Vil et areal på ca. 10 ha kunne sælges til K Kommune på ekspropriationslignende vilkår og dermed sælges skattefrit efter § 11 i ejendomsavancebeskatningsloven?

Nej, se sagsfremstilling og begrundelse.

Spørger ejer landbrugsejendommen matr.nr. x, beliggende X.  Ejendommen er fortsat registreret i vurderingsregistret med spørgers afdøde ægtefælle som ejer.

Ejendommen har et jordtilliggende på i alt 115.530 m2.

K Kommune ønsker at købe et landbrugsareal fra spørgers ejendom. Arealet er beliggende umiddelbart syd for Y.

Arealet er benævnt ... i "P", K Kommune 2005.

Med vedtagelsen af disse rammer for lokalplaner har byrådet i K Kommune i januar måned 2006 medtaget det omhandlede areal i den reviderede kommuneplan 1997-2008.

K Kommune har i brev af 9. juni 2008 til Skatterådet oplyst, at forvaltningen agter at indstille til K Byråd, at kommunen om fornødent vil ekspropriere arealet, der udgør ca. 9,7 ha.

Forvaltningen henviser til brev af 2. juni 2008 til repræsentanten, hvoraf fremgår, at daværende T Kommune og spørgers nu afdøde ægtefælle har indgået en optionsaftale om, at kommunen skulle erhverve ca. 9,7 ha af matr.nr. x, beliggende X.

Det fremgår af aftalen, der alene ses underskrevet af køber (T Kommune), at T Kommunes Byråd den 4. december 2006 og Sammenlægningsudvalget i K Kommune den 18. december 2006 besluttede, at T Kommune havde ret til at købe det omhandlede areal for en pris af 50,00 kr. pr. m2.

Ifølge optionsaftalen forudsætter købet, at køber kan tilvejebringe det fornødne lokalplangrundlag for etablering af nyt boligområde ved Y.

Det fremgår af sidstnævnte brev fra K Kommune, at arealet i kommuneplanen er udlagt til byudviklingsområde, og at opfyldelse af optionsaftalen forudsætter, at K Byråd godkender aftalen.

Det er oplyst, at kommunen helst ønsker, at der indgås en frivillig aftale på ekspropriationslignende vilkår. Spørger ønsker derfor sikkerhed for, at SKAT vil godkende en handel på ekspropriationslignede vilkår som værende omfattet af skattefritagelse.

Byrådet har endnu ikke vedtaget lokalplan, der omfatter det nævnte areal fra spørgers ejendom.

Reglen om skattefritagelse er beskrevet i ejendomsavancebeskatningslovens § 11, 2. pkt., og omfatter også fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

Betingelserne for, at fortjeneste ved indgåelse af en frivillig aftale om afståelse af et jordareal er omfattet af skattefritagelse er, at der i lovgivningen er ekspropriationshjemmel til det pågældende formål og at det på aftaletidspunktet måtte påregnes, at ekspropriation ville ske i mangel af frivillig aftale.

Efter planlovens § 47 kan kommunalbestyrelsen ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, bl.a. når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af en byudvikling i overensstemmelse med kommuneplanen eller for virkeliggørelse af en lokalplan eller en byplanvedtægt.

Det bemærkes, at kommuneplanen skal være godkendt og/eller lokalplanen vedtaget og offentliggjort.

Der er afsagt en række kendelser. Der henvises her til SKATM-2007-02-30.

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næring, skal som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven (EBL).

Dette gælder dog ikke fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation. Denne fortjeneste er skattefri efter § 11, 1. pkt., i EBL. Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, 2. pkt., også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

Det er ved Højesteretsdom TfS1995.575.HD fastslået, at det efter sammenhængen med EBL § 11, 1. pkt., må være en betingelse for anvendelse af EBL § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke blive indgået, jf. SKM2006.438.SKAT og Ligningsvejledningen 2008-3, afsnit E.J.2.8.

Betingelserne for, at fortjeneste ved indgåelse af en frivillig aftale om afståelse af en fast ejendom (et jordareal) er omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen, er herefter:

1. Der skal på aftaletidspunktet være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål.
2. På aftaletidspunktet må det kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere. Der skal foreligge ekspropriationsrealitet.

I henhold til planlovens § 47, stk. 1, kan kommunalbestyrelsen ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af en byudvikling i overensstemmelse med kommuneplanen eller for virkeliggørelse af en lokalplan eller en byplanvedtægt.

I nærværende sag foreligger der en kommuneplan, der omfatter den pågældende ejendom, hvilket indebærer, at den første af de angivne betingelser for skattefritagelse er opfyldt i relation til spørgers ejendom.

SKAT ser herved bort fra, at den tidligere T Kommune havde underskrevet en optionsaftale med spørgers nu afdøde ægtefælle om, at realiseringen af købet efter optionsaftalen forudsætter, at der er tilvejebragt det fornødne lokalplangrundlag. Begrundelsen herfor er, at aftalen anses for bortfaldet, da den ikke ses underskrevet af spørgers ægtefælle.

Under henvisning til, at ekspropriation er et meget alvorligt indgreb kræves det yderligere, for at der kan foreligge en ekspropriationssituation, at kommunalbestyrelsen, efter at ekspropriationshjemlen er blevet skabt, også har truffet en beslutning om at ville gennemføre en ekspropriation af den pågældende ejendom, hvis frivillig aftale ikke opnås. Dette blev fastslået i SKM2007.26.SR.

Kompetencen kan ikke delegeres fra kommunalbestyrelsen. Folketingets Ombudsmand har tilkendegivet, at et så væsentligt skridt som beslutning om ekspropriation bør træffes af selve kommunalbestyrelsen FOB 72.92 jf. 74.23. Denne henstilling har Indenrigsministeriet gjort til en forskrift SKR nr. 167 af 15. juli 1974, der stadig er gældende.

Da det fremgår af anmodningen om bindende svar, at der ikke foreligger nogen beslutning fra byrådet vedrørende en eventuel ekspropriation af den nævnte ejendom, finder SKAT, at betingelserne for skattefritagelse allerede af denne grund ikke er opfyldt.

Som følge heraf indstiller SKAT, at spørgsmålet besvares benægtende.

Skatterådet er enig i indstillingen og begrundelsen.

I 5 år, der regnes fra modtagelsen af svaret jf. SFL § 25, stk. 1.