Indhold
Dette afsnit handler om opgørelse af den skattepligtige indkomst ved udlejning af en fritidsbolig, som ejeren selv benytter, en del af indkomståret.
Afsnittet indeholder:
- Regel
- Hvilke fritidsboliger og hvornår?
- Indtægter ved udlejning
- Skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen
- Regnskabsmæssig opgørelse af resultatet af udlejningen
- Skift af opgørelsesmetode
- Virksomheds- og kapitalafkastordningen
- Indberetning til Naturstyrelsen
- Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKAT-meddelelser mv.
Se også
- C.H.3.4.1.1.1 Opgørelse af den skattepligtige indkomst ved udlejning af helårsbolig efter LL § 15 P
- C.H.3.4.1.1.2 Opgørelse af den skattepligtige indkomst ved udlejning af helårsbolig efter LL § 15 Q
Regel
Indtægter fra udlejning af en fritidsbolig skal medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Der gives ved indkomstopgørelsen fradrag for udgifter i forbindelse med udlejningen.
Fradraget kan beregnes efter forskellige regler, der afhænger af, om resultatet af udlejningen opgøres efter en skematisk metode eller en regnskabsmæssig metode. Se LL § 15 O.
Bemærk
Ejeren skal anvende den skematiske eller regnskabsmæssig metode, når betingelserne i LL § 15 O er opfyldt.
Resultatet af udlejningen medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst som kapitalindkomst, jf. PSL § 4, stk. 1, nr. 6.
Hvilke fritidsboliger og hvornår?
Reglerne gælder for ikke erhvervsmæssig udlejning af en fritidsbolig, som ejeren selv benytter til fritidsformål.
Det er en betingelse for at anvende regelsættet, at fritidsboligen er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat. Se EVSL § 4.
Reglerne kan anvendes ved udlejning af en hotelejerlejlighed, som ejeren selv benytter som fritidsbolig, når betingelserne i øvrigt er opfyldte.
Ifølge flexbolig-ordningen kan der gives tilladelse til, at ejerne af en helårsbolig anvender denne som fritidsbolig. Boligen bevarer dog sin karakter af helårsbolig.
Udlejes en helårsbolig lovligt til fritidsbolig eksempelvis efter flexbolig-ordningen, opgøres resultatet efter regelsættet i LL § 15 O.
Det er en betingelse for anvendelsen af regelsættet, at anvendelsen til fritidsbolig er lovlig. Se SKM2011.434.SR og TfS1999,108 LSR.
Reglerne gælder dog ikke ved udlejning af en fritidsbolig, der efter tilladelse anvendes som helårsbolig. Se LL § 15 O, stk. 1. Så gælder reglerne om udlejning af helårsboliger, se afsnit C.H.3.4.1.
Ved erhvervsmæssig udlejning af en fritidsbolig gælder reglerne i statsskatteloven. Se afsnit C.H.3.2.
Indtægter ved udlejning
Ejeren af en fritidsbolig skal ved indkomstopgørelsen medregne bruttolejeindtægt ved udlejning af fritidsboligen.
Bruttolejeindtægten omfatter lejerens betaling for husleje samt alt, hvad lejeren i øvrigt betaler i forbindelse med lejemålet.
Betalingerne kan fx ud over husleje være betalinger for
- varme
- el
- vand
- telefon
- rengøring af fritidsboligen.
Betalingen for sådanne ydelser indgår også i bruttolejeindtægten. Ejeren kan derfor ikke modtage særskilt betaling for de nævnte ydelser. De skal medregnes i bruttolejeindtægten. Se TfS 1998, 409 ØLR.
Udlejes fritidsboligen via bureau, omfatter den bruttoleje, der skal indberettes, dog ikke bureauets indtægt ved udlejningen.
Skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen
En ejer af en fritidsbolig, som ejeren også selv benytter til fritidsformål, kan vælge at foretage en skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen. Se LL § 15 O, stk. 1.
