Spørgsmål

Er udlejning af to ferielejligheder med eget køkken og bad, der er indrettet på 1. sal i privatbolig, fritaget for moms?

Svar

Nej.

Beskrivelse af de faktiske forhold

Første sal i spørgers privatbolig er tidligere blevet anvendt til erhvervsmæssig udlejning til spørgers ægtefælles selskabs virksomhed.

I forbindelse med spørgers ægtefælles død er virksomheden afhændet og selskabet likvideret.

Spørger ønsker nu at udleje første salen som to ferielejligheder, der er indrettet med eget køkken og bad.

Spørgers repræsentant har oplyst, at lejlighederne vil blive udlejet separat, på uge eller dagsbasis - formentlig igennem et bureau - og at der som udgangspunkt ikke vil være servering eller i øvrigt blive leveret serviceydelser i forbindelse med udlejningen. 

Lovgrundlag:

Det fremgår af momslovens § 13, stk. 1, nr. 8, at følgende varer og ydelser er fritaget for afgift:

"Administration, udlejning og bortforpagtning af fast ejendom, herunder levering af gas, vand, elektricitet og varme som led i udlejningen eller bortforpagtningen. Fritagelsen omfatter dog ikke udlejning af værelser i hoteller og lignende, udlejning af værelser i virksomheder, der udlejer for kortere tidsrum end 1 måned, udlejning af camping-. Parkerings- og reklameplads samt udlejning af opbevaringsbokse."

Praksis:

SKM2009.345.SR: Skatterådet bekræftede, at udlejning af en separat længe til et nedlagt landbrug, der var indrettet som feriebolig/sommerhus med eget køkken og bad, var fritaget for moms. Hvis samme separate længe imidlertid blev indrettet med 3 ferielejligheder med eget køkken og bad, ville udlejning være momspligtig, idet udlejning på vilkår som sommerbolig er betinget af, at boligen er selvstændigt matrikuleret eller at der ikke er flere end 2 selvstændige boliger på samme matrikelnummer.

SKM2007.802.SR: Skatterådet besluttede, at en ikke selvstændigt matrikuleret bygning med 5 soverum og plads til 10 overnattende gæster kunne udlejes momsfrit, når udlejningen skete på samme vilkår som ved udlejning af sommerhuse.

TfS1999.670: Et stuehus til en landbrugsejendom var blevet ombygget med henblik på udlejning til turister. Stuehuset havde efter ombygningen karakter af et luksussommerhus. Landsskatteretten traf afgørelse om, at udlejning af huset i perioder på mindre end en måned i ca. 25 uger om året måtte anses for momsfritaget.

TfS1998.798.ØL: Det bemærkes i afgørelsen, at den væsentligste funktion ved hotel- eller dermed ligestillet virksomhed kan karakteriseres som "ydelse af midlertidigt logi på kommerciel basis".

Begrundelse:

Spørger ønsker en bekræftelse af, at udlejning af to ferielejligheder indrettet på første sal i privatboligen, er fritaget for moms.

Det kan på baggrund af momslovens § 13, stk. 1, nr. 8, og den foreliggende praksis lægges til grund, at

Udlejning af sommerhuse er momsfri udlejning af fast ejendom, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 8, 1. pkt.

• Udlejning af værelser i hoteller og lignende, udlejning af værelser i virksomheder, der udlejer for kortere tidsrum end 1 måned er momspligtig, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 8, 2. pkt.

I forbindelse med besvarelse af spørgsmålet, skal der således tages stilling til, hvorvidt spørgers udlejning af de to ferielejligheder, kan karakteriseres som udlejning af et sommerhus, der i henhold til praksis er momsfritaget.

Det er SKATs opfattelse, at udlejningen af de to ferielejligheder ikke kan karakteriseres som udlejning af sommerhuse.

Dette er begrundet i, at de to ferielejligheder ikke kan anses for at være et sommerhus.

