Ligningsrådet blev spurgt om følgende:

Spørgsmål

Kan Ligningsrådet bekræfte, at personer der har erhvervet eller senere erhverver kommanditanparter i et kommanditselskab ikke bliver omfattet af personskattelovens § 4, stk.1,nr.12, såfremt kommanditselskaberne indgår aftale om outsourcing af drift, teknik- og inspektørfunktioner for kommanditselskabernes ejendomme med en virksomhed, der administrerer udlejning af afskrivningsberettiget fast ejendom for flere end 10 personer?

Svar

Nej. Outsourcing af de nævnte funktioner vil medføre, at indkomsten fra udlejningen vil blive omfattet af personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12.

Beskrivelse af de faktiske forhold

E formidler investeringsejendomme til investorer. Investorernes aktiver organiseres i kommanditselskaber. E forestår alene formidling af salget af anparterne.

Ved erhvervelse af ejendommene overtager kommanditselskaberne ejendommene med bestående lejekontrakter. E deltager ikke i udarbejdelsen af overtagne lejekontrakter eller stiller krav til betingelser eller indhold i øvrigt i lejekontrakterne.

Kommanditselskaberne er organiseret således, at antallet af ejere ikke overstiger 10, der ikke deltager i virksomhedens drift i væsentlig omfang. Komplementaren har ikke ejerandel i virksomheden.

Komplementarselskaberne har indgået en aftale om administration af ejendommen med en ekstern administrator, der afgiver erklæring om at kunne opfylde betingelserne i personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, idet administratoren ikke formidler eller administrerer udlejning for flere end 10 personer. Mellem komplementarselskabet og udbyderen indgås der en aftale om administration af kommanditselskaberne (selskabsadministration).

Nogle kommanditselskaber påtænker at outsource en række opgaver vedrørende driften af ejendommene. Aftalen om outsourcing af opgaverne vil blive indgået med en virksomhed, der administrerer udlejning af afskrivningsberettiget fast ejendom for flere end 10 personer. De opgaver der outsources er af mere teknisk karakter og vedrører ikke udlejningen af ejendommen og forholdet til lejerne.

Følgende opgaver outsources:

Drift

• tilsyn med ejendommens drift (renholdelse og vedligeholdelse),
• vicevært/servicefirma (varetagelse af ansættelsesforhold for vicevært og gårdmand samt tilsyn hermed),
• ajourføring af forsikringer (administration af nødvendige tillægsforsikringer ved udførelse af byggeopgaver),
• tegning og ajourføring af serviceaftaler og -abonnementer (rengørings- og renholdelseskontrakter),
• tilsyn med håndværkere/serviceleverandører (rekvirering og tilsyn, koordinering og styring af håndværkere),
• flyttesyn (udarbejdelse af fraflytningsrapport),

Vedligeholdelse

• udarbejdelse af tilstandsregistrering og vedligeholdelsesbudgetter (årlig tilstandsregistrering),
• tilsyn med vedligeholdelsesstand,
• iværksættelse af vedligeholdelsesarbejder (rekvirering af håndværkere og kontrol hermed, overholdelse af budget samt kontrol og anvisning af faktura og evt. udarbejdelse af projekt for vedligeholdelsesarbejder og byggestyring),
• udarbejdelse af dispositionsregnskab og rekvisitions- og fakturakontrol samt økonomisk styring,
• akutte reparationsarbejder (rekvirering af håndværkere, anvisning af faktura til betaling),
• ekspedition af forsikringssager, deltagelse i møder med taksator,
• deltagelse i afleveringsforretning m.v. (herunder sørge for nødvendig information til lejerne og sikring af at mangler afhjælpes),

Andre opgaver

• deltagelse i grundejerforeninger m.v.,
• kontakt til offentlige myndigheder i tekniske anliggender (kommunale myndigheder, politi, brandmyndigheder),
• skriftlig rapportering om udvikling i ejendommens væsentlige drifts- og vedligeholdelsesmæssige forhold,
• kundemøder vedr. ejendommens drifts- og vedligeholdelsesmæssige stand,

Byggestyring og -rådgivning

• arkitektbistand ved indretning og ændring af lejemål ydes i form af spaceplanning, idéoplæg til indretning med budget og beskrivelse af aftalt indretning til brug for lejekontrakten,
• projektledelse ved renoverings- og indretningsopgaver,
• projektering (udarbejdelse af projektbeskrivelse til brug for myndighedsbehandling og udbud, samt nødvendige forundersøgelser forud for udarbejdelse af byggeopgaver og tegningsmateriale),
• byggestyring (indhentning af priser og forhandling med entreprenører m.v.),
• bygherrerådgivning