Resultatet af udlejningen opgøres ved, at der gives et bundfradrag i bruttolejeindtægten.
Bundfradragets størrelse afhænger af, om udlejningen af fritidsboligen sker gennem et udlejningsbureau, eller om ejeren selv forestår udlejningen af fritidsboligen. Se nærmere nedenfor.
I den del af bruttolejeindtægten, der overstiger bundfradraget, gives et yderligere fradrag på 40 pct. 40 pct.-fradraget dækker alle udgifter i forbindelse med udlejningen, herunder fradrag for eventuelle ejendomsskatter. 40 pct.-fradraget dækker også ejerens ejendomsværdiskat i udlejningsperioden.
Ejendomsværdiskat
Når den skematiske metode anvendes, betales ejendomsværdiskat for hele indkomståret, uanset om fritidsboligen har været udlejet.
Bundfradrag
Bundfradragets størrelse afhænger af om
- udlejningen af fritidsboligen sker gennem et udlejningsbureau, eller
- ejeren selv står for udlejningen af fritidsboligen.
Ad a. Udlejning via bureau
Når udlejning af fritidsboligen sker gennem et udlejningsbureau, der indberetter bruttolejeindtægten til Skattestyrelsen, kan der ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst gives et bundfradrag i bruttolejeindtægten. Det er en betingelse, at udlejningsbureauet foretager indberetning til Skattestyrelsen af lejeindtægten efter SIL § 43. Se LL § 15 O, stk. 1, 2. pkt.
Bundfradraget udgør som udgangspunkt det indberettede beløb, dog maksimalt 36.500 kr. (2010-niveau). Hvis det indberettede beløb er mindre end 10.000 kr., er bundfradraget dog 10.000 kr. (2010-niveau).
Bundfradraget kan ikke overstige bruttolejeindtægten.
Bundfradraget, der gælder for hver udlejet fritidsbolig, reguleres efter PSL § 20.
Bemærk
Ved lov nr. 2219 af 29. december 2020 blev der vedtaget en midlertidig forhøjelse af bundfradraget ved udlejning af fritidsboliger for indkomståret 2020. Loven trådte i kraft den 1. januar 2021. Dette betyder, at bundfradraget for indkomståret 2020 udgør henholdsvis 60.000 kr. og 11.500 kr. For skattepligtige med bagudforskudt indkomstår 2020, der begynder den 1. oktober 2019 eller tidligere, har loven virkning for indkomståret 2021.
For indkomståret 2021 udgør bundfradraget henholdsvis 42.700 kr. og 11.700 kr.
Eksempel for indkomståret 2020
En ejer af en fritidsbolig har i 2020 eksempelvis bruttolejeindtægter på 150.000 kr. ved udlejning af fritidsboligen gennem et udlejningsbureau, der indberetter lejeindtægten til Skattestyrelsen.
Ejeren kan foretage et bundfradrag på 60.000 kr. i bruttolejeindtægten. I den reducerede lejeindtægt på 90.000 kr. kan fratrækkes 40 pct. svarende til 36.000 kr. Beskatningsgrundlaget udgør herefter 54.000 kr.
Ad b. Ejeren selv står for udlejningen af fritidsboligen
Når udlejeren af fritidsboligen selv forestår udlejningen, kan der ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst gives et bundfradrag i bruttolejeindtægten. Bundfradraget udgør maksimalt 10.000 kr. (2010-niveau).
Bundfradraget kan dog ikke overstige bruttolejeindtægten.
Bundfradraget, der gælder for hver udlejet fritidsbolig, reguleres efter PSL § 20.
Bemærk
For indkomståret 2020 udgør bundfradraget 11.500 kr. For indkomståret 2021 udgør bundfradraget 11.700 kr.
