Klagen vedrører afslag på genoptagelse af grundværdiansættelsen.

Klagepunkt	Ankenævnets afgørelse	Foreningens opfattelse	Landsskatterettens afgørelse
Genoptagelse af grundværdiansættelsen	Afslag	Genoptagelse	Genoptagelse

Landsskatteretten pålægger SKAT at genoptage grundværdiansættelsen for 2006.

Faktiske oplysninger
Sagen omhandler ejendommen beliggende Adresse Y1. Ejendommens areal består af 4.035 m2, hvorpå der er opført 10 boliger i 1989.

I 2006 udgjorde ejendommens grundværdi 1.887.800 kr. og SKAT ansatte et fradrag for forbedringer på 1.208.600 kr.

Foreningen anmodede, ved en forhåndsanmeldelse af den 26. april 2010, Skattecenter By Y2 om genoptagelse af ansættelsen af fradrag for forbedringer.

Af forhåndsanmeldelsen fremgik følgende:

"På vegne af adkomsthaver skal der hermed anmodes om genoptagelse af skatteansættelsen fradrag for forbedringer.

Der anses ikke at være givet et korrekt fradrag for faktiske afholdte grundforbedringer til byggemodning af ejendommen, herunder udgifter til:

• Landinspektør, arkitekt, projektering, tilsyn m.v.

• Boligveje inkl. Vejafvanding, kantsten m.v.
  
  
• Etablering af forsyningsnet til el, van, varme og kloak
  
  
• Stianlæg, fællesarealer, grønne områder
  
  
• Tilslutningsafgifter/bidrag ifbm. el, vand, varme og kloak
  
  
• Stam- og fødevejsanlæg

Med henblik på sagens behørige oplysning, vil der snarest fremsendes yderligere retlige anbringender ligesom dokumentation for sagens faktiske omstændigheder.

(...)

Der tages forbehold for yderligere påstande og anbringender i sagens videre forløb.

(...)"

Forhåndsanmeldelsen blev fulgt op af skrivelse af den 3. november 2010, hvoraf fremgik følgende:

"På vegne af andelshavere, skal vi herved anmode vurderingsmyndigheden om at ændre det fastsatte fradrag for forbedringer i overensstemmelse med lov om vurdering af landets faste ejendomme af 3. september 2002, §§ 17 - 18....

(...)

Vi mener endvidere, at der er fejl i grundværdiansættelsen.

Det fremgår af Vurderingsvejledningen 2009-2, at anvendelsen af byggeretsværdiprincippet hviler på en forudsætning om, at der på en grund kan opføres et hus af normal størrelse. Det fremgår endvidere af Vurderingsvejledningen 2009-02, at en gennemsnitlig boligstørrelse er at betragte som mellem 100 m2 og 110m2.

Der er i nærværende sag tale om, at den gennemsnitlige boligstørrelse i ejendommen ligger under hvad man, i såvel Vurderingsvejledningen, den administrative praksis som i retspraksis, betragter dom en gennemsnitlig boligstørrelse. Derfor må det lægges til grund, at antallet af byggerettet ikke skal følge det faktiske antal husenheder, men derimod fastsættes ved at dividere boligarealet i ejendommen med 105. Denne påstand er i overensstemmelse med såvel Vurderingsvejledningen 2009-2 samt praksis på området.

(...)

SKAT anmodes om at ansatte antallet af byggeretter i overensstemmelse med ovenstående - og heraf beregne fællesareal til 0 samt nedslag for manglende udstykning som beskrevet i Vurderingsvejledningen.

(...)"

SKAT har ved afgørelse af den 24. april 2012 genoptaget ejendomsvurderingen fra 2006 og fremefter for så vidt angår fradrag for forbedringer. Grundværdien blev ved afgørelsen genoptaget og nedsat fra 2007 og fremefter.

Vurderingsankenævnets afgørelse
Vurderingsankenævnet har ikke genoptaget grundværdiansættelsen for 2006.

Som begrundelse er anført:

"6.4 Genoptagelse

Vurderingsankenævnet henviser til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, hvoraf fremgår at for at få genoptaget en ejendomsvurdering skal der fremlægges oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde ændringen.

Genoptagelse af fradrag for forbedringer er sket ved forhåndsanmeldelse af 26. april 2010, hvorfor genoptagelse kan ske fra og med vurderingen 2006.

Genoptagelse af grundværdiansættelsen sker ved anmodning ved fremsendelse af materiale den 3. november 2010, hvorfor fristdagen for fristens udløb anses derfor at være 1. maj 2011, jf. VLD af 1.november 2010 og SKM2013.45LSR., og genoptagelse kan ske fra 2007.

Nævnets afgørelse
Repræsentanten har ikke fremlagt nye oplysninger, hvorfor nævnet fastholder ovenstående.

