Parter
A
(advokat Leo Jantzen)
mod
Skatteministeriet
(kammeradvokaten ved advokat Mette Brøgger Jensen)
Afsagt af landsdommerne
Bjarne Bjørnskov Jensen, Henrik Twilhøj og Hanne Fanø (kst)
Indledning
Sagsøgeren, A, solgte i oktober 2000 ejendommen, beliggende .... Ejendommen havde et areal på 1.756 m2 og var bebygget med et parcelhus på 124 m2. Denne sag angår spørgsmålet, om A i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, nr. 3, er fritaget for beskatning af fortjenesten ved salget, som skatteforvaltningen har opgjort til 347.849 kr.
Påstande
A har påstået sagsøgte, Skatteministeriet, tilpligtet at anerkende, at en udstykning af ejendommen, matr. nr. ..., beliggende ... vil medføre er væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse, og at hans skattepligtige indkomst for indkomståret 2000 hjemvises til fornyet behandling ved ligningsmyndighederne.
Skatteministeriet har påstået frifindelse.
Sagsfremstilling
Told - og Skattestyrelsen traf den 3. december 2002 afgørelse om spørgsmålet. Afgørelsen lyder sådan:
"Vedr. matr.nr. ..., beliggende ...
Ved breve af 8. og 30. august 2002 til Told- og Skatteregion Århus har De for den tidligere ejer af ovennævnte ejendom, A, ..., klaget over regionens afslag af 15. juli 2002 på fritagelse for beskatning af avance ved salg af ejendommen.
Told- og Skattestyrelsen, Ejendomsvurderingskontoret, har besigtiget ejendommen den 21. november 2002 og skal udtale, at udstykning af grund til selvstændig bebyggelse på den nordvestlige del af ejendommen med adgang via den eksisterende indkørsel ikke skønnes at ville medføre væsentlig værdiforringelse af restejendommen eller den bestående bebyggelse, jf. ejendomsavancebeskatningslovens 8, stk. 1, nr. 3.
Der kan således ikke gives fritagelse for beskatning af avancen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.
Der er ved denne afgørelse taget hensyn til grundens størrelse og form samt den eksisterende bebyggelses beliggenhed på grunden. Beboelsen kan således bevare den attraktive udsigt over byen, ligesom terrassen og et stort haveareal mod øst og nord kan bevares.
Efter Ejendomsvurderingskontorets opfattelse er der tale om et almindeligt ældre hus, der ikke kræver en specielt stor grund. Ydermere skærmer det eksisterende udhus for væsentligt indblik fra en ny bebyggelse mod nordvest.
Det blev ved besigtigelsen oplyst, at der er en tinglyst ret for naboejendommen mod vest til at benytte indkørslen til den heromhandlede ejendom. Det skal bemærkes, at det forudsættes, at Teknisk Forvaltning, i sin udtalelse af 27. oktober 2000 om udstykning af ejendommen har taget stilling til, at den eksisterende indkørsel må benyttes af 3 beboelser i forbindelse med udstykning af en grund.
..."
A indbragte den 3. marts 2003 Told- og Skattestyrelsens afgørelse for Vestre Landsret.
Det fremgår af sagen, at Udvalget for Teknik og Miljø, i et møde den 5. december 2002 meddelte tilladelse til udstykning af en grund på mindst 700 m2 fra ejendommen til opførelse af et enfamilieshus.
I forbindelse med forberedelsen af sagen er der foretaget syn og skøn ved statsautoriseret ejendomsmægler AL, der har afgivet erklæring af 9. maj 2004 og supplerende erklæring af 21. marts 2005. I erklæringen af 9. maj 2004 er der givet følgende beskrivelse af ejendommen:
"...
08. Beskrivelse af sagens genstand
Fritliggende villa beliggende i ... by tæt på indkøb, transport mv. Ejendommen er beliggende på en 1756 kvm grund som på den øverste nordlige del nærmest ligger et niveau højere end huset og på den sidste del er der en stejl skrænt op mod bagboen. Villaen er opdelt i 2 lejligheder. Lejligheden til højre indeholder: Entre med trappe til 1. sal, nyere badeværelse, 2 stuer adskilt af fransk dør og med delvis åben forbindelse til køkkenet. 1. salen var i forbindelse med overdragelsen opdelt i flere små rum. Kælder med 3 disponible rum. Lejligheden tv. indeholder: entre, badeværelse, stue, soveværelse samt køkken. Kælder med 1 disponibelt rum. Tagbelægningen var ved overdragelsen af ældre dato. Ejendommen er beliggende på den nederste del af grunden således at haven er beliggende bag huset. Til venstre for ejendommen forefindes en indkørsel som ligeledes benyttes af naboen.
