Parter

Colliers Hans Vestergaard A/S
(advokat Lars Henriksen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten ved advokat Finn Jepsen)

Afsagt af landsdommerne

Lilholt, Torben Geneser og Ulla Tange Christensen (kst.)

Under denne sag, der er anlagt den 16. marts 2001, har sagsøgeren, Colliers Hans Vestergaard A/S, nedlagt påstand om, at sagsøgerens momstilsvar for indkomståret 1999 nedsættes med 675.000 kr., og har subsidiært nedlagt påstand om, at sagsøgerens momstilsvar for indkomståret 1999 nedsættes med et af retten fastsat mindre beløb.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har påstået frifindelse og har subsidiært nedlagt påstand om, at sagen hjemvises til fornyet behandling ved den stedlige afgiftsmyndighed.

Landsskatteretten har den 18. december 2000 afsagt følgende kendelse efter klage fra sagsøgeren over en afgørelse truffet af Told- og skatteregion Århus:

"Klagen vedrører følgende:

Momstilsvar forhøjet med 675.000 kr.

Det er oplyst, at Colliers Hans Vestergaard A/S (i det følgende benævnt virksomheden) er en landsdækkende ejendomsmæglervirksomhed, der henvender sig til erhvervsvirksomheder vedrørende handel med investerings-, forretnings-, kontor-, produktions- og lagerejendomme mv. Virksomheden er medlem af Colliers International med henblik på at kunne servicere danske kunder i udlandet og udenlandske kunder i Danmark.

Det er oplyst, at Jyske Bank A/S indtil 1999 var ejer af aktiekapitalen i Jyske Ejendomme III A/S, hvis eneste aktiv var besiddelse af samtlige aktier i A/S Torvecentret, Silkeborg. Det eneste aktiv i A/S Torvecentret, Silkeborg, var udlejningsejendommen Torvecentret i Silkeborg.

I 1998 besluttede Jyske Bank A/S at sælge aktierne i Jyske Ejendomme III A/S. Ejendomschef, advokat Søren Hillingsøe, Jyske Bank A/S, har oplyst, at salget skete på denne måde for at undgå tilbudspligten i lejelovens § 102, stk. 1, 2. pkt.

Virksomheden har i forbindelse med salget af aktierne udarbejdet et salgsprospekt vedrørende Torvecentret. Følgende fremgår af forsiden heraf:

"Torvecentret - markant butikscenter sælges Silkeborg centrum

• Midtbyens flotteste bebyggelse, opført i 1993
  
  
• Udlejet til stærke lejere inden for et bredt butikskoncept samt 35 boliglejemål
  
  
• Afkast 1. år: 7,9%.
  
  
• Pris: kr. 90.000.000,-."

Der er endvidere fremlagt skrivelse af 27. oktober 1995 fra virksomheden til Jyske Bank A/S vedr. salg og udlejning af Torvecentret. Det fremgår heraf med reference til et møde hos Jyske Bank A/S den 26. september 1995, at det blev bekræftet, at selskabet gerne ville varetage udlejning og salg af Torvecentret.

Der er tillige fremlagt samarbejdsaftale mellem Jyske Bank A/S og virksomheden underskrevet af parterne den 15. og 29. januar 1996 om koncepttilpasning og udlejning af butikscenterdelen Torvecentret, Silkeborg.

Virksomheden har den 15. marts 1999 udstedt faktura til Jyske Bank A/S for honorar for salg af aktiekapital i Jyske Ejendomme III A/S ifølge aftale, 3% af 90.000.000 kr. eller 2.700.000 kr. Momsbeløb 0 kr.

Regionen har ved den påklagede afgørelse anset honoraret for at være momspligtig efter momslovens § 4 og har forhøjet momstilsvaret med 675.000 kr.

Regionen har ved afgørelsen henset til, at det oprindelige aftalegrundlag mellem parterne efterlader det indtryk, at aftalen drejer sig om salg af selve den faste ejendom. Dette indtryk bekræftes at det udarbejdede prospekt. Regionen finder videre, at den fakturerede ydelse er en traditionel ejendomsmæglerydelse, der er momspligtig efter momslovens § 4, stk. 1. Regionen har således ikke lagt vægt på fakturatekstens indhold men har fokuseret på ydelsens faktiske karakter. Regionen finder videre ikke, at den omstændighed, at ydelsen har tilknytning til salget af aktier, gør at ydelsen er momsfritaget. Regionen finder således ikke, at ydelsen er omfattet af momsfritagelsesbestemmelsen i momslovens § 13, stk. 1, nr. 11 litra e om transaktioner i forbindelse med aktier. Regionen har herved bl.a. henset til, at der ved fortolkning af bestemmelsen skal tages i betragtning, at undtagelsesbestemmelserne i 6. momsdirektiv og i momsloven skal fortolkes indskrænkende, hvilket EF-domstolen har fastslået. Regionen har herefter anset ordet transaktioner for kun at vedrøre selve den fysiske overførsel af aktien fra sælger til køber. Regionen har videre anført, at de forhandlinger, som bestemmelsen tillige omhandler, udelukkende er de forhandlinger, der måtte foregå mellem den afgiftspligtige person, der leverer den finansielle ydelse og den person, der er kunde i forbindelse med transaktionen.