Det oplyses, at de ydelser, der outsources efter den påtænkte aftale er af mere praktisk karakter. Ydelserne har ikke tilknytning til lejerne og udlejningen af ejendommen som sådan. Ydelserne der er omfattet af den påtænkte aftale er ikke "administration af udlejning", og kommanditisternes indkomst bliver derfor, efter spørgerens opfattelse, ikke omfattet af personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, såfremt der indgås aftale om outsourcing af opgaverne som anført

Told- og Skattestyrelsens indstilling og begrundelse

Efter personskattelovens § 4, stk.1, nr. 12, 1.pkt. omfattes indkomst ved udlejning af afskrivningsberettiget fast ejendom og inventar heri, uanset antallet af ejere, af anpartsreglerne, når formidling eller administration af udlejning varetages af en anden virksomhed for flere end 10 personer, og den enkelte person ikke deltager i virksomhedens drift i væsentligt omfang.

Vedrørende formidling af udlejning er det oplyst, at ved erhvervelse af ejendommene overtager kommanditselskaberne ejendommene med bestående lejekontrakter. E deltager ikke i udarbejdelsen af overtagne lejekontrakter eller stiller krav til betingelser eller indhold i øvrigt i lejekontrakterne.

Lejemålene, der endvidere ikke er indgået i forbindelse med salget af ejendommen til kommanditselskabet, anses herefter ikke at være formidlet til kommanditisterne.

Om administration af udlejning er det oplyst, at komplementarselskaberne har indgået en aftale om administration af ejendommen med en ekstern administrator, der afgiver erklæring om at kunne opfylde betingelserne i personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, idet administratoren ikke formidler eller administrerer udlejning for flere end 10 personer. Mellem komplementarselskabet og udbyderen indgås aftale om administration af kommanditselskaberne (selskabsadministration).

Outsourcing af opgaver vedrørende driften af ejendommene.

Der vil blive indgået en aftale om outsourcing af opgaverne med en virksomhed, der administrerer udlejning af afskrivningsberettiget fast ejendom for flere end 10 personer.

Opgaverne er beskrevet ovenfor under afsnittene:

• Drift,
• Vedligeholdelse
• Andre opgaver
• Byggestyring og -rådgivning

Reglen i personskattelovens § 4, stk.1, nr.12, 1.pkt. omfatter administration af udlejning af afskrivningsberettiget fast ejendom og inventar heri

I cirkulære nr.129 af 4.7.1994 om personskatteloven fremgår det af pkt. 20.1.1.2.2 vedrørende administration af udlejning, jf. personskattelovens § 4, stk.1, nr.12,1.pkt.:

"Administration af udlejning kan f.eks. bestå i opkrævning af leje, udarbejdelse af budget og regnskab for udlejningsvirksomheden samt anden administration. En virksomhed, der alene udarbejder et regnskab for en udlejningsvirksomhed, kan normalt ikke anses for en virksomhed, der varetager administration ved udlejning.

Rådgivning eller lignende i forbindelse med enkelte punkter i lejeaftalen, f.eks. om varsling af lejeforhøjelse eller bistand ved generalforsamling, der ydes ejeren af en virksomhed, f.eks. en advokat- eller revisionsvirksomhed, kan ikke i sig selv anses for hverken formidling eller administration af udlejning."

Styrelsen bemærker, idet der henvises til beskrivelsen ovenfor af de opgaver, der påtænkes outsourcet:

• Drift - i udkastet til den påtænkte aftale også benævnt "drift og teknik - inspektørfunktion"
• Vedligeholdelse
• Andre opgaver (deltagelse i grundejerforeninger m.v.)
• Byggestyring og - rådgivning

at Styrelsen, efter en samlet bedømmelse af disse funktioner der skal varetages vedrørende ejendommene, finder, at en outsourcing som den påtænkte vil medføre, at kommanditisternes indkomst fra udlejningen vil blive omfattet af personskattelovens § 4, stk.1, nr.12,1.pkt. om administration af udlejning, når administrationen varetages af en anden virksomhed for flere end 10 personer, og den enkelte person ikke deltager i virksomhedens drift i væsentligt omfang.

Ligningsrådet tiltrådte Told - og Skattestyrelsens indstilling.