Spørgsmål

1. Kan det bekræftes, at A A/S's sikring af køber af fast ejendom i form af bestemmelser i salgsaftalen om en serie af resolutivt betingede aftaler med successiv prisfastsættelse, skal behandles som en regulering af købesummen, og at en heraf følgende regulering af købesummen

• ved A A/S skal indgå som en del af avanceopgørelsen/entreprisesummen  for ejendommen, og
• ved køber skal indgå som en del af ejendomsavanceopgørelsen, indebærende at reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven finder anvendelse, herunder ejendomsavancebeskatningslovens § 8 for private personers vedkommende ved salg af deres bolig.

2. Hvis der svares benægtende til spørgsmål 1, således at de resolutivt betingede aftaler ikke anses for en korrektion af købesummen for ejendommen, skal betalingen så anses for skattepligtig indkomst for køber efter statsskattelovens regler og som ikke fradragsberettiget for A A/S (dækning af privat udgift/gavebeskatning)?

Svar

1. Ja, se indstilling og begrundelse.
2. Spørgsmålet bortfalder, jf. besvarelsen af spørgsmål 1.

A A/S er en virksomhed, der opfører parcelhuse.

Som et led i sine salgsbestræbelser påtænker A A/S at indføre en "tryghedsaftale" som et tillæg til entreprisekontrakterne. Tryghedsaftalen vil indebære, at salgsaftalens bestemmelser, for så vidt angår prissætningen for den solgte ejendom, indeholder en serie af resolutivt betingede bestemmelser om fastsættelse af salgsprisen, så denne under visse kvalificerede omstændigheder nedsættes.

De resolutivt betingede aftaler om prisfastsættelse for den solgte ejendom indebærer, at A A/S i forbindelse med ejendomssalget/indgåelse af entrepriseaftalen forpligter sig til, at salgsprisen for den solgte ejendom nedsættes successiv i indtil 12 måneder regnet fra tidspunktet for aflevering af det nye hus til køber.

Repræsentanten har vedlagt udkast til tryghedsaftale, der beskriver de resolutivt betingede aftaler. Der er ikke anført nogen datoer, idet datoen for aflevering af det nye hus ikke altid er kendt på aftaletidspunktet - i det omfang afleveringsdatoen kendes på aftaletidspunktet, vil denne blive anført i tryghedsaftalen, ligesom rækken af resolutive betingede aftaler om prisfastsættelsen vil være dateret herudfra.

Eksempel på tryghedsaftalens funktion:

• Den aftalte entreprisesum/overdragelsessum på 3.000.000 kr. er betinget af, at købers nuværende ejerbolig er solgt senest ved aflevering af det nye hus. Det følger samtidig af serien af de resolutivt betingede aftaler om salgssummens fastsættelse, at denne nedsættes med 10.000 kr., hvis købers ejendom ikke er solgt senest ved afleveringen af det nye hus, at salgssummen nedsættes med 20.000 kr., hvis købers ejendom ikke er solgt senest en måned efter aflevering af det nye hus osv.
• Det nye hus afleveres til køber den 15.02.2008.
• Hvis køber først får solgt sin ejendom den 01.04.2008, får køber som følge af de resolutive betingede aftaler nedsat købesummen for den nye ejendom med 20.000 kr., og A A/S skal tilbagebetale denne del af overdragelsessummen.

Til brug for fastsættelse af nedsættelsesbeløbet vil man typisk tage udgangspunkt i købers eksisterende nettohusleje i den ejendom, som skal sælges i forlængelse af købet af den nye ejendom, alternativt af nettohuslejen i ejendommen, som erhverves, når denne husleje er lavere.

Betaling og tilbagebetaling af en evt. prisnedsættelse aftales særskilt i entrepriseaftalen.

For det bindende svar kan det forudsættes, at A A/S-tryghedsaftalen kun indgås i entrepriseaftaler om parcelhuse med privatpersoner.

A A/S ønsker at få et bindende svar for den skattemæssige behandling for A A/S og dets kunder, når entreprisesummen/overdragelsessummen for fast ejendom reguleres i overensstemmelse med resolutivt betingede aftaler om prisfastsættelse, i overensstemmelse med overdragelsesaftale eller entrepriseaftale ("tryghedsaftale" som tillæg til overdragelses-/entrepriseaftale).

SKATs indstilling og begrundelse

Ad spørgsmål 1

Ejendomsavancebeskatningsloven omfatter reglerne for beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, der ikke er erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvej.

Den skattepligtige fortjeneste opgøres efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven som forskellen mellem den kontantomregnede afståelsessum og den kontantomregnede regulerede anskaffelsessum.

Det er derfor af afgørende betydning at få fastslået, til hvilken pris en fast ejendom er overdraget, ligesom overdragelsestidspunktet kan have betydning for opgørelsen af en skattepligtig fortjeneste ved en senere afståelse af ejendommen.

Når en ejendomsoverdragelse sker ved salg, er udgangspunktet, at afståelsen skattemæssigt anses for sket på det tidspunkt, hvor der mellem køber og sælger er indgået en endelig og bindende aftale om ejendommens overdragelse. I de fleste tilfælde oprettes der ved aftalens indgåelse en købsaftale underskrevet af parterne, og datoen for denne vil i reglen være afgørende, jf. Ligningsvejledningen 2008-1, afsnit E.J.2.1.3.1.

I den her forelagte salgs/købssituation er det særegne, at der ved indgåelse af aftalen om overdragelse af ejendommen ikke er fastsat én bestemt købesum. Aftalen indeholder derimod for så vidt angår købesummens størrelse, en række successive resolutive betingelser. Såfremt den resolutive betingelse ikke er opfyldt inden den angivne frist, bortfalder den pågældende aftale og erstattes af en ny aftale, hvor købesummen er nedsat. Serien af resolutive betingede aftaler afløses til sidst af en aftale, der ikke er resolutivt betinget, hvorved købesummen står fast. 

I Danmark hersker der aftalefrihed i forbindelse med lovlige aftaler om overdragelse af fast ejendom.

Som følge heraf finder SKAT, at det også skatteretligt må accepteres, at en aftale om overdragelse af fast ejendom kan udformes således, at den indeholder en række successive resolutive betingelser, for så vidt angår den endelige prisfastsættelse af købesummen. Det er herved forudsat, at der ikke hersker tvivl om, at den pågældende ejendom vil blive overdraget til køber inden for en angiven tidsfrist.

SKAT finder endvidere, at det skatteretlige erhvervelsestidspunkt også ved den her forelagte aftalekonstruktion som udgangspunkt må antages at være det tidspunkt, hvor der mellem køber og sælger er indgået en endelig og bindende aftale om ejendommens overdragelse.

Det er endvidere SKATs opfattelse, at de successive nedsættelser af købesummen skatteretligt skal anses for en regulering af den tidligere forudgående fastsatte købesum.

SKAT indstiller herefter, at spørgsmålet besvares med et ja. 

Ad spørgsmål 2

Spørgsmålet bortfalder under henvisning til besvarelsen af spørgsmål 1.

Skatterådet er enig i indstillingerne og begrundelserne.

I 5 år, der regnes fra modtagelsen af svaret jf. SFL § 25, stk. 1.