Nævnet tolker ikke SKATs forslag af 21. marts 2012, som om SKAT har genoptaget vurderingen af grundværdiansættelsen fra og med 2006.

Det fremgår af SKATs forslag, at
"SKAT foreslår at ændre ejendomsvurderingen for ejendommen beliggende Adresse Y1. Vi foreslår, at vurderingen for Adresse Y1. Grundværdien nedsættes......

I får sat grundværdien ned
Vi kan imødekomme jeres ønske og sætter grundværdien ned fra 2007."

Det fremgår direkte af de enkelte punkter i SKATs forslag, at fradrag for forbedringer genoptages fra og med 2006 og grundværdiansættelsen fra og med 2007. Nævnet mener ikke, at repræsentanten kan støtte ret på, en indledende tekst, når det direkte fremgår af de enkelte ansættelser, hvornår genoptagelse sker.

Nævnet finder derfor, at SKAT har genoptaget og sagsbehandlet såvel ansættelsen af fradrag for forbedringer som grundværdiansættelsen i overensstemmelse med den daværende Skatteforvaltningslovs § 33, stk. 2."

Foreningens opfattelse
Påstanden vedrører genoptagelse af grundværdiansættelsen for 2006

Til støtte for påstanden er anført:

"GENOPTAGELSE AF GRUNDVÆRDIANSTÆTTELSEN

Vurderingsankenævnet har genoptaget (i) vurderingen 2007 og fremefter for så vidt angår ansættelse af grundværdien og (ii) vurderingen 2006 og fremefter vedrørende klagers fradrag for grundforbedrende udgifter. Det er klagerens opfattelse, at vurderingen for så vidt angår nedslag i grundværdien også skal genoptages med virkningen fra vurderingen 2006 og fremefter.

Ved forhåndsanmeldelse af 26. april 2010 anmodede klagerens repræsentant Vurderingsmyndigheden om genoptagelse af ejendomsvurderingen, jf. den dagældende skatteforvaltningslov § 33, stk. 2, med oplysning om eftersendelse af nærmere dokumentation.

I skrivelse af 3. november 2010 oplyses Vurderingsmyndigheden, hvor fremsendes supplerende dokumentation vedrørende fradragsansættelsen, oplyses ligeledes, at der er fejl i grundværdiansættelsen.

Genoptagelse af ejendomsvurderingen sker med hjemmel i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, der har følgende ordlyd:

En klageberettiget, jf. § 38, stk. 1, der ønsker at få genoptaget en ejendomsvurdering, skal senest den 1. maj i det fjerde år efter vurderingsårets udløb fremlægge oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde ændringen.

Det overordnede formål med bestemmelse er således at sikre, at en given ejendomsvurdering, herunder grundværdien, ansættes korrekt. Bestemmelsen skaber derfor mulighed for, at der kan ske genoptagelse af en ejendomsvurdering, såfremt der kommer oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der ændrer grundlaget for vurderingen af ejendommen.

Det følger af vurderingslovens § 5, stk. 1, at der ved vurderingen ansættes en ejendomsværdi, grundværdi, samt et fradrag for forbedringer, der tilsammen udgør ejendomsvurderingen. Når skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, hjemler genoptagelse af ejendomsvurderingen, er det altså alle tre delelementer (ejendomsværdi, grundværdi og fradrag for forbedringer), der skal genoptages, såfremt Vurderingsmyndigheden i øvrigt finder, at betingelserne for genoptagelse er opfyldt.

Der er ikke hjemmel i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, til kun at genoptage ét af delelementerne i ejendomsvurderingen. Det følger direkte af ordlyden i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2 sammenholdt med vurderingslovens § 5, stk. 1, at i tilfælde af genoptagelse, så er det ejendomsvurderingen - altså summen af ejendomsværdien, grundværdien og fradraget for forbedringer - der genoptages.

Der kan i den forbindelse henvises til TfS 1992, 489 LSR, hvor en grundejer havde klaget over ejendomsværdien for 1987 og 1988 med påstand om forhøjelse af fradrag for forbedringer, jf. vurderingslovens § 17. Det daværende Skyldråd behandlede herefter fradragsansættelsen, men genoptog af egen drift også ansættelsen af grundværdien og forhøjede denne. Under klagen til Landsskatteretten gjorde grundejeren gældende, at Skyldrådet ikke havde været berettiget til også at behandle grundværdiansættelsen, idet der alene var klaget over fradragsansættelsen.

Landsskatteretten stadfæstede Skyldrådets afgørelse med følgende begrundelse:

En påstand om forhøjet fradrag for forbedringer er således så nært knyttet til grundværdiansættelsen, at en sådan klage - uanset dens formelle indhold - helt naturligt må integrere en stillingtagen til grundværdiansættelsens størrelse. Skyldrådet havde således været berettiget til at også at ændre grundværdiansættelsen, jf. bestemmelsen i vurderingslovens § 44, stk. 2, modsætningsvis.

