Spørgsmål

1. Kan ejer anse betalingen for sin rengøringsydelse som en integreret del af lejeindtægten, så ejeren kan beregne nedslag på 40 % på beløbet eller fratrække beløbet, jf. ligningslovens § 15 O, stk. 1 og stk. 2?

2. Hvis spørgsmål 1 besvares bekræftende ønskes oplyst, om det har nogen betydning, om betaling af slutrengøring er obligatorisk eller frivillig for lejer?

3. Kan ejer anse betalingen for sin rengøringsydelse som en integreret del af lejeindtægten for ferieboligen, således at beløbet er en momsfri leverance?

4. Hvis spørgsmål 3 besvares bekræftende ønskes oplyst, om det har nogen betydning, om betaling for slutrengøring er obligatorisk eller frivillig for lejer?

Svar

1. Ja

2. Nej

3. Nej

4. Udgår som følge af benægtende besvarelse på spørgsmål 3, se dog sagsfremstillingen.

Beskrivelse af de faktiske forhold

Privatpersonen N ejer matr. nr. X (ejerlejlighed nr. Y). Der er tale om et sommerhus/ejerlejlighed, der udlejes til feriebolig gennem A Feriehusudlejning. A Ferieudlejning udlejer ferieboligen i eget navn for ejers regning.

Lejerne skal selv rengøre ferieboligen. Lejeren kan evt. købe denne rengøringsydelse hos A Feriehusudlejning.

I forbindelse med forlængelse af aftalen om udleje af ferieboligen ønskes det undersøgt, hvorledes ejer skal forholde sig, hvis hun selv ønsker at rengøre ferieboligen.

Obligatorisk rengøring

Ejer overvejer, at der skal være obligatorisk rengøring af ferieboligen. Det betyder, at lejer ikke har mulighed for selv at gøre rent. Rengøringen foretages enten af ejer eller af udlejningsbureauet.

Valgfri rengøring

Det overvejes også, at det fortsat er lejeren, der afgør, om han selv gør rent. Hvis lejer ikke selv gøre rent, bestiller han rengøring hos A Feriehusudlejning. Rengøringen foretages enten af ejer eller af udlejningsbureauet

Spørgers opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Spørger ønsker spørgsmålene besvaret således:

1. Ja

2. Nej

3. Ja

4. Nej

Lovregler

Delvis udleje af ferieboliger er skattepligtig kapitalindkomst, og der indrømmes fradrag i indtægten efter ligningslovens § 15 O.

I henhold til ligningslovens § 15 O, stk. 1, kan der fradrages 7.000 kr. i bruttolejeindtægten, og der kan endvidere fradrages 40 % af den resterende bruttolejeindtægt. Efter stk.2 er der bl.a. fradrag for udgifter, der direkte er forbundet med udlejningen.

Udleje af sommerhuse er momsfri, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 8.

Obligatorisk rengøring

Ejers indtægt for udleje af ferieboligen stiger. Dette beløb er skattepligtigt som kapitalindkomst, men der indrømmes et fradrag på 40 %, hvis ejer anvender reglerne i ligningslovens § 15 O, stk. 1.

Prisen for udleje af ferieboliger er fastsat således, at lejeren ikke selv skal gøre rent. Ydelserne har en sådan tilknytning til hinanden, at den ene ydelse (rengøringen) ikke er et mål i sig selv, men i stedet et middel til at udnytte den anden ydelse (leje af ferieboligen) på de bedst mulige betingelser. Ydelserne skal derfor behandles momsmæssigt ens med udgangspunkt i hovedydelsen, jf. EF-dommen C-349/96, Card Protection Plan Ltd.

Den samlede ydelse er derfor en momsfri lejeindtægt, der er omfattet af ligningslovens § 15 O, stk. 1.

Valgfri rengøring

Lejeren bestiller rengøringen hos udlejningsbureauet, som i nogle tilfælde sørger for, at ejer gør rent. Ydelsen fra ejer til bureau er således den samme, som hvis rengøringen var obligatorisk. Der henvises derfor til dette punkt.

Den samlede ydelse er derfor momsfri lejeindtægt, der er omfattet af ligningslovens § 15 O, stk. 1.

Det er vores opfattelse, at ejeren kun har en aftale med udlejningsbureauet. Det er korrekt, som SKAT anfører, at der ikke sker en leverance mod vederlag fra ejer til udlejningsbureau, idet der blot leveres et rengjort sommerhus. Det er vores opfattelse, at det gælder for ejeren både ved obligatorisk og valgfri rengøring. 

For lejeren er der forskel på den momsmæssige behandling. Vi er enige i, at lejer ikke efterspørger en ydelse ved den obligatoriske rengøring, men det gør han ved den valgfri rengøring. Bureauet skal derfor fakturere en valgfri rengøringsydelse til lejer med moms, jfr. SKM2007.672.LSR.