Regionen har videre henvist til EF-dommen, SDC, der netop vedrører fortolkningen af direktivets art. 13, punkt B, litra d), nr. 3 og 5. Af præmis 65 fremgår det, at det forhold, at en ydelse er nødvendig til at gennemføre en given transaktion ikke medfører, at ydelsen er momsfritaget. De yderligere betingelser, der må opstilles for momsfritagelse fremgår af præmis 66, hvorefter der er krav om, at det retlige og økonomiske forhold mellem parterne ændres.

Regionen har derfor anset afgrænsningen af det momsfritagne område for at være uhyre snæver. Regionen har videre henvist til praksis fra Momsnævnet, herunder afg. 1092 og 1307. Regionen har tillige henvist til litteraturen, hvor der bl.a. i Momsloven med kommentarer i forbindelse med § 13, stk. 1, nr. 11, litra e er anført, at det kun er direkte forhandling vedrørende selve købet/salget af et værdipapir, der kan fritages for moms. Hvis f.eks. salget/købet af aktien er et led i en egentlig virksomhedsoverdragelse, hvor der rådgives om aktivers værdifastsættelse eller foretages juridiske og regnskabsmæssige analyser mv., kan denne rådgivning ikke anses for momsfri forhandlinger vedrørende køb/salg af aktien. Regionen har tillige henvist til artikel af Robert Mikelsons i TfS 1997.359. I nærværende sag findes den leverede ydelse end ikke i nærheden at opfylde de i retspraksis stillede betingelser for momsfrihed. Den leverede ydelse medfører ikke i sig selv, at der indtræder retlige og økonomiske ændringer mellem parterne.

Selskabets repræsentant har over for Landsskatteretten nedlagt principal påstand om, at honoraret er momsfritaget, og har subsidiært nedlagt påstand om, at momstilsvaret nedsættes til 540.000 kr.

Til støtte for den principale påstand er det bl.a. gjort gældende, at den konkrete handel har været en aktieoverdragelse og ikke en ejendomshandel. Der er herved henvist til tingbogsudskrift af 23. maj 2000, hvoraf det fremgår, at Torvecentret i Silkeborg siden marts 1992 har været ejet af samme ejer, A/S Torvecentret i Silkeborg.

Det er videre anført, at der ikke som anført af regionen foreligger en aftale af 27. oktober 1995 mellem parterne, idet der alene foreligger et tilbud af 27. oktober 1995, der aldrig er accepteret.

Det er videre anført, at idet ejendommen var det eneste aktiv i A/S Torvecentret, Silkeborg, var beskrivelsen af de driftsmæssige forhold omkring den faste ejendom helt afgørende for potentielle køberes vurdering af selskabet, og det var derfor naturligt i forbindelse med salget af aktiekapitalen udelukkende at koncentrere udbudsmaterialet omkring den faste ejendom. Det er videre anført, at når et selskabs aktier skal værdiansættes, er det nødvendigt at kende værdien af selskabets aktiver. En vurdering af Torvecentret i Silkeborg var derfor en klar forudsætning for at kunne værdiansætte aktierne, og det var derfor naturligt at lade en ejendomsspecialist værdiansætte aktierne.

Repræsentanten har herefter anført, at der aldrig er indgået en aftale mellem Jyske Bank og virksomheden om salg af ejendommen, og prospektmaterialet alene omhandler den faste ejendom, da det er det eneste aktiv i Selskabet og dermed det eneste aktiv, som kan have interesse for potentielle aktiekøbere, og at der aldrig er sket en ejendomsoverdragelse, men derimod en aktieoverdragelse, der er formidlet af virksomheden.

Repræsentanten har videre henvist til, at skatteministeren i forbindelse med momslovsrevisionen i 1994 (L124, bilag 3) svarede, at "fritagelsen for finansielle ydelser retter sig ikke mod karakteren af den virksomhed der sælger ydelsen, men alene mod ydelsens karakter. Det er derfor uden betydning, hvem der præsterer ydelsen. Advokater og revisorer vil derfor være fritaget for finansielle ydelser i samme omfang som pengeinstitutter."

Der er herudover henvist til EF-dommen, SDC, der vedrører fortolkningen af 6. momsdirektivs art. 13, punkt B, litra d, nr. 5, hvilket svarer til momslovens § 13, stk. 1, nr. 11, litra e. Heraf er det udledt, at tredjemands udførelse af opgaver i forbindelse med aktiesalg, kan omfattes af momsfritagelsesbestemmelsen under forudsætning af, at tredjemandsydelserne er særskilte, specifikke og væsentlige for aktiesalget.