Eksempler på beregning af bundfradrag for indkomståret 2020
Eksempel 1: Hvis der alene udlejes gennem et bureau, der indberetter til indkomstregisteret, udgør bundfradraget op til 60.000 kr., hvis der er tale om udlejning af fritidsbolig.
| Udlejningsindtægt fra udlejning gennem bureau, der indberetter | 75.000 kr. |
| Ingen privat udlejning | 0 kr. |
| Bundfradrag | 60.000 kr. |
| Indkomst over bundfradrag (75.000 - 60.000) | 15.000 kr. |
| Skattepligtig indkomst (60 pct. af indkomst over bundfradraget) | 9.000 kr. |
Eksempel 2: Hvis der både foretages privat udlejning og udlejning via et bureau, der indberetter til indkomstregisteret, og den højeste lejeindtægt opnås via udlejning via bureauet anvendes bundfradraget for udlejning via bureau på maksimalt 60.000 kr. Bundfradraget udgør derfor 15.000 kr.
| Udlejningsindtægt fra udlejning gennem bureau, der indberetter | 15.000 kr. |
| Privat udlejning | 10.000 kr. |
| Bundfradrag | 15.000 kr. |
| Indkomst over bundfradraget (15.000 - 15.000 + 10.000) | 10.000 kr. |
| Skattepligtig indkomst (60 pct. af indkomst over bundfradraget) | 6.000 kr. |
Eksempel 3: Situationen svarer til eksempel 2, men her opnår udlejer størstedelen af sin lejeindtægt ved privat udlejning. Det indebærer, at vedkommende skal benytte det lave skematiske bundfradrag på 11.500 kr., og at vedkommende ikke kan anvende bundfradrag ved indkomsten på 5.000 kr. fra udlejning gennem et bureau, der indberetter lejeindtægter til indkomstregisteret.
| Udlejningsindtægt fra udlejning gennem bureau, der indberetter | 5.000 kr. |
| Privat udlejning | 15.000 kr. |
| Bundfradrag | 11.500 kr. |
| Indkomst over bundfradraget (15.000 - 11.500 + 5.000) | 8.500 kr. |
| Skattepligtig indkomst (60 pct. af indkomst over bundfradraget) | 5.100 kr. |
Eksempel 4: Situationen svarer til eksempel 3, hvor udlejer opnår størstedelen af sin lejeindtægt ved privat udlejning, men lejeindtægten for udlejning via et bureau, der indberetter til indkomstregisteret, er større end det lave bundfradrag ved privat udlejning på 11.500 kr. Det indebærer, at bundfradraget for udlejning via bureau på maksimalt 60.000 kr. kan anvendes. Bundfradraget udgør derfor 30.000 kr. svarende til lejeindtægten ved udlejning gennem et bureau. Når lejeindtægten via udlejning gennem et bureau, der indberetter lejeindtægterne er større end det lave bundfradrag på 11.500 kr., vil bundfradraget udgøre lejeindtægterne fra udlejningen via bureauet, dog maksimalt 60.000 kr.
| Udlejningsindtægt fra udlejning gennem bureau, der indberetter | 30.000 kr. |
| Privat udlejning | 35.000 kr. |
| Bundfradrag | 30.000 kr. |
| Indkomst over bundfradraget (30.000 - 30.000 + 35.000) | 35.000 kr. |
| Skattepligtig indkomst (60 pct. af indkomst over bundfradraget) | 21.000 kr. |
Eksempel 5: Hvis der både foretages privat udlejning og udlejning via et bureau, der indberetter til indkomstregisteret, og lejeindtægten fra udlejningen via bureauet er mindre end det lave bundfradrag ved privat udlejning på 11.500 kr. samtidig med at lejeindtægterne fra privat udlejning også er mindre end 11.500 kr. fås dette bundfradrag i lejeindtægterne. Det indebærer, at bundfradraget for udlejning vil være 11.500 kr. svarende til bundfradraget ved privat udlejning.
