Indhold

Dette afsnit handler om:

  • Historik over den løbende ejendomsbeskatning
  • Ejendomsskatteloven.

Historik over den løbende ejendomsbeskatning

Den løbende ejendomsbeskatning i Danmark består af:

  • Ejendomsværdiskat
  • Grundskyld
  • Dækningsafgift.

Ejere af ejendomme beliggende i Danmark betaler som udgangspunkt ikke alle tre ovennævnte skatter. Af private boliger opkræves som udgangspunkt alene ejendomsværdiskat og grundskyld, mens erhvervsejendomme som udgangspunkt alene betaler grundskyld og eventuelt dækningsafgift.

Herudover foretages der også beskatning af fortjenesten ved køb og salg af fast ejendom. Disse regler findes i ejendomsavancebeskatningsloven og er ikke en del af den løbende ejendomsbeskatning. Der er dog den sammenhæng mellem ejendomsværdiskatten og avancebeskatningen på fast ejendom, at den del af ejendommen, som er blevet løbende beskattet af ejendomsværdiskat, ofte vil være fritaget for ejendomsavanceskat, da beskatningen i det tilfælde foretages løbende i stedet for ved afståelsen af ejendommen. Omvendt vil ejere af erhvervsejendomme, som ikke løbende er blevet beskattet af ejendomsværdiskat, som udgangspunkt blive beskattet af en eventuel avance ved salg af ejendommen.

Ejendomsværdiskat

Ejendomsværdiskatten blev indført fra og med indkomståret 2000 med ejendomsværdiskatteloven (EVSL). Se lov nr. 425 af 26. juni 1998. Dette skete som led i den daværende samlede skatteomlægning på personskatteområdet. Med ejendomsværdiskatteloven overgik beskatningen af ejerboliger, herunder parcelhuse, ejerlejligheder og stuehuse, fra at være en indkomstbeskatning til at være en ejendomsbeskatning. Tidligere betalte alle boligejere lejeværdi af bolig i egen ejendom efter statsskatteloven.

Reglerne om ejendomsværdiskat fremgik til og med indkomståret 2023 af ejendomsværdiskatteloven. Fra og med indkomståret 2024 fremgår reglerne om ejendomsværdiskat af Ejendomsskatteloven. Ejendomsværdiskatteloven, se lovbekendtgørelse nr. 1590 af 2. november 2020, er derfor ophævet den 1. januar 2024. Se ESL § 83, stk. 3.

Ejendomsværdiskat er en skat til staten af ejendommens ejendomsværdi. Ejendomsværdien er værdien af den faste ejendom med grund og bygninger. Siden 2007 er ejendomsværdiskatten tilfaldet staten.

Indførelsen af ejendomsværdiskatten afløste således reglerne om indkomstbeskatningen af lejeværdi af bolig i egen ejendom efter statsskatteloven og ligningsloven for hovedparten af ejerboliger, herunder parcelhuse, ejerlejligheder og stuehuse.

Lejeværdi af bolig i egen ejendom efter statsskattelovens regler fastsættes imidlertid stadig i visse tilfælde. Statsskattelovens regler om, at en ejer skal beskattes af lejeværdien af bolig i egen ejendom, gælder derfor fortsat, selvom den praktiske betydning ikke er så stor længere.

Det betyder, at der ikke beregnes lejeværdi af bolig i egen ejendom efter statsskattelovens regler, hvis ejendommen er omfattet af ejendomsværdiskatteloven ►(nu ejendomsskatteloven)◄, fordi ejeren af ejendommen i stedet skal betale ejendomsværdiskat. Ejendomsværdiskatten kan dog fortsat betragtes som en beskatning af lejeværdien af bolig i egen ejendom, herunder et skematisk beregnet afkast ved at eje en ejerbolig, herunder parcelhuse, ejerlejligheder og stuehuse. Derfor betales der som udgangspunkt ikke ejendomsavanceskat for ejendomme eller dele af ejendomme, hvor der er betalt ejendomsværdiskat.

Ejendomsværdiskatten er en integreret del af indkomstskattesystemet og opkræves løbende på årsbasis via boligejerens forskudsskat og endeligt via slutskatten.

Der betales ejendomsværdiskat, når ejeren bebor en ejendom eller har rådighed over ejendommen i løbet af indkomståret. Der betales alene ejendomsværdiskat af boligdelen, og skatten betales kun af fysiske personer.

Se også afsnittet C.H.4.1.2 Ejendomsbeskatning - generelt.