Der er henvist til, at Momsnævnets afgørelse nr. 672, der sammen med afgørelserne 520 og 1356 blev genoptaget af Momsnævnet i afgørelse i TfS 1997.707, og her blev bl.a. den del af afgørelse nr. 672, som statuerede momsfrihed for advokatydelser i forbindelse med overdragelse af aktier, indskrænket. Henset til, at dette var en praksisændring, blev denne oprindeligt fastsat til at træde i kraft den 1. april 1998, men denne ikrafttrædelse er udsat indtil videre, jf. TfS 1997.277, idet det er besluttet, at Told- og Skattestyrelsen skal drøfte afgørelsens indhold med EU-kommissionen. Repræsentanten har herefter gjort gældende, at afgørelse 672 således fortsat er udtryk for gældende dansk ret. Heri anerkendes, at visse opgaver, der udføres af tredjemand i forbindelse med salg af aktier, kan momsfritages. Det er anført, at samme konklusion fremgår af momsvejledningen 1999, afsnit D.11.11, hvori er anført: "Momsfritagelsen gælder også forhandlinger i forbindelse med værdipapirer. Det gælder vederlag for f.eks. vekselereres, pengeinstitutters, advokaters og revisorers medvirkende ved køb af og salg af værdipapirer. Af andre fritagne transaktioner kan nævnes værdiansættelse af aktier og lignende samt navnenotering af fysiske aktier."

Det er endelig anført, at momsvejledningen er udtryk for Told- og Skattestyrelsens opfattelse af gældende praksis, og at den er bindende for myndighederne.

...

Regionen har under sagens behandling bl.a. udtalt, at der er enighed om den faktisk leverede ydelse, nemlig at virksomheden har medvirket ved værdiansættelse af ejendommen, udfærdiget prospekt, skabt kontakt til købere og endelig deltaget i forhandlinger med potentielle købere. Regionen er ikke i tvivl om, at den leverede ydelse er en traditionel ejendomsmæglerydelse også henset til, at virksomhedens kunde, Jyske Bank A/S, er et af Danmarks største pengeinstitutter. Regionen har videre anført, at uanset om en ejendom ejes af et selskab eller ej, er der ingen forskel på de handlinger og metoder en ejendomsmægler anvender ved værdiansættelse af ejendommen. Det fremgår da heller intet sted i prospektet, at der er tale om et udbud af et selskab. For så vidt angår virksomhedens deltagelse i forhandlingsfasen, findes dette tillige at være qua ekspertisen som ejendomsmægler og ikke som finansiel rådgiver henset til, at det er Jyske Bank A/S, der har været part i sagen. Regionen har bl.a. som eksempel anført, at såfremt en revisor havde udarbejdet et perioderegnskab i forbindelse med salg af et selskab, og denne revisor var tilstede under forhandlingerne mellem køber og sælger, ville revisors helt traditionelle revisorydelse, ikke få status som en momsfritaget finansiel ydelse, blot fordi ydelsen har tilknytning til salg af aktier. Regionen har tillige anført, at man af EF-dommen BLP Groupe kan udlede, at advokater og revisorer har anset deres ydelser i forbindelse med afståelsen af aktierne for momspligtige. For så vidt angår SDC-dommen er der henvist til, at der i præmis 32 er anført, at de transaktioner, der er fritaget er defineret på grundlag af arten af de leverede tjenesteydelser. Der er videre henvist til dommens præmis 70, hvor EF-domstolen konstaterer, at det ikke af ordlyden af direktivets art. 13 fremgår, at rådgivning i relation til værdipapirer er momsfritaget. I forlængelse heraf har regionen konstateret, at det heller ikke fremgår af ordlyden af momslovens § 13, stk. 1, nr. 11, litra e, at værdiansættelse af fast ejendom, udarbejdelse af prospektet samt rådgivning af køber og sælger vedrørende ejendommen er momsfritaget. Regionen har for så vidt angår administrativ praksis anført, at momsnævnet i TfS 1997.707 alene genoptog MN 520, 546 og 672, idet EU-kommissionen havde rejst kritik af afgørelserne, fordi disse i alt for vidt omfang indebar momsfritagelse. Regionen har henvist til, at der efterfølgende er afsagt en række afgørelser, der helt tilsidesætter MN 672, herunder MN 1092, der vedrørte en række ydelser i relation til afståelse af kommanditanparter, herunder udarbejdelse af prospekt vedr. anparterne, gennemførelse af tegningen af anparterne og udarbejdelse af en række dokumenter med relation til afståelsen af anparterne. Momsnævnet fandt, at selskabets virksomhed i sin helhed var at betragte som momspligtig konsulentvirksomhed. Tilsvarende i MN 1307. Regionen har videre henvist til MN 1356, der vedrørte advokatydelser i forbindelse med handel med aktier. På nær ydelser vedrørende transporttegninger og udstedelse af aktiebreve, var advokatydelserne, herunder værdiansættelsen af aktierne og skattemæssige rådgivning, momspligtige. Regionen har herefter anført, at på baggrund af disse administrative afgørelse kan retstillingen sammenfattes således, at rådgivningsydelser med relation til handel med aktier er momspligtige. Dette er tillige bekræftet i EF-dommen SDC. Regionen har for så vidt angår TfS 1997.707 fundet, at denne i forhold til rådgivning med tilknytning til overdragelse af værdipapirer, ikke kan anses at være en skærpelse af praksis, idet skærpelsen heraf allerede fandt sted i oktober 1992, jf. Mn 1356. Regionen har endelig anført, at den omstændighed, at Momsvejledningen for så vidt angår værdiansættelse af aktier anfører, at dette er momsfrit, under hensyn til at administrativ praksis går forud for momsvejledningen, må medføre, at en borger ikke kan støtte ret på dette fejlagtige udsagn i Momsvejledningen.