I henhold til Momsvejledningens 2009-2 D.11.8.3.2 og MN 794/1982 er sommerhuse:

• selvstændigt matrikulerede ejendomme med beboelsesmulighed for en familie (normalt op til 8 personer) og med tilhørende grundareal, eller
• 2 bygninger, der er beliggende på samme matrikel, og som er indrettet som selvstændige boliger, f.eks. 2 sommerhuse eller 1 sommerhus og 1 parcelhus

Af Skatteministerens svar af 20. februar 2009 vedrørende konkurrenceforvridning mht. momsreglerne for hotelvirksomhed henholdsvis udlejning af sommerhuse, fremgår, at sommerhuse her i landet anses som et supplement til ejerens privat-/helårsbolig, et sted, hvor ejeren opholder sig i fritiden og i ferier. Derfor er udlejning af sommerhuse ikke en kommerciel aktivitet i Danmark.

I SKM2009.345.SR bekræftede Skatterådet endvidere, at udlejning af en separat længe til et nedlagt landbrug, der var indrettet som feriebolig/sommerhus med eget køkken og bad, var fritaget for moms.

Således som sagen foreligger oplyst, er

• De 2 ferielejligheder ikke selvstændigt matrikuleret eller opdelt i selvstændige ferielejligheder.
• De 2 ferielejligheder er indrettet på 1. sal i spørgers private bolig. Ferielejlighederne kan derfor ikke anses for at være et supplement til spørgers private bolig, hvor spørger selv vil opholde sig i fritid og ferier.

De 2 ferielejligheder opfylder således ikke de karakteristika som sædvanligvis er gældende for et sommerhus.

Det forhold, at lejlighederne er indrettet med eget køkken og bad, at de vil blive udlejet separat på uge- eller dagsbasis, og at der ikke vil være servering eller i øvrigt blive leveret serviceydelser i forbindelse med udlejningen ændre ikke på dette forhold, idet momsfriheden for udlejning af ferieboliger generelt er betinget af, at ferieboligen er selvstændigt matrikuleret.

SKAT finder derimod, at det må lægges til grund, at udlejningen af ferielejlighederne er momspligtig, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 8.

Dette er begrundet i, at det er SKATs opfattelse, at ferielejlighederne udlejes på kommerciel basis og dermed i konkurrence med værelser i hoteller, moteller, pensionater o. lign.

Af bemærkningerne til momslovens fra 1967 fremgår således blandt andet, at momspligten omfatter udlejning af værelser i moteller og sådanne pensionater, som drives i konkurrence med hoteller.

Østre Landsret bemærkede i afgørelsen TfS1998.708.ØL at den væsentligste funktion ved hoteldrift og dermed ligestillet virksomhed er karakteriseret ved "ydelse af midlertidigt logi på kommerciel basis"

Det fremgår af Momsloven med kommentar, bind 1, 4. reviderede udgave side 244, at "momsfritagelsen for udlejning af fast ejendom ikke gælder udlejning af værelser i hoteller og lignende samt anden udlejning af værelser og ferielejligheder til personer, der tager midlertidigt ophold under ferier mv."

Endeligt skal der henvises til, at det fremgår af momsvejledningens afsnit D.11.8.3, at "Private husejere, der udlejer værelser på kortvarige lejemål, f.eks. til turister, er ligeledes omfattet af momspligten." Af momsvejledningens afsnit D.11.8.3.1 fremgår det, at "virksomhed med bondegårdsferie (indlogering med pension af familier m.fl. i en landbrugsejendoms sædvanlige faciliteter) er momspligtig."

I SKM2009.345.SR udtalte Skatterådet at hvis en separat længe til et nedlagt landbrug blev indrettet med 3 ferielejligheder med eget køkken og bad, ville udlejning heraf ville være momspligtig.

SKATs indstilling

På ovennævnte baggrund er det SKATs opfattelse, at udlejningen af de 2 ferielejligheder er momspligtig. Det indstilles således at spørgsmålet besvares med "nej".

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltrådte SKATs afgørelse og begrundelse.