| Udlejningsindtægt fra udlejning gennem bureau, der indberetter | 8.000 kr. |
| Privat udlejning | 7.000 kr. |
| Bundfradrag | 11.500 kr. |
| Indkomst over bundfradraget (15.000 - 11.500) | 3.500 kr. |
| Skattepligtig indkomst (60 pct. af indkomst over bundfradraget) | 2.200 kr. |
Eksempel 6: Hvis der både foretages privat udlejning og udlejning via et bureau, der indberetter til indkomstregisteret, og lejeindtægterne er lige store (eller lejeindtægterne opnået via bureauet alternative er større end det lave bundfradrag ved privat udlejning på 11.500 kr.) anvendes bundfradraget for udlejning via bureau på maksimalt 60.000 kr. Bundfradraget udgør derfor 17.000 kr. svarende til eksempel 2.
| Udlejningsindtægt fra udlejning gennem bureau, der indberetter | 17.000 kr. |
| Privat udlejning | 17.000 kr. |
| Bundfradrag | 17.000 kr. |
| Indkomst over bundfradraget (17.000 - 17.000 + 17.000) | 17.000 kr. |
| Skattepligtig indkomst (60 pct. af indkomst over bundfradraget) | 10.200 kr. |
Flere ejere
Er der tale om udlejning af en fritidsbolig, som er ejet af flere i forening, er det samlede antal ejere alene berettiget til ét bundfradrag i forbindelse med opgørelse af den skattepligtige lejeindtægt. Se tilsvarende TfS 1994, 449 DEP.
Der gives i den situation et forholdsmæssigt fradrag i forhold til hvor stor en del af fritidsboligen personen ejer.
Flere private fritidsboliger
Bundfradraget gælder pr. fritidsbolig. Udlejer den samme person flere private fritidsboliger, kan der derfor opnås bundfradrag for hver enkelt fritidsbolig.
Salg
Hvis ejendommen sælges, kan både køber og sælger få et bundfradrag for salgsåret. Bundfradraget opgøres for sælger og køber hver for sig efter de angivne regler.
Kapitalindkomst
Bruttolejeindtægten efter fradrag for bundfradrag (positiv) og 40 pct.-fradraget indgår ved opgørelsen af kapitalindkomsten.
Regnskabsmæssig opgørelse af resultatet af udlejningen
Når en ejer af en fritidsbolig, der udlejes en del af året, vælger ikke at foretage en skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen efter reglerne i LL § 15 O, stk. 1, skal resultatet opgøres efter et regnskabsmæssigt princip. Se LL § 15 O, stk. 2.
Den regnskabsmæssige opgørelse medfører, at hele bruttolejeindtægten skal indtægtsføres, og at de dokumenterede udgifter, der er forbundet med udlejningen, herunder afskrivninger, kan fratrækkes. Det samlede fradragsbeløb kan dog ikke overstige bruttolejeindtægten. Se LL § 15 O, stk. 2.
Fradraget for udgifter i forbindelse med udlejningen fremgår af LL § 15 O, stk. 2, og LL § 14, stk. 3, samt af afskrivningsloven.
De udgifter, der er direkte forbundet med udlejningen kan trækkes fra i regnskabet. Det er fx driftsudgifter til el, gas, vand og varme.
Herudover kan de faktiske udgifter, der er afholdt til vedligeholdelse af indbo og inventar, fratrækkes.
Ejeren kan foretage skattemæssige afskrivninger efter reglerne om delvist erhvervsmæssigt benyttede driftsmidler, som nævnt i kapitel 2 i afskrivningsloven, fx på inventar (møbler mv.).
Fradraget foretages med så stor en del af henholdsvis den afholdte vedligeholdelsesudgift og det beregnede afskrivningsbeløb, som svarer til forholdet mellem antallet af udlejede uger og kalenderåret. Se SKM2009.269.BR.
Bemærk
Hvis det udlejede er møbleret, kan eventuelle vedligeholdelsesudgifter og afskrivninger på inventaret fratrækkes. Se kapitel 2 i afskrivningsloven om blandet benyttede driftsmidler.