...

Selskabets repræsentant har hertil anført, at man ikke kan fortolke EF-dommen BPL Group, således at tjenesteydelser i forbindelse med afståelse af aktier fra advokater, revisorer og forretningsforbindelser er momspligtige, idet EF-domstolen i sådanne sager alene tager stilling til det/de stillede spørgsmål, og træffer sin afgørelse på grundlag af de af parterne fremsatte krav og tilvejebragte oplysninger. EFdomstolen blev i BLP-sagen ikke spurgt om, hvorvidt de omhandlede ydelser fra advokater, revisorer og forretningsforbindelser var momspligtige. Repræsentanten har videre anført, at regionens meget snævre fortolkning af SDC-dommens afgrænsning af momsfrie finansielle tredjemandsydelser er i strid med Told- og Skattestyrelsens/Skatteministeriets fortolkning af samme dom. For så vidt angår Told- og Skattestyrelsens fortolkning er det anført, at denne kommer til udtryk i Momsvejledningens afsnit D.11.11. Skatteministeriets fortolkning ses bl.a. af det forlig, der er indgået mellem Skatteministeriet og SDC, BEC og Bankdata som følge af SDC-dommen. Ifølge dette forlig er følgende ydelser momsfrie: "Handel med og afregning af værdipapirer, herunder investeringsrådgivning integreret med handelssystem, samt handel med pantebreve, indberetninger til fondsbørsen og indhentning af handelskurser, VP-overførsler, stamoplysninger vedr. værdipapirer samt automatisk vedligeholdelse af kurser via Exshare til brug for handel og afregning." Repræsentanten har hertil anført, at det heraf fremgår med al tydelighed, at skatteministeriets udmelding om omfanget af momsfrie tredjemandsydelser i forbindelse med værdipapirer rækker langt videre end regionens fortolkning af samme. Repræsentanten har anført, at virksomhedens udfærdigelse af prospektet udgør en nødvendig men sekundær ydelse i forhold til den momsfrie hovedydelse, formidling af salg af aktier. Den sekundære ydelse betragtes derfor som en integreret del af modydelsen og skal momsmæssigt ligestilles med denne, jf. EF-dommen i sag C-349/96 (Card Protection Plan). Det er anført, at værdiansættelsen af aktierne og udfærdigelse af prospektet er ydelser, der er nødvendige for at sælge aktierne. Man kan ikke sælge et aktieselskab, hvis man ikke må fortælle, at det er til salg og hvad det koster. Virksomheden evner at få solgt aktierne, og det retlige og de økonomiske forhold mellem parterne bliver dermed også ændret.

...

Landsskatteretten skal udtale

I henhold til momslovens § 13, stk. 1, nr. 11, litra e, er følgende finansielle aktiviteter fritaget for afgift "Transaktioner, herunder forhandlinger, med undtagelse af forvaring og forvaltning, i forbindelse med værdipapirer, bortset fra varerepræsentativer og dokumenter, der giver bestemte rettigheder, herunder brugsrettigheder, over fast ejendom, samt andele og aktier, når besiddelsen heraf retligt eller faktisk sikrer rettigheder som ejer eller bruger over en fast ejendom eller en del af en fast ejendom."

Det følger af EF-domstolens faste praksis, at momsfritagelsesbestemmelserne skal fortolkes indskrænkende. Dette fremgår også af EF-dommen, SDC, i præmis 65, der tillige fastslår, at den blotte omstændighed, at en komponent er nødvendig for at gennemføre en fritaget transaktion, ikke giver holdepunkter for at antage, at den ydelse, der svarer til den pågældende komponent, er fritaget. I henhold til SDC-dommen er det en forudsætning for at anse en ydelse for at være momsfritaget, at den set under et udgør en særskilt helhed, der opfylder de specifikke og væsentlige funktioner for en momsfritaget transaktion, jf. præmis 66. I præmis 70 fremgår det, at ingen af de pågældende bestemmelser i sjette direktivs art. 13, punkt B, litra d), nr. 3, 4 og 5 vedrører økonomisk informationsvirksomhed. Sådanne transaktioner kan derfor ikke være omfattet af den i bestemmelsen omhandlede fritagelse. Endelig fremgår det af præmis 75, at handel med værdipapirer indebærer dispositioner, som ændrer det retlige og økonomiske forhold mellem parterne.

Retten finder, at selskabets ydelser bestående af værdiansættelse af ejendom, udarbejdelse af prospekt samt deltagelse i forhandlinger mellem sælger og køber af aktierne som ejendomssagkyndig, ikke kan anses at være omfattet af momsfritagelsen i momslovens § 13, stk. 1, nr. 11, litra e, idet disse ydelser ikke udgør en særskilt helhed, der opfylder de specifikke og væsentlige funktioner for en momsfritagen transaktion omfattet af § 13, stk. 1, nr. 11, litra e. Virksomhedens ydelse er derfor momspligtig efter momslovens § 4.

Retten finder videre ikke, at det i momsvejledningen 1999 D.11.11 anførte kan anses at have bibragt virksomheden en retsbeskyttet forventning om, at ydelsen var momsfritaget.

..."

