Spørgsmål

1. Kan ejendomsavance ved salg af 63,4881 ha fra ejendommen x opgøres til 12.748.089 kr.?
2. Kan avancen genanbringes i køb af 180 ha landbrugsjord og et maskinhus samt ombygning af denne i Spanien?

Svar

1. Ja, se dog begrundelse.
2. Ja, se dog begrundelse.

Spørgers svar

1. Ja.
2. Ja.

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger og ægtefælle har pr. 5. januar 2009, solgt 63,4881 ha ved underskrevet skøde pr. 25. februar 2009, til A.

Arealet sælges fra ejendommen x, der er erhvervet 1. januar 1996. Til denne ejendom er der tillagt jord i 2000, 2002 samt 2004. Ejendommen er i alt på 66,3546 ha, det areal der forbliver ved bygningsparcellen er erhvervet 1. januar 1996.

Avancen ønskes genanbragt i købet af et maskinhus, ombygning af denne samt i 180 ha i Spanien.

I 112 ha er der planteavl med traditionel korndrift. Driften heraf foretages med egne maskiner, på nær mejetærskning som udføres af maskinstation. Der er indsendt fakturaer fra firmaet B transport, som dokumentation for udgiften for at få transporteret maskinerne fra Danmark til Spanien.

Der er ikke indsendt udgiftsbilag for høstarbejdet, da maskinstationen endnu ikke har sendt en regning. Der er ligeledes ikke indsendt indtægtsbilag ved salg af korn, da kornet ikke er solgt men er oplagret.

48 ha består af fyrreplantage, der er plantet igennem de sidste fem år i tre etaper, hertil ydes et tilskud på 5.500 euro i 10 år. Gården har 3 genplantnings rettigheder:

• genplantning nr. 0802002197
• genplantning nr. 0802003298
• genplantning nr. 0802002899

Lokaliseret i parcel 30533 og parcel 40533, med valør i 2009 af 5.582,69 euro. Ifølge spørgers landbrugskonsulent i Spanien, hr. C, kræver fyrreplantagen ingen pasning på nuværende tidspunkt, da der ingen produktion er fra fyrreplantagen, da den er rimelig nyplantet. Tilskuddet fra 2009 tilfalder den tidligere ejer. Beløbet er fratrukket købsprisen.

Fyrreplantagen skal anvendes til salg af tømmer, men det er en langsigtet investering, da der vil gå en del år inden, der kan fældes på arealet. I fremtiden når træerne er modnet til udnyttelse/fældning skal træet sælges til møbelindustrien. Der findes mange virksomheder indenfor møbelindustrien i omegnen af y.

3,2 ha består af olivenplantage. Produktionen af oliven for 2009 tilfalder den tidligere ejer. Olivenplantagen skal passes i samarbejde med en lokal for, at spørger kan lære at dyrke oliven.

Det resterende areal består af græs, der afgræsses af får. Der er ingen får på ejendommen, men de omkringliggende fåreavlere kan anvende hele arealet til afgræsning efter høsten. Det giver ca. 800 euro om året.

Det er normalt i Spanien, at der ikke følger bygninger med en ejendom, hvorfor der også ønskes at genanbringe en del af avancen i købet af et maskinhus, samt ombygning af denne. Maskinhuset har tidligere været anvendt til skotøjsproduktion. Spørger vil anvende den til opbevaring af egne maskiner.

Købet af jorden er foretaget med overtagelse d. 29. april 2009, købsprisen for jorden er 733.588 euro + 7 % skat, i alt til genanbringelse 784.938 euro. Købet af maskinhuset er foretaget 2. april 2009 og koster 50.000 euro + 7 % skat, hertil kommer ombygning på ca. 25.000 euro i alt til genanbringelse ca. 78.500 euro.