Der kan ikke fratrækkes udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen. Se LL § 15 J, stk. 1 og 2.
Ejendomsskat
Når en ejendom benyttes erhvervsmæssigt i et ikke uvæsentligt omfang, kan den del af ejendomsskatten, der vedrører det erhvervsmæssigt benyttede, fratrækkes. Se LL § 14, stk. 3.
Efter praksis anses udlejning til beboelse i denne forbindelse for erhvervsmæssig benyttelse af ejendommen. Se TfS 1991, 403 LSR.
Efter praksis er der tale om en uvæsentlig erhvervsmæssig benyttelse, hvis benyttelsen svarer til mindre end 10 pct. af ejendommen.
Når betingelserne er opfyldt, kan ejendomsskatter, som svarer til den del af året, hvor udlejning har fundet sted, fratrækkes.
Bemærk
Det samlede fradragsbeløb kan dog ikke overstige bruttolejeindtægten. Se LL § 15 O, stk. 2.
Ejendomsværdiskat
Når resultatet af udlejningen opgøres efter den regnskabsmæssige metode, skal den beregnede ejendomsværdiskat for hele indkomståret nedsættes forholdsmæssigt, så der kun beregnes ejendomsværdiskat for den periode, fritidsboligen rent faktisk ikke har været udlejet.
Skift af opgørelsesmetode
En ejer af en fritidsbolig kan altid overgå fra at anvende en skematisk opgørelse af resultatet af udlejning af en fritidsbolig til i stedet at anvende en regnskabsmæssig opgørelse. Er den regnskabsmæssige metode valgt, kan ejeren ikke vælge senere at overgå til at anvende en skematisk opgørelse.
Bemærk
Hvis benyttelsen af en fritidsbolig ændres, så den overgår fra at være anvendt udelukkende erhvervsmæssigt til blandet benyttelse, kan ejeren vælge mellem at opgøre resultatet af udlejningen efter den skematiske opgørelse med bundfradrag i LL § 15 O, stk. 1, og den regnskabsmæssige opgørelse i LL § 15 O, stk. 2. Se SKM2001.288.LSR.
Virksomheds- og kapitalafkastordningen
Hverken virksomheds- eller kapitalafkastordningen kan anvendes på resultatet ved udleje af en fritidsbolig en del af året, fordi der ikke i skattemæssig forstand er tale om erhvervsmæssig virksomhed.
Indberetning til Erhvervsstyrelsen
Når en ejer udlejer mere end to fritidsboliger en del af året, er Skatteforvaltningen efter nærmere regler forpligtet til at foretage indberetning til Erhvervsstyrelsen om erhvervsmæssig udlejning af fritidsboliger mv. Se nærmere i afsnit C.C.1.3.2.4 om sommerhusudlejning.
Se om Erhvervsstyrelsens regler om erhvervsmæssig udlejning af fritidshuse i afsnit C.H.3.4.2.2 om udlejning af fritidsbolig hele indkomståret.