Der er en lang og fast praksis for, at Vurderingsmyndigheden genoptager ejendomsvurderingen med henblik på ansættelse af fradrag for forbedringer på baggrund af forhåndsanmeldelser som den i denne sag foreliggende.

Når dette er tilfældet, må grundejeren på tilsvarende vis kunne forvente, at Vurderingsmyndigheden behandler grundværdiansættelsen sammen med ansættelsen af fradrag for forbedringer og med virkning fra samme tidspunkt, da en påstand om forhøjet fradrag for forbedringer er så nært knyttet til grundværdiansættelsen, at det helt naturligt må indebære en stillingtaget til grundværdiansættelsens størrelse.

Det er således i direkte modstrid med ordlyden af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2 sammenholdt med vurderingslovens § 5, stk. 1, og Landsskatterettens hidtidige praksis, når Vurderingsankenævnet genoptager ansættelsen af fradrag for forbedringer med virkning fra vurderingen 2006, men først genoptager ansættelsen af nedslag i grundværdien med virkninger fra vurderingen 2007.

Til støtte herfor henviser Vurderingsankenævnet dog bl.a. til Vestre Landsrets dom af 1. november 2010, offentliggjort som SKM.2010.785.V, hvor Vestre Landsret har taget stilling til genoptagelsestidspunktet. I den pågældende sag var spørgsmålet, hvorvidt der kunne ske genoptagelse fra og med 2002 eller 2003 vedrørende ansættelse af nedslag i grundværdien for udgifter til pilotering og ekstrafundering.

Dommen kan imidlertid ikke tages til støtte for Vurderingsankenævnets synspunkt i nærværende sag, da sagsøger i den pågældende sag ikke havde nedlagt påstand om genoptagelse fra og med 2001, der udgjorde det tidligste år, som genoptagelsen kunne være sket fra, da sagen var forhåndsanmeldt til Vurderingsmyndigheden den 21. februar 2005. I dommen blev der alene taget stilling til, hvorvidt genoptagelsen skulle regnes fra og med den 12. maj 2005 eller 15. august 2006, således at genoptagelsen kunne ske fra og med 2002 eller 2003. I sagen var Vurderingsmyndigheden blevet bibragt oplysninger af faktisk karakter, der kunne begrunde en ændring i skrivelse af 12. maj 2005. Skrivelsen var bl.a. vedlagt en skematisk opgørelse af beløbene i anmodningen og et byggeregnskab, hvoraf fremgik udgifter til ekstrafundering og pilotering. Selvom sagsøgeren kun havde anmodet om yderligere fradrag for forbedringer og først i skrivelse af 15. august 2006 anmodede om nedslag i grundværdien, gav Vestre Landsret sagsøgeren medhold således, at genoptagelsen skulle ske fra og med 2002.

Vurderingsankenævnet kan - som der netop er redegjort for - ikke anvende dommen til støtte for, at der ikke skal ske genoptagelse for ekstrafunderingen med udgangspunkt i datoen for forhåndsanmeldelse, idet der ikke var nedlagt påstand herom i den pågældende sag, hvorfor retten ikke tog stilling til denne problemstilling, jf. den procesretlige dispositionsmaksime.

Der kan derimod henvises til Landsskatterettens egen kendelse af 14. februar 2011, j.nr. X vedrørende ejendommen Adresse Y3, der er afsagt efter ovennævnte dom, hvor Landsskatteretten tog stilling til fra hvilket tidspunkt, der skulle ske genoptagelse af ejendomsvurderingen efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2.

I denne sag blev der den 29. april 2005 fremsat begæring om, at ejendomsvurderingen skulle genoptages pr. vurderingsåret 2001, idet der konkret blev anmodet om en forhøjelse af ansættelsen af fradraget for grundforbedrende udgifter. Ved brev af 5. oktober 2005 gjorde klager endvidere gældende, at der skulle ansættes et nedslag i grundværdien for dårlige jordbundsforhold, idet der blev henvist til en post i byggeregnskabet vedrørende ekstrafundering og pilotering. Landsskatteretten fandt, at ejendomsvurderingen skulle genoptages pr. 1. januar 2001 også for så vidt angår ansættelsen af nedslag i grundværdien på baggrund af dårlige jordbundsforhold, idet det blev lagt til grund, at begæringen om genoptagelse af ejendomsvurderingen var fremsat den 29. april 2005. Genoptagelsen skete således med virkning fra og med 2001.

En genoptagelse af ejendomsvurderingen med hjemmel i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 2, kan således ikke begrænses til kun at omfatte et delelement af ejendomsvurderingen, men må nødvendigvis omfatte ejendomsværdien og grundværdien samt fradrag for forbedringer.

