervsmæssigt.► ◄

Lejeværdi efter reglerne i statsskatteloven

Når ejerne af fast ejendom, som har bolig i ejendommen, ikke er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat af ejendommen, skal de i stedet medregne lejeværdien ved indkomstopgørelsen efter reglerne i statsskatteloven. Se SL § 4, litra b.

Sådanne ejendomme anses for erhvervsmæssigt benyttede ejendomme. Der kan derfor fratrækkes vedligeholdelsesudgifter på ejendommen efter de regler, der gælder for ejendomme, der udelukkende benyttes erhvervsmæssigt.

Ejendomme, der anvendes delvist erhvervsmæssigt

►For ejendomme, der anvendes delvist erhvervsmæssigt, er der fradragsret for vedligeholdelsesudgifter i samme omfang som for øvrige driftsudgifter på ejendommen. Der henvises derfor til afsnit C.H.3.2.3.1 om fradrag for driftsudgifter på fast ejendom.◄

Andre ejendomme, ►hvor der ansættes en ejerboligværdi efter◄ EVL § 35, stk. 2, § 36 og § 37, stk. 1

For ejendomme, der benyttes til bolig for ejeren, og som

indeholder to selvstændige lejligheder (tofamilieshuse), eller
►er kategoriseret som en ejerbolig og helt eller delvist◄ ligger i landzone med et ►grundareal på mere end 5.000 m2, samt hvor der ikke skal foretages en fordeling efter EVL § 35◄, eller
er samnoteret med en vindmølleparcel

►ansætter vurderingsmyndigheden er ejendomsværdi for boligdelen. Se EVL § 35, stk. 2, § 36 og § 37, stk. 1. For tofamiliehuse fordeles ejendomsværdien på de to boliger. For de nævnte ejerboliger på mere end 5.000 m2, fordeles ejendomsværdien på boligdelen og den øvrige del af ejendommen.◄

►Der er ikke fradragsret for vedligeholdelsesudgifter på sådanne ejendomme. Se LL § 15 J, stk. 1.◄

Det er herved forudsat, at der ikke er tale om ejendomme, der er omfattet af reglerne om ►ansættelse af ejendomsværdi for ejerboligen på landbrugs- eller skovejendomme efter EVL § 30◄, eller anvendes erhvervsmæssigt, ►og hvor der derfor skal ansættes en ejerboligværdi efter EVL § 35, stk. 1.◄

►Se nærmere i afsnit C.C.3.2.3.1, hvor disse ejendomme er beskrevet nærmere.◄

Ejendomme, der udelukkende benyttes privat til beboelse eller fritidsformål

Der er ikke fradragsret for udgifter til vedligeholdelse efter statsskattelovens regler på ejendomme, der indeholder en ejerbolig, lejlighed eller fritidsbolig, eller på tofamiliesejendomme, ►der ikke benyttes erhvervsmæssigt◄, og som er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat i ESL § 3, stk. 1, nr. 1-2. Se LL § 15 J, stk. 1.

Bemærk

Hvis en ejer, der har bolig i egen ejendom, derimod er omfattet af statsskattelovens regler om beskatning af lejeværdi af egen bolig, er der ved indkomstopgørelsen fradrag for de afholdte udgifter til vedligeholdelse på ejendommen. Se SL § 4, litra b, sammenholdt med SL § 6, litra a.

Private boliger med delvis udlejning til beboelse

Fradragsbegrænsningen gælder også for vedligeholdelsesudgifter på en ejendom, som tjener til bolig for ejeren, når boligen udlejes en del af året til beboelse, ved udlejning af værelser i boligen til beboelse og ved udlejning af fritidsboliger, som er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat. Se LL § 15 J, stk. 2. Se også afsnit C.H.3.4 om udlejning af privat bolig.

Ejendomme i udlandet

Fradragsretten for udgifter til vedligeholdelse er tilsvarende begrænset for ejendomme, der ligger i udlandet, og som er omfattet af ESL § 3, stk. 1, nr. 4, 9, og 10. Se LL § 15 J, stk. 1, og ESL § 3, stk. 2.

Se også afsnit C.H.3.4 om udlejning af privat bolig.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelser	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Landsskatteretskendelser
SKM2017.95.LSR	Landsskatteretten fandt, at driften af et feriecenter var erhvervsmæssig virksomhed, og at klageren kunne anvende virksomhedsskatteordningen. Den i vurderingsmæssig henseende anvendte benyttelseskode fandtes herefter ikke at kunne tillægges afgørende betydning, idet den måtte anses for åbenbart forkert. Da ejendommen således burde have været vurderet som en blandet benyttet ejendom efter vurderingslovens § 33, stk. 5, kunne der foretages fradrag for de faktiske driftsudgifter, der kunne henføres til den del af ejendommen, der benyttedes erhvervsmæssigt efter ligningslovens § 15 K, stk. 6, jf. ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 5. Klageren kunne således opnå fradrag for de ejendomsudgifterne, som kunne henføres til udlejningen, herunder vedligeholdelse, forsikring og el. Klageren havde dog ikke dokumenteret eller i tilstrækkelig grad sandsynliggjort, at hestehold havde tilknytning til driften af feriecentret, og udgifterne hertil kunne dermed ikke fratrækkes ved opgørelsen af resultatet af udlejningsvirksomheden. Klageren havde ret til at fradrag for den andel af ejendomsskatterne, der kunne henføres til den erhvervsmæssige anvendte del af ejendommen. Klageren var desuden berettiget til at foretage afskrivninger på driftsmidler og inventar, som blev anvendt i den erhvervsmæssige virksomhed. Fradrag.
SKM2007.381.LSR	Der var ikke hjemmel til at nægte fradrag for drifts- og vedligeholdelsesudgifter ved udlejning af stuehus på landbrugsejendom med bopælspligt for medejer. Fradrag.
TfS 2000, 24 LSR	En ejer havde afholdt udgifter på den erhvervsmæssigt benyttede del af et nedlagt landbrug, der var vurderet som et enfamilieshus uden ejerboligfordeling. Selv om der blev foretaget en ejerboligfordeling efter VUL § 33, stk. 5, for de efterfølgende år, hvor forholdene var uændrede, kunne der kun godkendes standardfradrag for udgifter efter de dagældende regler i LL § 15 J. Delvist fradrag.
TfS 1986, 497 LSR	Ejeren af en landbrugsejendom med driftsbygninger havde bortforpagtet ejendommen ved to kontrakter, hvoraf den ene omfattede brug af driftsbygningerne til opbevaring af halm. Efter forpagtningsaftalen var der inkluderet en rådighedsret over driftsbygningerne med dertil hørende faktisk anvendelse heraf. Ejeren var derfor berettiget til fradrag for de faktiske udgifter til vedligeholdelse af bygningerne. Fradrag.