Om sagens omstændigheder er der supplerende oplyst følgende:

Der er enighed mellem parterne om, at det af sagsøgeren udarbejdede salgsprospekt ikke indeholder oplysning om, at der er tale om salg af aktier.

Der er fremlagt en fortegnelse, udarbejdet af sagsøgeren, over modtagere af prospektet. Det fremgår heraf, at bl.a. Essex Invest, Århus, og E.K. Administration ApS, København, har modtaget prospektet.

Den 22. december 1998 sendte Uffe Riis Nielsen, ansat hos sagsøgeren, en telefax til Jyske Bank A/S vedrørende et købstilbud fra Ottensten Ejendomme A/S. I telefaxen er bl.a. anført følgende:

 

"...

Organisatorisk ønsker man at erhverve holdingselskabet, men således at der i tilknytning til erhvervelsen skal et salg ud af selskabet af ejendommens erhvervsdel til samme køber. Dette forudsætter at ejendomme skal udstykkes i 2 ejerlejligheder.

..."

Ved brev af 23. december 1998, der havde overskriften "Vedr.: køb af A/S Torvecentret/ejendommen Torvecentret, Fredensgade 1, 8600 Silkeborg", fremkom Essex Invest med et købstilbud over for sagsøgeren.

I rammeaftale udarbejdet af sagsøgeren vedrørende Essex Invest A/S' køb af aktierne hedder det bl.a.:

"Nærværende dokument er en aftale om

OVERDRAGELSE AF AKTIER

i holdingselskabet Jyske Ejendomme III A/S

...

Dokumentet er af praktiske årsager udformet som en slutseddel vedrørende overdragelse af fast ejendom, der efter overdragelsen udgør det væsentligste aktiv i forbindelse med overdragelsen. Der henvises til § 19 om aktieoverdragelsen.

§ 19 BETINGELSER I ØVRIGT

19.1 Jyske Bank A/S, der ejer samtlige aktier i holdingselskabet Jyske Ejendomme III A/S, sælger hele aktiekapitalen til køber eller ordre.

Overdragelsen finder sted efter principperne om indre værdi, idet ejendommen værdiansættes til kr. 90.000.000,00.

..."

Udarbejdelsen af rammeaftalen skete efter, at Uffe Riis Nielsen sammen med Søren Hilligsøe, Jyske Bank A/S, havde afholdt møder med to tilbudsgivere den 30. december 1998, heriblandt den endelige køber Essex Invest A/S.

Ved brev af 21. januar 1999 til Essex Invest A/S ophævede Jyske Bank A/S den indgåede rammeaftale.

Efter yderligere forhandlinger indgik Jyske Bank A/S og Essex Invest A/S en endelig købsaftale den 1. marts 1999. Salgsdokumentet med overskriften "Aftale om aktieoverdragelse" blev udfærdiget af Jyske Bank A/S.

Forklaringer

Uffe Riis Nielsen har bl.a. forklaret, at han er uddannet jurist, og at han i perioden fra efteråret 1995 til foråret 1999 var ansat hos sagsøgeren. Hans primære arbejdsområde var omsætning af investeringsobjekter, der specielt relaterede sig til detailhandlen. Det var vidnet og en ekstern konsulent, Preben Thomasen, der varetog konceptudviklingen vedrørende Torvecentret. Konceptudviklingen, der påbegyndtes i 1995, havde bl.a. til formål at udvikle Torvecentret, så det blev attraktivt for lejere og kunder, således at de dengang mange uudlejede erhvervslejemål blev udlejet. Honoraret for dette arbejde var aftalt med Jyske Bank til 20% af årslejen i de lejemål, der blev indgået. Thomasen skulle have 1/4 af honoraret. Honoreringen fandt sted løbende. I efteråret 1998 havde de opnået at forhøje udlejningsgraden til 70-85%, hvilket var acceptabelt. Samtidigt havde vidnet samlet de nødvendige data om bl.a. de driftsmæssige forhold, således at der nu var et grundlag at udarbejde et salgsbudget på. Sagsøgeren fik til opgave at sælge Torvecentret. Aftalen blev indgået mundtligt med Jyske Bank. Salgshonoraret blev aftalt samtidigt. Det havde da været klart længe, at salget skulle ske ved salg af aktier, da tilbudspligten efter lejeloven skulle undgås. Det var moderselskabets aktier i holdingselskabet, der skulle sælges. Man havde et bredt spektrum af potentielle købere, der primært agerede som ejendomsinvestorer, og man ville kaste sig over de købere, der havde købt ejendomme i selskabsform. Man ville møde investorerne på deres boldgade, og derfor blev salgsprospektet lavet som et ejendomsprospekt. I øvrigt er det sagsøgerens politik i videst muligt omfang at anvende de standardiserede salgsopstillinger. Den indledende fase af salgsarbejdet bestod i indsamling af data om den faste ejendom, prisfastsættelse og udarbejdelse af salgsprospekt. Herefter skulle findes mulige købere. Qua sagsøgerens kendskab til branchen og tidligere kontakter blev en række potentielle købere kontaktet telefonisk, og under samtalen blev de gjort opmærksom på, at der var tale om salg af aktier. Hvis de virkede interesserede, fik de tilsendt prospektet. Der var to seriøse henvendelser fra E.K. Administration og Essex Invest. Vidnet havde en del telefoniske drøftelser med disse forinden møderne den 30. december 1998, hvor vidnet, tilbudsgiverne og Søren Hilligsøe fra Jyske Bank deltog. Vidnet udfærdigede rammeaftalen på grundlag af det standardiserede slutseddelkoncept. Sådan havde sagsøgeren også gjort ved andre handler ved salg af aktier vedrørende en fast ejendom. Der eksisterede ikke et koncept til salg af aktier. Endvidere var vidnet under stort tidspres, da aftalen skulle indgås dagen efter mødet med køber. Efter købsaftalens indgåelse den 31. december 1998 viste det sig, at Essex Invest havde problemer med at få finansieringen på plads. Essex Invest blev bedt om selv at lave et udkast til købsaftale med de nye oplysninger om finansiering. Da Jyske Bank var i tvivl om, hvorvidt finansieringen var i strid med reglerne om forbud mod selvfinansiering, ophævede banken rammeaftalen. Indtil den endelige aftales indgåelse den 1. marts 1999 deltog vidnet i i hvert fald 5 møder med Essex Invest og Jyske Bank. På møderne blev bl.a. drøftet finansieringen af handlen. Det var Søren Hilligsøe fra Jyske Bank, der udfærdigede den endelige købsaftale, der havde et noget andet indhold end rammeaftalen. Rammeaftalen havde redegjort for forholdene vedrørende den faste ejendom. Det, der nu var behov for, var at redegøre for de regnskabsmæssige forhold. Da Søren Hilligsøe lå inde med disse oplysninger, herunder det nu udarbejdede årsregnskab, aftalte vidnet og han, at Hilligsøe udfærdigede den nye købsaftale. Sagsøgerens arbejde med salget af Torvecentret var traditionelt ejendomsmæglerarbejde indtil den fase, hvor de mulige købere skulle findes, og tiden herefter. Selskabets regnskab medfulgte ikke salgsprospektet. Det skulle de interesserede selv rekvirere hos Jyske Bank. Ejendomsmæglerhonoraret for værdiansættelse af en fast ejendom udgør 5.000 kr. med tillæg af 1 promille af vurderingssummen.