..."
Syns- og skønsmanden har herefter besvaret de stillede spørgsmål således:
"...
..."
I erklæringen af 21. marts 2005 har syns- og skønsmanden besvaret nogle tillægsspørgsmål således:
"...
..."
Parternes synspunkter (anbringender)
A har til støtte for sin påstand anført, at det af forarbejderne til § 2, nr. 13, i lov om særlig indkomstskat, hvorved bestemmelsen, der nu findes i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, blev indført, kan udledes, at formålet var at ramme de store fortjenester, som lå ud over konjunkturstigningerne, at man ikke ønskede at beskatte fortjenester ved salg af ejendomme, der tjente til bolig for ejeren, og at grænsen på 1.400 m2 blev fastsat, fordi man ikke skulle kunne opnå fortjeneste ved udstykning. Det følger af det anførte, at det ikke har været meningen at foretage beskatning i tilfælde som det foreliggende, hvor værdien af ejendommen efter udstykning ikke er større end værdien før udstykning. Der skal således foretages en sammenligning af restarealets, henholdsvis den bestående bebyggelses værdi med værdien af den samlede ejendom før og efter udstykning, og hvis en udstykning medfører enten en væsentlig værdiforringelse af restarealet eller af den bestående bebyggelse, skal fortjenesten fritages for beskatning. A har herefter nærmere anført, at værdinedgangen af den bestående bebyggelse ved udstykning på baggrund af syns- og skønserklæringerne kan opgøres til henholdsvis 39 kr. pr. m2, svarende til 17,1 %, og 70.000 kr., svarende til 8,75 %, mens værdinedgangen af restejendommen kan opgøres til 270.000 kr., svarende til 22,5 %, eller - hvis der tages udgangspunkt i de tilbageværende 1.056 m2 - 110.768 kr., svarende til 10,6 %.
Skatteministeriet har til støtte for sin påstand anført, at bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, nr. 3, skal fortolkes i lyset af lovens hovedregel i § 1, hvorefter fortjeneste ved afståelse af fast ejendom er skattepligtig. Det følger heraf og af udformningen af og formålet med bestemmelsen i § 8, at der i tilfælde, hvor der kan ske udstykning, som udgangspunkt skal ske beskatning af fortjenesten. Det påhviler således skatteyderen at godtgøre, at betingelserne for beskatning ikke er opfyldt. Ved afgørelsen af, om betingelserne i § 8, stk. 1, nr. 3, er opfyldt skal der foretages en sammenligning af værdien af den samlede ejendom med værdien af restejendommen og det areal, der kan udstykkes. Kun hvis der ved et salg af restejendommen og det udstykkede areal kan opnås et væsentligt mindre beløb end ved et samlet salg af ejendommen, er betingelserne i bestemmelsen opfyldt. Efter syns- og skønserklæringerne er værdiforringelsen opgjort på denne måde kun 25.000 kr., svarende til 2,1 %, og en sådan forringelse kan ikke anses for væsentlig.
Landsrettens begrundelse og resultat
I overensstemmelse med syns- og skønserklæringerne lægges det til grund, at værdien af restejendommen ved udstykning af en grund på 700 m2 i oktober 2000 ville være 930.000 kr., fordelt med 730.000 kr. på bebyggelsen og 200.000 kr. på grunden, samt at værdien af en udstykket grund på 700 m2 ville være 245.000 kr. Det lægges endvidere til grund, at værdien af ejendommen ved et samlet salg var 1.200.000 kr., svarende til den opnåede salgssum. På den baggrund kan en udstykning, når der tages hensyn til værdien af en udstykket grund på 700 m2, ikke anses for at medføre en væsentlig værdiforringelse af restarealet eller af den bestående bebyggelse. Da betingelserne for skattefritagelse i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, nr. 3, derfor ikke er opfyldt, tager landsretten Skatteministeriets frifindelsespåstand til følge.
T h i k e n d e s f o r r e t
Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.
Sagsøgeren, A, skal inden 14 dage betale 18.000 kr. i sagsomkostninger til Skatteministeriet.