Indhold

Dette afsnit indeholder en afgrænsning af begrebet afståelse af en fysisk del af en fast ejendom.

Afsnittet indeholder:

Regel om afståelse af en fysisk del af en fast ejendom
Lovgrundlag
Definition: Arealoverførsel
Definition: Udstykning
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Regel om afståelse af en fysisk del af en fast ejendom

Ved afståelse af en fysisk del af en fast ejendom forstås en afståelse, hvor et areal overdrages efter reglerne om arealoverførsel, eller hvor en del af en fast ejendom overdrages betinget af udstykning. Afståelse af en del af en fysisk fast ejendom betyder således, at den fulde ejendomsret til en del af den faste ejendom bliver overdraget. Se EBL § 3 A.

Lovgrundlag

Reglerne om arealoverførsel og udstykning af fast ejendom står i udstykningsloven. Se lovbekendtgørelse nr. 769 af 7. juni 2018 om udstykning og anden registrering i matriklen.

Udstykningsloven fastslår, at der kun må ske ejerskifte eller pantsætning af et areal, hvis det udgør en samlet fast ejendom eller en umatrikuleret ejendom. Det står også i loven, at ejerskifte af et areal, der er en del af en samlet fast ejendom eller af en umatrikuleret ejendom, dog kan ske efter reglerne om arealoverførsel.

Definition: Arealoverførsel

Ved arealoverførsel forstås efter udstykningsloven, at det registreres i matriklen, at

et areal fra en samlet fast ejendom overføres til en anden samlet fast ejendom eller til en offentlig vej, eller
et umatrikuleret areal overføres til en samlet fast ejendom eller til offentlig vej.

Reglerne om arealoverførsel betyder, at arealet ikke skal udstykkes fra ejendommen eller matrikuleres, for at det kan overdrages.

I udstykningsloven defineres en samlet fast ejendom som:

Ét matrikelnummer eller
Flere matrikelnumre, der ifølge notering i matriklen skal holdes samlet.

Landbrugsejendomme består typisk af arealer med forskellige matrikelnumre, der er samnoterede i matriklen og fremstår som en samlet ejendom.

Udstykningslovens definition af en samlet fast ejendom gælder tilsvarende i ejendomsavancebeskatningsloven.

Se dog

Se dog afsnit (C.H.2.1.2) om ejerlejligheder, der efter ejerlejlighedsloven anses for en fast ejendom, og derfor er omfattet af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Bemærk

Efter praksis anses en- og tofamilieshuse, sommerhusejendomme mv., hvor bebyggelsen ligger hen over matrikelskel, for en samlet ejendom, når det skal vurderes, om der kan ske udstykning af ejendommen uden værdiforringelse. Se EBL § 8, stk. 1, nr. 3, og afsnit C.H.2.1.15.8 om arealreglerne.

Se udstykningsloven om de nærmere regler for arealoverførsel.

Definition: Udstykning

Ved udstykning forstås efter udstykningsloven, at det registreres i matriklen, at et areal skilles fra en eller flere samlede faste ejendomme og fremtidig udgør en ny samlet fast ejendom.

Udstykning omfatter også den situation, at et areal godkendes som udskilt af en samnotering.

Efter praksis har der ikke fundet udstykning sted i ejendomsavancebeskatningslovens forstand, før der foreligger approbation (godkendelse) fra Geodatastyrelsen (tidligere kort- og Matrikelstyrelsen).

Hvis et areal overdrages, inden udstykningen er godkendt af Geodatastyrelsen, er der derfor tale om et delsalg af arealet. Hvis arealet derimod først overdrages, efter at udstykningen er godkendt af Geodatastyrelsen, er der tale om et helsalg.

Definitionen på delsalg i EBL § 3 A bruges alle steder i loven, hvor der er regler for afståelse af en fysisk del af en fast ejendom.

Definitionen af delsalg har betydning for, hvordan en ejendom, der udstykkes fra sælgerens ejendom, skal kategoriseres i ejendomsavancebeskatningsloven.