SKATs indstilling og begrundelse

Ad 1. Ifølge ligningslovens § 15 O, stk. 1, gælder følgende:

Ejere af en fritidsbolig bortset fra sommerhus, der efter tilladelse anvendes som helårsbolig, og som udlejes en del af året, kan fradrage 7.000 kr. i bruttolejeindtægten pr. fritidsbolig ved indkomstopgørelsen. Bundfradraget kan dog ikke overstige bruttolejeindtægten. Af den reducerede lejeindtægt kan endvidere fradrages 40 procent, som dækker samtlige udgifter mv., der er forbundet med udlejningen, jfr. stk. 2. Vælger ejeren at foretage fradrag efter 1.-3. pkt. medregnes ejendomsværdiskat efter ejendomsværdiskatteloven for hele indkomståret.

Det fremgår af Ligningsvejledningen A.G.2.7, at

Ved bruttolejeindtægten forstås modtagen lejebetaling, herunder evt. særskilt betaling for fx el, gas, varme telefon og lign.

Det er SKATs opfattelse, at også betaling for rengøringsydelse er med i bruttolejeindtægten.

Ligningslovens § 15 O, stk. 2:

"Ejere der ikke anvender stk. 1, kan fradrage faktiske udgifter afholdt til vedligeholdelse af indbo og inventar, foretage skattemæssige afskrivninger efter reglerne om delvis erhvervsmæssigt benyttede driftsmidler som nævnt i afskrivningslovens kapitel 2 samt fradrage ejendomsskatter efter § 14, stk. 3. Fradrag kan foretages med så stor en del af henholdsvis den afholdte vedligeholdelsesudgift, det beregnede afskrivningsbeløb og de betalte ejendomsskatter, som svarer til den del af året, hvor udlejning har fundet sted. Herudover kan der foretages fradrag for udgifter, der direkte er forbundet med udlejningen.. Det samlede fradrag kan ikke overstige bruttolejeindtægten. Foretages fradrag efter 1.-4. punktum, kan ejeren ikke senere overgå til fradrag efter stk. 1."

Det er SKATs opfattelse, at rengøringsudgiften er direkte forbundet med udlejningen, og at der derfor kan fradrages udgifter til denne, såfremt ejeren vælger at blive beskattet efter ligningslovens § 15 O, stk. 2.

Ad 2. Såfremt lejeren vælger at få foretaget rengøring, vil ydelsen fra ejer til bureauet være den samme, som hvis rengøringen er obligatorisk. Derfor er det SKATs opfattelse, at den samlede udgift incl. rengøringen er omfattet af ligningslovens § 15 O, stk. 1.

Såfremt lejeren vælger at få foretaget rengøring, vil der fortsat være fradrag for rengøringsudgifter for den udlejer, der vælger ligningslovens § 15 O, stk. 2.

Ad 3. Alle varer og ydelser, der leveres mod vederlag her i landet, er momspligtige, jf. § 4, stk. 1, i momsloven (lovbekendtgørelse nr. 966 af 14. oktober 2005).

§ 4: Der betales afgift af varer og ydelser, der leveres mod vederlag her i landet. [..]

Udlejning af fast ejendom, herunder udlejning af sommerhuse, er imidlertid fritaget for momspligten, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 8:

"§ 13: Følgende varer og ydelser er fritaget for afgift: [..]
8) Administration, udlejning og bortforpagtning af fast ejendom herunder levering af gas, vand, elektricitet og varme som led i udlejningen eller bortforpagtningen. [..]"

Af fast praksis vedrørende rengøringsydelser, det i henhold til lejeaftale påhviler lejer at foretage, fremgår, at rengøringsydelsen ikke kan anses som en i medfør af momslovens § 13, stk. 1, nr. 8, momsfritaget accessorisk ydelse til udlejningen af fast ejendom. Dette fremgår af momsvejledningen D.11.8.2.1.

Den "valgfri" rengøringsydelse, som ejer derfor leverer, fordi lejeren ikke selv ønsker at gøre rent, er derfor momspligtig.

Når sommerhuset udlejes med "obligatorisk rengøring", fremgår det af kontrakten, at det ikke påhviler lejer at foretage slutrengøring. I disse situationer foretager ejeren selv slutrengøringen.

Da lejer ikke efterspørger eller aktivt tilvælger en rengøringsydelse, men efter aftale blot lejer et rengjort sommerhus uden slutrengøringsforpligtelse, er det i den situation SKATs vurdering, at ejer ikke leverer en ydelse mod vederlag, jf. momslovens § 4, stk. 1.

Idet der momsmæssigt skelnes mellem obligatorisk og valgfri rengøring, indstiller SKAT, at der svares nej til spørgsmål 3.

Som følge heraf udgår spørgsmål 4.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet træffer på mødet den 19. februar 2008 afgørelse i overensstemmelse med SKATs indstilling og begrundelse.