Grundskyld

Grundskylden blev indført i 1926 med lov om kommunale ejendomsskatter, jf. lov nr. 83 af 31. marts 1926. Reglerne om grundskyld fremgik til og med 31. december 2023 af lov om kommunal ejendomsskat. Fra og med 2024 fremgår reglerne om grundskyld af ejendomskatteloven.

Indførelsen af grundskyld afløste reglerne om henholdsvis hartkorn for ejendomme beliggende på landet og grundskatten for ejendomme beliggende i byerne. Skattegrundlaget for ejendomme beliggende i byerne var fastsat efter en række forskellige regler, herunder grundskatten, bygningernes assurancesummer eller etageareal (husskatten, arealskatten og den københavnske grundskat) og ejendomsskyldsværdien.

Grundskyld er en skat til kommunen af de i kommunen beliggende faste ejendomme, som har en fastsat grundværdi efter ejendomsvurderingslovens regler. Der betales derfor som udgangspunkt grundskyld af alle grunde beliggende i Danmark, medmindre de er fritaget for vurdering eller fritaget for grundskyld.

Grundskylden betales af grundens værdi i ubebygget stand.

Indtil 1. januar 2024 har grundskylden været opkrævet af kommunerne via indbetalingskort som typisk forfaldt halvårligt eller kvartårligt. Fra og med indkomståret 2024 opkræves grundskylden af staten på vegne af kommunerne.

Lov om kommunal ejendomsskat, jf. lovbekendtgørelse nr. 1463 af 6. oktober 2020, er derfor ophævet den 1. januar 2024. Dog ophæves § 2, stk. 3, om satsen for grundskyld for indkomståret og kalenderåret 2024 den 1. juli 2023, da reglen erstattes af ESL § 28, som er trådt i kraft 1. juli 2023. Se § 83, stk. 1, 5 og 6.

Grundskylden opkræves fremover via forskuds- og årsopgørelsen for visse ejendomme ejet alene af fysiske personer. Der er tale om følgende ejendomme:

For andre ejendomme opkræves grundskylden via skattekontoen.

Se afsnit C.H.4.7 Opkrævning og efterregulering af ejendomsskatter.

Ud over lov om kommunal ejendomsskat har kommunerne også administreret grundskyldslåneloven, hvorefter blandt andet pensionister under visse betingelser kunne få lån til betaling af grundskyld mv.

Muligheden for at få lån til betaling af grundskyld blev oprindeligt indført med virkning for skatteåret 1965-1966. Se lov nr. 231 af 11. juni 1965. Det var oprindeligt frivilligt for kommunerne, om der kunne ydes lån. Lån kunne alene ydes til parcel- og rækkehuse, og ejerens økonomiske forhold skulle tale for et lån.

Senere blev det gjort obligatorisk for kommunerne at yde lån. Se lov nr. 62 af 15. marts 1972. Ved lov nr. 202 af 18. maj 1982 blev låneordningen udvidet til at omfatte alle beboelsesejendomme som fx ejerlejligheder og sommerhuse og uanset ejerens økonomiske forhold.

Administrationen af lån til betaling af grundskyld vil fra og med 1. januar 2024 ligeledes overgå til staten.

Kommunerne administrerer dog fortsat lån til betaling af kommunale ejendomsbidrag, som tidligere var en del af grundskyldslåneloven (GLÅN). Disse bestemmelser fremgår af Lov om lån til betaling af kommunale ejendomsbidrag m.v.

Dækningsafgift

Dækningsafgift for offentlige ejendomme blev indført i 1926 med lov om kommunale ejendomsskatter. Se lov nr. 83 af 31. marts 1926. Dækningsafgiften for offentlige ejendomme blev indført for at sikre, at ejendomsejer bidrog til betaling af kommunens udgifter til gaders og vejes vedligehold, rengøring og belysning af gader.

Dækningsafgift for erhvervsejendomme blev indført i 1966 med ændring af lov om beskatning af faste ejendomme, jf. lov nr. 421 af 19. december 1966. Dækningsafgiften for erhvervsejendomme blev indført for at sikre, at ejendomsejer bidrog til betaling af de udgifter, som disse ejendomme medfører for kommunen.

Reglerne om dækningsafgift fremgik til og med indkomståret 2023 af lov om kommunal ejendomsskat. Fra og med indkomståret 2024 fremgår reglerne af ejendomsskatteloven.

Dækningsafgift er en afgift til kommunen af de i kommunen beliggende ejendomme, og dækningsafgiften beregnes som en promille af den opgjorte grundværdi, som fastsættes efter ejendomsvurderingslovens regler.