Hvis en del af en fast ejendom sælges efter reglerne om arealoverførsel eller sælges betinget af udstykning, gælder reglerne om regulering af anskaffelsessummen ved delsalg i EBL § 5, stk. 5 og stk. 6.

Bemærk

Er der gennemført udstykning, hvorefter det frastykkede areal sælges, er der ikke tale om et delsalg men derimod om et salg af en selvstændig ejendom. Her er det reglerne om regulering af anskaffelsessummen ved helsalg i EBL § 5, stk. 4, der skal bruges, men reglerne om delsalg bruges dog på opdelingen af den samlede anskaffelsessum inklusiv reguleringen frem til udstykningen.
Reglerne om delsalg har også betydning for, hvordan en ejendom, der udstykkes fra sælgers ejendom, skal kategoriseres ved anvendelse af skattefritagelsesbestemmelserne i EBL § 8 og § 9.
Ved et samtidigt salg af en ejendom, hvor en del af ejendommen sælges til en køber og en anden del til en anden køber, skal vurderingen af, om der er tale om helsalg eller delsalg, ske for hvert enkelt af salgene efter de almindelige regler.
Salg af en ideel andel af en fast ejendom er ikke omfattet af reglerne om delsalg. Ved salg af en ideel andel af en fast ejendom gælder reglerne for helsalg, så en forholdsmæssig del af den regulerede anskaffelsessum for hele ejendommen, der svarer til den ideelle andel, lægges til grund ved opgørelsen af fortjeneste og tab ved salget af den ideelle andel.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Landsretsdomme
SKM2009.38.VLR	Skatteyderen ejede et sommerhus på en grund på over 3.000 m². Efter at en lovændring havde gjort det muligt for ham at udstykke en parcel, ønskede han at sælge sommerhuset og en del af grunden i 2003. Han ansøgte om tilladelse til udstykning. Kommunen afgav den 2. september 2003 erklæring om udstykning, og ansøgningen blev den 8. september 2003 sendt til Kort- og Matrikelstyrelsen til endelig godkendelse (approbation). Skatteyderen solgte den del af grunden, hvorpå sommerhuset lå den 17. september 2003 med overtagelsesdag den 1. oktober 2003. Kort- og Matrikelstyrelsen godkendte den 28. oktober 2003 endeligt udstykningen. Spørgsmålet var, om salget af sommerhuset med grund kunne ske skattefrit efter EBL § 8, stk. 2. Landsretten henviste til, at skatteyderen havde solgt ejendommen den 17. september 2003. Det var kun betinget af købesummens betaling og kommunens godkendelse af nogle deklarationer med overtagelsesdag den 1. oktober 2003. Landsretten henviste også til, at skatteyderen ikke havde benyttet eller anvendt sommerhuset som ejer, efter Kort- og Matrikelstyrelsens approbation. Videre henviste Landsretten til, at udstykning efter udstykningsloven først er gennemført, når der foreligger approbation, og registrering har fundet sted i matriklen. Det er således først på det tidspunkt, at der opstår en ny fast ejendom i overensstemmelse med det tingsretlige ejendomsbegreb. Derfor opfyldte ejendommen først på tidspunktet for Kort- og Matrikelstyrelsens approbation betingelserne for at kunne sælges skattefrit. Landsretten henviste også til nogle lovmotiver, der var efterfølgende i forhold til salget og til, at reale grunde heller ikke støttede, at der kunne bortses fra kravet om approbation, der giver en klar og sikker afgrænsning. Ikke skattefritagelse.
Landsskatteretskendelser
SKM2005.189.LSR	Salg af nyudstykkede parceller skulle skatteretligt kvalificeres som helsalg, når endelig og bindende aftale var indgået efter, at udstykningen var approberet. Sælgers erhvervelse af parcellerne var sket på det tidspunkt, hvor de faktisk var erhvervet som del af en større ejendom. Helsalg.
Skatterådet
SKM2012.628.SR	Skatterådet fandt, at der ikke var tale om overdragelse af en hel ejendom, men derimod om et delsalg og efterfølgende successiv overdragelse af restejendommen.