Søren Hilligsøe har bl.a. forklaret, at han i perioden 1995-1999 var direktør i moderselskabet Jyske Ejendomme III A/S og havde ansvaret for Jyske Banks ejendomme. Selskabet besluttede at deltage som finansiel partner i projektet med Torvecentret med det formål at bebygge et "hul" i Silkeborg by. Ejendommen blev erhvervet med henblik på videresalg. Det var nødvendigt at anvende selskabsformen, da reglerne i lejeloven om tilbudspligt ved salg skulle undgås. Da der var problemer med at leje erhvervsdelen af centret ud, og da Jyske Bank samtidig besluttede at nedbringe ejendomsporteføljen, tog vidnet kontakt til sagsøgeren. Sagsøgeren fik til opgave at udvikle erhvervsdelen og forberede ejendommen til efterfølgende salg. Beslutningen om salg blev truffet i sommeren/efteråret 1998. Der blev ikke indgået en skriftlig kommissionsaftale med sagsøgeren. Det "lå i luften", at sagsøgeren efter det store arbejde med at udvikle centret også skulle have salgsopgaven. Det var fra starten hensigten, at salget skulle ske i form af salg af moderselskabets aktier, idet man skulle undgå tilbudspligten. Sagsøgerens opgave bestod i at finde køberemner og præsentere disse for banken samt at medvirke til at opnå den bedst mulige pris. Valget af sagsøgeren til salgsopgaven var betinget af selskabets eneste aktiv. Der var tale om salg af en fast ejendom på aktier, og det var klart, at køber ikke skulle findes på det finansielle marked, hvor banken ville kunne klare et salg selv. Banken havde brug for en ejendomsspecialist. Banken havde ikke selv køberemner. Disse blev fundet af sagsøgeren. Sagsøgeren havde vist forhandlinger med flere mulige købere. Vidnet blev først inddraget ved de to møder den 30. december 1998 med Essex Invest og E.K. Administration. Rammeaftalen blev udfærdiget af Uffe Riis Nielsen til brug for vidnets forelæggelse for direktionen. Rammeaftalen blev underskrevet af begge parter den 31. december 1998. Der opstod efterfølgende problemer med købers finansiering. Banken forelagde finansieringsplanen for en juridisk ekspert på området, Werlauff, der rejste tvivl om, hvorvidt finansieringen var i strid med reglerne om forbud mod selvfinansiering. Da køber havde ændret finansieringsplanen i forhold til rammeaftalen og heller ikke kunne overholde tidsfristerne, ophævede banken købsaftalen. Der var forinden afholdt flere møder med køber, hvor også Uffe Riis Nielsen deltog. Forhandlingerne om købsaftalen og dennes vilkår fortsatte efterfølgende med møder, hvor Uffe Riis Nielsen også deltog. Vidnet kunne ikke drømme om ikke at have en ejendomsmægler til stede under disse møder. Det var Uffe Riis Nielsen, der var mødeleder ved disse møder. Der blev afholdt enkelte møder med køber uden sagsøgerens deltagelse. Det var møder, der drejede sig om det regnskabsmæssige. Forhandlingerne efter 31. december 1998 var koncentreret om købers finansiering. Den endelige salgsaftale blev udfærdiget af vidnet, fordi køber havde lavet et utilfredsstillende udkast til ny købsaftale, og fordi banken ville sikre sig, at der blev anvendt formuleringer, der ikke rejste problemer med selvfinansieringsforbudet. Vidnet var i tvivl om, hvorvidt sagsøgeren havde den fornødne juridiske indsigt til at sikre de korrekte formuleringer i den anledning. Rammeaftalen var lavet under stort tidspres, og det havde ikke været muligt [at.red] medtage regnskabstallene i aftalen. Årsregnskabet fremkom nok i februar eller marts 1999. Vidnet mener ikke, der var andre problemer end det finansielle mellem første og anden aftale. Banken havde ikke problemer med det forhold, at salgsprospektet ikke omtalte, at der var tale om salg af aktier. Det var sagsøgeren, der sørgede for at udlevere selskabets regnskaber til de interesserede kunder. Sagsøgeren havde efter aftalen først krav på honorar, når købesummen var betalt.