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Skemaet viser relevante afgørelser på området:
| Afgørelse | Afgørelsen i stikord | Yderligere kommentarer |
| Landsretsdomme |
| TfS 2005, 683 VLR | Ejeren af tre sommerhuse havde benyttet virksomhedsordningen i forbindelse med udlejning af husene. Da ejeren ikke havde fraskrevet sig retten til at disponere over husene, havde Landsskatteretten fundet, at ejeren ikke kunne benytte virksomhedsordningen. For landsretten var det alene spørgsmålet om valg af opgørelsesform efter LL § 15 O, efter at virksomhedsordningen ikke kunne anvendes. Landsretten fandt, at der ikke kunne stilles krav om anvendelse af de skematiske regler i LL § 15 O, stk. 1, fordi regnskabsmaterialet var utilstrækkeligt. Skatteministeriet tog derfor bekræftende til genmæle over for påstanden om, at den regnskabsmæssige metode i LL § 15 O, stk. 2, kunne anvendes. | |
| TfS 1998, 409 ØLR | Hvis en udlejer udeholder betalinger for el mv. fra sommerhusets regnskab, er betingelserne for at anvende standardfradraget ikke opfyldt. Udlejeren er så henvist til at fratrække efter reglerne i LL § 15 O, stk. 3, (nu stk. 2). | |
| Byretsdomme |
| SKM2010.120.BR | Retten fandt, at der ved anvendelse af reglerne i LL § 15 O, stk. 2, kun kunne gives fradrag for udgifter til opvarmning af swimmingpool for den periode, hvor sommerhuset var udlejet. | |
| SKM2009.269.BR | Fradraget for udgifter efter LL § 15 O, stk. 2, skulle opgøres efter forholdet mellem antallet af udlejede uger og kalenderåret og ikke efter forholdet mellem den udlejede og den samlede lovlige benyttelse af ejendommen. | |
| Landsskatteretskendelser |
| SKM2019.330.LSR | Landsskatteretten fandt efter en konkret vurdering, at klageren havde drevet erhvervsmæssig virksomhed med udlejning af en hotellejlighed i indkomståret 2013. Klageren ansås således for på effektiv vis at have fraskrevet sig retten til at råde over lejligheden i dette ene indkomstår. Det samme gjorde sig ikke gældende for indkomståret 2012, ligesom udlejning af en anden hotellejlighed ej heller blev anset for at være erhvervsmæssig, men derimod var omfattet af LL § 15 O på grund af ejerens rådighed. | Bemærk, at i sagen var det en transparent ejerforening, der forestod udlejningen af hotelejerlejlighederne. Derfor kunne udgifter til formidlingsprovision og rengøring ikke fratrækkes. |
| SKM2001.288.LSR | En sommerhusejendom overgik i 1997 fra udelukkende erhvervsmæssig anvendelse til blandet benyttelse. Ejeren havde herefter for indkomståret 1997 mulighed for at vælge, om resultatet af udlejningen skulle opgøres efter LL § 15 O, stk. 1, eller LL § 15 O, stk. 2. | |
| TfS 1999, 108 LSR | En ejendom på Bornholm, der vurderingsmæssigt havde status som en helårsbolig, var erhvervet og anvendt af ejeren som sommerbolig. Den var også udlejet som sommerbolig. Landsskatteretten fandt, at det var den faktiske benyttelse, der skulle lægges til grund for afgørelsen af, om der var tale om en helårs- eller fritidsbolig efter LL § 15 O. Overskuddet ved udlejningen skulle herefter opgøres efter LL § 15 O. | |
| TfS 1993, 486 LSR | En ejer udlejede via et bureau sit sommerhus, men da den foreliggende udlejningskontrakt ikke afskar ham fra selv at benytte sommerhuset, fandt Landsskatteretten, at det var med rette, at han var ansat i overensstemmelse med praksis for udleje af sommerhuse til blandet benyttelse. | |
| Skatterådet |
| SKM2014.360.SR | Ejeren af en ferielejlighed, der indgik i hoteldrift, kunne under de beskrevne forudsætninger anvende LL § 15 O ved opgørelsen af det skattemæssige resultat. Ved anvendelsen af den regnskabsmæssige metode, kunne der alene foretages fradrag for de udgifter, der kunne henføres til de udlejede perioder. | |
| SKM2008.224.SR | Lejerens betaling for en rengøringsydelse af ferieboligen kunne indgå som en integreret del af bruttolejeindtægten. Ved beskatning efter reglerne i LL § 15 O, stk. 1, kan der derfor beregnes 40 pct.-nedslag af beløbet. Hvis ejeren i stedet anvender reglerne i LL § 15 O, stk. 2, er ejerens udgifter til rengøring af fritidsboligen fradragsberettigede. | |
| SKM2007.446.SR | Resultatet af udlejning af hotelejerlejlighed, som ejeren havde rådighed over i op til 5 uger, skulle opgøres efter reglerne i LL § 15 O. | |