Der betales dækningsafgift af erhvervsejendomme i de dækningsafgiftspligtige kommuner. Det er kommunen, der bestemmer, om der skal indføres dækningsafgift af erhvervsejendomme beliggende i kommunen.

Opkrævningen af dækningsafgiften er fra og med kalenderåret 2024 overgået fra kommunerne til staten og opkræves fremover via skattekontoen. 

Ejendomsskatteloven

I forbindelse med indførelsen af et nyt ejendomsvurderingssystem blev der i 2017 vedtaget en ny ejendomsvurderingslov. I efteråret 2021 påbegyndte Skatteforvaltningen udsendelsen af de nye ejendomsvurderinger.

I forlængelse af indførelsen af den nye ejendomsvurderingslov i 2017 indgik den daværende regering (Venstre, Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti), Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Radikale Venstre i foråret 2017 forliget Tryghed om boligbeskatningen (boligskatteforliget) om et nyt boligbeskatningssystem fra og med 2021.

Formålet med forliget var at sikre, at de samlede ejendomsskatter ikke steg ved overgangen til og på grund af det nye ejendomsvurderingssystem.

I foråret 2020 indgik den daværende regering (Socialdemokratiet) og Venstre, Radikale Venstre, Dansk Folkeparti, Konservative Folkeparti og Liberal Alliance aftalen Kompensation til boligejerne og fortsat tryghed om boligbeskatningen (kompensationsaftalen).

På baggrund af, at boligskatteomlægningen blev udskudt fra 2021 til 2024 som følge af den daværende regerings eftersyn af skattevæsenets it-problemer i efteråret 2019, indebar aftalen tiltag, som skulle sikre, at udskydelsen af boligskatteomlægningen ikke ville medføre højere ejendomsskatter for ejendomsejerne. For at sikre dette, aftalte forligspartierne bl.a., at ejendomsskatterne ikke skulle stige mere fra 2021 til 2024, end det var forudsat i boligskatteforliget.

En del af ejendomsskatteloven er udmøntningen de sidste dele af boligskatteforliget fra 2017 og kompensationsaftalen fra 2020. Ejendomsskatteloven har virkning fra og med den 1. januar 2024.

Ejendomsskatteloven er således en del af boligskatteomlægningen. Ejendomsskatteloven er dels en gennemførelse af nye regler fra boligskatteforliget og kompensationsaftalen, dels en gennemskrivning af de tidligere skattelove på området. Med ejendomsskatteloven samles alle regler om den løbende beskatning i én lov. På baggrund heraf er den tidligere gældende ejendomsværdiskattelov og den tidligere gældende lov om kommunal ejendomsskat ophævet.

Ejendomsværdiskatteloven blev vedtaget i 1998, men loven er ændret mange gange. Se lov nr. 425 af 26. juni 1998. Den grundlæggende opbygning af loven er dog ikke ændret siden. Lov om kommunal ejendomsskat blev vedtaget i 1961, og denne lov er også siden ændret mange gange. Se lov nr. 34 af 18. februar 1961. Den grundlæggende opbygning af loven er ligesom ejendomsværdiskatteloven heller ikke ændret siden. Lov om kommunal ejendomsskat og grundskyldslåneloven har tidligere henhørt under Indenrigsministeriets ressort, men blev i 2015 overført fra Økonomi- og Indenrigsministeriet til Skatteministeriet.

Derudover afløser den nye ejendomsskattelov også dele af grundskyldslåneloven, som i sin oprindelige form er fra 1982. Se lov nr. 202 af 18. maj 1982.

Den nye ejendomsskattelov viderefører således størstedelen af gældende ret ved en gennem- og sammenskrivning af reglerne i ejendomsværdiskatteloven, lov om kommunal ejendomsskat og dele af grundskyldslåneloven. 

De dele af grundskyldslåneloven, som ikke gennem- og sammenskrives i ejendomsskatteloven, er lån til pensionister til betaling af ejendomsbidrag. Disse regler er uændret videreført i Lov om lån til betaling af kommunale ejendomsbidrag m.v.

Størstedelen af bestemmelserne i de tidligere gældende love er således videreført uden indholdsmæssige ændringer, men i visse tilfælde med ændringer af redaktionel karakter. Desuden er gældende praksis i en række tilfælde lovfæstet. 

Som en naturlig konsekvens af boligskatteomlægningen indeholder ejendomsskatteloven desuden også en række af ændringer. De væsentligste ændringer består i, at ejendomsværdiskattestoppet, grundskatteloftet og stigningsbegrænsninger for ejendomsværdiskat ikke er videreført i loven.