Procedure

Sagsøgeren har til støtte for sin principale påstand i første række gjort gældende, at sagsøgerens samlede tjenesteydelse i forbindelse med Jyske Bank A/S' salg af aktierne i Jyske ejendomme III A/S udgør en "transaktion i forbindelse med værdipapirer" i henhold til momslovens § 13, stk. 1, nr. 11, litra e, idet den af sagsøgeren udøvede tjenesteydelse er særskilt specifik og væsentlig for overdragelsen af aktierne. Sagsøgerens ydelse var en direkte medvirkende årsag til, at der opstod en ændring i det retlige forhold vedrørende værdipapirer mellem Jyske Bank A/S og køber. Det forhold, at sagsøgeren udarbejdede et prospekt over ejendommen Torvecentret uanset, at der var tale om salg af moderselskabets aktier i Jyske Ejendomme III A/S, skyldes, at Torvecentret fremstod som selskabets eneste reelle aktiv. Salget af selskabet Jyske Ejendomme III A/S kunne derfor ikke adskilles fra salget af selve ejendommen Torvecentret. Det forhold, at en del af sagsøgerens tjenesteydelse i form af udarbejdelse af prospekt i det væsentlige er identisk med en ejendomsmæglerydelse i traditionel forstand, udelukker ikke ydelsen fra at være omfattet af momslovens § 13, stk. 1, nr. 11, litra e. Afgørende i den forbindelse er alene, at sagsøgerens ydelse medfører ændringer i de retlige forhold mellem sælger og køber vedrørende værdipapirer.

Sagsøgeren har i anden række gjort gældende, at sagsøgerens udarbejdelse af prospekt må anses som en vurderingsydelse, som udgør en accessorisk ydelse i tilknytning til de af sagsøger i øvrigt udførte tjenesteydelser, det vil sige etablering af kontakt samt deltagelse i forhandlinger mellem Jyske Bank og potentielle købere, hvilket udgør en særskilt specifik og væsentlig funktion for ydelsen, som er beskrevet i momslovens §13, stk. 1, nr. 11, litra e, nemlig overdragelsen af aktierne i Jyske Ejendomme III A/S. Hovedformålet med erhvervelsen af sagsøgerens tjenesteydelse var at få sagsøgeren til at etablere kontakt samt deltage i forhandlinger med henblik på at få aktierne solgt. Denne del af sagsøgerens tjenesteydelse må derfor anses for at udgøre hovedydelsen. Udarbejdelse af prospekt udgjorde en nødvendig biydelse til brug for blandt andet fastsættelse af de enkelte vilkår for aftalen, herunder aftalens prisvilkår. Værdiansættelsen for ejendommen var således ikke målet for sagsøgerens tjenesteydelse i forbindelse med overdragelsen af aktierne, men derimod blot et middel til sagsøgerens hovedydelse, nemlig at bistå Jyske Bank A/S med at få den gennemførte transaktion i form af overdragelse af aktier til at finde sted, jf. EF-domstolens dom i sagen C-349/96 (Card Protection Plan Ltd.).

Sagsøgeren har til støtte for den subsidiære påstand gjort gældende, at sagsøgerens tjenesteydelse udgør en transaktion i form af forhandling i forbindelse med værdipapirer i relation til salget af aktierne i Jyske Ejendomme III A/S, idet sagsøgerens ydelse udgør en særskilt formidlingsvirksomhed i form af etablering af kontakt samt deltagelse i forhandlingerne imellem Jyske Bank A/S og køber i forbindelse med overdragelsen af selskabet Jyske Ejendomme III A/S. Sagsøgeren indtog en mellemmandsfunktion, jf. EF-domstolens dom i sagen C-235/00 (CSC Financial Services Ltd.), derved at sagsøgeren i forhold til Jyske Bank A/S forestod enhver etablering af kontakt til potentielle købere, herunder deltog i skriftlige og mundtlige forhandlinger i forbindelse hermed. Henset til, at sagsøgeren således på vegne af Jyske Bank A/S udøvede en særskilt formidlingsvirksomhed, må sagsøgerens ydelse anses for omfattet af begrebet forhandling i momslovens § 13, stk. 1, nr. 11, litra e.