Det bemærkes afslutningsvist, at det er en forudsætning for at ansætte et korrekt fradrag for grundforbedrende udgifter, at selve grundværdispecifikationen er korrekt, bl.a. fordi fradragets størrelse aldrig kan overstige grundværdien.

Således gør klager gældende, at der skal ske genoptagelse af ansættelsen af grundværdien med virkning fra vurderingen 2006 i forhold til grundværdiansættelsen."

Landsskatterettens afgørelse
Af dagældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 2 fremgår følgende:

 "En klageberettiget, der ønsker at få genoptaget en ejendomsvurdering, skal senest den 1. maj i det fjerde år efter vurderingsårets udløb fremlægge oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde ændringen."

Det følger således af bestemmelsen, at der skal fremlægges oplysninger, som myndighederne ikke har været bekendt med, og som ikke har dannet grundlag for den afgørelse, som ønskes genoptaget, og at de nu forelagte oplysninger kan begrunde en ændret ansættelse.

Det fremgår endvidere af vurderingslovens § 5, at der ved en ejendomsvurdering foretages en ansættelse af ejendomsværdien og grundværdien samt et eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer. En ejendomsvurdering består således af flere selvstændige ansættelser.

Efter de dagældende regler kunne ejendomsvurderingen genoptages, såfremt der senest den 1. maj i det fjerde år efter indkomstårets udløb, var fremlagt oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kunne begrunde en ændring af én af disse ansættelser.

Vedrørende spørgsmålet om genoptagelsestidspunktet og rettidig anmodning om genoptagelse, har Østre Landsret i dom af 26. juni 2014, offentliggjort i SKM.2014.538.Ø, truffet afgørelse om, at klageren skulle have genoptaget vurderingen, for så vidt angår grundværdien, fra og med den vurdering, hvor der var indrømmet genoptagelse for fradrag for forbedringer. Det fremgår af dommen, at oplysningerne, som medførte et nedslag i grundværdien, var fremkommet inden SKAT traf afgørelse i den verserende genoptagelsessag. Retten lagde ved afgørelsen bl.a. vægt på den nære sammenhæng mellem de enkelte elementer i ejendomsvurderingen.

Vurderingsankenævnet har ikke godkendt genoptagelse af grundværdiansættelsen fra 2006.

Retten lægger til grund, at foreningen anmodede SKAT om genoptagelse af ansættelsen af fradrag for forbedringer i forhåndsanmeldelsen af den 26. april 2010. Der blev ikke i forbindelse med genoptagelsesanmodningen fremlagt faktiske eller retlige oplysninger, som opfylder kravene til genoptagelse af ansættelsen af grundværdien.

Foreningen fremsatte imidlertid yderligere påstande i skrivelsen af den 3. november 2010 til SKAT, hvor rigtigheden af grundværdiansættelsen blev anfægtet med begrundelse i en byggeteknisk beregning, hvorfor der blev bedt om genoptagelse af grundværdiansættelsen.

Det skal i den forbindelse bemærkes, at det følger af SKATs juridiske vejledning, at antal af byggeretter kan anvendes som et led i ansættelsen af grundværdien i grundværdiområder der er udlagt til tæt-lav eller åben-lav boligbebyggelse.

Det bemærkes endvidere, at foreningen fremsatte oplysninger af faktisk karakter, som omhandlede antal af byggeretter, inden SKAT traf afgørelse vedrørende fradragsansættelsen den 24. april 2012, og at oplysningerne gav grundlag for en senere ændring af grundværdien.

Retten lægger herefter til grund, at en ændring af antal af byggeretter i SKATs afgørelse medførte en ændring af grundværdien, hvilket følgelig vil medføre en ændring af grundværdiansættelsen i 2006.

Uanset at fristen for genoptagelse for vurderingsåret 2006 var udløbet, da foreningen anmodede om nedsættelse af grundværdien, finder retten, at oplysningerne som blev fremlagt den 3. november 2010, skal indgå i behandlingen af den på daværende tidspunkt verserende genoptagelsessag.

Retten har lagt vægt på, at SKAT endnu ikke havde truffet afgørelse i genoptagelsessagen, da foreningen sendte de oplysninger, som senere gav grundlag for en ændring af grundværdien. Retten skal her henvise til den nære sammenhæng mellem fradrag for forbedringer og grundværdiansættelsen, jf. SKM.2014.538.Ø.

Det er herefter rettens opfattelse, at de oplysninger som er fremlagt den 3.november 2010 i genoptagelsesanmodningen af grundværdiansættelsen, skal indgå i behandlingen af den på daværende tidspunkt verserende sag med den konsekvens, at ændringen af grundværdien skal have virkning for samme vurderingsår som genoptagelse af fradragsansættelsen.

Landsskatteretten pålægger SKAT, at genoptage grundværdiansættelsen fra 2006.