Spørger har hyret håndværkere til at renovere maskinhuset. Af de indsendte udgiftsbilag ses det, at spørger i juli 2009 har betalt 17.622,07 euro for VVS, nedrivning, nylagt gulv i maskinhuset samt forskellige reparationer. I september 2009 har spørger betalt 5.423 euro for nedrivning og udvidelse af port i maskinhuset samt smedearbejde ved udvidelse af port.

Indtil videre har spørger boet på pensionat, men i den ene ende af maskinhuset var der på anskaffelsestidspunktet et kontor, som nu er indrettet til et soverum med to senge, hvor spørger kan sove, når han er på arbejde. Spørger har selv malet rummet. Udgifterne til maling beløber sig til 27,60 euro. I tilknytning til soverummet er der et toilet og et baderum.

Der er betalt 2.650 euro for reparation af dørene samt betonarbejde vedr. gårdspladsen.

Den forventede pris for ombygningen var på ca. 25.000 euro, og ifølge repræsentanten er de sidste ombygningsudgifter betalt i november.

SKAT har nu modtaget alle udgiftsbilag vedrørende ombygningen, der er brugt 25.695,07 euro i alt.

Endvidere har spørger oplyst følgende om ejendommen i Spanien:
Virksomhedsnavn: D
CVR. nr. ....
Adresse: z

Oplysninger om kontaktperson for skat i Spanien:
Navn: E
Adresse: æ

Desuden har spørger indsendt budgetter for 2009 og 2010.

Indtjening 2009 (euro 7,44)	kr.
Salg af korn 70 ha	76.468
Pac EU støtte	79.607
Fyrreplantage (støtte)	41.535
Jagt	18.600
Indtjening i alt 2009	216.210

Udgifter 2009
Mejetærskere 70 ha (har ikke endelig pris endnu)	26.040
Såsæd dyrkning af 110 ha i 2010	30.913
Diesel inkl. skat og afgift	8.928
Gødning (pris fra kun én leverandør)	23.897
Kemikalier	0
Forsikring okt09-okt10 inkl. skat	11.964
El inkl. afgift og skat	5.952
Revisor	10.714
Udgifter i alt 2009	118.408

Resultat

97.802

Indtjening 2010
Salg af korn	405.108
Salg af oliven	22.320
Pac EU støtte	76.424
Fyrreplantage	41.538
Jagt	18.600
Leje af græsarealet	5.952
Indtjening i alt 2010	569.942

Udgifter 2010
Maskinstation høst 110 ha + plukning oliven	44.640
Såsæd dyrkning af 110 ha i 2011	30.913
Diesel inkl. skatte og afgift	55.800
Gødning (pris fra kun én leverandør)	22.766
Kemikalier	8.184
Skat	8.035
Forsikring okt. 2010-2011 inkl. skat	12.708
El inkl. afgift og skat	17.856
Revisor	16.070
I alt udgifter 2010	216.972

Resultat

352.970

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Ejendomsavancebeskatningslovens (EBL) §§ 6 A og 6 C.

SKATs indstilling og begrundelse

Lovgrundlag

Efter reglerne i EBL § 6 A kan en skattepligtig ved at genanskaffe en ny ejendom i forbindelse med afståelse af en fast ejendom udskyde beskatningen til en senere ejendomsafståelse. Ifølge EBL § 6 C kan fortjeneste ved salg af en fast ejendom genanbringes i udgifterne ved ombygning, tilbygning eller nybygning på en fast ejendom.

Med virkning for erhvervelser den 1. januar 2002 eller senere er området for anvendelse af genanbringelsesreglerne udvidet, således at avancer på alle afståede erhvervsejendomme, hvad enten de ligger i Danmark eller i udlandet, kan nedsætte anskaffelsessummen på alle erhvervede erhvervsejendomme, hvad enten disse ligger i Danmark eller i udlandet - herunder på Færøerne eller i Grønland.