Sagsøgte har til støtte for sin frifindelsespåstand gjort gældende, at sagsøgte med rette har anset sagsøgerens ydelse til Jyske Bank A/S for momspligtig, jf. momslovens § 4, stk. 1.

Sagsøgerens ydelse er ikke omfattet af fritagelsesbestemmelsen i momslovens § 13, stk. 1, nr. 11, litra e, og 6. momsdirektivs artikel 13, punkt B, litra d, nr. 5. Fritagelsesbestemmelserne i artikel 13, punkt B, litra d, skal efter EF-domstolens faste praksis fortolkes indskrænkende, jf. eksempelvis EF-domstolens dom i sag C-2/95 (SDC) præmis 20. Karakteren af de af sagsøgeren leverede ydelser falder uden for den indskrænkende fortolkning af aktietransaktionsbegrebet, jf. også præmis 65 og 66 i samme dom. Sagsøgeren har alene leveret traditionelle ikke-fritagne ejendomsmæglerydelser, såsom vurdering af ejendommen, udarbejdelse af salgsmateriale (salgsopstilling), finde potentielle købere og deltagelse i forhandlinger mellem køber og sælger omkring salg af ejendommen. Sagsøgerens ydelser førte ikke særskilt til ændringer af det økonomiske og retlige forhold mellem køber og sælger, jf. præmis 73 i samme dom, der må forstås som et krav om, at den konkrete ydelse skal føre til overgang af ejendomsret til aktier fra sælger til køber. Jyske Bank A/S var som et af Danmarks større pengeinstitutter selvstændigt i stand til at gennemføre aktieoverdragelsen. Sagsøgeren var alene inddraget i salget på grund af dennes kompetence indenfor vurdering og formidling af ejendomme. Dette støttes også af, at salgsmaterialet ikke omtaler det forhold, at der er tale om salg af aktier, at den af sagsøgeren udarbejdede rammeaftale er udarbejdet som en slutseddel vedrørende salg af en fast ejendom, og at Jyske Bank A/S selv udarbejdede den endelige overdragelsesaftale vedrørende aktiesalget. Sagsøgerens hovedydelse har bestået i at udarbejde sædvanligt salgsmateriale og tilvejebringe interesserede købere til ejendommen. Dette er ikke en specifik og væsentlig del af selve transaktionen med overdragelse af selskabsandele, jf. ovennævnte præmis 65 og 66. Sagsøgerens deltagelse i forhandlinger må antages at være indskrænket til rådgivning om ejendomsværdien. Dette støttes også af Søren Hilligsøes forklaring om, at sagsøgerens ansatte ikke deltog i de møder under forhandlingerne, der vedrørte det regnskabsmæssige.

Sagsøgte har til støtte for den subsidiære påstand gjort gældende, at såfremt en del af sagsøgerens samlede ydelse skal anses for momsfri, må sagen hjemvises med henblik på en skønsmæssig opgørelse af en forholdsmæssig andel heraf.

Landsrettens resultat og begrundelse

Momslovens § 13, stk. 1, nr. 11, litra e, om momsfritagelse er en undtagelsesbestemmelse, der må fortolkes indskrænkende.

Det må antages, at Jyske Bank selv er sagkyndig med hensyn til salg af aktier, og at banken søgte bistand hos sagsøgeren, der er en ejendomsmæglervirksomhed, fordi sagsøgeren skulle bidrage med sagkundskab vedrørende handel med fast ejendom. Sagsøgeren foretog en vurdering af ejendommen, udarbejdede salgsmateriale, fandt potentielle købere og deltog i forhandlinger mellem banken og disse, herunder med den senere køber Essex Invest A/S. At banken var den sagkyndige for så vidt angår handel med aktier, mens sagsøgerens opgave var at bidrage med sagkundskab vedrørende handel med fast ejendom, underbygges af, at sagsøgerens salgsprospekt ikke omtaler, at der var tale om salg af aktier, at den af sagsøgeren udarbejdede skriftlige aftale fremtræder som en tillempet version af en sædvanlig slutseddel om overdragelse af fast ejendom, at der blev afholdt møder om regnskabsmæssige forhold, hvori sagsøgeren ikke deltog, og at banken selv udarbejdede den senere skriftlige "Aftale om aktieoverdragelse". Sagsøgerens ydelser må på denne baggrund karakteriseres som almindelige ejendomsmæglerydelser i forbindelse med salg af en fast ejendom.

Der er herefter ikke grundlag for hverken helt eller delvist at anse sagsøgerens ydelser for omfattet af momslovens § 13, stk. 1, nr. 11, litra e.

Sagsøgeren skal derfor beregne moms af det fakturerede honorar, jf. momslovens § 4, stk. 1. Landsretten tager som følge heraf sagsøgtes påstand om frifindelse til følge.

T h i   k e n d e s  f o r   r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

I sagsomkostninger skal sagsøgeren, Colliers Hans Vestergaard A/S, betale 45.000 kr. til sagsøgte.

De idømte sagsomkostninger skal betales inden 14 dage.