Hvis den erhvervede ejendom er beliggende i udlandet, er det dog en forudsætning for nedsættelse af anskaffelsessummen, at ejeren har skattemæssigt hjemsted i Danmark på nedsættelsestidspunktet. Det vil sige, at ejeren på nedsættelsestidspunktet både er fuld skattepligtig til Danmark efter kildeskattelovens (KSL) § 1, selskabsskattelovens (SEL) § 1 eller fondsbeskatningslovens (FBL) § 1 og samtidig ikke er hjemmehørende i udlandet, Færøerne eller Grønland i henhold til en dobbeltbeskatningsoverenskomst, jf. § 6 A, stk. 4, i EBL.

Ifølge EBL § 6 A kan alene den del af fortjenesten, der vedrører den del af den afstående ejendom, som blev anvendt erhvervsmæssigt i ejerens eller den samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed, dvs. den skattepligtige del af fortjenesten, genanbringes. Endvidere kan fortjenesten kun anvendes til at nedsætte anskaffelsessummen for den del af den erhvervede ejendom, der anvendes erhvervsmæssigt i ejerens eller den samlevende ægtefælles virksomhed.

Det er en betingelse, at ægtefællerne er samlevende ved udgangen af det indkomstår, hvori afståelsen finder sted, og det indkomstår, hvor erhvervelsen finder sted.

Erhvervsvirksomhed omfatter ikke udlejning af fast ejendom jf. EBL § 6 A, stk. 1, 4. pkt.

Endvidere anses den del af den afståede ejendom henholdsvis den erhvervede ejendom, som udgør boligdelen ikke i denne forbindelse for anvendt erhvervsmæssigt. Den del af fortjenesten, der vedrører boligdelen, kan således aldrig genanbringes, og der kan aldrig ske nedsættelse af den del af anskaffelsessummen, der vedrører boligdelen.

Den skattepligtige skal senest for det indkomstår, hvori erhvervelsen eller om-, til- eller nybygningen finder sted, begære reglerne anvendt ved indsendelse af rettidig selvangivelse. Hvis fortjenesten er beskattet i det foregående indkomstår, kan ansættelsen genoptages. Tilbagebetaling af eventuel overskydende skat sker efter de gældende regler.

Hvis erhvervelsen af fast ejendom finder sted i det seneste indkomstår forud for afståelsesåret, skal den skattepligtige begære reglen anvendt senest ved indsendelsen af rettidig selvangivelse for afståelsesåret.

I EBL § 6 C er det præciseret, at henvisningen til reglerne i EBL § 6 A går på hele § 6 A og dermed på såvel de materielle regler som de formelle fristregler. Der gælder herefter, at følgende betingelser skal opfyldes, for at den skattepligtige kan genanbringe en fortjeneste ved afståelse af ejendom efter EBL §§ 6 A og  6 C:

• at om-, til- eller nybygning finder sted i indkomståret forud for afståelse af fast ejendom, i afståelsesåret eller indkomståret efter afståelse af faste ejendom, og
• at den skattepligtige senest for det indkomstår, hvori om-, til- eller nybygning finder sted, skal begære reglerne om genanbringelse anvendt ved indgivelse af rettidig selvangivelse.

Begreberne om-, til- og nybygning ses ikke at give anledning til tvivl. Det skal dog bemærkes, at der kan ske genanbringelse i forbedringsudgifter, men ikke i vedligeholdelsesudgifter. Ombygning i EBL § 6 C må forstås i overensstemmelse med statsskatteloven (SL) § 6, stk. 1, litra e, om fradragsberettigede forbedringsudgifter. Dette fremgår af SKM2001.308.LSR.

Det følger af EBL §§ 6 A og 6 C, at om-, til- eller nybygning skal ske inden for de tidsmæssige frister. Det fremgår dog ikke, hvorvidt om-, til- eller nybygningen skal være påbegyndt eller færdiggjort.

Dette fremgår imidlertid af et svar på et spørgsmål fra Skatteudvalget til Skatteministeren, jf. L 103 - forslag til ændring af forskellige skattelove, 1997 - 1998, 2. samling (bilag 21). Det fremgår af svaret, at det er tilstrækkeligt, at om-, til- eller nybygningen er påbegyndt, men at det ikke er noget krav, at den er afsluttet.

Denne opfattelse har Skatterådet bekræftet i SKM2008.43.SR, hvor en ejendomsavance kunne genanbringes i omkostninger til om-, til- eller nybygning af ejendom, hvor om-, til- eller nybygning var påbegyndt, men ikke afsluttet inden for de tidsmæssige frister, der følger af loven.

Det er SKATs vurdering, at dette må forstås således, at der skal være indgået endelig aftale om om-, til- eller nybygning af ejendommen indenfor de anførte frister. Det er endvidere SKATs opfattelse, at om-, til- eller nybygningen skal påbegyndes inden for rimelig tid efter aftalens indgåelse jf. SKM2007.808.SR.

Som tidligere nævnt er der indsat regler i EBL § 6 A om, at skatten under visse betingelser kan udskydes ved nedsættelse af anskaffelsessummen for udenlandske ejendomme. Udgangspunktet er herefter, at genanbringelsesreglerne tilsvarende finder anvendelse ved genanbringelse i erhvervsejendom i udlandet.

Da EBL § 6 C skal ses i sammenhæng med EBL § 6 A, følger det heraf, at ejendomsavance kan genanbringes i omkostninger til om-, til- eller nybygning af erhvervsejendom i udlandet.

Tilsvarende skal betingelserne i EBL § 6 A ligeledes være opfyldt for at ejendomsavance kan genanbringes i omkostninger til om-, til- og nybygning af udenlandsk erhvervsejendom. Det vil sige, at genanbringelse i sådanne omkostninger er betinget af, at ejeren på nedsættelsestidspunktet er skattepligtig til Danmark efter KSL § 1 uden at være hjemmehørende i en fremmed stat, på Færøerne eller i Grønland i henhold til bestemmelserne i en dobbeltbeskatningsoverenskomst.

Ad spørgsmål 1

Kan ejendomsavance ved salg af 63,4881 ha. fra ejendommen x opgøres til 12.748.089 kr.?

SKAT har gennemgået de fremsendte dokumenter, og har ingen bemærkninger til opgørelsen af avancen herunder indekseringen.

Forudsat at de oplyste tal er i overensstemmelse med de faktiske tal, indstiller SKAT derfor, at spørgsmål 1 om ejendomsavancen besvares med et - Ja.

Ad spørgsmål 2

Kan avancen genanbringes i køb af 180 ha landbrugsjord og et maskinhus samt ombygning af denne i Spanien?

Det er oplyst, at spørger påtænker at genanbringe ejendomsavance realiseret i forbindelse med frasalg af 63,4881 ha landbrugsjord i Danmark, i 180 ha landbrugsjord og et maskinhus samt ombygning af denne i Spanien.

Det er SKATs opfattelse, at såvel den ejendom der afstås, som den der erhverves opfylder kravet til erhvervsmæssig anvendelse efter reglerne i EBL. Spørger kan derfor genanbringe ejendomsavance realiseret ved salg af 63,4881 ha landbrugsjord i Danmark i 180 ha landbrugsjord i Spanien og i den del af maskinhuset i Spanien, som anvendes erhvervsmæssigt herunder de ombygningsudgifter, som relaterer sig til den del af maskinhuset, som anvendes erhvervsmæssigt i spørgers virksomhed.

SKAT anser ikke kontoret/soverum, baderum og toilet for at indgå i spørgers erhvervsmæssige virksomhed, hvorfor avancen ikke kan genanbringes i anskaffelsessummen for den del af det erhvervede maskinhus, ligesom avancen ikke kan genanbringes i ombygningsudgifterne, som kan henføres til disse rum.

SKAT indstiller herefter, at spørgsmålet besvares med et ja.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltrådte SKATs indstilling.